2-24-1640/5 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht

21. märts 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-24-1640 Tsiviilasi Andrei Koroljovi kandeavaldus Vaidlustatud kohtulahendid Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 17. jaanuari 2024 määrus nr 57702024 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Andrei Koroljovi 25. jaanuari 2024 määruskaebus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja: Andrei Koroljov (avaldaja), ik XXXXXXXXXXXX; esindaja vandeadvokaat Gert Kasekivi

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 17. jaanuari 2024 määrus nr 57702024 muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU MÄÄRUS

1. Tallinna notar Gunnar Savisaare asendaja Mait Maiste esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 24. novembril 2023 kinnistamisavalduse kinnisasja nr XXXXXXX, asukohaga XXXXXXXXXXX kohta. Kinnistamisavaldusega sooviti jagada kinnisasi ning luua korteriomandid.

Kinnistamisavaldusele lisati hoonejoonestusplaan, mille Tallinna Linnaplaneerimisameti (TLPA) Ehitusosakonna kasutuslubade peaspetsialist Heli Märtson oli allkirjastanud koos märkustega: "vastab ehitisregistri andmetele“; "Tallinna Linnaplaneerimise Amet (amet) juhib tähelepanu, et lubatud on moodustada 1 korteriomand ning majutusüksuste korteriomanditeks jagamine ei ole lubatud. Vastav märge (piirang) on lisatud ka ehitusloale nr 2012271/06366. Korteriomandija korteriühistu seaduse § 4 lg 1 tulenevalt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. XXXXXXXXXXX on kasutusotstarbelt hostel (kood 12123). Hosteli majutusruum iseseisvalt ei ole hostelina ehk kasutusotstarbekohaselt kasutatav. Hoone parkimiskohtade arv on lahendatud vastavalt hosteli kasutusotstarbele, iseseisvate korteriomandite tarbeks parkimine puudub." Projekteerija/arhitekti Irina Naimark oli allkirjastanud plaani koos kinnistusega: „Eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab korteriomandija korteriühistuseadus §-s 4 sätestatud nõuetele.“

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 17. jaanuari 2023. a kandemäärusega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata. Määruse põhjenduste kohaselt on kinnistamisavaldusega esitatud kaks pealdist omavahel vastuolus. Seejuures on kohaliku omavalitsuse esindaja märkus vastuolus korteriomandite moodustamise põhimõtetega, mille kohaselt ei saa olla ühe korteriga korteriühistuid. Kohtunikuabi andis avaldajale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks kuni 5. jaanuar 2024, kuna avaldaja puudusi ei kõrvaldanud jäeti avaldus rahuldamata. AVALDAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

3. Avaldaja esitas 25. jaanuaril 2024 kinnistusosakonna 17. jaanuari 2024 määruse peale määruskaebuse. Avaldaja palus kinnistusosakonna 17. jaanuari 2024 määruse tühistada ja teha uus määrus, millega kandeavaldus saadetakse kinnistusosakonnale uueks menetlemiseks ja kinnistamisavalduse rahuldatakse. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistamisavaldusele lisatud kehtiva õiguse kohaselt nõutavad lisad – ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist ja projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. Seega kinnistamisavaldusele lisatud dokumendid vastavad seaduses sätestatud nõuetele. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt digikonteinerisse lisatud õigusvastane, omavoliline ja põhjendamatu seisukoht korteriomandite moodustamise osas, ei saa olla kinnistamisavalduse rahuldamata jätmise aluseks. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil puudub pädevus hinnata korteriomandite moodustamise lubatavust. KrtS § 4 lg-st 1 tulenevalt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Kõik nimetatud tingimused on XXXXXXXXXXX korteriomandite moodustamisel täidetud. Üheski õigusaktis ei ole sätestatud, et hosteli sihtotstarbega hoonet ei võiks jagada korteriomanditeks. Samuti ei sätesta ükski õigusakt, et kinnistu jagamine korteriomanditeks vajaks ehitusvõi kasutusluba. Kinnistusraamatu kande tegemiseks puudutatud isikud on toodud kinnistusraamatuseaduse §-s 34, mille lõikes 1 on välja toodud, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks

(puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohalik omavalitsus ei ole isikuks, kes saaks või peaks andma hinnanguid selles osas, kas ja kuidas kinnistu omanik saab kinnistu jagada. Juhul, kui hoone ruumid vastavad ehitisregistrisse kantud plaanil kajastatule, on TLPA pädevus üksnes vastavat asjaolu kinnitada ning muid piiranguid TLPA selles osas esitada ei saa. Samuti ei kahjusta korteriomandite moodustamine kuidagi TLPA ega kohaliku omavalitsuse õigusi. KrtS § 7 lg 1 p-st 2 tulenevalt on projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku ülesandeks hinnata, kas korteriomandite loomine omaniku soovitud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. Projekteerija/arhitekt Irina Naimark on kinnitanud, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab korteriomandija korteriühistuseadus §-s 4 sätestatud nõuetele. Seega vastab kinnistamisavaldusele lisatud hoonejaotusplaan seadusega kehtestatud nõuetele. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna

17. jaanuari 2024 määrus nr 57702024 tuleb jätta muutmata (TsMS § 659 ja TsMS § 657 lg 1 p 1).

5. Ringkonnakohtu hinnangul on kinnistusosakonna kohtunikuabi jätnud kinnistamisavalduses sisalduva kandetaotluse puuduste kõrvaldama jätmise tõttu õiguspäraselt rahuldamata. Kandetaotluse järgi soovis avaldaja talle kuuluva kinnistu XXXXXXXXXXX, sihtotstarve ärimaa, jagada korteriomanditeks, millede eriomandi sihtotstarve on mitteeluruum ning palus avada tekkivatele 98-le korteriomandile iseseisvad kinnistusregistri registriosad. Kohtunikuabi määras 13. detsembri 2023 avaldajale puuduste kõrvaldamiseks tähtaja ja märkis, et avaldajal tuleb esitada ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri, mille pealdis ei oleks mitmeti mõistetav ja vastuolus arhitekti seisukoha ning seadusega. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabiga, et kinnistamisavalduse lisad peavad vastama seadusele ning avaldajal puudus ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ja selgesisuline ärakiri koos pealdisega.

6. Korteriomandite moodustamine on lubatud, kui tekkiv korteriomand vastab KrtS § 4 nõuetele (KrtS § 7 lg 1 p 2). Kinnistamisavalduse lisadest ei olnud võimalik üheselt aru saada, kas tekkivad korteriomandid vastavad nõuetele. KrtS § 7 lg 1 p-i 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lõikes 1 sätestatule lisada ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan). Kinnistamisavaldusele lisatud hoonejaotusplaanil on notari pealdis viitega Tallinna Linnaplaneerimise ameti teabele, mille kohaselt „majutusüksuste korteriomanditeks jagamine ei ole lubatud. Vastav märge (piirang) on lisatud ka ehitusloale nr 2012271/06366. Hosteli majutusruum iseseisvalt ei ole hostelina ehk kasutusotstarbekohaselt kasutatav. Hoone parkimiskohtade arv on lahendatud vastavalt hosteli kasutusotstarbele, iseseisvate korteriomandite tarbeks parkimine puudub." Avaldaja väide, et kinnistamisavaldusele on lisatud KrtS § 7 lg 1 p-s 2 nõutav dokument, ehk projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab korteriomandi seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele, ei kõrvalda kohtunikuabi määruses esile toodud puudust (KrtS § 7 lg 1 p 1). Seega määras kohtunikuabi põhjendatult tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Avaldaja puuduseid ei kõrvaldanud, seetõttu oli kohtunikuabi õigustatud tegema negatiivse kandemääruse.

7. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Asja materjalidest ei nähtu hüvitatavaid menetluskulusid.

/allkirjastatud digitaalselt/