2-23-109493/8 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

LIHTMENETLUSOTSUS

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja

26. märts 2024

Tsiviilasja number ja hagi ese

nr 2-23-109493

Rendin OÜ hagi T.T.L. vastu Uprise Investments OÜ-ga

20.10.2022 sõlmitud üürilepingust tuleneva võlgnevuse

391,83 euro väljamõistmiseks

hagimenetlus lihtmenetlusena

Kohtunik

Kadi Aavik

Hagihind

391,83 eurot

Hageja

Rendin OÜ (registrikood: 14672861, asukoht: Peterburi tee 2f,

Tallinn)

Hageja esindaja

Jurist Aljona Somova (e-post: problem@rendin.co )

Kostja

T.T.L. (isikukood: xxxxxxxxxxx, elukoht: xxxx xxx xx-xx,

xxxxxxxx xxxx; e-post: xxxxxxxxxxx

@xxxxx.

xxx)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Välja mõista T.T.L.lt Rendin OÜ kasuks 20.10.2022 üürilepingust tulenev võlgnevus

391,83 eurot.

3. Jätta menetluskulud kostja kanda.

4. Välja mõista T.T.L.lt Rendin OÜ kasuks menetluskulud 100 eurot.

5. Tunnistada kohtuotsus viivitamatult täidetavaks.

6. Toimetada kohtuotsus kätte hageja esindajale ja kostjale.

Edasikaebe kord ja selgitused

Kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule

apellatsioonkaebuse esitamisega. Apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva, alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633).

Arvestades hagihinda, mis ei ületa põhinõudelt 3500 eurot ning koos kõrvalnõuetega 7000 eurot,

on kohus lahendanud asja TsMS § 405 lg 1 kohaselt õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud

korras, kaldudes kõrvale üldistest menetlusreeglitest, s. o ilma kohtuistungi pidamiseta;

menetlusosalistele on teatatud õigusest olla kohtu poolt ära kuulatud.

Kohus ei anna luba lihtmenetlusotsuse edasikaebamiseks. See ei välista samas edasikaebeõiguse

kasutamist. Kohus selgitab aga, et lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse Tartu

Ringkonnakohtus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba

edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud

materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti

hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit (TsMS § 637 lg 21).

Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Menetluskulude

kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või

menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280

eurot (TsMS § 178 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD

1. Kohus võib lihtmenetlusotsuse kirjeldavas osas jätta märkimata nõuete kohta esitatud väited,

vastuväited ja esitatud tõendid (TsMS § 444 lg 1). Seega piirdub kohus käesolevalt üksnes

olulisemate väidete ja asjaolude väljatoomisega.

2. Hageja tugineb nõudes hageja ja Uprise Investments OÜ vahel 20.10.2022 sõlmitud

tähtajatule üürilepingule nr EE221019-97337, millega anti kostjale üürile Xxxxx xx x-xx, Xxxxx

xxxxxx, xxxxxx-xxxxxx xxxxxx paiknev korteriomand. Üürilepingu p 4 kohaselt kohustus

kostja tasuma eluruumi kasutamise eest igas kalendrikuus 200 eurot. Üürilepingu lisas nr 2

leppisid pooled kokku, et kindlaksmääratud üürisummale lisaks jäävad kostja kanda kõik korteri

kasutamisega seotud kõrvalkulud.

3. Kostja teavitas 07.12.2022 üürileandjat, et soovib üürilepingu lõpetada, sest ta on endale

leidnud suurema ja paremas seisukorras korteri. Samas kirjas tõi kostja välja, et loodab, et

üürileandjal õnnestub leida uus üürnik, et pooled saaksid olemasoleva üürilepingu mõistliku

ajaga lõpetada (sealhulgas oli kostja valmis selle jaoks ise tegema uusi pilte korterist ning

näitama korterit potentsiaalsetele üürnikutele). Kostja ei ole selles kirjas välja toonud, et ta

soovib üürilepingu lõpetada, sh erakorraliselt üles öelda, mõne muu põhjuse tõttu. Üürileandja

tuletas kostjale meelde, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga, millele rakendub 3-kuuline

etteteavitamise nõue. Samuti teatas üürileandja kostjale, et vastutulekuna alustab ta uue üürniku

otsimisega ning pooled saavad üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada vahetult enne uue üürniku

majutamist, kuid hiljemalt 07.03.2023.

4. Hageja nõuab kostjalt üüri ajavahemiku 01.-31.01.2023 eest 200 eurot ja ajavahemiku 01.-

04.02.2023 eest 28,57 eurot, kommunaalkulusid ajavahemiku 01.-31.01.2023 eest 142,85 eurot

ja ajavahemiku 01.-04.02.2023 eest 20,41 eurot, kõik kokku 391,83 eurot.

5. Üürileandja on loovutanud nõuded 27.02.2023 hagejale ja teavitanud sellest ka kostjat,

paludes rahuldada nõuded hiljemalt 04.03.2023.

6. Üürnik keeldus kohustuse täitmisest ja võla tasumisest, sest loeb üürilepingu lõppenuks

eluruumi tagastamise seisuga ehk 20.12.2022.

7. Poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping, mis tähendab, et sellist tüüpi lepingut saab

lõpetada lisaks poolte kokkuleppele kas korraliselt või erakorraliselt. Kuna pooltel ei õnnestunud

saavutada kokkulepet kindla kuupäeva osas, siis alates sellest hetkest hakkas kostja otsima

võimalust, kuidas üürileping kiiremas korras lõpetada (näiteks leidis kostja, et väidetavalt imbub

korterisse naabrite toiduvalmistamisel toidulõhn ning et korteri püstakust tuleb korterisse

solgihaisu, mis teeb korteri kasutuskõlbmatuks). Sealhulgas kinnitas kostja 22.12.2022 hagejale,

et ta on väljakolinud ning kuna alates 01.01.2023 tõuseb keskkütte hind, soovib kostja lõpetada

üürilepingu, kuna tal puuduvad rahalised vahendid arvete tasumiseks. Kaaludes kõiki asjaolusid,

jõudis üürileandja seisukohale, et kostja väited ei ole tõendatud, sh ka juhul, kui tegemist oleks

tõendatud asjaoludega, ei oleks tegemist selliste puudustega, mis võimaldaksid kostjal

üürilepingu ilma mõistliku etteteavitamiseta erakorraliselt üles öelda. Üürileandja teatas kostjale,

et ei nõustu lepingu ennetähtaegse lõpetamisega.

8. Kuigi kostja ei ole üürilepingut korraliselt üles öelnud, avaldas ta oma 07.12.2022 e-kirjas

selget soovi lepingu lõpetamiseks, mistõttu üürileandja hakkas sellest kuupäevas arvestama

kolmekuulist tähtaega. VÕS § 311 lg 2 kohaselt, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel

ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.

Leping sai lõpetatud 06.02.2023 seisuga ehk enne korralise lõpetamise tähtaja saabumist, seega

on kostjal kohustus kanda kulusid kuni üürilepingu lõppemiseni.

9. Kostja märgib vastuses, et üürilepingu lõpetamise algpõhjuseks oli elamiskõlbmatu korteri

oht kostja tervisele (mitte see, et kostja leidis paremas seisukorras korteri). Üürileandja keeldus

õigeaegselt üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest ja ei avaldanud ka soovi tegeleda

algpõhjuse lahendamisega. Esmakordselt teavitas kostja korteris olevast solgihaisust üürileandjat

01.12.2022 e-kirjas, üürileandja lubas küll edastada selle info haldusfirma juhile, kuid ei

avaldanud soovi probleemi lahendada. Kostja andis 31.12.2022 e-kirjas üürileandjale teada, et

korteri sisetemperatuur on külmade ilmadega liiga madal (alla 18 kraadi). Seadusega on ette

nähtud siseõhutemperatuuri standardid kaugküttevõrgustikuga köetavatele eluruumidele, antud

juhul korter nendele standarditele ei vasta. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib

kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui

selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 317 kohaselt on

erakorraline ülesütlemine lubatud, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on

seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Kostja keeldus kohustuse täitmisest ja võla tasumisest,

sest loeb üürilepingut lõppenuks seisuga 31.12.2022 (detsembri üür ja kommunaalid on

makstud).

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses võib põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku

põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega (TsMS § 444 lg 2).

11. Kohus leiab, et hagile lisatud dokumentidega (dtl 28-53) on hagis kirjeldatud asjaolud

usaldusväärselt tõendatud. Hageja ja üürileandja sõlmisid 20.10.2022 tähtajatu eluruumi

üürilepingu (dtl 28-39). Mh on lepingus kokku lepitud, et eluruumi seisukord vaadatakse üle ja

fikseeritakse üleandmis-vastuvõtmis aktis nii lepingu alguses kui lõpus ning osapooltel ei ole

Ruumide seisukorra kohta pretensioone, mis pole aktis kajastatud (p 6.4.3). Pooltel on vaidlus

küsimuses, kas kostjal oli õigus tähtajatu üürileping erakorraliselt üles öelda.

12. Võlaõigusseadus (VÕS) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool

nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa

ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid

kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline

ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 317 sätestab, et

kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et

selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Veel tuleb osundada, et lisaks VÕS

§-s 317 sätestatud õiguslikule alusele pidi lepingu rikkumisel olema täidetud veel ka VÕS § 196

lg-st 2 tulenev eeldus. VÕS § 196 lg 2 järgi, kui mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks

seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles

pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist.

Seega on VÕS § 196 lg 2 mõtte kohaselt üldjuhul kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise

eelduseks kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine.

Tähtaja määramine ei ole VÕS § 196 lg-st 2 tulenevalt vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4

sätestatud juhtudel, st siis, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt

teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või

raske hooletuse tõttu; kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse

eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi (vt RKTKo 3-2-1-2-06, p 14).

13. Kohtu hinnangul on tõendatud, et kostja avaldas 7.12.2022 soovi lepingu lõpetamiseks

põhjusel, et soovib kolida uude korterisse, mille ta ära broneeris (see on suurem ja paremas

seisukorras), avaldades lootust, et üürileandja leiab uue üürniku, et saaks lepingu mõistliku ajaga

ära lõpetada. Kostja lisas teates, et „vaja oleks kuulutus uuesti üles panna ja võib käia korterit

soovijatele näitamas (proovin hoida korras). Neljapäeval võin teha ka uued fotod korterist,

mida kuulutusele lisada.“ (dtl 40) Seega oli üürilepingu ülesütlemise põhjus selgelt suurema ja

parema korteri leidmine. Kostja ei maininud teates kordagi, et erakorralise ülesütlemise põhjust

oleks üüritava korteri terviseoht ja vastavat ei ole teate ühestki lausest võimalik välja lugeda.

Vastasel korral olnuks mõistlik viidata avalduses, et korteril on suured puudused ning ohud

inimeste tervisele. Pigem oli kostja selle poolt, et üürileandja leiaks uued üürnikud. Samuti ei ole

võimalik teatest järeldada, et üürniku poolt oleks üürileandjale antud teatega tähtaeg, et mingi

üürikorterist tulenev oluline terviseoht kostjale saaks enne ülesütlemist kõrvaldatud. Kohus leiab,

et kostja 7.12.2022 erakorraline üürilepingu ülesütlemisavaldus ei ole seega kehtiv ning

üürileandja on tähtaegade tähenduses õigesti käsitanud seda kui korralist avaldust tähtajatu

üürilepingu ülesütlemiseks.

14. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 sätestab, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu VÕS

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. VÕS § 312 lg 1 kohaselt on tähtajatu

eluruumi üürilepingu ülesütlemise tähtaeg 3 kuud. VÕS § 311 lg 2 sätestab, et kui lepingupool ei

järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud

tähtaja möödumisest. Seega on üürileandja õigesti lugenud lepingu lõppenuks 07.03.2023 ning

hagejal kui loovutatud nõude omandajal (VÕS § 164 lg 2) on õigus nõuda kostjalt kehtivast

üürilepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulusid kuni nimetatud kuupäevani. Sealjuures on

tuvastatav, et hageja nõuab kulusid üksnes kuni 04.02.2023.

15. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kõik kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS

§-st 100 tulenevalt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel võib

võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise

kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 103 lg 1 kohaselt eeldatakse, et

rikkumine ei ole vabandatav.

16. Kohus rahuldab hagi ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 391,83 eurot.

17. TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus hageja menetluskulud, s.o riigilõivu 100, eurot kostja

kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kadi Aavik

kohtunik