2-22-19301/29 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Roman Levin

Otsuse tegemise aeg ja koht

04.04.2024, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-19301

Tsiviilasi

E.K hagi F.G vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

6367,04 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: E.K , isikukood XXX

Lepinguline esindaja: v.-adv Kevin Kõo

Kostja: F.G, isikukood XXX

Lepinguline esindaja: Maia Ploom

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 01.03.2024

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Mõista F.G-lt E.K kasuks välja:

2.1 võlgnevus 5000 eurot;

2.2 hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 30,68 eurot;

2.3 viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

põhivõlgnevuselt 5000 eurot alates 28.12.2022 kuni põhivõlgnevuse täieliku

tasumiseni;

2.4 kahjuhüvitis 867 eurot;

2.5 viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

kahjuhüvitiselt 867 eurot alates 28.12.2022 kuni kahjuhüvitise täieliku

tasumiseni.

3. Jätta F.G tasaarvestuse vastuväide rahuldamata.

4. Jätta menetluskulud täies ulatuses F.G kanda.

5. Määrata E.K menetluskulude rahaliseks suuruseks 5342,40 eurot, sh riigilõiv 630

eurot ja õigusabikulud 4712,40 eurot. Mõista see summa F.G-lt E.K kasuks välja.

Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses (TsMS §

633 lg 7).

Selgitus menetlusabi taotlejale

Kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks,

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist

(TsMS § 187 lg 6).

Hageja nõue ja põhjendused

1. 2022. aasta augustikuu lõpus võttis E.K ühendust kinnisvaramaakler M.B-ga. Maakler

pakkus välja, et hageja võiks tutvuda aadressil XXX asuva kinnisasjaga. Tegemist oli

kinnisasjaga, mida polnud kinnisvaraportaalidesse müüki pandud, kuid mille müümisest

oli maakleri sõnul tema klient huvitatud. Hageja tutvus XXX kinnisasjaga koos maakleri

ning H.N-iga, kes esitles end kinnisasja omanikuna ja piirkonna arendajana. Kinnisasjaga

tutvudes avaldati hagejale kinnisasja müügihinnaks 380 000 eurot ning müüja poolt lubati

tellida ka kinnisasja hindamisakt.

Seejärel suhtles hageja pangaga kinnisasja ostu finantseerimiseks ning palus selleks

müüjal edastada kinnisasja hindamisakt. Hindamisakti tulemustest sõltus see, millises

ulatuses on pank valmis kinnisasja ostu finantseerima. 30.09.2022 edastati F.G poolt

hagejale allkirjastamiseks müügieelne kokkulepe. Alles 30.09.2022 sai hageja teada, et

kinnisasi kuulub tegelikult kostjale, mitte H.N-ile . Hageja allkirjastas müügieelse

kokkuleppe 01.10.2022. Müügieelse kokkuleppe kohaselt oli kokkuleppe eesmärgiks

müüa hagejale kostja omandis olev hoonestatud kinnistu ostuhinnaga 380 000 eurot,

millest 5000 eurot kohustus hageja tasuma broneerimistasuna hiljemalt 01.10.2022.

Hageja vastava summa ka tasus. Tasutud 5000 eurot moodustas osa kinnisasja

ostuhinnast. Ülejäänud ostusumma tuli tasuda asjaõiguslepingu sõlmimisel. Samuti lepiti

kokku, et notariaalne müügi- ja asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 01.11.2022.

06.10.2022 ehk pärast müügieelse kokkuleppe sõlmimist edastati hagejale XXX

kinnisasja hindamisakt. Hindamisakti kohaselt oli kinnisasja turuväärtuseks 346 000

eurot ehk 34 000 eurot vähem, kui müügieelses kokkuleppes märgitud. Kuna müüja ei

olnud valmis leppima kokku hindamisaktile vastavas müügihinnas, teatas 20.10.2022

hageja, et taganeb tehingust ning palus tagastada müügieelse kokkuleppe alusel tasutud

ostuhinnast 5000 eurot. Maakleri vahendusel teatati 21.10.2022 müüja poolt hagejale, et

tasutud ostuhinda ei tagastata. 22.11.2022 esitas hageja nõudekirja 5000 euro

tagastamiseks. Nõudekirjas selgitati, et müügieelse kokkuleppe näol on tegemist

kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud

vormis. Kuna kokkulepe ei vasta seaduses sätestatud vorminõudele, on tehing tühine.

Tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Hageja

palus 5000 eurot tasuda hiljemalt 29.11.2022. Kostja ei rahuldanud hageja nõuet

määratud tähtajaks. 29.11.2022 edastas kostja seisukoha, mille kohaselt on kostja

hinnangul müügieelse kokkuleppe alusel tasutud 5000 euro näol tegemist

broneerimistasuga, mis hagejale tagastamisele ei kuulu. Ajavahemikus 29.11.2022-

19.12.2022 pidasid pooled läbirääkimisi ostuhinna tagastamise osas, kuid pooled

kokkuleppele ei jõudnud. Seega on hageja sunnitud pöörduma kohtusse.

2. Hageja leiab, et tal on õigus nõuda 01.10.2022 kokkuleppe alusel tasutud 5000 euro

tagastamist, sest 01.10.2022 müügieelne kokkulepe on kinnisasja võõrandamise

eelleping. Kokkulepe ei ole sõlmitud seaduses ettenähtud vormis ja on seetõttu tühine.

Hageja on tasunud 5000 eurot tühise lepingu alusel, mistõttu on hagejal õigus nõuda 5000

euro tagastamist. Hagejal on õigus nõuda kostjalt tagastamata jäetud summalt viivist.

Hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue seoses kohtueelselt kantud

õigusabikuludega.

3. Müügilepingu eellepingu tühisuse korral on tühised ka broneerimisega seonduvad

kõrvalkokkulepped. Kostja tasaarvestusavaldus on alusetu. Pooled ei ole sõlminud suulist

käsunduslepingut kinnistu hindamisakti tellimiseks ega lepingut kinnisasja kasutamise

kohta.

4. Hageja nõuded: mõista F.G-lt E.K kasuks välja võlgnevus summas 5000 eurot; mõista

F.G-lt E.K kasuks välja võlgnevuselt hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud

viivis summas 30,68 eurot ning viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

sätestatud määras alates 28.12.2022 kuni kohtuotsuse täitmiseni; mõista F.G-lt E.K

kasuks välja kahjuhüvitis summas 867 eurot; mõista F.G-lt E.K kasuks välja

kahjuhüvitiselt viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras

alates 28.12.2022 kuni kohtuotsuse täitmiseni.

Kostja vastuväited

5. Kostja vaidleb hagile vastu. Leping koosneb kahest osast: müügi eellepingust ja

broneerimislepingust, millel ei ole kohustuslikku vorminõuet. Seega lepingu

broneerimise osa sõlmimisel ei rikkunud pooled lepingu vorminõuet. Lepingu ühe osa

tühisus (müügi eelleping) ei too kaasa lepingu teise osa, broneerimislepingu tühisust.

Broneerimislepingut tuleb hagejal täita. Sõlmitud lepingu broneerimislepingu osas on

kirjas kokkulepe, et kostja ei müü lepinguobjekti XXX kellelegi teisele peale hageja.

Kostja peatas müügiprotsessi. Müügiprotsessi peatamisest tekkiva kahju hüvitamiseks

oligi kokku lepitud broneerimistasu, mis ei kuulu tagastamisele. Hagejaga sõlmitud

kokkuleppe tõttu ei saanud kostja pakkuda oma kinnistut vabas konkurentsis. Võib-olla

oleks kostja saanud müüdava kinnistu eest hoopis kõrgemat hinda. Ostja ja müüja

vahelised kokkulepped ei sõltu kinnistu hindamisaktist.

Haginõue 5000 eurot on põhjendamatu. Peale lepingus kokkulepitu sõlmisid pooled veel

täiendavaid, selle lepingu väliseid kokkuleppeid.

Kahjuhüvitise nõue ei ole põhjendatud, õigusabi kasutamine ei olnud vajalik ning kulud

ei ole mõistliku suurusega.

Viivisenõue on ebamõistlikult suur ning kostja taotleb selle vähendamist 1 euroni.

6. Juhuks, kui kohus leiab, et hageja nõue on täies ulatuses põhjendatud, teeb kostja

tasaarvestuse hageja nõudega kostja vastu kostja nõudega hageja vastu. Kostja nõue

hageja vastu koosneb kahest osast: kostja kulutus seoses hageja käsundiga kostjale tellida

XXX kinnistu hindamisakt ja kostjale tekkinud kahju tulenevalt hageja ning kostja

vahelisest kokkuleppest vabastada XXX kinnistu enne notariaalse lepingu sõlmimist.

Kokku on hageja poolt kostjale tekitatud otsene kahju 3458,43 eurot.

Kohtuotsuse põhjendused

Tühisest lepingust tulenev nõue

7. Kohus tuvastas, et hageja (ostja) ja kostja (müüja) sõlmisid 01.10.2022 kokkuleppe, mille

p 2.1 kohaselt on lepingu eesmärk müüa ostjale müüja omandis olev hoonestatud kinnistu

aadressiga XXX, ostuhinnaga 380 000 eurot. Kokkuleppe p 3.1 kohaselt tasub ostja

müüjale broneerimistasu 5000 eurot hiljemalt 01.10.2022 ning p 3.2 kohaselt tasub ostja

müüjale notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimisel ülejäänud summa p. 2.1 kokkulepitud

hinnast, mis on 375 000 eurot, kas enne asjaõiguslepingu sõlmimist notari deposiitkontole

või kui ostu finantseerib krediidiasutus, siis kolme pangapäeva jooksul tehingu

toimumisest müüja arvele. P 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et broneerimistasu

summas 5000 eurot moodustab osa lepingu punktis 2.1 kirjeldatud müügihinnast. P 4.2

kohaselt leppisid pooled kokku, et notariaalne asjaõiguslik müügileping sõlmitakse

hiljemalt 01.11.2022.

Lepingu p 5.1 kohaselt, kui ostja keeldub notariaalse asjaõigusliku müügilepingu

sõlmimisest kokkuleppes toodud tingimustel ja tähtaja jooksul, on müüjal õigus kinni

pidada kokkuleppe punkti 3.1 järgi ettemaksuna tasutud summa suuruses 5000 eurot, mis

ei kuulu ostjale tagastamisele.

8. Pooltel pole tekkinud vaidlust selles, et hageja on kostjale tasunud 01.10.2022

kokkuleppe kohaselt 5000 eurot. Ka ei ole vaidlust selles, et hageja taganes tehingust

20.10.2022 ning palus tasutud 5000 euro tagastamist. Kostja ei nõustu raha tagastamisega

ning leiab, et tegemist on broneerimislepinguga.

9. Kohtu hinnangul on 01.10.2022 kokkuleppe puhul tegemist kinnisasja võõrandamise

eellepinguga VÕS § 33 lg 1 mõttes.

Esmalt viitab sellele lepingu p 2.1 toodud lepingu eesmärk – kinnisasja võõrandamine

hagejale. Eesmärgina ei ole toodud kinnisasja broneerimine. Pooled on leppinud lepingus

kokku kõigis olulistes müügilepingu tingimustes: määratud on müügilepingu objekt –

XXX kinnisasi (p 1 ja 2.1); määratud on kinnisasja müügihind – 380 000 eurot (p 2.1);

määratud on müügihinna tasumise kord – 5000 eurot hiljemalt 01.10.2022 ning 375 000

asjaõiguslepingu sõlmimisel (p 3.1, 3.2 ja 4.1); määratud on asjaõiguslepingu sõlmimise

aeg – hiljemalt 01.11.2022 (p 4.2); määratud on asja valduse üleandmise aeg – pärast

asjaõiguslepingu sõlmimist (p 4.3); määratud on notariaalse tehinguga kaasnevate kulude

jaotus – võõrandamisega seonduva notaritasu ja riigilõivu tasuvad pooled võrdselt,

hüpoteegi seadmisega seotud kulud jäävad hageja kanda (p 4.4).

Kohus järeldab lepingust, et pooled kohustusid sõlmima tulevikus kinnisasja

võõrandamise lepingu kokkuleppes määratud tingimustel.

10. Riigikohus on selgitanud, et erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu

makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja

müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi

aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada (3-2-1-

32-06, p 16). Pooled on praegusel juhul leppinud kokku kinnisasja võõrandamise ja

omandamise kohustuse.

Viidatud Riigikohtu lahendist tuleneb ka, et kui nn broneerimistasu loetakse müügihinna

osaks, on poolte tahe suunatud kinnisasja omandamisele. Käesolevas lepingus loetakse

tasutud 5000 eurot osaks müügihinnast. Kohtu hinnangul tõendab ka see asjaolu, et

tegemist ei ole broneerimislepinguga, vaid kinnisasja võõrandamise eellepinguga.

Samuti on Riigikohus selgitanud, et kui lepingus on ette nähtud sanktsioonid juhuks, kui

kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata, siis sellise sanktsiooni

ettenägemine kinnitab müügilepingu sõlmimise kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe

suunatust kinnisasja omandamisele, mitte kinnisasja broneerimisele. Käesoleval juhul on

lepingus ette nähtud leppetrahv juhuks, kui notariaalne müügileping jääb sõlmimata kas

ostjast või müüjast tingitud asjaolude tõttu.

11. Poolte 01.03.2024 kohtuistungil vande all antud ütlused ei lükka ümber ega muuda

01.10.2022 lepingus poolte vahel kokkulepitut. Hageja on selgelt avaldanud, et tema

jaoks oli 5000 euro tasumise puhul tegemist osaga müügihinnast, samm müügitehinguni

jõudmiseks.

Kohtul ei ole alust arvata, et poolte tegelik tahe oli broneerimislepingu sõlmimine ning

pooled tegelikult ei soovinudki sõlmida kinnistu võõrandamisele ja omandamisele

suunatud kokkuleppeid.

12. VÕS § 33 lg 2 järgi kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka

eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele või võõrandamisele

suunatud leping peab olema AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud. Seega pidi

01.10.2022 kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Eellepingu on

pooled allkirjastanud digitaalallkirjadega ehk elektroonilises vormis, mistõttu ei ole

järgitud seaduses ettenähtud vorminõuet. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses

sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine.

Kuivõrd vaidlusalune leping ei ole sõlmitud seaduses ettenähtud vormis, on see tühine.

13. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud

olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda,

kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.

Kohus nõustub hagejaga ning on seisukohal, et kuivõrd poolte sõlmitud eellepingul ei ole

selle sõlmimisest alates olnud õiguslikke tagajärgi, siis ei ole hagejal olnud kohustust

tasuda ka kostjale 5000 eurot. Seega on hageja tasunud 5000 eurot sellise kohustuse

täitmiseks, mida ei ole olemas ning hagejal on õigus nõuda kostjalt 5000 euro tagastamist

VÕS § 1028 lg 1 alusel.

14. Kohus ei nõustu kostja vastuväidetega, mille kohaselt koosneb leping kahest osast,

millest broneerimislepingu osa ei ole tühine. Eelnevalt kohtu poolt väljatoodut arvestades

on tervikuna tegemist kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis on suunatud kinnisasja

võõrandamisele ja omandamisele.

Riigikohtu seisukohtadele tuginedes leiab kohus, et kinnisasja omandamisele suunatud

kokkulepe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete (sh broneerimine) tühisuse. Kui

samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu

elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et

broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata (2-16-8456, p 16).

Seega on 01.10.2022 leping tervikuna tühine ega oma õiguslikke tagajärgi. Kostjalt tuleb

hageja kasuks välja mõista tühise lepingu alusel tasutud 5000 eurot.

Kohtueelsed õigusabikulud

15. Kohtueelselt kantud õigusabikulude nõude osas leiab kohus, et see on põhjendatud.

Hagejal on õigus nõuda käesolevas asjas kohtueelselt tekkinud õigusabikulude hüvitamist

tulenevalt VÕS § 115 lg 1, § 127 ning § 128 lg 3.

16. Riigikohus on selgitanud (3-2-1-19-13, p 11), et kohtuvälise õigusabi kulude hüvitamisel

peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine

oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt

kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud

kulud on mõistliku suurusega.

Õigusabiteenuse korral peab hageja tõendama, mitu tundi talle teenust osutati ning kui

suurt tasu ta ühe tunni eest maksis või peab maksma. Juhul kui kostja ei ole nõus hageja

esitatud tõenditest nähtuva tasuga, mida hageja peab maksma, peab kostja taotlema VÕS

§ 139 lg 1 kohaldamist, kuivõrd valides ebamõistlikult kalli õigusabiteenuse osutaja

suurendab hageja enda kahju.

Kostja peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi esitama tõendid, millest nähtub, et

hageja oleks saanud sama teenust odavamalt.

17. Hageja pöördus esindaja poole õigusabi saamiseks pärast seda, kui kostja keeldus

21.10.2022 teatega hageja tasutud 5000 euro tagastamisest. Hageja esindaja on koostanud

asjakohase nõudekirja ning pidanud läbirääkimisi asja lahendamiseks, sh kompromissiga.

Kohus peab asjakohaseks ja mõistlikuks, et oma huvide kaitsmiseks kohtuväliselt tuli

hagejal kui õigusteadmisteta isikul teha kulutusi õigusabile kostjale nõudekirja

esitamiseks ja läbirääkimisteks. Advokaadist esindaja kaasamine kohtueelsetes

läbirääkimistes oli vajalik, et aidata kaasa kokkuleppele ning aidata pooli valmistuda

kohtuvaidlusteks.

Hageja on kohtule esitanud Advokaadibüroo WALLESS OÜ 20.12.2022 õigusteenuse

arve summas 867 eurot, mille väljamõistmist ta kostjalt taotleb. Arvele on lisatud tehtud

tööde loetelu, millest nähtub õigusabi maht 4,25 tundi, tunnitasuga 170 eurot. Kohtu

hinnangul ei ole tegemist ebamõistlikult kalli teenusega ega ülepaisutatud tööde mahuga

või ebavajalike töödega.

Kohus rahuldab nõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise

kohtueelsete õigusabikulude eest summas 867 eurot.

Viivise nõue

18. Hageja taotleb kostjalt viivise väljamõistmist nii tühise lepingu alusel tagastatava 5000

euro kui kahjuhüvitise 867 euro osas seadusjärgses määras.

Lähtudes VÕS § 113 lg 1 esimesest lausest on hagejal õigus viivist nõuda. Kohus

arvestab asjaoluga, et hageja andis 22.11.2022 nõudekirjas kostjale tähtaja 5000 euro

tasumiseks hiljemalt 29.11.2022. Hagi esitamise 27.12.2022 seisuga oli kostja viivituses

28 päeva, mille osas tuleb kostjalt mõista välja viivis 30,68 eurot.

Lähtudes TsMS § 367 mõistab kohus kostjalt välja viivise VÕS § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud määras tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest kuni

põhinõude kohase täitmiseni nii võlgnevuse 5000 euro kui kahjuhüvitise 867 euro osas.

Viivise vähendamiseks alus puudub.

Kostja tasaarvestuse vastuväide

19. Kostja tasaarvestuse vastuväite kohaselt on tema kulud seoses hageja sooviga XXX

elamut kasutama asuda ja sellest tuleneva kostja vajadusega mujale elama asuda

järgmised: elamu üüriga seotud kulu 3000 eurot, XXX maja elektri makse 58,43 eurot,

hindamisakti maksumus 400 eurot; kokku 3458,43 eurot.

20. Tasaarvestuse õiguslikuks aluseks saaks olla VÕS § 197 lg 1 sätestatu ning tasaarvestuse

avaldust on iseenesest võimalik esitada ka kohtumenetluses. Kuivõrd 01.10.2022

kokkuleppe on tervikuna tühine, siis ei ole hagejale sellest kokkuleppest tulenevalt ühtegi

kohustust tekkinud. Ka juhul, kui lugeda kokkulepe kehtivaks broneerimislepingut

puudutavas osas, ei tulene sellest hagejale kohustusi, mille rikkumise puhul võiks kostja

hageja vastu esitada kahju hüvitamise nõuet. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja

tugineb kahju hüvitamise nõude esitamisel lepingu osale, mis seondub kinnisasja

müügiga ning on tühine.

21. Hindamisakti maksumusega seonduvalt leiab kohus, et kostja ei ole esitanud veenvaid

tõendeid, millest kohus saaks järeldada, et kostja tellis hindamisakti hageja käsundi

alusel. Kostja esitatud tõenditest, sh kirjavahetusest ei nähtu, et hageja oleks kostjale

sellist käsundit andnud, sh ei saa seda järeldada hageja küsimustest kinnisvaramaaklerile

selle kohta, kas on võimalik saada XXX hindamisakt, samuti mitte hageja esindaja

kohtueelsest kompromissettepanekust. Ükski tõend ei kinnita usaldusväärselt, et hageja

oleks palunud kostjal tasuda hindamisakti maksumus ning lubanud hiljem kostjale selle

maksumuse hüvitada.

Kohtule on esitatud maakler M.B 22.09.2022 e-kiri kostjale tekstiga „Ostja soovib saada

hindamisakti, kuna seda on vaja pangalaenu saamiseks. Palun tellige see ära ja saatke siis

ostjale XXX. Ostja hüvitab maksumuse“. Ka see kiri ei kinnita pooltevahelist kokkulepet

või käsundit hageja ja kostja vahel.

22. Kinnistu vabastamise ja kolimisega seonduvalt leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud

oma väidet, nagu oleks hageja soovinud, et kostja vabastaks XXX kinnistu esimesel

võimalusel ning enne notariaalse lepingu sõlmimist. Seda ei kinnita mh kostja esitatud

maakler M.B e-kirjad ega tunnistajate ning poolte antud ütlused kohtuistungil. Kohtul ei

ole alust tuvastada, nagu olnuks pooltel kulude kandmise kokkulepe seonduvalt kinnistu

vabastamisega ja kostja kolimisega üüripinnale.

23. Tasaarvestuse vastuväide tuleb jätta tervikuna rahuldamata.

24. Lähtudes TsMS § 238 lg 3 p 1 ning lg 5, samuti § 277 lg 1 ja 4 jätab kohus asja

lahendamisel arvestamata kostja poolt tõendina esitatud järgmised dokumendid:

1) 23.01.2023 kohtule esitatud kinnisvaramaakler M.B 02.10.2022 kl 11.23 saadetud e-

kiri F.G-le ning F.G 03.10.2022 kl 10.09 saadetud vastus M.B-le .

2) 14.08.2023 kohtule esitatud e-kirjavahetus samade isikute vahel samadel kuupäevadel

ja kellaaegadel, kuid kirjade sisu erineb 23.01.2023 kohtule esitatud kirjade sisust.

Hageja on esitanud viidatud e-kirjadele võltsituse vastuväite TsMS § 277 lg l mõttes ning

avaldanud, et täpselt samadel kuupäevadel ja kellaaegadel ei saanud toimuda erineva

sisuga kirjavahetust. Kohus kuulas 01.03.2024 toimunud kohtuistungil vande all üle nii

M.B kui F.G. Mõlemad isikud kinnitasid oma ütlustes, et ei ole kohtule tõendina esitatud

kirju kirjutanud ega kirjades märgitud adressaadi vastust saanud. Kohus on 05.03.2024

teavitanud prokuratuuri dokumentide võltsituse kahtlusest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

25. TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4

sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 174 lg 1

kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus

ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses

kulud tekkisid.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. TsMS § 138 lg 2 sätestab, et kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja

läbivaatamise kulud. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste

esindajate ja nõustajate kulud.

26. Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti. Kuna kohus rahuldab hagi täies ulatuses, tuleb kõik menetluskulud jätta kostja

kanda.

Hageja on 01.03.2024 esitanud menetluskulude nimekirja, millest nähtuvalt koosnevad

need õigusabikulust 20 tunni ulatuses, kokku summas 4090,20 eurot, tunnitasumääraga

170 eurot tund ning riigilõivust 630 eurot.

Lähtudes hageja taotlusest 01.03.2024 istungil, arvestab kohus hageja menetluskuludeks

ka õigusabikulu 01.03.2024 kohtuistungil osalemise eest, kokku 3 tundi x 170 eurot +

käibemaks = 622,20 eurot.

Kokku on hageja menetluskulud maakohtus 5342,40 eurot (sh käibemaks

õigusabikuludelt). Kohus peab nii tunnitasu määra kui õigusabiks kulunud aega

põhjendatuks, arvestades menetluse mahtu ning esitatud menetlusdokumente. Kohus loeb

hageja menetluskuludeks kokku 5342,40 eurot, mille mõistab kostjalt hageja kasuks

välja.

27. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Kui koos

menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab

hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik Roman Levin