3-23-1552/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Pihel Sarv

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. aprillil 2024 Tallinnas

Haldusasja number

3-23-1552

Haldusasi

X kaebus Kiili Vallavalitsuse 13. juuni 2023. a korralduse nr

265 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja X

Vastustaja Kiili vald, esindaja Tarko Tuisk

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja toimikusse Kiili vallavolikogu 16. mai 2013. a otsus „Kiili valla

üldplaneeringu kehtestamine“, üldplaneeringu kaart ja seletuskiri

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt esmaspäeval, 6. mail 2024

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuapellatsioonkaebuse (vt HKMS

§ 184) võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.

Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks asja kohtuistungil, tuleb tal

seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline vajab apellatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, saab ta esitada

ringkonnakohtule vastava taotluse. Taotluse esitamine ei peata apellatsioonitähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5). Seega peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel nii taotluse kui ka

apellatsioonkaebuse, mida saab vajaduse korral hiljem täiendada (HKMS § 116 lg 6).

3-23-1552

2(5)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Xle kuulub Kiili vallas Vaela Külas xxxxxx kinnistu (katastritunnus xxxxxxx; pindala 2,57

ha), mille sihtotstarve on 100% elamumaa. Kiili Vallavolikogu 16. mai 2013. a otsusega nr

26 kehtestatud üldplaneeringu (ÜP) järgi asub kinnistu alal, mille maakasutuse juhtotstarve

on väikeelamumaa ning kõrvalotstarve kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete maa. ÜP

järgi asub xxxxxxx kinnistu detailplaneeringu (DP) kohustusega alal.

2. X esitas 28. mail 2023 Kiili Vallavalitsusele avalduse muuta xxxxxxx sihtotstarve

maatulundusmaaks. Kaebaja kasutab ja soovib ka edaspidi kasutada kinnistut haritava maa,

metsamaa, loodusliku rohumaa, õuemaa ja muu maana peamiselt enda ja oma pere tarbeks.

3. Kiili Vallavalitsus keeldus 13. juuni 2023. a korraldusega nr 265 kinnistu sihtotstarbe

muutmisest. Vald tugines maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg-le 1, § 181 lg-tele 1 ja 9

ning ÜP-le. Kinnistul puudub põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks

kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Kinnistu asub DP

kohustusega alal ja on põhiliselt ümbritsetud elamumaa sihtotstarbega katastriüksustega.

4. X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus vallavalitsuse korralduse tühistada.

4.1.

Õue- ja elamumaana on kasutusel kuni 2 000 m² kinnistust. Ülejäänud maal

asuvad aiaga piiratud lammaste karjamaa (5000 m2), viljapuuaed (1 500 m2),

köögiviljaaed ja kasvuhoone (1 500 m2), heinamaa lammaste heina jaoks (15 000 m2)

ning tee. Lambad on kantud põllumajandusloomade registrisse. Tegu on

maatulundusmaa otstarbel kasutatava väiketaluga.

Kinnistu on enam kui 12 korda suurem Vaela küla tavalisest üksikelamu kinnistust (2000 m2).

Kinnistu suurust arvestades pole põhjendatud piirata sellel põllumajandusega tegelemist.

4.2.

Vastuolu MaaKatS § 18 lg-s 9 sätestatud maatulundusmaa sihtotstarbe

määratlusega pole. Nii kaebaja kinnistu kui ka naaberkinnistud asuvad ajaloolisel

põllumaal. Varem olid seal talude, hiljem kolhoosi põllud. Maa põllumajanduslik

potentsiaal on siiani väga hea. Selle tõstmiseks on tehtud ulatuslikke maaparandustöid.

Kaebaja soovib kasutada maad oma pere väiketalu pidamiseks ja anda selle hiljem üle

oma järeltulijatele. Kaebaja pere on Vaela külas elanud sajandeid.

4.3.

Kehtiv ÜP ja maa sihtotstarve seavad kinnistu kasutamisele olulisi piiranguid, nt

abihoonete jm rajatiste ehitamise soovi korral. Seejuures pole tagatud juurdepääs

tiheasustusele omastele mugavustele, nagu näiteks vesi ja kanalisatsioon ja internett.

4.4.

Koostamisel on uus üldplaneering. Kaebaja on teinud ettepaneku arvata xxxxxxx

tiheasustusalalt välja. Kaebaja kinnistu asub tihe- ja hajaasustusala piiril. Alternatiivselt

palus kaebaja sätestada ÜP-s erandi, mille järgi oleks tiheasustusalal, kus krundi suurus

on rohkem kui 2 ha, lubatud rajada krundile enam hooneid: sarnaselt hajaasustusele üks

põhihoone ja neli abihoonet. Tiheasustusalal on lubatud üks põhihoone ja üks abihoone.

Kaebaja kinnistul on lisaks elumajale saunahoone. Pere soovib rajada ka kuur-garaaži

põllutööriistade hoidmiseks ja puukuuri. Kaugemas tulevikus tahetakse ehitada väike

laut kanade jaoks ja kelder. Kaebaja pere hooldab kinnistut, samal ajal kui

ümbruskonnas on palju maid kas söötis või kasutusel heinamaadena. Kaebaja soovid

ühtivad uue ÜP visiooniga, mille järgi säilib vallas maalähedane, puhas ja turvaline

elukeskkond.

4.5.

Kehtiva sihtotstarbe põhjal tõuseb kaebaja maamaks ligi sada korda, 1784 euro

ja 48 sendini. See maksustamishind võiks olla õigustatud, kui kinnistu ehituskruntideks

3-23-1552

3(5)

jagada ja maha müüa, kuid seda kaebaja teha ei taha. Lisaks on see kehtiva DP kohustuse

tõttu pigem vaid teoreetiline võimalus.

5. Vastustaja esitas vastuse, milles palus kaebuse rahuldamata jätta.

5.1.

Asjaolusid ja kehtivat õigust arvestades ei ole maa sihtotstarbe muutmine

kaebaja avalduse alusel võimalik. Planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 3 ja lg 4 järgi

määratakse DP kohustusega alal maa sihtotstarve DP alusel. Hoolimata sellest, kas

kaebaja kavandab uute hoonete rajamist või mitte, on maa sihtotstarvet võimalik muuta

vaid uue DP abil.

5.2.

ÜP-s elamumaa määratlemisel moodustatakse kompaktsed alad, mis asuvad

teedevõrgu läheduses ja kuhu on hõlbus rajada nii tehnilist kui ka sotsiaalset taristut.

Kehtivat ÜP-d on ellu viidud üle kümne aasta. Elamualade lähedusse on rajatud teed,

tänavad, elektri-, vee- ja kanalisatsioonirajatised ning mänguväljakud. Loodud on kooli-

ja lasteaiakohad. Vallale on oluline, et need leiaks maksimaalset kasutust. See tagab nii

vallale kui ka kohalikele elanikele soodsamad teenused. Erinevate sihtotstarvete

vaheldumine väikeste alade kaupa ei võimalda luua toimivat ja säästvast arengust

kantud elukeskkonda.

5.3.

Oluline pole see, et ajalooliselt on tegu olnud põllumaaga. Maakorralduse

määrab kindlaks ÜP, mis on kehtestatud õiguspäraselt ja valla maaomanike nõusolekul.

Vastustajale teadaolevalt ei väljendanud kaebaja ÜP menetluse käigus soovi kinnistul

traditsioonilist põllumaad säilitada. Uus ÜP on kavas vastu võtta selle aasta jooksul.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus võtab asja toimikusse Kiili vallavolikogu 16. mai 2013. a otsuse „Kiili valla

üldplaneeringu kehtestamine“, üldplaneeringu kaardi ja seletuskirja.

7. Kehtiva ÜP järgi asub kaebaja kinnistu alal, mille maakasutuse juhtotstarve on

väikeelamumaa ning kõrvalotstarve kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete maa („EV/B“; vt

ÜP kaardi väljavõte digitoimiku leht (dtl) 23, ÜP kaart, dtl 52). Maakasutuse juhtotstarve on

ÜP-ga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale

edaspidise maakasutuse põhisuuna (PlanS § 6 p 9 ja § 75 lg 4). Kuniks juhtotstarbele vastav

maakasutus jääb piirkonnas valdavaks, võib ÜP elluviimisel piirkonna mõnes osas näha ette ka

teistsuguse maakasutuse. Kõrvalekalded on võimalikud eeldusel, et need ei mõjuta oluliselt ÜP

põhilahendust ja juhtotstarbele vastav kasutus jääb valdavaks. Planeeringu põhilahendus on

selle oluline osa, mis tagab kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise (vt

Riigikohtu halduskolleegiumi otsused asjas nr 3-21-1370, p 19 ja asjas nr 3-3-1-31-16, p 16).

8. ÜP seletuskirja (dtl 53–112) järgi peab maakasutus põhimõtteliselt lähtuma

juhtotstarbest tulevast eesmärgist. „Näiteks elamuala tähendab ala, mille peamiseks

maakasutuse viisiks on elamumaa ja sellega seonduvad kasutusviisid: äri, liiklus, haljastus jne“

(p 2.2.4.3). Väikeelamumaa kasutustingimused on sätestatud ÜP seletuskirja p-s 2.2.4.3.

Väikeelamu tervikkrundile tohib ehitada ühe üksikelamu ja ühe abihoone.

9. Kaebaja kinnistu asub ÜP järgi DP koostamise kohustusega alal (kaardil tähistatud

punase pidevjoonega). Seletuskirja järgi on DP kohustusega aladeks määratud ka lisanduva

asundusega perspektiivsed tiheasustusalad (p 2.2.1).

10. DP koostamise kohustuse korral määratakse katastriüksusele sihtotstarve kehtestatud

DP alusel (PlanS § 126 lg 4 p 1 ja lg 5, MaaKatS § 18 lg 1 p 2). Vastustaja leidis seetõttu õigesti,

3-23-1552

4(5)

et kaebaja esitatud avalduse alusel maa sihtotstarvet muuta pole võimalik. Kaebajal tuleks maa

sihtotstarbe muutmiseks esitada DP algatamise taotlus.

11. DP menetluses saab vastustaja hinnata, kas kõnealusele kinnistule maatulundusmaa

otstarbe määramine oleks kooskõlas ÜP lahendusega, mille järgi selle piirkonna juhtotstarve on

väikeelamumaa koos sellega seonduvate maakasutusviisidega. Selgitada tuleb, kas tegu oleks

sellise kõrvalekaldega ÜP juhtotstarbest, mis ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust, või

oleks kinnistule maatulundusmaa sihtotstarbe määramiseks vajalik ÜP-d muutev DP. Mõlemal

juhul saaks vastustaja DP menetluses kaaluda kaebaja õigusi ja huve, samuti avalikke huve ja

puudutatud isikute õigusi. Kohus märgib siiski, et DP menetlemine ÜP-d muutvana (PlanS §

142) on erandlik võimalus. Kuna kinnistuomanikul pole subjektiivset õigus nõuda erandi

kohaldamist, on vastustajal kõrgendatud põhjendamiskohustus erandi rakendamisel, mitte

rakendamata jätmisel (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-20-2273, p 19). Kaebajal

on lisaks jätkuvalt võimalik kaitsta oma huve uue ÜP menetluses, mis on vastustaja selgituse

järgi veel pooleli. Seega poleks vana ÜP-d muutva DP menetlemine tõenäoliselt otstarbekas.

12. Kohus lisab, et kaebaja tugineb asjakohaselt sellele, et kinnistut on senini tegelikult ja

järjepidevalt kasutatud väiketalu pidamiseks. Kaebaja ei soovi väljakujunenud maakasutust

muuta, vaid seda jätkata. Kaebaja toob põhjendatult esile ka kinnistu suuruse, mis erineb

oluliselt piirkonna väikeelamumaa kruntide soovituslikust suurusest (2000 m2, vt ÜP seletuskiri

p 2.2.4.1). Kinnistu asub olemasoleva elamuala kõrval perspektiivsel elamuarendusalal, mitte

juba välja kujunenud väikeelamute piirkonnas. Kinnistu idapoolse nurga juurest kulgeb

perspektiivse tiheasutusala piir. Piiri tagant kaebaja kinnistu lähedalt algavad metsad ja

põllumaad. Ka jääb kinnistu lähistele – sellest lõuna poole – maa, mille kohta ÜP kaardi järgi

on tehtud rohevõrgustiku ettepanek ja kuhu lisanduvat asustust pole kavandatud. Kaebaja pere

elab kinnistul. Neid asjaolusid tuleks võimalikus DP menetluses selgitada ja täpsustada.

Kirjeldatud olukorras ei pruugi elamu juures väiketalu pidamine ja kinnistule maatulundusmaa

sihtotstarbe määramine olla vastuolus ÜP-ga ette nähtud elamumaa juhtotstarbega.

13. Riigikohus on selgitanud, et kinnistuomaniku soov oma kinnistut kindlal viisil kasutada

on üks huvidest, mida KOV peab sihtotstarvet määrates kaaluma. Olukorras, kus kehtiva ÜP‑ga

on alale juba määratud teistsugune maakasutuse juhtotstarve, on tegu olulise avaliku huvi

väljendusega, mida DP menetluses arvestada (halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-20-1310, p

20). Tuleb nentida, et ka vastustaja avalikke huve puudutavad argumendid on kaalukad. Samuti

võib olla oluline see, milline tegevus on praeguseks kavandatud nendele kaebaja kinnistuga

piirnevatele kinnistutele, mida pole seni hoonestatud ja mis jäävad samuti perspektiivsele

tiheasutusalale. Vastustajal tuleb arvestada sellega, kuidas mõjutab väiketalu pidamine kaebaja

kinnistul tema praeguseid ja tulevasi naabreid. Vajaduse korral saab DP-s erinevate huvide

tasakaalustamiseks määrata väiketalust lähtuvaid mõjutusi leevendavad kõrvaltingimused (vt

haldusmenetluse seaduse § 53 lg 2).

14. Praeguse kaebuse jätab kohus rahuldamata. Vastustaja leidis õigesti, et kaebaja 28. mai

2023. a avalduse alusel polnud tal alust kaaluda maa sihtotstarbe muutmist.

15. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehakse (HKMS § 108 lg 1 esimene

lause).

Vastustaja kaebajalt menetluskulude väljamõistmist ei taotlenud. Poolte võimalikud

menetluskulud jäävad seetõttu nende endi kanda.

3-23-1552

5(5)

Pihel Sarv

/allkirjastatud digitaalselt/