2-21-12736/44 · Tartu Maakohus Võru kohtumaja Põlvas

2-21-12736

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kristiina Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.04.2024. a, Võru kohtumaja Põlva majas

Tsiviilasja number

2-21-12736

Tsiviilasi

V.N-i ja K.I hagi OÜ MAULEMAN vastu

hinnaalandamisest tulenevalt enam tasutud rahasumma

ning viivise väljamõistmise nõudes

Hagihind

7560 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja 1: V.N (isikukood XXX);

Hageja 2: K.I (isikukood XXX);

Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Robert

Sprengk (e-post:XXX);

Kostja: OÜ MAULEMAN (registrikood 10607571);

Kostja seaduslik esindaja: juhatuse liige A. M. ;

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Margo

Normann (e-post: XXX)

Kohtuistungi aeg

12.02.2024. a, edasi kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata V.N-i ja K.I hagi OÜ MAULEMAN vastu hinnaalandamisest

tulenevalt enam tasutud rahasumma ning viivise väljamõistmise nõudes.

2. Jätta menetluskulud 20% ulatuses V.N-i kanda ja 80% ulatuses K.I kanda.

3. Mõista V.N-ilt OÜ MAULEMAN kasuks välja menetluskulud summas 513,60

eurot.

4. Mõista K.I-lt OÜ MAULEMAN kasuks välja menetluskulud summas 2054,40

eurot.

5. V.N-il ja K.I-l tuleb neilt OÜ MAULEMAN kasuks välja mõistetud

menetluskuludelt tasuda viivist alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 2. lauses ettenähtud määras.

6. Toimetada kohtuotsus pooltele kätte.

Edasikaebamise kord

1 (11)

Kohtuotsuse peale võib pool esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses,

kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagejate nõue ja põhjendused

1.1.

V.N ja K.I esitasid 13.08.2021. a kohtusse hagi OÜ MAULEMAN vastu

hinnaalandamisest tulenevalt enam tasutud rahasumma ning viivise väljamõistmise nõudes.

Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid pooled 10.08.2020. a kinnistute müügi- ja

asjaõiguslepingud, millega kostja müüs hagejatele kaks Põlva maakonnas Kanepi vallas

Varbuse külas asuvat kinnistut: 1) kinnistu, registriosa numbriga XXX, edaspidi XXX, ja 2)

kinnistu, nimetusega XXX, registriosa numbriga XXX. Kinnistute müügihind kokku oli 85

000 eurot, sh XXX müügihind 80 000 eurot ja teise kinnistu müügihind 5000 eurot. Hageja 1,

V.N, omandas 2/10 mõttelist osa kinnistute kaasomandist ja hageja 2, K.I, 8/10 mõttelist osa

kaasomandist. Hagejad on lepingus kokku lepitud müügihinna, kokku 85 000 eurot, kostjale

tasunud. Müügilepingu kohaselt tuleb XXXl asuvasse majja vesi kaevust ning kostja kinnitas,

et puuduvad igasugused varjatud puudused, millest kostja pole hagejaid teavitanud või mida

hagejad ei saanud ülevaatuse käigus märgata. Hagejatele selgus aga 2020. aasta sügisel, kui

nad asusid kinnistut kasutama, et kaevust kinnistul asuvasse majja vett pärast kasutamise

alustamist enam ei tule, kuna vesi kaevus ainult vähenes, uut vett kaevu juurde ei tulnud ning

vesi polnud joogikõlbulik. Hagejad tellisid kaevutöid teostava XXX-lt kaevu ülevaatuse ja

kaevu puhastamise. XXX vaatas kaevu üle, puhastas selle ja koostas ülevaatuse kohta

01.03.2021. a akti, mille kohaselt oli vesi kaevus hägune ja kollane ning kaev täitus

pinnaseevee arvelt ja aktiivset veesoont kaevus ei olnud. Hagejad esitasid 29.03.2021. a

kostjale teate selle kohta, et XXXl olev kaev ei vasta kaevunõuetele, millest tulenevalt ei

varusta kaev majapidamist veega. 28.04.2021. a esitasid hagejad kostjale avalduse XXX

müügihinna alandamiseks 8000 euro võrra. Hagejad palusid tagastada nende poolt ülemäära

tasutud 8000 eurot hageja 1 arveldusarvele hiljemalt 7 päeva jooksul arvates hinna alandamise

avalduse esitamisest. Kostja nõuet ei täitnud. 09.07.2021. a tellis hageja 1 Ober-Haus

Hindamisteenuste OÜ-lt eksperthinnangu XXX turuväärtuste kohta eeldusega, kui kinnistul ei

ole kaevu, mis varustab maja veega. Vastavalt 26.07.2021. a koostatud ekspertarvamusele on

XXX turuväärtus seisuga 22.07.2020. a ilma kaevuta, mis maja veega varustaks, 73 000 eurot.

Lähtudes ekspertarvamusest nõuavad hagejad kostjalt XXX hinnaalandamisest tulenevalt

tagasi 7000 eurot.

Hagejad taotlevad hagiga, et kohus mõistaks kostjalt hageja 1, V.N-i, kasuks välja hinna

alandamisest tulenevalt ülemäära makstu summas 1400 ja hageja 2, K.I, kasuks summas 5600

eurot. Lisaks taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjalt nende kasuks välja viivise

summade tasumisega viivitamise eest VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras alates hagi

esitamisest kuni nõuete täitmiseni.

1.2.

Hagejad kostja vastuväidetega ei nõustunud ja jäid hagiavalduses esitatud nõude

juurde.

Hagejad ei nõustu kostja väidetega, et kostja teavitas neid kaevu probleemidest enne

müügitehingu tegemist. Kostja oli saanud XXX-lt puurkaevu pakkumise e-kirjaga

11.03.2020. a, kuid edastas selle e-kirjaga hagejatele 10.08.2020. a õhtul kell 22:53, s.o pärast

müügilepingu sõlmimist ja pärast kinnistu üleandmist. See kinnitab, et kostja oli enne

müügilepingu sõlmimist teadlik kaevu puudustest, aga ei teavitanud sellest hagejaid ja varjas

puudust hagejate eest, et saada kõrgem müügihind.

2 (11)

Hagejad on seisukohal, et kaev, salvkaev, oleks vastanud lepingus ettenähtud nõuetele, kui

sellega oleks olnud võimalik elamut veega varustada, st vett oleks olnud piisavalt ja vesi oleks

olnud kvaliteetne. Oluline on, et veepuudus ilmnes sügisel, mitte suvisel ajal. Hagejad olid

2020. aasta suvel Soomes ja asusid kinnistut aktiivselt kasutama sama aasta sügisel. Piisavas

koguses vee puudumine ja vee halb kvaliteet olid puudused, mida hagejad ei saanud enne

müügilepingu sõlmimist teada. Tegemist oli varjatud puudusega, millest oleks kostja pidanud

hagejaid enne müügilepingu sõlmimist teavitama.

Hagejad soovivad tunnistaja M.H ütlustega ümber lükata kostja väited selle kohta, et

varasemalt oli kaevus vett piisavalt. M.H elas XXXl üle kümne aasta alates 1990-ndatest ja

tema ütlused tõendavad, et ajal, kui tema seal elas, ei kasutatud salvkaevu vett maja

veevarustuseks, sest vesi oli kõlbmatu joomiseks ja söögi tegemiseks.

Hagejad ei nõustu ka kostja väitega, et hagejad ei teavitanud teda kaevuprobleemist koheselt.

Kostja ise kinnitab, et pärast müügilepingu sõlmimist teavitas ta ise hagejatele kaevu

probleemist. Hagejate jaoks on arusaamatu, miks kostjal oli vaja informatsiooni, millest ta ise

oli teadlik. Hagejad teavitasid kostjat ühe kuu jooksul kaevu ülevaatuse akti saamisest.

Hagejad leiavad, et kostja väited hagejate poolt puurkaevu toetuse saamise kohta ei ole

asjakohased, sest hagejad nõuavad hinna alandamist mitte kahju hüvitamist.

2. Kostja seisukoht ja vastuväited

Kostja, OÜ MAULEMAN, hagi ei tunnistanud ja vaidleb hagile täies ulatuses vastu.

Kostja leiab, et hagejate poolt hinna alandamise eeldused ei ole täidetud, sest kostja ei ole

müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastavat kinnistut. Hagejad on müügilepingus

kinnitanud, et on tutvunud müügiobjekti koosseisu kuuluva ehitisega ja on teadlikud sellest, et

vesi tuleb majja salvkaevust. Kostja väitel müügilepingu sõlmimise hetkel XXXl asuv

salvkaev toimis. Kuna põhjavesi asub antud piirkonnas sügaval, siis ei ulatu seal piirkonnas

salvkaevud kindlalt põhjaveeni. Hagejad pidid teadma, kui sügaval on antud piirkonnas

põhjaveekiht, kuid asjatundmatult lasid kaevu rekonstrueerimistööde käigus vettpidava kihi

läbi kaevata, mistõttu ka salvkaevust vesi kadus. Seega hagejad ise rikkusid asjatundmatu

rekonstrueerimisega kinnisasjal asuva salvkaevu.

Enne kinnistu valduse hagejatele üleandmist kasutati kinnistut ja sel ajal oli mõistliku

tarbimise juures vett piisavalt. Varasemalt majutati aastaid samas majas suveperioodil

laululaagris osalejaid, inimesi oli kümmekond ja vett jagus. XXX kaevu kasutas ka kõrvalolev

Varbuse muusikamõis, kus osutati avalikel üritustel toitlustusteenust. Kuni kinnistu hagejatele

üleandmiseni elas ja kasutas XXXt üürnikuna E.I, kelle tunnistajana antud ütlused tõendavad,

et sel ajal sai kaevust tarbevett. Müügitehingu eelselt selgitas kostja hagejale, K.I-le, et kostja

ise kaevu vett joogiks ei tarbinud ja tõi joogivett lähedal asuvast Merione allikast. Kostja ei

ole aga kunagi väitnud, et salvkaevu vesi oli joogikõlbmatu. Joogivett toodi allikast, sest see

oli maitse poolest ja psühholoogiliselt eelistatum. Mingeid tajutavaid probleeme salvkaevuga

ei olnud, kuid kostja esindaja soovitas hagejatele siiski rajada tulevikus puurkaev, sest selle

piirkonna salvkaevud lihtsalt ei ulatu põhjaveeni ja on seetõttu ebakindlamad tagamaks

veevarustus. Kostja teavitas ka hagejaid, et kinnistule on tellitud puurkaev XXX-lt ning kaks

päeva peale müügitehingut edastas kostja hagejatele puurkaevu hinnapakkumise.

Kostja leiab, et isegi, kui salvkaev olnuks müügihetkel kasutuskõlbmatu, siis ei ole hagejatel

õigust hinna alandamiseks, sest nad ei teavitanud kostjat asja mittevastavusest mõistliku aja

jooksul. Hagejate teatel avastasid nad väidetava puuduse 2020. aasta sügisel. Esmakordselt

esitasid hagejad kostjale kui müüjale pretensiooni aga alles 29.03.2021. a, s.o ca 7-8 kuud

peale kinnistu omandamist. Kuna hagejad kasutasid kinnistut elupaigana, siis ei ole selline

3 (11)

käitumine mõistlikult usutav. Olukord, kus hagejad ei saanud 7-8 kuud pesta, juua ja süüa

valmistada, ei ole ka eluliselt usutav. Hagejate väitel said nad kaevu puudustest teada

01.03.2021. a, kui nad said XXX akti. Nimetatud aktist aga nähtub, et XXX alustas töid 2020.

aasta augustis ja siis ei leitud veesoont ka 7 meetri sügavuselt. Sellest järeldab kostja, et kui

hagejate endi tellitud asjatundmatu töö oli salvkaevu rikkunud, siis otsustati esitada hinna

alandamise nõue müüja vastu.

Kostja ei nõustu ka hagejate nõude rahalise suurusega. Hagejad on nõude suuruse arvestanud

kinnistu hindamisaktide vahena. Kostja on seisukohal, et hindamisakt nr 2 ei ole asjakohane,

sest seal on hinnatud kinnistu väärtus tingimusel, et kinnistu on veevarustuseta. Samas on

hindamine tehtud hagejate väidete alusel, et kaev jäi tühjaks ja kaev toitus pinnaseveest.

Sõnagi ei ole räägitud vee hägususest ja joogikõlbmatusest. Kostja leiab, et selline nn varjatud

puuduse väärtuse tuvastamine ei ole kohane.

Kostja tõi veel välja, et hagejad on taotlenud hajaasustuse programmist toetust XXXle

puurkaevu rajamiseks. Kanepi Vallavalitsuse 26.05.2021. a korraldusega rahuldati taotlus ja

otsustati eraldada toetussumma 7020 eurot, millest omaosalus on 2316,60 eurot. Hagejad

nõuavad kostjalt hinna alandamist puurkaevu rajamise maksumuse ulatuses ja kostja leiab, et

hagejad on esitanud kostja vastu põhjendamatu nõude, eesmärgiga kostja arvel alusetult

rikastuda.

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohus leiab, et V.N-i ja K.I hagi OÜ MAULEMAN vastu hinnaalandamisest

tulenevalt enam tasutud rahasumma ning viivise väljamõistmise nõudes ei ole põhjendatud ja

tuleb jätta rahuldamata.

3.1.

Kohus tegi poolte esitatu alusel kindlaks alljärgnevad vaidlustamata asjaolud:



V.N (hageja 1) ja K.I (hageja 2) ning OÜ MAULEMAN (kostja) sõlmisid

10.08.2020. a kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingud (tl 6-12), millega kostja müüs

hagejatele kaks kinnistut: 1) kinnistu, registriosa numbriga XXX, asukohaga Põlva

maakonnas Kanepi vallas Varbuse külas Kuma (edaspidi XXX) ja 2) kinnistu,

nimetusega XXX, registriosa numbriga XXX, asukohaga Põlva maakonnas Kanepi

vallas Varbuse külas XXX (edaspidi XXX). Kinnistute müügihind kokku oli 85 000

eurot, millest XXX hind 80 000 eurot ja XXX hind 5000 eurot. Hageja 1 ostis 2/10

suuruse mõttelise osa kinnistutest ja hageja 2 8/10 mõttelist osa kinnistutest.

14.08.2020. a kanti hagejad kinnistusraamatusse XXX ja XXX kaasomanikena,

hageja 1 vastavalt 2/10 mõttelises osas ja hageja 2 8/10 mõttelises osas.



Hagejad on tasunud kostjale ära XXX ja XXX müügihinna kokku summas 85 000

eurot.



24.08.2021. a esitasid hagejad kostjale avalduse XXX hinna alandamiseks 8000 euro

võrra (tl 17-18). Hagejad tuginesid hinna alandamise avalduses sellele, et XXXl olev

kaev ei vasta kaevunõuetele ning kaev ei varusta elamut veega. Hagejad palusid

kostjal tagastada neile hinna alandamisest tulenevalt ülemäära makstud müügihind

8000 eurot 7 päeva jooksul arvates avalduse esitamisest. Kostja hagejatele nõutud

summat tasunud ei ole.

Hagejad nõuavad hagis kostjalt XXX hinna alandamisest tulenevalt kokku 7000 euro

tagastamist, sh hagejale 1 - 1400 eurot ja hagejale 2 - 5600 eurot, ning viivist summade

tasumisega viivitamise eest alates hagi esitamisest kuni nõuete täitmiseni.

4 (11)

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja on seisukohal, et hagejatel ei olnud

õigust XXX hinda alandada, sest kinnistu müügilepingutingimustele mittevastavust ei

esinenud ja kui oleks esinenud, siis hagejad ei teavitanud sellest kostjat mõistliku aja jooksul.

Kostja ei nõustu ka hagejate alandatu hinna summaga.

Kohus leiab, et hagejate nõude esmaseks eelduseks on see, et kinnistu hinna alandamine on

kehtiv. Kohus käsitlebki allpool esmalt hinna alandamise kehtivust ja seejärel alandatud

ostuhinna summa suurust.

3.2.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik täitma kohustuse lepingule

või seadusele vastava kvaliteediga.

VÕS § 217 lg 1 näeb ette, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 2 ei vasta asi

muu hulgas lepingutingimustele, kui: 1) asjal ei ole kokkulepitud omadusi; 2) kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda

vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult

tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda

liiki asju tavaliselt kasutatakse.

VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi võib võlausaldaja võlgniku poolse kohustuse rikkumise korral nõuda

õiguskaitsevahendina hinna alandamist.

VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt

ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise

põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta

kannab.

VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib

ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 2 kohaselt toimub hinna

alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 112 lg 3 järgi võib hinna

alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava

rahasumma, hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt sama

seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule.

VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Vastavalt VÕS § 218 lg-le 4 ei vastuta müüja asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavust teadis või pidi teadma.

VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai

või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski

lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja

hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.

VÕS § 221 lg 1 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata

sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei

teatanud, kui: 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske

hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või

sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.

5 (11)

Eelnimetatud sätteid arvestades on müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse tõttu

ostuhinna alandamise õiguse tekkimise esmasteks eeldusteks müüdud asja

lepingutingimustele mittevastavus (§§-d 217 ja 77) ning müüja vastutus selle eest (§ 218 lg

1). Müüja vastutuse eelduseks on see, et puudus ei tulenenud ostjast (§ 101 lg 3), ostja ei

teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (§ 218 lg 4), ostja on

teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või

pidi teada saama, v. a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (§ 220 lg 3), puudus

tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (§ 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis

või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (§ 221 lg 1 p 2).

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab hagimenetluses kumbki

pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei

tulene teisiti.

Riigikohus on avaldanud seisukohta (vt nt RKTKo 28.03.2012. a nr 3-2-1-17-12, p 16), et

hinna alandamise eeldusi peab tõendama hinna alandamisele tuginev pool.

Eeltoodut arvestades peavad hagejad, kes nõude alusena hinna alandamisele tuginevad,

tõendama hinna alandamise eeldusi, sh seda, et müügilepingu ese ei vastanud

lepingutingimustele, st oli puudustega. Kostja peab oma vastuväiteid tõendama. Muu hulgas

on võimalik kostjal tõendada, et ta ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

3.3.

Hagejad tuginevad XXX ostuhinna alandamisel sellele, et kinnistul olev kaev ei vasta

kaevunõuetele ning kaev ei varusta elamut veega.

Poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktis 1.10.6. (tl 7) on kostja müüjana kinnitanud, et

XXXl tuleb vesi majja kaevust.

Lepingus ei ole täpsemalt kirjeldatud kinnistul asuva kaevu ega sealt saadava vee omadusi.

Kohus leiab, et seetõttu tuleb lepingut tõlgendada, lähtudes VÕS § 29 lg 1 kohaselt poolte

ühisest tegelikust tahtest. Kui poolte ühine tegelik tahe ei ole tuvastatav, siis saab kohus asja

lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamisel lähtuda VÕS § 217 lg 2 p 2 kriteeriumitest,

s.o asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Kohus leiab, et poolte esitatust saab teha järelduse, et mõlemad mõistsid müügilepingu

punktis 1.10.6. tingimust „kinnistul tuleb vesi majja kaevust“ selliselt, et kaevust on võimalik

saada majja elamiseks vajalik tarbevesi. Hageja 1 on müügilepingu punktis 1.11.4. (tl 7p)

avaldanud, et soovib XXX osta eesmärgiga kasutada seda elukohana. Seda arvestades saab ka

mõistlikult järeldada, et hageja 1 tahe lepingu sõlmimisel oli, et majja saab kaevust elamise

tarbeks vajaliku vee.

Tulenevalt ehitusseadustikust (EhS) on põhjavee kättesaamiseks kahte tüüpi kaevusid:

puurkaevud ja salvkaevus. EhS § 123 lg 1 kohaselt on puurkaev veehaarde, põhjaveeseire ja

soojussüsteemi puurkaev. Keskkonnaministri 09.07.2015. a määruse nr 43 § 2 p 3 kohaselt on

salvkaev maapinnalähedasse põhjaveekihti kaevatud kaev vee võtmiseks, mille seinad on

toestatud raketega.

Hagejad on esitanud kohtule tõendina Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ kutselise hindaja

eksperthinnangu XXX ja XXXte turuväärtuste hindamise kohta 28.07.2020. a seisuga (tl 22-

44). Tõendist nähtub, et kinnistute hindamise on tellinud kosja 2, K.I. Ekspert on hinnanud

kinnistute turuhinnaks kokku 87 000 eurot, sh XXX turuhinnaks 80 000 eurot ja XXX

turuväärtuseks 9000 eurot. Ekspertiisiaktis on märgitud, et XXXl on elamus olemas ühendus

septikuga ja veevarustus salvkaevust hüdroforiga.

6 (11)

Kohus leiab, et nimetatud eksperthinnang tõendab, et hagejad olid enne kinnistu

müügilepingu sõlmimist teadlikud, et XXXl on salvkaevu tüüpi kaev, kuhu teadaolevalt tuleb

vesi maapinnalähedasest põhjaveekihist või pinnaseveest.

On üldteada asjaolu, et kuivemal ajal võib olla salvkaevus veetase madalam ja salvkaevus vee

kvaliteedi ning piisava koguse tagamiseks tuleb kaevu regulaarselt hooldada.

Kostja on esitanud tõendina kinnisvaramaakleri N. S. 22.09.2021. a e-kirja kostjale (tl 74)

alljärgneva sisuga: „Põlvamaal Varbuse külas asuva XXX üleandmisel 10.08.2020 olid

kohapeal ostja esindaja K.I, müüja K.I ja mina, maakler, N. S. . Seal oli muuhulgas juttu

olemasolevast salvkaevust ning müüja A. M. soovitas rajada sinna puurkaevu, kuna nad ise

seda kaevuvett ei joonud. Müüja lubas saata ka Ostjale puurkaevu puudutava materjali.“

Kostja on esitanud tõendina veel tema esindaja A. M. i poolt 10.08.2020. a kell 22:53 kostjale

2 saadetud e-kirja (tl 76), mille manuseks on OÜ Balti Puurkaev 06.03.2020. a koostatud

hinnapakkumine XXXle puurkaevu rajamiseks. Kostja esindaja märgib kirjas:“Selline

pakkumine siis oli. Tundub, et aastatega see suurt muutunud polegi. Samasse hinnaklassi jäi

ka mu kodus aastaid tagasi tehtud pakkumus.“

Kohus leiab, et nimetatud tõendid, maakleri kiri ja kostja esindaja kiri, tõendavad kostja

väiteid selle kohta, et ta oli hagejaid teavitanud salvkaevu omadustest. Tõendatud on vastav

teavitamine samal päeval vahetult pärast müügilepingu sõlmimist kinnistu üleandmisel. Kuna

hagejad võtsid kinnistu omandi vastu, siis on eluliselt usutav, et hagejad soovisid sellistel

tingimustel ja hinnaga kinnistut osta. Hagejad olid teadlikud, et kinnistul asuvat maja varustab

veega salvkaevu tüüpi kaev, millele on iseloomulik, et ei saa vett sügvamast põhjaveekihist

ning võib esineda probleeme veevarustuse ja vee kvaliteediga teatud tingimustel.

Tulenevalt VÕS § 218 lg-st 1 tuleb kontrollida asja lepingutingimustele vastavust asja

üleandmise hetke seisuga.

Kohus leiab, et hagejad ei ole tõendanud, et XXX üleandmise hetkel ei olnud kaevus

mõistlikuks tarbimiseks vajalikku vett või oli vesi tarbimiseks kõlbmatu.

Hagejad on esitanud tõendina XXX juhataja M. T. poolt 01.03.2021. a koostatud akti (tl 13-

14) järgmise sisuga: „XXXl paikneva salvkaevu vesi oli kollane ning hägune, kaevu sügavus

maapinnast oli kaks raket (1,8 m) ning rakete vahed olid tihendamata, mistõttu jooksis

pinnasevesi kaevu. Kahe nädala jooksul tarbis majapidamine vett rohkem, kui kaevu vett

peale tuli. Telliti kaevu puhastus. Selle teostamise käigus tihendati ka rakkevahed. Rakete

täitmise järgselt jäi kaev kuivale, sest siiani oli kaev täitunud just pinnavee arvelt, mis jooksis

kaevu rakete vahelt. Aktiivset veesoont kaevus ei olnud. Kaevu süvendati 7,5 meetri

sügavusele, kuid veesoont ei leitud. Kinnistule tuleb rajada uus salvkaev. Tööde teostamisaeg:

august 2020.“

Kohtu hinnangul ei tõenda eelnimetatud XXX akt XXX kaevu vee kvaliteeti ja omadusi, sh

joogiks kõlbmatust. Puuduvad igasugused andmed selle kohta, et vee mikrobioloogilisi ja

keemilisi näitajaid oleks üldse analüüsitud. Tõendist saab teha järelduse, et kaevus oli vesi

olemas ja see kadus pärast hagejate tellitud puhastus ja süvendamistöid.

Hageja taotlusel kuulas kohus kohtuistungil tunnistajana üle M.H. Tunnistaja M.H andis

ütlusi (tl 146p-148) selle kohta, et tema elas XXXl 1992. aastal juunist oktoobrini. M.H sõnul

oli kinnistul asuv kaev sel ajal praktiliselt tühi. Kaevu põhjas oli vaid sogane vesi ja pumbaga

ei olnud võimalik sealt majja vett saada. Ta käis vett toomas naabertalust või kilomeeter või

poolteist kilomeetrit eemal asuvast allikast. Majas elas tola ajal ka noorperemehe vanaema,

kes ütles, et kaevust saab pumbaga vett võtta ainult vihmaperioodil ja kevadel. 2022 või 2023.

aastal käis M.H seal kandis, läks siis XXXt ka vaatama ja tutvus siis K.I-ga. Neil tuli K.I-ga

7 (11)

ka kaevust juttu. Tema ütles K.I-le, et see kaev ei tööta ja on tühi. K.I ütles, et „hetkel ikka

midagi saab sealt“.

Kostja taotlusel kuulas kohus tunnistajana üle E.I. Tunnistaja E.I andis ütlusi (tl 143p-146p)

selle kohta, et ta on olnud pikka aega seotud Varbuse külaga ja teab XXXt. Tema aktiivsem

tegevus oli seal aastatel 2010 kuni 2014. Ta korraldas seal mõisapargi territooriumil

koorilaagreid ja lauluvõistlusi, kus oli osalejaid ligi 50-60 inimest. Külalisi majutati ka XXX

elamusse, kus oli kolm tuba ja köök ning sinna mahtus umbes 10 inimest. Ürituste ajal

korraldati kogu veevarustus XXX kaevust. Kaevu oli paigaldatud hüdrofoor pump, kus saadi

vesti tou kaudu XXX elamusse ja välja ka sinna paigaldatud vesiklosettide jaoks. Juhtus, et

sellise suure veekulu peale sai kaevust vesi otsa ja tuli naabrite juures vett tuua. Kui

väiksemas koguses inimesi seal ööbis, näiteks neli või viis inimest, siis ei olnud kaevust

veevarustusega probleemi. E.I sõnul elas ta ise ajutiselt 2019 või 2020. aastal pool aastat

XXX elamus. Kuna alguses ei olnud kaevu tükk aega kasutatud, siis oli vaja kaev eelnevalt 4

kuni 5 korda tühjaks lüüa ja ära puhastada ning siis oli vesi olemas. Vett jätkus dušši all

käimiseks ja pesemiseks ning vesi oli joodav.

Kohus leiab, et tunnistaja M.H ütlused ei tõenda hagejate väiteid selle kohta, et XXX nendele

üleandmise hetkel ei olnud kaevus tarbimiseks vajalikku vett või oli vesi selleks kõlbmatu.

Tunnistaja ütlustest nähtuvalt oli 1992. aasta suvel ja sügisel probleeme kaevust

veevarustusega, sest kaev oli praktiliselt tühi. Nagu kohus seda eespool märkis, siis tulenevalt

VÕS § 218 lg-st 1 tuleb kontrollida asja lepingutingimustele vastavust asja üleandmise hetke

seisuga, mistõttu ei oma asjas tähtsust, millises seisus kaev ja kinnistu veega varustatus 1992.

aastal, s.o ligi 28 aastat tagasi oli. Tunnistaja sõnul oli kinnistu uus omanik K.I (hageja 2)

2022 või 2023. aastal temale kaevu kohta avaldanud, et „hetkel ikka midagi saab sealt“. See

annab kinnitust sellest, et pärast kinnistu üleandmist oli kaevus vesi olemas. Kohus leiab, et

tunnistaja E.I ütlused tõendavad, et aastatel 2010 kuni 2014, samuti hilisemalt 2019 või 2020.

aastal, oli XXX kaevus piisavalt vett, et tagada majas veevarustus väiksema arvu inimeste

tarbeks. Tunnistaja E.I ütlused annavad kinnitust sellest, et suurema hulga inimeste (50-60

inimest) võõrustamisel/majutamisel kinnistul, kaevus vett siiski ei jagunud ja vesi sai otsa.

Kokkuvõttes leiab kohus, et tunnistajate ütlused tõendavad, et XXX kaevust maja veega

varustamisega on olnud ajuti probleeme. Kuivemal ajal ja kui pikka aega ei ole kaevu

puhastatud, on olnud kaevus vett vähe. See on aga salvkaevule iseloomulik ning seda puudust

ei saa lugeda lepingutingimustele mittevastavuseks. Hagejad ei ole tõendanud, et XXX neile

üleandmise ajal oli kinnistul asuv kaev sellises seisus, et sealt ei olnud võimalik mõistlikus

koguses majja tarbevett saada või ei olnud vesi kaevus tarbimiseks kõlbulik.

Eeltoodut arvestades ei ole ostuhinna alandamise esmane eeldus, s.o müüdud asja

lepingutingimustele mittevastavus tuvastatav.

3.4.

Arvestades asjaolusid nõustub kohus kostjaga selles, et isegi, kui oleks esinenud

lepingutingimustele mittevastavus, millele hagejad tuginevad, siis ei vastuta kostja müüjana

selle eest, sest hagejad ei teavitanud kostjat väidetavast puudusest mõistliku aja jooksul.

Hagejate väitel sai neile kaevu mittevastavus, s.o et kaevus on vett vähe ja see ei ole

tarbimiseks kõlbulik, teatavaks 2020. aasta sügisel.

Hagejad on esitanud tõendina hageja 1 poolt 29.03.2021. a saadetud e-kirja kostjale (tl 15),

milles hageja 1 annab kostjale teada, et XXXl olev kaev ei vasta kaevunõuetele, millest

johtuvalt ei varusta kaev, vastupidiselt müügihetkel lubatule majapidamist veega. Kinnistu

hinna alandamise avalduse (tl 17-18), tuginedes kaevu nõuetele mittevastavusele, on hagejad

esitanud kostjale 28.04.2021. a.

8 (11)

Hagejate esitatud XXX 01.03.2021. a koostatud aktist (tl 13-14) nähtub, et hagejate tellimusel

alustati kaevu puhastamise ja süvendamise töid 2020. aasta augustis. Kohus leiab, et seega

pidid hagejad väidetavatest kaevuga seotud probleemidest olema teadlikud vähemalt juba

2020. aasta augustis.

Hagejad ei ole väitnud ega tõendanud, et enne 29.03.2021. a oleksid nad kostjat kinnistu

veevarustuse probleemidest kui lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud. Seega saab

lugeda, et hagejad teavitasid kostjat rohkem kui pool aastat hiljem pärast seda, kui nad

väidetavast lepingutingimuste mittevastavusest pidi teada saama. Kohus leiab, et sellist

ajavahemikku ei saa lugeda mõistlikuks. Hagejad ei ole ka tõenditega põhistanud, et selline

viivitus oli mõistlikult vabandatav. Hagejad, saades teada väidetavatest kaevu veevarustuse

probleemidest, ei teavitanud kostjat sellest ning tellisid kaevu süvendamise tööd. Sisuliselt

võtsid hagejad kostjalt võimaluse väidetav puudus fikseerida, see parandada vms. Asjaolusid

arvestades leiab kohus, et hagejad on puudusest teatamise kohustust rikkunud ega saa seetõttu

enam ostetud asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ning isegi kui vastav puudus

esineks, siis kostja selle eest ei vastuta.

3.5.

Kohus nõustub kostjaga selles, et isegi kui hinna alandamine oleks kehtiv, siis ei ole

hagejad tõenditega põhistanud hinna alandamise ulatust, s.o kokku 7000 eurot.

VÕS § 112 lg 1 näeb ette, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib

ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise

väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga.

VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna

alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. See

tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul

esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks (RKTKo

17.02.2021. a nr 2-17-12712, p 13).

Hagejad on nö mittekohase täitmise väärtuse tõendamiseks esitanud Ober-Haus

Hindamisteenuste OÜ kutselise hindaja eksperthinnangu (tl 45-50), milles on hinnatud XXX

turuväärtuseks 22.07.2020. a seisuga 73 000 eurot. Hindamisel on arvestatud, et kinnistul

asuvas elamus veevarustus puudub.

Nagu kohus seda eespool hindas, siis ei ole tõenditega tõendatud, et müügilepingu sõlmimise

ajal oleks kaevust majja veevarustus puudunud. Kinnistul oli olemas salvkaev, millele on küll

iseloomulik, et kuivemal ajal võib olla vett vähem ja vee kvaliteet ei pruugi olla nii hea kui

puurkaevu veel, mis saadakse sügavamast põhjaveekihist, kuid see ei tähenda automaatselt, et

kaevus üldse vesi puudub ja elamu veega varustamine ei ole võimalik. Seetõttu ei saa

eksperthinnang, mis on antud arvestusega, et elamus veevarustus puudub, tõendada

mittekohase täitmise väärtust.

3.6.

Kõike eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et hagejate poolt XXX ostuhinna

alandamise eeldused ei ole täidetud ja ostuhinna alandamine ei ole kehtiv. Kuna ostuhinna

alandamine ei ole kehtiv, siis ole hagejatel ka õigust nõuda kostjalt tagasi alandatud hinda

ületavat ostusummat ning hagejate nõue ostuhinna tagastamiseks kokku summas 7000 eurot

ei ole põhjendatud. Kuna hagejate ostuhinna tagastamise nõue ei ole põhjendatud, siis ei ole

põhjendatud ka hagejate viivise nõue, sest ei esine kohustuse rikkumist, mis VÕS § 113 lg 1

järgi on viivise nõude eelduseks.

Eeltoodu alusel jätab kohus hagi hinnaalandamisest tulenevalt enam tasutud rahasumma ning

viivise väljamõistmise nõudes täielikult rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

9 (11)

4. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 märgib kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

TsMS § 165 lg 1 näeb ette, et kui otsus on tehtud kaashagejate kahjuks, vastutavad kaashagejad

menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses

oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse.

Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis on põhjendatud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta

menetluskulud hagejate kanda. Antud asjas on tegemist kahe kaashagejaga, kes osalevad

menetluses erinevas ulatuses. Hageja 1 nõue moodustab kogu nõudest 20% ja hageja 2 nõue 80

%. Seda arvestades jätab kohus TsMS § 165 lg 1 alusel menetluskulud 20% ulatuses hageja 1

kanda ja 80% ulatuses hageja 2 kanda.

5. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus kohtuotsuses kindlaks hüvitatavate

menetluskulude suuruse.

Kostja menetluskulude nimekirja (tl 152) kohaselt on tema menetluskuluks lepingulise

esindaja tasu ja kulud kokku koos käibemaksuga summas 3096,96 eurot.

Hagejad ei esitanud oma seisukohta ega vastuväiteid kostja menetluskulude kohta.

Kohus leiab, et kostja menetluskulud esitatud ulatuses saab lugeda põhjendatuks osaliselt.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 on menetlusosaliste esindajate kulud kohtuvälised kulud.

TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline

esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja sama seadustiku §-

s 218 sätestatu kohaselt.

Kostjat on menetluses esindanud lepingulise esindajana vandeadvokaat Margo Normann.

Menetluskulude nimekirja lisade (tl 154-157) kohaselt tegi kostja esindaja toiminguid kokku

22 tunni ulatuses alljärgnevalt: 1) tsiviilasja materjalidega tutvumine ja analüüsimine – 5,5

tundi; 2) esindamine istungil Põlva kohtumajas – 1,5 tundi; 3) 14.11.2022 seisukoht hagejate

kompromissi kohta – 15 minutit; 4) 30.12.2022 seisukohad – 3 tundi 45 minutit; 5)

04.05.2023 kohtu nõudega tutvumine ja 01.06.2023 täpsustatud seisukohtade koostamine – 5

tundi; 6) ettevalmistus kohtuistungiks – 1 tund; 7) esindamine 12.02.2024 kohtuistungil

Tartus – 1 tund; 8) lõppseisukohtade koostamine – 4 tundi.

Kostja esindaja taotleb tasu 2022 aastal tehtud toimingute eest 7 tunni ulatuses määras 100

eurot tund, millele lisandub käibemaks ja toimingute eest 4 tunni ulatuses määras 125 eurot

tund, millele lisandub käibemaks ning alates 2023. aastal tehtud toimingute eest määras 120

eurot tund, millele lisandub käibemaks. Kokku tasu toimingute eest 22 tunni ulatuses 2520

eurot, millele lisandub käibemaks.

Lisaks taotleb kostja esindaja 12.02.2024. a kohtuistungile sõitmise eest sõidukulude

hüvitamist summas 48 eurot, millele lisandub käibemaks.

Kohus leiab, et arvestades menetluse asjaolusid, sh asja keerukust ja mahtu ning menetluse

käiku, saab lugeda märgitud kostja esindaja toimingud vajalikuks. Kohtu hinnangul saab

lugeda vajalikuks ja põhjendatuks ka ajakulu toimingutele märgitud ulatuses. Esindaja on

koostanud kostja nimel vastused ja seisukohad hagile ning hagejate taotlustele ning esindanud

kostjat kahel kohtuistungil. Mõistlikult võttes pidi esindaja tegema nendeks toiminguteks ka

10 (11)

ettevalmistusi, sh asja materjalidega tutvuma, asjaolusid analüüsima ja seisukoha kujundama.

Kohtu hinnangul ei saa lugeda toimingutele märgitud ajakulu ebavajalikuks ega ülemääraseks.

Kohus leiab, et põhjendatuks saab lugeda kostja esindaja taotletava tasumäära, mis on 100

kuni 125 eurot tund ilma käibemaksuta. Tasumäär sellises ulatuses jääb kohtumenetluses

sarnastes asjades keskmiselt taotletava advokaadist lepingulise esindaja tasu piiresse.

Kohus leiab, et põhjendatud on hüvitada kostja esindajale ka kohtuistungil osalemisega seoses

sõidukulud summas 48 eurot. Esindaja on sõitnud kohtuistungile Tartusse advokaadibüroo

asukohast Viljandist. Tartu ja Viljandi vahemaa on ca 80 km, seega läbisõit kokku ca 160 km.

Sõidukulu taotletud ulatuses vastab Justiitsministri 26.07.2016. a määruse nr 16 § 17 lg-s 2

riigi õigusabi osutavale advokaadile hüvitatavate sõidukulude suurusele, mis on 0,3 eurot

läbitud kilomeetri kohta.

Eeltoodut arvestades loeb kohus põhjendatud kostja menetluskuluks lepingulise esindaja tasu

summas 2520 eurot ja sõidukulud summas 48 eurot, kokku kulud 2568 eurot.

TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetlusosaline menetluskuludelt arvestatava käibemaksu

hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel

tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada.

Kohus tegi äriregistri andmete alusel kindlaks, et kostja, OÜ MAULEMAN, on

käibemaksukohuslane. Kostja ei ole põhjendanud, et ta ei saa menetluskuludelt käibemaksu

tagasi arvestada. Seetõttu leiab kohus, et kostja lepingulise esindaja tasu ja kulud on

hüvitatavad ilma käibemaksuta.

Eeltoodu alusel loeb kohus põhjendatud ja hüvitatavaks kostja menetluskuluks lepingulise

esindaja tasu ja kulud ilma käibemaksuta kokku summas 2568 eurot.

Vastavalt menetluskulude jaotusele mõistab kohus kostja menetluskulud 20% ulatuses, s.o

summas 513,60 eurot kostja kasuks välja hagejalt 1 ja 80% ulatuses, s.o summas 2054,40

eurot hagejalt 2.

Kostja taotlusel ning TsMS § 177 lg 2 alusel märgib kohus otsuses, et hagejatel tuleb neilt

kostja kasuks välja mõistetud menetluskuludelt tasuda viivist alates otsuse jõustumisest kuni

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 2. lauses ettenähtud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristiina Kask

Kohtunik

11 (11)