2-21-2226/112 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv (eesistuja), Gea Lepik ja Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.04.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-2226

Tsiviilasi

OÜ BREM Kinnisvarahaldus hagi MAXIMA Eesti OÜ

vastu võla ja viivise nõudes

MAXIMA Eesti OÜ vastuhagi OÜ BREM

Kinnisvarahaldus vastu võla, viivise ja lepingu

muutmise nõudes

MAXIMA

Eesti

OÜ

hagi

OÜ

BREM

Kinnisvarahooldus vastu 9331,76 euro ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahendid

Harju Maakohtu 31.03. ja 12.06.2023 kohtuotsused

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

MAXIMA Eesti OÜ apellatsioonkaebused

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

MAXIMA Eesti OÜ apellatsioonkaebuselt OÜ BREM

Kinnisvarahaldus hagis ja MAXIMA Eesti OÜ vastuhagis

1 058 590, 61 eurot

MAXIMA Eesti OÜ apellatsioonkaebuselt MAXIMA Eesti

OÜ hagis 10 078,30 eurot

1(36)

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja/vastukostja OÜ BREM Kinnisvarahaldus

(registrikood

10553467),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Enno Heringson

Kostja/vastuhageja/hageja

MAXIMA

Eesti

OÜ

(registrikood

10765896), lepingulised

esindajad

vandeadvokaadid Silvia Urgas ja Peeter Viirsalu

Kostja OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood

10327044), esindaja vandeadvokaat Enno Heringson

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 31.03.2023 ja 12.06.2023 otsused osas, millega maakohus

rahuldas OÜu BREM Kinnisvarahaldus hagi MAXIMA Eesti OÜu vastu 20 444,71 eurot

ületavas osas, jättis rahuldamata MAXIMA Eesti OÜu hagi MAXIMA Eesti OÜu ja OÜu

BREM Kinnisvarahaldus vahel sõlmitud allüürilepingu nr 158/18 muutmiseks, jättis OÜlt

BREM Kinnisvarahaldus välja mõistmata 43 984,24 eurot ning põhivõlalt 34 530,30 eurolt

arvestatava edasiulatuva viivise MAXIMA Eesti OÜu kasuks ja jättis rahuldamata

MAXIMA Eesti OÜu hagi OÜu BREM Kinnisvarahooldus vastu 9331 euro ja sellelt

arvestatud viivise nõudes. Teha uus otsus, millega eelnimetatud nõuded rahuldada. Muuta

sellega seoses menetluskulude jaotust.

2. Muus osas jätta maakohtu otsused muutmata. Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

3. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jaotada järgmiselt: jätta menetluskulud OÜu

BREM Kinnisvarahooldus hagis OÜu MAXIMA Eesti vastu poolte endi kanda. Jätta

menetluskulud OÜu MAXIMA Eesti vastuhagis OÜu BREM Kinnisvarahooldus vastu

94,1% ulatuses OÜu MAXIMA Eesti ja 5,9% ulatuses OÜu BREM Kinnisvarahooldus

kanda. Jätta menetluskulud OÜu MAXIMA Eesti hagis OÜu BREM Kinnisvarahooldus

vastu OÜu BREM Kinnisvarahooldus kanda.

Kohtuotsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

4. Rahuldada osaliselt OÜu BREM Kinnisvarahaldus hagi MAXIMA Eesti OÜu vastu.

5. Mõista välja MAXIMA Eesti OÜlt 2021. aasta veebruari kuu üürivõlg 10 194,53 eurot,

selle tasumisega viivitamise eest viivis 10 194,53 eurot ja 2021. aasta juuli kuu hoolduskulu

arve hilisemast tasumisest tulenev viivis 55,65 eurot OÜu BREM Kinnisvarahaldus kasuks.

6. Rahuldada osaliselt MAXIMA Eesti OÜu vastuhagi OÜu BREM Kinnisvarahaldus

vastu.

7. Muuta MAXIMA Eesti OÜu ja OÜu BREM Kinnisvarahaldus vahel sõlmitud

allüürilepingut nr 158/18 selliselt, et määrata üürilepingu p-s 2.7 üüri summaks

ajavahemikul 13.03.2020–17.05.2020 50% kokkulepitud määrast (koos käibemaksuga 13

592,70 eurot), s.o 6796,35 eurot ja 18.05.2020–31.12.2021 75% kokkulepitud määrast (koos

käibemaksuga 13 592,70 eurot), s.o 10 194,53 eurot. Asendada OÜu BREM

Kinnisvarahaldus nõusolek lepingu muutmiseks kohtuotsusega.

8. Mõista OÜlt BREM Kinnisvarahaldus MAXIMA Eesti OÜu kasuks välja hüvitis

enammakstud üüri eest 34 530,30 eurot ning sellelt arvestatud viivis ajavahemiku

25.05.2021–05.04.2024 eest 9453,94 eurot, kokku 43 984,24 eurot, ning edasiulatuv viivis

2(36)

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses arvestatuna põhivõlalt 34

530,30 eurolt alates 06.04.2024 kuni põhivõla tasumiseni.

9. Tasaarvestada resolutsiooni p-des 5 ja 8 väljamõistetud vastastikused nõuded ja mõista

selle tulemusel välja OÜlt BREM Kinnisvarahaldus (43 984,24–20 444,71) 23 539,53 eurot

MAXIMA Eesti OÜu kasuks.

10. Rahuldada MAXIMA Eesti OÜu hagi OÜu BREM Kinnisvarahooldus vastu. Mõista

välja OÜlt BREM Kinnisvarahooldus 9331,76 eurot ning viivis arvestatuna põhivõlalt 9331

eurolt ajavahemiku 25.05.2021–05.04.2024 2554,91 eurot, ja edasiulatuv viivis

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 06.04.2024 kuni

põhivõla 9331,76 tasumiseni.

11. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jaotada järgmiselt: jätta menetluskulud OÜu

BREM Kinnisvarahooldus hagis OÜu MAXIMA Eesti vastu poolte endi kanda. Jätta

menetluskulud OÜu MAXIMA Eesti vastuhagis OÜu BREM Kinnisvarahooldus vastu

94,1% ulatuses OÜu MAXIMA Eesti ja 5,9% ulatuses OÜu BREM Kinnisvarahooldus

kanda. Jätta menetluskulud OÜu MAXIMA Eesti hagis OÜu BREM Kinnisvarahooldus

vastu OÜu BREM Kinnisvarahooldus kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

OÜu BREM Kinnisvarahaldus nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ BREM Kinnisvarahaldus (Kinnisvarahaldus, hageja) esitas 11.02.2021 Harju Maakohtule

hagi MAXIMA Eesti OÜu (Maxima, kostja) vastu, milles palub kostjalt hageja kasuks välja

mõista põhivõla 20 536,32 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 1427,43 eurot ning viivise

põhisumma jäägilt hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni 0,2% põhivõlalt

päevas.

1.1. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 17.01.2019 allüürilepingu nr 158/18 (üürileping), mille

esemeks olid äriruumid aadressil Viru tn 4 Tallinnas. Ruumide valdus anti üürnikule üle

18.01.2019 ning kostja avas seal Maxima kaupluse. Ruumide hoolduslepingu nr VIR/18/115

(hooldusleping) sõlmis kostja OÜga BREM Kinnisvarahooldus (Kinnisvarahooldus) 17.01.2019.

1.2. 19.03.2020 kirjas teatas kostja hagejale, et kaupluse külastajate arv ja käive on oluliselt

vähenenud ning palus end vabastada üüri maksmise kohustusest kuni eriolukorra lõppemiseni.

3(36)

Kinnisvarahaldus (hagis ekslikult Kinnisvarahooldus) keeldus 25.03.2020 kostjat üüri tasumise

kohustusest vabastamast, kuna kostja oli ise oma kaupluse sulgenud. 26.03.2020 samasisulisele

taotlusele vastas hageja 15.04.2020 samuti eitavalt.

27.04.2020 edastas kostja hagejale üürilepingu pikendamisest keeldumise ja hoolduslepingu

ülesütlemise teate, tuginedes lepingu p-le 2.4.1, ning luges üürilepingu kehtivuse viimaseks

päevaks 18.01.2021. Hoolduslepingu ülesütlemisel tugines kostja selle punkti 5 alapunktile 1 ja

luges selle kehtivuse viimaseks päevaks 28.07.2020.

Lepingu p 2.4.1 kohane teade sooviga vältida üürilepingu pikenemist tulnuks esitada 18.04.2020,

kuid kuna see päev oli laupäev, lükkus vastav tähtaeg edasi kuupäevale 20.04.2020. Lepingu p

2.4 kohaselt on lepingu lõppemise tähtaeg 2 aastat alates üüriobjekti üleandmise-vastuvõtmise

akti allkirjastamisest lepinguosaliste esindajate poolt. Akt pinna üleandmise kohta allkirjastati

18.01.2019. Seega olnuks leping kehtiv kuni 19.01.2021 juhul, kui üürnik oleks vähemalt 9 kuud

enne seda üürileandjale vastava teate esitanud. Kostja esitas teate 28.04.2020. Kuna 20.04.2020

ei teatanud kostja üürilepingu lõpetamise soovist, pikenes leping kuni 19.01.2026. Samuti on

kehtiv hooldusleping.

1.3. Hoolduslepingu ülesütlemise avaldus tehti valele isikule (Kinnisvarahaldusele). Lisaks ei ole

kostjal selleks ka õigust vastavalt üürilepingu p-le 7.1.4. Kuna üürileping on kehtiv, siis kehtib

ka hooldusleping. Hoolduslepingu eritingimustes on kirjas, et leping on kehtiv

Kinnisvarahaldusega sõlmitud üürilepingu lõppemiseni. Seejuures tuleb lõppemisest ette teatada

kolm kuud.

1.4. Lepingute ülesütlemisel ei olnud toimet. Kostja jätkas lepingute täitmist, tasudes hageja ja

Kinnisvarahoolduse arveid ka peale teates märgitud kuupäevi.

1.5. Kostjal on tasumata 2021. a veebruari üür 13 592,70 eurot, mille maksetähtaeg oli

20.01.2021. Hageja omandas Kinnisvarahoolduselt kostja vastu hagi esitamise hetkeks

sissenõutavaks muutunud nõuded põhivõlgnevuse 6943,92 euro ja viivise 856,65 euro osas.

Hagejal on õigus nõuda viivist üürilepingu p 11.2 ja hoolduslepingu eritingimuste alusel 0,2%

päevas tasumata summalt. Hageja täpsustas viivisenõuet 23.02.2021 menetlusdokumendis ja

taotleb viivise väljamõistmist seisuga 10.02.2021, osaliselt seisuga 24.02.2021, samuti

edasiulatuvalt.

Maxima vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

2.1. Kostja 28.04.2020 teate tulemusel lõppes üürilepingu p-de 2.4.1 ja 2.4 alusel leping alates

18.01.2021. Alternatiivselt oli kostjal õigus lepingu ülesütlemiseks VÕS § 97 lg 5 või VÕS §

313 lg 1 alusel. Kostja andis üüripinna üle 18.01.2021. Selle juures viibis kohtutäitur, kes

toimetas 18.01.2021 akti, üüripinna puldid ja dokumendid ning üüripinna võtmed 20.01.2021

hageja kontorisse.

2.2. Pooled pidasid ajavahemikul 19.03.2020–28.04.2020 aktiivselt läbirääkimisi lepingute

muutmiseks. Hageja ei vastanud 16.04.2020 ettepanekule, mistõttu katkestas kostja 28.04.2020

läbirääkimised ja lõpetas lepingud. Analoogia korras saab antud juhul kohaldada aegumise

peatumise regulatsiooni: läbirääkimiste perioodi ei tohiks arvestada lepingu p-st 2.4.1 tuleneva 9-

4(36)

kuulise etteteatamistähtaja hulka, mil kostja võis teatada lepingu lõppemise soovist. Sellest

tulenevalt pikenes kostja õigus nõuda lepingu lõppemist vähemalt 5 nädala ja 5 päeva võrra ja

kostjal oli 28.04.2020 õigus nõuda lepingu lõppemist.

Hageja tuginemine õigust lõpetavale tähtajale on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on

üürilepingu lõpetamise teate esitanud 28.04.2020 ehk esimesel võimalusel peale seda, mil oli

ilmne, et hageja ei vasta kostja 16.04.2020 ettepanekule langetada üüri 50% võrra.

2.3. Kostjal oli ka VÕS § 97 lg 1 alusel õigus nõuda COVID-19 viiruse levikust tingitud

asjaoludest tulenevalt lepingu muutmist ja üürihinna alandamist. Üüripind oli turistide

puudumise tõttu muutunud kostjale sisuliselt väärtusetuks. Kuna hageja keeldus üürilepingu

muutmisest, oli kostjal VÕS § 97 lg-st 5 tulenev õigus üürileping ühepoolselt üles öelda, mida

kostja 28.04.2020 ka tegi.

2.4. Kostjal oli õigus üürilepingu lõpetamiseks tulenevalt VÕS § 313 lg-st 1. Hageja jättis

korduvalt täitmata oma üürilepingu p-st 7.2.12 tuleneva kohustuse, mille tulemusena ei saanud

kostja kaupluse ehitustööd kasutusluba. Samuti ei võimaldanud hageja kostjal kordagi tutvuda

kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.

2.5. Kostja ütles Kinnisvarahooldusega sõlmitud hoolduslepingu üles 28.04.2020, mistõttu

lõppes leping 28.07.2020. Lisaks on halduslepingu p 9.1 alusel poolel õigus hooldusleping

kauem kui 30 kalendripäeva kestvate vääramatu jõu asjaolude korral ühepoolselt lõpetada.

Kostja on teates selgelt välja toonud, et lõpetab ühepoolselt hoolduslepingu. Teade on esitatud

RMle, kes esindas nii hagejat kui Kinnisvarahooldust. Alternatiivselt oli kostjal õigus

hoolduslepingu lõpetamiseks tulenevalt lepingu p-st 9.1 COVID-19 viirusest tingitud kriisi tõttu,

mis on vääramatu jõu asjaoluks.

2.6. Lepingute lõppemise järel puuduvad hagejal kostja vastu nõuded. Hageja viivisenõue on

ebamõistlikult suur. Kostja palub viivisenõuet alandada 8%-ni aastas. Hageja huviks on

tuvastada üürilepingu pikenemine ning hageja on esitanud ühe kuu üüri võlgnevuse nõude mh

eesmärgiga maksta vähem riigilõivu. Kostja hinnangul on selline menetlusõiguste käsutamine

hageja poolt pahauskne.

2.7. Hagejal oli aega hagi esitamisele eelneva pea 10 kuu jooksul üüripinnale uue üürniku

leidmiseks ning endale üüritasu saamata jäämise tõttu tekkiva kahju vähendamiseks. Seega juhul,

kui kohus leiab, et hagejal on kostja vastu nõue, tuleb hageja kahjunõuet VÕS § 139 lg-te 1 ja 2

alusel nullini vähendada.

Maxima vastuhagi

3. 24.05.2021 esitas Maxima vastuhagi (täpsustatud 07.06.2021), milles palub:

- muuta poolte vahel sõlmitud allüürilepingut selliselt, et määrata üürilepingu p-s 2.7 üüri

summaks ajavahemikul 13.03.2020–18.01.2021 0 eurot või määrata alandatud üürisumma

kindlaks kohtu äranägemisel, ja asendada hageja nõusolek lepingu muutmiseks kohtuotsusega;

- mõista hagejalt kostja kasuks välja põhivõlg 469 012,58 eurot, viivis 63 401,83 eurot ning

viivis 0,2% päevas arvestatuna põhivõlalt 469 012,58 eurolt alates 25.05.2021 kuni põhivõla

tasumiseni;

- mõista hagejalt kostja kasuks välja põhivõlg 113 637,90 eurot ning viivis VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses arvestatuna põhivõlalt 113 637,90 eurolt alates 25.05.2021 kuni

põhivõla tasumiseni või hüvitise enammakstud üüri eest kohtu poolt kindlaksmääratud summas

5(36)

ning viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses arvestatuna vastavalt summalt

alates 25.05.2021 kuni põhivõla tasumiseni.

Alternatiivselt palub kostja:

- muuta hageja ja kostja vahel sõlmitud allüürilepingut selliselt, et määrata üürilepingu p-s 2.7

üüri summaks alates 13.03.2020 0 eurot või määrata alandatud üürisumma kindlaks kohtu

äranägemisel ja asendada hageja nõusolek lepingu muutmiseks kohtuotsusega;

- mõista hagejalt kostja kasuks välja põhivõlg 113 637,90 eurot ning viivis VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses arvestatuna põhivõlalt 113 637,90 eurot alates 25.05.2021 kuni

põhivõla tasumiseni või hüvitise enammakstud üüri eest kohtu poolt kindlaksmääratud summas

ning viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses arvestatuna vastavalt summalt

alates 25.05.2021 kuni põhivõla tasumiseni.

3.1. Kostja tegi üüripinnal ulatuslikke parendustöid (lift, konditsioneerisüsteem, valgustus koos

lampidega, uued sissepääsuuksed, viimistlus- ja remonttööd, signalisatsioonisüsteem, uus

elektriinstallatsioon) kokku maksumusega 328 040,03 eurot, mille hageja peab hüvitama lepingu

p-de 2.4.2, 7.1.9 ja 10.5 alusel 189 284 euro ulatuses.

Kostja nõudis 06.01.2021 kirjas hagejalt investeeringu hüvitamist hiljemalt 28.01.2021. Kostja

viivisenõue ajavahemikul 29.01.2021–24.05.2021 määraga 0,2% päevas põhinõudelt 189 284

eurot on 43 913,89 eurot. Lisaks palub kostja välja mõista edasise viivise alates 25.05.2021

määraga 0,2% päevas või alternatiivselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Alternatiivselt on kostjal õigus nõuda kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete või

alusetu rikastumise õigussuhte alusel. Kostja tegutses parendustööde tegemisel heauskselt,

eeldades, et teostab neid hageja nõusolekul ning parendustööde tegemine vastab hageja huvile ja

tegelikule tahtele. Samuti on kostja poolt tehtud kulutused olnud hagejale kasulikud, tõstes

üüripinna väärtust.

3.2. Üürilepingu p 2.5 alusel tasus kostja hagejale tagatisraha 22 654,50 eurot, mis kuulub

üürilepingu p 9.9 alusel tagastamisele 30 pangapäeva jooksul üüriobjekti tagastamise päevast.

Kostja palus 06.01.2021 teates tagatisraha tagastada hiljemalt 02.03.2021. Kostjal on õigus

nõuda viivist 03.03.2021–24.05.2021 eest määraga 0,2% päevas põhinõudelt 22 654,50 eurolt ja

edasiulatuvalt.

3.3. Kostja maksis ekslikult üüri kogu 2021. a jaanuari eest, kuigi üürileping lõppes 18.01.2021.

Kostja pidanuks maksma vaid 18 päeva üüri 6577,20 eurot ja talle kuulub tagastamisele 4750,05

eurot. Kostja nõudis üüri tagastamist 26.01.2021 nõudekirjas hiljemalt 28.01.2021. Kostjal on

õigus nõuda viivist ajavahemiku 29.01.2021–24.05.2021 eest määraga 0,2% päevas põhinõudelt

4750,05 eurolt 1102,01 eurot ja edasiulatuvalt.

3.4. Hageja kohustus üürilepingu p 7.2.12 alusel muutma üüriobjekti sihtotstarvet ehitisregistris.

Kostja ehitas kokkuleppel hagejaga üüripinnale lifti. Liftile ehitusluba taotledes tegi Tallinna

Linnaplaneerimise Amet (TLPA) kostjale 10.06.2019 märkuse, et hoone kasutusotstarbena ei ole

sinna kauplust projekteeritud. Kostja pöördus 23.05.2019 ja 11.06.2019 hageja poole, kuid

hageja poolt hoone kasutusotstarbe muutmata jätmise tõttu ei saanud kostja lifti ehitamiseks

vajalikele ehitustöödele kasutusluba. Kostja pidi korduvalt hagejalt küsima kasutusloa saamiseks

vajalikku elektriosa käidukorralduse lepingut, et seda linnale esitada, kuigi tegu polnud kostja

kui üürniku kohustusega.

6(36)

3.5. Kostja pöördus korduvalt hageja poole, et tutvuda elektrienergia ja võrguteenuse arvetega,

kuid kostjal ei olnud lepingu kehtivuse jooksul kordagi võimalik veenduda kõrvalkulude

põhjendatuses.

3.6. Kostjal on üürilepingu p 10.7 alusel õigus nõuda üürilepingu ülesütlemist võimaldavate

hageja rikkumiste korral leppetrahvi 189 284 eurot. Kostja palub alates 25.05.2021 mõista välja

hagejalt ka viivise sellelt nõudelt määraga 0,2% päevas.

3.7. Kui kohus tuvastab üürilepingu lõppemise 18.01.2021, nõuab kostja üürilepingu muutmist

ajavahemikul 13.03.2020–18.01.2021 ning kostja poolt enam makstud üürihinna tagastamist.

Kostja avas turismipiirkonnas - Tallinna vanalinnas, kus püsielanikke on vähe -

mugavustoidupoe. Vanalinna elanikud ei tee oma tavapäraseid oste mugavuspoes, vaid

kasutavad selleks suuremaid toidupoode mujal.

Võrreldes lepingu sõlmimisega 17.01.2019 olid asjaolud kostja 19.03.2020 palve saatmise ajaks

oluliselt muutunud COVID-19 viiruse leviku ja piirangute tõttu. Koroonakriis annab aluse

lepingutingimuste muutmiseks. Võrreldes lepingu sõlmimisega jaanuaris 2019 muutusid asjaolud

märtsis 2020 oluliselt. Üüripind muutus kostjale väärtusetuks, sest oli kostjale kahjumlik. Kostja

ei saanud sellist asjaolude muutumist jaanuaris 2019 mõistlikult ette näha ega mõjutada. Kostja

pöördus hageja poole korduvalt kohtuväliselt ning taotles enda täielikult üürist vabastamist, olles

16.04.2020 vastuses kompromissina nõus üüri langetamisega 50% võrra. COVID-19 viiruse

negatiivset mõju arvestades on põhjendatud üüri alandada tagasiulatuvalt alates 13.03.2020–

18.01.2021 100%.

Alternatiivselt palub kostja määrata kohtul kindlaks üüri alandamise määr ja kohtuotsuse

resolutsioonis välja tuua, et kohtuotsus asendab lepingu p-s 2.7 toodud üürisumma muutmiseks

vajaliku hageja nõusoleku.

3.8. Kui kohus leiab, et pooltevaheline üürileping kehtib, esitab kostja nõude üürihinna

muutmiseks tagasiulatuvalt 100% alates 13.03.2020. Täiendavalt on kostjal õigus nõuda alates

13.03.2020 enammakstud üürihinna tagastamist. Sh on kostjal ka sellisel juhul õigus nõuda

üürihinna alandamist, sh tagasiulatuvalt hiljemalt alates eriolukorra kehtestamisest 13.03.2020

kuni lepingu lõppemiseni 18.01.2021. Lepingut tuleb muuta selliselt, et üürihind loetakse

muutunuks alates 13.03.2020 ja ka tulevikku suunatult. Alternatiivselt palub kostja määrata

kohtul kindlaks üüri alandamise määr ja kohtuotsuse resolutsioonis välja tuua, et kohtuotsus

asendab lepingu p-s 2.7 toodud üürisumma muutmiseks vajaliku hageja nõusoleku.

Kostja on ajavahemikus 13.03.2020–18.01.2021 maksnud üüri 113 637,90 eurot. Arvestades üüri

alandamise määraga 100%, kuulub enammakstud üüritasu kostjale tervikuna tagastamisele.

Kostja palub mõista hagejalt välja viivise arvestatuna põhinõudelt summas 113 637,90 eurot

alates vastuhagi esitamisest 25.05.2021 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kinnisvarahaldus vastus Maxima vastuhagile

4. Hageja palub jätta kostja vastuhagi rahuldamata.

4.1. Üürilepingu tähtaegse lõppemise korral ei olnud investeeringute tagastamist ette nähtud.

Investeeringute hüvitamine oli võimalik vaid lepingu p-s 2.4.2 sätestatud juhul. Üürileandja ei

ole lepingut üles öelnud, seega vastav punkt ei kohaldu.

7(36)

Lifti ehitamise puhul oli tegemist parendusega, mis jääb üüripinnale ning selle hüvitamist ei ole

üürnikule ette nähtud isegi juhul, kui üürileping lõppeb. Tegemist ei olnud investeeringuga, mis

kuulub lepingu järgi (lepingu p-d 2.4.2, 10.7 ja 10.8), käsundita asjaajamise sätete või alusetu

rikastumise õigussuhte alusel hüvitamisele.

Ainus investeering, mille hüvitamises leppisid pooled kokku, oli algne investeering 265 000

eurot, mis vähenes aasta kaupa ja seda tulnuks kompenseerida juhul, kui üürileandja oleks

üürilepingu üles öelnud. Juhul, kui see summa osutus tegelikkuses suuremaks, siis selle ja

hilisemate summade kompenseerimises pooled kokku ei leppinud. Üürnik võiks need lepingu p

10.5 alusel eemaldada, kui seda oleks võimalik teha üüripinda kahjustamata.

4.2. Tagatisraha ja jaanuari üüri tagastamiseks puudub alus, kuna üürileping ei ole lõppenud.

Kostja loogika kohaselt ei ole ta lepingut erakorraliselt üles öelnud, vaid on teatanud, et ei soovi

üürilepingu pikenemist järgnevaks viieks aastaks. Üürilepingu lõppemine selle tähtaja

möödumise tõttu ei saa anda üürnikule õigust leppetrahvi 189 284 euro nõudmiseks. Samuti ei

ole antud juhul tegemist lepingu p-s 10.8 kirjeldatud olukorraga.

4.3. Alus üürisumma alandamiseks puudub, sest lepingupoolte kohustuste vahekord ei ole

oluliselt muutunud. Kui toidupoe avamine ei osutunud nii kasumlikuks kui kostja eeldas, on see

kostja riisiko.

Kostja pole tõendanud, et üüripinnal äri jätkamine oli kostjale kahjulik. Isegi kui turistide

vähesuse tõttu langes kostja käive, siis ei kuulunud see lepingu sõlmimise aluseks olnud

asjaolude hulka.

Kostja sõlmis lepingu toidu- ja esmatarbekaupade poe avamiseks, kuid meie ühiskonnas ei ole

kauplused mõeldud ainult turistidele. Kostja oleks saanud kaupluse sortimenti muuta või

kaupluse muul viisil vanalinna elanikele atraktiivseks teha. Vanalinnas elas 01.01.2021 seisuga

4787 inimest, mida on rohkem kui Märjamaal, Räpinas ja Otepääl, kus kostja kauplusi ei

sulgenud. Hageja ei ole tõendanud, et vanalinna elanikud ei kasuta sisseostude tegemiseks kostja

kauplust.

Vahepealsel perioodil ei toimunud mitte üürihindade langus, vaid turu jahtumine. Tegemist oli

olukorraga, kus vanalinnas tehinguid ei tehtud. Arvestada tuleb sellega, et üürileping kestab 7

aastat; 2021. aastal toimus hindade oluline tõus tänu tarbijahinnaindeksi kasvule (ajavahemikul

2019–2022 13,4%); lepingu p 9.12 kohaselt võib hageja tõsta üüri vaid 2% aastas.

Maxima hagi Kinnisvarahoolduse vastu

5. 24.05.2021 esitas Maxima Harju Maakohtule hagi Kinnisvarahoolduse vastu 9331,76 euro ja

viivise nõudes alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Maxima nõue tuleneb poolte vahel 17.01.2019 sõlmitud hoolduslepingust nr VIR/18/115

(hooldusleping). Maxima nõuab hoolduslepingu ülesütlemisega selle p 4.2 alusel tasutud

tagatisraha 2883,30 euro tagastamist ning ekslikult augusti ja novembri 2020. a hooldusteenuse

eest tasutud 6448,46 euro tagastamist.

Muus osas kordab Maxima oma eelpool nimetatud seisukohti üürilepingu lõppemisest ja

ülesütlemisest, hoolduslepingu selle p 5.1 alusel lõppemisest seoses ülesütlemisega 3-kuulise

etteteatamistähtajaga möödumisel 28.07.2020.

8(36)

Alternatiivselt lõppes hooldusleping Maxima erakorralise ülesütlemisega lepingu p 9.1 alusel,

kuna COVID-19 kriis on vääramatu jõu asjaoluks või ettenägematu olukord.

Kinnisvarahoolduse vastuväited Maxima hagile

6. Kinnisvarahooldus palub hagi jätta rahuldamata.

Kinnisvarahooldus kordab Kinnisvarahalduse esitatud väiteid, et hooldusleping pidi selle

eritingimuste kohaselt kehtima kuni Kinnisvarahaldusega sõlmitud üürilepingu lõppemiseni;

korralist lepingu ülesütlemist ei olnud lepingus ette nähtud (v.a ühe erandiga);

ülesütlemisavaldus esitati valele isikule ehk Kinnisvarahaldusele; üürileping ei ole lõppenud;

Maxima ei ole hoolduslepingut erakorraliselt üles öelnud või kui ta oleks seda kehtivalt teinud,

oleks hooldusleping läinud üle Kinnisvarahaldusele üürilepingu p 2.11 alusel ja hooldusleping

oleks sel juhul jäänud ikka kehtima.

Maakohtu otsused ja põhjendused

7. Maakohus rahuldas 31.03.2023 otsusega Kinnisvarahalduse hagi Maxima vastu, jättis Maxima

vastuhagi Kinnisvarahalduse vastu rahuldamata ning mõistis Maximalt Kinnisvarahalduse

kasuks välja võlgnevuse 20 536,32 eurot, viivise 1427,43 eurot, viivise põhivõlgnevuse (18

794,34 euro) jäägilt 0,2% päevas hagi esitamisest 11.02.2021 kuni põhivõlgnevuse täieliku

tasumiseni ning viivise 08.02.2021 arve nr M00276 põhivõlgnevuse (1741,98 euro) jäägilt 0,2%

päevas alates 24.02.2021 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Maakohus jättis

menetluskulud Maxima kanda, mõistis Maximalt Kinnisvarahalduse kasuks välja menetluskulud

13 403,50 eurot ning määras, et Maximal tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda

Kinnisvarahaldusele menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni

täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Maakohus jättis 12.06.2023 otsusega Maxima hagi Kinnisvarahoolduse vastu 9331,76 euro ja

viivise saamiseks rahuldamata, menetluskulud Maxima kanda ja mõistis Maximalt välja

Kinnisvarahalduse kasuks menetluskulu 1729,50 eurot. Maakohus määras, et hüvitatavatelt

menetluskuludelt tuleb Maximal tasuda Kinnisvarahaldusele menetluskulude suurust kindlaks

tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

7.1. Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud:

- kostja alustas vaidlusaluse üüripinna üürimiseks läbirääkimisi 2018. a augustis esialgse sooviga

sõlmida leping 5+5 aastaks allüürivõimalusega;

- hageja edastas kostjale tutvumiseks enda koostatud üürilepingu põhja ja pooled asusid

lepingutingimusi läbi rääkima;

- kuigi kostjal oli võimalus välja pakkuda omapoolne lepinguprojekt, eelistas ta hageja pakutud

projekti, säilitades võimaluse aktiivselt kaasa rääkida erinevate üüri- ja halduslepingu punktide

muutmisel;

- kostja vajas ekspressformaadis kaupluse testimiseks prooviperioodi, mistõttu lepiti üürilepingu

pikkuseks kokku kaks aastat koos pikendamise võimalusega järgnevaks viieks aastaks;

- üürilepingu p-d 2.4 ja 2.4.1 nägid üürnikule ette võimaluse öelda leping üles kaheaastase

perioodi järel, hagejale ei olnud sellist võimalust ette nähtud;

- 17.01.2019 sõlmisid Kinnisvarahaldus ja Maxima üürilepingu ning hageja andis üüripinna

valduse üle 18.01.2019;

- 17.01.2019 sõlmis Maxima Kinnisvarahooldusega üüripinna hoolduslepingu;

9(36)

- Maxima avas üüripinnal Maxima kaupluse;

- seoses COVID-19 viiruse levikuga kuulutati Eestis 13.03.2020 välja eriolukord;

- 19.03.2020 palus Maxima vabastada end täies ulatuses üüri maksmise kohustusest kuni

eriolukorra lõppemiseni, millest Kinnisvarahaldus 25.03.2020 keeldus;

- 26.03.2020 esitas Maxima veelkord samasisulise taotluse, millest Kinnisvarahaldus 15.04.2020

keeldus;

- 27.04.2020 esitas Maxima Kinnisvarahaldusele üürilepingu pikendamisest keeldumise ja

hoolduslepingu ülesütlemise teatise ja luges lepingu kehtivuse viimaseks päevaks 18.01.2021;

- Kinnisvarahooldus loovutas hagejale hoolduslepingust tulenevad nõuded 6943,92 eurot, millele

lisandub jooksev viivis, ja teatas sellest kostjale 11.02.2021;

- kostjal on tasumata 2021. a veebruari kuu üür 13 592,70 eurot maksetähtajaga 20.01.2021.

7.2. Lepingupunktidest 2.4 ja 2.4.1 tulenevalt tulnuks kostjal teatada soovist üürilepingut mitte

jätkata 9 kuud enne 19.01.2021, s.o 18.04.2020. Kuivõrd lepingu pikendamisest keeldumise

tähtpäev 18.04.2020 langes nädalavahetusele, siis tulnuks sellest teatada hiljemalt 20.04.2020

(TsÜS § 136 lg 8). Kostja esitas teate alles 28.04.2020, s.o peale poolte lepingus

kindlaksmääratud tähtpäeva.

7.3. Maakohus tuvastas dokumentaalsete tõendite (üürileping, poolte kirjavahetus) alusel

järgmised asjaolud:

- pooltel oli kohustus lepingu muutmise taotlusele vastata 20 päeva jooksul (lepingu p 12.2);

- hageja vastas kostja ettepanekule üürihinna vähendamiseks viidatud tähtaja piires;

- kostja keeldus üürilepingu pikendamisest 7 päeva peale lepingus märgitud tähtpäeva;

- vastastikuste maksekohustuste mittetähtaegsel täitmisel oli lepinguosalisel õigus nõuda viivist

0,2% tähtajaks tasumata summalt päevas (lepingu p 11.2).

7.4. Poolte 19.03.2020–28.04.2020 kirjavahetust analüüsides leidis maakohus, et seda ei saa

pidada üürilepingu tingimuste muutmise üle käinud läbirääkimisteks. Seetõttu ei saa kohaldada

analoogia korras aegumise regulatsiooni. Kuna pooled olid lepingus kokku leppinud

etteteatamise tähtaja, ei ole põhjust poolte läbirääkimiste ajaks kohaldada aegumise peatumise

tähtaega. Kostjal oli võimalik lepingust tuleneva tähtaja järgmiseks esitada teade õigeaegselt,

mitte hilinemisega. Teate esitamine ei sõltunud hageja vastusest, vaid kostja otsusest lepingu

jätkamise kohta. Seda mõistis kostja ka ise, kui esitas 27.04.2020 teate olukorras, kus hageja ei

olnud veel kostja 15.04.2020 kirjale vastanud. Üürilepingu pikenemisega nõustumine ei olnud

seotud üürihinna vähendamise taotlusega kindlaks perioodiks (s.o eriolukorra lõppemiseni).

Hageja tuginemine õigust lõpetavale tähtajale ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Üüri- ja

hoolduslepinguid ei sõlmitud hageja ja Kinnisvarahoolduse tüüptingimustel.

Kuna lepingu tähtaja (2+5) osas tuli üürileandja üürnikule oluliselt vastu, siis sai lepingu p 2.4.1

kohaldada vaid lepingus märgitud tähtaja jooksul. Viidatud tingimuse kokkuleppimist ei saanud

mõjutada COVID-19 viirus, mida ei olnud võimalik sel hetkel ette näha. Seega sai viidatud

punktist tulenevate tähtaegade järgimisel kostja lähtuda vaid sellest kaalutlusest, kas ta soovib

üüripinda kasutada kuni 19.01.2026. Osundatust tulenevalt pikenes üürileping p 2.4.1 alusel kuni

19.01.2026.

7.5. Maxima teatas p 2.4.1 järgi üürilepingu pikendamisest keeldumisest. Teates ei tuginenud

kostja lepingu ülesütlemisele ja VÕS §-dele 97 või 313. Nimetatule viitab ka lepingu kehtivuse

viimaseks päevaks märgitud tähtaeg 18.01.2021.

10(36)

7.6. Juhul, kui asuda seisukohale, et pikendamisest keeldumise teatest saab tuletada ka

üürilepingu ülesütlemise, tuginedes VÕS § 97 lg-le 5, siis puudus lepingu ülesütlemiseks alus.

7.6.1. Kostja viitas lepingu muutmise (üürihinna langetamise) vajadusele seoses COVID-19

viiruse levikuga. VÕS § 97 alusel lepingu muutmist võib nõuda ainult eeldusel, et oluliselt on

muutunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud (lg 1) ning täidetud on kõik VÕS 97 lg-s 2

sätestatud nõuded. Turistide ja vanalinnas liikuvate inimeste vähenemine seoses eriolukorra

kehtestamise ja COVID-19 leviku piiramisega ei ole selliseks asjaoluks, mis andnuks alust nõuda

lepingu muutmist ja üürihinna alandamist VÕS § 97 alusel.

Lepingust ja seadusest tuleneb kostjale kohustus maksta üüri, sealjuures ei sõltu üüri maksmise

kohustus sellest, kas ja kui palju kostja ruume kasutab. Ruumide kasutamise vajaduse

muutumine on kostja äririsk, mida ei pea hageja kandma. Üürilepingu eseme kasutamine ei

olnud kostjal takistatud, seda ka eriolukorras.

7.6.2. Kostja mitmetest kauplustest ühe kaupluse ajutine käibe langus ei saanud mõjutada kostjat

määral, et õigustada lepingu ülesütlemist või muutmist. Kostja käive tõusis 2020. aastal 4,88%,

seejuures oli I kvartalis käibe kasv 10%. Paljudel ettevõtetel ei olnud sel perioodil võimalik tulu

teenida, kuid avatuks jäid esmatarbekaupu pakkuvad kauplused. Kogu kostja kontserni kasumit

konkreetse kaupluse käibe langus ei mõjutanud. Samuti oleks kostja saanud ise muuta

konkreetses kaupluses pakutavate kaupade sortimenti, orienteeruda ümber ja pakkuda turistide

asemel kaupu vanalinna elanikele, ning sellega oluliselt vähendada eriolukorrast tingitud mõju

konkreetsele kauplusele. Seetõttu ei oma tähtsust kostja esitatud tõendid turismi prognoosist

pärast eriolukorda. Kostja ei ole väitnud, et nimetatu oleks eeldanud ulatuslikke investeeringuid.

Vanalinnas elas 01.01.2021 seisuga 4787 inimest ja kostjal on kaupluseid oluliselt väiksema

elanike arvuga kohtades. Seega oli kaupluse sulgemine kostja enda otsus, mis ei olnud otseselt

mõjutatud COVID-19 viiruse levikust.

7.6.3. Kuna täitmata on VÕS § 97 lg 1 eeldused, puudub vajadus hinnata kõigi lg-s 2 sätestatud

eelduste täitmist või täitmata jätmist. Kostjal puudus COVID-19 viiruse levikust tulenev alus

lepingu ülesütlemiseks.

7.7. Kostja ei ole teates viidanud VÕS § 313 lg-le 1 või lepingu p-st 6.2 tulenevale alusele

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja ei ole teates viidanud üürileandjast tulenevatele

mõjuvatele põhjustele ja nendel põhjustel üürilepingu ülesütlemisele. Seetõttu puudub alus ja

vajadus hinnata kostja väiteid ning tõendeid seoses üüriobjekti sihtotstarbe muutmisega,

kasutusloa saamiseks vajalike toimingute tegemata jätmisega või kõrvalkulusid tõendavate

dokumentide esitamata jätmisega. Isegi juhul, kui viidatud puuduste esinemise saaks tuvastada,

siis ei ole kostja andnud hagejale nimetatud puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega.

Seetõttu puudub kostjal ka alus vastuhagis märgitud leppetrahvi nõude esitamiseks ja see tuleb

jätta rahuldamata.

7.8. Kuna kostja hilines teatega mitte pikendada üürilepingut ja ei ole kehtivalt ka üürilepingut

üles öelnud, siis ei oma üüripinna üleandmine 18.01.2021 ja üüripinna puldi, dokumentide ja

võtmete kohtutäituri kaudu hagejale 20.01.2021 tagastamine õiguslikku tähendust. Poolte vahel

sõlmitud üürileping on kehtiv kuni 19.01.2026. Kuivõrd poolte vahel sõlmitud üürileping on

kehtiv, siis puudub kostjal alus ka vastuhagis nõutud tagatisraha tagastamiseks ja sellelt viivise

nõudmiseks.

7.9. Kuigi hagejal ja Kinnisvarahooldusel on sama juhatuse liige, oli kostja 28.04.2020 teatise

adressaat hageja. Seetõttu ei ole kostja hoolduslepingut üles öelnud. Isegi kui lugeda teade

11(36)

Kinnisvarahoolduse poolt kätte saaduks, on hooldusleping kehtiv, sest see kehtib kuni hagejaga

sõlmitud üürilepingu lõppemiseni. Sarnaselt on lepingust aru saanud ka kostja, kes on tasunud

hoolduslepingust tulenevaid arveid ka 2020 augusti ja novembri eest. Kuna kostjal puudus

COVID-19 viiruse levikust tulenev alus lepingu ülesütlemiseks, puudus tal ka alus

hoolduslepingu p-st 9.1 tulenevalt lepingu ülesütlemiseks.

7.10. Asjaolu, et mitmed üürileandjad vähendasid COVID-19 viiruse leviku alguses üüri, ei

tähenda, et viidatut oleks pidanud tegema automaatselt ka hageja. Kostjal puudub COVID-19

viiruse levikust tulenev alus üürihinna alandamiseks. Seetõttu tuleb kostja vastuhagi jätta

rahuldamata. Selle tõendamiseks esitatud tõendite hindamine ei ole vajalik.

7.11. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 2021. a veebruari kuu tasumata üür 13 592,70

eurot. Maakohus viitas nõude rahuldamisel VÕS §-le 271 ja üürilepingu p-dele 2.9 ja 9.1.

Viivisenõude rahuldamisel viitas maakohus VÕS § 113 lg-le 1 ja üürilepingu p-le 11.2.

10.02.2021 seisuga on kostja hilinenud arve tasumisega 21 päeva. Hagejal on õigus nõuda üüri

tasumata jätmisel viivist 570,78 eurot ja nimetatud summa tuleb kostjalt hagejale välja mõista.

Kuna üürileping on kehtiv kuni 19.01.2026 ja hageja on nõudnud vaid 2021. a veebruari

üürivõlgnevust, siis on asjakohatud kostja viited hageja kohustusele tekkiva kahju

vähendamiseks. Kostja ei ole ka ise teinud midagi talle tekkinud ja tekkiva kahju vähendamiseks,

kuigi hageja on enne kohtusse pöördumist korduvalt püüdnud kostjale pakkuda koostööd ja

erinevaid võimalusi kahju vähendamiseks. Seoses üürilepingu kehtivusega puudub kostjal

vastuhagis märgitud alus tasutud üüri tagasinõudmiseks. Kostja oli kohustatud üüri tasuma ja

seetõttu ei ole kostja poolt üüri tasumine ekslik ning tal puudub õigus selle tagasinõudmiseks ja

viivise nõudmiseks.

7.12. Seoses kostja hooldustasu võlgnevusega tuvastas maakohus, millised arved olid kostjal

tasumata, tasuti osaliselt või hilinemisega. Muuhulgas oli selliseks arveks 2020 juuli eest esitatud

arve M3404 2140,36 euro tasumiseks, tähtajaga 20.08.2020, mille kostja tasus 02.09.2020. Arve

tasumise tähtaega ületati 13 päeva ja viivis arvelt on 55,65 eurot.

7.13. Kuna hooldusleping on kehtiv, tuleb hageja nõue kostja vastu rahuldada. Hageja

viivisenõue ei ole ebamõistlikult suur. Lepingut ei sõlmitud tüüptingimustel, vaid kostjal oli

võimalus lepingutingimused läbi rääkida. Lisaks nähti viidatud viivisemäär ette mõlemale

poolele. Osundatud põhjustel tuleb hageja viivsenõue rahuldada.

Hagejal on TsMS § 367 kohaselt õigus kostjalt nõuda viivist põhivõlgnevuse (18 794,34 eurolt)

jäägilt alates hagi esitamisest 11.02.2021 (v.a arvelt nr M00276) arvestatuna põhivõlalt määras

0,2% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. 08.02.2021 arvelt nr M00276 on hagejal õigus

nõuda viivist põhivõlgnevuse (1741,98 euro) jäägilt 0,2% päevas alates 24.02.2021. Hageja nõue

kuulub nimetatud ulatuses kostja vastu rahuldamisele.

7.14. Vastuhagist tuleneva vaidluse lahendamisel tuvastas maakohus dokumentaalsete tõendite

(üürilepingu) alusel järgmised asjaolud:

- lepingu p 2.4.2 kohaselt on kostjal võimalik nõuda kahju hüvitamist vaid üürileandja poolt

lepingu mistahes alusel ülesütlemisel;

- investeeringute hüvitamine üürniku poolsel ülesütlemisel on võimalik lepingu p-st 10.7

tulenevalt juhul, kui üürnik öelnuks üürilepingu üles üürileandja poolsete kohustuste rikkumise

tõttu;

12(36)

- üürilepingu tähtaegse lõppemise korral ei olnud investeeringute tagastamist ette nähtud ka siis,

kui üürileping lõppes kahe, mitte seitsme aasta pärast;

- kostjal oli õigus nõuda investeeringute hüvitamist lepingu p-s 2.4.2 märgitud juhul, kui hageja

ütleks üürilepingu üles.

7.15. Maakohus järeldas tuvastatud asjaoludest järgmist.

Kostja leppis hagejaga üürilepingu sõlmimisel kokku selliselt, et ta võib investeeringutesse

paigutatud raha kaotada kaheaastase prooviperioodi jooksul.

VÕS § 286 lg-st 1 tulenevate nõuete eeldus on lepingu lõppemine, kuid üüri- ja haldus-

hooldusleping ei ole lõppenud. VÕS §-st 286 tulenevalt saab üürnik täiendavaid nõudeid esitada

vaid üksnes käsundita asjaajamise peatükis sätestatud alustel. Seega ei saa kulutuste hüvitamise

nõude aluseks olla alusetu rikastumise regulatsioon.

Lifti ehitamine ei olnud investeering, mis kuulunuks lepingu p-de 2.4.2, 10.7 ja 10.8 alusel

kostjale hüvitamisele. Kostjal oli hageja nõusolek parenduste tegemiseks, seega ei kohaldu

käsundita asjaajamise sätted.

Pooled lugesid hüvitatava investeeringu maksumuseks 265 000 eurot ja see tuli hüvitada lepingu

kehtivuse vältel. Esimesel aastal lepingu ülesütlemisel tulnuks hagejal hüvitada 265 000 eurot ja

alates teisest aastast arvestusega, et iga lepinguline täisaasta vähendab hüvitamisele kuuluvat

investeeringut 14,28% võrra algsest investeeringust ehk 37 858 eurot aastas. Kostjal puudub

õigus nõuda hagejalt enam kui 265 000 eurot investeeringuteks tehtud kulude hüvitamiseks. Ka

seda saaks kostja nõuda juhul, kui üürileandja oleks lepingu üles öelnud, mis käesoleval juhul

toimunud ei ole.

Seetõttu jäi investeeringute ja täiendavate paranduste hüvitamise nõue rahuldamata ning

maakohus ei hinnanud nende asjaolude tõendamiseks esitatud tõendeid.

7.16. Maxima hagi Kinnisvarahoolduse vastu tagatisraha 2883,30 euro, ekslikult makstud

4407,28 euro ja viivise nõudes jättis maakohus rahuldamata.

7.16.1. Maakohus kordas 31.03.2023 otsuses toodud seisukohti üürilepingu kehtivuse, selle

muutmise ja ülesütlemise osas. Hageja ei ole hoolduslepingu ülesütlemisest õigele

lepingupoolele teatanud ja leping kehtib.

7.16.2. Hoolduslepingu tähtaega analüüsides leidis maakohus, et leping kehtib alates 14.01.2019

kuni Kinnisvarahaldusega sõlmitud üürilepingu lõppemiseni. Lõppemisest tuleb ette teatada 3

kuud. Hoolduslepinguga pakutavad teenused on vahetult seotud üüritud ruumi teenindamisega ja

seetõttu ei saa hooldusleping lõppeda või seda ei saa lõpetada korralise ülesütlemisega enne

üürilepingu lõppemist. Enne üürilepingu lõppemist võiks hoolduslepingu lõpetamist kaaluda

vaid juhul, kui teenust asuks osutama mõni teine teenusepakkuja. Seda siinses asjas ei toimunud.

7.16.3. Kuna Maximal puudus COVID-19 viiruse levikust tulenev alus üürilepingu

ülesütlemiseks, puudus tal ka alus hoolduslepingu punktist 9.1 tulenevalt lepingu korraliseks

ülesütlemiseks.

7.16.4. Hageja viited üldtingimuste p 5 alapunktidele 1-3 on asjakohatud, kuna viidatud alustel ei

ole hageja kostjaga lepingut erakorraliselt üles öelnud. Kohus nõustus kostjaga, et kuivõrd

13(36)

hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, milliseid teenuseid täpselt kostja talle ei osutanud või

milliste teenuste osas kostja hageja täpsustavate küsimuste osas ei vastanud, siis ei saanud hageja

kostjaga lepingut erakorraliselt üles öelda põhjusel, et kostja rikkus lepingut.

7.16.5. Kokkuvõttes puudub alus hagejale hoolduslepingu üldtingimuste punkti 4 alapunkti 2

alusel tagatisraha 2883,30 euro tagastamiseks, samuti 2020. augusti ja novembri hooldusteenuse

eest tasutud 6448,46 euro tagastamiseks. Seoses põhinõuete rahuldamata jätmisega jäi

rahuldamata ka viivise nõue.

Maxima apellatsioonkaebused

8. Maxima esitas apellatsioonkaebused, milles palub maakohtu otsused tühistada ning teha uus

otsus, millega jätta Kinnisvarahalduse hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi p-d 1.1 ja 1.2 ja

Maxima hagi Kinnisvarahoolduse vastu. Alternatiivselt palub Maxima rahuldada vastuhagi p-i

1.3. Maxima palub jätta menetluskulud Kinnisvarahalduse ja Kinnisvarahoolduse kanda.

Maxima ei vaidlusta maakohtu 12.06.2023 otsuse resolutsiooni p-i 5, millega tsiviilasja

toimikust eemaldati osad dokumendid.

8.1. Maxima ja Kinnisvarahalduse vahel sõlmitud üürileping on lõppenud, samuti ei kehti ka

Maxima ja Kinnisvarahoolduse vaheline hooldusleping.

Maxima kordab maakohtu menetluses esitatud väiteid ajavahemikul 19.03.2020–28.04.2020

peetud läbirääkimiste ja nende tagajärgede kohta lepingu pikenemise teate esitamisele, hageja

hea usu vastasele tuginemisele õigust lõpetavale tähtajale, kostja varasemates kirjades lepingu

lõpetamisele tuginemisele. Kostja leiab, et hagejal ei saanud olla ootust lepingu pikenemisele.

Kostja leiab, et hageja ei saa hea usu põhimõttest tulenevalt tugineda üürilepingu p-s 2.4.1

toodud 9-kuulisele õigust lõpetavale tähtajale. Kuna leping lõppes kostjapoolse ülesütlemise

tagajärjel alates 18.01.2021, puuduvad hagejal kostja vastu nõuded ning hagi tuleb jätta

rahuldamata.

8.2. Kostja kordab maakohtu menetluses esitatud väiteid COVID-19 viiruse leviku mõjude kohta

turismile Tallinna vanalinnas, linna poolt pakutud üürisoodustuste kohta ajavahemikul

01.04.2020–30.04.2022, hageja enda kui kinnisasja üürniku üüri tasumise kohustuse puudumise

kohta, Viru tn 4 turuüüri langemise kohta. Seega esinesid VÕS § 97 lg 5 kohaldamiseks alust

andvad asjaolud (VÕS § 97 lg 1).

Arvestada tuleb konkreetse poe kahjumiga, mitte kostja majandustulemustega tervikuna. Kostjal

ei olnud võimalik kauplust ümber kujundada. Maakohus ei arvestanud kostja esitatud tõenditega

kohalike elanike vähesuse kohta, samuti, et COVID-19 viiruse tõttu vähenenud inimeste

liikumine tõi eriti karmid tagajärjed kaasa Tallinna vanalinna äridele. Tallinnas on kohalikele

elanikele mitmeid toidupoode, sh eelistavad kohalikud elanikud suuremaid ja

parkimisvõimalusega toidupoode, milleks Raekoja platsi läheduses ajaloolises Viru tn 4 majas

asuvat kiirkauplust ümber kujundada võimalik ei olnud.

Maxima viitas VÕS §-le 97 nii 28.04.2020 ülesütlemisteates kui ka varasemas 26.03.2020 teates.

Seega oli kostjal õigus leping VÕS § 97 lg-le 5 tuginedes lõpetada ning kostja on seda ka teinud.

Kuna leping on lõppenud, puuduvad Kinnisvarahaldusel Maxima vastu nõuded.

8.3. Maakohus ei tuvastanud, kas hagejapoolsed üürilepingu p-st 7.2.12 tulenevad rikkumised

leidsid aset või mitte. Maxima kordab maakohtu menetluses esitatud väiteid kasutusloa

14(36)

hankimise ja arvete näitude esitamata jätmise kohta. Kostja kaotas sellises olukorras usalduse

hageja suhtes ning üürilepingu jätkumine ei olnud mõeldav. Täiendava tähtaja andmine ei oleks

andnud tulemust, kuna rikkumised olid pidevad. Juhul kui kohus leiab, et kostjal ei olnud õigust

üürilepingu lõpetamiseks tulenevalt üürilepingu p-st 2.4.1 või alternatiivselt VÕS § 97 lg-st 5, oli

kostjal õigus üürilepingu lõpetamiseks tulenevalt VÕS § 313 lg-st 1.

8.4. Maxima kordab maakohtus esitatud väiteid hoolduslepingu ülesütlemise teate õigele isikule

suunamise kohta.

Maakohus leidis põhjendamatult, et tulenevalt hoolduslepingu tähtajast kehtib leping üürilepingu

lõpuni. Selliselt puudunuks vajadus hoolduslepingu p-s 5.1 märkida, et lepingut on võimalik

lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Ka hoolduslepingu p 9.1 alusel oli poolel õigus leping

kauem kui 30 kalendripäeva kestvate vääramatu jõu asjaolude korral ühepoolselt lõpetada.

COVID-19 viirusest tingitud kriis oli vanalinna kaubandusasutustes vääramatu jõu asjaoluks.

Samuti on üldteada, et COVID-19 viirusest tingitud eriolukord ning turistide puudumine kestis

üle 30 päeva.

Maakohus ei ole põhjendanud oma järeldust, et enne üürilepingu lõppemist võiks hooldusteenuse

lepingu lõpetamist kaaluda vaid juhul, kui teenust asuks osutama mõni teine teenusepakkuja.

Sellist täiendavat eeldust lepingu lõpetamiseks ei ole hoolduslepingu tekstis ette nähtud.

8.5. Kuigi Maxima on seisukohal, et üürileping on alates 18.01.2021 kehtivalt lõppenud, oli

hagejal hagi esitamisele eelneva peaaegu 10 kuu jooksul aega üüripinnale uue üürniku

leidmiseks ning endale üüritasu saamata jäämise tõttu tekkiva kahju vähendamiseks. Seega tuleb

Kinnisvarahalduse kahjunõuet igal juhul VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 alusel vähendada nullini.

Maakohus ei ole kostja vastava vastuväitega arvestanud.

8.6. Viivisenõue 0,2% päevas on ebamõistlikult suur. Üüri- ja hoolduslepingud sõlmiti

Kinnisvarahalduse ja tema kontsernikaaslase Kinnisvarahoolduse tüüptingimustel. Viivisemäära

ei räägitud poolte vahel eraldi läbi ja maakohus leidis ebaõigesti, et tegu ei ole tüüptingimusega.

Viivisenõude määraga 0,2% päevas esitamine on kostjat ebamõistlikult kahjustav. Kostja palub

viivisenõuet alandada VÕS § 113 lg-le 1 vastava 8%-ni aastas.

8.7. Kostja jääb maakohus esitatud seisukohtade juurde, et esinevad asjaolud, mis annavad talle

õiguse nõuda VÕS § 97 lg 2 alusel lepingu muutmist. Turism Tallinnas ei ole taastunud tänaseni

ning üüri alandamine vähemalt perioodil 13.03.2020–30.04.2022 ehk Tallinna linna üüritoetuste

kehtivuse ajal on põhjendatud. Arvestades sellega, et COVID-19 pandeemia mõjud Tallinna

vanalinna äride külastatavusele kestavad veel aastaid, on põhjendatud üürihinda alandada ka

tulevikku suunatult. Turismi taastumist ei ennustata lähiaastatel. Kui kohus ei pea põhjendatuks

üüri alandamist 100%, palub kostja alandada üüri kohtu poolt mõistlikuks peetud määrani.

Kui kohus tuvastab üürilepingu lõppemise, nõuab kostja Kinnisvarahalduselt järgnevate

üürilepingu lõppemisest tulenevate nõuete tasumist: üüripinna parendamiseks kantud

investeeringud 189 284 eurot; lifti ehitamise investeering 41 911 eurot; muud täiendavad

investeeringud 21 129,03 eurot; tagatisraha 22 654,50 eurot; ekslikult perioodi 19.01.2021–

31.01.2021 eest tasutud 4750,05 eurot; leppetrahv 189 284 eurot. Kostja nõuab põhinõuetelt ka

viivise tasumist.

Ebaõige on maakohtu järeldus, et Kinnisvarahaldusel puudus investeeringu tagastamise nõue,

kuna lepingu järgi oli selline õigus vaid siis, kui leping lõppeb üürileandja poolse ülesütlemisega.

15(36)

Üürilepingu p-des 2.4.2, 7.1.9 ja 10.7 ei ole investeeringu hüvitamist kokku lepitud ainult juhuks

kui leping lõppeb üürileandja poolse ülesütlemise tagajärjel. Seega on kostjal õigus nõuda

investeeringu hüvitamist 189 284 euro ulatuses.

8.8. Alternatiivselt on leping üles öeldud erakorraliselt, sest esinevad vääramatu jõu asjaolud

COVID-19 pandeemia näol. Samuti on leping lõppenud selle Kinnisvarahoolduse poolsete

rikkumiste tõttu.

Maakohus leidis ebaõigesti, et Maxima ei ole tõendanud, milliseid teenuseid hageja talle ei

osutanud või millistele küsimustele ei vastanud, mistõttu ei saanud lepingut erakorraliselt üles

öelda hageja lepingurikkumise tõttu p-de 5.1–5.3 alusel. Maxima ei ole vastavatele asjaoludele

lepingut üles öeldes ega hagis tuginenud. Maxima esindaja on 03.05.2023 istungil välja toonud,

et hageja esitatud arved ei ole kontrollitavad ega usutavad ning et mitte kordagi ei ole Maxima

saanud originaalarveid, et aru saada, kuidas on arved kujunenud ning jääb vastavate väidete

juurde. Samas ei ole Maxima vastavatele asjaoludele tuginedes lepingut üles öelnud, mistõttu on

maakohus ekslikult vastavaid väiteid lepingu lõpetamise kontekstis analüüsinud.

8.9. Maxima kordab maakohtus esitatud väiteid tagatisraha, ekslikult tasutud hooldussummade ja

halduskulu osas. Kinnisvarahooldus ei ole üüripinna omanik, vaid ainult isik, kellega Maxima

sõlmis hoolduslepingu. Seega ei saanud Kinnisvarahooldusel lepingu lõppemise järgselt tekkida

seonduvalt üüripinnaga mingeid kulusid, kuna Kinnisvarahooldus oli vaid teenuseosutajaks.

Hoolduslepingu lõppemise järgselt puudus Maximal kohustus vastavate teenuste eest tasuda ning

Kinnisvarahooldusel kohustus vastavaid teenuseid osutada. Kinnisvarahooldus ei ole ka väitnud

ja tõendanud, et selliseid teenuseid on osutatud ning et selliste teenuste osutamisega oleks

Kinnisvarahooldusele tekkinud mingeid kulusid. Maxima jääb selle juurde, et mh ei olnud

Kinnisvarahoolduse esitatud arved kontrollitavad ega usutavad, mis tõendab täiendavalt seda, et

Maxima ei pidanud kostjale tasuma lepingu lõppemise järgselt teenuste eest, mida tegelikult ei

osutatud. Seega on kohus eksinud, leides, et hoolimata lepingu lõppemisest pidi hageja kostjale

teenuste eest tasuma.

8.10. Maxima Kinnisvarahoolduse vastu esitatud hagi lahendamisel leidis maakohus ebaõigesti,

et Maxima ja Kinnisvarahalduse vahel sõlmitud üürileping ei lõppenud ja seetõttu on kehtiv ka

hooldusleping, mistõttu ei ole seda hoolduslepingu p-i 5.1 alusel võimalik lõpetada; üürilepingu

ülesütlemisteade ei esitatud õigele isikule; hagejal puudus hoolduslepingu p-st 9.1 tulenev alus

hoolduslepingu ülesütlemiseks erakorraliselt seoses COVID-19 viiruse levikuga; kostja ei

rikkunud oma kohustusi, mistõttu ei saanud lepingut üles öelda p-de 5.1–5.3 alusel ning hageja ei

ole ka sellisele lepingu lõppemise alusele tuginenud. Hageja kordab maakohtus esitatud

seisukohti, et hoolduslepingut oli võimalik üürilepingust eraldiseisvalt korraliselt üles öelda,

kuid alternatiivselt on see üles öeldud erakorraliselt seoses vääramatu jõu asjaoludega. Samuti, et

ülesütlemisavaldus oli suunatud kostjale, kes on selle ka kätte saanud.

Vastused apellatsioonkaebustele

9. Kinnisvarahaldus ja Kinnisvarahooldus vaidlevad apellatsioonkaebustele vastu, paludes jätta

need rahuldamata ja menetluskulud Maxima kanda.

Edasine menetlus

16(36)

10. 04.12.2023 kirjas palus ringkonnakohus pooltel võtta seisukoht küsimuses, kas kostja

06.01.2021 taotlust võib käsitada uue erakorralise ülesütlemisavaldusena. Samuti tegi

ringkonnakohus pooltele ettepaneku esitada täiendavad asjaolud ja tõendid.

06.12.2023 määrusega liitis ringkonnakohus tsiviilasjad 2-21-2226 ja 2-22-3029 ühte

menetlusse, tsiviilasja numbriks jäi 2-21-2226.

05.01.2024 esitas kostja vastuseks kohtu ettepanekule asjaolud ja tõendid.

05.01.2024 esitasid hageja ja Kinnisvarahooldus ringkonnakohtu tegevusele menetluse

juhtimisel vastuväite, mille kohus lahendas 29.01.2024 määrusega.

12.02.2024 esitasid hageja ja Kinnisvarahooldus asjaolud ja tõendid.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu 31.03.2023 ja 12.06.2023 otsused tuleb tühistada osas,

millega maakohus rahuldas Kinnisvarahalduse hagi Maxima vastu 20 444,71 eurot ületavas

osas, jättis rahuldamata Maxima hagi Kinnisvarahalduse vastu allüürilepingu muutmiseks, jättis

Kinnisvarahalduselt Maxima kasuks välja mõistmata 43 984,24 eurot ning põhivõlalt 34 530,30

eurolt arvestatava edasiulatuva viivise ja jättis rahuldamata Maxima hagi Kinnisvarahoolduse

vastu 9331 euro ja sellelt arvestatud viivise nõudes. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse,

millega rahuldab eelnimetatud nõuded (TsMS § 657 lg 1 p 2). Seoses sellega tuleb muuta

menetluskulude jaotust.

Maakohus tuvastas praeguse otsuse p-des 5.1, 5.3 ja 5.14 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle

pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja

arutamisel.

Ringkonnakohus analüüsib esmalt, kas poolte üürileping pikenes järgnevaks kolmeks aastaks (I),

kas Maxima on üürilepingu kehtivalt üles öelnud (II), kas Maxima on hoolduslepingu kehtivalt

üles öelnud ja kas sellest tulenevalt on menetlusosalistel üksteise vastu nõudeid (III), kas kostjal

on õigus taotleda üüri alandamist ja mis on selle tagajärjed (IV), lõpetuseks teeb kohus

menetluslikud otsustused (V).

I

12. Pooled vaidlevad esmalt, kas kostja on üürilepingu pikenemise eelselt selle pikendamise

keeldumise soovist üürileandjat tähtaegselt teavitanud. Kuigi kostja nimetab

apellatsioonkaebuses teate kuupäevaks 28.04.2020, viitab ringkonnakohus teatele sellel märgitud

kuupäeva 27.04.2020 järgi. Maakohtu tuvastatu kohaselt oli viimaseks teavitamise kuupäevaks

20.04.2020 ja kostja esitas vastavasisulise teate 27.04.2020.

12.1. Kostja varasemates, enne läbirääkimistesse astumist saadetud kirjades lepingu lõpetamise

soovile tehtud viidetel ei ole asja lahendamisel tähtsust, kui kostja ei väljendanud varasemalt

selgelt ja tähtaegselt tahet lepingu pikenemist vältida.

12.2. Maakohus leidis põhjendatult, et poolte vahel ei peetud sisulisi läbirääkimisi, kui kostja

palus end üüri tasumisest kuni eriolukorra lõppemiseni vabastada ja hageja keeldus sellest.

Läbirääkimisteks saab pidada poolte arvamuste vahetamist, kui pooled on nõus üksteisega

17(36)

suhtlema ning peavad kokkuleppelise lahenduse saavutamist võimalikuks (RKTKo 13.04.2011,

3-2-1-10-11, p 10).

12.2.1. Lepingu tingimuste muutmise sooviga hageja poole pöördumine näitas kostja soovi

lepingut jätkata. Kostja 19.03.2020 kirjast hagejale (I kd, tl 33-34) nähtub, et kostja ei ole

hagejale läbirääkimistesse astumisel teatanud asjaolust, et kui hageja lepingut muutma ei nõustu,

kasutab kostja oma õigust lepingut mitte jätkata. Nii ei saanud hageja arvestada asjaoluga, et

kostja ei soovi lepingut jätkata, kui hageja lepingutingimusi muutma ei nõustu.

12.2.2. 26.03.2020 kirjast (I kd, tl 37-38) nähtuvalt on kostja viidanud soovile lepingutingimuste

muutmisega mittenõustumisel leping ennetähtaegselt lõpetada. Sellel kuupäeval oli kostjal veel

rohkem kui kuu aega võimalik kasutada oma õigust ja teatada soovist lepingut mitte pikendada.

Kostja palus hagejal vastata oma kirjale võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 27.03.2020.

Hageja nimetatud kuupäevaks kostjale ei vastanud ja tegi seda alles 15.04.2020 (I kd, tl 39-40),

keeldudes üüri alandamisest kostja poolt soovitud ulatuses.

12.2.3. Kostja leiab apellatsioonkaebuses, et hageja viitas 15.04.2020 kirjas võimalusele jätkata

läbirääkimisi üüri alandamise ulatuse ja kestuse üle. Kolleegiumi hinnangul sellist järeldust

kirjast teha ei saa. Kirjas avaldab hageja, et pandeemiaga seoses ei ole tegu VÕS § 97 lg-s 1

märgitud olukorraga, kostja väidetud käibelangus on tema äririsk ja ei anna alust lepingu

muutmiseks kostja poolt välja pakutud niivõrd ulatuslikus ulatuses, kus kostja üldse hagejale

eriolukorra lõppemiseni üüri ei maksa. Kuigi kostja poolt menetluses esile tõstetud fraas „niivõrd

ulatuslikus ulatuses“ võib kaudselt tekitada mulje, et väiksemas ulatuses oleks üüri vähendamine

hageja arvates võimalik olnud, ei tulene see kirja kontekstist tervikuna. Hageja ei teinud

omapoolset ettepanekut üüri vähendamiseks väiksemas ulatuses ega kutsunud selleks üles ka

kostjat.

12.2.4. 15.04.2020 tegi kostja ettepaneku vähendada üüri 50% võrra neljaks kuuks, paludes

vastata hiljemalt 20.04.2020. Puudub vaidlus, et hageja selleks kuupäevaks ei vastanud, kuid see

oli viimane päev, kui üürnik sai taotleda üürilepingu lõpetamist.

12.2.5. Õige on iseenesest kostja arusaam, et hea usu põhimõttele tuginemisel ei oma tähtsust

lepingu sõlmimise asjaolud, vaid see, et hageja teadis, et kostja saab vältida lepingu pikenemist

kuni 20.04.2020. Kuid ka nimetatu ei anna alust teha maakohtust erinevat järeldust.

Arvestades, et hageja võlausaldajana oli varem üüri langetamisest keeldunud ega vastanud

üürniku teisel ja kolmandal hageja poole pöördumisel üürniku poolt palutud kuupäevaks

(vastavalt 27.03.2020 ja 20.04.2020), sai võlausaldaja lähtuda arusaamast, et poolte

läbirääkimised on lõppenud. Sellest tulenevalt ei saa hageja käitumist vaadelda kui pahatahtlikku

läbirääkimistega venitamist selleks, et saavutada lepingu pikenemist vältiva tähtaja möödumine.

Hageja ei ole lepingu p-s 2.4.1 kokkulepitud õigust lõpetavale tähtajale tuginedes käitunud

seetõttu ka vastuolus hea usu põhimõttega.

12.3. Maakohus leidis kokkuvõttes põhjendatult, et kostjal oli võimalik üürilepingust tuleneva

etteteatamistähtaja järgimiseks esitada teade õigeaegselt, et leping ei lõppenud 18.01.2021 ja

pikenes vastavalt lepingu p-le 2.4.1 kuni 19.01.2026. Kokkuvõttes kohaldas maakohus õigesti

lepingu p-s 2.4.1 ja VÕS § 6 lg-s 2 sätestatut.

II

18(36)

13. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, kas üürileping on lõppenud kostja 27.04.2020

ülesütlemisega VÕS § 97 lg 5 või § 313 lg 1 alusel.

VÕS § 97 lg-s 5 sätestatu kohaselt võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud

lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga käesoleva seaduse §-s 196 sätestatud korras

üles öelda juhul, kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole

lepingu muutmine sama paragrahvi lõike 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole

suhtes mõistlik.

VÕS § 313 lg 1 alusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles

öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta

lepingu täitmist jätkab. Sama normi teise lõike järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud

eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.

13.1. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja ei öelnud 27.04.2020 avaldusega (I kd, tl 41–42)

üürilepingut üles. Teatest nähtub, et kostja avaldas küll tahet lepinguline suhe lõpetada, aga teisel

alusel, st mitte pikendades üürilepingut järgmiseks viieaastaseks perioodiks lepingu p 2.4.1

alusel.

13.1.1. Iseenesest on õige kostja väide, et kostja viitas teates asjaolule, et tal on antud olukorras

õigus nõuda lepingu muutmist ja erakorralist ülesütlemist. Samas pole kostja väljendanud tahet

leping üles öelda. Sama kehtib ka kostja varasema 26.03.2020 teate (I kd, tl 37–38) kohta, milles

kostja väidab, et kaalub lepingu ülesütlemist, kui hagejal puudub tahe koostööks (üüri

alandamiseks). Lepingu ülesütlemiseks ei piisa viitamisest lepingu ülesütlemist võimaldavatele

normidele või kostja tulevikukaalutlustele. Ülesütlemine ei saa olla tingimuslik.

13.1.2. Isegi kui kostja teadet saaks käsitada lepingu ülesütlemisele suunatud tahteavaldusena, ei

oleks sellel tagajärge. Lepingu VÕS § 97 lg 5 alusel ülesütlemise eelduseks on see, et lepingu

muutmine sama paragrahvi lg 1 järgi ei oleks võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes

mõistlik. Asjaolu, et hageja ei soovi üürilepingut muuta, ei anna alust järeldada, et objektiivselt

ei ole poolte kohustuste tasakaalu võimalik üürilepingus taastada. Kostja ei ole selgitanud, miks

üürilepingu muutmine oleks ebamõistlik hageja suhtes. Vastupidi, kostja tugineb asjaolule, et

üürilepingu muutmine on võimalik.

13.2. VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine eeldab seda, et üürileandja on rikkunud

oma üürilepingust tulenevat kohustust võimaldada üürnikul üürieset kasutada.

13.2.1. 27.04.2020 avalduses ei ole kostja tuginenud sellele, et hageja oleks lepingut rikkunud.

13.2.2. Kostja on 06.01.2021 avalduses (I kd, tl 56-58) sisustanud lepingu ülesütlemist hageja

lepingurikkumisega viitega üürilepingu p-le 6.2, heites hagejale ette üüriobjekti sihtotstarbe

registris muutmata jätmist, mis ei võimalda kostjal saada remonttöödele kasutusluba; vajaliku

linnale esitatava elektriosa käidukorralduse lepingu korduva küsimise vajadust ja kõrvalkulude

alusdokumentide esitamata jätmist. Ringkonnakohus andis pooltele võimaluse selgitada oma

seisukohti seoses 06.01.2021 avaldusega ja esitada vajadusel täiendavad seisukohad ning

tõendid, mida pooled ka vastavalt 05.01. ja 12.02.2024 tegid.

Kokkuvõtvalt leidis kostja, et 06.01.2021 avaldus on käsitatav erakorralise

ülesütlemisavaldusena ja kostja on sellele menetluses tuginenud, hageja jäi vastupidisele

19(36)

seisukohale. Poolte arvamused lahknevad osas, kas täidetud on ülesütlemisavalduse materiaalsed

eeldused ja järgitud ülesütlemise formaalseid nõudeid.

13.2.3. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kostja on viidanud oma õigusele üürilepingu

ülesütlemiseks hageja rikkumiste tõttu 06.01.2021 avalduses (vt kostja vastuhagi p 2.22, II kd, tl

4 pöördel). Seega ei tugine kohus asjaolule, mida pooled ei ole menetluses esile toonud.

13.3. Kolleegiumi arvates on 06.01.2021 avaldust (I kd, tl 56-58) võimalik käsitada üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avaldusena (VÕS § 313 lg 1 mõttes).

13.3.1. Ülesütlemisavaldus on äriruumi üürilepingule kohases kirjalikult taasesitatavas vormis

(VÕS 325 lg 5). Kuigi see ei ole pealkirjastatud ülesütlemisavaldusena, on sellest võimalik

järeldada kostja tahet üürileping üles öelda. Kuigi kostja on avalduses seisukohal, et ütles

üürilepingu üles juba 28.04.2020, on kostja viidanud avalduses asjaolule, et tal oli õigus

üürileping üles öelda ka 06.01.2021 avalduses märgitud põhjustel. Seega väljendub selles kostja

tahe üürilepingu ühepoolseks lõpetamiseks. VÕS § 196 järgi ei ole nõutav ülesütlemise põhjuste

nimetamine, siiski on kostja arusaadavalt oma põhjendused esitanud. Avaldusest on aru saada ka

see, et leping öeldakse üles erakorraliselt, sest selles viidatakse üürileandja täitmata kohustustele

lepingu punkti täpsusega (üürilepingu p 6.2), samuti VÕS § 292 lg-le 2 ja § 313 lg-le 1. Samuti

viitab kostja üürilepingu lõppemise kuupäevale (18.01.2021) ja avaldus ei ole tingimuslik. Seega

ei ole põhjendatud hageja seisukoht, et tegemist on ebaselge tahteavaldusega TsÜS § 75 lg 1

mõttes.

13.3.2. Isegi kui 06.01.2021 avaldus ei ole käsitatav iseseisva ülesütlemisavaldusena, võis kostja

selles täpsustada 27.04.2020 ülesütlemisavalduse põhjendusi. Seda põhjusel, et VÕS § 196 järgi

ei ole nõutav ülesütlemisavalduse põhjendamine.

14. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, kas kostja 06.01.2021 teates toodud etteheited

võimaldasid lepingut kehtivalt üles öelda.

14.1. Kostja on täpsustanud (07.04.2021 menetlusdokumendi p-s 2.16), et üürilepingu p 7.2.12

kohaselt oli hagejal kohustus tagada üüriobjekti sihtotstarbe muutmine riiklikus ehitisregistris

(EHR). Üürilepingu p 7.2.12 (I kd, tl 16) sõnastuse kohaselt on pooled kokku leppinud, et

üürileandja kohustuseks on teha vajadusel kõik toimingud üüriobjekti sihtotstarbe muutmiseks

EHRis vastavalt üürniku tegevusvaldkonnale. Selle kohustuse täitmata jätmise tõttu ei

väljastatud kaupluse ruumidele kasutusluba ja hoonel puudub senini vastav kasutusluba.

Hageja on leidnud, et kasutusloa korraldamine oli lepingu kohaselt kostja kohustus ja enne seda

ei saanud muuta lepingu sihtotstarvet EHRis. Hageja tugineb seejuures lepingu p-le 7.1.18, mille

järgi on üürnik kohustatud hankima ja kooskõlastama kõik vajalikud üüriobjekti kasutamiseks

vajalikud dokumendid oma kulul (kasutusload, kauplemisload, projektid).

14.1.1. Materiaalse eeldusena peab lepingu ülesütlemiseks olema ülesütlemist õigustav põhjus,

eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Iseenesest on kasutusloa olemasolu

kaubandus- ja teeninduspinna puhul selle üürniku jaoks oluline. Kasutusluba on kinnituseks selle

kohta, et ehitis vastab nõuetele ja et seda saab funktsionaalselt ja ohutult kasutada. See on

oluline, kui hoones juhtub õnnetus. Kindlustusandja võib selle puudumisel keelduda üldse või

täies ulatuses hüvitise väljamaksmisest.

20(36)

Samas tuleneb tuvastatud asjaoludest, et kostja kasutas ruume kaupluse pinnana ja sulges need

mitte kasutusloa puudumise, vaid pandeemiast tingituna klientide vähenemise tõttu 25.03.2020.

Seega sai kostja ruume kasutada ka ilma kasutusloa olemasoluta.

14.1.2. Asja materjalidest nähtub, et kasutusloa saamise temaatika tõusetus seoses ehitaja

21.05.2019 kirjaga Maximale. Nimetatud kirjale viitab ehitaja oma 10.06.2019 e-kirjas kostjale

(I kd, tl 113-115), märkides, et hoone omanik on jätnud täitmata kohustuse hoida ehr.ee andmeid

aktuaalsena (tööde alustamisel olid ruumid registreeritud kaubanduspinnana) ja ehitaja seda ise

muuta ei saa. Ehitaja selgitab, et töödega alustamisel lähtus ta mh asjaolust, et arhiivis olevatel

plaanidel oli kaubanduspind olemas ja ehr.ee pealeheküljel on viide, et hoones on

kaubandusruumid olemas.

14.1.3. Poolte e-kirjavahetusest (I kd tl 115-120) nähtub, et kostja on informeerinud hagejat

15.05.2019 e-kirjas, et kuna kostjal on kavas lifti paigaldus hoonesse, siis peab ta taotlema

ehitus- ja kasutusluba sellele ja palub vastavale projektile hageja digiallkirja. 20.05.2019 saadab

kostja kirja uuesti ja palub koostada skeemi. 23.05.2019 edastab kostja hagejale ehitaja poolt

seoses ehitus- ja kasutusloaga saadud küsimused ja palub ehr.ee registrisse trükitavaid andmeid.

24.05.2019 vastab hageja, et lifti kohta on olemas projekt, aga ei oska registris selle puudumist

kommenteerida, samuti palub hageja teha taotlused lifti osas nagu peab. 11.06.2019 palub kostja

hagejalt hoone eksplikatsiooni, et saaks [registrisse] õigeid andmeid sisestada; andmeid, mille

arvelt kaubanduspinna moodustada. 11.06.2019 vastab kostja, et vähendada tuleks büroopindade

arvelt ja et ta läheb eksplikatsiooni arhiivist otsima.

14.1.4. Kirjavahetusest saab järeldada, et kostja vajas kasutusloa saamiseks täiendavaid andmeid

ja dokumente. Kostjale oli hiljemalt 11.06.2019 teada, milliseid konkreetseid dokumente ta vajab

ja hageja lubas neid ka otsida. Kinnisvarahoolduse töötaja KK 12.02.2024 e-kirjast hageja

lepingulisele esindajale (IV kd, tl 44) nähtub, et kõik soovitud dokumendid esitati Maximale;

projektdokumentatsioon on Tulika 17 arhiivis paberkujul ja edastati; toimingutega EHRis tegeles

Maxima ise.

14.1.5. Lepingu p-de 7.1.18 ja 7.2.12 järgi pidi kostja hankima kasutusloa omal kulul, kuid

hageja pidi tegema selleks vajalikud toimingud. Hageja kohustuse mõte sai olla vajalike

tingimuste täitmine kasutusloa saamiseks, selle hankimine oli aga kostja kohustus. Nimetatud

tõlgendust kinnitab ka poolte tegevus kasutusloa saamisel. Kasutusloa hankimiseks vajalikke

toiminguid sai kostja teha niivõrd, kuivõrd see oli tema pädevuses. Eksplikatsiooni otsimine

hageja Tulika 17 arhiivist oli eelduslikult hageja pädevuses. Kuigi KK 12.02.2024 e-kirjast ei

nähtu otseselt, kas kostjale edastati nõutud eksplikatsioon, võib seda eeldada isiku kinnitusest, et

kõik vajalikud dokumendid kostjale edastati. Seega ei ole kostja väidete alusel võimalik väita, et

hageja rikkus lepingu p-dest 7.1.18 ja 7.2.12 tulenevat kohustust tagada, et üürilepingu eseme

kasutusotstarve saaks muudetud. Seetõttu ei oma tähendust asjaolu, et EHRis ei ole ruumid seni

märgitud kaupluseruumidena ja kauplusel puudub kasutusluba, nagu nähtub EHRi väljavõtetest

(IV kd, tl 15–16).

14.1.6. Tallinna Linnavalitsuse kodulehel oleva info kohaselt (IV kd, tl 45) on EHRis andmete

muutmiseks vaja esitada TLPA kinnitatud (kasutusloa saanud) terve korruse plaan. Hageja on

selgitanud (12.02.2024 menetlusdokumendi p 3.1.2), et kuna kostja ei suutnud kasutusloa

saamist korraldada, ei saanud hageja muuta ka EHRi andmeid, s.o esitada kasutusteatist.

14.1.7. Puuduvad andmed, et kostja oleks peale 11.06.2019 hagejalt dokumente või andmeid

veelkord nõudnud, samuti selleks täiendavat tähtaega andnud (VÕS § 114 lg 1). Isegi kui hageja

21(36)

eksplikatsiooni ei esitanud ja sellega lepingut rikkus, siis lepingu ülesütlemine alles 06.01.2021

nimetatud kohustuse rikkumise tõttu ei toimunud mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 118 lg 1).

14.2. Järgnevalt heidab kostja hagejale 06.01.2021 ülesütlemisavalduses ette, et hagejalt on

tulnud korduvalt küsida kasutusloa saamiseks vajalikku elektriosa käidukorralduse lepingut, et

seda linnale esitada. 05.01.2024 menetlusdokumendis on kostja selgitanud, et korduvate

päringute tulemusel sai ta elektriosa käidukorralduse lepingu, kuid kuna ehitise andmed olid

korda tegemata, ei saanud kostja kaupluse ehitustööd sellegipoolest kasutusluba. Seetõttu leiab

kostja, et vastava lepingu saamise küsimus oli teisejärguline.

Kuivõrd tegemist on kasutusloa hankimisega seotud lepingu rikkumisega, mis kõrvaldati,

kehtivad selle materiaalsete eelduste kohta ringkonnakohtu eelpooltoodud seisukohad lepingu p

7.2.12 rikkumise kohta. Kuna kostja esitas lepingu, ei ole kostja tegevus käsitatav lepingu

rikkumisena.

14.3. 06.01.2021 avalduses on kostja heitnud hagejale ette ka kõrvalkulude alusdokumentide

esitamata jätmist.

14.3.1. Küsimus dokumentide esitamisest tõstetus poolte vahel 08.10.2019–17.08.2020. Sellel

ajavahemikul kehtinud VÕS § 292 lg 2 redaktsioon sätestas, et üürileandja peab üürniku

nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja

parenduskulusid tõendavate dokumentidega.

Poolte kirjavahetusest (I kd, tl 123-130) nähtub, et kostja on palunud 08.10.2019

Kinnisvarahoolduse halduril KKl edastada elektrienergia ja võrguteenuse arved; 11.10.2019 on

KK selgitanud, millised komponendid sisalduvad Kinnisvarahoolduse elektri- ja võrguteenuse

kõrgemas hinnas. 04.05.2020 e-kirjas palus Kinnisvarahoolduse haldur KK kostjalt elektrinäite;

06.08.2020 e-kirjas palus kostja KKlt infot, mis perioodi eest on arvel nr M03404 elekter

arvestatud. 07.08.2020 teatas KK, et elektritarbimine on prognoositud juuni ja juuli kuu eest.

07.08.2020 päris kostja sellele kirjale vastuseks, miks esitatakse prognoositud arve, kui ruumides

ei toimu tegevust; 10.08.2020 palus kostja saata KKl edasi originaalarve, sest ka ühiku hind on

kõrgem kui teistel kostjale esitatud arvetel; 11.08.2020 kordas kostja oma palvet; 17.08.2020

vastas KK, et ei saa väljastada originaalarveid, sest tegemist on konfidentsiaalse infoga,

selgitades tariifide erinevust ja kulude kujunemist; 18.08.2020 selgitab kostja, et üürileandjal on

VÕS § 292 lg 2 kohustus võimaldada kostjal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.

Täiendavat tähtaega kostja hagejale alusdokumentide esitamiseks ei andnud.

14.3.2. Kirjavahetusest saab järeldada, et kostja pöördus mitte hageja, vaid oma hoolduslepingu

partneri Kinnisvarahoolduse poole. Hageja on leidnud, et kuna poolte kokkuleppel esitas

Kinnisvarahooldus kostjale arveid, tulnukski vastavaid andmeid küsida Kinnisvarahoolduselt ja

nende esitamata jätmise tõttu ei saa kostja öelda üles üürilepingut hagejaga.

Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 292 lg 2 sellist üürileandja kohustusest vabanemise tõlgendust

ei võimalda. Isegi, kui üüri- ja kommunaalteenuse arved esitas kolmas isik, oli hagejal kohustus

vastavad algandmed kostjale esitada, sest pooled ei ole selles teisiti kokku leppinud.

14.3.3. Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, et tema pöördumine KK poole tuleks lugeda

hageja poolt kättesaaduks, kuna viidatud isik oli Viru 4 majahalduriks ja 14.09.2020 kiri saadeti

ka hageja äriregistrijärgsele aadressile XXX.

22(36)

14.3.4. Kõrvalkulusid tõendavate dokumentide esitamata jätmine ei ole siiski selline oluline

lepingurikkumine, mis annaks alust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Õiguskirjanduses on

leitud, et üürniku nõudmisel peab üürileandja võimaldama üürnikul tutvuda kõrvalkulusid

tõendavate dokumentidega ja kui üürileandja seda ei suuda, siis järelikult ei saa väita, et

kõrvalkulu oleks tekkinud (VÕS II komm (2016), § 292, p 3.4). See annab üürnikule õiguse jätta

kõrvalkulude eest, mille suurust üürileandja ei tõenda, tasumata.

Isegi, kui tegemist on olulise lepingurikkumisega, ei ole kostja andnud hagejale nimetatud

rikkumise kõrvaldamiseks (nagu ka teiste eelpool märgitud rikkumiste kõrvaldamiseks)

täiendavat tähtaega (VÕS § 114 lg 1) kohustuse täitmiseks.

Leping on nimetatud põhjusel üles öeldud arvates probleemide ilmnemisest (08.10.2019)

ligemale aasta ja kahe kuu pärast (06.01.2021). See ei ole mõistlik tähtaeg lepingu

ülesütlemiseks.

14.3.5. Arvestades eeltoodut, puudub alus kostja vastuhagi nõude rahuldamiseks ka VÕS § 313

lg 1 alusel. Seega leidis maakohus kokkuvõttes õigesti, et leping ei lõppenud 27.04.2020 ja

viimane lepingu kehtivuse kuupäev ei ole 18.01.2021, mistõttu puudub alus rahuldada ka

Maxima vastuhagi investeeringuteks tehtud kulutuste hüvitamiseks ja leppetrahvi nõudes ning

kohaldamisele ei kuulu ka VÕS § 139 lg-tes 1 ja 2 sätestatu.

Kokkuvõttes ei saa rahuldada kostja vastuhagi nõuet esimese alternatiivi alusel.

III

15. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, kas Maxima on hoolduslepingu kehtivalt üles öelnud

ja kas sellest tulenevalt on Kinnisvarahooldusel Maxima vastu hooldustasu nõue või Maximal

Kinnisvarahoolduse vastu lepingust tulenev tagatisraha tagastamise ja ekslikult tasutud

hooldustasu tagastamise nõue.

Nii Kinnisvarahoolduse kommunaalkulude võlgnevuse nõude kui Maxima tagatisraha

tagastamise nõude aluseks on VÕS § 108 lg 1. Maxima hagi ekslikult tasutud hooldustasu

tagastamiseks saaks rahuldada VÕS § 1028 lg 1 alusel. Viivisenõude aluseks on VÕS § 113 lg 1.

15.1. Esmalt vaidlevad pooled, kas hoolduslepingu ülesütlemisavaldus tehti õigele isikule (VÕS

§ 195 lg 1 mõttes).

15.1.1. 27.04.2020 avaldusest (I kd, tl 41) nähtuvalt märkis Maxima ülesütlemise kirja pealdises

adressaadiks RM, OÜ BREM Kinnisvarahaldus, registrikood 10553467, aadress: Tulika tn 15,

10613 Tallinn, e-post:XXX. Tegemist on Kinnisvarahalduse nime ja registrikoodiga, aga RM on

vaidlustamata asjaolude kohaselt nii Kinnisvarahalduse kui Kinnisvarahoolduse juhatuse liige,

samuti on mõlema äriühingu aadress ja e-posti aadress samad. Avalduse sisus keeldus Maxima

üürilepingu pikendamisest ja ütles üles hoolduslepingu.

15.1.2. Arvestades, et RM on mõlema äriühingu juhatuse liige, jõudis hoolduslepingu

ülesütlemise avaldus ka Kinnisvarahoolduseni (TsÜS § 69 lg 1 mõttes). Seda kinnitab RM

30.04.2020 vastus Maxima 27.04.2020 avaldusele (I kd, tl 43–44), milles ta vastab ka

hoolduslepingu ülesütlemise teatele ja selgitab, et nii üürileping kui hooldusleping kehtivad,

seega sai Kinnisvarahooldus Maxima kui tahteavalduse tegija tahtest aru (TsÜS § 75 lg 1).

Üksnes formaalsel põhjusel ülesütlemisavalduse kui tahteavalduse saamise eitamine (vale nimi

ja registrikood) ei ole heauskne õiguste teostamine Kinnisvarahoolduse poolt.

23(36)

15.2. Edasi vaidlevad pooled, kas Maxima sai üldse korraliselt või erakorraliselt hoolduslepingu

üles öelda.

Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine

mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest (VÕS § 195 lg 2 I lause).

15.2.1. Hoolduslepingu osast “lepingu tähtaeg“ (I kd, tl 19) nähtuvalt on pooled kokku leppinud,

et leping kehtib alates 14.01.2019 kuni hagejaga üürilepingu lõppemiseni, lõpetamisest tuleb ette

teatada 3 kuud. Seega on tegemist tähtajalise lepinguga.

Hoolduslepingu näol on tegemist käsunduslepinguga (VÕS § 619 mõttes). VÕS 35. peatüki

sätted, mis reguleerivad käsunduslepingut, tähtajalise käsunduslepingu korralist ülesütlemist ei

reguleeri. Seadus sätestab lepingu üldise korralise lõpetamise aluse (VÕS § 195).

15.2.2. Kinnisvarahalduse seisukoha järgi ei saanud Maxima hoolduslepingut üürilepingu

järgnevaks kolmeks aastaks pikenemisel korraliselt üles öelda. Kinnisvarahaldus tugineb

seejuures üürilepingu p-dele 7.1.4 ja 2.11, samuti hoolduslepingu osale „lepingu tähtaeg“, mille

kohaselt kehtib see kuni Kinnisvarahaldusega sõlmitud üürilepingu lõppemiseni.

15.2.3. Üürilepingust (I kd, tl 14-18) nähtub, et selle p 7.1.4 kohaselt leppisid hageja ja kostja

kokku, et Maxima on kohustatud sõlmima Kinnisvarahooldusega hoolduslepingu.

Üürilepingu p-s 2.11 leppisid pooled kokku, et kui lepingu p-s 7.1.4 viidatud hooldusleping

lõpeb poolte kokkuleppel, üürniku algatusel Kinnisvarahoolduse kohustuste rikkumise tõttu enne

üürilepingu lõpetamist või lõppemist, selle lõpetab Kinnisvarahooldus seaduses ettenähtud alusel

enne üürilepingu lõpetamist või lõppemist, see lõpeb Kinnisvarahoolduse pankroti või

likvideerimise korral, läheb kostja ja Kinnisvarahoolduse vahel sõlmitud hooldusleping üle

üürileandjale koos kõigi hoolduslepingust tulenevate õiguste ja kohustustega. Nimetatud lepingu

säte ei reguleeri olukorda, kui kostja ütleb hoolduslepingu korraliselt üles.

Hageja väidete kohaselt ei saakski kostja hoolduslepingut peale selle pikenemist korraliselt üles

öelda, samas üüri- või hoolduslepingus pooled selliselt kokku leppinud ei ole.

15.2.4. Maxima tugineb hoolduslepingu korralisel ülesütlemisel hoolduslepingu üldtingimuste (I

kd, tl 8–13) p-le 5.1, mille kohaselt /…/ lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või

lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. /…/ lepingupooltel on õigus leping ühepoolselt

lõpetada, teatades sellest ette kolm kuud. Nimetatud lepingu punkt asub üldtingimuste viiendas

osas „Lepingu jõustumine, muutmine ja lõpetamine“. Lisaks reguleerib lepingu p 5.2 kostja

õigust lõpetada leping erakorraliselt, kui Kinnisvarahooldus rikub lepingu tingimusi või kui ta ei

järgi kostja kirjalikke põhjendatud ettepanekuid, teatades sellest kirjalikult 10 päeva ette.

Kolleegium nõustub Maximaga, et lepingu p-d 5.1 ja 5.2 reguleerivad vastavalt lepingu korralise

ja erakorralise lõpetamise aluseid. Hoolduslepingu p 5.1 võimaldab kostjal öelda hooldusleping

üles kolmekuulise etteteatamistähtajaga ja ei piira lepingu ülesütlemise võimalust selle

pikenemisel.

15.2.5. Seega lõppes hooldusleping (arvestades hageja poolt kostja tahteavalduse kättesaamist

28.04.2020) 28.07.2020.

24(36)

15.2.6. Lisaks on Maxima alternatiivselt tuginenud hoolduslepingu erakorralisele ülesütlemisele,

käsitades COVID-19 pandeemiat vääramatu jõuna ja öeldes hoolduslepingu üles üldtingimuste p

9.1 alusel. Üldtingimuste p 9.1 kohaselt on kostja ja Kinnisvarahooldus kokku leppinud, et

vääramatuks jõuks loetakse ettenägematut olukorda, mis ei sõltu pooltest ning mis takistab või

teeb võimatuks lepinguliste kohustuste täitmise. Vääramatu jõu kestmise ajaks leping peatub.

Juhul kui vääramatu jõu asjaolud kestavad kauem kui 30 (kolmkümmend) kalendripäeva, on

lepingu osapooltel õigus leping ühepoolselt lõpetada.

Lepingu sätte kohaselt peaks vääramatu jõud takistama või tegema võimatuks lepinguliste

kohustuste täitmise. Praegusel juhul ei saa väita, et COVID-19 pandeemia levik takistanuks

hoolduslepingu täitmist või teinuks selle võimatuks. Kostja ei ole ka sellistele asjaoludele

tuginenud. Vääramatu jõud, isegi kui COVID-19 pandeemia levikut sellena käsitada, ei tingi

iseenesest lepingu lõpetamist, vaid selle tõttu peab olema lepingu täitmine takistatud. Selliseid

asjaolusid asjas ei esine.

15.3. Maakohus tuvastas praeguse otsuse p-s 5.8 kajastatu kohaselt, milliste arvete osas ja kuidas

Maxima väidetav võlgnevus 6943,92 eurot hageja ees kujunes. Seoses hoolduslepingu

ülesütlemisega alates 28.07.2020 ei pidanud Maxima tasuma Kinnisvarahoolduse esitatud arveid

augusti 2020 ja järgnevate kuude eest. Seetõttu saab eelnimetatud summast rahuldamisele

kuuluda üksnes viivis 55,65 eurot juulikuu arve tasumisega viivitamise eest. Viivise

vähendamise osas esitab ringkonnakohus oma seisukohad järgnevalt (otsuse p-s 14.8 koos

alapunktidega).

Hageja hagi jääb hoolduskulude nõude osas rahuldamata 6943,92–55,65 = 6888,27 euro

ulatuses.

15.4. Maxima nõue Kinnisvarahoolduse vastu koosneb kahest komponendist – hoolduslepingu

alusel tasutud tagatisraha tagastamise nõue ja ekslikult tasutud hoolduskulude tagastamise nõue.

15.4.1. Maxima ja Kinnisvarahoolduse vahel sõlmitud hoolduslepingu p-st 4.2 (I kd, tl 9) nähtub,

et Maxima pidi tasuma lepingu sõlmimisel Kinnisvarahooldusele tagatisraha 2883,30 eurot.

Sama punkti alusel kuulus tagatisraha ühe kuu jooksul peale lepingu lõppemist tagastamisele

tingimusel, et Kinnisvarahooldus ei teatanud ühe kuu jooksul peale lepingu lõppemist Maximale

oma lepingu alusel tekkinud ja tasumata nõudest. Pooled ei vaidle, et Maxima tagatisraha

maksis. Kinnisvarahooldusel on Maxima vastu hoolduskulude viivise nõue 55,65 eurot, millest

ta ei ole teatanud, aga mille osas teeb ringkonnakohus tasaarvestuse siinse otsuse resolutsioonis.

15.4.2. Seoses hoolduslepingu lõppemisega alates 28.07.2020, tuli Kinnisvarahooldusel

hoolduslepingu p 4.2 alusel tagastada tagatisraha hiljemalt 28.08.2020. Seega muutus kohustus

sissenõutavaks eelnimetatud kuupäeval. 06.01.2021 kirjast (I kd, tl 56–58) nähtub, et hageja on

nõudnud selles tagatisraha tagastamist. Kuna Kinnisvarahooldus ei ole seda teinud, kuulub

Maxima nõue Kinnisvarahoolduse vastu 2883,30 euro ulatuses rahuldamisele.

15.4.3. Samal põhjusel puudus kostjal kohustus tasuda augusti ja novembrikuu hoolduskulude

arveid. Pooled ei vaidle ja nimetatu nähtub Kinnisvarahoolduse müügireskontro väljavõttelt (I

kd, tl 64), et Maxima tasus nimetatud kuude eest Kinnisvarahooldusele kokku 6448,46 eurot.

Seega kuulub ka nimetatud osas Maxima nõue Kinnisvarahoolduse vastu rahuldamisele ja

Kinnisvarahoolduselt kuulub Maxima kasuks väljamõistmisele 6448,46 eurot. Kokku kuulub

Kinnisvarahoolduselt Maxima kasuks väljamõistmisele 2883,30+6448,46 = 9331,76 eurot.

25(36)

15.4.4. Maxima on palunud mõista välja viivise mõlema nõude eest alates hagi esitamisest

25.05.2021. Kinnisvarahooldus ei ole Maxima viivisearvestusele vastuväiteid esitanud. Viivis

kuulub väljamõistmisele ringkonnakohtu otsuse tegemise kuupäeva seisuga 05.04.2024 kindlas

summas 2554,91 eurot (viivisekalkulaator.ee andmetel) ja edasi põhivõlalt 9331,76 eurot VÕS §

113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni.

IV

16. Järgmisena analüüsib ringkonnakohus Maxima vastuhagi teise alternatiivina esitatud nõude

lahendamiseks, kas üürilepingu üürihinda tuleks alandada. Nõuet esitades lähtub kostja

eeldusest, et leping kehtib, aga üürihinda tuleb muuta tagasiulatuvalt alates 13.03.2020 ja

tulevikku suunatult kuni üürilepingu lõppemiseni VÕS § 79 lg-te 1–4 alusel, ning enammakstud

üür tuleb tagastada. Kostja nõude aluseks saab olla VÕS § 97 lg 2.

VÕS § 97 lg 1 kohaselt võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu

muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks, kui pärast lepingu sõlmimist

muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste

vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad

oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt. Erinevalt §-s 103

sätestatud objektiivsetest asjaoludest, mis toovad kaasa täitmise võimatuse, eeldab § 97

rakendamine ainult lepingu sõlmimise ajal lepingu aluseks olnud asjaolude muutumist.

VÕS § 97 lg 2 kohaldamise eelduseks on, et üürilepingu täitmine peab olema võimalik, kuid see

tooks kaasa ühele poolele ülemäära rasked majanduslikud tagajärjed. Sätte kohaldamisel tuleb

alati lähtuda üksikjuhtumi asjaoludest.

Selleks, et hinnata üürniku õigust üürihinna vähendamiseks, tuleb kontrollida, kas täidetud on

VÕS § 97 alusel üürihinna alandamise sisulised eeldused.

Kostja on märkinud ka seda, et hoolimata lepingu muutmise nõude esitamisest, oli tal õigus

lepingu lõpetamiseks, kuna hageja keeldus üürihinna vähendamisest põhjusel, et see poleks tema

suhtes mõistlik. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust lepingu lõpetamiseks, sest pooled ei ole

väitnud, et lepingu muutmine pole võimalik. Hageja ei ole väitnud, et lepingu muutmine tema

suhtes pole mõistlik. Hageja on avaldanud valmisolekut kompromissiläbirääkimisteks. Pooled on

vastavaid läbirääkimisi toimiku materjalidest nähtuvalt (III kd, tl 61–64) maakohtu menetluses

pidanud. Hageja on olnud seisukohal, et üüri vähendamine nullini ei ole põhjendatud ehk tal ei

tule anda kostjale üüripinda tasuta (vt hageja 09.05.2022 menetlusdokument, lk 1).

16.1. Esmalt kontrollib ringkonnakohus, kas lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on

muutunud pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 97 lg 1).

16.1.1. Riigikohtu praktika kohaselt on „lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud“ sellised

asjaolud, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast

ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud

asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks

tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtudes

teadma. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei

ole võimalik VÕS § 97 kohaldada (vt RKTKo 26.10.2010, 3-2-1-76-10, p 11 ja 14).

Hilisemas Riigikohtu praktikas on väljendatud seisukohta, et lepingu sõlmimise aluseks olnud

asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on

26(36)

võimalik pooltel üürilepingut täita, s.o tegemist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluga

VÕS § 97 lg 1 tähenduses. Olukorras, kus majanduskriis üürileandja kohustusi ei suurendanud,

kuid algselt kokkulepitud üür muutus turuhinnast oluliselt kõrgemaks, on sisuliselt tegemist

üüripinna väärtuse vähenemisega ehk poolte kohustuste tasakaal on oluliselt muutunud (vt

RKTKo 05.05.2016, nr 3-2-1-179-15, p 34 ja 35).

Õiguskirjanduses on leitud, et üürilepingute kontekstis tähendab see ilmselt seda, et hinnata

tuleb, kas pooled on üürilepingu puhul teadnud, millise majandustegevusega üüripinnal tegelema

hakatakse, ning kas mõlema poole ühine lepingu sõlmimise soov põhines selle

majandustegevuse edasikestmise võimalikkusel (vt Sein, K. Juridica 3/2020, lk 186).

16.1.2. 27.06.2019 ajalehe Pealinn võrguväljaande väljatrükist (I kd, tl 103) nähtub, et kostja

avas uue kaupluse kostja jaoks esmakordse kontseptsiooniga, nn Maxima Express formaadis.

Kontseptsiooni eripäraks on artikli kohaselt kitsama valiku kõige põhilisemate toiduainete ja

esmatarbekaupade müügiks pakkumine väiksemal pinnal, samuti suupistete ja valmistoitude

müümine, et pakkuda konkurentsi samal tänaval olevatele McDonalds`ile ja Hesburgerile.

Hageja väide, et sellise formaadiga kaupluse avamine oli kostja äririsk ja selle maandamiseks

leppiski kostja pikkade läbirääkimiste tulemusena enda jaoks kokku võimaluse lepingust

kaheaastase perioodi jooksul väljuda (01.11.2021 menetlusdokumendi lk 3), viitab sellele, et

läbirääkimiste käigus avaldas kostja hagejale soovi pidada just sellist kauplust.

16.1.3. On loogiline eeldada, et vanalinna ärid on suunatud eelkõige turistidele. Loogiline on

kostja seisukoht, et suuremaid igapäevaseid oste teeb kohalik elanik suuremas toidukaupluses.

Seega pidi hageja lepingu sõlmimise asjaoluna mõistma ka seda, et kostja avas toidupoe, mille

toimetulek ärilises mõttes sõltus turistide arvust vanalinnas.

Kuigi vanalinna ärid on suunatud eelkõige turistidele, kasutanuks konkreetset kauplust osaliselt

kindlasti ka vanalinna elanikkond ja seal töötavad inimesed. Samas ei oma vaidluse lahendamisel

tähendust, kui suur on vanalinna elanike täpne arv. Seetõttu puudub vajadus analüüsida Tallinna

Kesklinna Valitsuse vastusest hageja teabenõudele (I kd, tl 178) nähtuvat, et vanalinnas elas [oli

sisse kirjutatud] 01.01.2021 seisuga 4787 inimest, ega ka ERRi uudisteportaali 23.12.2022 artikli

Eesti Kunstiakadeemia doktorandi TT avaldatut (III kd, tl 81–83), et 2022. aasta lõpu seisuga on

vanalinna elanike arv 2300.

16.2. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, kas asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte

kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on

suurenenud oluliselt või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus vähenenud oluliselt (VÕS § 97

lg 1). Selleks tuleb hinnata maakohtu menetluses kohtu poolt hindamata jäetud ja poolte poolt

apellatsioonimenetluses ringkonnakohtu ettepanekul esitatud tõendeid.

16.2.1. Kostja väidab sisuliselt, et pandeemia tõkestamiseks vastu võetud meetmete tõttu sai

kostja eriolukorra kehtivuse ajal üüripinda kasutades turistide vähesuse tõttu vanalinnas tulu

vähem või üldse mitte teenida. Hageja on omaks võtnud, et turistide arv vanalinnas vähenes

drastiliselt (hageja 20.05.2021 menetlusdokument lk 7).

16.2.2. Arvestades kolleegiumi varasemat seisukohta, et vanalinna ärid on suunatud eelkõige

turistidele, on usutav kostja väide, et tema kaupluse käive vähenes turistidele pandeemia alguses

seatud piirangute tõttu. Nimetatut tõendab ka kostja finantstulemuste väljavõte (III kd, tl 85)

konkreetse poe äritulemuste kohta perioodil jaanuar–märts 2020, mille kohaselt langes ärikasum

27(36)

14 437 eurolt jaanuaris kahjumini 40 400 eurot. Kolleegiumi hinnangul on kostja analüüsiüksuse

juhi PP koostatud dokumendi näol tegemist dokumentaalse tõendiga, mitte poole väitega (nagu

hageja oma 10.02.2023 menetlusdokumendi lk 4 leiab).

16.2.3. Tartu Ülikooli uuringu „COVID-19 mõju turismile omastele majandusharudele ja

kaasnevad mõjud teistele majandusharudele“ 2021 koostatud lõpparuandest (II kd, tl 49-103)

nähtub, et turismisektori taastumise prognoose on suure teadmatuse tõttu keeruline teha, kuid

prognoositakse turismisektori taastumist varasema 2019. aasta tasemele 2023. aastaks (lk 11, p

1.1); 2021. aastal kaotab Eesti kriisi kestma jäämise korral umbes 70% välisturistidest (lk 22, p

2.2); ennustatakse, et COVID-19 viirus jääb 2021. aastal suvel madala intensiivsusega ringlema

(lk 22, p 2.2.1); 2022 kevadeks ei tegutse vanalinnas 90% firmadest (lk 23, p 2.2.3); isegi parema

stsenaariumi korral, mille kohaselt kolmandat-neljandat lainet Eestis ega Euroopas ei tule,

suureneb siseturism ja Tallinnasse ei saabu endiselt Ameerika kruiisireisijaid ega nädalavahetust

veetma tulnud turiste, mis mõjutab vanalinna ettevõtteid (lk 27 ja 28, p 2.3.1 ja 2.3.3); kõige

parema stsenaariumi korral, kus viirusest saadakse jagu 2022. aastaks, kahandavad majanduskriis

ja pandeemia tarbimist, taas saab reisida ja seda tehakse palju, samas Tallinna vanalinna pubidel,

kesklinna hotellidel ja restoranidel ei lähe ülemäära hästi (lk 31 ja 33, p 2.4.1 ja 2.4.4).

16.2.4. Kostja on tuginenud asjaolule, et vanalinna üürihinnad langesid vähemalt 75% (vt kostja

07.02.2022 menetlusdokumendi p 2) perioodil 13.03.2020–01.12.2021.

Asjatundjate MK ja PR (RE Kinnisvara AS kutselised hindajad) 22.12.2021 arvamusest Viru tn

4 kinnisasja turuüürile vahemikul 13.03.2020–01.12.2021 (II kd, tl 165–169) nähtub, et see on

antud ajavahemiku 13.03.2020–01.12.2021 kohta; arvamuse kohaselt on vanalinna

kaubandusturg sõltuvuses turismist; turism ei ole taastunud; lisaks klientide vähesusele on

[toitlustusettevõtete] sulgemise põhjus osaliselt ka omanike tahtmatus üürihinda langetada; 2020.

a kevadest alates uusi üürilepinguid vanalinna teenindus-, kaubandus- ja toitlustuspindadega

sisuliselt sõlmitud ei ole; õige ei ole hinnatava perioodi erinevaid ajajärke piirangute erisusest

tulenevalt eristada, sest pandeemiast alguse saanud mõju kestab käesoleva ajani; hinnatava

äriruumi puhul on märkimisväärne selle suurus 411,9 m2 ja suur II korruse osakaal (ca 63%);

perioodil 13.03.2020 kuni hindamise hetkeni hindavad asjatundjad vaidlusaluse üüri languseks

75% enne koroonapandeemia alguse turutasemel üürimäärast; olemasolevate üürilepingute üüri

on alandatud või on lepingud üürniku raskuste tõttu lõpetatud; toodud üürikokkulepete näidete ja

Tallinna linna otsuste alusel on allahindluste vahemik olnud 50–100% ja arvestatud ei ole

lõpetatud lepinguid. Kokkuvõttes on asjatundjad leidnud, et vaidlusaluste teenindusruumide

turuüüriks võib hindamise hetke turusituatsiooni arvestades pidada 27,5 eur/m2 – 75% = 6,9 eur/

m2 teenindusruumide suletud netopinna arvestuses ehk 6-8 eur/m2.

PR 25.01.2023 e-kirjast vastuseks kostja esindaja päringule (III kd, tl 84) nähtub, et arvamuse

avaldaja hinnangul on vanalinna külastatavus viimase poolaasta jooksul kasvanud, kuid turism,

millele enamus teenindus- ja kaubandusasutusi oli orienteeritud, ei ole taastunud. Detailset

analüüsi üürihinna määramiseks on viimase poolaasta info alusel keeruline teha, sest infot

üüritehingute kohta on vähe ja kuidas üürnikud uues olukorras hakkama saavad, ei ole veel

selge. Jätkuvalt on äripindasid, mis seisavad tühjalt ega ole uut üürnikku leidnud.

16.2.5. Hageja on juhtinud menetluses (09.05.2022 menetlusdokumendi p 6.1) tähelepanu

asjaolule, et 22.12.2021 arvamuse näol ei ole tegemist standardiseeritud kinnisvara hindamisega,

vaid konsultatsiooniga. Ringkonnakohus leiab, et tõend vastab dokumentaalse tõendi tunnustele

ja hindab seda koosmõjus teiste tõenditega. Seetõttu puudub vajadus hinnata hageja esitatud

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu standardit, hageja järelepärimist eelnimetatud ühingule ja

28(36)

vastust sellele (III kd, tl 27-36). Hageja on juhtinud tähelepanu ka asjaolule, et arvamuses toodud

võrreldavad ruumid ei ole asukoha ega funktsiooni poolest vaidlusaluste ruumidega võrreldavad

(samas p 6.2).

16.2.6. Äripäeva võrguväljaande 09.07.2021 artiklist „Tallinn vanalinnas ootab sada äripinda

kasutajat“ (II kd, tl 173) nähtub, et selles on arvamust avaldanud Pindi Kinnisvara kutseline

vanem-maakler AP. Ta on märkinud, et juuli alguses [2021] on Tallinna vanalinnas müügis või

üürile anda ligi sada äripinda, millest enamik olid kunagi hubased kohvikud, restoranid,

meenepoed või muud välisturistile suunatud asutused; turism ei ole taastunud ja mõni laevatäis

soomlasi ei suuda vanalinna ärisid ära toita. Tõendist saab järeldada, et juulis 2021 ei olnud

turism vanalinnas endisel määral taastunud.

16.2.7. Postimehe võrguväljaande 15.07.2021 artiklist „Tallinna vanalinna ettevõtjad üritavad

ballastist lahti saada“ (II kd, tl 179–180) nähtub Viru tn 3 poodi pidava VL arvamus, et

vanalinna ettevõtjad sõltuvad üürileandja armust ja üürid on pea tasuta koos kokkuleppega, et

maksta tuleb vaid kommunaalkulusid. Samas artiklis kajastub Uus Maa kinnisvarabüroo

maakleri AY arvamus, et hoolimata üüri hinna alandamisest (ligi poole võrra võrreldes

pandeemiaeelse perioodiga), on üürnikke endiselt raske leida ja kohalik inimene eelistab

vanalinnale Noblesneri või Telliskivi [linnajagu]. Olukord on nüüd läinud nii hulluks, et abi pole

ka enam üüri langetamisest. Tõendist nähtub, et juulis 2021 tunnetasid poeomanikud endiselt

raskusi ja leidsid abi üürisoodustustest. Tõendist ei ole võimalik järeldada, kas, kui suuri ja

millises konkreetses asukohas üürihinna alandamisi tegid eraomanikust üürileandjad.

16.2.8. Äripäeva võrguväljaande 09.09.2021 artiklist „Kinnisvaraomanikud ajavad vanalinna

südamest välja pankrotitonti“ (II kd, tl 174–178) nähtub, et kesklinna valitsuse avalike suhete

nõunik TP on märkinud, et soodsam üür aitab ettevõtetel püsida, kogu pandeemia-aja soodustus

on kõikunud 50–100% vahel. Tallinna Raekoja platsil asuva olulise kinnisvara omanik HM on

tõdenud, et vabu pindu on liiga palju, üür on riski arvestades ikkagi liiga kõrge, kliente pole ja

olukorra teeb raskemaks tõsiasi, et ümbruskonna suur kinnisvaraomanik linn teeb soodustusi ja

sõlmib üürnikega aastakümnete pikkuseid lepinguid, mida eraomanik endale lubada ei saa.

Tõendist saab teha järelduse, et linn pakkus soodustusi üürnikele üüri maksmisel 50–100%, mida

eraomanik endale lubada ei saa.

16.2.9. Portaali Delfi väljaande Ärileht 05.12.2021 artiklist „Vanalinna ettevõtjad pidevas ohus.

Kui palju on neid, kes krõbeda talve üle elavad?“ (II kd, tl 170–172) nähtub, et pandeemia

alguses moodustati Vanalinna Ettevõtjate Ühing, kelle juhatuse liige Mait Talu on avaldanud

artiklis arvamust. Arvamuse kohaselt on vanalinn veel mingil määral elus linna rendisoodustuse

tõttu ja turistide arv ei ole taastunud; eraomanikud tulevad rentnikele suures osas vastu, jälgides

siiski tähelepanelikult, mida otsustab linnavalitsus [linnale kuuluvate pindade üürihinna

alandamisel]; on pindu, kus ollakse 0-protsendilise rendiga ja Raekoja platsil on ka 80-

protsendilise soodustusega tühje maju. Tõendist saab teha järelduse, et turistide arv ei olnud

2021 talvel taastunud pandeemiaeelsele tasemele, kuid linn alandas endale kuuluvatel pindadel

olevate üürnike üürihindasid. Tõendist nähtub, et seda tegid ka eraomanikud, kuid ei nähtu,

millisel määral nad vastu tulid.

16.2.10. Portaali Delfi Ärileht 05.01.2022 artiklist „Üürisoodustused Tallinna kesklinna

äripindadel jätkuvad aprilli lõpuni“ (II kd, 181–182) nähtub, et Tallinna linna üürisoodustused

jätkuvad tänaseni, seni on 80%-list üürisoodustust pikendatud kuni 30.04.2022; vanalinna äride

olukord ei ole paranenud erinevalt teistest Tallinna asumitest, kuna vanalinna ärid on suunatud

just välisturistidele. Tõendist ei ole võimalik järeldada, et üürisoodustusi tegid vanalinna

29(36)

kauplusepindu üürivad eraisikutest omanikud. Tegemist oli linna toetusmeetmetega, mida

praegusel juhul arvestada ei saa.

16.2.11. Asjatundja MK (Ober Haus Kinnisvara AS Tallinna äripindade osakonna juht)

arvamusest (III kd, tl 7-9) nähtub, et pärast aastat 2020 ehk niinimetatud “vaikuse aastat”, mil

koroonakriisist tingituna oli vanalinna ärikondlik üürikinnisvaraturg ooteseisundis, hakkas 2021

lõpus ja 2022 esimeses kvartalis kogu ärikondlik üüriturg taas elavnema. Äriotstarbeliseks

kasutamiseks mõeldud kinnisasjade ja mitteeluruumidega tehti vanalinnas 2021. aastal tehinguid

kokku 32,2 miljoni euro väärtuses, mida on aasta varasema 6,6 miljoniga võrreldes ligi viis

korda rohkem. Tehinguid toimus kokku 43, mida on 2020. aasta 28 tehinguga võrreldes üle 50%

enam; vanalinna uus tõus on alanud ja soodushinnaga rendilepingute aeg, kus see oli asjakohane

(eelkõige toitlustusasutused), saab selleks korraks läbi. Arvamuse andjale ei ole teada juhtumeid,

kus üürihinda oleks alandatud toidu- ja esmatarvete kauplusel. Tõendist saab järeldada, et

üüriturg hakkas elavnema 2021 lõpus ja 2022 esimeses kvartalis, kuid puuduvad andmed selle

kohta, kas toidukaupluste üürnike hinda alandati.

16.2.12. Sama asjatundja on oma 10.02.2023 hageja esindajale saadetud e-kirjas (III kd, tl 95a-

95d) avaldanud arvamust, et väidetav vanalinna elukondliku kinnisvara[turu] langus suurendab

sinna elanike juurdevoolu; ehitushindade tõusu tõttu uusi arendusi praktiliselt varasemas mahus

enam peale ei tule ja nende hinnad on kerkinud ehitushindade kasvu tõttu.

16.2.13. Portaali Kinnisvara KV.ee väljavõttest (III kd, tl 37-45) nähtub, et seisuga 03.05.2022

oli vanalinnas pakkuda 44 objekti, neist kallima ruutmeetri hind oli 77 eurot, Viru tn 4 läheduses

asuva Raekoja platsi kaubanduspindade puhul 36–50 eur/m2. RE Kinnisvara 22.12.2021

arvamuses märgitud Kullasepa 4 pinna üürihind on 23,3 eur/m2. Kinnisvara KV.ee 03.05.2022

väljavõttest nähtub, et selle kuupäeva seisuga pakuti samal tänaval kaubanduspindasid üüriks 54

ja 77 eur/m2.

16.2.14. ERR portaali 15.01.2022 majandusartikli (III kd, tl 10–23) kohaselt jätkub korterite

üürihinna kiire tõus ka tänavu. Tõend ei ole ringkonnakohtu arvates asjakohane, kuna ei puuduta

vanalinna üüripindade üürimäärasid. Kuigi hageja seob korterite üürihindade tõusu ka äride

hinnatõusuga, pole tõendist võimalik teha järeldusi vaidlusaluse üüriobjekti üürihinna kohta.

16.2.15. Ajakirja Äripäev võrguväljaande 18.03.2022 artiklist „Analüüs: Sõja mõju jõuab

kinnisvaraturule – ees on keeruline aeg“ (III kd, tl 24–25) nähtub Restate`i nõukogu liikme AR

arvamus, mille kohaselt pärast aastat 2020 ehk niinimetatud vaikuse aastat, mil koroonakriisist

tingituna oli ärikondlik kinnisvaraturg ooteseisundis, hakkas 2021. aasta teises kvartalis üüriturg

elavnema. Nõudluse aktiivsus taastus ja ärikinnisvara üüripakkumiste arv langes 2021. aasta

neljandaks kvartaliks kolmandiku võrra, aktiivsete üüripakkumiste arv langes 2021. aasta

neljandaks kvartaliseks kolmandiku võrra ja aktiivsete üüripakkumuste arv oli üle 14 aasta

madalaimal tasemel. Tõend ei ole asjakohane, kuna ei käi vanalinna üüripindade kohta, vaid

räägib ärikondlikest üüripindadest üldiselt.

16.2.16. Äripäeva veebiväljaande 02.03.2022 artiklist „Sõda tõstab ehitushindu: Arco Vara jätab

osa uusarenduse korteritest müüki panemata“ (III kd, tl 77) nähtub Ukraina sõja mõju

ehitusmaterjalide ja ehitushinna tõusule, mistõttu ei ole kinnisvaraarendaja pidanud mõtekaks

uusarenduste müüki panemist. Tõend ei ole asjakohane, kuna ei võimalda teha järeldusi

vaidlusaluse vanalinna üüripinna hinna kohta.

30(36)

16.2.17. Asja lahendamisel ei oma tähtsust, et RE Kinnisvara vahendas detsembris 2021 hagejale

kliendi aadressile Väike-Karja 1, Tallinnas üldpinnaga 24 m2, sest tegemist on oluliselt väiksema

suurusega üüripinnaga ilusalongi pidamiseks. Seetõttu ei analüüsi ringkonnakohus hageja poolt

sellega seoses esitatud kirjavahetust ja lepinguid (III kd, tl 46–55).

16.2.18. Hageja on esile toonud, et aastal 2022 kasvas Tallinna külastanud kruiisilaevade arv

177-le (võrrelduna 2021. aasta 45-ga). Nimetatu nähtub Tallinna Sadama kodulehe väljavõttest

(III kd, tl 56-59). Portaali visit.tallinn.ee 15.03.2022 väljatrükist (III kd, tl 60) nähtub, et

jaanuaris 2022 peatus Tallinna majutusettevõtetes üle 62 300 turisti, mida on 186% rohkem kui

aasta varem jaanuaris. Ööbimiste arv kasvas samal ajavahemikul 136% ja 2021. aasta jaanuariga

võrreldes oli välisturiste 412% rohkem, aga 2020. aasta jaanuariga võrreldes 62% vähem. See-

eest kasvas siseturism 78% ja nende arv oli enam kui 1/3 suurem kui 2020. aasta jaanuaris.

16.2.19. Delfi Ärilehe 06.01.2023 artiklist „Anomaalia. Vanalinna uhked korterid on odavamad

kui uusarendused linna serval“ (III kd, tl 83) nähtub, et Eesti kinnisvarabüroo juht Jaanus Laugus

märgib, et vanalinna korterid on sageli odavamad kui korterid linna serval ning et 90ndatel

vanalinnas olnud äri, elu ja kaubandus on tänaseks kokku kuivanud, areng seisma jäänud ning

tekkinud tühimikku ei ole veel asendatud. Tõend on asjakohatu, kuna sellest ei ole võimalik teha

järeldusi selle kohta, millal täpselt ja mille tõttu on elu vanalinnas soiku jäänud. Korterite

üürituru osas viidatakse artiklis pigem moodsate kommunikatsioonide (lift, ventilatsioon,

kaugküte) puudumisele.

16.2.20. Portaali err.ee 21.05.2021 artikli „Majandus“ väljavõttest (II kd, tl 48) nähtub, et taas

avati kõikide söögikohtade siseruumid kõigile ja linn pakkus raskel ajal äridele 80%-list

rendisoodustust ja üürivabastus plaaniti linna poolt kestma jätta kuni 30. juunini.

16.2.21. Tartu Ülikooli uuringu kokkuvõtte tegemise ajal (2021. aastal) ei olnud teada, kas

sõltumata COVID-19 viiruse leviku aastatel 2022–2023 täpsetest asjaoludest taastub

turismisektor täielikult vähemalt aastaks 2023 pandeemia eelses mahus. Samas nähtub tõenditest,

et see on olulises osas taastunud juba 2022. aastal.

Tõenditest nende koosmõjus saab järeldada, et 2021 võis Eesti kaotada umbes 70%

välisturistidest. Samas tuleb arvestada asjaoluga, et suurenes siseturism.

16.2.22. Siinsel juhtumil ei ole vajalik ega ka käibe puudumise tõttu võimalik konkreetselt

hinnata käibe vähenemise täpset suurust. Üürilepingute puhul võiks mõjuvaks põhjuseks

üürihinna alandamisel olla eelkõige asjaolude muutumine määral, mida pooled ei saanud lepingu

sõlmimisel ette näha ja millega lepingutingimusi kokku leppides arvestada. Hageja leiab

ekslikult, et kostja poolt ettenähtavaks asjaoluks oli tema käive ja selle sõltuvus turistidest.

Asjaoluks, mida kostja ette ei näinud, oli pandeemiast tingitud majanduskeskkonna olulisel

määral muutumine kostjale sedavõrd kahjulikul viisil, et poolte kohustuste tasakaal muutus

olulisel määral.

16.3. Hageja on leidnud, et arvestada tuleb ka järgmiste asjaoludega:

- riigi sunnijõul toidukauplusi ei suletud;

- kostja sulges oma kaupluse ise kaks nädalat peale pandeemia tõttu eriolukorra kehtestamist;

- kostja kontserni käive suurenes pandeemia tingimustes;

- kostja ei sulgenud oma kauplusi maapiirkondades, kus on ligikaudu samapalju elanikke kui

vanalinnas;

31(36)

- inimestel kadus pandeemia tingimustes väljas einestamise võimalus ära ja toidukaupluste

käibed kasvasid;

- kostjal oli võimalik ümber häälestuda ja muuta oma tegevust vastavalt pandeemia tingimustele,

asudes müüma teisi kaupu;

- pooled sõlmisid üürilepingu seitsmeks aastaks;

- tegemist on allüürilepinguga ja hageja peab omakorda täitma oma kohustusi üürniku ees;

- kostja ei väljunud lepingust enne 20.04.2020, kuigi tal oli selline võimalus.

Vastuseks hageja seisukohtadele märgib ringkonnakohus järgmist.

16.3.1. Õige on hageja väide, et pandeemia ajal toidukauplusi ei suletud. Praeguse juhtumi

eripäraks on aga asjaolu, et kauplus asus vanalinnas ja oli seetõttu juba oma asukoha tõttu

suunatud eelkõige turistidele. Vaidlus puudub selles, et turistide arv vähenes märgatavalt.

16.3.2. Kostjale ei saa ette heita kahju suurenemise vältimist ja kaupluse sulgemist olukorras, kus

selle ülalpidamise kulud oleksid tekitanud kahjumit.

16.3.3. Põhjendamatu on hageja väide, et arvestada tuleks kostja kontserni käibe tõusuga 2020.

aastal, sest iga ettevõte on eraldiseisev juriidiline isik, kes vastutab enda sõlmitud lepingute

täitmise eest. Seetõttu ei analüüsi ringkonnakohus hageja esitatud portaali inforegister.ee

väljatrükilt (I kd, tl 177) nähtuvaid sellekohaseid andmeid kostja kontserni käibe kohta.

16.3.4. Asjakohane ei ole vanalinna kaupluse võrdlemine Märjamaa, Räpina ja Otepää

kauplustega. Viimastes ei asunud mitte turistidele suunatud, vaid tavapärased toidupoed. Seetõttu

ei analüüsi ringkonnakohus vastuseid hageja teabenõuetele Räpina ja Otepää elanike arvu kohta

(I kd, tl 181–184).

16.3.5. Kuigi üldjuhul võis pandeemia tingimustes toidupoodide käive kasvada, sest inimestel

kadus ära väljas söömise võimalus, tuleb arvestada konkreetse juhtumi asjaolude, st ostjate

vähenemisega vanalinnas, samuti kostja käibe vähenemisega.

16.3.6. Kuna kauplus on müügipinnalt väike ja selles ei ole võimalik müüa laia valikut kaupu, on

põhjendamatu hageja arutluskäik, et kostja saanuks muuta selle pandeemia tingimustes

atraktiivsemaks just kohalikule elanikule. WC-paberi näide ei ole kohane, kuna selle kauba

defitsiit kestis lühikest aega.

16.3.7. Lepingu muutmise nõude esitamist ei välista see, et tegemist on kestvuslepinguga, mis on

sõlmitud allüürilepinguna seitsmeks aastaks ja hagejal on omakorda kohustused enda üürileandja

ees.

16.3.8. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, millised on tema kohustused oma üürileandja

ees, mistõttu kohus ei saa nendega arvestada.

16.3.9. Põhjendamatu on heita kostjale ette, et kostja ei esitanud õigeaegselt teadet lepingu

lõpetamiseks ja leping pikenes järgnevaks viieks aastaks. Seetõttu ongi kostja esitanud praeguse

lepingu muutmise nõude. Nõude esitamine ei ole ebaõiglane ega ebaeetiline, nagu hageja seda

leiab.

32(36)

16.4. Lepingu muutmise järgmiseks eelduseks on, et kostja kui kahjustatud pool ei saanud

lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda (VÕS § 97 lg 2 p 1).

16.4.1. Iseenesest on õige hageja seisukoht, et lepinguid tuleb üldjuhul täita ja lepingu muutmist

õigustavad majanduskäibe seisukohalt vaid äärmiselt erandlikud asjaolud. Kolleegium on

seisukohal, et kostja ei saanud lepingu sõlmimisel ette näha koroonakriisi ulatust ja sellest

tulenevalt kehtestatud piiranguid turismile.

16.4.2. Kostja ei saanud arvestada asjaoluga, et turistide arv vanalinnas väheneb sedavõrd suures

ulatuses, seega tuleb turistide vähenemist pandeemia tõttu siinsel juhul arvestada.

16.4.3. Kostja ei saanud ka asjaolude muutumist mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 2) ja asjaolude

muutumise riisikot ei kanna praegusel juhul lepingust tulenevalt kahjustatud pool (VÕS § 97 lg 2

p 3). On ilmne, et kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda

teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4).

16.4.4. Riigikohus on kohtupraktikas täpsustanud, millise ajahetkega on vaja kohustuste väärtus

kindlaks teha (vt RKTKo 21.12.2011, 3-2-1-136-11, p 19) ja pidanud kestvuslepingute puhul

vajalikuks hinnata kohustuste väärtust võimalikult kohtulahendi tegemise aja seisuga, kui seda

tahetakse tulevikku suunatult muuta. /…/ Kui kohustuste väärtus oli lepingu täitmise ajaks aga

juba muutunud, saab lepingu muutmisel arvestada ka hilisemat väärtuse muutumist. Näiteks kui

hind kohtuvaidluse ajal jälle tõuseb, saab seda kohtuotsuse tegemisel arvesse võtta. Samuti ei ole

oluline teha kindlaks kohustuste vahekorra muutumise täpset ulatust, vaid selle suurusjärk

(samas, p 20).

Seega on kostjal õigus nõuda lepingu muutmist, sh tagasiulatuvalt alates 13.03.2020. Arvestades,

et siinsel juhul on tegemist kestvuslepinguga ja hageja soovib muuta üürilepingut alates

13.03.2020 ja ka tulevikku suunatult, tuleb kohustuste väärtus määrata kindlaks alates selles

kuupäevast kuni muutunud asjaolude äralangemiseni.

16.4.5. Kolleegiumi hinnangul tuleb üüri alandamisel eristada eriolukorra ja liikumispiirangute

perioodi ning hilisema majanduslanguse perioodi, millal üüriturul hinnad olid eelduslikult

langenud, kuid hakkasid näitama tõusutrende. Arvestades, et leping kehtib, on põhjendatud

muuta lepingut selliselt, et lugeda üürihind muutunuks, arvestades piirangute erinevate

perioodidega:

- alates 13.03.2020–17.05.2020 (eriolukorra lõpp) tuleb üürihinnaks lugeda 50% kokkulepitud

määrast;

- 18.05.2020–2021 IV kvartal (oktoober-detsember) 75% kokkulepitud määrast.

Kolleegium ei näe alust üürihinna muutmiseks alates 2022. aasta jaanuarist. Tõenditest pole

võimalik järeldada, et COVID-19 mõju turismisektorile ja vanalinna üüriturule kestab edasi ka

pärast 2021. aasta lõppu, mistõttu ei ole põhjendatud üürihinda alandada alates 01.01.2022

tulevikku suunatult.

16.4.6. Praeguse asja lahendamisel ei saa arvestada tavapärase tarbijahinnaindeksi muutumisega,

ehitusmaterjalide ja sellest tulenevate ehitushindade kallinemisega tingituna Ukraina sõjast, sest

tegemist pole erakorraliste asjaoludega, mis mõjutaks vaidlusaluse lepingu aluseks olnud

asjaolusid. Seetõttu ei analüüsi ringkonnakohus hageja vastavasisulisi väiteid ja

tarbijahinnaindeksi muutust näitavat väljavõtet Statistikaameti kodulehelt (III kd, tl 26).

33(36)

16.5. Kokkuvõttes kuulub osalisele rahuldamisele Maxima vastuhagi Kinnisavarahalduse vastu

üürilepingu muutmiseks.

16.6. Kinnisvarahaldus nõudis maakohtus üksnes 2021. a veebruari kuu üüri tasumist, mis

maakohtu tuvastatu kohaselt oli 13 592,70 eurot. Tulenevalt ringkonnakohtu eelnevatest

järeldustest saab selle nõude rahuldada 75% ulatuses ehk 10 194,53 euro ulatuses. Koos

hoolduskulude viivisenõudega kuulub hageja hagi kostja vastu rahuldamisele 10 194,53+55,65 =

10 250,18 euro ulatuses.

16.7. Lisaks on Kinnisvarahaldus palunud mõista üüritasult välja viivise üürilepingu p-s 11.2

kokkulepitud määras 0,2%. Hagiavalduse p-s 2.3.1 toodud arvestusest saab järeldada, et hageja

nõuab viivist alates 21.02.2021. Pooled ei vaidle, et üüri tuli tasuda üürilepingu p 2.9 kohaselt

iga kuu 20. kuupäevaks. Seega muutus hageja nõue sissenõutavaks alates 21.02.2021.

Kohtuotsuse tegemise kuupäeva seisuga on hageja viivisenõude suurus 23 243,53 eurot, mis

ületab põhivõlga. Kostja on palunud viivist vähendada.

16.8. Kuigi nõustuda võib kostja seisukohaga, et üürilepingu p 11.2 näol on eelduslikult tegemist

üürileandja tüüptingimusega VÕS § 35 lg 1 tähenduses, ei muuda see vaidluse lahendamise

tulemust.

16.8.1. Maxima seisukohast saab ringkonnakohus aru viisil, et lepingu p 11.2 on tühine, kuna

seda ei räägitud läbi ja viivise määr on liiga kõrge. Tüüptingimuse läbi rääkimata jätmine ei

muuda seda iseenesest tühiseks. Tegemist ei ole tühise tüüptingimusega ka VÕS § 42 lg 1 järgi.

Tüüptingimustel sõlmitud lepingute reguleerimise eesmärk on kaitsta nõrgema

läbirääkimisvõimega lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavate ja ebaõiglaste lepingutingimuste

eest. Seega tuleb hinnata, kas kostja on nõrgema läbirääkimisvõimega pool, keda 0,2%-se

määraga viivise maksmise tingimus ebamõistlikult kahjustab või on see tingimus tema suhtes

ebaõiglane. Tugevamaks pooleks on tüüptingimuste kasutaja oma majandusliku positsiooni,

olulise teabe või muude asjaolude tõttu ehk tegemist on pooltevahelise läbirääkimispositsiooni

ebavõrdsusega.

Pooled on oma majandusliku positsiooni poolest võrdsed. Kostja võttis endale lepingu

sõlmimisel riski, et kui ta oma rahalisi kohustusi tähtaegselt ei täida, tekib tal tulenevalt viivise

tasumise kohtustus. Kokkulepitud viivise määr 0,2% ei ole kutse- ja majandustegevuses

ebamõistlikult suur. Seetõttu ei kahjusta see tingimus lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi ja

lepingupoolte huvisid arvestades kostjat ebamõistlikult.

16.8.2. Samas on põhjendatud Maxima taotluse alusel siinses asjas vähendada viivist põhivõla

ulatuseni. Riigikohtu praktika kohaselt, kui võlausaldaja nõuab seaduses sätestatud määrast

suuremat viivist, peab ta põhivõlast suurema viivisenõude korral tõendama vastava kahju

olemasolu (vt nt RKTKo 12.12.2012, nr 3-2-1-162-12, p 20; 26.10.2012, nr 3-2-1-87-10, p 12).

Hageja ei ole tuginenud asjaolule ega tõendanud, et tal oleks tekkinud vastav kahju. Seetõttu

tuleb Maximalt mõista Kinnisvarahalduse kasuks välja viivis põhivõla ulatuses, s.o 10 194,53

eurot.

17. Kokku kuulub Kinnisvarahalduse nõue Maxima vastu rahuldamisele (2*10 194,53+55,65) 20

444,71 euro ulatuses.

34(36)

18. Maxima on vastuhagis esile toonud, et tasus ajavahemikul 13.03.2020–18.01.2021 üüri

igakuiselt (kuutasu 11 327,25 eurot, päevatasu 365,40 eurot) kokku 113 637,90 eurot.

Kinnisvarahaldus ei ole sellises ulatuses üürisumma tasumisele vastu vaielnud.

Maxima rahalise nõude aluseks saab olla VÕS § 1028 lg 1 ja viivisenõude aluseks VÕS § 113 lg

1. Maxima nõuab viivist alates vastuhagi esitamisest 25.05.2021.

18.1. Ajavahemikul 13.03.2020–17.05.2020 oli 66 päeva. Üüritasu suurus oleks lepingu kohaselt

olnud 66*365,40 = 24 116,40 eurot. Sellest on Maximal õigus tagasi saada 50% ehk 12 058,20

eurot.

18.2. Ajavahemikul 18.05.2020–18.01.2021 oli 246 päeva. Üüritasu suurus oleks lepingu

kohaselt olnud 246*365,40 = 89 888,40 eurot. Maximal on õigus sellest tagasi saada 25% ehk 22

472,10 eurot.

18.3. Seega kokku tuleb Kinnisvarahalduselt Maxima kasuks välja mõista enamtasutud üür 34

530,30 eurot. Viivis nimetatud summalt ajavahemikul hagi esitamisest kuni ringkonnakohtu

otsuse tegemiseni (25.05.2021–05.04.2024) on 9453,94 eurot (viivisekalkulaator.ee andmetel)

ning kuulub samuti koos edasiulatuva viivisega alates 06.04.2024 VÕS § 113 lg 1 II lauses

sätestatud määras Kinnisvarahalduselt Maxima kasuks väljamõistmisele.

19. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema

poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded

rahuldatud osas (TsMS § 445 lg 1 II lause). Seetõttu tasaarvestab ringkonnakohus poolte nõuded

resolutsioonis ja mõistab Kinnisvarahalduselt välja Maxima kasuks (43 984,24–20 444,71) 23

539,53 eurot.

20. Maxima on 05.01.2024 menetlusdokumendis tuginenud asjaolule, et hageja on menetluses ja

kompromissiläbirääkimistel käitunud pahauskselt, esitades riigilõivu kokkuhoidmiseks kostja

vastu vaid ühe kuu kommunaalkulude nõude, ilmse kavatsusega nõuda läbirääkimiste käigus

kostjalt rohkem. Maxima ei saaks kauplust avada kasutusloa puudumise (olulise puuduse) tõttu.

Hageja väitel peab ta samuti üüri tasuma, kuid Viru 4 kinnistu omanikku EN on ajakirjanduses

seostatud kinnistu tegeliku omaniku TTga. Nimetatust saab kostja hinnangul järeldada, et hageja

enda üürilepingu tingimused on hagejale äärmiselt soodsad.

Ringkonnakohus leiab, et hageja eeltoodud käitumine kompromissiläbirääkimistel, samuti

hüpoteetilised väited hageja enda madala üüri kohta, ei oma mõju praeguse vaidluse

lahendamisele. Seetõttu ei hinda kohus kostja esitatud Viru 4 kinnistusraamatu väljavõtet ning

Äripäeva 20.10.2011 ja Delfi Ärilehe 04.12.2007 artikleid.

V

21. Seoses maakohtu otsuse muutmisega tuleb uuesti jaotada ka menetluskulud.

Kinnisvarahalduse hagis esitatud nõudest 20 536,32 eurot kuulub rahuldamisele 10 250,18 eurot.

Seetõttu jäävad maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud selles osas poolte endi kanda (TsMS §

163 lg 1). Maxima vastuhagis esitatud lepingu muutmise nõue kuulub rahuldamisele osaliselt,

rahalisest nõudest 585 650,48 eurot kuulub rahuldamisele 34 530,30 eurot. Ringkonnakohus

hindab vastuhagi rahuldamise ulatuseks seetõttu 5,9%. Seetõttu jäävad vastuhagi osas

menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 5,9% ulatuses Kinnisvarahalduse ja 94,1% ulatuses

Maxima kanda. Maxima hagi Kinnisvarahoolduse vastu kuulub rahuldamisele 100% ulatuses,

35(36)

mistõttu jäävad selles osas maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel

Kinnisvarahoolduse kanda.

Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsustes vastuhagis ja siinses menetluses liidetud asjas

Maxima hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS §

174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus.

Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

22. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

23. Juhindudes TsMS § 654 lg st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

Parandatud 18.04.2024 määrusega

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Maxima Eesti OÜu taotlus vigade parandamiseks ja

parandada Tallinna Ringkonnakohtu 05.04.2024 otsuses tsiviilasjas

nr

2-21-2226

resolutsiooni punktis 11 ilmne ebatäpsus

menetlusosalise nimes.

2. Lugeda otsuse resolutsiooni punkt 11 õigeks järgmises sõnastuses:

„Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jaotada järgmiselt: jätta

menetluskulud OÜu BREM Kinnisvarahaldus hagis OÜu MAXIMA

Eesti vastu poolte endi kanda. Jätta menetluskulud OÜu MAXIMA

Eesti vastuhagis OÜu BREM Kinnisvarahaldus vastu 94,1% ulatuses

OÜu MAXIMA Eesti ja 5,9% ulatuses OÜu BREM Kinnisvarahaldus

kanda. Jätta menetluskulud OÜu MAXIMA Eesti hagis OÜu BREM

Kinnisvarahooldus vastu OÜu BREM Kinnisvarahooldus kanda.“

36(36)