2-23-12391/10 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.04.2024 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-23-12391

Tsiviilasi

AS MAXILLA hagi MTÜ EDU VALEM vastu võla nõudes

Hagihind

hagi hind 94 839,84 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: AS MAXILLA (registrikood 10050708, Kesk tn 27, Elva

linn, Elva vald 61507, Tartu maakond);

Hageja lepinguline esindaja: Mihkel Nukka (e-post: xxx);

Kostja: MTÜ EDU VALEM (registrikood 80148142, Pallasti tn

41, Tallinn 11413, e-post: xxx);

Kostja lepinguline esindaja: advokaat Kai Villman

(Advokaadibüroo Narlex, e-post: kai.villman@narlex.com).

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Mõista kostjalt MTÜ-lt EDU VALEM (registrikood 80148142) hageja AS MAXILLA

(registrikood 10050708) kasuks välja 94 839,84 (üheksakümmend neli tuhat kaheksasada

kolmkümmend üheksa eurot ja 84 senti) eurot, millest 77 184 eurot on põhivõlgnevus ja 17

655,84 eurot on sissenõutavaks muutunud viivis.

Menetluskulude jaotus

1. Mõista kostjalt MTÜ-lt EDU VALEM (registrikood 80148142) hageja AS MAXILLA

(registrikood 10050708) kasuks menetluskuludena välja 4078,20 (neli tuhat seitsekümmend

kaheksa eurot ja 20 senti) eurot, millest 2398,20 eurot on kulu õigusabile ja 1680 eurot on

riigilõiv.

2. Mõista kostjalt MTÜ-lt EDU VALEM (registrikood 80148142) hageja AS MAXILLA

(registrikood 10050708) kasuks välja viivis menetluskuludelt 4078,20 eurolt alates käesoleva

lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUE

1. Hageja alus kostjalt välja mõista põhivõlgnevusena 77 184 eurot ning hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivisena 17 655,84 eurot. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale

Tallinnas aadressil Tartu mnt 14, 2. ja 3. korruse äriruumid kogupindalaga 803,1 m2 (II korrusel 400,1

m2 ja III korrusel 403 m2 ). Hageja ja kostja on sõlminud kaks üürilepingut. 19.01.2017 sõlmiti

üürileping II korrusel 400,1 m2 pindalaga büroopinna kasutamiseks. II korruse üürilepingu kehtivust

pikendati poolte 29.05.2017 kokkuleppel kuni 1. juulini 2028. Teine üürileping sõlmiti 29.05.2017 III

korrusel 400,1 m2 pindalaga büroopinna kasutamiseks tähtajaga 1. juulini 2028.

2. Hageja on investeerinud üüripinda ligikaudu 200 000 eurot. Investeeringu eesmärk oli ruumide

kohandamine kostja vajadustele vastavaks. Mõlemad üürilepingud kehtivad. Hageja ei ole lepinguid

üles öelnud, kuna on alust arvata, et üürilepingu ülesütlemise teate kättesaamisel viivad kostja juhatuse

liikmed kogu vara (sh raha) ettevõttest välja.

3. Kostja ei ole üüripindade kasutamise eest tasunud üüri alates märtsist 2023. Kokku on mõlema

üürilepingu alusel üürivõlgnevus hagi koostamise seisuga 77 184 eurot. Kostja on jätnud tasumata

üüriarved 2023. a märtsis, aprillis, mais, juunis, juulis ja augustist igakuiselt summas 12 864 eurot.

Kostja on rikkunud VÕS § 271 ja üürilepingute punktidest 5.1 ning 10.1 tulenevat üüri maksmise

kohustust. Kostja ei ole üüri summadele vastuväiteid esitanud. Kostja on korduvalt tunnistanud nii

kirjalikult kui suuliselt, et üürivõlg on augusti 2023. a seisuga 77 184 eurot.

4. Ühe kuu ruumide kasutamise üürisumma on 12 864 eurot, mis on üür mõlema korruse eest kokku,

arvestades indekseerimist lepingute punkti 10.5 alusel. Seega on tasumata üür märtsist kuni augustini

2023 kokku 77 184 eurot. Hagejal on õigus nõuda VÕS § 108 lg 1 alusel tasumata üüri 77 184 eurot

maksmist. Kuna kostja on viivitanud üüri tasumisega, on hagejal õigus nõuda viivist. Üürilepingute

punktis 14.2 on pooled kokku leppinud, et üüri, kõrvalkulude, Lisateenuste või tagatisraha tähtaegselt

maksmata jätmisel on üürileandjal õigus nõuda üürnikult viivist 0,25% võlgu olevalt summalt iga

maksmisega viivitatud kalendripäeva eest. Seega kohaldub üüri tasumisega viivitamisele viivis

määraga 0,25% päevas võlgnetavalt summalt. Viidatud õiguslikul alusel on hagejal õigus nõuda

kostjalt viivist 17 655,84 eurot.

5. Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. 19.01.2017 ja 29.05.2017 üürilepingud kehtivad. Kostja

vastusest on võimalik järeldada, et mõlemad üürilepingud, millele haginõue põhineb, ei ole

kokkuleppel ega ühepoolselt lõpetatud. Seega on lepingutest tulenevad õigused ja kohustused poolte

jaoks kehtivad. Kostja on võtnud õigeks, et ta ei ole üüri alates märtsist 2023. aastast tasunud. Seega

on kostja rikkunud VÕS § 271 ja üürilepingute punktidest 5.1 ning 10.1 tulenevat üüri maksmise

kohustust. Hagejal on õigus nõuda kehtivate lepingute alusel üüri maksmise kohustuse täitmist.

6. Kostja on korduvalt tunnistanud võlgnevust. Seda tõendab kostja juhatuse liikmete 01.08.2023

kirjalik avaldus. 09.08.2023 on kostja allkirjastanud dokumendi, milles ta taas kinnitas võlgnevust.

Kostja 01.08.2023 ja 09.08.2023 avaldused on võlatunnistused VÕS § 30 tähenduses.

7. Võlatunnistuse tõttu on tõendamiskoormus ümber pöördunud. Kostja ei ole tõendanud, et tal ei ole

tunnistatud võlgnevust hageja ees. Kostja vastuväited on ebaõiged ja tõendamata. VÕS § 278 p

1 ja § 279 lg 1 ei võimalda jätta üüri üürileandjale maksmata. Kostja saaks nõuda üüripinna puuduste

kõrvaldamist, mitte jätta üüri täielikult tasumata. Seega on kostja vastuväide jätta üür tasumata VÕS §

278 p 1 ja § 279 lg 1 järgi õigusliku aluseta.

8. Hageja ehitas ruumid välja vastavalt kostja projektile. Kostja võttis ruumid vastu ning kasutusele

2017. aastal (II korrus) ja 2018. aastal (III korrus). Kostja viidatud puudused seonduvad tegevusloa

pikendamisega. Mõlema üürilepingu punkt 6.1 sätestab, et üürileandja ehitab üüripinna välja vastavalt

üürniku esitatud projekti plaanile, mis oli esitatud lepingu lisana 3. Üürileandja kohustuseks ei olnud

projektide ja ehitustöödele vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute taotlemine ega saamine. Hageja ei

vastutanud lubade saamise eest. Hageja täitis oma kohustuse ja ehitas vastavalt kostja projektile välja,

mida kinnitab asjaolu, et kostja on väljaehitatud ruumid rohkem kui 5 aastat tagasi hagejalt vastu

võtnud ja neid ruume kasutanud. Seega on tegevusloa pikendamisega seotud vastutus ja kulude

kandise kohustus kostjal.

9. Hageja pakkus kostjale küsimuste lahendamiseks igakülgset abi. Kostjale on pikendatud 01.09.2023

gümnaasiumi tegevusluba. See kinnitab, et väidetavad puudusi ei olnud, kuivõrd kostja selgitustel ei

oleks nimetatud probleemide korral tegevusluba pikendatud. Kuivõrd tegevusluba on katkematult

pikendatud ja lubade saamise ning nendega seotud kulude eest vastutab kostja, ei ole kostjal olnud

hagejast tulenevaid takistusi üüripinna kasutamisel. 17.02.2023 kirjas ja vastuses hagile on kostja

põhistanud üüripinna sihtotstarbelist kasutamist gümnaasiumi tegevusloa kehtivusega.

10. Esmalt on oluline rõhutada, et eelmine tegevusluba kehtis 31.08.2023. aastani. Seega ei saa olla

mõistlikku vaidlust, et selle ajani ei saanud olla takistusi ruumide kasutamiseks. Hageja on esitanud

Eesti Hariduse Infosüsteemi väljavõtte, mis tõendab, et kostja tegevusluba on pikendatud alates

01.09.2023, millest alates on kostjal olnud katkematult võimalik ruume õppetööks kasutada. Seega on

ebaõige ja paljasõnaline kostja väide, et ta ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada.

11. Ei ole ühtki ettekirjutust või muud haldusakti, mis keelaks ruumide õppetööks kasutamist.

Lepingute punkti 6.1 vastutab ja kannab kulud seoses lubade saamisega kostja, mitte hageja. Isegi kui

vastaks tõele kostja väide, et ta ei saa ruume sihtotstarbeliselt kasutada, on tegemist kostja vastutusega.

Kostja ei ole esitanud ühtki haldusakti, mis keelaks neid ruume õppetööks kasutada. Seega, kuigi

tegemist on kostja vastutusala küsimusega, on ebaõiged ja põhjendamata kostja väited, et ruume ei ole

võimalik sihtotstarbeliselt kasutada.

12. Kostja väited tuleohutusenõuete rikkumise kohta on paljasõnalised. Lubade saamise eelduseks

vajalike tegevuste ja kulude eest vastutab üürilepingute punkti 6.1 alusel kokkuleppeliselt kostja.

Kostja 17.02.2023 kirjas esitatud väited tuleohutuse puuduste kohta on tõendamata ja paljasõnalised.

Kostja on 17.02.2023 kirjas viidanud väidetavatele tuleohutuse puudustele, kuid ei ole esitanud ühtki

sellekohast tõendit.

13. Kommunikatsioonide hooldamise ja korrasoleku eest vastutab kostja. Üürilepingute punkt 11.1

sätestab, et üürnik hoiab omal kulul üüripinna ja seal olevad kommunikatsioonid ning tehnilise

varustuse kogu lepingu kehtivuse ajal heas korras, s.t sellises korras nagu see oli üüripinna valduse

üleandmise hetkel või sellest paremas korras, arvestades üüripinna sihtotstarbest lähtuvalt normaalset

kulumist. Lepingute punkt 11.2. täiendab eelnevat, mille kohaselt üürnik kohustub tegema lepingu

kehtivuse ajal omal kulul üüripinna hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku sanitaarremonti.

Sanitaarremondi all mõeldakse üüripinna siseviimistluse, kommunikatsioonide ja oluliste osade

hoolduseks ja säilimiseks, seal hulgas avariide kõrvaldamiseks ja nendest tekkinud kahjude

taastamiseks, vajalikke töid ja olemasolevate paigaldatud kommunikatsioonide ning tehnilise varustuse

asendustöid. Nendest kokkulepetest järeldub, et kostja kohustuseks on hooldada ja remontida

üüripinna kommunikatsioone, mille osaks kahtlusteta ventilatsioonisüsteem on.

14. Kostja ei ole millegagi tõendanud, et ta oleks ventilatsioonisüsteemi nõuetekohaselt hooldanud.

Kostja võttis üüripinna 5-6 aastat tagasi vastu ja ventilatsioonis ei avastatud ühtki puudust.

Tegevuslubade taotlemisel oleks need puudused pidanud juba siis ilmnema, kui need oleks

eksisteerinud. Ilmselgelt ei oleks tegevusluba 2017. ja 2018. aastal kostjale antud, kui ruumid poleks

vastanud ettenähtud nõuetele.

15. Kostja hagivastuses esitatud väited puuduste kohta on otsitud. Hageja oli suve jooksul korduvalt

palunud kostjal üürilepingu võlgnevus tasuda. Üheski suulises vestluses ei viidanud kostja esindaja

üüripinna puudustele. 1. augustil 2023 saatis kostja kirja, milles tunnistas võlgnevust ja palus

võimalust tasuda võlg maksegraafiku alusel. Poolte kirjavahetus jätkus ning kostja ei tuginenud

kordagi probleemidele üüripinnaga. Nii on kostja 06.08.2023 ja 07.08.2023 saatnud hagejale kirjad,

milles tunnistab läbivalt üürilepingutest tulenevat võlgnevust ja püüab üksnes selgitada oma

maksejõuetuse põhjuseid kohustuste täitmisel. Kostja on tuginenud väidetavatele üüripinna puudustele

esmakordselt alles vastuses hagile.

16. 27.03.2024 seisukohtades palus hageja kostjalt menetluskuludena välja mõista 4078,20 eurot ja

viivise seaduses sätestatud määras. Hageja jäi varasemate väidete juurde. Kommunikatsioonide

hooldamise ja korrasoleku eest vastutab kostja. Lepingute punkti 11.2. kohaselt oli üürnik kohustatud

tegema lepingu kehtivuse ajal omal kulul üüripinna hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku

sanitaarremonti. Sanitaarremondi all mõeldi üüripinna siseviimistluse, kommunikatsioonide ja oluliste

osade hoolduseks ja säilimiseks, seal hulgas avariide kõrvaldamiseks ja nendest tekkinud kahjude

taastamiseks, vajalikke töid ja olemasolevate paigaldatud kommunikatsioonide ning tehnilise varustuse

asendustöid. Nendest kokkulepetest järeldub selgelt, et kostja kohustuseks on hooldada ja remontida

üüripinna kommunikatsioone, mille osaks kahtlusteta ventilatsioonisüsteem on.

17. Ebaõige on kostja väide, et ventilatsioonisüsteem on kaasomandis. Üüripinnal on eraldiseisev

ventilatsioonisüsteem, millele oli kostjal ligipääs ja millest pidi kostja ilmselgelt teadlik olema. Seda

tõenduseks esitas hageja fotod ventilatsiooniruumist ja -seadmest üüripinnal. Üürileandjal ei ole

seadusest ega lepingust tulenevat kohustust tegeleda üüripinna kommunikatsioonide hooldusega.

Üürnik on isik, kes otsustab ja teab, millisel eesmärgil ja kui suure intensiivsusega ruume kasutatakse

ning millest tulenevalt määrab üüripinda teenindavate kommunikatsioonisüsteemide hoolduse

korralduse. Pooled on üürilepingu punktis 11.1. ja 11.2. eraldi kokku leppinud, et nii hooldusremondi,

sanitaarremondi kui ka kommunikatsioonide korrashoidmise eest hoolitseb ja vastutab üürnik.

18. Ruumid ehitati välja vastavalt kostja soovidele, kostja vaatas ruumid üle ja võttis ruumid hagejalt

pretensioone esitamata vastu. Kostja tolleaegne seaduslik esindaja X saatis plaanid, mille järgi hageja

ruumid välja ehitas. Vaidlust ei ole, et kostjale ruumid sobisid, kostja võttis ruumid vastu ja kasutas

neid pretensioonideta järgmised 6 aastat. Esimest korda tekkisid kostjal probleemid pärast seda, kui

kostjal oli pikemat aega olnud üür maksmata ja hageja nõudis üüri maksmise kohustuse täitmist.

19. Kostja enda tõendi kohaselt ei ole õppetegevus ruumides takistatud. Kostja on esitanud e-

kirjavahetuse. 10. veebruari 2023 e-kirja teine lause kinnitab, et hoones on võimalik läbi viia

õppetegevust.

20. Hageja menetluskuludeks on riigilõiv ja lepingulise esindaja osutatud õigusabiteenuse kulu. Hageja

on hagiavalduselt tasunud riigilõivu 1680 eurot. Hageja esindaja on osutanud õigusabi kokku 14,25

tundi. Hageja lepingulise esindaja tunnihind on 140 eurot, millele lisandub käibemaks. AS Maxilla ei

ole käibemaksukohustuslane ega saa seetõttu kuludelt käibemaksu maha arvestada. Arvestades

esindaja ajakulu 14,25 tundi ja tunnihinda, on hageja õigusabikulu seoses käesoleva kohtuasjaga olnud

kokku 2398,20 eurot. Hageja märgib, et 12,75 tundi on arvestatud käibemaksumääraga 20% ja 1,5

tundi (2024. a osutatud õigusabiteenus) määraga 22%. Kokku on hageja menetluskulud koos

riigilõivuga 4 078,20 eurot.

KOSTJA VASTUVÄITED

21. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja võttis omaks, et hagejale kuuluvad Tallinnas Tartu mnt 14

aadressil kahel korrusel äriruumid ning hageja ja kostja sõlmisid nende ruumide suhtes 2017. aastal

kaks üürilepingut. Hageja väide, et ta on üüripinda investeerinud 200 000 eurot, ei ole vaidluse

lahendamisel asjakohane. Kostja nõustus, et mõlemad üürilepingud kehtivad.

22. Kostja nõustus, et ta ei tasunud üüri alates märtsist 2023, kuid leidis, et tegu ei ole

üürivõlgnevusega. Lepingute kehtivuse ajal ilmnesid üüriesemel puudused, mistõttu ei saanud ega

tohtinud kostja enam üüripindu kasutada. Kostja tugines VÕS § 278 punktile 1 ja § 279 lõikele 1.

Kostja teavitas hagejat üüripinna probleemidest 17.02.2023 avalduses.

23. Kostja on seisukohal, et nimetatud üüripindadel ilmnenud puuduste kohta ning puuduste

kõrvaldamiseks tähtaja andmise kohta koos kostja seletustega tõendavad kogumis, et üürnikul oli

mõjuv põhjus, miks ta ei saanud kasutada üüritud pindasid. Kostja teatas nendest hagejale, kuid hageja

jättis tähtajaks üürniku poolt märgitud puudused kõrvaldamata ning seetõttu ei saa üürnik üüripindasid

kasutada.

24. Lisaks eelnevale teatas kostja 17.04.2023 e-kirjas hageja esindajale Yle, et maja teise korruse

ventilatsioonisüsteem on puudulik. Ventilatsioonisüsteemis tuvastatud puuduste kohta on koostanud

Delura OÜ ülevaatuse akti nr 23002, millest selgus ja mis tõendab, et teisel korrusel on mitmeid kohti,

kus torustiku süsteem ei ole ühendatud plafoonidega, seetõttu ei ole võimalik teostada

ventilatsioonisüsteemi seadistust. Samuti selgus, et ventilatsioonisüsteem on must ja hooldamata.

Nimetatud ülevaatuse aktiga on antud soovitused teostada kõikide plafoonühenduste revisjon kooli

teisel korrusel. Taastada torustiku süsteem, kõrvaldada rikked, teostada puhastus ja viia lõpuni

õhuhulkade seadistus.

25. Kostjal oli küll õigus VÕS § 279 lg 1 alusel leping juba peale puuduste kõrvaldamata jätmist ehk

peale 28.02.2023 tähtaja saabumist üles öelda, kuid kostja seda ei teinud, kuna soovis jätkata oma

tegevust üüripinnal ning sel põhjusel ei ole kostja kasutanud talle seaduses ettenähtud

õiguskaitsevahendit, milleks on üürilepingu ülesütlemine. Praegusel juhul kasutas kostja VÕS

§-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendit eeldusel, et lepingujärgne asja kasutamine oli takistatud.

26. Kostja puhul on tegemist ühinguga, kelle tegevusalaks on nii lapsehoiu kui lasteaiateenuste ning

haridusteenuste (nii üldharidus kui gümnaasiumiteenuste) osutamine. Vaidlusalustel üüripindadel

viibisid igapäevaselt lapsed. Puudused üüripindade osas seoses tuleohutusega ilmnesid kostja

tegevusloa pikendamise menetluses, kuna seoses tegevusloa pikendamisega oli vajalik esitada nõuetele

vastav dokumentatsioon ning läbida sellega seonduvad kontrollmenetlused kostja tegevuskohas. Kostja

kehtiv tegevusluba oli välja antud teisel aadressil tegutsemise kohta. Tegevusloa kehtivuse ajal muutus

kostja tegevuskoht ning vastav dokumentatsioon uue tegevuskoha vastavuse kohta esitati esmakordselt

Haridus- ja Teadusministeeriumile alles tegevusloa pikendamise menetluses 2023 aastal. Tegu oli

puudustega, mis ilmnesid alles üürilepingu kehtivuse ajal ning kostja ei olnud puudustest varasemalt

teadlik.

27. Kostja õigus nõuda puuduste kõrvaldamist tulenes VÕS §-st 278. Üürnik ei saa puuduste eest

vastutada. Kostja viitas üürilepingute punktile 12.2.5 ja 13.3.3. Need punktid aga ei näe ette, et üürnik

peaks vastutama kogu hoone tuleohutusnõuete eest ehk ka selle hoone osa eest, mis ei ole üürilepingu

esemeks. Üüripind asub 5. korruselises büroohoones, mida tõendab ehitusregistri väljavõte.

28. Üüripind asub hageja omandis olevatel kinnisasjadel, milleks on eriomand nr 3 (registriosa nr

25814301) ja eriomand nr 2 (registriosa nr 25814201). Asjaolu, üüripind on just eriomand nr 3 ja

eriomand nr 2, on tõendatud eriosade üldpindade ruutmeetrite kattumisega üürilepingute punktis 3

toodud pindaladega. Seega hageja, kui kinnisasjade registriosa nr 25814301 ja registriosa nr 25814201

omanik saab koos teiste sama kinnistu eriosa omanikega otsustada ja lahendada tuleohutusega seotud

küsimusi/puudusi, mis asuvad väljaspool eriosa, mitte kostja.

29. Tuleohutusnõuded ei seondunud üüritud pinna alaga, vaid terve hoonega, kus üüripinnad asusid.

Kogu hoones nõuete täitmise eest ei saa olla vastutav kostja ning kostjalt ei saa eeldada, et ta asuks

oma kuludega kolmandale isikule kuuluval objektil tegema töid, et viia hoone vastavusse

tuleohutusnõuetega. Üürnikul puudub vastavaks tegevuseks õiguslik alus. Kostja 17.02.2023 avalduses

viidatud puudusi ei pidanud kõrvaldama kostja, vaid hageja. Kuna hageja puudusi ei kõrvaldanud, oli

kostjal õigus tugineda VÕS §-le 278.

30. Kostjal oli õigus keelduda üüri tasumisest VÕS § 296 lg 1 alusel. Kostja esitas

Töökeskkonnauuringud OÜ koostatud Tartu mnt 14 II ja III korrusel toimunud

ventilatsioonisüsteemide passitamise kokkuvõtte 11.04.2023. Kokkuvõttes tuvastati

ventilatsioonisüsteemi puudused. Lisaks tuleohutusnõuetele takistavad üüritud asja kasutamist

puudused ventilatsioonisüsteemides, milliste olemasolu on samuti ilmnenud alles lepingu kehtivuse

ajal. Ka nimetatud ventilatsiooni puudustega seotud probleemid on kostja hagejale teatavaks teinud,

kuid kostja neile ei ole kirjalikult vastanud. Pooled on omavahel korduvalt arutanud eelpool nimetatud

puuduste kõrvaldamist, kuid hageja ei ole asunud probleeme lahendama.

31. 08.12.2023 seisukohtades leidis kostja, et ta soovib lahendada üüripinna puuduste kõrvaldamise

küsimuse või alternatiivselt üürilepingute lõpetamise küsimuse, sest kostja ei saa üüritavaid ruume

oma tegevuseks kasutada puuduste tõttu. Kostja vastuväited hagile on põhjendatud, mistõttu hagis

nõutava võlgnevuse ja viivise osas ilmselt pooled kompromissi ei saavuta enne kui kohus on

tuvastanud, kas kostjal on olnud õigus valitud õiguskaitsevahendi kasutamiseks või mitte.

32. Kostja leidis, et puudused ei seondunud ainult üüripindadega, vaid puudutasid kogu Tartu mnt 14

viiekorruselist hoonet või selle olulisi osi. Seetõttu ei saa kostjat pidada vastutavaks kõigi tuvastatud

puuduste kõrvaldamise eest. Üüripinnaks on eriomandi osa. Eriomandit üürides ei saa kostja olla

vastutav kogu kaasomandi korrashoiu ja selle kohta seaduses sätestatu eest, seda isegi juhul, kui selline

kokkulepe peaks sisalduma üürilepingus. Kostja viitas KrtS § 4 lõigetele 3 ja 4.

33. Sama

põhimõtte

on

kohaldatav

ventilatsioonisüsteemidele

ning

väljapääsudele/evakuatsiooniväljapääsudele ning evakuatsiooni ja tuletõkke ustele, sest nimetatud

hoone olulisi osi kasutavad kõik hoone kasutajad, mitte üksnes üürnik oma üüritava eriomandi piires.

Hageja ei ole kohtule esitanud sellekohaseid tõendeid, mille kohaselt oleks üüripinnal või 5 korruselise

maja igal korrusel täiesti iseseisev evakuatsiooni väljapääs õue või korruste kaupa igal korrusel oma

iseseisev ventilatsioonisüsteem, mis ei sõltu ülejäänud hoonest.

34. Kostja leidis, et lähtuda tuleks KrtS § 4 lõikest 3 isegi siis, kui üürilepinguga peaks olema teisiti

kokku lepitud. Kui üürileping on vastuolus seaduses sätestatuga, on vastav üürilepingu punkt tühine.

VÕS § 278 ja § 297 lg 4 koostoimes tuleb asuda seisukohale, et üürilepinguga kõikide puuduste eest

täieliku vastutuse panek üürnikule on lubamatu ehk selline kokkulepe on tühine.

35. Puudused seisnesid tuleohutusnõuete puudulikkuses ning ventilatsiooninõuete puudulikkuses, mis

ilmnesid kostja tegevusloa pikendamise taotlemise käigus. Kuna nimetatud puudused takistasid kostjal

sihipärast üüripinna kasutamist ja kostja ei saanud seada ohtu üldhariduskoolis õppivate laste tervist,

peatas kostja oma tegevuse üüripinnal ja kostja on üüripinnalt lahkunud. Poolte vahel puudub vaidlus,

et üüritud pinda soovis kostja kasutada üldhariduskooli teenuste osutamiseks.

36. Põhikooli ja gümnaasiumi teenuse tarbijaks on lapsed ehk Tartu mnt 14 asuval üüripinna ehk

eriomandi eseme ja kaasomandi osa, mis võimaldab eriomandi sihipärast kasutamist, kasutajaks on

igapäevaselt lapsed. Vabariigi Valitsus kehtestab tervisekaitse nõuded koolidele. Vabariigi Valitsuse

30.05.2013 määrus nr 84 kehtestas tervisekaitse nõuded koolidele. Hetkel kehtiva Vabariigi Valitsuse

30.05.2013 määruse nr 84 redaktsioon on kehtiv alates 14.07.2023. Mõlema määruse järgi peavad

ruumid vastama kehtestatud tervisekaitsenõuetele.

37. Kostja varasem tegevus oli seotud aadressiga Tartu mnt 23, mille kohta oli väljastatud tegevusluba.

Seetõttu ei olnud uue aadressi suhtes vaja läbi viia vastavuse kontrolli enne tegevusloa pikendamise

taotluse esitamist. Hageja ei ole tõendanud, et Tartu mnt 14 hoonele oleks kasutusluba väljastatud. Kui

see on väljastatud, saab see tõendada hoone vastavust vaid äri- ja büroohoone nõuetele, mitte koolidele

ette nähtud nõuetele. Tartu mnt 14, Tallinn puhul on tegemist 5- korruselise äri ja büroohoonega, mille

esmaseks kasutuselevõtu aastaks on 1998.

38. Tuleohutusnõuete osas tuvastatud puudustest on kostja teatanud hagejale 17.02.2023 kirjas.

Hageja oli puudustest teadlik, kuid ei kõrvaldanud neid mõistliku aja jooksul ja selle asemel keeldus

neid puuduseid kõrvaldamast. Tuleohutusnõuete puudulikkus on tõendatud Kahjuennetus OÜ juhatuse

liikme tuleohutuseekspert Aivar Põlda poolt, kes omab tuleohutuse eksperdi taset nr 6. Puudused on

tuvastatud 10.02.2023 seisuga. Kontrolli tulemusena on tuvastatud tuleohutusalased puudused, mis ei

seondu üksnes üüritud ruumidega, vaid kogu Tartu mnt 14 hoonega.

39. Hoone peatrepikoja uks ei avanenud evakuatsiooni suunas. Ekspert on viidanud siseministri

määrusele 30.03.2017 nr 17 Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded. Tuletõkkeuks ei vastanud nõuetele.

Ekspert on selgitanud, et evakuatsioonitrepikoda moodustab omaette tuletõkkesektsiooni.

Evakuatsioonivalgustus ei olnud vastav, sest osad valgustid ei töötanud. Puudusid lingid või

surunupuga evakuatsioonisulused. II korruse evakuatsiooniteel oli uks lukus. Ekspert viitas ka

muudele puudustele.

40. Hoone peatrepikodade uksed, tuletõrje uksed, nende sulused ja avamis- ja lukustusmehhanismid,

evakuatsiooniteed ning nende valgustus ei ole seotud üksnes üüripindadega, kuna tulekahju korral

kasutavad nimetatud hoone olulisi osasid kõik hoones viibivad isikud. Kuna puudused on seotud

kaasomandi esemega ehk hoone oluliste osadega, mis ei ole iseseisvas käibes eriomandi piires, on

puuduste kõrvaldamise vastutav hageja.

41. Samuti esinesid hoones puudused ventilatsioonisüsteemis ning puudused on tõendatud Delura OÜ

teostatud ülevaatuse aktiga. Aktiga oli tuvastatud, et teisel korrusel esineb mitmeid kohti, kus torustiku

süsteem ei ole ühendatud plafoonidega, seetõttu ei ole võimalik teostada ventilatsiooni süsteemi

seadistust. Ventilatsioonisüsteemi torustik oli must, hooldamata. Kostja teavitas puudustest 17.04.2023

e-kirjaga, kuid hageja puudusi kõrvaldama ei asunud.

42. Tulenevalt oma tegevuse eripärast ei saanud kostja üüritud pindasid edasi kasutada ning lahkus

üüripinnalt. Asjakohatud on hageja väited, et üüritud ruumid olid välja ehitatud vastavalt projektile

ning kostja vajadustele. Asjakohatud on väited seetõttu, et puudused ei seondunud üksnes üüritud

eriomanditega. Eriomandiga on seotud tühised puudused, mida kostja sai kõrvaldada ja mille

kõrvaldamist kostja hagejalt ei nõudnud. Samuti on asjakohatud hageja väited üüritud ruumide

väljaehitamisega seonduvalt, kuna üürilepingu lisa nr 3 all on toodud üüritud ruumide välja ehitamise

plaan, millest ei nähtu ümberehitusi ventilatsioonisüsteemides ja eriomandi koosseisu kuuluval

kaasomandiosal.

43. Hageja on esitanud oma 15.02.2023 e-kirja, milles ta on selgitanud, et kostja nimetatud puudused

puudutavad vähemalt suuremas osas üüripinna reaalosast väljapoole jäävaid hoone osi. Hageja ise

tunnistas, et puudused ei ole seotud üüripinnaga, vaid suuremas osas üüripinna reaalosast väljapoole

jäävate hoone osadega. Selliste puuduste kõrvaldamise nõudmine üürnikult on tühine.

44. Kostja pidas üldtuntud asjaoluks seda, miks ta ei saanud teenust üüritud pinnal osutada. Kostja

esitas lingi väidete tõendamiseks. Kuna erakooli tegevus seondub asukohaga, kus teenust osutatakse,

on seadusandja seadnud nõuded tervisekaitsele, tuleohutusele ning päästenõuded. Kõiki nõudeid tuleb

järgida tegevusloa taotlemisel ja tegevusloa pikendamisel.

45. Kostja esitas enda 28.03.2023 taotluse Haridus-ja Teadusministeeriumile tegevusloa

pikendamiseks. Taotlus esitati Tallinnas Tartu mnt 23 ja Pallasti 41 asukohtadele. Aadressi Tartu mnt

14 ei ole taotluses märgitud kostja tegevuskohana ja seda tuleohutusalaste ning tervisekaitseliste

puuduste tõttu. Kuna hageja ei olnud nõus puudusi kõrvaldama, ei taotlenudki kostja Haridus-ja

Teadusministeeriumilt Tartu mnt 14 asukohaga seonduvalt tegevusluba, kuna ta poleks seda lihtsalt

saanud. Tartu mnt 14 aadressil ei ole tegevusluba pikendatud.

46. Asjakohatu on hageja väide, et puuduvad ettekirjutused, mis ei luba üüritud pindu õppetöös

kasutada. Kostja ei saa oma tegevuses lubada olukordi, kus ta laseb haldusaktiga tegevuse keelata või

peatada. Kostja ei saa endale lubada laste elu ja tervise ohtu seadmist. Kostja ei saa omale lubada

olukorda, kus tal tuleb oma õppetöö peatada määramata ajaks seoses tegevusloa puudumisega ning

seejuures teatada oma koolilastele ja lastevanematele, et neil tuleb leida endale ajutine kool ajani, mil

koolipidaja saab tagasi tegevusloa. Seadusandja on kehtestanud nõude, et tegevusloa pikendamist tuleb

asuda taotlema 5 kuud enne selle kehtivusaja lõppu (EraKS § 54 lg 5 kohaselt).

47. Kostja viidatud puuduste kõrvaldamine ei ole käsitletav sanitaar- või hooldusremondina.

Ventilatsioonisüsteem ei ole lihtsalt olemasolev kommunikatsioon, vaid kaasomandisse kuuluv asja

oluline osa, mille korrashoiu eest peab vastutama asja omanik või kaasomanikud ühiselt.

Ventilatsioonisüsteem on ühtne kogu hoones, mistõttu selle eest ei saa pidada vastutavaks kostjat.

Tuleohutuse nõudeid pidi täitma hageja kui üürileandja.

48. Kostja kinnitused ei ole konstitutiivsed võlatunnistused ega deklaratiivsed võlatunnistused. Kostja

allkirjastatud ettepanekud jäid kompromissina sõlmimata. Kostja tahteks oli ettepaneku esitamisel

saavutada hagejaga kompromiss, mistõttu ei saa kostja tahet tõlgendada võlatunnistusena. 06.08.2023

ja 07.08.2023 ettepanekutest ei nähtu kostja tahteavaldust välistada vastuväidete esitamist õigus. Hagi

alust ei ole hageja muutnud ja kostja ei anna selleks nõusolekut.

49. Lõplikes seisukohtades jäi kostja oma väidete juurde ja palus hagejalt välja mõista menetluskulud.

Kostja ja advokaadibüroo Narlex vahel on sõlmitud kliendileping, mille alusel osutati kostjale õigusabi

hinnaga 110 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Kokku on kostja menetluskulud 1267,20 eurot

koos käibemaksuga. Kostja ei ole käibemaksukohuslane, mistõttu palub ta menetluskulud mõista välja

koos käibemaksuga. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses

määras.

KOHTU PÕHJENDUSED

50. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

rahuldamisele.

51. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1) hagejale kuuluvad Tallinnas aadressil Tartu mnt 14, 2. ja 3. korruse äriruumid kogupindalaga 803,1

m2;

2) hageja ja kostja on sõlminud kaks üürilepingut, milliste alusel üüris kostja hagejalt äriruumid kuni

01.07.2028;

3) kostja jättis hagejale tasumata igakuised üüriarved summas 12 864 eurot 2023. a märtsis, aprillis,

mais, juunis, juulis ja augustis;

4) üüriarvete alusel on kostja kokku jätnud tasumata 77 184 eurot;

5) hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingud on kehtivad ning neid ei ole lõpetatud.

52. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal tuleb hagejale tasuda lepingulise põhivõlgnevusena 77 184

eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 17 655,84 eurot lepingulise

määra alusel, sest kostja ei ole üüriarveid tähtaegselt tasunud.

53. Hageja leidis, et kostjal puudub alus jätta üüriarved tasumata. Kostja on kahel korral kinnitanud

võlgnevust ning kostja avaldusi saab hinnata võlatunnistustena VÕS § 30 mõistes, mis pöörab

tõendamiskoormuse ümber. Kostja ei ole tõendanud oma vastuväiteid. Hageja ei vastuta kostja lubade

saamise eest. Kostja kasutatavad ruumid ehitati välja vastavalt kostja soovidele, kostja on ruumid vastu

võtnud ja neid kasutanud. Kostja gümnaasiumi tegevusluba on pikendatud kuni 01.09.2023, mistõttu

sai kostja ruume kasutada. Kommunikatsioonide hooldamise ja korrasoleku eest vastutab kostja.

54. Kostja leidis, et lepingute kehtivuse ajal ilmnesid üüripindadel puudused, milliste tõttu ei saanud

kostja enam pindu kasutada. Kostja teavitas üürileandjat 17.02.2023, kuid hageja puudusi ei

kõrvaldanud. Kostjal on õigus tugineda VÕS § 278 punktile 1 ja § 279 lõikele 1. Üüripinna

ventilatsioonisüsteem oli must ja hooldamata, ei saanud teha süsteemi seadistust. Hoones olid

tuleohutuse probleemid. Kostja ei saa vastutada hoone kui terviku eest. Kostja ei olnud varem

puudustest teadlik ega saanud pikendada tegevusluba. Kuna kostja osutab kooliteenust, ei saanud ta

ohtu seada laste elu ega tervist. Kostja varasem tegevusluba oli seotud teise aadressiga.

55. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kostja ei ole oma

vastuväiteid tõendanud. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad

kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid,

millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.

56. Kohus selgitas kostjale 08.11.2023 pöördumises (toimiku lk 81) vajadust oma vastuväiteid

täiendavalt põhistada ja tõendada. Kohus selgitas kostjale vajadust tõendada, millised puudused täpselt

üüritud pinnal olid ning kuidas vastutas nende eest hageja. Kohus selgitas, et puuduste olemasolu ei

saa tõendada üksnes kostja enda koostatud avaldustega. Kostjal tuli ühtlasi tõendada, et nimelt tema

viidatud puuduste tõttu ei olnud võimalik ruume sihtotstarbeliselt kasutada, sest kostja ei saanud

puuduste tõttu tegevusluba. Kostjal tuli selgitada, miks juhul, kui tal oli õigus keelduda puuduste tõttu

üüri tasumisest, on kostja korduvalt kohtuväliselt võlgnevust tunnistanud. Vaatamata kohtu selgitustele

kostja oma vastuväiteid sisuliselt ei tõendanud ega põhistanud.

57. 08.12.2023 menetlusdokumendis asus kostja seisukohale, et asjaolu, kuidas olid puudused seotud

tegema tegevusloa pikendamisega, on üldtuntud ning lisas Interneti lingi selle kohta, milline on

tegevusloa taotlemiseks vajalik informatsioon ja millised dokumendid tuli esitada. Kohus jätab esitatud

Internetilingid tähelepanuta.

58. TsMS § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes

nõudest. TsMS § 5 lg 2 näeb ette, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja

vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Eeltoodust tuleneb, et

hagimenetluses ei saa kohus kostja eest asuda Internetist otsima, milliseid dokumente tuleb tegevusloa

taotlemisel esitada ja milliseid nõudeid täita. Kostjal oleks tulnud kooskõlas kohtu selgitustega ise

välja tuua, millised nõuded on ette nähtud ruumidele, milliseid dokumente pidi kostja sellega seoses

esitama ning kuidas kostja viidatud puudused oleksid teda takistanud tegevusloa taotlemisel või

saamisel.

59. TsMS § 231 lg 1 järgi ei ole küll vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Sama sätte

kohaselt võib kohus üldtuntuks lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet

menetlusvälistest allikatest. Kostja on jätnud tähelepanuta, et eelviidatud säte puudutab ühte

konkreetset asjaolu. Eeltoodud sättest ei saa kostja teha järeldust, et kohus peaks ise Internetilingi

kaudu hakkama otsima ja tuvastama, millised konkreetsed nõuded on ruumidele ja milliseid

dokumente esitama peaks. Samuti ei saa kohus Internetilinke aktsepteerida tõenditena, sest lingilt on

kättesaadavad paljud erinevad andmed. Internetilingid võivad ka aja jooksul kaduda või muuta.

Eeltoodut kokku võttes jätab kohus kostja menetlusdokumendis sisalduvad Internetilingid

tähelepanuta.

60. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule)

kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Eeltoodust tulenes

kostjale kui üürnikule üüri tasumise kohustus. Pooled ei vaidle asjas selle üle, et kostja üüritud ruumid

olid mitteeluruumid. VÕS § 272 lg 1 järgi oli eluruumiks elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks

elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Kuna kostja kasutas ruume oma

majandus- ja kutsetegevuses, on tegu äriruumi üürimisega ning kostja viited korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse sätetele on asjakohatud. Kostja esitas ka väljavõtte kinnistusraamatust (toimiku lk

52-53), mille kohaselt kuuluvad hagejale reaalosana nimelt mitteeluruumid, mis on kostjale üüritud.

61. VÕS § 278 näeb ette, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei

vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud,

võib üürnik muuhulgas nõuda puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule

või ka alandada üüri.

62. VÕS § 279 lg 1 sätestab, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab

või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega

järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda

olulisel määral. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole üürilepingut eelviidatud põhjusel üles öelnud.

VÕS § 279 lg 3 järgi võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja

puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Kostja

ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks ise puuduse kõrvaldanud. Kulutuste hüvitamise nõuet ei ole

kostja esitanud.

63. VÕS § 296 lg 1 näeb ette, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone

korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS

§-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema

kasutusse. Sisuliselt väitis kostja käesolevas asjas, et ta ei olnud üüri tasumise kohustust, sest ta ei

saanud ruume puuduste tõttu kasutada. Kohtu hinnangul ei ole kostja oma väiteid tõendanud. VÕS §

296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast

oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt

kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega näeb seadus ette, et kui

üürnik ei kasuta üüritud ruume temast endast tulenevatel põhjustel, tuleb tal siiski üüri tasuda.

64. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid identsetel tingimustel kaks

üürilepingut (koos lisadega toimiku lk 12-28). Üüritud pinnad olid tähistatud lepingule lisatud

plaanidel. Ruumide sihtotstarbeks oli nende kasutamine üldhariduskooli teenuste osutamiseks. Ühe

lepingu alusel tuli üüri tasuda 4800 eurot ja teise alusel 5040 eurot, kuid üüri summa kuulus lepingu

punkti 10.5 alusel korrigeerimisele. Lepingud kehtisid kuni 01.07.2028.

65. Lepingute punktide 6.1 järgi pidi üürileandja üüripinna välja ehitama vastavalt üürniku esitatud

projektiplaanile. Sama punkt nägi ette, et üürileandja kohustuseks ei ole vastavate projektide ja

ehitustöödele vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute taotlemine ega saamine, samuti ehitustööde

tulemusena valminud ruumide kasutamiseks, kuigi vajadusel pidi üürileandja selles osas osutama

kaasabi. Seega on õige hageja väide, et hageja kohustuseks ei olnud tagada kostjale vajalike lubade

olemasolu.

66. Punkti 11.1 järgi oli üürnik kohustatud hoidma omal kulul üüripinna ja seal olevad

kommunikatsioonid ning tehnilise varustuse kogu lepingu kehtivuse ajal heas korras, st sellises korras

nagu see oli üüripinna valduse üleandmise hetkel või sellest paremas korras, arvestades üüripinna

sihtotstarbest lähtuvalt normaalset kulumist. Eeltoodust lähtudes oli üüripinnal asuvate

kommunikatsioonide korrashoidmise kohustus kostjal.

67. Punkti 11.2 järgi oli üürnik kohustatud tegema lepingu kehtivuse ajal omal kulul üüripinna

hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku sanitaarremonti, mille all mõeldi muuhulgas

kommunikatsioonide ja oluliste osade hoolduseks ja säilimiseks, sealhulgas avariide kõrvaldamiseks ja

nendest tekkinud kahjude taastamiseks vajalikke töid ning olemasolevate kommunikatsioonide ning

tehnilise varustuse asendustöid. Samuti pidi üürnik tegema omal kulul lepingu kehtivuse ajal

kapitaalremonti, kui selle tegemise vajadus tekkis muuhulgas üürniku tegevuse läbi. Eeltoodust

lähtudes lasus üürnikul endal kohustus hooldada neid kommunikatsioone, mis asusid üüritud pinnal.

68. Punkti 12.2 järgi kuulus hoone üldkasutatavate pindade, rajatiste ja seadmete ekspluateerimine

täielikult üürileandja kompetentsi. Selleks oli üürileandjal õigus ehitada, hooldada ja ekspluateerida

hoone kõiki tehnosüsteeme. Eeltoodust tulenevalt oli hoone üldkasutatavate tehnosüsteemide

hooldamise kohustus hagejal. Punkti 12.6.3 järgi oli üürileandja ühtlasi kohustatud tagama üüripinna

hoone põhikonstruktsioonide korrasoleku.

69. Hageja esitas väljavõtte oma raamatupidamise arvestusest kostja tasumata arvete kohta (toimiku lk

29). Iseenesest ei vaidle pooled võlgnevuse suuruse üle. Kostja saatis hagejale 01.08.2023 pöördumise

(toimiku lk 70-71), milles kinnitas tasumata arvete summat. Kostja soovis võlgnevust tasuda

maksegraafiku alusel. Kostja kinnitas, et tal on makseraskused seoses õpilaste arvu vähenemisega.

06.08.2023 saatis kostja hagejale järgmise kirja (toimiku lk 77-78), milles selgitas oma makseraskusi

ja raha puudumist võlgnevuse tasumiseks. Kostja soovis võlgnevust tasuda maksegraafiku alusel. Ka

07.08.2023 kirjas (toimiku lk 79-80) ja 09.08.2023 kirjas (toimiku lk 72-73) tunnistas kostja

võlgnevust summas 77 184 eurot ja soovis kokku leppida selle tasumises maksegraafiku alusel.

70. Kohus iseenesest nõustub hageja väitega, et kostja korduvad pöördumised on hinnatavad lepingust

tuleneva võla tunnistamisena VÕS § 30 mõistes. Hagi alusena ei ole hageja siiski tuginenud mitte

võlatunnistusele, vaid lepingutele. Seega ei ole asjakohane kostja väide, et ta ei anna nõusolekut hagi

aluse muutmiseks. Sõltumata eeltoodust lasus kostjal kohustus tõendada, et ta ei saanud lepingu eseme

puuduste tõttu kasutada üüritud pinda kogu selle aja jooksul, mil ta arved tasumata jättis ehk alates

2023. a märtsist kuni augustini. Seda ei ole kostja kohtu hinnangul tõendanud. Kostja korduvad võla

tunnistamisele suunatud tahteavaldused muudavad kohtu hinnangul ka eluliselt ebausutavateks kostja

väited, et ta puuduste tõttu ruume kasutada ei saanud.

71. 17.02.2023 saatis kostja hagejale kirja (toimiku lk 45-46), milles ta loetles tuleohutuse ülevaatuse

käigus tuvastatud puudused. Kostja leidis, et kuna ta peab taotlema tegevusloa pikendamist, on vajalik

tuvastatud puuduste kõrvaldamine. Kostja viitas lepingu punktile 12.2 ja nõudis puuduste kõrvaldamist

hiljemalt 28.02.2023. Kostja teatas, et kui hageja puudusi ei kõrvalda, asub üürnik ise tegema kulutusi

puuduste kõrvaldamiseks ning nõuab üürileandjalt kulutuste hüvitamist. Kohtu hinnangul ei tõenda

üksnes kostja enda e-kiri, kus ja millised puudused esinesid. E-kirjast ei nähtu, kuidas takistasid

puudused kostjal tegevusloa taotlemist ning ruumide kasutamist juba alates järgmisest kuust.

72. Hageja vastas kostja pöördumisele 15.02.2023 (toimiku lk 74), kus pidas ebaselgeks, milliseid

ruume puudused puudutavad ja kas on tehtud mõni ettekirjutus. Samas osundas hageja, et enne lepingu

sõlmimist vaatas kostja ruumid üle ja pidas neid kooli pidamiseks sobivateks. Hageja leidis, et

üürnikul endal tuleb vajalikud tööd teha, et üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja oli valmis

tegema selleks koostööd. Kohus iseenesest nõustub hageja seisukohaga. Kui hoones kui tervikus

esinesid mingid puudused, mis ei võimaldanud kostjal kasutada ruume kooli pidamiseks, oleks kostja

pidanud nendele puudustele tähelepanu juhtima koheselt, kui üürilepingu alusel ruumid vastu võttis.

Leping ei näinud hagejale ette kohustust teostada omal kulul kas üüritud ruumides või hoones

tervikuna selliseid töid, mis oleksid olnud vajalikud nimelt kostjale viimase majandustegevuses.

73. Kostja esitas kohtule Aivar Põlda 10.02.2023 e-kirja (toimiku lk 88-89), milles kirjeldati II ja III

korruse tuleohutuse ülevaatuse tulemusi. Kuigi e-kirjas on viidatud mitmetele kõrvaldamist vajavatele

puudustele, on Aivar Põlda selgelt leidnud, et hoones on võimalik läbi viia õppetegevust. Järelikult

tuleneb kostja enda esitatud tõendist, et puudusid sellised tuleohutuse valdkonna puudused, milliste

tõttu oleks hoone kasutamine kooli pidamiseks olnud välistatud või takistatud. Ühtlasi ei saa kohus

esitatud e-kirja alusel ka tuvastada, kas või millisel viisil oleksid e-kirjas tuvastatud puudused

takistanud kostjal uue tegevusloa taotlemist.

74. 17.04.2023 saatis kostja hagejale teise e-kirja (toimiku lk 47), milles teatas, et teise korruse

ventilatsioonisüsteem on puudulik ning soovis olukorra arutamist. Delura OÜ 02.05.2023 ülevaatuse

aktis (toimiku lk 48-49) on märgitud, et ülevaatus viidi läbi kostja valduses olevates teise korruse

ruumides. Aktis leiti, et ventilatsiooniseade on korras, kuid ventilatsioonisüsteemi torustik oli must ja

hooldamata. Aktis soovitati teha kõikide ühenduste revisjon, taastada torustiku süsteem, kõrvaldada

rikked, teostada puhastus ja viia lõpuni seadistus.

75. Kostja esitas kohtule ka Töökeskkonna Uuringud OÜ koostatud töö ventilatsioonisüsteemide

passistamise kohta (toimiku lk 54-61) 13.04.2023. Süsteemide passistamine toimus kostja valduses

olevates ruumides. Töö tulemusena leiti, et III korruse ventilatsioonisüsteemi oli töökorras. Maja

üldventilatsioonisüsteem SV-3 teenindas ruume nr 26 ja 22 ning seda süsteemi seadistada ei saanud

puudulike ühenduste tõttu. Ehitusregistri väljavõtte järgi (toimiku lk 50-51) on tegu äri- ja

büroohoonega, kuid ventilatsioonisüsteemi kohta andmeid märgitud ei ole.

76. Eelviidatud tõenditest kogumis nähtub, et valdavalt oli tegu kostja enda ruumides asuva

ventilatsioonisüsteemiga, mille hoolduse ja vajadusel remontimise kohustus lasus kostjal endal. Kostja

ei ole menetluse käigus põhistanud, milline üürilepingu säte täpselt millise seadusest tuleneva normiga

vastuolus on. Kohtu hinnangul ei ole seadusega vastuolus üürniku kohustus hoida omal kulul korras

tema kasutuses olevate ruumide ventilatsioonisüsteem. Kostja ei ole tõendanud ühelgi viisil, et tema

valduses olevate ruumide ventilatsioonisüsteem oli vaid osaks hoone üldisest süsteemist. Hageja on

seda eitanud ning kostja esitatud tõendid seda ei tõenda.

77. Ühtlasi ei saa ka ventilatsioonisüsteemi puuduste osas esitatud tõenditest järeldada, kuidas oleksid

need puudused koheselt takistanud ruumide kasutamist alates märtsist 2023 või kuidas puudused

takistasid kostjal tegevusloa taotlemist või saamist. Eesti Hariduse Infosüsteemi väljavõte (toimiku lk

75-76) tõendab, et kostjal oli gümnaasiumi osas tegevusluba, mis kehtis kuni 31.08.2023. Millise

asukohaga antud luba seotud oli, tõendist järeldada ei saa. 28.03.2023 esitas kostja Haridus- ja

Teadusministeeriumile taotluse erakoolile uue tegevusloa väljastamiseks (toimiku lk 90-91), kuid

taotluses on tema aadressiks märgitud Tartu mnt 23 ja Pallasti 41.

78. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud selliste puuduste olemasolu

ruumides, mis oleks tal takistanud ruumide kasutamist alates märtsist 2023 kuni augustini 2023. Kostja

ei ole tõendanud, et ta taotles uut tegevusluba üüritud ruumide aadressil või ei saanud seda

objektiivselt taotleda puuduste tõttu. Kostja ei ole ka tõendanud, et ruumides esinevate puuduste tõttu

ei oleks talle tegevusluba väljastatud. Kostja vastuväited on jäänud tõendamata.

79. Kuna kostja vastuväited on jäänud tõendamata, kuulub hageja põhinõue rahuldamisele. Kostjalt

tuleb hageja kasuks põhinõudena välja mõista 77 184 eurot. Kuna kohus rahuldas hageja põhinõude,

kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. Üürilepingute punktide 14.2 järgi tuli üüri tähtaegsel tasumata

jätmisel maksta viivist 0,25% tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Kostja ei vaielnud

vastu viivise arvestusele. Seetõttu tuleb kostjalt hageja kasuks sissenõutavaks muutunud viivisena välja

mõista 17 655,84 eurot.

80. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi

otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist.

81. Hageja palus kostjalt välja mõista riigilõivu 1680 eurot ja kulu õigusabile. Õigusabi osutati 14,25

tundi hinnaga 140 eurot tunnis. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane ega saa käibemaksu tagasi

arvestada. Kogumis olid hageja menetluskulud 4078,20 eurot. Kohus leiab, et hageja esindaja

tunnitasu suurus on mõistlik ning kooskõlas vaidluse keerukusega. Õigusabi osutamiseks kulunud aeg

on samuti mõistlik ja kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Kostjalt tuleb

hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 4078,20 eurot, millest 1680 eurot on riigilõiv ja 2398,20

eurot on õigusabikulu. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt

4078,20 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik