2-23-8681/46 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Tiia Bergson

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. märts 2024 Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-8681

Tsiviilasi

Tallinna linna hagi NUNNE 18 OÜ vastu äriruumide

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise ja võlgnevuse

väljamõistmise nõudes

Tsiviilasja hind

40 204,48 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Tallinna linn (registrikood 15199, asukoht

Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn, e-post xxx)

Hageja lepinguline esindaja Angela Reinlaid (e-post xxx)

Kostja: NUNNE 18 OÜ (registrikood 16009138; asukoht

Nunne 18, 10133 Tallinn, e-post xxx),

seaduslik esindaja E.C (e-post: XXX)

RESOLUTSIOON:

1. Rahuldada Tallinna linna hagi.

2. Kohustada NUNNE 18 OÜ-t vabastama ja üle andma Tallinnas Xxx keldrikorrusel

asuvate äriruumide nr X,Y (inv pl) valdus Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise

päevale järgneval päeval. Juhul kui NUNNE 18 OÜ vabatahtliku täitmise tähtaja

jooksul nimetatud äriruume ei vabasta, tõsta NUNNE 18 OÜ Tallinnas Xxx

keldrikorrusel asuvatest äriruumidest nr X,Y (inv pl) välja koos kõigi äriruumides

asuvate isikute ja varaga.

3. Välja mõista NUNNE 18 OÜ-lt Tallinna linna kasuks üürivõlgnevus 10 887,00 eurot,

kahjuhüvitis 2 191,80 eurot, kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot ja võlgnevuse pealt

arvestatud viivis 629,88 eurot ning leppetrahv summas 3 767,13 eurot.

4. Jätta kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse Harju Maakohtu 16.06.2023

kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus arestis NUNNE 18

OÜ-e kuuluvad arvelduskontod kõigis Eestis tegevusloa alusel tegutsevates

krediidiasutustes ja kõigis Eestis registreeritud välisriigi krediidiasutuste filiaalides

hageja, Tallinna linna kasuks kokku 27 303,08 euro ulatuses.

5. Jätta menetluskulud NUNNE 18 OÜ kanda.

6. Välja mõista NUNNE 18 OÜ Tallinna linna kasuks menetluskuluna 1 540 eurot.

7. NUNNE 18 OÜ-l tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1 540 eurot) tasuda

Tallinna linnale menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord ja selgitused

2

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse

lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist

istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED

1. Tallinna linn esitas 14.06.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse NUNNE 18 OÜ vastu

nõudega äriruumide ebaseaduslikult valdusest väljanõudmiseks ja võlgnevuse saamiseks.

Hageja palub mõista Tallinna linna kasuks välja üürivõlgnevus 10 887,00 eurot, kahjuhüvitis

2 191,80 eurot, kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot ja võlgnevuse pealt arvestatud viivis

629,88 eurot ning leppetrahv summas 3 767,13 eurot ning menetluskulud, kõik kokku 27

303,08 eurot. Lisaks hagile esitas hageja hagi tagamise taotluse.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 27.07.2020 äriruumi üürilepingu nr xxx.

Üürilepingu alusel anti NUNNE 18 OÜ (registrikood 16009138) õigus kasutada Xxx

keldrikorruse äriruume nr X,Y üldpinnaga 277,5 m2. Xxx kinnisasi kuulub Tallinna linnale ja

vara valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus. Äriruumi üürilepingu tingimustena kehtivad

Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu

tingimused“ Tingimuste punkt 9.1 sätestab, et üürnik kohustub maksma üürileandjale üüri

üürilepingu punktis 10 märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Tingimuste punkti 9.3

kohaselt on üürnik kohustatud kandma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud.

3. Tallinna linn Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu ja NUNNE 18 OÜ sõlmisid Tallinna

Kesklinna vanema 07.07.2022 korralduse nr XXX alusel 12.07.2022 Tallinna linnale kuuluva

rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx, mille kohaselt

oli osaühingul õigus ajavahemikul 06.07.2022 – 02.10.2022 müügikoha hooajaliseks

laienduseks kasutada Tallinnas, XXX hoone ees kõnniteel asuvat kivisillutist üldpinnaga 24,5

m2. Lepingu punkti 11 kohaselt kohustus üürnik tasuma selle eest üüri 529,20 eurot kuus.

Nimetatud lepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 07.06.2006 määrusega nr

51 kinnitatud "Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse

andmise lepingu tingimused".

4. Kostjal tekkisid üüri ja kõrvalkulude tasumisel makseraskused. Hageja saatis 16.09.2022

kostjale märgukirja, milles juhtis tähelepanu tekkinud võlgnevusele ja palus selle

likvideerida. Kostja on korduvalt lubanud võlgnevused tasuda, kuid ei ole seda teinud.

Hageja saatis 20.02.2023 kostjale VÕS § 316 lg 1 alusel äriruumi üürilepingu erakorralise

ülesütlemise avalduse, kuna kostja võlgnevus ületas juba 5 kuu üürisummat. Äriruumi

üürilepingu lõppemise kuupäevaks loeti 31.03.2023 ja äriruumi üleandmiseks paluti kostjal

olla Xxx aadressil 02.04.2023. Kostja valdust üle ei andnud. Ka ei ole kostja tasunud

võlgnevust.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

5. Kostja vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja peab vajalikuks pöörata tähelepanu asjaolule, et hageja palub kohustada kostjat

vabastama ja üle andma Tallinnas Xxx keldrikorrusel asuvate äriruumide nr X,Y valdus

3

Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Samas on R K , kes on

Kesklinna Valitsuses linnaosavanema asetäitja, ning kes allkirjastas üürilepingu lõpetamise

teate, saatnud kaks korda ametliku teate Nunne 18 OÜ ametlikule meilile, nõudega vabastada

eelpoolnimetatud ruumid valdusest ning valdus üle andma Tallinna Kesklinna Valitsusele-

25.05.2025. Sellega on Nunne 18 OÜ ka nõustunud ja kavatseb seda nõuet täita. Arusaamatu

tundub hageja nüüdne seisukoht, et valdus tuleb koheselt üle anda.

6. Järgmiseks toob kostja esile, et on võõrandanud oma põhivarad kolmandatele isikutele, kes

soovivad sõlmida lepingut Tallinna Kesklinna Valitsusega nimetatud ruumide üürimiseks.

Lepingu ühe osana on välja pakutud ka Nunne 18 OÜ võlgnevuse tasumine uute rentijate

poolt. Kahjuks on hageja palvetele vastanud eitavalt. Tundub, et hageja ei soovi saada

võlgnevust kätte kuivõrd hageja on ennast väljendanud seiskohaga, et ta soovib nendes

ruumides teostada ulatuslik remont ja võtta need ruumid enda kasutusse. Kostja peab kohtule

mainima, et see ei saaks toimuda niikuinii ennem 2025a., seda eelarvete süsteemi tõttu.

Seetõttu on paljasõnaline ja alusetu väita kohtule, et hageja soovib oma võlgnevust tagasi

saada, sest kostja on nõus seda maksegraafikuga tegema. Tegelikult on hagejal teised

eesmärgid nende äriruumidega, kuid kohene vabastamine toob tohutud kahjud seal oma vara

hoidvatele kolmandatele isikutele. Eelnevast tulenevalt taotleb NUNNE 18 OÜ, et kohus

jätaks Tallinna linna hagiavalduse Nunne 18 OÜ vastu täies ulatuses rahuldamata.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

7. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et

hagiavaldus tuleb täielikult rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1

järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama

paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja

vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma

nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2

järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt

ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

8. Pooltel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle:



Tallinnas Xxx asuv kinnisasi kuulub Tallinna linnale (dtl 10-11).



Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) ja kostja sõlmisid 27.07.2020 äriruumi

üürilepingu nr xxx, mille alusel sai kostja kasutamiseks Xxx asuva administratiivhoone

keldrikorruse äriruumid nr X ja Y (üldpinnaga 277,5 m², dtl 12-13). Üürilepingu osaks on

Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu

tingimused“.



Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) ja NUNNE 18 OÜ sõlmisid Tallinna

Kesklinna vanema 07.07.2022 korralduse nr XXX alusel 12.07.2022 Tallinna linnale

kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx (dtl

33-37), mille kohaselt oli osaühingul õigus ajavahemikul 06.07.2022 – 02.10.2022

müügikoha hooajaliseks laienduseks kasutada Tallinnas, XXX hoone ees kõnniteel asuvat

kivisillutist üldpinnaga 24,5 m2. Nimetatud lepingu tingimustena kehtivad Tallinna

Linnavalitsuse 7. juuni 2006 määrusega nr 51 kinnitatud "Tallinna linnale kuuluva rajatise

või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu tingimused".



Hageja edastas 19.09.2022 kostjale hoiatuse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja andis

tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks (dtl 45-46).



03.12.2022 avaldusega teatas hageja, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles kostja

võlgnevuse tõttu alates 31.12.2022 ning, et äriruumi üleandmiseks tuleb kohal 02.01.2023

(dtl 57-59).



29.12.2022 pöördus kostja hageja poole taotlusega üürilepingu erakorralise ülesütlemise

tühistamiseks ja üürilepingu taastamiseks. Taotluses pakkus üürnik üürileandjale välja

võlgnevuse likvideerimise maksegraafiku tähtajaga 01.07.2023 ning võttis endale kohustuse,

4

et jooksvad arved alates 15.12.202 peavad olema tasutud jooksvalt maksetähtajaks (dtl 61-

62).



Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu tühistas 30.12.2022 äriruumi üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avalduse (dtl 65-66). 30.12.2022 kirjas palus hageja likvideerida

tasumata üürivõlgnevus kostja poolt kirjas märgitud tähtpäevadel ja jooksvad arved tasuda

arvetel määratud tähtajaks. Hageja hoiatas, et tähtpäevadest mittekinnipidamisel ja

üüriarvete mittetasumisel on ta sunnitud äriruumi üürilepingu üles ütlema juba alatiselt.



Kostja esitas 07.02.2023 hagejale avalduse pikendada graafikujärgsete maksete summas 5

982,94 eurot tasumise tähtaega kuni 14.02.2023 (dtl 68-69).



Hageja ütles 20.02.2023 avaldusega kostjale äriruumi üürilepingu nr xxx üles alates

31.03.2023. Hageja palus kostjat vabastada ruumid 31.03.2023 ning palus kostjat äriruumide

üleandmiseks olla kohal kostja poolt kasutatavates äriruumides aadressil XXX, 01.04.2023

kell 14:00 (dtl 71-74).



03.04.2023 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ruumise vabastamiseks

21.04.2023 kell 14:00 (dtl 75).



Kostja ei ole ruumide valdust hagejale tagastanud.

9. VÕS § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

VÕS § 292 lg 1 kohaselt, lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku

teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme

parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Äriruum on majandustegevuses kasutatav

ruum (VÕS § 272 lg 1 teine lause). VÕS §-de 313 ja 316 kohaselt võib tähtajatu üürilepingu

erakorraliselt üles öelda tasumisega viivitamise tõttu.

10. Käesoleval juhul lõppes üürileping poolte vahel hageja erakorralise ülesütlemise tõttu alates

31.03.2023. Asja materjalide kohaselt ei ole kostja üürilepingu erakorralist ülesütlemist

vaidlustanud. Kostja ei ole esile toonud, et hageja ei oleks üürilepingu erakorralise

ülesütlemise avaldust talle kätte toimetanud. Vastupidi - kostja on hageja üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avaldusele vastanud ning möönnud, et tal oli hageja ees pikaajaline

võlgnevus (dtl 77).

11. VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu

lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuivõrd

vaidlust ei ole selles, et äriruumi üüripinna suhtes on üürileping lõppenud, ei ole kostjal

pärast 31.03.2023 õiguslikku alust Tallinnas, Xxx asuva hoone keldrikorruse äriruume nr X

ja Y vallata. Seega on hageja nõue ruumide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks

põhjendatud VÕS § 334 lg 1 järgi. VÕS § 334 lg 1 järgi saab üürileandja (s.o hageja) nõuda

üürieseme tagastamist endale. Kohus selgitab, et kehtiv õigus ei võimalda üürnikul pärast

üürilepingu lõppu üüritud vara üürileandjale mitte tagastada. Ainus erinorm on VÕS § 334 lg

3, mille järgi võib üürnik asja kinni pidada, kui ta on teinud vallasasjale kulutusi, mille

hüvitamist ta võib nõuda, kuni nende kulutuste hüvitamiseni. Kostja ei ole esile toonud, et ta

on teinud üüripinnale mingeid kulutusi ja nõuab nende kulutuste hüvitamist, seega ei kuulu

VÕS § 334 lg 3 käesoleval juhul kohaldamisele. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt

üürieseme tagastamist, s.o üüritud ruumide valduse üleandmist VÕS § 334 lg 1 alusel.

12. Kostja vaidleb hagile vastu põhjusel, et hageja on kinnitanud, et äriruumide valdus tuleb üle

anda 25.05.2025 ning kostja on sellega nõustunud. Hageja ei nõustu, et linnaosa vanem andis

kostjale ruumide vabastamiseks tähtaja aastal 2025 ja selgitab, et tegemist on eksitusega e-

kirjas kuupäeva sisestades.

5

13. Kohus ei jaga kostja seisukohta, nagu oleks hageja andnud äriruumide vabastamiseks tähtaja

25.05.2025. Kõigepealt kohus märgib, et kostja poolt märgitud kuupäeva 25.05.2025 ei nähtu

ühestki e-kirjast ega muust dokumendist. Asja materjalidest ei nähtu, et pooltel oleks

kokkulepe selle kohta, et hageja võimaldaks kostjal äriruume edasi kasutada. Vastupidi,

hageja on esitanud hagiavalduse kohtusse üüripinna valduse vabastamise nõudes ning ka

kohtusse pöördumisele eelnevas kirjavahetuses ja selgitustes väljendanud üheselt soovi

ruumide vabastamiseks. Kohus ei näe, et hageja oleks väljendanud mingitki tahet lepingulise

suhte jätkamiseks.

14. Kostja on oma väite kinnituseks esitanud Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja R Ki

04.05.2023 e-kirja kostjale, kus viimane avaldab, et linnaosa valitsus arutas tekkinud

olukorda ja asjaolusid, aga Kesklinna Valitsus ei muuda oma otsust, mida eelmises kirjas

kirjeldas. Linnaosa vanema asetäitja palus koguvõlgnevuse tasuda 05.05.2023, kui kohustus

on täitmata, palus vanem ruumid vabastada 15.05.2025 (dtl 228). Linnaosa vanema asetäitja

täpsustas 5 minutit hilisemas e-kirjas, et eksituse tõttu märkis oma eelmises kirjas ruumide

vabastuse tähtajaks 15.05.2025. Õige on 15.05.2025 (dtl 228).

15. Kohtu hinnangul on linnaosa vanema asetäitja 04.05.2023 e-kirjades teinud kuupäeva

sisestades näpuvea. Kohtule on esitatud ka R Ki 28.04.2023 e-kiri kostjale, milles hageja jäi

oma varasema seisukoha juurde ja palus ruumid esimesel võimalusel vabastada. Hageja

selgitas 28.04.2023 e-kirjas kostjale veelkord, et Tallinna Kesklinna Valitsus ütles NUNNE

18 OÜ-ga sõlmitud äriruumi üürilepingu erakorraliselt üles ja see lõppes 31.03.2023. Pärast

eelpoolnimetatud tähtpäeva kasutab osaühing äriruume õigusliku aluseta. Hageja palus

võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 15.05.2023 vabastada äriruumid ja need üle anda

üürileandjale (dtl 266). 27.04.2023 e-kirjas on hageja tehinguline esindaja juhtinud kostja

tähelepanu, et pooltevaheline leping lõppes 31.03.2023 ning ruumid tuleb võimalikult kiiresti

üürileandjale üle anda (dtl 267).

16. Hinnates neid e-kirju kogumis, saab kohus teha vaid järelduse, et linnaosa vanema asetäitja

on 04.05.2023 e-kirjas märkinud vale aastaarvu, nimelt 2023 asemel 2025. Sellele viitab

linnaosa vanema asetäitja enda 04.05.2023 teine, viis minutit hilisem e-kiri, kus ta viitab et

märkis eksituse tõttu oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025. Õige on

15.05.2025. Kuigi ka selles kirjas on linnaosa vanema asetäitja märkinud nn õigeks

kuupäevaks 15.05.2025, on kahtlusteta selge, et tegelikkuses mõtles R K 15.05.2023

kuupäeva. Kui R K oleks tõesti silmas pidanud ruumide vabastamisel silmas aastat 2025,

puudunuks igasugune vajadus saata kostja esindajale uut kirja selgitusega, et märkis eksituse

tõttu oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025, kuivõrd see kuupäev oli

märgitud juba esialgses e-kirjas.

17. Lisaks järeldub ka e-kirjade sisust see, et üüripinna vabastamise kuupäevana pidas R K

silmas just 15.05.2023. Nimelt palus hageja 28.04.2023 e-kirjas kostjal võimalikult kiiresti,

kuid mitte hiljem kui 15.05.2023 vabastada äriruumid ja need üle anda üürileandjale (dtl

266). Järgmises so 04.05.2023 e-kirjas kostjale R K avaldas, et linnaosa valitsus arutas

tekkinud olukorda ja asjaolusid, aga Kesklinna Valitsus ei muuda oma otsust, mida eelmises

kirjas kirjeldas. Seega saab neid kirju koos uurides teha ühese järelduse, et R K pidas

04.05.2023 kirjas silmas ruumide vabastamise kuupäevana just 15.05.2023, mitte 15.05.2025,

kuivõrd linnaosa valitsus ei muutnud oma eelmises e-kirjas toodud seisukohta.

18. Üürilepingu lõppedes lõpevad mõlema poole lepingulised kohustused, eelkõige üürileandja

kohustus võimaldada üürieseme kasutamist ja üürniku kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid.

Pärast üürilepingu lõppemist puuduvad pooltel üürilepingust tulenevad vastastikused

kohustused. Seega ei ole üürileandjal kohustust pärast üürilepingu lõppemist võimaldada

üüritud pinda kasutada. Vaidlust ei ole selles, et pärast üürilepingu lõppemist 31.03.2023 uut

üürilepingut ei sõlmitud ning hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust ei

6

tühistanud, seega puudus linnaosa vanema asetäitjal igasugune õiguslik alus lubada üürnikul

mitte vabastada üüripinda veel kahe aasta vältel so kuni 15.05.2025.

19. Hageja on õigesti juhtinud tähelepanu, et isegi kui eeldada, et linnaosa vanema asetäitja andis

nõusoleku ruumide vabastamiseks 15.05.2025, on vastav nõusolek õigustühine, sest linnaosa

vanemaasetäitjal puudub õiguspädevus vastavate nõusolekute andmiseks. Hageja on õigesti

osundanud, et hageja ja kostja vahelise üürilepingu nr xxx tingimustena kehtivad ka Tallinna

Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“,

mille tingimuste punkti 22.1 kohaselt kohustub üürnik hiljemalt Lepingu lõppemise päeval

Äriruumi oma varast vabastama ning andma Äriruumi täielikult üle Üürileandja valdusse.

Üürnik peab Äriruumi tagastama seisundis, mis vastab Äriruumi lepingujärgsele

kasutamisele. Tingimuste p 26 kohaselt toimub lepingu muutmine Poolte kirjaliku

kokkuleppega, mille aluseks Üürileandja poolselt on Lepingu sõlmimise aluseks oleva

haldusakti andnud organi eelnev otsus. Lepingu muudatused vormistatakse Üürilepingu

lisana, mis kuulub Lepingu dokumentide hulka. Tingimuste punkti 27 kohaselt üürilepingus

ja lepingutingimustes on kokku lepitud Lepingu kõik tingimused. Varasemaid Poolte vahel

sama lepinguobjekti suhtes sõlmitud suulisi ja kirjalikke kokkuleppeid ning tehtud suulisi ja

kirjalikke avaldusi ei loeta Lepingu osaks. Kostja ei ole esile toonud, et oleks mõni

haldusorgani otsus või lepingu muutmise kokkulepe, mis võimaldaks kostjal pärast

üürilepingu erakorralist ülesütlemist veel edasi kasutada ja üüripinda mitte vabastada.

20. Seega ei ole leidnud kinnitust kostja väide, et äripinna vabastamise tähtaeg on alles

25.05.2025. Üürileping on lõppenud ja asjas ei ole tõendamist leidnud, et kostjal oleks õigus

üüripinda vallata. Hageja nõue kohustada NUNNE 18 OÜ vabastama ja üle andma Tallinnas

xxx keldrikorrusel asuvate äriruumide nr X,Y (inv pl) valdus Tallinna linnale tuleb

rahuldada.

21. TsMS § 468 lg 1 p 4 sätestab, et kohus tunnistab omal algatusel viivitamata täidetavaks

valduse rikkumise kõrvaldamiseks tehtud otsuse. Kohus ei tunnista otsust käesoleval juhul

viivitamata täidetavaks, sest see oleks vastuolus hageja taotlusega kohustada kostjat

vabastama ja üle andma lepingueseme valdus kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval. Kui

kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval kostja valdust ei vabasta ja üle ei anna, on kostjal

õigus täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 alusel nõuda otsuse täitmist täitemenetluse

seadustikus ettenähtud korras. Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõlgnevus 10 887 eurot,

kahjuhüvitis 2 191,80 eurot, kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot ja võlgnevuse pealt

arvestatud viivis 629,88 eurot ning leppetrahv summas 3767,13 eurot. Kostja rahalistele

nõuetele sisulisi vastuväiteid esitanud ei ole.

22. VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on

tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

23. Poolte vahel puudub vaidlus, et äriruumi üürilepingu nr xxx lisaks olevate tingimuste punkt

9.1 sätestab, et üürnik kohustub maksma üürileandjale üüri üürilepingu punktis 10 märgitud

summas iga kalendrikuu kohta. Tingimuste punkti 9.3 kohaselt on üürnik kohustatud kandma

kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle

osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx lisaks olevate tingimused.

24. Hageja on esitanud kostjale igakuiselt perioodil 18.07.2022-14.03.2023 üüriarveid ja

kahjuhüvitise arveid. Igakuise üüri suurus oli kuni 31.12.2022 1 172,45 eurot ja alates

01.01.2023 1195,90 eurot (dtl 18). Kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx p

11 kohaselt kohustus üürnik tasuma selle eest üüri 529,20 eurot kuus (dtl 35). Kostja

üürivõlgnevus hageja ees hagiavalduse esitamise seisuga kokku on 10 887 eurot ja

7

kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot. Kostja ei ole üüri- ning kõrvalkulude võlale ja selle

arvestusele vastuväiteid esitanud ega isegi väitnud, et ta oleks mõne hagiavalduses märgitud

arve tasunud. Kohus leiab, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt üürilepingu kehtivuse ajal

kokku lepitud üüri ning kõrvalkulude tasumist ja seega tuleb kostjalt välja mõista

üürivõlgnevus 10 887 eurot ja kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot.

25. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja

viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on

samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik

peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista

üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava

kahju hüvitamist. Vaidlust ei ole selles, et üürnik ei ole üüritud äriruume hagejale tagastanud,

seega on hagejal õigus kostjalt nõuda üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevalt

kahjuhüvitist, mis vastab poolte vahel varasemalt üürilepingust tuleneva üüri suurusele

(1195,90 eurot). Hageja on esitanud pärast lepingu lõppemist arveid kahju hüvitamiseks, mis

koosnevad kahjuhüvitisest lepingus kokkulepitud üürimäärast. Eeltoodust tulenevalt kostjalt

hageja kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud

kahjuhüvitis summas 2 391,80 eurot.

26. VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral nõuda viivist. Tingimuste punkt 10.3 sätestab, et lepingust tulenevate

rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral kohustub üürnik tasuma viivist 0,05%

tähtaegselt tasumata summalt päevas. Hageja palub kostjalt välja mõista võlgnevusest tulenev

viivis summas 629,88 eurot. Kohus leiab, et hageja viivisenõue on põhjendatud ja tuleb

rahuldada. Kostja ei ole viivisenõudele ega viivisearvutusele vastuväiteid esitanud. Kohus

kontrollis hageja viivisearvestust ega tuvastanud viivisearvestuses eksimusi. Seega tuleb

kostjalt hagejale välja mõista viivis 619,83 eurot

27. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahvi summas 3 767,13 eurot. VÕS § 158 lg 1 järgi

on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta

kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Äriruumi üürilepingu tingimuste

punkt 17.7 kohaselt võib üürileandja nõuda üürnikult leppetrahvi. Tingimuste punkti 17.7.1

kohaselt lepingu lõppemisele järgneva kuni 30 päeva eest 10% kuu üürisumma ulatuses iga

üleandmisega viivitatud päeva eest, tingimuste punkti 17.7.2 kohaselt punktis 17.7.1

nimetatud ajale järgneva kuni 60 päeva eest 25 % kuu üürisumma ulatuses iga üleandmisega

viivitatud päeva eest ning tingimuste punkti 17.7.3 kohaselt punktis 17.7.2 nimetatud ajale

järgneva perioodi eest 50 % kuu üürisumma ulatuses iga üleandmisega viivitatud päeva eest.

28. Hageja on esile toonud, et perioodil 03.04.2023 – 02.05.2023 (30 kalendripäeva) eest on

leppetrahvi nõue 10 % kuu üürisumma ulatuses. Üürnik tasus igakuiselt üüri 1195,90 eurot,

seega iga päeva kohta 119,59 eurot, kolmekümne kalendripäeva kohta teeb see 3587,70 eurot

(30*119,59); perioodil 3. mai 2023 – 1. juuni 2023 (30 kalendripäeva) eest on leppetrahvi

nõue 25 % kuu üürisumma ulatuses. Üürnik tasus igakuiselt üüri 1195,90 eurot, seega iga

päeva kohta 298,98 eurot, kolmekümne kalendripäeva kohta teeb see 8969,40 eurot

(30*298,98). Sellest tulenevalt on hagejal lepingujärgselt õigus nõuda kostjalt äriruumi

vabastamisega viivitamise eest hagiavalduse esitamise seisuga leppetrahvi 12 557,10.

Lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest vähendas hageja leppetrahvi nõuet 70 % võrra

s.o 3767,13 euroni.

29. Kohus tuvastas eelpool, et üürileping lõppes 31.03.2023, üürnik pidi üüripinna vabastama ja

valduse hagejale üle andma 02.04.2023, kuid ei ole siiani üüripinna valdust üle andnud.

Kostja leppetrahvi vähendamist kohtult taotlenud ei ole. Seega tuleb kostjalt välja mõista

leppetrahv summas 3 767,13 eurot.

8

30. Hageja on palunud kohtul hagiavalduses määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja

kohustada kostjat vabastama ja üle andma Tallinnas Xxx keldrikorrusel asuvate äriruumide nr

X,Y (inv pl) valdus Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Samuti

palub hageja tunnistada käesolevas asjas tehtav kohtuotsus enne selle jõustumist viivitamata

täidetavaks.

31. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise

viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või

et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses

teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või

osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. TsMS §

468 lg 1 p 4 kohaselt tunnistab kohus omal algatusel tagatiseta viivitamata täidetavaks

valduse rikkumise kõrvaldamiseks või edasise rikkumise ärahoidmiseks või valduse

taastamiseks asjaõigusseaduse §-de 44 ja 45 järgi tehtud otsuse.

32. Vastavalt hageja taotletule määrab kohus otsuse täitmise korrana (TsMS § 445 lg 1) kindlaks,

et kostja peab vaidlusaluste äriruumide valduse andma hagejale üle kohtuotsuse jõustumise

päevale järgneval päeval. Kui kostja ruumide valdust selleks ajaks üle ei anna, tuleb kostja

vaidlusalustest äriruumidest koos kõigi äriruumides asuvate isikute ja varaga välja tõsta.

Kohus ei tunnista otsust käesoleval juhul viivitamata täidetavaks, sest see oleks vastuolus

hageja taotlusega kohustada kostjat vabastama ja üle andma lepingueseme valdus

kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval. Kui kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval

kostja valdust ei vabasta ja üle ei anna, on kostjal õigus täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1

alusel nõuda otsuse täitmist täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.

33. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

34. Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS

§ 162 lg 1 alusel ja põhjusel, et kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda.

35. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus

ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.

36. Hageja põhjendatud menetluskuluks on TsMS § 138 lg 2 kohaselt hagiavalduselt tasutud

riigilõiv 1400 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista. Samuti tuleb kostjalt välja mõista

riigilõiv 14.06.2023 ja 07.11.2023 hagi tagamise taotlustelt kokku summas 140 eurot.

37. Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 2 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kohus rahuldab taotluse.

38. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt, menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson

kohtunik