3-23-1545/35 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

27.03.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-1545

Haldusasi

Aiandusühistu Nadežda kaebus Maa-ameti peadirektori

18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks ja Maa-ameti ja

Jõelähtme valla kohustamiseks lahendama vastavalt oma

pädevusele Aiandusühistu Nadežda 2001. aastal esitatud maa

ostueesõigusega erastamise avaldus ja Jõelähtme Vallavalitsuse

03.08.2023 korralduse nr 657 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Aiandusühistu Nadežda, lepinguline esindaja Suido

Västra, seaduslik esindaja Aleksandr Neverov

Vastustaja – Maa-amet, esindajaToomas Kutti; Jõelähtme vald,

esindaja Kätlin Rennel ja Elvis Tõnnison

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 19.02.2024

RESOLUTSIOON

1. Lugeda kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks

mittetähtaegseks, jätta kaebetähtaeg ennistamata ja lõpetada nimetatud nõuet puudutavas osas

haldusasja nr 3-23-1545 menetlus.

2. Ülejäänud nõuete osas jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 26.04.2024.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebuse kohaselt on Aiandusühistu Nadežda (kaebaja) aiandusühistu, mille registrisse

kandmiseks esitati avaldus 12.11.2001 ja mille kohta tehti mittetulundusühistute ja sihtasutuste

registrisse esmakanne 13.02.2002. Asutamiskoosoleku protokoll on koostatud 31.07.2001.

2. 2001. aastal esitas kaebaja Jõelähtme Vallavalitsusele kuupäevata maakasutuse taotluse, milles

on märgitud, et Jõelähtme valla ja Maardu linna piiril mahajäetud maale oli AS Eesti Fosforiit

poolt eraldatud 9,4 ha maad tähtajaga 10 aastaks (1984-1994), kus tegutses aianduskooperatiiv

Nadežda ja kes on oma tegevuse lõpetanud, kuid kooperatiivi liikmed on seda maad edasi

kasutanud. 31. juulil 2001 endise aianduskooperatiiv Nadežda liikmete baasil moodustatud uus

mittetulundus-aiandusühistu Nadežda palub nimetatud maad ajutiseks kasutamiseks sooviga

võimaluse korral maad erastada. Vaidlusalune maatükk on olnud kaebaja liikmete kasutuses

1(10)

vähemalt alates 1995. aastast. 1996. aastal AS Eesti Fosforiit suleti ja maatükk läks Eesti Vabariigi

valdusesse.

3. Kaebuse kohaselt sõlmis AÜ Nadežda 1996. aastal riigiga rendilepingu ja jätkas maa

kasutamist. Üürilepingut pikendati 2013. aasta lõpuni.

4. Maakatastri 01.03.2002 õiendist nähtub, et Matstõnu katastriüksus (katastritunnus

24504:004:0169, pindalaga 4,47 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa), registreeriti maakatastris

01.03.2002 Jõelähtme Vallavalitsuse 10.12.2001 korralduse nr 750 alusel. Nimetatud korraldusega

pidas Jõelähtme vald võimalikuks vaba põllumaa nr 342, ehk Matstõnu maaüksuse erastamist vaba

põllumajandusmaana maareformi seaduse (MaaRS) § 231 alusel.

5. Harju Maavalitsus teatas 08.10.2012 kirjaga Maa-ametile, et kuna Jõelähtme Vallavalitsusest

saadud informatsiooni põhjal selgus, et Jõelähtme Vallavolikogu ei kinnitanud Matstõnu

maaüksuse erastajat, siis ei ole selle erastamine vaba põllumajandusmaana võimalik ja maaüksus

kuulub riigi omandisse jätmisele MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel. Sellele järgnevalt esitas

Maa-amet 12.12.2012 Jõelähtme Vallavalitsusele maa riigi omandisse jätmise taotluse, millega

Jõelähtme Vallavalitsus 20.12.2012 korraldusega nr 718 nõustus. Korraldus saadeti kaebajale

12.06.2023.

6. Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirjaga nr 31 otsustati jätta teiste hulgas ka Matstõnu

katastriüksus MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 kohaselt riigi omandisse ja registreeriti riigi

kinnisvararegistris 19.02.2013. Maaüksus kanti kinnistusraamatusse 07.03.2013.

7. Maa-amet pöördus 16.03.2023 kirjaga Jõelähtme Vallavalitsuse poole paludes teatada, kas

vallavalitsus peab vajalikuks korraldada Matstõnu kinnisasjal kogukonna ühist aiapidamist ja on

huvitatud taotlema kinnisasja alla hariliku väärtuse kasutamiseks andmist või võõrandamist

kohalikule omavalitsusele ning huvi korral täpsustada, millises ulatuses on kinnisasja aiamaana

kasutamine vajalik. Kui vallavalitsus ei ole sellest huvitatud, algatab Maa-amet riigimaa

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise menetluse. Jõelähtme Vallavalitsus teatas 31.03.2023

vastuskirjas, et ei soovi nimetatud maaüksust koos ebaseaduslike maakasutustega.

8. Maa-amet viis 05.04.2023 Matstõnu kinnisasjal läbi paikvaatluse, mille käigus tuvastatud

asjaolude alusel paigaldas Maa-ameti esindaja samal päeval Matstõnu kinnisasjale sildid nõuetega

lõpetada kinnisasja kasutamine ja valdus vabastada tähtajaks 15.05.2023.

9. Kaebaja esindaja saatis 06.04.2023 Maa-ametile kirja, milles selgitas asjaolusid ja palus valduse

vabastamise tähtaega pikendada. Maa-amet oma 14.04.2023 vastuses selgitas, et Matstõnu

kinnisasi on riigivara. Maaüksusele ei ole antud luba kasvuhoonete, kuuride jms rajamiseks. Maa-

amet selgitas, et kinnisasja rendile andmist ei kaaluta.

10. Kaebaja saatis 01.05.2023 Maa-ametile kirja, milles selgitati, et aastate jooksul on nad

korduvalt pöördunud Jõelähtme valla ja Maa-ameti poole sooviga maa erastamiseks. Maa-amet

selgitas 15.05.2023 kirjas maa riigi omandisse jätmise asjaolusid. Lisaks selgitati, et riik saab

Matstõnu kinnisasja enampakkumisel eraomandisse võõrandamist kaaluda alles pärast seda kui on

lahendatud Rail Baltic projektiga seotud maaküsimused. Selgitati, et taolisel viisil maa kasutamine

on omavoliline ning Maa-ametil on õigus nõuda kinnisasi välja ebaseaduslikust valdusest. Korrati

nõuet lõpetada Matstõnu kinnisasja ebaseaduslik kasutus ja likvideerida kõik kaebaja liikmetele

kuuluvad ehitised, materjalid ja jäätmed ning vabastada valdus hiljemalt 30.09.2023.

11. Kaebaja esindaja esitas 05.06.2023 Jõelähtme Vallavalitsusele taotluse, milles palus tunnistada

korraldus nr 718 tagasiulatuvalt kehtetuks ja anda korraldus, et kaebajal on Matstõnu kinnisasja

erastamise õigus vastavalt 31.07.2001 esitatud avaldusele. Avaldust täiendati 29.06.2023

täiendava nõudega anda hiljemalt 05.07.2023 selgitus, et kaebaja esitas 2001. aastal Jõelähtme

vallale avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks ja et korralduse nr 718 punkt 2 on ekslik.

Jõelähtme Vallavalitsus palus Maa-ametil anda taotluse osas oma seisukoht. Jõelähtme

Vallavalitsus saatis 12.06.2023 kirjaga kaebajale korralduse nr 718 ning teatas, et esitatud taotluse

2(10)

alusel viib vald läbi haldusmenetluse selgitamaks välja, kas korralduse nr 718 tagasiulatuvalt

kehtetuks tunnistamiseks esineb alus ja kas esineb alus Matstõnu kinnisasja kaebajale

ostueesõigusega erastamiseks.

12. Maa-amet on oma 27.06.2023 kirjas selgitanud, et kaebajal puudub Matstõnu kinnisasja suhtes

maakasutusõigus ja ehitusluba, mis annaks talle MaaRS alusel õiguse maad erastada kas ehitise

omanikuna või aiandusühistu liikmete ühiskasutuses oleva maana.

13. Kaebaja esindaja Inna Dnepropetrovskaja esitas 26.06.2023 Jõelähtme Vallavalitsusele

selgituse, milles kinnitab, et saatis isiklikult Jevgenia Pinjajevat 2001. aastal, millal ta pöördus

Jõelähtme valla poole erastamistaotlusega. Jevgenia Pinjajeva andis vallavalitsuse ametnikule

maakasutustaotluse.

14. Jõelähtme Vallavalitsus andis 03.08.2023 korralduse nr 657, millega jättis rahuldamata

kaebaja taotluse korralduse nr 718 tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamiseks ning taotluse

ostueesõigusega erastamiseks 31.07.2001 avalduse alusel.

15. Kaebaja esitas 10.07.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 31.07.2023

menetlusse nõudes Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks ja Maa-ameti

ja Jõelähtme valla kohustamiseks lahendama vastavalt oma pädevusele Aiandusühistu Nadežda

2001. aastal esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus.

16. Kaebaja esitas 01.09.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse

03.08.2023 korralduse nr 657 tühistamiseks (haldusasi nr 3-23-2012). Kohus liitis oma 14.09.2023

määrusega kaebused ühte menetlusse. Haldusasja numbriks jäi 3-23-1545.

17. Tulenevalt 19.02.2024 toimunud kohtuistungil kaebaja seadusjärgse esindaja poolt avaldatust

tekkis kohtul kahtlus, et kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks

ei ole esitatud tähtaegselt. Kohus tegi kaebajale ettepaneku esitada tähtaja ennistamise taotlus

juhuks, kui kohus peaks otsuse tegemisel leidma, et kaebus ei ole tähtaegne. Kaebaja esitas tähtaja

ennistamise taotluse.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

18. Kaebaja seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine.

18.1 Kinnistu on kaebaja liikmete valduses olnud juba vähemalt alates 1995. a, sest maatükk oli

AS Eesti Fosforiit bilansis. Kinnistu on kaebaja liikmete ühiskasutuses köögivilja kasvatamiseks.

Kaebaja on perioodil 1998-2013 tasunud maamaksu kinnistu kasutamise eest. Kinnistule

püstitatud ehitised on registreeritud.

18.2 Kaebaja sai Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korralduse nr 718 Jõelähtme vallalt

12.06.2023.

18.3

Kaebaja asutamisleping on sõlmitud 31.07.2001. Kaebaja on aiandusühistu.

Maakasutusõiguse taotluse esitas kaebaja 2001. a augustis või septembris. Kaebaja kanti

mittetulundusühingute registrisse 13.02.2002.

18.4 Vastustaja ja riik on teadnud alates 2001, et kinnistu on kaebaja valduses ja kasutuses. Riik

andis analoogses kasutuses olnud kinnitu tasuta vastutaja omandisse 2009. Eeldatavasti ei olnud

nende kinnistute ostueesõigusega erastamiseks aiandusühistud hiljemalt 01.01.1998. a avaldusi

esitanud, kuid riigil enda omandisse neid jätta vaja ei olnud.

18.5 Maa-ameti põhjendused on alusetud, sest kaebaja valdus on seaduslik. Puudub haldusakt

2001. a avalduse seadusliku lahendamise kohta. Kaebajale ei ole avalduse kohta vastatud. Kaebaja

2001. a avaldus erastada maa ehituste juurde on esitatud tähtaegselt. Riik on nõustunud sellega, et

kaebaja maad valdab ja kaebaja liikmed kasvatavad kinnistul köögivilja. Rail Baltic trassikoridor

on kavandatud kinnistust 3,4 km kaugusele ja seega ei ole riik esitanud põhjendusi, miks peaks

3(10)

kinnistu jääma riigi omandisse. Maa-amet ei ole ka põhjendanud, miks peab kaebaja kinnistu

valduse üle andma hiljemalt 30.09.2023.

Vastustaja 1 seisukoht

19. Maa-amet (vastustaja 1) leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja 1 põhjendused on

kokkuvõtvalt järgmised.

19.1 Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et endine aianduskooperatiiv Nadežda või

AÜ Nadežda või ka nende endised või praegused liikmed oleksid omanud mingit sellist vara, mida

nad oleksid saanud erastada seaduse aiandus- ja suvilakooperatiivide vara erastamise kohta

(ASKVES) alusel mis oleks andnud neile maa omandamiseks MaaRS-is sätestatud alustel ja

korras.

19.2 Maareformi reguleerivad õigusaktid sätestavad täpselt, kellel ja millistel asjaoludel on õigus

taotleda maa ostueesõigusega erastamist ja saada maareformi käigus maa omanikuks. Vabariigi

Valitsuse 06.11.1996 määrusega kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ (Erastamise

kord) sätestab sõnaselgelt, et isik, kes soovib maa ostueesõigusega erastada, peab esitama seaduses

sätestatud tähtajaks nõuetekohase avalduse ja erastamise õigust tõendavad dokumendid.

19.3 Aiandus-suvilaühistu Nadežda poolt Jõelähtme vallavanemale adresseeritud kuupäevata

maakasutuse taotlust ei saa käsitleda tähtaegselt esitatud maa ostueesõigusega erastamise

avaldusena, kuna puudub tõepärane info, kas üldse ja kui, siis millal selline dokument on esitatud.

AÜ Nadežda kanti mittetulundusühingute registrisse 13.02.2002 ja alles sellest ajast sai tal tekkida

õigusvõime esitada avaldusi. Inna Dnepropetrovskaja selgitust ei saa pidada usaldusväärseks ja

kui ka lugeda seda usaldusväärseks, siis ei saa taotlust pidada õiguspäraseks, sest see on esitatud

olematu ja õigusvõimetu isiku poolt. Avaldusest ei selgu ka maa ostueesõigusega erastamise

õiguslikku alust. Samuti oli maa ostueesõigusega erastamise tähtaeg selleks ajaks juba möödunud.

19.4 Esitatud ei ole ühtegi dokumenti, millest nähtuks aianduskooperatiivi või-ühistu õiguslikul

alusel maakasutus alates 1995. aastast. Matstõnu katastriüksus registreeriti maakatastris

01.03.2002 ja selle õiguslikuks aluseks on Jõelähtme Vallavalitsuse 10.12.2001 korraldus nr 750,

millega vallavalitsus pidas võimalikuks Matstõnu maaüksuse erastamist vaba

põllumajandusmaana MaaRS § 231 alusel. Seega oli vallavalitsus seisukohal, et tegemist on

maaga, mille osas ei olnud esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldust. Nimetatud põhjusel

kuulus maa MaaRS § 31 lg 1 p 8 alusel riigi omandisse jätmisele riigi reservmaana, mis

realiseerus käskkirja nr 31 andmisega.

19.5 Vastustaja 2 on oma 27.06.2023 kirjas selgitanud, et kaebajal puudub Matstõnu kinnisasja

kohta seaduses sätestatud korras vormistatud maakasutusõigus ja ehitusluba, mis annaks talle

õiguse maad erastada ka ehitise omanikuna või aiandusühistu liikmete ühiskasutuses oleva maana.

Erastamise korraldajal, kelleks on Maa-amet, ei ole õigust teha erastamise eeltoiminguid.

19.6 Maa ostueesõigusega erastamisel omab määravat tähtsust, et ehitised oleksid püstitatud

õiguslikul alusel ja et tõendatud oleks omandiõigus. Kuigi maakatastri avalikust teenusest nähtub,

et Matstõnu katastriüksusel paikneb enam, kui 20 ehitist, siis ehitisregistri andmetel ei paikne

kõneksoleval maaüksusel ühtegi ehitist, mis annab aluse arvata, et ehitised on ilma õigusliku

aluseta. Asjaolu, et kaebaja viitab asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 lõikes 11

nimetatud aiamaja tüüpprojektile ei anna alust ega õigust püstitada ehitist võõrale maale.

Maakoodeksi alusel anti maad aianduskooperatiividele ajutiseks kasutamiseks tähtajaga kuni

kümneks aastaks, kuid säte ei andnud õigust maale ehitiste püstitamiseks. Ka maa faktiline

kasutamine ega maamaksu tasumine ei anna õigust ega eelist maa ostueesõigusega erastamiseks.

19.7 Kaebaja poolt esitatud dokumentidest nähtub, kuidas Jõelähtme valla territooriumil asuvad

aiandusühistud on saanud nende kasutuses olnud maa omanikeks. Nimetatust järeldub, et kaebajat

ei ole ebavõrdselt koheldud võrreldes naaberkinnistutel tegutsenud aiandusühistutega.

4(10)

19.8 Vastustaja 1 selgitas kaebajale 15.05.2023 kirjaga, et Matstõnu kinnisasja kui riigivara

eraomandisse võõrandamine on võimalik üksnes juhul, kui see ei ole riigile vajalik. Riik saab

Matstõnu kinnisasja enampakkumisel eraomandisse võõrandamist kaaluda alles pärast seda, kui on

lahendatud Rail Balticu projektiga seotud maaküsimused. Riigi maareservi moodustamisega

reserveerib riik teatud maa kasutamise ja käsutamise võimaluse tulevikuks, s.o hetkeks, mil tekib

otsene vajadus kasutada või käsutada konkreetset maatükki teatud moel. Käesoleval juhul võib

teiste seas Matstõnu kinnisasi osutuda riigile vajalikuks, et tagada maareserv Rail Balticu projekti

elluviimiseks.

Vastustaja 2 seisukoht

20. Vastustaja 2 leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

20.1 Vastustaja 2 viis kaebaja 05.06.2023 taotluse alusel läbi haldusmenetluse, mille käigus küsis

kaebajalt täiendavaid dokumente, kuulas ära riigivara valitseja (Maa-ameti), vaatas läbi arhiivis

leiduvad dokumendid ja jõudis haldusmenetluse tulemusena järeldusele, et puuduvad alused

kaebaja avalduse rahuldamiseks.

20.2 Kaebaja poolt vastustajale 2 adresseeritud maakasutuse taotlust ei saa käsitleda maa

ostueesõigusega erastamise avaldusena, kuna see ei vasta Erastamise korra punktide 10 ja 11

nõuetele. 2001. aasta avaldust ei ole vastustaja ka käsitlenud ostueesõigusega erastamise

avaldusena, vaid selgitustaotlusena. Korraldust ostueesõigusega erastamise võimalikkuse või

võimatuse osas ei ole antud, vaid on antud selgitused maa ostueesõigusega erastamise õiguse

puudumise kohta. Samuti ei oleks avalduse esitamine 2001. aastal enam tähtaegne.

20.3 Ehitisregistri andmetel ei paikne Matstõnu kinnisasjal ühtegi õiguslikul alusel püstitatud

ehitist ega rajatist. Eesti Topograafiakeskuse Andmekogu andmed ei tõesta ehitiste püstitamise

seaduslikkust ega ole hoonete registreerimisnumbrid ega kinnita muul moel ehitiste õiguspärasust.

Ehitise püstitamise õiguspärasust kinnitab ehitusluba ja maakasutusõigus. Maakasutusõigust ei ole

kaebajale kunagi antud. Seega ei paiknenud Matstõnu kinnisasjal ei 2001. aastal ega ka praegu

õiguslikul alusel püstitatud ehitisi, mistõttu ei ole ka võimalik maad ostueesõigusega erastada.

Asjaolu, et ehitised olid olemas enne 01.01.1998 ei muuda ehitiste õiguslikku staatust.

20.4 Kaebaja poolt näitena toodud ehitusprojektil ja fotodel kajastatud aiamajad ei ole sarnased.

Vastustajale teada olevalt ei ole Matstõnu maaüksusel asuvatele ehitistele mitte kunagi

ehitusprojekte koostatud. Seega ei saa ka väita, et need vastavad mingile tüüpprojektile. Avalik

võim ei ole kunagi aktsepteerinud ehitiste seaduslikkust.

20.5 Ükski Jõelähtme Vallavolikogu 14.05.2020 otsuse nr 408 alusel maa omandanud

aiandusühistu ei ole saanud kinnisasja omanikuks läbi maa ostueesõigusega erastamise.

Maaüksused võõrandati rendilepingu pooltele. Maareform nimetatud kinnistute osas lõppes maa

munitsipaalomandisse andmisega. Kõik aiandusühistud, millele kaebaja viitab, said maa

omanikuks läbi eraõigusliku maa ostu- müügi tehingu. Need isikud ei ole esitanud

ostueesõigusega erastamise taotlusi, kuna ka neil analoogselt kaebajaga ei ole olnud maa

ostueesõigusega erastamise õigust.

20.6 Kaebaja on olnud aastaid tegevusetu ja käitunud hooletult. Kaebaja ei ole alates 2013. aastast,

mil ta ei saanud enam maamaksu teateid, näidanud üles huvi, miks ta neid enam ei saa. Kui

kaebaja oleks selle vastu huvi tundnud, oleks ta saanud kohe teada, et maa on jäetud riigi

omandisse. Seega ei ole tõene, et kaebaja on alates 2001. aastast veetnud ootuses, et avalik võim

talle midagi kohe annab. Kuna maatükk on praeguseks jäetud riigi omandisse, ei ole enam

võimalik saada seda munitsipaalomandisse.

20.7 Isegi kui kohus leiab, et kaebaja 2001. aasta kiri on ostueesõigusega erastamise avaldus, mis

on esitatud tähtaegselt ning mille osas tegi vastustaja 2001. aastal menetlusvea, käsitledes seda

selgitustaotlusena ja jättis selle õigusvastaselt lahendamata, puudub põhjus korralduse nr 657

tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks asja uuesti lahendada, sest ei 2001. aastal ega ka 2023.

5(10)

aastal ei muuda asja selle korduv lahendamine. Kaebajal puudub maa ostueesõigusega erastamise

õigus ja vastustaja ei saa asja uuesti läbi vaadates jõuda teistsugusele lahendusele.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks

21. Kohus leiab, et kaebus nõudes Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 (dtl 164-

165) tühistamiseks ei ole tähtaegne. Nimetatud käskkirjaga otsustati jätta teiste hulgas ka

Matstõnu katastriüksus MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel riigi omandisse.

21.1 HKMS § 46 lg 1 kohaselt võib tühistamiskaebuse esitada 30 päeva jooksul arvates haldusakti

teatavaks tegemisest arvates. Sättes sisalduv reegel kehtib sõltumata sellest, kas seadus kohustab

haldusorganit haldusakti kaebeõigust omavale isikule isiklikult teatavaks tegema või mitte. HKMS

§ 46 lg 7 sätestab, et kui haldusakti või keeldumist ei ole kaebajale teatavaks tehtud, kuid ta on

haldusaktist või keeldumisest muul viisil teada saanud, ent viivitanud ebamõistlikult tühistamis-

või kohustamiskaebuse esitamisega, loetakse kaebetähtaeg möödunuks.

21.2 Riigikohus on oma praktikas leidnud, et haldusakti vaidlustamise tähtaeg ei saa hakata

kulgema enne, kui teave haldusakti kohta edastatakse isikule viisil, mis võimaldab tal haldusaktile

igakülgse hinnangu anda otsustamaks, kas haldusaktiga rikutakse tema õigusi või mitte (määrused

asjades 3-3-1-52-00, p 2; 3-3-1-10-04, p 13 ja 3-3-1-80-15, p 11). Kui isik sai haldusaktist teada

ilma, et talle oleks seda vajalikus ulatuses teatavaks tehtud, ei pruugi talle selguda, kas sellega

rikutakse tema õigusi (määrus asjas nr 3-3-1-52-00, p 2). Kui haldusakti pole isikule teatavaks

tehtud, kuid talle on muul viisil selgunud, et on olemas tema õigusi puudutav haldusakt, siis peab

isik mõistliku aja jooksul astuma kohaseid samme selleks, et haldusakt talle teatavaks tehtaks

(määrused asjades 3-3-1-52-00, p 2; nr 3-3-1-19-09, p 16 ja nr 3-3-1-25-09, p 11). Teatavaks

tegemata haldusakti puhul tuleb kõigepealt eristada aega, mis kulub isikul pärast haldusaktist

teadasaamist selle väljanõudmiseks vajalike toimingute tegemiseks, ning pärast haldusakti saamist

ja sellega tutvumist peab isik haldusakti vaidlustama tavapärase 30-päevase tähtaja jooksul

(lahendid asjades 3-3-1-23-07, p 10; nr 3-3-1-82-07, p 15 ja 3-3-1-3-13, p 16). Kaebuse esitamise

tähtaega ei loeta möödunuks, kui isik on teatavaks tegemata haldusakti mõistliku aja jooksul välja

nõudnud ja seejärel 30 päeva jooksul kaebuse esitanud (määrused asjades 3-3-1-25-09, p 13 ja nr

3-3-1-3-13, p 16).

21.3 19.02.2024 kohtuistungil osales isiklikult kaebaja juhatuse liige Aleksandr Neverov, kes

esitas seisukoha (lindistus 1:06:56). Isik selgitas, et sai kaebaja liikmeks 2009. aastal ja juhatuse

liikmeks 2010. aastal. 2018-2019. aastal hakkas ta saama pöördumisi maakleritelt sooviga osta

kaebaja kasutuses olev maa. Pöördumistele vastuseks selgitas A. Neverov, et maa omanik on riik

ja nemad on vaid maa kasutajad. Samal ajal selgus ka, et kõrval asuvate ühistute omanikel on

õnnestunud maa välja osta. Aprillis 2019 pöördus A. Neverov Jõelähtme valla poole, et uurida

maa üleandmise võimalusi. Ametnik (Läänemets) selgitas talle, et juba alates 2013. aastast on maa

riigi omandis ja et maad on võimalik osta vaid enampakkumisel riigilt. A. Neverov pöördus 2-3

päeva möödumisel Maa-ameti poole, kus koos vaadati arvutist katastri asukohta. Ka Maa-amet

kinnitas, et võimalik on saada maa omanikuks vaid läbi enampakkumise.

21.4 Eelnevast järeldub, et kaebaja sai juba 2019. aasta aprillis teada asjaolust, et Matstõnu

maaüksus on jäetud riigi omandisse ega kuulu erastamisele. Seega pidi kaebaja mõistliku aja

jooksul arvates aprillist 2019 astuma samme selleks, et talle tehtaks teatavaks haldusakt, millega

Matstõnu maaüksus jäeti riigi omandisse. Kaebaja seda aga ei teinud. A. Neverov poolt

kohtuistungil antud selgitustega on ühtlasi ümber lükatud kaebaja kaebuses toodud väide, mille

kohaselt sai kaebaja 18.01.2013 käskkirjast teada alles Maa-ameti poolt kaebajale 29.06.2023

esitatud vastusest. Kohtu hinnangul pidi kaebaja astuma koheselt peale haldusakti olemasolust

teada saamist aprillis 2019. aastal samme selleks, et talle tehtaks teatavaks maa riigi omandisse

jätmise aluseks olev haldusakt. Usutav on, et A. Neverov pidi eeldatavasti saadud informatsiooni

jagama kaebaja liikmetega ning arutama ühiselt edasisi samme, mistõttu leiab kohus, et mõistlik

6(10)

aeg vastava teabenõude esitamiseks oleks olnud 2 kuud arvates haldusakti olemasolust teada

saamisest aprillis 2019. Seega oleks tulnud teabenõue esitada hiljemalt 2019. aasta juunis.

Arvestades, et Maa-ametil võis haldusakti väljastamiseks kuluda 1 kuu (juuli 2019), oleks kaebaja

pidanud kaebuse halduskohtule esitama hiljemalt augustis 2019. Kaebaja esitas kaebuse

10.07.2023, st ligemale 4 aastat peale kaebetähtaja möödumist. Seega on asja menetluse käigus

ilmnenud, et kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamisnõudes ei ole

esitatud tähtaegselt.

21.5 Kaebaja lepinguline esindaja esitas 19.02.2024 toimunud kohtuistungil taotluse kaebetähtaja

ennistamiseks juhuks, kui kohus peaks lahendi tegemisel leidma, et kaebus tühistamisnõudes ei

ole tähtaegne. Kaebaja tugines väitele, et 2019. aastal ei olnud kaebajal arusaama, et tuleb esitada

kaebus kohtule. Kohtu hinnangul puudub alus kaebetähtaja ennistamiseks. HKMS § 71 lg 1

kohaselt ennistab kohus menetlustähtaja, kui menetlusosaline ei saanud tähtaega järgida mõjuval

põhjusel. Kaebaja avaldatust ei nähtu mõjuvaid põhjuseid kaebetähtaja ennistamiseks.

Kohtupraktikas on peetud kaebetähtaja ennistamist põhjendatuks, kui kaebajal esines takistus

kaebuse esitamiseks. Kaebaja oli juba 2001. aastal esitanud avalduse, mida ta kaebuses käsitleb

maa ostueesõigusega erastamise avaldusena. Kaebaja oli teadlik sellest, et avaldus oli

lahendamata. Samuti selgitati kaebajale 2019. aastal Jõelähtme valla poolt, et maa omanikuks on

võimalik saada vaid läbi enampakkumise, kuivõrd maa omanik on riik. Kaebajal oli vastava

teadmise valguses võimalik pöörduda Maa-ameti poole maa riigi omandisse jätmise otsuse

saamiseks ja see hiljem kohtus vaidlustada. Kaebajale pidi olema aru saadav, et maa riigi

omandisse jätmise tõttu ei ole võimalik 2001. aastal esitatud avalduse positiivne lahendamine.

Kaebaja ei ole teinud oma õiguste kaitseks midagi ja on jäänud passiivseks. Kaebaja liikmed

jätkasid maa kasutamist kuni Maa-amet viis 05.04.2023 Matstõnu kinnisasjal läbi paikvaatluse

ning paigaldas sildi kohustusega vabastada kinnisasja valdus 15.05.2023. Kaebaja ei saanud

eeldada, et vaidlus laheneb tema jaoks positiivselt olukorras, kus nii kohalik omavalitsus kui ka

Maa-amet olid teda 2019. aasta aprillis informeerinud asjaolust, et maa on jäetud riigi omandisse.

Alles valduse vabastamise teate saamise järgselt on kaebaja astunud samme oma õiguste kaitseks.

Eeltoodust tulenevalt ei nähtu kohtule objektiivseid põhjuseid, mis takistasid kaebuse esitamist ca

4 aasta jooksul ning kohus jätab kaebaja taotluse kaebetähtaja ennistamiseks rahuldamata.

21.6 HKMS § 152 lg 1 p 2 kohaselt lõpetab kohus määrusega asja menetluse, kui kaebus on

esitatud tähtaega rikkudes ja tähtaeg ei kuulu ennistamisele. Eeltoodust tulenevalt lõpetab kohus

haldusasja menetluse nõudes Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks

kaebetähtaja rikkumise tõttu, kuivõrd kaebus ei ole esitatud tähtaegselt ja kaebetähtaeg ei kuulu

ennistamisele.

Kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 03.08.2023 korralduse nr 657 tühistamiseks

22. Kaebaja esitas 05.06.2023 vastustajale 2 taotluse Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012

korralduse nr 718 „Maa riigi omandisse jätmine“ tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamiseks ning

korralduse andmiseks kaebajale Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastamiseks (dtl 62-68).

Kaebaja täiendas 05.06.2023 taotlust leides, et korralduse nr 718 punktis 2 toodu, et Matstõnu

kinnisasja ostueesõigusega erastamiseks avaldusi esitatud ei ole, on ekslik. 03.08.2023

korraldusega 657 (dtl 223-226) jäeti rahuldamata kaebaja taotlus Jõelähtme Vallavalitsuse

20.12.2012 korralduse nr 718 tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamiseks (p 1); jäeti rahuldamata

taotlus anda korraldus, et kaebajal on Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastamise õigus

31.07.2001. a avalduse alusel (p 2). Kohus leiab, et kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 03.08.2023

korralduse nr 657 tühistamiseks ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

23. Nagu kohus juba oma 13.07.2023 määruse punktis 10 leidis, siis ei minetanud kaebaja

Matstõnu maaüksuse ostueesõigusega erastamise õigust mitte Jõelähtme Vallavalitsuse

20.12.2012 korralduse nr 718 (dtl 22) tulemusel, vaid maa riigi omandisse jätmise menetluses

vastu võetud lõpliku haldusakti tõttu, milleks on Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkiri nr

31, millega otsustati jätta Matstõnu katastriüksus MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel riigi

7(10)

maareservina riigi omandisse. Maa erastamist takistab maa riigi omandisse jätmine, kuivõrd

erastada ei saa maad, mis on jäetud riigi omandisse. Kaebuse esitaja õigusi ei riku korraldus nr

718, millega vastustaja 2 nõustus Matstõnu maaüksuse riigi omandisse jätmisega. Kuivõrd

korraldus nr 718 kaebaja subjektiivseid õigusi ei riku ning kohus leidis, et kaebaja ei saa enam

vaidlustada maa riigi omandisse jätmise otsust, siis tuleb kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse

03.08.2023 korralduse nr 657 p 1 tühistamiseks jätta rahuldamata.

24. MaaRS § 20 lõike 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida MaaRS-i alusel ei tagastata, ei

jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Üksnes juhul, kui maad taotletakse riigi

omandisse MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel, on selle omandamise eesõigus füüsilisel isikul, kes

taotleb maa ostueesõigusega erastamist MaaRS §-s 221 sätestatud ulatuses. Kohus asus käesolevas

otsuses seisukohale, et maa riigi omandisse jätmine on kehtivalt lahendatud ja kaebaja ei saa enam

vaidlustada maa riigi omandisse jätmise korraldust. Kuivõrd maa on kehtivalt jäetud riigi

omandisse, siis on maatüki osas omandireform lõppenud ja kaebaja on jäädavalt minetanud

Matstõnu maaüksuse ostueesõigusega erastamise õiguse. Seega ei ole vastustajal 2 enam võimalik

anda haldusakti, millega võimaldada kaebajal Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastada.

Ehkki juba nimetatud põhjusel tuleks kaebaja poolt esitatud kaebus korralduse nr 657 p 2

tühistamiseks jätta rahuldamata, selgitab kohus allpool täiendavalt kaebaja maa ostueesõigusega

erastamise õigusega seonduvat.

25. Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise

seaduse muutmise seaduse (MaaRSMSMS) § 14 lõike 2 esimesest lausest tulenevalt oli isikul,

kellel oli maareformi seaduse alusel õigus maad ostueesõigusega erastada ja kes ei olnud

nimetatud seaduse jõustumise ajaks, s.o 30.11.1997 veel vastavat avaldust esitanud, tuli see

esitada 1998. aasta 1. jaanuariks. 16.07.2000 jõustunud teise maareformiga seonduvate

õigusaktide muutmise seaduse § 26 lõikes 1 sätestati, et pärast 1998. aasta 1. jaanuari, kuid enne

käesoleva seaduse jõustumist, s.o enne 16.07.2000 vallasasjana ehitise omandanud isik saab maa

ostueesõigusega erastamiseks avalduse esitada kolme kuu jooksul käesoleva seaduse jõustumisest

arvates. Erastamise korra punktis 7 sätestati, et ostueesõigusega saavad maad erastada MaaRS-i §

22 lõikes 1, AÕSRS-i § 18 lõikes 1 ning MaaRSMSMS § 14 lõikes 8 nimetatud isikud, arvestades

MaaRS §-s 21 sätestatud kitsendusi tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa ostueesõigusega

erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1. jaanuariks 1998.

26. Eelnevast nähtub, et maareformi reguleerivad õigusaktid sätestavad täpselt, kes ja millistel

tingimustel saavad maad ostueesõigusega erastada. Erastamise korrast tuleneb sõnaselgelt, et isik,

kes soovib maa ostueesõigusega erastamist, peab esitama seaduses sätestatud tähtajaks nõuetele

vastava maa ostueesõigusega erastamise avalduse ning lisama avaldusele dokumendid, millega ta

tõendab, et tal on taotletava maa ostueesõigusega erastamise õigus.

27. Kaebaja on esile toonud, et esitas Jõelähtme vallavanemale 2001. aasta suve lõpus dokumendi,

mida käsitleb maa ostueesõigusega erastamise avaldusena. MaaRSMSMS § 14 lõike 2 kohaselt

tuli avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks esitada hiljemalt 01.01.1998. Nimetatust tulenevalt

puudub kaebajal maa ostueesõigusega erastamise õigus juba tulenevalt asjaolust, et maa

ostueesõigusega erastamise avaldust ei esitatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul.

28. Teiseks nõustub kohus vastustajatega, et kaebaja poolt 2001. aastal vastustajale 2 adresseeritud

maakasutuse taotlust (dtl 20) ei ole võimalik käsitleda maa ostueesõigusega erastamise

avaldusena, kuna see ei vasta Erastamise korra punktis 10 toodud nõuetele ja sellele ei olnud

lisatud punktis 11 nimetatud dokumente. Ehitisregistri andmetel ei paikne maaüksusel ühtegi

õiguslikul alusel püstitatud ehitist. Eesti Topograafia Andmekogu andmed (dtl 45-50) ei tõenda

ehitiste püstitamise seaduslikkust. Andmed kantakse andmekogusse tegeliku olukorra fikseerimise

teel ning neil ei ole õigustloovat tähendust. Ehitise püstitamise õiguslikku alust saab tõendada vaid

ehitusluba ja maakasutusõigus. Kaebaja ei ole vastustajale 2 esitanud kumbagi neist. Asjaolu, et

kaebajal võis olla maa kasutamise õigus 1990-ndatel aastatel sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel

8(10)

ei ole käsitletav maakasutusõigusena MaaRS tähenduses. Samuti ei anna maa faktiline kasutamine

ja maamaksu tasumine õigust maa erastamiseks.

29. Kohtu hinnangul on meelevaldne ka kaebaja käsitlus, mille kohaselt olid hooned kooskõlas

enne 01.11.1991 koostatud aiamaja tüüpprojektiga ning et tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-3-

1-23-10 on hoonetel õiguslik alus. Kaebaja ei ole esmalt tõendanud, et aiamajad püstitati kaebaja

liikmetele väljastatud ehitus- või tüüpprojektide alusel. Samuti kinnitavad kaebaja enda poolt

esitatud fotod (dtl 210, 211, 213-216), et ehitised ei vasta tüüpprojektile (dtl 207 ja 208).

Vastustaja 2 ei ole leidnud Matstõnu maaüksusele hoonete püstitamiseks väljastatud

ehitusprojekte. Seonduvalt viitega Riigikohtu 3-3-1-23-10 lahendile märgib kohus, et nimetatud

lahendis toodud asjaolud erinevad oluliselt käesoleva vaidluse asjaoludest. Nimetatud lahendi

punktis 12 selgitatakse, et haldusasjas nr 3-3-1-43-04 tunnustas Riigikohus erandlikult maa

ostueesõigusega erastamise õigust rohkem kui 40 aastat tagasi püstitatud müügipaviljon-kioski

juurde, millel puudus nõuetekohane maakasutusõigust tõendav dokument ja ehitusluba, kuid mida

kasutati avaliku võimu teadmisel kaubandustegevuseks. Lahendis 3-3-1-23-10 leidis Riigikohus,

et lahendis nr 3-3-1-43-04 toodud seisukohad ei ole käesolevas vaidluses kohaldatavad. Erinevalt

müügipaviljon-kioskist käsitatakse aiamajade puhul ehitusloana ka enne 01.11.1991 kehtinud

korras koostatud ja enne nimetatud kuupäeva kinnitatud aiamaja tüüpprojekti või ehitusprojekti,

kui ehitusloa väljastamist ei ole võimalik tuvastada (AÕSRS § 14 lõige 11). Riigikohus leidis, et

täiendava erandi tegemine aiamajadele, millel puudub ka nõuetekohane tüüp- või ehitusprojekt, ei

olnud kohtu arvates põhjendatud. Seega nähtub viidatud lahendist üheselt, et ehitise omanik saab

maad ostueesõigusega erastada vaid seaduslikul alusel püstitatud ehitiste juurde. Samuti ei anna

tüüpprojekt õigust püstitada ehitisi maale, mille osas isikul puudub maakasutusõigus. Kaebaja

poolt võõrale maatükile püstitatud ehitised on õigusliku aluseta ja maakasutusõiguseta püstitatud

ehitised ning selliste omavoliliselt võõrale maale püstitatud ehitiste juurde ei ole kehtiva õiguse

kohaselt maa erastamine õiguslikult võimalik. Kaebaja ei ole menetluses esitanud ehitusprojekte ja

lükanud seeläbi ümber vastustaja 2 väidet, mille kohaselt ei ole kunagi, st ka enne 01.11.1991

Matstõnu maaüksusel paiknevate ehitiste osas ehitusprojekte koostatud. Kaebaja enda selgituste

kohaselt on ehitised lihtsalt ehitatud ja neid on pidevalt ümber ehitatud, sh laiendatud. Seega on ka

välistatud, et ehitised vastavad mõnele tüüpprojektile.

30. Kolmandaks ei saa kaebaja poolt 2001. aastal suve lõpus vastustajale 2 adresseeritud avaldust

käsitleda maa ostueesõigusega erastamise avaldusena ka põhjusel, et kaebaja õigusvõime tekkis

alles 13.02.2002, mil kaebaja kanti mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse (dtl 112).

Seega ei saanud kaebaja vastavat taotlust 2001. aasta suve lõpus esitada, kuivõrd kaebajat tol ajal

veel ei eksisteerinud. Eelnevat kinnitab ka asjaolu, et taotluses nimetab kaebaja end aiandus-

suvilaühistuks Nadežda, kuid registrisse on kantud AÜ Nadežda.

31. Kaebaja on toonud esile, et teda koheldakse ebavõrdselt võrreldes teiste naabruskonna

aiandusühistutega, kes väidetavalt said nende kasutuses olnud maaüksused erastada. Vastustaja 2

on oma kirjalikus vastuses kohtule selgitanud, et ükski Jõelähtme Vallavolikogu 14.05.2020

otsuse nr 408 (dtl 219) alusel maa omandanud aiandusühistu ei ole saanud kinnisasja omanikuks

läbi maa ostueesõigusega erastamise. Nimetatud dokumendi sisust nähtub üheselt, et tegemist ei

ole olnud maa ostueesõigusega erastamisega, vaid põllumajandus- ja metsamaad sisaldavate

maade omandamiseks loa andmisega. Vastustaja 2 on esitanud kohtule dokumendid, mis

tõendavad maa omandamise protsessi ning näitavad üheselt, et tegemist ei olnud erastamisega.

32. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja 2 põhjendatult jätnud oma korralduse nr 657 punktiga 2

rahuldamata kaebaja taotluse anda korraldus, et kaebajal on Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega

erastamise õigus 31.07.2001. a avalduse alusel.

Kohustamisnõuded

33. Kohus leidis käesolevas otsuses, et vastustaja 2 on jätnud õigesti rahuldamata kaebaja poolt

esitatud kaebuse korralduse nr 718 tühistamiseks ja taotluse maa erastamiseks. Kuivõrd

9(10)

maareform Matstõnu maaüksuse osas lõppes, kui Matstõnu maaüksus jäeti Maa-ameti peadirektori

18.01.2013 käskkirjaga nr 31 riigi omandisse, puudub vastustajatel õiguslik võimalus asuda uuesti

lahendama kaebaja poolt 2001. a esitatud avaldust. Seega jäävad rahuldamata ka

kohustamisnõuded.

34. Kokkuvõtvalt jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.

MENETLUSKULUD

35. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus

teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustajad ei ole

menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste

menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm

kohtunik

10(10)