3-21-2814/43 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Villem Lapimaa ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

01.03.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-21-2814

Haldusasi

Titan Engineering Osaühingu kaebus majandus- ja

taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 osaliseks

tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja Titan Engineering Osaühing, esindajad B.G ja

vandeadvokaat Aivar Pilv

Vastustaja kliimaminister (majandus- ja taristuministri

õigusjärglane), esindaja Y.I

Kaasatud haldusorgan Maa-amet, esindajad E.S ja A.F

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 22.12.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Titan Engineering Osaühingu apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 05.02.2024

RESOLUTSIOON

1. Jätta Titan Engineering Osaühingu apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 22.12.2022 otsus muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 01.04.2024.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS §

215 lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-21-2814

1. Majandus- ja taristuminister otsustas 05.11.2021 käskkirjaga nr 223 sundvõõrandada

Titan Engineering Osaühingule (kaebaja) kuulunud Katariina kinnisasja (registriosa nr

4342802, katastritunnus 65301:002:1010, elamumaa 100%) Eesti Vabariigile Rail Balticu

raudteetaristu ehitamiseks ja teenindamiseks. Käskkirja p-de 2.2 ja 2.3 kohaselt on

sundvõõrandamise tasu ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest kokku 109

140 eurot, sh tasu 109 000 eurot ja täiendav hüvitis 140 eurot, mis tuleb viivitamata välja

maksta.

Kinnisasja riigile omandamise menetlus algas 20.07.2020, kui Maa-amet teavitas sellest

kaebajat. Maa-amet tegi Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ 14.09.2020 hindamisaruande alusel

kaebajale ettepaneku võõrandada Katariina kinnisasi riigile 97 000 euroga, millele lisanduvad

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §-des 15 ja 17 ettenähtud

hüvitised. Kaebaja esitas 16.10.2020 vastuväited ja 19.11.2020 toimus Maa-ametis nende

arutelu. Selle tulemusel esitas Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ 01.12.2020 täiendatud

hindamisaruande, kuid hindamise tulemus ei muutunud. Kaebaja esitas 01.12.2020 uued

vastuväited, millele Maa-amet vastas 04.12.2020 kirjaga. Kaebaja tellis ja esitas 01.03.2021

Maa-ametile Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 09.02.2021 võrdleva hindamisaruande, mille

kohaselt on kinnisasja hüvitusväärtus 109 000 eurot, kaasnevat kahju või saamata jäänud tulu

ei esine. Kaebaja esitas 01.03.2021 täiendava seisukoha, leides, et õiglane tasu oleks 184 000

eurot. Maa-amet korraldas 18.03.2021 kohtumise ning teatas siis 14.04.2021 kirjaga, et on

nõus võtma aluseks Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande, ja tegi pakkumuse

võõrandada Katariina kinnisasi riigile 130 936 euro eest, mis sisaldab kinnisasja omandamise

tasu 109 000 eurot, motivatsioonitasu ja asjaajamishüvitist. Maa-amet pakkus siiski välja ka

võimalikud vahetusmaad. Kaebaja esitas 28.04.2021 vastuväited ja pidas õiglaseks hüvitiseks

184 000 eurot. Maa-amet selgitas 18.05.2021 kirjas tasu maksmise põhimõtteid ning tegi

09.06.2021 kirjaga uue ettepaneku maade vahetamiseks, mille kaebaja lükkas 20.07.2021

seisukohas tagasi. Maa-amet selgitas 06.08.2021 kirjas, miks võetakse kaebajale hüvitise

määramisel aluseks Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanne. 06.09.2021 toimunud

kohtumisel jäid pooled eri arvamustele. Kaebaja esitas 13.09.2021 täiendavad vastuväited,

millele Maa-amet vastas 24.09.2021 kirjaga.

Kaebaja vastuväited on ära kuulatud ja neid on võimaluse piires arvestatud, ettepanekute

arvestamata jätmist on Maa-ameti kirjades põhjendatud. Menetluse käiku ja erimeelsusi

arvestades ei ole otstarbekas läbirääkimisi jätkata, võttes arvesse mh Rail Balticu ehitamise

tähtaegu.

2. Titan Engineering Osaühing esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse 05.11.2021

käskkirja p-de 2.2 ja 2.3 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks otsustada uuesti

kaebajale makstava sundvõõrandamise tasu ja täiendava hüvitise suurus.

Õiglane tasu Katariina kinnisasja riigile võõrandamiseks oleks 184 000 eurot (sh

hüvitusväärtus 124 000 eurot ja saamata jäänud tulu 60 000 eurot). Menetleja ei selgitanud

nõuetekohaselt välja õiglase hüvitise määramiseks vajalikke asjaolusid. Oluliselt on rikutud

uurimispõhimõtet ning KAHOS § 2 lg 1, § 11 lg 2 ja § 12 lg 3 nõudeid. Arvestatud pole

kinnistu võimalikku ehitusõigust ja kaebajale riigi tegevuse tõttu tekkinud kahju. Kui kaebaja

2001. a-l kinnisasja omandas, ei olnud sellel mingeid konkreetseid piiranguid. Hiljem ei

saanudki kaebajal erinevate avaliku võimu tegevusest tulenevate takistuste tõttu kinnistu

arendamisega seoses kulusid tekkida, kuid see ei tähenda, et kaebajal ei saanud tekkida kahju

saamata jäänud tulu näol. Kaebaja omandas kinnistu selle arendamiseks ja sinna elamute

ehitamiseks. Tulnuks arvestada võimalusega jagada kinnistu kaheks ja ehitada elamud

mõlemale krundile. Väär on seisukoht, et sellest tulenev lisandväärtus sisaldub juba Kaanon

kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes märgitud kinnisasja väärtuses (109 000 eurot).

2(10)

3-21-2814

Kaebaja esitatud tõendid ja vastuväited jäid tähelepanuta. Nõustuda ei saa seisukohaga, et tasu

määramisel tuli lähtuda hindamisaruandest ja muid asjaolusid ei saanudki arvestada, sest see

oleks vastuolus haldusorgani uurimiskohustusega (vt ka KAHOS § 12). Hindamisaruanne on

vaid üks tõend, mis ei saa ette määrata kinnisasja väärtust (vrd eksperdiarvamus puude

tuvastamise menetluses). Tasu määramine on kaalutlusotsus ja vastustaja rikkus

kaalutlusreegleid. Kaebajale tagati õigus olla ära kuulatud üksnes formaalselt. Käskkirja ei ole

nõuetekohaselt põhjendatud.

Käskkirjaga rikutakse kaebaja omandipõhiõigust. KAHOS § 11 lg 5 alusel määratud

kinnisasja väärtuskuupäev (28.08.2020) ei ole õiguspärane, menetluse kestust arvestades

oleks pidanud seda ajakohastama. KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 rikuvad kaebaja õigusi ja tekitavad

täiendavat kahju, sest tagatud ei ole menetluskulude õiglane hüvitamine. Kui norme ei saa

tõlgendada põhiseaduspäraselt, tuleb need tunnistada põhiseadusega (PS) vastuolus olevaks.

3. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan palusid ühises vastuses jätta kaebus rahuldamata,

jäädes haldusmenetluses avaldatud seisukohtade juurde.

4. Tallinna Halduskohus rahuldas kaebuse 22.12.2022 otsusega osaliselt, tühistas

05.11.2021 käskkirja p 2.2. osas, millega otsustati maksta kaebajale täiendav hüvitis

asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140 eurot, ja kohustas vastustajat otsustama uuesti

täiendava hüvitise määramine asjaajamisega kaasnevate kulude katteks. Muus osas jättis

halduskohus kaebuse rahuldamata. Halduskohus jättis kohtuasja lahendamisel kohaldamata ja

tunnistas PS §-ga 32 vastuolus olevaks KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 vaidlustatud käskkirja

andmise ajal kehtinud sõnastuses. Halduskohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja

menetluskulu 1114,72 eurot ja jättis muud menetluskulud poolte endi kanda.

Vaidlust ei ole selle üle, et Katariina kinnistu sundvõõrandamine on õiguspärane. Vaidlus

käib üksnes hüvitise suuruse üle. Kinnisasja sundvõõrandamise menetlus algas 20.07.2020 ja

selle käigus on koostatud kaks hindamisaruannet: Maa-ameti tellimusel koostatud Lahe

Kinnisvara Hindamine OÜ hindamisaruanne, mille järgi on hüvitusväärtus 97 000 eurot

(hindamistulemuse täpsus +/-10%), ning kaebaja tellimusel koostatud Kaanon

kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanne, mille järgi on hüvitusväärtus 109 000 eurot

(hindamistulemuse täpsus +/-20%). Asja lahendamisel tuleb lähtuda KAHOS-e

redaktsioonist, mis kehtis 05.11.2021.

Alusetu on kaebaja etteheide, et vastustaja ei arvestanud hüvitise määramisel kaebaja pakutud

arvutuskäiguga ning ei põhjendanud piisavalt kaebaja seisukohtadega mittearvestamist. Maa-

amet selgitas kaebajale 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjades, miks KAHOS § 12 lg 2 järgi ei saa

määrata tasu kaebaja esitatud arvutuskäigu järgi, vaid lähtuda tuleb KAHOS § 12 lg-st 2 ning

tasu tuleb määrata ühe seal kirjeldatud hindamismenetluse põhjal. Maa-amet tellis hindamise

nõuetekohase pädevusega hindajalt. Kaebaja tellis ise lisaks veel ühe eksperdihinnangu ja

Maa-amet võttis arvesse selle, mis oli kaebaja jaoks soodsam. Kaebaja sai osaleda

hindamismenetluses ja tema esitatud andmeid võeti arvesse hindamisaruande koostamisel.

Hindamisaruannete koostamisel on lähtutud Eesti varahindamise standardite seeriast EVS 875

ja hindamise heast tavast. KAHOS-e seletuskirjas on selgitatud: „Tasu peab üldjuhul

tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas

hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast

tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas

sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel, tuleb hindajal juhinduda vara

hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“.

Nimetatud standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise.

Sõltuvalt maa omandamise eesmärgist on hindamise lähteülesande koostamiseks vaja kokku

3(10)

3-21-2814

leppida põhimõtted selle kohta, milliseid konkreetse projekti iseloomust tulenevaid

võimalikke hinnatavaid kahjusid on võimalik arvesse võtta. Hindamine hüvitamise eesmärgil

näeb ette vajaduse teise eriala ekspertide kaasamiseks. On ilmne, et iga võõrandatava

kinnisasjaga ei kaasne kahjude hindamist, kuid tõendatud kahju korral tuleb hindamisel

sellega arvestada.“ Seega näeb viidatud standard ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva

kahju hindamise. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanne vastab kehtestatud nõuetele.

Kaebaja omandas Katariina kinnistu 2001. a-l arendustegevuseks ja pidi tehingut tehes

selgitama välja kinnistuga seotud piirangud, mis tulenesid kehtivatest planeeringutest.

Selliseid kinnisasja omandamise ajal kehtinud piiranguid ei pea kinnisasja sundvõõrandamisel

kaebajale hüvitama (vt ka Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 34), mistõttu ei pidanud

vastustaja vaidlustatud käskkirjas neid asjaolusid eraldi analüüsima. Kaebaja seisukoht, nagu

peaks haldusorgan sundvõõrandamise tasu määramisel „üle hindama“ kutselise hindaja

hinnatud kinnisasja väärtuse, lähtudes tasu saaja seisukohtadest, ei ole kooskõlas KAHOS §

12 lg-ga 2 ning KAHOS-s sätestatud sundvõõrandamise tasu määramise põhimõtetega.

Kaebaja peab esitama kõik andmed hindajale. Kaebaja ei väida, et hindamisse tulnuks kaasata

mõne teise valdkonna eksperte.

Kaebaja etteheited Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandele ei ole põhjendatud.

Kaebaja leiab esiteks, et kinnistu oleks võimalik jagada kaheks eraldi krundiks ja ehitada kaks

eraldi elamut, mistõttu oleks tulnud lisada kinnisasja hüvitamisväärtusele 10 000 – 15 000

eurot. Samas Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 19.02.2021 hindamisaruandes on võetud arvesse,

et kinnistu parim kasutus on üksikelamu krunt, kuid võimalik on ka kinnistu jagamine ning

arendamine annaks parimal juhul lisaväärtust 10 000 – 15 000 (lk 20–21). Võrdlustabelist (lk

24) nähtub, et hindaja on arvestanud kinnistu jagamise võimalust ja sellest tulenevat

täiendavat väärtust ning teinud võrdlustabelis kohanduse. Seega on õige vastustaja seisukoht,

et see tegur sisaldub juba hindamistulemuses (s.o 109 000 euro hulgas). Seda on selgitatud ka

Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 19.02.2021 kirjas.

Teiseks leiab kaebaja, et põhjendamatult on jäetud arvestamata kruntide võimaliku jagamise

tulemusel ning neile kahe eramu ehitamisel ja nende realiseerimisel tulevikus teenitav

saamata jäänud tulu 60 000 eurot. KAHOS § 14 lg 1 kohaselt tuleb aga saamata jäänud tulu

hindamisel arvestada eelkõige tõenäosust, millega ja millises suuruses oleks tulu saadud, kui

sundvõõrandamist poleks esinenud. Selleks tuleb hinnata kahju kannataja seni teenitud kasu

või tema tehtud investeeringuid. Lugemaks saamata jäänud tulu tekkinuks, peaks olema

näidatud usutav tõenäosus, et see kasu oleks saadud ja see tekib nt kinnisasja omaniku

ettevalmistuste tõttu. Sellest seisukohast lähtus ka Kaanon kinnisvarabüroo OÜ (vt

19.03.2021 selgitus). Kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks astunud selliseid samme või teinud

toiminguid, sh investeeringuid, millest tulenevalt oleks põhjendatud hüvitada saamata jäänud

tulu. Kaebaja kinnistu on elamumaa, millel ei ole kehtivat detailplaneeringut või väljastatud

projekteerimistingimusi, samuti puudub kehtiv ehitusluba. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga

liitumise kulud, mis on seni kantud, sisalduvad hindamisaruandes. Kuna kaebaja ei ole teinud

reaalseid ettevalmistusi arendustegevusest tulu saamiseks ja tulu saamine ei ole asjaolusid

arvesse võttes tõenäoline, on hindaja ja vastustaja jätnud selle õiguspäraselt arvestamata (vt ka

Riigikohtu 05.03.2021 otsus nr 3-16-345, p 24). Kaanon kinnisvarabüroo OÜ

hindamisaruandes välja toodud hindamistulemus (turuväärtus) sisaldab võimalikku

arenduspotentsiaali, sellest saadavat tuluootust, riske jms asjaolusid. Neid asjaolusid tuleb

arvestada, lähtudes hindamise standardite seeriast EVS 875. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ

hindaja on selgitanud, et kuna kaebaja ei ole teinud ühtegi kulutust seoses võimaliku tulevase

kinnistu jagamise ja kahe elamu ehitamisega, ei saa saamata jäänud tulu arvestada, sest selle

tulu tekkimine on prognoosimatu. Lisaks selgitas hindaja, et kaebajal on võimalik kinnistu

eest saadud raha eest omandada uus sarnane kinnistu ja realiseerida seal seni täielikult

4(10)

3-21-2814

teostamata arendustegevus; kaebaja ei ole teinud selliseid ettevalmistusi, millest oleks põhjust

järeldada, et ta oleks oma tegevusest saanud täiendavat kasu, mis tal jääb nüüd omandamise

tõttu saamata.

Vaidlus on ka selle üle, kas väärtuskuupäev (28.08.2020) on määratud õigesti. KAHOS § 11

lg 5 sätestas kuni 31.12.2021, et tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise

kuupäeva seisuga. Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ tegi esimese hindamistoimingu – kaebaja

kinnistu ülevaatuse – 28.08.2020 ning sellest kuupäevast lähtusid ka Kaanon kinnisvarabüroo

OÜ ja vastustaja. Kaebaja arvates on väärtuskuupäeva ja käskkirja andmise vaheline

ajavahemik liiga pikk, sest on üldteada, et kinnisvara hinnad on vahepeal tõusnud. Selles osas

lähtus vastustaja õigesti Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 otsusest nr 3-21-1598.

Vastustaja ei saanud eirata KAHOS § 11 lg-t 5 ja lähtuda üksnes KAHOS § 2 lg-s 1 sätestatud

põhimõttest. Vastustajal ei olnud selles küsimuses kaalumisruumi. Puudub alus algatada selles

küsimuses põhiseaduslikkuse järelevalve menetlust. Alates 01.01.2022 kehtib KAHOS § 11

lg 5 järgmises sõnastuses: „Tasu määratakse selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja

või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse. Menetluse

läbiviija võib põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada.“ Kui kohus

peaks kaebuse rahuldama, tuleb vastustajal asja uuel läbivaatamisel kohaldada KAHOS § 11

lg 5 uut redaktsiooni, mis on paindlikum. Seega pole tegemist praeguse vaidluse lahendamisel

asjakohase sättega. KAHOS § 11 lg 5 v.r ei ole siiski PS-ga vastuolus, sest tagab õigusselguse

ja võrdse kohtlemise ning välistab turuhinnaga manipuleerimise. Läbirääkimised võivad võtta

aega ja põhimõtteliselt võivad hinnad muutuda ka kinnisasja omanikule ebasoodsamas

suunas. Väärtuskuupäeva määramine on poliitiline otsus ja kaebaja õigusi ei riivata ülemäära.

Ka turuhinnast väiksem hüvitis võib olla PS-ga kooskõlas. Puudub alus arvata, et KAHOS §

11 lg 5 muutmise põhjus on kuni 31.12.2021 kehtinud normi vastuolu PS-ga. Pealegi venis

haldusmenetlus eeskätt kaebaja, mitte vastustaja tegevuse tõttu, mistõttu ei oleks

väärtuskuupäeva ajakohastamine põhjendatud ka praegu kehtiva KAHOS § 11 lg 5 järgi.

KAHOS § 17 on PS-ga vastuolus osas, milles see ei näe ette kinnisasja võrdleva

hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist. Selles osas tuleb jätta KAHOS §

17 kohaldamata, algatada põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus ja kaebus rahuldada.

5. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium leidis 06.06.2023 otsuses nr 5-22-15,

et KAHOS § 17 oli enne 02.01.2023 kehtinud redaktsioonis PS-ga vastuolus osas, milles see

ei näinud ette kinnisasja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. Titan Engineering Osaühing palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu

22.12.2022 otsus osas, millega halduskohus jättis kaebuse rahuldamata, ning teha uus otsus,

millega rahuldada kaebus täielikult, või saata asi halduskohtule uueks arutamiseks.

Kaebajale ei ole makstud kinnisasja sundvõõrandamise eest õiglast hüvitist. Kaebaja

selgitused ja vastuväited on jäetud tähelepanuta. Haldusorgan peab kinnisasja väärtust

sisuliselt hindama, arvestades kõiki seadusest tulenevaid võimalusi ja konkreetse juhtumi

asjaolusid, mitte piirduma KAHOS § 12 lg-s 2 nimetatud hindamisaruande formaalse

heakskiitmisega. Hindamisaruanne on vaid üks menetluses kogutud tõend, mis ei saa

automaatselt ja lõplikult ära määrata kinnisasja õiglast turuväärtust. Vastustaja ei kaalunud

üldse alternatiivseid võimalusi kinnisasja väärtuse kindlakstegemiseks. Kaebaja ei ole

väitnud, et vaidlustatud haldusakti andmisel aluseks võetud hindamisaruanne tulnuks jätta

täielikult tähelepanuta, vaid on toonud välja asjaolud, millega pidi õiglase hüvitise määramisel

täiendavalt arvestama. Vaidlustatud haldusakti aluseks olnud hindamisaruande õigsust oleks

tulnud kontrollida teiste KAHOS § 12 lg-s 2 nimetatud metoodikate abil.

5(10)

3-21-2814

Kinnisasja hüvitusväärtuse määramisel jäid ekslikult arvestamata kaebaja tõendid sama

piirkonna kinnisvaraarenduste kohta ja kaebaja kinnistu sobivus arendustegevuseks

(kinnisasja jagamine kaheks ja kummalegi kinnisasjale ühepereelamu rajamine). Täiesti jäi

arvestamata kaebaja välja toodud võrdlus Kurve kinnistuga. Seega on valesti arvestatud tulu,

mis kaebajal jääb sundvõõrandamise tõttu saamata. Halduskohtu arusaam saamata jäänud

tulust ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga (nt lahendid asjades nr 3-3-1-13-06, p 18 ja nr 3-

2-1-173-12, p 20). Ebaõigesti jäi arvestamata ka 2022. a lõpus avaldatud maa korralise

hindamise tulemus, mis on Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes kajastatud

tulemusest erinev (vahe on umbes 60 000 eurot). Maa korralise hindamise metoodika oli

vastustajale teada juba enne vaidlustatud haldusakti andmist ja selle põhjal oleks saanud

arvutada ka kaebaja kinnistu turuhinna. Põhjendamatult jäi arvesse võtmata, et

hindamisaruande täpsus oli +/-20%. Seega võis kaebaja kinnistu väärtus olla 20% kõrgem.

Halduskohus ei võtnud arvesse, et Katariina kinnistut soetades ei olnud kaebaja teadlik sellele

kohalduvatest võimalikest piirangutest. 1999. a-l kehtestatud Harju maakonnaplaneeringust ei

nähtu, et potentsiaalselt rajatav raudtee võib oluliselt mõjutada Katariina kinnisasja.

Maakonnaplaneeringu jooniselt ei ole võimalik tuvastada, et trassikoridor läbib Katariina

kinnistut. Pealegi ei saa planeeringut käsitada kinnisasja seadusjärgse kitsendusena. Rae valla

arhitekt ei välistanud Katariina kinnistu jagamist kaheks detailplaneeringu alusel. Kutseline

hindaja on nõustunud, et kinnistu on sobilik üksik- ja paarismaja ehitamiseks. Seda oleks

pidanud arvestama ka saamata jäänud tulu hindamisel. Detailplaneeringu ja

projekteerimistingimuste puudumine ei tähenda, et kaebajal ei teki saamata jäänud tulu.

Täiendavaid arendustegevusi seoses taristuga ei saanud teha ehitusloa puudumise tõttu.

Sisuliselt heidetakse kaebajale ette tegevusetust võimaliku tulu teenimiseks, kuid selle välistas

avaliku võimu tegevus.

7. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan paluvad ühises vastuses jätta kaebaja

apellatsioonkaebus rahuldamata. Nad jäävad varasemate seisukohtade juurde ja nõustuvad

halduskohtu otsuse põhjendustega.

Vastustaja pole väitnud, et KAHOS § 12 lg 2 järgi on ainuvõimalik tellida kinnisasja

hindamine 7. taseme varahindajalt – see on vaid üks võimalik viis hinnata kinnisasja väärtust.

Hindamise viisi valik sõltub kinnisasja olemusest, nt looduskaitseseaduse alusel kehtestatud

looduskaitseliste maade hindamise metoodikat ei saa rakendada elamumaa hindamiseks.

Haldusorgan kaalub, milline metoodika valida, kuid ühes menetluses ei rakendata samal ajal

mitut metoodikat (sh ei segata kokku mitme metoodika elemente), sest see poleks läbipaistev.

Katariina kinnisasjal on ehituspotentsiaal, kuid see pole ehitusõigusega elamumaa. Taolise

kinnisasja hindamise tellib Maa-amet praktikas 7. taseme kutseliselt hindajalt, kes tutvub

objektiga kohapeal ning valib hindamiseks välja sobivad võrdlustehingud. Hindamine toimub

asjakohase standardi EVS 875 alusel. Pädeval kutselisel hindajal on parim praktiline kogemus

hinnata selliseid kinnisasju. Pelgalt andmebaasi põhine hindamine ei annaks nii täpset

tulemust. Kui hindamisaruanne tellitakse 7. taseme hindajalt, osalevad hindamise protsessis

aktiivselt nii Maa-amet kui ka kinnisasja omanik. Ühiste arutelude tulemusel kokkulepitud

täiendused palub Maa-amet lisada lõplikku hindamisaruandesse. Hindamisaruanne võetakse

vastu üksnes siis, kui selles ei ole tuvastatud vigu ja see vastab õigusaktidele ning

hindamisstandardile. Kaebajale on seda menetluse käigus ka selgitatud, sh on põhjendatud,

miks ei saa täiendavalt arvestada saamata jäänud tuluga (nt 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjad).

Seega pole õige, et vastustaja on hindamisaruande vaikides ja formaalselt heaks kiitnud.

Hindamisel ei saanud arvestada 2022. a maa korralise hindamise tulemustega ega pidanudki

seda tegema. Kuni 2022. a lõpuni kehtisid 2001. a maa korralise hindamise tulemused. 2022.

a maa korralise hindamise aluseks olnud õigusakte muudeti alles pärast vaidlusaluse

6(10)

3-21-2814

haldusakti andmist. Maa korralise hindamise tulemusest lähtumine oleks siinses asjas ka

sisuliselt vale, sest see hindamine toimub n-ö masshindamise põhimõttel ja selle tulemus on

statistiline üldistus. KAHOS § 12 lg 3 nõuab riigile omandatava kinnisasja spetsiifilist,

konkreetsest kinnisasjast lähtuvat hindamist, arvestades õigusaktide alusel määratud

väärtuskuupäeva. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande täpsus oli +/-20%, kuid

hindaja nimetas selles hinna, mis oli Katariina kinnistu kõige tõenäolisem objektiivne

hüvitusväärtus. Seepärast võttis vastustaja selle põhjendatult aluseks. Halduskohus leidis

õigesti, et kaebajal ei esine saamata jäänud tulu, mis juba ei sisaldu Katariina kinnistu

turuväärtuses. Hüpoteetilist saamata jäänud tulu ei pidanud kaebajale hüvitama.

Kaebaja oli või pidi olema teadlik 1999. a maakonnaplaneeringuga planeeritud raudteest ja

sellega seotud mõjutusi ei tule kaebajale hüvitada. Kaebaja ei saanud arendustegevuse

kavandamisel loota sellele, et planeeringuid muudetakse. Apellatsioonkaebuses esitatud

väited, et 1999. a maakonnaplaneeringust ei tulnud Katariina kinnisasjale piiranguid, on

vastuolus kaebaja varasemate seisukohtadega. Kui kaebaja oli piirangute väljaselgitamisel

hooletu, siis oli see tema äririsk, mida ei saa jätta vastustaja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus apelleeritud osas muutmata.

9. KAHOS (siin ja edaspidi 05.11.2021 kehtinud redaktsioonis) § 11 lg 2 kohaselt koosneb

kinnisasja omandamisel makstav tasu kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja

omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS § 12 lg 1

järgi korraldab menetluse läbiviija (s.o asjaomane ministeerium, Transpordiamet, Riigi

Kaitseinvesteeringute Keskus või Maa-amet ja kohaliku huvi korral valla- või linnavalitsus, vt

KAHOS § 6 lg 3) omandatava kinnisasja väärtuse ja muu varalise kahju hindamise. KAHOS

§ 12 lg 2 sätestab, et vajaduse korral tellitakse väärtuse määramiseks hindamine

kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja

kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lg 21 alusel peetavas

tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija

võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse,

riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast.

10. Seega KAHOS § 12 lg 2 järgi tuli Maa-ametil kui menetluse läbiviijal esmalt otsustada,

kas selgitada Katariina kinnisasja väärtus välja ise või tellida see pädevalt hindajalt. Kuna

KAHOS ei sätesta sellise otsuse tegemise täpsemaid kriteeriume, oli Maa-ametil

menetlustoimingu valikul kaalutlusõigus (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 1). See ei

tähenda siiski, et haldusmenetluse tulemusel antud 05.11.2021 käskkirjas otsustati Katariina

kinnisasja väärtuse üle kaalutlusõiguse alusel, vaid tegemist on hindamisotsusega (vrd

maksukorralduse seaduse § 11 lg 2 ja § 12, millest tulenevalt otsustab maksuhaldur

kaalutlusõiguse alusel, milliseid menetlustoiminguid on vaja maksude tasumise õigsuse

kontrollimiseks teha, kuid maksumenetluse tulemusel koostatud maksuotsus on tuvastav

haldusakt, mida ei anta kaalutlusõiguse alusel).

11. Maa-amet otsustas tellida Katariina kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise 7. taseme vara

hindaja kutset omavalt hindajalt. Vastustaja on selgitanud (vt 21.08.2023 seisukoha p 19 jj), et

Maa-ameti praktikas on otsuse tegemise lähtekohaks kinnisasja üldised omadused (elamumaa,

tootmismaa, metsamaa jne). Elamumaa potentsiaali ja ehitusõigusega kinnisasjade puhul tellib

Maa-amet hindamise reeglina pädevalt kutseliselt hindajalt, sest hindajad tutvuvad objektiga

kohapeal, analüüsivad põhjalikult hinnatava kinnisasja omadusi ja selle põhjal valivad välja

sobivaimad võrdlustehingud. Pädeval kutselisel hindajal on vastustaja selgituse kohaselt

parimad teadmised ja kogemus konkreetse piirkonna elamumaadest ja turu olukorrast. Maa-

7(10)

3-21-2814

amet ise selgitab kinnisasja hüvitamisväärtuse välja

andmebaasides sisalduvate

tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel, mis ei ole nii täpne, sest ei võimalda arvestada

hinnatava objekti eriliste omadustega. Katariina kinnisasi asub Rae vallas tiheasustusalal,

selle sihtotstarve on elamumaa, kuid see on hoonestamata ning hoonestuse rajamiseks ei ole

kehtestatud detailplaneeringut ega antud projekteerimistingimusi või ehitusluba. Seega on

tegemist elamumaa potentsiaaliga kinnisasjaga. Vastustaja põhjendused Katariina kinnisasja

hindamisaruande tellimiseks pädevalt kutseliselt hindajalt on ringkonnakohtu hinnangul

asjakohased ja piisavad. Kinnisasja hüvitusväärtuse võimalikult täpne hindamine ei saa

rikkuda kaebaja õigusi, sest kaebajal ei ole subjektiivset õigust võimalikult suurele hüvitisele,

vaid tal on subjektiivne õigus hüvitisele, mis vastab võimalikult täpselt sundvõõrandatava

vara väärtusele.

12. Maa-amet tellis Katariina kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise esialgu Lahe Kinnisvara

Hindamise OÜ-lt, kuid sundvõõrandamise otsuse tegemisel võeti aluseks kaebaja tellitud

Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 19.02.2021 hindamisaruanne (dtl 72), mis oli kaebaja jaoks

soodsam (selle järgi oli hüvitusväärtuseks 109 000 eurot). Asja materjalid ei toeta kaebaja

seisukohta, et vastustaja piirdus Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande formaalse

heakskiitmisega ja kaebaja ärakuulamine oli näiline. Kuigi hindamisaruande koostas pädev

kutseline hindaja, osalesid Katariina kinnisasja hüvitamisväärtuse väljaselgitamisel aktiivselt

ka Maa-amet ja kaebaja. Maa-amet esitas hindajale sisulisi küsimusi, sh seoses Katariina

kinnisasja arendamise ja saamata jäänud tuluga, millele hindaja esitas omapoolsed selgitused

(dtl 130–135). Maa-amet põhjendas kaebajale, miks kõiki tema ettepanekuid ei saanud

arvestada ning miks Katariina kinnistu hüvitusväärtus võrdub selle turuväärtusega ja

täiendava saamata jäänud tulu hüvitamiseks ei ole alust (18.05.2021, 06.08.2021 ja

24.09.2021 kirjad, dtl 330, 421 ja 432). See, et kõiki erimeelsusi ei õnnestunud

haldusmenetluses lahendada, ei tähenda, et kaebaja jäi nõuetekohaselt ära kuulamata (vt ka

Riigikohtu 06.06.2023 otsus nr 5-22-15, p-d 54 ja 55). Ringkonnakohus nõustub selles osas

halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4).

13. Vastustaja selgitas ringkonnakohtu 05.02.2024 istungil, et Maa-ameti poolt kontrollis

Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande järeldusi teiste seas spetsialist, kellel on samuti

olemas KAHOS § 12 lg-s 2 nimetatud 7. taseme vara hindaja kutse. Seega ei ole alust kahelda

Maa-ameti pädevuses hinnata sisuliselt Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande

õigsust. Vastustaja ei pidanud selle hindamisaruande õigsust üle kontrollima mõnel muul

KAHOS § 12 lg-s 2 nimetatud viisil. Teisisõnu, Maa-amet ei pidanud ise korraldama

täiemahulist dubleerivat hindamist, veendumaks pädeva kutselise hindaja koostatud

hindamisaruande õigsuses. Ringkonnakohus ei jaga ka kaebaja seisukohta, et kõik kinnisasja

väärtuse hindamise viisid ja metoodikad peaksid kokkuvõttes andma ühesuguse tulemuse, sest

muidu poleks neid KAHOS § 12 lg-s 2 alternatiivsetena välja toonud. KAHOS § 12 lg 2 mõte

on see, et ühelt poolt oleks erinevate menetluse läbiviijate kasutatavad hindamise viisid

ühtlustatud, kuid teiselt poolt hinnatakse iga kinnisasja väärtust siiski individuaalselt,

lähtuvalt selle omadustest (nt valitakse sobiv metoodika sõltuvalt sellest, kas kinnisasjal

kasvab mets või asub seal elamu jne).

14. Vastustaja ei saanud haldusmenetluses lähtuda 2022. a maa korralise hindamise

tulemustest, sest asjaomane metoodika kehtestati ja maa hindamise tulemused selgusid alles

pärast vaidlustatud haldusakti andmist (vt täpsemalt vastustaja 21.08.2023

menetlusdokumendi p-d 33, 34). 2022. a maa korralise hindamise tulemused ei toeta ka

sisuliselt kaebaja seisukohta, et Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande põhjal kindlaks

tehtud kinnisasja väärtus on ebaõige, seda hoolimata asjaolust, et 2022. a maa korralise

hindamise tulemuste kohaselt on Katariina kinnistu maksustamishind (maa väärtus) ligikaudu

60 000 eurot kõrgem. Vastustaja on 21.08.2023 menetlusdokumendis (p-d 24, 30 jj) viidetega

8(10)

3-21-2814

maa hindamise seadusele ja selle rakendusaktidele asjakohaselt välja toonud, et maa korraline

hindamine toimub n-ö andmebaaside põhiselt masshindamise põhimõttel ja hindamistulemus

on statistiline üldistus. Kuna maa korralisel hindamisel ei võeta arvesse kõiki kinnisasja

väärtust mõjutavaid tegureid, on selle tulemused ebatäpsemad kui Katariina kinnisasja

individuaalse hindamise tulemused, mis võeti aluseks vaidlusaluses haldusaktis. Praeguse

vaidluse puhul tuleb arvestada ka seda, et Katariina kinnisasja hinnati juba 28.08.2020 seisuga

(KAHOS § 11 lg 5).

15. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes hinnati Katariina kinnisasja

hüvitusväärtuseks 109 000 eurot, kuid selle täpsuseks märgiti +/-20%. Pole alust kahelda

vastustaja seisukohas, et kutseliste hindajate praktikas on selline hindamistulemuse täpsus

sedalaadi kinnisasjade puhul tavapärane. Kaebajal on iseenesest õigus, et tema kinnisasja

hüvitusväärtus võis hindamisaruande järgi teoreetiliselt olla ka 20% kõrgem. Sama

tõenäoliselt võis see aga olla ka 20% madalam. Seega on vastustaja vaidlustatud haldusaktis

õigesti aluseks võtnud hüvitusväärtuse, mida pädev hindaja pidas kõige tõenäolisemaks.

16. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et Katariina kinnisasja väärtuse

hindamisel ei ole arvestatud kinnisasja arendamise võimalusega, s.o sellega, et kinnisasja

saaks jagada kaheks ja ehitada mõlemale maatükile elamu. Kaanon kinnisvarabüroo OÜ

hindamisaruandes on arvesse võetud, et Katariina kinnisasja parim kasutus on üksikelamu

krunt, kuid võimalik on ka kinnisasja jagamine ning kahe üksikelamu või paarismaja

ehitamine (lk 19). Hindaja seisukoha järgi annaks see parimal juhul lisaväärtust 10 000 – 15

000 eurot, võttes arvesse detailplaneeringu koostamise ja menetlemise ajakulu ning riski, et

detailplaneeringut ei pruugita kehtestada kaebaja soovitud kujul (lk 23). See summa on

arvestatud Katariina kinnisasja hüvitusväärtuse hulka (vt tabel hindamisaruande lk-l 24 ja

Kaanon kinnisvarabüroo OÜ 09.03.2021 vastuse p 3, dtl 130 jj). Kui see summa lisatakse

hindamisaruandes märgitud summale (109 000 eurot), nagu soovib kaebaja, võetaks sama

asjaolu arvesse topelt.

17. Kaebaja hinnangul tulnuks talle hüvitada saamata jäänud tulu 60 000 eurot. See ei ole

põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub selles osas halduskohtu otsuse põhjendustega neid

kõiki kordamata (HKMS § 201 lg 4).

18. KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitatakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu,

mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse

kaotamises. KAHOS § 14 lg 1 on sisult sarnane võlaõigusseaduse § 128 lg-ga 4, mille kohta

on Riigikohus selgitanud, et saamata jäänud tulu hüvitamiseks peab kahjustanud isik

tõendama asjaolusid, millest nähtud tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus

tulu saada (nt 21.04.2021 otsus nr 2-14-6924, p 13.2 ja seal viidatud lahendid). Nagu eespool

märgitud, ei olnud Katariina kinnistule kehtestatud detailplaneeringut ega antud

projekteerimistingimusi. Kaebaja taotles 2002. a-l Rae vallalt projekteerimistingimusi

üksikelamu ehitamiseks, kuid vald keeldus, viidates 1999. a Harju maakonnaplaneeringus ette

nähtud perspektiivsele raudteele, mis läbiks kaebaja kinnistut. Avaliku vee- ja

kanalisatsioonitrassiga liitumiseks tehtud tegevustega on hindamisaruandes arvestatud, kuid

Katariina kinnisasja sisest vee- ja kanalisatsioonivõrku ei ole rajatud. Seega ei ole kaebaja

teinud kinnisasja arendamiseks mingeid reaalseid ettevalmistusi ning pole ära näidanud tulu

saamise tõenäosust.

19. Nõustuda ei saa kaebaja väitega, et talle tuleks hüvitada saamata jäänud tulu seetõttu, et

Katariina kinnisasja arendamine on olnud takistatud avalikust võimust tulenevatel põhjustel.

1999. a Harju maakonnaplaneeringus oli reserveeritud koridor Saue-Männiku-Aruküla

9(10)

3-21-2814

raudtee rajamiseks ja Katariina kinnisasi jääb perspektiivse raudteetrassi maa-alale. Kaebaja

omandas kinnisasja 2001. a-l selle arendamise eesmärgil ja pidi seega veenduma, kas

arendusplaane on võimalik ellu viia. Tõsiseltvõetav pole kaebaja seisukoht, et ta ei saanud

Katariina kinnistut omandades aru, et seda läbib kavandatav raudteetrass. Pole tähtsust, et

seda ei olnud märgitud lepingus, millega kaebaja kinnistu omandas. Kaebaja, iseäranis

kinnisvara arendamisest huvitatud ettevõtjana, pidi olema hoolikas, et selgitada ise välja,

millised planeeringud piirkonnas kehtivad. Kuigi Harju maakonnaplaneeringu joonisele (dtl

472) ei ole Katariina kinnistut märgitud, on võimalik maakonnaplaneeringu joonist ja

detailsemat kaarti kõrvutades tuvastada, et raudteetrassi kavandati mh Põrguvälja teega

piirnevale Katariina kinnistule. Vastustaja märgib ka õigesti, et kaebaja on sisuliselt

möönnud, et ta oli teadlik maakonnaplaneeringust tulenevatest piirangutest, kuid lootis, et

asjaolud muutuvad ja tal tekib seeläbi võimalus arendada kinnisasja ja teenida sellest tulu (vt

28.04.2021 seisukoht Maa-ametile, p 14, dtl 136; 06.12.2021 kaebus, p 80, dtl 15). Eespool

toodut arvestades jääb kaebaja kanda risk, et ta ei saanud teenida Katariina kinnistu

arendamisest tulu 1999. a maakonnaplaneeringu tõttu. Vastustaja ei pidanud kinnisasja

sundvõõrandamisel sellist saamata jäänud tulu kaebajale hüvitama (vt ka Riigikohtu

15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 34).

20. Kaebaja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud halduskohtu otsusele vastuväiteid seoses

väärtuskuupäeva määramisega. Vastuseks kaebaja selgitustele ringkonnakohtu 05.02.2024

istungil märgib ringkonnakohus lühidalt järgmist. KAHOS § 11 lg 5 kohaselt määratakse

sundvõõrandamise tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Siinsel juhul

on väärtuskuupäevaks 28.08.2020, kui Lahe Kinnisvara Hindamise OÜ alustas Katariina

kinnisasja hindamisega, ning sundvõõrandamise otsus tehti 05.11.2021. Põhimõtteliselt pole

välistatud, et sundvõõrandamise menetluse läbiviija süül ebamõistlikult pikaks veninud

menetluse tulemusel tekib olukord, kus kinnisasja omandamisel ei maksta omanikule

sundvõõrandamise eest õiglast tasu. KAHOS-s ettenähtud kinnisasja omandamise menetlus

tuleb seetõttu lõpule viia mõistliku aja jooksul (vt täpsemalt Tallinna Ringkonnakohtu

05.07.2023 otsus nr 3-20-1914, p 15). Praegusel juhul ei ole vastustaja ega Maa-amet

menetlusega põhjendamatult venitanud (vt menetluse käik 05.11.2021 käskkirjas).

Konkreetsetele vastustaja või Maa-ameti põhjendamatu tegevusetuse perioodidele ei ole

viidanud ka kaebaja. Seega praeguse vaidluse asjaoludel ei saa pidada KAHOS § 11 lg-t 5 PS-

ga vastuolus olevaks (vt ka Riigikohtu 06.06.2023 otsus nr 5-22-15, p 46; Tallinna

Ringkonnakohtu 05.07.2023 otsus nr 3-20-1914, p 15 ja 27.07.2021 määrus nr 3-21-159, p

16).

21. Menetluskulud jäävad poolte endi kanda (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg-d 1 ja 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)