2-23-10630/21 · Viru Maakohus Rakvere kohtumaja

2-23-10630

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Ifret Mamedguseinov

Otsuse kuupäev

Rakvere, 07. veebruar 2024

Tsiviilasja number

2-23-10630

Tsiviilasi

A. L. hagi M. K. vastu nõusoleku andmise kohustamiseks

kinnistu ebaõige kande kustutamiseks ning L. V., M.-L. V.,

L. V. vastu nõusoleku andmise kohustamiseks

kinnistusraamatusse omanikukande tegemiseks

Hagihind

20 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: A. L. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx, e-post: xxxx),

lepingulised esindajad: Valeria Arsjuta

(e-post:

valeria.arsjuta@cuesta.ee) ja Gretta Oltjer-Timberg (e-post:

gretta.oltjer-timberg@cuesta.ee);

Kostja 1: L. V. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx);

Kostja 2: M.-L. V. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx);

Kostja 3: L. V. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx), kostjate 1-3

seaduslik esindaja: M. K.;

Kostja 4: M. K. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx, e-post: xxxx),

lepinguline

esindaja:

Rait

Sarjas

(e-post:

rait.sarjas@namm.ee).

Kohtuistungi toimumise aeg

Istungil osalenud isikud

18. jaanuar 2024

Hageja A. L. ja tema lepinguline esindaja Valeria Arsjuta;

Kostja 4 ja kostjate 1-3 seaduslik esindaja M. K. ning kostjate

lepinguline esindaja Rait Sarjas.

Resolutsioon

1 (10)

2-23-10630

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Tühistada

Viru Maakohtu 28.07.2023 kohtumäärusega seatud hagi tagamise abinõu,

so kinnisasjale, asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx), III jakku esimesele vabale

järjekohale A. L. kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kantud

eelmärge.

3. Jätta menetluskulud hageja A. L.’i kanda ja välja mõista hagejalt kostjate kasuks

menetluskulud koos käibemaksuga 1 197 (üks tuhat ükssada üheksakümmend seitse)

eurot ja 90 senti.

4. Välja mõista hagejalt kostjate kasuks viivis menetluskuludelt (1 197.90 eurolt) alates

käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

5. Saata kohtuotsus pooltele teadmiseks.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD

1. 26. juulil 2023 esitatud hagiavalduse kohaselt A. L. (edaspidi ka hageja) on kinnistu asukohaga

Xxxx kaasomanik. Seisuga 15.09.2017 kuulus hagejale ¼ suurune mõtteline osa kinnistust. A. V. ja

M. K. sõlmisid 15.09.2017 müügilepingu, millega A. V. (müüja) võõrandas talle kuulunud ½

suuruse mõttelise osa kinnistust ostjale M. K. (edaspidi ka Ostja või kostja 4) müügihinnaga 5 000

eurot (edaspidi ka Müügileping). Kuivõrd hagejale kui kinnistu kaasomanikule kuulus

müügilepingu sõlmimise hetkel ¼ suurune mõtteline osa kinnistust, oli hagejal seadusest tulenevalt

ostueesõigus müüdud ½ suuruse kinnistu mõttelise osa omandamiseks.

2. Xxxx müüja suri. Müüja pärijateks on L. V. (kostja 1), M.-L. V. (kostja 2) ja L. V. (kostja 3),

kelle seaduslikuks esindajaks on nende ema kostja 4.

3. Müüja ega ostja ei ole hagejat kui ostueesõigust omavat isikut müügilepingust ja selle sisust

kunagi teavitanud. 08.01.2023 sai hageja teadlikuks müügilepingust ja selle sisust. 06.03.2023

esitas hageja kostjatele I-III kui müüja pärijatele ostueesõiguse teostamise avalduse.

4. 01.06.2023 esitas kostja 4 vastuse hageja ostueesõiguse teostamise avaldusele, milles vaidles

ostueesõiguse realiseerimise võimalikkusele vastu. Hageja ei nõustunud kostja 4 seisukohaga, mille

kohaselt olevat hageja ostueesõiguse teostamise õiguse minetanud. Seetõttu esitas hageja kostjatele

10.07.2023 kohtuvälise nõudekirja, milles nõudis kostjatelt I-III asjaõiguslepingu tekkimise

eelduseks olevate tahteavalduste andmist ning hageja kinnistu ½ suuruse mõttelise osa omanikuna

kinnistusraamatusse sisse kandmiseks, kostjalt IV nõudis hageja aga kinnistu ½ suuruse mõttelise

osa ebaõige omanikukande kustutamist kinnistu müügihinna summas 5 000 eurot tasumise vastu.

Hageja palus kostjatel vastata nõudekirjale 10 päeva jooksul. Kostja 4 lepinguline esindaja sai

2 (10)

2-23-10630

hageja nõudekirja 10.07.2023 kätte. Seega ootas hageja kostjate vastust kuni 20.07.2023. Kostjad ei

ole kohtuvälisele nõudele vastanud.

5. Hageja teostas ostueesõigust, mida tõendab Rakvere notari T. S. poolt 06.03.2023 tõestatud

ostueesõiguse teostamise avaldus. Antud avaldusega on ühtlasi ka tõendatud, et kinnistu müüja suri

xxxx ning tema pärijateks on kostjad I-III. Kuivõrd Müüja on surnud, on hageja nõudeõigus Müüja

vastu läinud üle Müüja pärijatele, kelleks on kostjad I-III. Kuivõrd hageja on teostanud

ostueesõigust, tuleb lugeda hageja ja kostjate 1-3 vahel müügileping sõlmituks samadel tingimustel,

milles müüja kostjaga 4 kokku leppis.

6. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt 1-4 asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi

ning nõusolekuid enda kinnistu ½ suuruse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse

kandmiseks.

7. Kostja 4 on kinnistu mõttelise osa ostja, kes on kantud kinnistusraamatusse. Hagejal on õigus

nõuda kostjalt 4 ebaõige kinnistusraamatu kande kustutamist, mille järgi kostja 4 on kinnistu ½

suuruse mõttelise osa omanik.

8. Hageja palub hagi rahuldada, kohustades kostjat 4 andma nõusolek kinnistu asukohaga Xxxx

ebaõige omanikukande, kustutamiseks. Kohustada kostjaid 1-3 täitma hageja müügilepingust

tuleneva nõude ning andma hagejale kinnistu asukohaga Xxxx ½ suuruse mõttelise osa

asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevad tahteavaldused. Kohustada kostjaid 1-3 andma

hagejale nõusolekud hageja kinnistu asukohaga Xxxx ½ suuruse mõttelise osa omanikuna

kinnistusraamatusse sisse kandmiseks.

9. Koos hagiga esitas hageja hagi tagamise taotluse, milles palus hagi tagamise korras kanda hagi

kinnistule asukohaga Xxxx eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks hageja kasuks.

KOSTJATE SEISUKOHAD

10. 11.09.2023 esitatud vastuses kostjad vastavad, et hagist nähtuvalt on hageja seisukohal, et ta on

kehtivalt teostanud ostueesõigust, kuna ei kinnisasja müüja ega ka 15.09.2017 sõlmitud

müügilepingus ostjaks olnud kostja 4 ega ei teavitanud hagejat Xxxx kinnistu mõttelise osa

müügilepingu sõlmimisest. VÕS § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule

viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Viidatud paragrahvis nimetatud

teavitamiskohustus lasub müüjal, mitte ostjal. Sellest tulenevalt ei ole kostjale 4 etteheidetav

müügilepingust mitteteavitamine, kuivõrd tal ei lasunud sellist kohustust.

11. Hageja väidab, et sai müügilepingust ja selle sisust teadlikuks alles 08.01.2023. Antud väide on

ebaõige. Hageja ei ole selgitanud, veel vähem tõendanud, mil viisil sai ta 15.09.2017 sõlmitud

müügilepingust ja selle sisust teadlikuks 08.01.2023. Lükkamaks ümber hageja väidet, et ta sai

15.09.2017 lepingust ja selle sisust teadlikuks alles 08.01.2023, esitavad kostjad Politsei- ja

Piirivalveamet (PPA) 22.04.2022 kriminaalmenetluse alustamata jätmise teatise. Kostjad osutavad,

et nimetatud dokumentaalne tõend oli hagejale 01.06.2023 saadetud vastuse lisaks, ent hageja on

jätnud 01.06.2023 vastuse lisaks oleva dokumendi esitamata. Süüteoteate sisust nähtuvalt oli hageja

juba enne süüteoteate esitamist, kuid hiljemalt süüteoteate esitamise ajaks, s.o. 20.04.2022, teadlik

nii tehingu tegemisest, selle sisust kui ka lepingu pooltest.

3 (10)

2-23-10630

12. Kostjad on tõendanud, et hageja oli teadlik müügilepingust ja selle sisust hiljemalt 20.04.2022.

Isegi juhul, kui müüja hagejat müügilepingu olulistest tingimustest ei teavitanud, ei saa enam kui

10-kuulist tähtaega ostueesõiguse teostamiseks pärast tehingu tegemisest ja selle sisust teadasaamist

(hageja tegi vastava avalduse 06.03.2023) lugeda mõistlikuks. Kuna ostueesõiguse teostamise

tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg ja hageja ei ole ostueesõiguse teostamise avaldust esitanud

mõistliku aja jooksul pärast müügilepingust ja selle olulistest tingimustest teadasaamist, on hageja

poolt esitatud avaldus toimetu. Kuivõrd hageja õigus ostueesõiguse teostamiseks oli avalduse

tegemise ajaks oli lõppenud, on hageja nõue omanikukande kustutamise nõusoleku andmiseks

kostja 4 vastu alusetu. Samuti on alusetud kostjate 1-3 vastu esitatud nõuded asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ja hageja omanikuna kinnistusraamatusse sisse kandmiseks vajalike tahteavalduse

andmiseks. Seetõttu paluvad kostjad jätta esitatud hagi rahuldamata.

HAGEJA SEISUKOHT

13. 09. oktoobril 2023 esitatud seisukohas hageja ei nõustu kostjate seisukohtadega. Kostjad on

vastuses hagiavaldusele väitnud, et kostjatele teadaolevalt teavitas müüja hagejat 15.09.2017

müügilepingu sõlmimisest suuliselt. Hageja selgitab, et see ei vasta tõele. Kui Müüja oleks

tõepoolest hagejat müügilepingu sõlmimisest teavitanud, siis oleks hageja antud infole kohaselt

reageerinud ja ostueesõigust teostanud. Kostjad on väitnud, et hageja ei ole tõendanud, mil viisil sai

ta müügilepingust ja selle sisust teadlikuks. Vastuseks eeltoodule selgitab hageja, et nagu

ostueesõiguse avalduses märgitud, sai hageja müügilepingust ja selle sisust teada 08.01.2023.

Hagejale edastas 08.01.2023 müügilepingu tutvumiseks A. V., kes leidis selle juhuslikult kinnistult

oma ema toast. Just sellest kuupäevast alates hakkas kulgema ostueesõiguse teostamise kahekuune

tähtaeg. Hageja esitas kostjatele 1-3 ostueesõiguse teostamise avalduse 06.03.2023, s.o seaduses

ettenähtud tähtaja jooksul.

14. Hageja selgitab, et 2022.a kevadel, vahetult enne süüteoteate esitamist, avaldas müüja hagejale

tüli käigus, et tema on enda mõttelise osa kinnistust ostja nimele ümber vormistanud.

Müügilepingut ega ühtegi teist dokumenti müüja aga hagejale ei esitanud. Seetõttu ei teadnud

hageja toona isegi seda, kas müüja jutt kinnistu osa ümbervormistamise kohta vastab tõele või

mitte. Süüteoteates tõi aga hageja vastava asjaolu siiski välja. Kuivõrd hageja ei olnud enne

08.01.2023 müügilepingut näinud ega teadnud seega midagi müügilepingu olulistest tingimustest, ei

saanud ostueesõiguse teostamise tähtaeg enne nimetatud kuupäeva kulgema hakata. Alternatiivselt

toob hageja välja, et isegi juhul, kui hageja oleks tõepoolest hiljemalt 20.04.2022 saanud

müügilepingust ja selle sisust teada, ei tähendaks eeltoodu veel seda, et hageja oleks ostueesõiguse

teostamise õiguse minetanud. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui ostueesõiguslane saab

müügilepingust ja selle sisust teadlikuks ise või kolmanda isiku kaudu, tuleb ostueesõigust teostada

mõistliku aja jooksul teadasaamisest alates. Seega isegi juhul, kui hageja oleks müügilepingust ja

selle sisust saanud teadlikuks 20.04.2022, siis võttes arvesse, et hageja teostas ostueesõigust

06.03.2023, ei oleks mingit alust rääkida mõistliku tähtaja ületamisest. Hageja selgitab, et termin

„mõistlik aeg“ on määratlemata õigusmõiste, mida kohus hindab kaalutlusõiguse alusel igal

konkreetse üksikjuhtumi põhiselt kõiki asjaga seotud tähtsust omavaid asjaolusid arvestades. Seega,

kuigi hageja on teostanud ostueesõigust seaduses ettenähtud kahekuuse tähtaja jooksul, on hageja

alternatiivselt seisukohal, et hageja on teostanud ostueesõiguse igal juhul ka mõistliku tähtaja

jooksul.

15. Hageja lisab, et käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades on kostjate tuginemine ostueesõiguse

teostamise õiguse minetamisele ka vastuolus hea usu põhimõttega. Müügilepingu punkti 8.15 järgi

4 (10)

2-23-10630

on notar müüjale selgitanud, et „Vastavalt VÕS § 249 peab müüja ostueesõigust omavale isikule

viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning ostueesõigust omava isiku

nõudmisel esitama talle lepingu“. Kuivõrd on tõendatud, et notar on müügilepingu tõestamisel

müüjat informeerinud kohustusest teavitada ostueesõigust omavaid isikuid viivitamatult

Müügilepingu sõlmimisest, on ilmne, et Müüja rikkus oma kohustust tahtlikult. Veelgi enam,

Müügilepingu punktis 9.4 on sätestatud järgnev: „Pooled avaldavad, et nad on teadlikud

notariaadiseaduse 30 lg 4 sätestatud normist, mille kohaselt on notaril õigus koostada ja edastada

tõestatud tehinguga seotud teateid ja taotlusi, mis õiguskäibes sellise tehinguga tavapäraselt

kaasnevad, kuid soovivad ise edastada avalduse kohalikule omavalitsusele rahvastikuregistri

andmete muutmiseks ja edastada teate kaasomanikele ostueesõiguse kohta“. Hageja hinnangul

viitab eeltoodu asjaolule, et müüjal ja ostjal ei olnud kunagi kavas hagejat müügilepingu

sõlmimisest teavitada, miks muidu jätta kasutamata äärmiselt mugav võimalus edastada asjakohane

teade notari vahendusel, avaldada soovi teate ise esitamiseks, kuid jätta seejärel hageja siiski

teavitamata. Ka eeltoodu tõendab hageja väidet selle kohta, et müüja rikkus hageja teavitamise

kohustust tahtlikult.

KOHTUISTUNG

16. 18. jaanuaril 2024 toimunud kohtuistungil kuulati üle tunnistaja. Tunnistaja ütluste kohaselt

leidis ta müügilepingu ema kodust kuskil detsembris, arvepakki sirvides tuli selle vahelt välja

dokument, mis viitas sellele, et kinnistu müüja oli kostjaga 4 teinud sellise tehingu. Kuna hageja oli

riskirase, ei läinud ta sellega kohe teda traumeerima, vaid informeeris teda alles jaanuari alguses.

Lepingust on aga ka varasemalt juttu olnud, seda aga ühekordse väitena, mida hageja esialgu ei

uskunud ja millest ka rohkem juttu ei olnud.

17. Hageja ja tema esindaja jäid hagi juurde. Hageja selgituste kohaselt Xxxx maaüksusel koeri

söötmas käies tuli müüja ise hageja juurde, sõimas teda ja tõi välja, et alates 2017 on kõik kostja 4

oma, hagejal ei ole siia asja. Kuna müüja käis hagejaga kaasa maa piirideni ja terve aja solvas neid,

sai hageja mõõt täis ja tegi avalduse politseisse. Kuna politseist tuli vastus, et süüd ei leitud, jäi ka

kinnistu kostja 4 nimele ümber kirjutamise kohta mulje, et müüja valetas. Hageja möönab, et müüja

sõnad iseenesest oleks võinud tekitada hagejale mõtte, et läheb kontrollib kirjeldatud väidet aga

seda ei teinud.

18. Kostja 4 ja kostjate esindaja jäid oma seisukohtade ja vastuväidete juurde, rõhutades, et. püüab

hageja panna kohut uskuma, et 2022.a kevadel toimus konflikt õe ja venna vahel. Selle konflikti

käigus avaldas vend talle, et Xxxx kinnistu on võõrandatud ning 4,5.a pärast tehingu sõlmimist

avaldas selle konflikti käigus notari ametitegevuse raamatu numbri, mis sai salvestatud aga

salvestus on kahjuks kadunud. Vaatamata sellele teave müügilepingust jõudis hagejani aga hageja ei

teinud midagi. A. V. väidetavalt leidis selle lepingu juhusliku ülevaatuse käigus tema emale

kuulunud kinnisasjalt. See on eluliselt mitteusutav. Kõigile kinnistu kaasomanikele saadetakse

teade, kui kinnistu osas toimub mingi muudatus. Teade oli varasemalt olemas. Ei saa eeldada, et

seda ei ole toimunud, olles tegelikkuses teadlik, ei ole kostja hinnangul adekvaatne vastuväide. On

olemas dokumentaalsed tõendid, mis kinnitavad, et hiljemalt 20.04.2022 oli hageja teadlik. Seda on

ta ise avalduses kirjutanud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

5 (10)

2-23-10630

19. Kohus tutvunud hagiavalduse, kostjate vastusega hagile ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära

hageja, kostja 4 ja poolte esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid

dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.

20. Kinnistusraamatu elektroonilise väljavõtte kohaselt A. L. (hageja) on kinnistu Xxxx, registriosa

nr xxxx, asukoht Xxxx, kaasomanik, talle kuulub ¼ suurune mõtteline osa kinnistust. ¼ suurune

mõtteline osa kinnistust kuulus E. T., kes on surnud ja 2/4 suurune mõtteline osa kinnistust kuulus

A. V.’le, kes samuti on surnud (surma kuupäev xxxx) (dtl 8-9).

21. Rakvere notar T. S. juures 15.09.2017 sõlmitud kinnistu mõtteliste osade müügilepingu ja

asjaõiguslepinguga (notari ametitegevuse raamatu registri nr. xxxx) A. V. (müüja) võõrandas pool

(½) mõttelist osa kinnistust registriosaga nr xxxx koos selle oluliste osadega ostjale M. K.’ile

(käesolevas menetluses kostja 4) hinnaga 5 000 eurot (dtl 90-98).

22. Kuna hageja on kinnistu ¼ suuruse mõttelise osa omanik, siis hagejal oli tekkinud ostueesõigus

kostjale 4 võõrandatud 2/4 mõttelise osa kinnistust omandamiseks. Pooltel ei ole vaidlust

eeltoodud asjaolude üle. Pooled vaidlevad hageja poolt ostueesõiguse seadusega ettenähtud tähtaja

jooksul (mitte)teostamise üle.

23. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 438 lg 1 tulenevalt otsust tehes hindab kohus

tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi

kuulub rahuldamisele. Käesoleva vaidluse lahendamisel analüüsib kohus: 1) kas müüja on teatanud

hagejale müüjale kuulunud 2/4 mõttelise osa kinnistust võõrandamisest?; 2) millal hageja

ostueesõiguse tekkimisest tegelikult teada sai?; 3) kas hagejal on säilinud õigus 2017 võõrandatud

kinnistu 2023.a ostueesõigusega omandamiseks?

24. Hageja sisuliselt vaidlustab müüja ja kostja 4 vahel sõlmitud müügilepingu, leides, et hageja on

õigustatud isik kostja 4 poolt omandatud 2/4 osa kinnistust omandamiseks. Asjaõigusseaduse

(AÕS) § 73 lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega

seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 järgi ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse

ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja

ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut

ega sellest tulenevaid kohustusi. VÕS § 249 lg 1 järgi müüja peab ostueesõigust omavale isikule

viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust.

25. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui

seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt

seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui

seadusest ei tulene teisiti. Kuna käesolevas vaidluses ei ole pooled tõendamiskoormises teisiti

kokku leppinud, siis peab hageja tõendama, et tal on endiselt säilinud seadusest tulenev õigus

ostueesõiguse teostamiseks.

26. Hageja väidab, et müüja ei ole hagejale ostueesõiguse realiseerimiseks müügilepingut esitanud.

Hageja heidab müüjale ja ka ostjale (kostjale 4) ette müügilepingu tahtlikult esitamata jätmist.

6 (10)

2-23-10630

15.09.2017 sõlmitud lepingu punktis 9.4 avaldasid müüja ja ostja, et soovivad ise edastada teate

kaasomanikele ostueesõiguse kohta. Kostja 4 on kohtuistungil kinnitanud, et ta pole hagejale

müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisest teatanud (dtl 134). Sellega on kohus tuvastanud, et

kostja 4 kui ostja on jätnud lepinguga võetud teatamise kohustuse täitmata. Samas sellest ei piisa

hagiavalduse rahuldamiseks.

27. Hagiavalduses kinnitab hageja, et 2022.a kevadel toimunud tüli käigus avaldajas müüja

hagejale, et müüja on temale kuulunud mõttelise osa kinnistust ostja nimele ümber vormistanud.

Hageja on seda ka kohtuistungil kinnitanud. Sellega on kohus tuvastanud, et vähemalt kevadest

2022.a alates oli hageja teadlik selleks, et kinnistu mõtteline osa, mille ostueesõigus hagejale

kuulus, oli tegelikult võõrandatud. VÕS § 249 lg 2 tulenevalt, kui müügileping on sõlmitud

kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Hageja ei

väida, et ta müüjalt ostu-müügilepingu esitamist nõudnud. Hagejal ei ole ühtegi mõistlikku

põhjendust, miks ta saanud teada, et müüa ½ kinnistust müüs, ei nõudnud müüjalt müügilepingu

esitamist.

28. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 74 lg 1 alusel igaüks võib registriosaga tutvuda ja saada

sellest väljatrükke. Sama paragrahvi lg 2 tulenevalt kinnistustoimikuga võib tutvuda ja sellest

väljatrükke saada õigustatud huvi olemasolu korral. Kinnistu omanik, notar, kohtutäitur, kohus ja

järelevalveõiguslik asutus ei pea kinnistustoimikuga tutvumiseks tõendama õigustatud huvi.

Politsei-ja Piirivalveameti 22.04.2022 teatises kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta toodu

kohaselt 20.04.2022 esitatud süüteoteates hageja A. L. on teatanud, et A. V. muu hulgas tegi M.

K.’ile ostumüügilepingu 2017.a, notari ametitegevuse raamatu registri nr. xxxx, millele seadusest

tulenevalt oleks pidanud olema ostueelisõigus (dtl 72-75). Hageja kuriteoteates on detailselt

kirjeldatud 2017.a tehtud tehingu andmed, sh tehingu aasta ja notari ametitegevuse raamatu

registrinumber, millised võimaldasid ühiselt mõista, et kinnistu Xxxx 2/4 mõtteline osa, mille

omandamise eesõigus oli hagejal, oli tegelikult 2017.a võõrandatud. Sellega on kohus tuvastanud, et

hageja oli teadlik ostueesõiguse tekkimisest hiljemalt alates kuriteo teate esitamisest 20.04.2022.

29. Menetluses on hageja esitanud taotluse tunnistaja ülekuulamiseks. Kohtuistungil tunnistajana

ülekuulatud A. V. ütluste kohaselt leidis ta müügilepingu (millega A. V. müüs 2/4 mõttelise osa

kinnistust kostjale 4) ema kodust kuskil detsembris. Kuna hageja oli riskirase, informeeris tunnistaja

hagejat sellest alles 2023 jaanuari alguses (dtl 129-131). TsMS § 229 lg 2 järgi tõendiks võib olla

ka tunnistaja ütlus. Tunnistaja on hageja vend. Maakohtu arvates tunnistaja ütlused tema poolt

müügilepingu paberkandjal 2022 aasta lõpus leidmise kohta võivad olla tõesed, kuid need ei kinnita

seda, et hageja müügilepingu sõlmimisest varem teadlik ei olnud.

30. Hageja ei ole menetluses selgitanud, millistest allikatest saadud andmete alusel sai hageja

müügilepingu detailid nii täpselt teada. 06.03.2023 tegi hageja Rakvere notar T. S. juures

ostueesõiguse teostamise avalduse, milles avaldajas, et ta sai Xxxx kinnistu mõttelise osa

müügilepingu sõlmimisest teada 08.01.2023 (dtl 26-28). Samas tunnistaja A. V. ei ole seda

kuupäeva kinnitanud, tunnistaja ütluste järgi /... ta A. sellega traumeerima ei läinud. Ta tegi seda

(teatas hagejale) jaanuari alguses (dtl 129-30). Seega ka tunnistaja ütlustega ei ole võimalik

tuvastada, et tunnistaja esitas kirjaliku lepingu hagejale just 08.01.2023 ja et hageja on esitanud

avalduse ostueesõiguse teostamiseks VÕS § 250 lg 1 sätestatud kahe kuu jooksul.

7 (10)

2-23-10630

31. Kohus ei nõustu hagejaga ka selles, et juhul, kui hageja on saanud müügilepingust ja selle sisust

teada hiljemalt 20.04.2022, ei ole hageja ostueesõiguse teostamist minetanud. Kohtuistungil antud

hageja selgistustega on tuvastatud, et intsident hageja ja tema venna A. V. vahel toimus 2022.a

aprilli kuu alguses. Selle intsidenti käigus oli A. V. ka hagejale teatanud, et ta on oma mõttelise osa

kinnistust võõrandanud. Hageja kinnitas kohtuistungil, et lindistas tüli (intsidenti) ja müüjalt saadud

informatsioonist ja lindistuselt sai hageja muu hulgas teada ka notaritoimingute registrinumbri (dtl

132). Kuna müüja oli hageja vend, siis sai hageja müüja surmast teada kohe pärast isiku surma.

Maakohtu arvates olukorras, kus müüja suri ja VÕS § 249 lg 1 kostjal 4 ei olnud müügilepingust

teavitamise kohustust, ei olnud hagejal vähemalt alates müüja surmakuupäeva xxxx enam võimalik

ka mõislikult eeldada, et müüja VÕS § 249 lg 1 sätestatud teatamiskohustuse täidab. Seadus ei seo

VÕS § 250 toodud tähtaja arvutamist üksnes sündmuse saabumisega ehk õigustatud isiku poolt

ükskord müügilepingu juhuslikult saamisega. Hagejal oli võimalik alates venna surma nõuda

aktiivselt müügilepingu esitamist kas kostjalt 4, kinnistusosakonnalt või notarilt. KRS § 8 lg1 järgi

kinnistusraamatusse kantakse kõik kinnisasjad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Iga

kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi

number (kinnistu number). KRS § 14 järgi kinnistusregistriosa teise jakku «Omanik» kantakse: 1)

omanik; 2) kui kinnistu on ühises omandis – omanikud, see, kas kinnistu on ühis- või kaasomandis,

ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus. Hagejale kui kinnistusraamatusse kantud

kinnisasja kaasomanikule olid nähtavad kõik temaga seotud kinnistud ja kinnistutega seoses

kinnisturaamusse tehtud kanded ja hagejal oli õigus muu hulgas teha vastavad päringud

omanikukannete aluseks olevate tehingute kohta.

32. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 järgi õiguste teostamisel ja kohustuste

täitmisel tuleb toimida heas usus ja lg 2 järgi õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil,

samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hea usu

põhimõtte kujutab ennast õiguste kohaldamisel ja kujundamisel toimivat üldpõhimõtet. Hea usu

põhimõtte all mõistetakse üldjuhul käitumisstandardit, mis on aluseks õiguste tekkimisel.

Kinnisasja omandiõiguse teostamisel hea usu ja mõistuslikkuse põhimõttest lähtumine tähendab

eelkõike seda, et tuleb arvestada sellega, et omanikukanded on kinnistusraamatust nähtavad ka ilma

kande aluseks oleva lepingu saamata. Hageja oli teadlik kaasomandi 2/4 osa võõrandamisest, kuid

hageja ei ole võtnud mitte midagi ette selleks, et saada notarilt või kinnistusosakonnalt müüja ja

kostja 4 vahel sõlmitud müügileping ja realiseerida ostueesõigus. Hageja on tahtlikult venitanud

selle saamisega ja selline hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistuslikkuse põhimõttega.

33. Hageja poolt viidatud Riigikohtu 25.09.2008 otsuse 3-2-1-61-08 punktid 12 ja 14 ei reguleeri

olukordi, kus müüja on surnud ja surmast tingituna müüjalt müügilepingu tingimuste teatamist

enam oodata ei ole. Seega maakohtu arvates hageja ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkas

kulgema alates 20.04.2022. Hagejal ei kulgenud tähtaeg ostueesõiguse teostamiseks alates

08.01.2023, sest ostueesõigus oli 20.06.2022 juba minetatud. Isegi kui eeldada, et tähtaeg ei

kulgenud alates 20.04.2022, siis tuleb mõistlikuks ajaks lugeda 2 kuud alates xxxx. Hagi on esitatud

26.07.2023. Sellepärast kohus jätab hagi rahuldamata.

Hagi tagamise abinõu tühistamine

34. Viru Maakohtu 28.07.2023 kohtumäärusega rahuldati hageja hagi tagamise taotlus ja hagi

tagamise abinõuna kanti kinnisasjale, asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx), III jakku esimesele

vabale järjekohale eelmärge A. L. kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks. TsMS § 386

lg 4 esimese lause alusel kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja

8 (10)

2-23-10630

määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kuna hagi jäetakse

rahuldamata, siis kohus tühistab hagi tagamise abinõu.

Menetluskulud

35. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 2 kohaselt

maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus

tehti. Kuna hagi jäetakse rahuldamata, siis kohus jätab menetluskulud hageja kanda.

36. Kostjad on esitanud avalduse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks kohtulahendis

sisalduva kulude jaotuse alusel vastavalt TsMS § 174 lg 1 ls 1. Menetluskulude kindlaksmääramise

menetlusele kohaldatakse hagita menetluse sätteid (Riigikohtu 25.11.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-102-11, p 12). Vaidluse puhul, mis lahendatakse hagita menetluses, ei ole kohus TsMS § 477 lg 5

järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (Riigikohtu

lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud

menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja

läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on menetlusosalise esindaja kulud kohtuväliseks

kuluks.

37. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab

kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist

menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Käesolevas

tsiviilasjas esindas kostjaid TsMS § 218 lg 1 p 1 sätestatud nõuetele vastav esindaja.

38. Asja materjalidest nähtub, et kostjate esindaja on esitanud kohtule: 1) 11.09.2023 vastuse

hagiavaldusele; 2) 20.10.2023 seisukoha tunnistaja ülekuulamise taotlusele; 3) osalenud 18.01.2024

toimunud kohtuistungil, mis kestis 1,25 tundi. Kostjad taotlevad menetluskulude väljamõistmist

kokku summas 2 179.30 eurot, s.h:

-

hagiavalduse analüüs, kostjate vastuse koostamine 912 eurot (4 h x 190 eurot + km);

-

seisukoha koostamine taotluse osas 456 eurot (õigusteenuse maht 2 h x 190 eurot + km);

-

ettevalmistus ja osalemine istungil (2,75 h), menetluskulude nimekirja koostamine ning

seisukoha koostamine hageja menetluskulude nimekirja kohta (0,75 h) 811.30 eurot

(õigusteenuse maht 3,5 h x 190 eurot + km).

39. TsMS § 174 lg 1 esimeses lausest tulenevalt menetluskulude rahalise suuruse määrab

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus

samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Menetluskulude rahalise suuruse määramine

kujutab ennast kohtu diskretsiooniõigust. Kohus ei analüüsi iga nimekirjas oleva menetluskulu

vajalikkust ja põhjendatust eraldi, vaid annab kogumis hinnangu esitatud menetluskuludele

suurusele.

40. Tsiviilasjas 2-21-9796 27.04.2024 tehtud määruses on Riigikohus lugenud põhjendatuks ja

vajalikuks tunnitasu suuruseks 180 eurot, millele lisandub käibemaks. Kohus ei nõustu kostjate

lepingulise esindaja ajakuluga ja leiab, et põhjendatud ajakulu kostjate vastuse esitamise eest on 2

9 (10)

2-23-10630

tundi, taotlusele seisukoha koostamise eest 0.75 tundi, istungil osalemise ja istungiks ettevalmistuse

eest 2 tundi ja menetluskulude nimekirja koostamise ja esitamise eest 0,75 tundi. Kokku 5,5 tundi ja

tasu koos käibemaksuga 1 197.90 eurot ((2,75 x 180 + 20%) + (2,75 x 180 +22%)). Sellises

ulatuses peab maakohus põhjendatuks välja mõista kostjate menetluskulud hagejalt.

41. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostjad on

nõudnud menetluskuludelt viivise väljamõistmist. Kohus rahuldab kostjate taotluse ja mõistab

menetluskuludelt viivist alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

42. Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 436, § 438, §

442, § 452, § 453 lg 1, lg 2, § 630 lg 2 sätete kohaselt.

/digitaalselt allkirjastatud/

Ifret Mamedguseinov

Kohtunik

Tartu Ringkonnakohtu 29.11.2024 kohtuotsuse

RESOLUTIOON:

1. Jätta L. V., M.-L. V., L. V. ja M. K.i 18. novembri 2024. a vastuväide kohtu tegevusele

seoses tõendite vastuvõtmisest keeldumisega rahuldamata.

2. Jätta A. L.e apellatsioonkaebus rahuldamata ning Viru Maakohtu 7. veebruari 2024. a

otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-23-10630 muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse

põhjendusi.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetlusosaliste menetluskulud A. L.e kanda.

4. Mõista A. L.elt L. V., M.-L. V., L. V. ja M. K.i kasuks välja ringkonnakohtus kantud

menetluskulu 1622 eurot 60 senti (sh käibemaks).

5. Mõista A. L.elt L. V., M.-L. V., L. V. ja M. K.i kasuks välja viivis hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.

Riigikohtu 03.03.2025 kohtumääruse

RESOLUTSIOON:

1. Keelduda kassatsioonkaebuse menetlusse võtmisest kaebuse põhjendamatuse tõttu.

2. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud kassaatori kanda.

3. Kassatsiooniastme menetluskulusid välja ei mõisteta.

4. Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

694 lg 2).

07.02.2024 kohtuotsus 2-23-10630 jõustus 03.03.2025 Riigikohtu kohtumäärusega.

/digitaalselt allkirjastatud/

10 (10)

2-23-10630

Lea Herne

referent

11 (10)