3-22-1407/10 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Kaire Pikamäe ja

Oliver Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.03.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-22-1407

Haldusasi

Tara Developments OÜ kaebus Harku Vallavolikogu

26.05.2022

otsuse

nr

tühistamiseks

ning

detailplaneeringu

algatamise

taotluse

uueks

läbivaatamiseks kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja

–

Tara

Developments

OÜ,

esindaja

vandeadvokaat Margus Kõiva

Vastustaja – Harku vald, esindaja AS

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 21.10.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tara Developments OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta

asja

materjalide

juurde

Tara

Developments

OÜ

15.02.2024

menetlusdokumendi lisa 1.

2. Jätta Tara Developments OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 21.10.2022 otsus haldusasjas nr 3-22-1407 muutmata.

3. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 08.04.2024, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

3-22-1407

2(8)

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tara Developments OÜ-le kuulub Harku vallas Naage külas Vana-Madise tee 11 asuv

kinnisasi (katastriüksus nr 19801:011:0479, maatulundusmaa 100%, pindala 14,51 ha). Harku

Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu kohaselt

asub kinnistu alal, millel on leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarve.

2. Tara Developments OÜ esitas vastustajale taotluse kinnistu ja selle lähiümbruse

detailplaneeringu (DP) algatamiseks eesmärgiga moodustada kinnistule kuus elamukrunti ja

üks hoonestatava üldkasutatava maa krunt külakeskuse loomiseks. DP algatamise taotluse

seletuskirja ja sellele lisatud joonise 1 kohaselt olid elamukrundid planeeritud u 3000 m2

suurused ning iga elamukrundi juurde oli planeeritud u 17 000 m2 suurune maatulundusmaa

krunt, lisaks neile ja eelnimetatud külakeskuse krundile oli planeeritud veel üks 16 000 m2

suurune maatulundusmaa krunt ning üks tootmis- ja üks transpordimaa krunt.

3. Harku Vallavolikogu 26.05.2022 otsusega nr 53 (otsus nr 53) jäeti DP algatamata.

Otsuses leiti, et vaidlusalusele kinnistule kuue elamukrundi moodustamine ei ole kooskõlas

üldplaneeringu ja Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsuses nr 51 „Harku valla

ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrav ning

tihehoonestusalasid täpsustav teemaplaneering“ (teemaplaneering) väljendatud looduslike

haljasmaade hoonestamise põhimõtetega ning planeeringutes väljenduva avaliku huviga.

Leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbe peamine kasutusviis on maatulunduslik

kasutus ning ehitusõiguse kavandamine seal peab olema põhjendatud ja ratsionaalne. Samuti

on selge avalik huvi selle vastu, et üldplaneeringuga on elamuarenduseks ette nähtud

piirkonnad kindlaks määratud. Valla elanikel on õiguspärane ootus sellele, et looduslikud

haljasmaad

säiliksid

looduslikuna

ning

neid

kasutataks

ettenähtud

viisil

ehk

maatulunduslikult, mitte üldplaneeringu vastaselt elamuarenduse eesmärgil. Üldplaneeringus

on määratud arendatavad piirkonnad (elamumaa juhtfunktsiooniga alad) selliselt, et säiliksid

ulatuslikud looduslikud alad ja olemasoleva rohevõrgustiku funktsioon. Põhjendatud võib olla

maaüksuse omanikul enda tarbeks ühe elamumaa krundi kavandamine ja ühe üldkasutatava

maa sihtotstarbega krundi moodustamine, mis kavandatakse külaelanike soovil kooskäimise

kohana, mitte aga viie täiendava elamumaa krundi kavandamine, pidades ka silmas, et

vaidlusaluse kinnistu omanikuks on ettevõte, kelle puhul ei tule kõne alla huvi kasutada

otstarbekalt pärandiks saadud maad. Kuivõrd leebe režiimiga loodusliku haljasmaa

juhtfunktsiooniga aladele ehitusõiguse taotlemine on läinud massiliseks, on vallavolikogu

2020. a lõpust võtnud suuna, et leebe režiimiga looduslikel haljasmaadel tuleb hakata

ehitustegevust piirama, kuna antud aladele ei ole üldplaneeringuga arendustegevust

eluasemekohtade rajamise eesmärgil ette nähtud. Lisaks eluliselt vajalikule tehnilisele

infrastruktuurile (teed ja trassid) tuleb kohaliku omavalitsuse poolt tagada piirkonnas ka

sotsiaalne infrastruktuur (piirkonda teenindav lasteaed, kool jne). Hetkel puudub kohalikul

omavalitsusel võimalus ja võimekus pakkuda piirkonnas elavatele peredele igapäevaseks

elutegevuseks vajalikke avalikult kasutatavaid hüvesid ja teenuseid. Sellises olukorras ei ole

3-22-1407

3(8)

põhjendatud kavandada veel lisaks elamuühikuid aladel, kuhu elamupiirkonda ette nähtud ei

ole. Piirkonnas on juba mitmeid realiseerimata detailplaneeringuid, millega on antud

piirkonda ette nähtud juba umbes 10 täiendavat elamuühikut.

4. Tara Developments OÜ esitas 30.06.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud

03.10.2022) otsuse nr 53 tühistamiseks ning DP algatamise taotluse uueks läbivaatamiseks

kohustamiseks hiljemalt 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Taotletav DP on kooskõlas üldplaneeringu seletuskirja p-des 2.1.2 ja 2.7 ning

teemaplaneeringu seletuskirja p-s 3.3. määratletud põhimõtetega. Kavandatud kuus

üksikelamut paiknevad kooskõlas „kobara“ asustusmustriga, elamumaa sihtotstarbega

kruntide suurus on vähemalt 3000 m2 ja iga elamumaa sihtotstarbega krundi juurde on

kavandatud vähemalt 17 000 m2 suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus.

Vallavolikogu eelistusi ei saa samastada üld- ja teemaplaneeringu tingimustega ning otsuses

nr 53 esitatud argument, et üld- ja teemaplaneeringu mõte on võimaldada maaüksuse

omanikul taotleda enda tarbeks elamu püstitamiseks ehitusõigust aladel, mille osas ei ole üld-

ja teemaplaneeringuga määratud elamumaa juhtfunktsiooni, ei tugine üld- ja teemaplaneeringu

tingimustele. Pelgalt asjaolu, et teemaplaneering seab tingimused algse maatulundusmaa

jagamiseks rohkemateks maaüksusteks, kinnitab üheselt selle väite alusetust.

Vastustaja on jätnud tähelepanuta, et taotletava DP kohaselt säiliks planeeringualal umbes

81% ulatuses jätkuvalt looduslikule haljasmaale vastav maatulunduslik kasutusviis ning

maatulundusliku maa kõrvale moodustatakse üldplaneeringu tingimustele vastavad elamumaa

maaüksused.

Põhjendamatu on vastustaja viide rohevõrgustiku funktsioonidele, kuna üldplaneeringus

määratletud rohealade ja -võrgustike toimimist kavandatu negatiivselt ei mõjuta ning pealegi

toetavad rohealade funktsioone sellised üldplaneeringus määratletud ehitusõiguse kriteeriumid

nagu elamute paigutamine „kobaratena“. Samuti on vastustaja looduslike alade säilitamiseks

valinud elamuehitusele tingimuste seadmise (krundi suurus, elamumaa juurde suure

maatulundusmaa moodustamise nõue jne), millistele tingimustele taotletav DP vastab.

Kaebaja taotlus ei sisalda üld- ja teemaplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut ega

erandi tegemist üld- ja teemaplaneeringu kehtivatest tingimustest, vaid taotletud on

üldplaneeringuga kooskõlas oleva DP algatamist.

Otsuses nr 53 on viidatud Harku Vallavolikogu 02.05.2022 otsusega nr 45 algatatud Harku

valla leebe režiimiga loodusliku haljasmaa kasutus- ja ehitustingimusi määrava

teemaplaneeringu menetlusele. Nimetatud teemaplaneering saab seada kitsendusi ja tingimusi

kaebaja kinnistu kasutamisele ainult selle kehtestamisel.

Teemaplaneeringu p 3.3 ei sisalda piirangut mitme elamu kavandamisele leebe režiimiga

looduslikule haljasmaale, vaid lähtub läbivalt võimalusest planeerida leebe režiimiga

looduslikule haljasmaale mitmeid elamuid, piiramata seda eksisteerivate maaüksuste arvuga.

Keelu näol on tegemist olulise omandiõiguse riivega, mis oleks pidanud teemaplaneeringu

seletuskirjast

selgesõnaliselt

tulenema.

Harku

vald

ei

rakenda

tegelikkuses

ka

teemaplaneeringu väidetavat juhtmõtet (lubada maaüksuse omanikule rajada endale

kodukohta). Näiteks on vastustaja algatanud Rannamõisa külas Harku tee 52 maaüksuse ja

lähiala DP, mille eesmärk on kavandada leebe režiimiga loodusliku haljasmaa

juhtfunktsiooniga tiheasustusalale büroohoone.

Vastustaja seisukoht, et vallal puudub võimalus ja võimekus pakkuda piirkonnas elavatele

peredele igapäevaseks elutegevuseks vajalikke avalikult kasutatavaid hüvesid, on

asjassepuutumatu. Vastustaja ei ole keeldunud DP algatamisest planeerimisseaduse (PlanS) §

3-22-1407

4(8)

128 lg 2 p 2 alusel ega esitanud kaebajale eelnevalt ka nõudmist sotsiaalse infrastruktuuri

rajamisel osalemiseks. Põhjendamatu on vastustaja viide varasemates planeeringutes ette

nähtud, ent realiseerimata elamuühikutele, kuna põhjendatud ei ole eelistada aegunud

planeeringulahendust uue planeeringulahenduse kaalumisele. Kui leebe režiimiga looduslike

haljasmaadele avaldatakse valla hinnangul ülemäärast ehitussurvet, on vallal selle

vähendamiseks õigus ja kohustus kaaluda kehtestamisele järgnevate lähiaastate möödumisel

realiseerimata planeeringute kehtetuks tunnistamist.

Harku valla praktika kinnitab, et kaebaja suhtes kohaldatud piirang oli meelevaldne ja selles

esitatud põhjendused otsitud. Näiteks Harku Vallavalitsuse 14.09.2021 korraldusega nr 603

kehtestati Naage külas Vana-Madise tee 7a, Saarepõllu, Liisa ja Metsapõllu maaüksuste ning

lähiala DP, mis nägi ette viie elamumaa sihtotstarbega maaüksuse kavandamist leebe

režiimiga looduslikul haljasmaal.

5. Harku vald palus 12.09.2022 ja 11.10.2022 vastustes jätta kaebus rahuldamata.

Esitatud DP algatamise taotlus ei ole kooskõlas kehtiva üld- ja teemaplaneeringuga. Asjaolu,

et planeeringud määratlevad hajaasustuses hoonestamisel kruntide minimaalsuurused, ei

tähenda, et kogu üldplaneeringu kohase loodusliku haljasmaa võiks jagada 2 ha suurusteks

tükkideks ning hoonestada. Eelnimetatud tingimusi tuleb järgida siis, kui kohalik omavalitsus

on otsustanud looduslikul haljasalal ehitusõiguse anda, ent kinnistute moodustamisele eelneb

kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus selle kohta, kas hoonestamine sellisel maa-alal on üldse

põhjendatud. Teemaplaneeringust tuleneb üheselt põhimõte, et leebe režiimiga loodusliku

haljasmaa juhtotstarbega maatükki võib jagada ja hoonestada ühe korra ning täiendav

jagamine on lubatud vaid transpordimaa või haljasala maaüksuse kavandamise eesmärgil.

Vastustaja on varasemalt üldjuhul hajaasustusalade hoonestamisel lähtunud seisukohast, et

maaüksuse omanikule võimaldatakse põhjendatud juhul kodu rajamine temale kuuluvale

maatulundusmaale, ent ka sel juhul peab selle ühe elamu kavandamine olema põhjendatud ja

ratsionaalne.

Kuna Vana-Madise tee 11 kinnistu on üldplaneeringu kohaselt looduslik haljasmaa, tähendaks

sellele maa-alale taotletud mahus elamumaa kavandamine üldplaneeringu juhtotstarbe

ulatuslikku muutmist, mis oleks käsitatav aga üldplaneeringu põhilahenduse muutmisena

(PlanS § 142 lg 1, § 6 p 14).

Kohalik omavalitsus ei ole kohustatud oma territooriumi planeerimisel lähtuma kinnisasja

omaniku soovist, vaid eelkõige kehtestatud üldplaneeringust ja piirkonna tasakaalustatud

arengust. Kaebaja ei ole välja toodud ühtegi põhjendust, mis avaliku huvi seisukohast

tingiksid vajaduse 14,51 ha suurusele Vana-Madise tee 11 maaüksusele kavandada kuus

elamumaa krunti. Kaebaja viidatud Vana-Madise tee 7a, Saarepõllu, Liisa ja Metsapõllu DP ei

ole hea näide valla halduspraktikast ning edaspidi soovib vald seda vältida. Ebaõige

halduspraktika jätkamist või laiendamist ei saa nõuda ka toetudes võrdse kohtlemise

põhimõttele ning haldusorgan ei riku võrdsuse põhimõtet, kui ta ei korda isiku kasuks viga,

mille ta on teinud mõne teise isiku puhul (vt Riigikohtu 06.05.2004 otsus nr 3-3-1-19-04;

06.12.2004 otsus nr 3-3-1-19-04).

6. Tallinna Halduskohus jättis 21.10.2022 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

Vaidlustatud otsus on nõuetekohaselt põhjendatud ja õiguspärane. Vastustaja ei ole talle DP

algatamise või algatamata jätmise üle otsustamisel seadusega antud avarat kaalutlusõigust

kuritarvitanud, ei ole ületanud kaalutlusõiguse piire, ei ole jätnud kaalumise seisukohast

olulisi asjaolusid välja selgitamata ega ole omistanud ühelegi olulisele huvile ilmselgelt

3-22-1407

5(8)

meelevaldset kaalu. Seisukoht, et DP oleks üldplaneeringuga ilmselgelt vastuolus, on õige.

Muud kaalutlused, mille vastustaja on esitanud, on samuti asjassepuutuvad ning toetavad

järeldust, et kaebaja huvi vaidlusaluse kinnistu arendamise vastu taotluses näidatud moel ei

kaalu üles avalikku huvi säilitada sel kinnistul maatulundusmaale omane kasutus. Seejuures ei

ole vastustaja vaidlustatud kinnistule ehitamist täielikult välistanud, vaid on vaidlustatud

otsuses selgelt mõista andnud, et mõeldav oleks DP algatamine selleks, et ehitada

vaidlusalusele kinnistule üks elamu.

DP algatamise üle otsustamisel on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum. Ka juhul

kui taotluses kajastatud DP põhilahendus ei oleks kõrgemalseisva planeeringuga ilmses

vastuolus, ei ole taotluse esitajal subjektiivset õigust nõuda enda taotluse rahuldamist, vaid

oma subjektiivsete õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist kohaliku

omavalitsuse poolt.

Vaidlusalune kinnistu asub alal, mille juhtfunktsiooniks on üldplaneeringu kohaselt leebe

režiimiga looduslik haljasmaa. Üldplaneeringu seletuskirja ptk 2.7 teise lõigu viies ja kuues

lause on sõnastatud järgmiselt: „Leebe režiimiga looduslikul haljasmaal on võimalik

eluasemekohtade rajamine hajaasustuse põhimõttel vastavalt ptk-s 2.1.2 seatud tingimustele.

Ehitusõiguse kavandamise lubamine looduslikele haljasmaadele peab olema põhjendatud ning

ratsionaalne“. Seega põhimõtteliselt on leebe režiimiga looduslikule haljasmaale ehitamist ette

nägev DP võimalik, kui see vastab teatud tingimustele ning kui see on põhjendatud ja

ratsionaalne. Juba eeltoodust tuleneb, et üksnes vastavus mingisugustele mõõdetavatele

parameetritele (nt krundi suurus jms) ei tähenda, et looduslikule haljasmaale tuleks

ehitusõigus DP-ga anda.

Üldplaneeringu ptk 2.1.2 käsitleb hajaasustuse põhimõttel arendatavat väikeelamumaad

looduslikul

haljasmaal.

Tingimused

vastavate

DP-de

koostamiseks

on

sätestatud

üldplaneeringu seletuskirja lk-l 21 olevas tabelis. Selle tabeli uuendatud sisu tuleneb

teemaplaneeringust, mille seletuskirja ptk-s 3.3 on märgitud, et selles punktis esitatud tabel

asendab täiendatud ja täpsustatud kujul üldplaneeringu lk-l 21 oleva tabeli. Teemaplaneeringu

ptk-s 3.3 sisalduva tabeli p-st 4 tulenevalt on loodusliku haljasmaa juhtotstarbega alal olev

maatulundusmaa lubatud elamu püstitamise eesmärgil jagada kaheks maaüksuseks, millest

ühele määratakse elamumaa otstarve. Rohkem kui kaheks on olemasoleva maatulundusmaa

sihtotstarbega maaüksuse jagamine lubatud üksnes juhul, kui see on vajalik tee, avaliku

haljasala, tehnovõrgu või rajatise tarbeks või kui sellise kaheks jagamise tulemusena tekkiv

maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk koosneb loomuldasa kahest selge loodusliku piiriga

eraldatud tükist. Eeltoodust tulenevalt välistab teemaplaneering üheselt vaidlusalusele

kinnistule kuue elamukrundi moodustamise. Teemaplaneeringu käsitletavat punkti ei saa

mõista selliselt, et juhul kui looduslikul haljasmaal asuvale maatükile planeeritakse teed või

trassid, võib sinna moodustada ükskõik kui palju elamumaa krunte, tingimusel, et iga

elamumaa krundiga käib kaasas maatulundusmaa krunt ja need krundid on vähemalt

minimaalse nõutava suurusega. Käsitletavast punktist tuleneb selgelt, et looduslikul

haljasmaal asuvale maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusele saab olenemata selle

maaüksuse suurusest DP-ga kavandada ühe elamu. Teemaplaneeringu ptk-s 3.3 sisalduvas

tabelis loetletud tingimused on kumulatiivsed, mitte alternatiivsed – planeering peab vastama

kõigile seal sätestatud tingimusele, mitte üksnes mõnele neist. DP, mille lahendus ei vasta

eelviidatud tabeli neljandale punktile, on üldplaneeringuga vastuolus sõltumata sellest, kas iga

konkreetne selles DP-s kavandatav krunt eraldivõetuna vastab selle tabeli viiendas punktis

nimetatud suurusnõuetele. Samal põhjusel ei väära vastustaja seisukoha õigsust ka see, et

teemaplaneeringu seletuskirja peatükis 3.3 sisalduva tabeli kaheksandas punktis on ette nähtud

soovituslikuks asustusmustriks hajaasustusalal eluasemekohtade „kobarad”. Kõnealuse tabeli

kaheksas punkt ei ole erinorm neljanda punktiga võrreldes ega luba kobara saavutamise

3-22-1407

6(8)

eesmärgil planeerida ühele senisele maatulundusmaa kinnistule DP-ga rohkem kui ühte

elamumaa krunti. Teemaplaneeringu seletuskirja ptk-s 3.3 sisalduva tabeli neljas punkt on

üheselt mõistetav selliselt, et intensiivsemat arendustegevust loodusliku haljasmaa

sihtotstarbega maaüksustel üldplaneering ei võimalda.

Kaebaja argument, et arvutuslikult 81%-l praeguse kinnistu pindalast midagi ei muutuks, ei

lükka ümber vaidlustatud otsuses esitatud kaalutlust, et esineb arvestatav avalik huvi

looduslike haljasmaade looduslikena säilimise vastu. On ilmne, et praegu olemasolev 14,51 ha

suurune terviklik loodusliku haljasmaa tükk on tajutav inimtegevuseta looduskeskkonnana

märksa rohkem, kui sellest 19% võrra väiksem ala, mis jaguneb mitmeks tükiks

elamukruntide vahel. Kaebaja seisukoht, et taimede ja loomade elupaikade säilitamise vajadus

tagatakse üksnes üldplaneeringus rohevõrgustikku käsitlevast osast tulenevate piirangutega

või looduslikule haljasmaale kavandatavate kruntide suurusega, ei ole põhjendatud. Sama

eesmärki – ehk olemasoleva haljasmaade põhjendamatu tükeldamise vältimist ja võimalikult

vähese intensiivse inimtegevuse mõjudega alade säilitamist – kannab ka nõue, et leebe

režiimiga loodusliku haljasmaal on kinnistu jagamise tulemusena võimalik moodustada üks

elamukrunt, sõltumata selle kinnistu kui terviku suurusest enne jagamist.

Kaebaja taotlus ei sisaldanud üldplaneeringu muutmise ettepanekut, kuid see ei anna alust

kaebuse rahuldamiseks. Vastustaja on üksnes leidnud, et selline lahendus, mida kaebaja

taotlusega realiseerida soovis, oleks üldplaneeringuga vastuolus ning eeldaks üldplaneeringu

muutmist. Seega ei ole vastustaja üldplaneeringu muutmise võimalikkuse aspekti käsitledes

sisulist kaalutlusviga teinud.

Kuigi vaidlustatud otsuses „esivanematelt pärandina saadud maale“ viitamine ei ole kohane,

on vastustaja sellele viidates esitanud kaalutluse, et maaomaniku huvi saada võimalus oma

maatulundusmaale rajada üks elamu (selle sama maa praeguse või tulevase omaniku elukoht),

on kaalukam huvi ja vastab valla arengu eesmärkidele paremini kui omaniku huvi arendada

kinnisasja tulu saamise eesmärgil. See kaalutlus ei ole meelevaldne. Vastustaja ei ole DP

algatamisest keeldunud sel põhjusel, et kaebaja on juriidilise isik või kaebaja on vaidlusaluse

maatüki omandanud mingil muul viisil kui pärimine.

Viidetega koalitsioonilepingule ning alles menetluses olevale uuele teemaplaneeringule on

vastustaja soovinud rõhutada seda, et pärast üldplaneeringu või teemaplaneeringu kehtestamist

ei ole valla arengusuundades ja -põhimõtetes toimunud ega toimumas selliseid muutusi, mis

võiksid sundida valda kehtivas üldplaneeringus ette nähtud piiranguid kuidagi leebemalt

tõlgendama või neid tähelepanuta jätma. Koalitsioonilepingule ja alles menetluses olevale

planeeringudokumendile viitamine oleks lubamatu selleks, et põhjendada tehtavat otsust

argumentidega, mida kehtiv õigus, eelkõige kehtivad arengu- ja planeerimisdokumendid ei

toeta. Antud juhul see nii ei olnud.

Vastustaja

varasemast

halduspraktikast

ei

saa

tuleneda

kaebajale

õigust

nõuda

üldplaneeringuga vastuolus oleva DP algatamist. Vastustaja möönab, et varasem praktika on

olnud väär ja vald soovib seda muuta. Kuna selline praktika muudatus tähendab praktika

kooskõlla viimist õigusaktidega, ei pidanud vastustaja vaidlustatud otsuse tegemisel

põhjendama, miks ta ei soostu andma kaebajale mõnda sellist üldplaneeringuga vastuolus

olevat eelist, mille mõni teine isik võib olla varasema väärpraktika tõttu saanud. Kokkuvõttes

on vastustaja vaidlustatud otsuse tegemisel mõistlikult kaalunud asjassepuutuvaid huve ning

põhjendatult leidnud, et kaebaja huvi enda kinnistut meelepärasel viisil kasutada ei kaalu üles

teemaplaneeringuga täpsustatud üldplaneeringus selgelt väljenduvat avalikku huvi säilitada

vaidlusalusel kinnistul senine maakasutus.

3-22-1407

7(8)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. Tara Developments OÜ palub 21.11.2022 apellatsioonkaebuses (ja 15.02.2024

seisukohas) tühistada Tallinna Halduskohtu 21.10.2022 otsus ja rahuldada uue otsusega

kaebus.

Üldplaneeringust tuleneb kaebajale õiguspärane ootus, et tema taotlus lahendatakse lähtuvalt

planeeringu tingimustest. Kaebaja DP taotlus vastab üldplaneeringule (sh teemaplaneeringule)

ja seda ka looduslikule haljasmaale ehitusõiguse andmise osas.

Üldplaneering ei sisalda kitsendust, millele halduskohus tugineb. Halduskohus tõlgendab

teemaplaneeringu sisu oluliselt erinevalt sellest, mida peab õigeks kaebaja. Teemaplaneeringu

seletuskirja ptk-s 3.3 toodud reegli teine lause näeb ette tingimused, mille täitmisel on

võimalik jagada algset maatulundusmaad enam kui kaheks maaüksuseks. Seda järeldust toetab

teemaplaneeringu teksti grammatiline analüüs. Kui esimene lause reguleerib maaüksuse

jagamist kaheks maaüksuseks, siis teine lause sätestab erandlikud tingimused rohkemateks

maaüksusteks jagamiseks. Teemaplaneeringus ei kasutata kitsendavat sõnastust ega viidata

ühele moodustatud elamumaa maaüksusele ja ühele maatulundusmaa maaüksusele, millele

lisanduksid muu sihtotstarbega maaüksused. Teemaplaneeringu kohaselt moodustatakse

„lisaks sellest moodustatud elamumaale ja maatulundusmaale“ (mis võib tähistada mitmeid

maaüksuseid, mis jagavad sama sihtotstarvet) teatud sihtotstarbega teenindavad maaüksused.

Halduskohtu tõlgendust ei toeta teemaplaneeringu tekst ega vastutaja halduspraktika.

Üldplaneeringu tingimusi tuleb õigusselguse põhimõttest lähtuvalt kõigepealt püüda

tõlgendada põhiseadusega (PS) kooskõlas oleval viisil. Maaüksuse kuju ja suuruse määramisel

ei saanud selle omanik ette näha, et see toob kunagi tulevikus kaasa olulise kitsenduse

omandiõiguse teostamisel. Halduskohtu ja vastustaja tõlgenduse kohaselt oleks iga maaüksuse

omanikule seatud tänase suurusega maaüksusepõhine kitsendus. Sellisel juhul saaks üksnes

ühe elamu püstitada nii kaebaja oma 14,51 ha suurusele kinnistule kui ka mõni teine taotleja

oma 20 000 m2 suurusele kinnistule. Selline kitsendus on meelevaldne ja vastuolus PS §-st 12

tuleneva üldise võrdsuspõhiõigusega.

Kaebuse esitamise järgselt on vastustaja jätkanud halduspraktikat, kus toetatakse valitud

planeeringuid vaatamata sellele, et planeering näeb ette enam kui ühe elamumaa kinnistu ning

paikneb samas leebe režiimiga looduslikul haljasmaal. Kaebaja esitab tõendina asja juurde

võtmiseks Harku Vallavalitsuse 07.02.2023 korralduse nr 103, millega kehtestati Vääna-

Jõesuu külas Lauri ja Väike-Laurimaa üksuste ning lähiala DP, mis näeb ette kahe uue

elamumaa sihtotstarbega krundi moodustamise ning moodustatavatele elamumaakruntidele

ehitusõiguse määramise üksikelamu ja seda teenindavate abihoonete püstitamiseks.

8. Harku vald palub 26.12.2022 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes

halduskohtus esitatud seisukoha juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Kaebaja on esitanud apellatsioonimenetluses uue tõendi – Harku Vallavalitsuse

07.03.2023 korralduse nr 103 (dtl 285‒290), millega kaebaja soovib tõendada, et vastustaja on

ka kohtumenetluse kestel jätkanud oma praktikat leebe režiimiga looduslikule haljasmaale

enama kui ühe elamumaa maaüksuse planeerimise lubamisel. Tõend on asjakohane (HKMS §

62 lg 2) ja vastustajale teada, mistõttu võtab ringkonnakohus selle asja õigemaks

lahendamiseks asja materjalide juurde (HKMS § 198 lg 3).

3-22-1407

8(8)

10. Halduskohtu järeldus, et kaebaja soovitud DP oleks vastuolus Harku valla üld- ja

teemaplaneeringuga, on õige. Kaebaja arusaam tugineb teemaplaneeringu ptk 3.3 lk 22 tabeli

p 4 valel tõlgendusel. Viidatud punkt sätestab: „Leebe režiimiga loodusliku haljasmaa

juhtotstarbega alal oleva maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksuse jagamisel sinna elamu

püstitamise eesmärgil moodustatakse jagatavast maast üks elamumaa sihtotstarbega maaüksus

ja üks maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus. Eelkäsitletud juhul võib algset

maatulundusmaad jagada rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui maast moodustatakse

lisaks sellest moodustatud elamumaale ja maatulundusmaale maaüksused teede, avalike

haljasalade, tehnovõrkude või tehnorajatiste jaoks või maatulundusmaa tükke jääb lahutama

tee, jõgi vms selge looduslik piir.“ Selle reegli teine lause ei näe ette tingimusi, mille täitmisel

on võimalik jagada algset maatulundusmaad enam kui kaheks maaüksuseks (nt moodustada

rohkem elamukrunte), vaid tingimused, millised maaüksused võidakse leebe režiimiga

loodusliku haljasmaa juhtotstarbega alale lisaks ühele elamumaa sihtotstarbega ja ühele

maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusele üldse moodustada. Halduskohtu tõlgenduse

õigsusele viitab teise lause algus „eelkäsitletud juhul“. See tähendab, et ühele elamumaa ja

ühele maatulundusmaa maaüksusele lisaks võib moodustada vaid seal loetletud maaüksuseid,

aga mitte rohkem nt elamumaa maaüksuseid.

11. On tõsi, et ülal viidatud planeeringu kitsendus on piiravam nendele kinnistuomanikele,

kelle omandis on suur kinnistu, lubades ka sellisele kinnistule üksnes ühe elamumaa

maaüksuse moodustamise. Tähele tuleb siiski panna, et planeerimisdokumendi näol on

tegemist laiapõhjalise ühiskondliku kokkuleppega, selle tingimuste paikaseadmisele on

kaasatud avalikkus ja isikul, kelle õigusi planeeringulahendus piirab, on õigus selline

kitsendus vaidlustada. Kaebaja ei ole ülal viidatud teemaplaneeringu punkti vaidlustanud.

Vastustaja on vaidlustatud otsuses põhjendatult viidanud, et üld- ja teemaplaneeringu mõte ei

ole leebe režiimiga looduslikel haljasmaadel toetada arendustegevust elamuehituse eesmärgil,

vaid üld- ja teemaplaneeringus määrati tingimused leebe režiimiga looduslike haljasmaade

hoonestamiseks põhjusel, et maaüksuse omanikul oleks võimalik taotleda eelkõige enda tarbeks

elamu püstitamiseks ehitusõigust ka aladel, mille osas ei ole üld- ja teemaplaneeringuga

määratud elamumaa juhtfunktsiooni.

12. Harku valla varasem halduspraktika ei loo kaebajale kaitstavat õiguspärast ootust.

Halduskohtu otsuse põhjendused (p 19) on selles küsimuses ammendavad ning puudub

vajadus neid korrata (HKMS § 201 lg 4). Kaebaja 15.02.2024 menetlusdokumendile lisatud

Harku Vallavalitsuse 07.02.2023 korraldus nr 103 ei kinnita, et vastustaja jätkaks oma vana

praktikat. Viidatud asjas planeeritakse kahele eraldiseisvale maaüksusele 2 elamumaa krunti.

Korraldusest nähtuvalt on Lauri maaüksus jagatud kaheks juba 2011. a-l (s.o enne

üldplaneeringu ja teemaplaneeringu kehtestamist) ja lisaks sellele oli 2015. a-l antud

mõlemale maaüksusele ka projekteerimistingimused maaüksuste hoonestamiseks. Seega ei ole

tegemist sarnaste olukordadega.

13. Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata

(HKMS § 200 p 1). Menetlusosaliste apellatsiooniastme kulud jäävad vastavalt HKMS § 108

lg-le 1 ja § 109 lg-le 1 nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)