3-23-273/22 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

19. detsember 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-23-273

Haldusasi

X. X kaebus Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2022

korralduse nr 1102 "Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu

detailplaneeringu kehtestamine XXXs“ tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja – X. X, esindaja v.adv Aivar Pilv

Vastustaja – Tallinna linn

Kolmas isik – I.S.A. Capital OÜ (registrikood

xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 24.11.2023

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus tervikuna rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 18. jaanuaril 2024.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsus võttis 14.12.2022 vastu korralduse nr 1102 "Mähe-Kaasiku tee 42

kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Pirita linnaosas“1 (edaspidi nimetatud ka DP).

2. 08.02.2023 saabus Tallinna Halduskohtule X. X kaebus Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2022

korralduse nr 1102 "Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Pirita

linnaosas“ tühistamiseks.

09.02.2023 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus 24.11.2023

kohtuistung.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

3. Kaebuse esitaja palub kaebuse rahuldada alljärgnevatel põhjustel.

3.1. Kaebaja märgib, et on Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu piirinaaber ja Mähe-Kaasiku tee xx

kinnistu (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx) omanik.

Kaebaja õigustatud huvi seisneb 2010.a-l kehtestatud ja ellu viidud detailplaneeringu järgse

lähenduse püsima jäämises nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid

tingimusi silmas pidades kindlaks määras (RKHKo 3-13-385/90 p 12). Mähe- Kaasiku

kinnistu kaheks kinnistuks jagamisel ning täiendava ehitusõiguse andmisel 14.12.2022

kehtestatud DP-s ei ole vastustaja arvestanud nende kaebaja subjektiivsete õigustega, millele

andis kaitset 2010.a-l kehtestatud ja ellu viidud ÜP-ga kooskõlas olev detailplaneering.

3.2. Kaebaja toob esmalt välja, et detailplaneeringu menetluse läbiviimisel tuleb lähtuda

HMS-s sätestatud nõuetest. Vaidlustatud korraldus ei ole nõuetekohaselt põhjendatud.

Vaidlustatud korraldustest ei nähtu, kas ja kuidas on vastustaja analüüsinud (i) kavandatava

krundi pos 2 suuruse kooskõla PlanS-i ja Pirita linnaosa üldplaneeringust tuleneva krundi

minimaalsuurusega, (ii) maa-aluse korruse arvelt kavandatud ehitusõiguse ulatuse

laiendamist, (iii) kas esineb vajadus täiendavate uuringute (sh geoloogilise uuringu)

teostamiseks, (iv) õigustatud isikute (st piirinaabrite) huvide kaalumist (sh kaebaja õigust

vaatele rannametsale). Juba ainuüksi eeltoodud puudused on korralduse ja selle alusel

kehtestatud PD tühistamise aluseks. Haldusorganile ei tulene seadusest suvaotsuse tegemise

õigust.

Olukorras, kus pole võimalik kontrollida, millistest kaalutlustest on vastustaja vaidlustatud

korralduse väljastamisel lähtunud, on selgelt tegemist tervikuna motiveerimata

haldusaktidega, mis tuleb tühistada. Ülaltoodud põhjustel on kaebaja jaoks reaalse

kaebeõiguse teostamine raskendatud, kui mitte võimatu, kuna ei ole võimalik veenduda,

millistel kaalutlustel ja millistest asjaoludest lähtuvalt on vaidlustatud haldusakt antud.

3.3. Vastustaja ei ole täitnud kaasamis- ja ärakuulamiskohustust kaebajale arvamuse

avaldamise võimaldamiseks.

Vastustaja ei ole kaebajat kaasanud detailplaneeringu menetlusse enne detailplaneeringu

avaliku väljapaneku korraldamist (PlanS § 135).

Kaebaja huvide kaalumata jätmine (mh nende huvide kaalumine, mis nähtusid 2010.a-l

kehtestatud ja ellu viidud detailplaneeringust) ning kaebaja sisuliselt ärakuulamata jätmine

kujutab endast haldusmenetluse olulist rikkumist, kuivõrd ilmselgelt mõjutaksid need TLV

poolt korralduse andmist ning DP kehtestamist. Seetõttu pole vaidlustatud korralduse ja selle

alusel kehtestatud detailplaneeringu näol tegemist õiguspäraste haldusaktidega HMS § 54

tähenduses. Ühtlasi ei teinud vastustaja DP menetluses naaberkinnistute omanikega tegelikku

koostööd, sest planeeritava ala lähinaabreid kaasati menetlusse alles DP avaliku väljapaneku

1 Kättesaadav arvutivõrgus: https://teele.tallinn.ee/documents/119810/view#preview

ajal. Kaebaja poolt DP algatamisel esitatud vastuväited jättis vastustaja tähelepanuta ning

osundas, et neid saab tõhusalt esitada alles DP kehtestatava haldusakti (so 14.12.2022 TLV

korralduse nr 1102) vaidlustamisel.

3.4. Vastustaja ei ole täitnud uurimispõhimõtet ja nõuetekohaselt välja selgitanud

Merivälja väikeelamute ala krundi minimaalsuurust.

Kehtiv ÜP ei määra krundi minimaalsuurust Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu asukohas (s.o

Merivälja asumi väikeelamute alal).

Järelikult tuleb ÜP-ga lahendamata jäänud küsimused, mille lahendamise kohustuse paneb

kohalikule omavalitusele 01.07.2015 jõustunud PlanS, lahendada asjakohaste

detailplaneeringutega. Meriväljä väljakujunenud pereelamute alal (EP) on moodustatava

krundi soovitatav minimaalne suurus 1 200 m2 (ÜP seletuskiri, lk 25). DP planeeringuala

lähipiirkonda jääb osaliselt ka Mähe asum. Mähel on väikeelamute alal (EV) moodustatava

krundi soovitatav minimaalne suurus samuti 1 200 m2 (Ü P seletuskiri, lk 25). DP seletuskirja

p 2 järgi jääb Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu „Merivälja elamupiirkonda, mis on

väljakujunenud aedlinnalik pereelamute ala.“ Seetõttu peaks kaebaja hinnangul

detailplaneeringu alusel väikeelamute alal Meriväljä elamupiirkonda jääva Mähe-Kaasiku tee

42 kinnistu kruntideks jagamisel juhinduma vähemalt analoogia korras ÜP-st tulenevast

minimaalsest krundi suurusest 1200 m2. Kui aga vastustaja peab vaidlusaluse DP alusel

põhjendatuks, vaatamata kõigile eespool viidatud menetluslikele minetustele, väikeelamule

ettenähtud krundi minimaalsuurusest väiksema suuruse (797 m2) määramist, siis peaks

sellekohased põhjendused kontrollitavalt ja arusaadavalt olema välja toodud korralduses,

millega vaidlusalune DP kehtestati. Seda põhimõtet ei ole kõnesolevas haldusaktis järgitud.

Eeltoodut toetab ka asjaolu, et Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu kontaktvööndisse jäävate

kinnistute suurus on samuti vähemalt 1200 m2. DP-s ei ole selle kontaktpiirkonna kinnistute

suurusest oluliselt (ca 33%) erineva/hälbiva 797 m2 suuruse krundi võimaldamist kuidagi

põhjendatud. Kaebaja on seisukohal, et vastustaja ei ole selles küsimuses üldse teostanud

kaalutlusõigust vaid Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu on jagatud kaheks põhimõttel, et mõlema

krundi puhul oleks täidetud ÜP-st tulenev täisehitatuse protsendimäär. Teadmata neid

konkreetseid põhjendusi, miks vastustaja pidas võimalikuks 797 m2 suuruse krundi

moodustamist, ei saa kaebaja täiel määral realiseerida oma kaebeõigust ning kohus ei saa

kontrollida kaalutlusreeglitest kinnipidamist vastustaja poolt.

Vähemalt 1200 m2 suurusega kruntide moodustamise kavatsus on jälgitav ka DP 2016.a

eskiislahendusega tutvumisel (vt selle seletuskirja osa II p 10). DP koostamise ajal selgus, et

Merivälja tee 71 kinnistu osa ei ole võimalik liita Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu jagamisel

moodustatavate elamumää sihtotstarbega kruntidega (vt DP seletuskirja p-st 3.1). Merivälja

tee 71 kinnistu osas on 23.11.2022 tehtud DP algatamise ettepanek2.

Eeltoodust nähtuvalt lasus vastustajal DP menetlemisel eeskätt kohustus määrata kindlaks

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu jagamisel kohalduv ÜP-ga kooskõlas olev krundi

minimaalsuurus. Asjakohase krundi minimaalsuuruse välja selgitamise järel pidi vastustaja

sisustama määratlemata õigusmõiste „oluliselt väiksem krunt“, sest ÜP väikeelamute ala (EV)

detailplaneeringute koostamisele kehtestatud piirangust nr 3 tulenevalt: „oluliselt väiksemate

kruntide moodustamine väikeelamutele on lubatud ainult kogu kvartalit hõlmava

detailplaneeringuga, millega antakse kvartali perspektiivne arengusuund koostöös kvartali

kõigi kinnistuomanikega.“ Vastustaja ei ole planeerimismenetluses seda nõuet järginud.

Puudub vaidlus, et DP-ga planeeritud krundi pos 2 suurus on 797 m2, mis on ca 33,6%

väiksem, kui 2016.a eskiislahenduses välja toodud ÜP järgne miinimumsuurus 1200 m2.

Kaebaja on seisukohal, et üle 33-protsendiline krundi suuruse erinevus on oluline, mistõttu

pidi vastustaja DP alusel krundi pos 2 moodustamiseks läbi viima kogu kvartali hõlmava

2 Kättesaadav arvutivõrgus: (https://tpr.tallinn.ee/Link/Proceeding/DP046070)

detailplaneeringu ning kaasama menetlusse naaberkinnistute omanikke. Kaebaja tugineb

analoogia korras PlanS § 125 lg 1 p-le 2.

Kaebajal on seega õigus nõuda kuni DP jõustumiseni, et vastustaja arvestaks Mähe-Kaasiku

tee 42 DP kehtestamisel Merivälja asumi väikeelamu alasse sobiva krundi

minimaalsuurusega, mille määramise kohustus lasub vastustajal PlanS § 75 lg 1 p 4 alusel,

kuid mis ei ole Merivälja asumi väikeelamute ala osas enne kehtiva PlanS jõustumist

koostatud ÜP-ga kindlaksmääratud. Vastustaja ei ole Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu

kruntideks jagamisele kohalduvat krundi minimaalsuurust kontrollitavalt välja selgitanud,

millega rikkus HMS §-st 6 tulenevat uurimispõhimõtet.

Samas ei kehtesta vaidlustatud korraldus kogu kvartalit hõlmavat detailplaneeringut, mistõttu

on see vastuolus ÜP-st tuleneva väikeelamute alade osas kehtiva piiranguga (nr 3). 797 m2-

suuruse krundi pos 2 moodustamine muudab oluliselt planeeringu koostamise eesmärki, mis

nägi muuhulgas ette ÜP suunistega kooskõlas oleva 1200 m2 suuruse krundi kavandamist.

Seetõttu pidi kaebaja hinnangul vastustaja kaaluma detailplaneeringu koostamise lõpetamist

PlanS § 129 lg 1 p 3 alusel, kui selgus, et pos 2 kavandatud krunt on minimaalsuurusest 1 200

m2-st oluliselt väiksem.

3.5. Vastustaja jättis krundi ehitusõiguse andmisel maa-aluse korruse ehitamise

võimaldamise põhjendamata. Vastustaja on DP-ga ca 2 korda suurendanud kinnistul

ehitusõigust seda sisuliselt põhjendamata.

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu detailplaneering näeb ette kinnistu hoonetele maa-aluse korruse

ehitusõigust.

Kaebaja hinnangul rikub DP tema subjektiivseid õigusi elukeskkonnale ning halduse

seaduslikkusele.

Mähe-Kaasiku tee 42 uute kruntide hoonestustihedus, mille arvutamisel ei arvestata maa-

aluste korruste suletud brutopinnaga, on naaberkruntide, kus maa-alused korrused puuduvad,

on tõesti hoonestustiheduse näitajatega (vähemikus 0,3 kuni 0,4) kooskõlas. DP joonisel välja

toodud krundi kasutamise tingimuste tabelist nähtuvalt lubatakse krundi pos 1 ja krundi pos 2

hoonetele maa-aluste korruste ehitamist, mille ehitisealune pind võrdub maapealsete korruste

pinnaga (krundi pos 1: 352 m2 ja krundi pos 2: 180 m2). Maa-aluste korruste suletud brutopind

on krundi pos 1 osas 352 m2 ja krundi pos 2 osas 180 m2. Kuid siinkohal on oluline

tähelepanu pöörata alljärgnevale.

14.12.2022 kehtivuse kaotanud planeering sisaldas järgmiseid kaalutlusõiguse alusel

kehtestatud Mähe-Kaasiku tee 42 ehitusõiguse piiranguid: hoonete ja kaetud rajatiste alune

pind kokku 550 m2 ning maapealsetena kavandatud elamu ja abihoone suletud brutopind mitte

üle 600m2. Seega on 14.12.2022 kehtestatud DP alusel Mähe-Kaasiku tee 42 ehitusõigust

maa-aluste korruste ehitamise võimaldamise arvelt märkimisväärselt suurendatud: hoonete

ehitisealune pind on nüüd 1 064 m2 (352 + 352 + 180 + 180) ning nende suletud brutopind 1

197m2 (485 + 352 + 180 + 180). Vastustaja on seega vaidlusaluse DP-ga sisuliselt ca 2-

kordselt suurendanud ehitusõigust, kuid ei ole sellist lahendust sisuliselt haldusaktis

põhjendanud. Enamgi veel, DP seletuskirjas seda olulist tingimust sisuliselt ei käsitletagi ning

tegelik olukord selgub üksnes DP põhijoonise ja asjakohaste õigusaktidega täpsemal

tutvumisel. Vastustaja on eksinud üldtunnustatud põhimõtte vastu, et detailplaneeringu

tingimused tuleb nende jäikuse järgimise eesmärgil ja selguse huvides kaalutledes lahti

selgitada planeeringu seletuskirjas (TlnRnKo 3-18-2298, p 11.1).

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu hoonestusalasse maa-aluste korruse rajamine maapealsete

hooneosadega võrdväärses mahus on ilmselgelt ebaproportsionaalne ning riivab intensiivselt

naabrite õigusi. Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu kontaktpiirkonna elamutel maa-alused korrused

puuduvad.

19.08.2022 kirjas selgitas TLPA kaebaja esindajale, et „Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu DP-s

on tegemist olemasoleva hoonestusega ja ainult krundile pos 2 on ette nähtud vähesel määral

lisamahtu kavandamine (lähtudes ehitisregistri andmetest suureneb ehitisealune pindala

ligikaudu 50 m2)“. Tegelikult suureneb DP alusel ehitisealune pind võrreldes 2010.a-ga 550

m2-lt 1 064 m2-ni ehk 514 m2 võrra, mis on (SIC!) 10 korda rohkem, kui TLPA kirjas

eelnevalt välja toodud. Seejuures hoonete maa-aluse korruse kogupindala on 532 m2 (352 +

180). Kaebaja soovis oma 20.07.2022 arvamuses Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule geoloogilise

mõju hindamist. TLPA põhjendas 19.08.2022 DP-s geoloogilise mõju hindamata jätmist

asjaoluga, et see ei ole mõistlik arvestades naaberkinnistute kaugust planeeritavast krundist ja

kavandatava maa-aluse korruse sügavust. On ilmne, et tegelikkuses on DP-ga kehtestatud

tingimused oluliselt erinevad algselt vastustaja poolt kujundatud muljest.

Esiteks ei määra DP Mähe-Kaasiku tee 42 hoonete maa-aluste korruste sügavust. Arvestades

uute maa-aluste korruste suletud brutopinna suurust on nende sügavus oluline ehituslik ja/või

arhitektuuriline tingimus PlanS § 126 lg 1 p 5 ja/või 6 tähenduses, mille vastustaja pidi DP-ga

selgelt ja määratlema. Vastustaja ei ole seda teinud. Geoloogilise mõju uurimise vajaduse

puudumine on vastustaja poolt põhjendatud puudulikult ja tugineb tegelikkusele

mittevastavatel kaalutlustel (ehitusalase pindala suurenemine üksnes 50 m2 ulatuses) ja

oletusel (väidetavalt arvestades määramata jäänud maa-aluse korruse sügavust). Seetõttu peab

vastustaja Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu hoonetele maa-aluste korruste ehitamise

võimaldamist uuesti kaaluma arvestades muuhulgas DP kontaktpiirkonna väljakujunenud

ehitusõigust ja maa-aluste korruste rajamisega kaasnevat võimalikku geoloogilist mõju.

Ainuüksi need asjaolud tingivad kõnesoleva korralduse tühistamise põhjendatuse.

Teiseks asub kaebajale kuuluv Mähe-Kaasiku tee xx elamu Mähe-Kaasiku tee 42 elamust

ainult 13 m kaugusel. Kaebajal on põhjendatud kahtlus, et ulatuslik maa-aluse korruse ehitus

võib kahjustada tema hoone vundamenti ja seab sellega ohtu hoone püsivuse (lisaks muudele

kahjustustele). Vastustaja ei ole DP menetluses Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu hoonetele maa-

aluse korruse ehitamise võimaldamisega seotud ohukahtlust kõrvaldanud, st kas teinud

kindlaks ohu olemasolu või veendunud ohu puudumises, mistõttu on DP kehtestamine koos

kõrvaldamata jäänud ohukahtlusega igal juhul õigusvastane (vt nt RKHKo nr 3-16-1050, p

30).

Kolmandaks peab kaebaja vajalikuks märkida, et vaidlustatud DP-ga kavandatud

hoonestusala kõrval paikneb Merivälja tee 71 kõrghaljastatud pargi ja roheala. Maa-aluste

korruste ehitus Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule võib vaieldamatult omada mõju ka ümbruse

kõrghaljastusele. ÜP osa 8 - Keskkonnaseisund ja ohud kohaselt mõjutab Pirita supelranda

„eriti Merivälja-poolses osas erosioon ja deflatsioon … , mille tõttu on oluline piirkonnas

kasvava kõrghaljastuse säilitamine.“ Järelikult peab kõrghaljastus säilima ka Mähe-Kaasiku

tee 42 ja selle kontaktvööndis olevatel kinnistutel. Vaidlusalusest korraldusest ei nähtu, et

vastustaja oleks neid asjaolusid üldse kaalunud ja hinnanud.

DP-st ei selgu, kas Mähe-Kaasiku tee 42 hoonete maa-aluse korruse kohaseks ehitus-

tehniliseks lahenduseks on nende rajamine veekindlalt või ehitamine ümbritsetuna drenaažist.

Teadaolevalt on maa-aluse korruse rajamisel pinnalähedaste põhjaveekihindite mõjutamise

risk suur ja võimalik mõju põhjaveele juhul, kui maa-aluse korruse rajamisel avatakse

põhjaveekiht, ebaselge ning võib ületada lähipiirkonna keskkonnataluvust. Nõuetekohase

lahenduse määramine alles ehitusprojekti koostamisel võib lõppastmes tingida kogu

ümbruskonna drenaaži-süsteemi ümberehituse vajaduse. Seetõttu tuleb vastavad tingimused

määrata juba DP lahendamisel (PlanS § 126 lg 1 p 5).

Maapealse ehitisealuse pinnaga võrdväärse maa-aluse korruse rajamine eeldab kaebaja

hinnangul DP koostamise käigus ehitusgeoloogilise uuringu või hinnangu tellimist, mille

eesmärgiks oleks saada maa-aluse korruse projekteerimiseks ja ehitamiseks vajalikke

täpsustatud andmeid Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu pinnasekihtide ning maapõue kohta.

Võimalike uuringute vajadus tuleb PlanS § 128 lg 5 p 3 kohaselt määrata detailplaneeringu

algatamise otsuses. Vastavasisuline TLV 14.12.2016. a korraldus nr 1862-k, mille kaebaja on

ka vaidlustanud, ei näe ette geoloogilise mõju hindamist. Kaebaja vaidlustab eeltoodud

põhjustel koos 14.12.2022 korraldusega nr 1102 ka TLV 14.12.2016 korraldust nr 1862-k

osas, milles see ei määra Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule geoloogilise uuringu teostamise

vajadust.

Lisaks eespool toodule ei ole kaebajale selge ja arusaadav krundi pos 1 olemasoleva säilitava

üksikelamu (ehitisregistri kood 120549818) DP järgne ehitisealune pind. Nimelt Mähe-

Kaasiku tee 42 hoone ehitusjärgselt nõuetekohaselt mõõdetud ja ka kohtulikult kontrollitud

ehitisealuse pinna muutmine 34,6 m2 võrra (386,6 - 352) ning hoonealuse pinna muutmine 17

m2 võrra (352 - 335) kõnesoleva DP kehtestamisel jääb arusaamatuks.

3.6. Vastustaja jättis krundile ehitusõiguse andmisel hoonete uue kõrguse määramise

põhjendamata.

Kaebaja on seisukohal, et kuigi Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu sihtosttarve on elamumaa, ei

sobi kavandatavas mahus krundi pos-le 2 massiivse elamu ehitamine ümbritsevasse

keskkonda.

Vastustaja pole Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu krundil pos 2 elamu rajamise võimaldamisel

teostanud nõuetekohaselt diskretsiooniõigust ega arvestanud kaebaja õiguste ega huvidega.

Kavandatava ehitustegevusega kaasneb naaberkinnisasjadele püsiv negatiivne mõju, mis on

üleliigselt koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

Käesoleval juhul ei ole vastustaja teostanud diskretsiooniõigust ega võimaldanud kaebajale

ärakuulamist. Vastasel juhul nähtuks korraldusest, millega kehtestati DP, vastustaja

põhjendused, kuidas käesoleval juhul sisuliselt lahendatakse Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu

omaniku ning Mähe-Kaasiku tee xx naaberkinnistu omaniku (s.o kaebaja) huvide konflikt.

Diskretsioonivolituse mittetäielik kasutamine ja olulistele asjaoludele mittetuginev kaalumine

võivad endast kujutada sellist olulist diskretsiooniviga, mis on kaalutlusotsuse tühistamise

aluseks (RKHKo 3-3-1-81-07, p 20).

Detailplaneeringus sätestatud ehitise kõrguse piirangul on naabrite õigusi kaitsev toime

(RKHKo 3-3-1-42-03, p 19). 2010. a detailplaneeringus oli Mähe-Kaasiku tee 42 eluhoone

kõrguseks ette nähtud 7,50 m, millele lisandus 1,5 m katusel paiknevatele päikesepatareidele,

et kasutada võimalikult palju taastuvenergiat. Hoone kõrgus oli kaalutlusotsusel väiksem kui

piirkonnas olevatel elamutel ning seetõttu Mähe-Kaasiku tee 42 kontaktpiirkonda igati

sobilik. Mähe-Kaasiku tee 42 olemasoleva hoone kõrgus on EHR andmetel 7,3 m.

Naaberkinnistutel paiknevate elamute kõrgused on järgmised: Mähe-Kaasiku tee 38 krundil

7,74 m korstna kõrgus; Mähe-Kaasiku tee 40 krundil 8,90 m korstna kõrgus; Mähe-Kaasiku

tee 44 krundil 8,99 m korstna ja parapeti kõrgus ning Mähe-Kaasiku tee xx krundil 9,40 m.

DP võimaldab rajada mõlemale Mähe-Kaasiku tee 42 krundile üksikelamud kõrgusega 9 m,

mis on kooskõlas ÜP-ga, kuid ei arvesta 2010.a-l saavutatud kokkuleppega Mähe-Kaasiku tee

42 hoonete kõrguse osas. Seetõttu ei ole vastustaja seni kehtinud detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamisel ja uue põhjalikult läbi mõtlemata lahenduse määratlemisel täitnud talle pandud

rolli luua planeerimise kaudu eeldused ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava,

demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu-

ning ehitatud keskkonna kujunemiseks, soodustades keskkonnahoidlikku ning majanduslikult,

kultuuriliselt ja sotsiaalselt jätkusuutlikku arengut (PlanS § 1 lg 1).

Puudub vaidlus, et planeeritud ala asub Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määrusega nr 155

kehtestatud Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis (RT I, 22.11.2016, 17).

Osundatud määruse § 8 lg 1 järgi tuleb kaitsevööndi hoonestamisel vältida järske kontraste

hoonestuse mastaapsuses. Mähe-Kaasiku tee 42 krundile pos 2 tihedalt rajatav eluhoone

kõrgusega kuni 9 m asub kaebaja kinnistu piiri vahetus läheduses ning blokeerib ja muudab

vaadet Mähe-Kaasiku tee xx kinnistult rannale ja merele. DP-ga kavandatud tihe hoonestus

erineb märgatavalt piirkonna hoonestuslaadist.

Kaebaja kinnistu asub katastrikaardi järgi merepiirist ca 140 m kaugusel, LKS ja kehtivate

planeeringute järgi on kogu see vahemaa ranna ja kalda piiranguvöönd. Sellistel eeldustel on

ka mere ja rannavaade kaitsmisväärt hüve ning kaebajal on õigus nõuda, et tema huvisid

Mähe-Kaasiku tee 42 ehitusõiguse muutmisel kaalutakse ja nendega arvestatakse.

Mähe-Kaasiku tee 42 2010.a detailplaneeringus sätestatud üksikelamu paigutuse ja selle

põhimahu kõrgusega, mis oli ainult kuni 7,5 m, olid tagatud kaebaja vaated rannametsale.

2010.a-l ei lugenud TLPA põhjendatuks kaebaja vastuväidet Mähe-Kaasiku tee 42

ehitusõigusega võimaliku merevaate piiramise osas, sest Mähe-Kaasiku tee xx elamu on kogu

aeg paiknenud mere poolt teises elamute reas. Lisaks kasvab Mähe-Kaasiku tee ja mere vahel

80 m laiune mets, mis varjab Mähe-Kaasiku tee xx krundilt merevaate. TLPA leidis omal ajal,

et kui Mähe-Kaasiku tee 42 krundi keskele planeerida elamu, mis oleks sama kõrge kui Mähe-

Kaasiku tee xx krundil asuv elamu, siis varjaks see tunduvalt rohkem vaadet mere suunas

asuvale metsale. Detailplaneeringut täpsustatud ehitiste maksimaalne kõrgus 7,5 m pidi

andma kaebajale piisava kindluse, et Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule ei ole võimalik ehitada

kõrgemat elamut(hoonet). Vastustaja on 14.12.2022 kehtestatud DP põhjendustest nähtuvalt

kaebaja õigused täielikult tähelepanuta ja arvestamata jätnud.

Seega pidi vastustajale olema äratuntav, et kaebaja käsitleb Mähe-Kaasiku tee xx kinnistu

mere- ja rannavaate ahenemist Mähe-Kaasiku tee 42 ehitusõiguse laiendamisel oma

omandiõiguse intensiivse riivena. Sellest hoolimata näeb DP ette tänavapilti kahjustava 9 m

kõrguse elamu planeerimist Mähe-Kaasiku tee 42 planeeringuala keskteljele ja see hakkab

vaieldamatult varjama Mähe-Kaasiku tee xx kinnistu hoonetelt avanevat vaadet mere suunas

asuvale metsale. Vastustaja ei ole kavandatud kaebaja omandiõiguse piirangut DP-s

põhjendanud oluliste või kaalukate asjaolude, avaliku huvi vms. On ilmne, et kaebaja õiguste

ja huvide kaalumist ei ole DP menetlemisel toimunud ja seda ei nähtu ka vaidlusalusest

korraldusest.

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule 9 m kõrgusega elamute ehitamise võimaldamine on

ebaproportsionaalne. Proportsionaalsuse põhimõtte järgi peab valitav abinõu olema sobiv,

vajalik ja vajadusel ka proportsionaalne selle kitsamas tähenduses. Abinõu on sobiv, kui see

soodustab eesmärgi saavutamist. Abinõu on vajalik, kui eesmärki ei ole võimalik saavutada

mõne teise, kuid vähem koormava abinõuga, mis on vähemalt sama efektiivne (RKHKo 3-4-

1-1-02, p 15). Mõõdukuse üle otsustamisel tuleb kaaluda erinevate poolte huvidega. Kuigi

vastustaja põhjendab hoonete suurima lubatud kõrguse 9 m rakendamist selle kooskõlaga ÜP-

ga, ei nähtu vaidlustatud korraldusest proportsionaalsuse kontrolli olukorras, kus soovitakse

olulisel määrata piirata kaebaja omandiõiguse teostamist. Põhjendamine on vajalik, et

adressaat saaks hinnata korralduse õiguspärasust ja kohus hiljem seda kontrollida (RKHKo 3-

18-115-11, p 18 ja RKHKo 3-3-1-85-10, p 26).

Juhul, kui vastustaja kaaluks nõuetekohaselt endise Mähe-Kaasiku tee 42 abihoone

juurdeehitamise või selle asemele üksikelamu püstitamise tulemusena uue hoonestuse

kõrguseks üle 4 m, mis oli 2010. a-st kehtiv abihoonele kohaldatav piirang, siis ei saaks

mingil juhul uue hoonestuse kõrgus olla üle 7,5 m! Seejuures peab lisanduva hoonestusmahu

kõrguse kindlaksmääramisel arvestama eespool käsitletud kaebaja põhjendatud huvidega ning

vajadusel seada Mähe-Kaasiku tee xx kinnistu igakordse omaniku kasuks PlanS § 126 lg 1 p

17 alusel vaateservituut.

3.7. Kohtuistungil jäi kaebuse esitaja oma kaebuse juurde.

3.8. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 11121,40 eurot

vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

4. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.

4.1. Kaebuses ollakse vääral arusaamisel, et detailplaneering on kõige klassikalisem

haldusakt. Tegemist pole klassikalise haldusaktiga juba näiteks põhjusel, et detailplaneeringu

ja selle põhjendused moodustavad detailplaneeringu kehtestav otsus, põhijoonis ja seletuskiri.

Planeering koosneb planeerimise tulemusena valminud seletuskirjast ja joonisest, mis

täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Näiteks võib minna detailplaneeringu

põhjendus märgatavalt sügavamale, kui on algatatud detailplaneeringu menetlusega koos

keskkonnamõju strateegiline hindamine. Sellisel juhul esitleb planeeringulahenduse

põhjendusi ka nimetatud dokument. Planeeringumenetlus eristub tavalisest haldusmenetlusest

ka talle omapäraste etappide tõttu. Algatamisettepaneku võib esitada ükskõik millise

lahendusettepanekuga ning kohalikul omavalitsusel on kohustus hinnata, kas üldiselt on

võimalik ehitusõigust määrata või olemasolevat ehitusõigust muuta. PlanS § 128 lg 2 seab

väga piiratud juhud mil võib algatamisest keelduda. Peale detailplaneeringu koostamise

algatamist alles hakatakse võimaliku lahendust kujundama. Kogu planeeringumenetlus

kujundab lõpliku kehtestatava lahenduse.

4.2. Kaebuses on õigesti viidatud, et üldnormina näeb HMS § 70 lg 1 ette, et haldusakt

tunnistatakse kehtetuks iseseisva haldusaktiga ning viidatud on üldnorme käsitlevatele

kohtulahenditele. Kuid kaebuses on jäetud tähelepanuta kehtivad erinormid PlanS-st ja EhS-

st. Kaebuses ollakse raskes eksimuses esitades seisukoht, just kui poleks võimalik varem

kehtestatud detailplaneeringut muuta ning käesoleval juhul oleks pidanud andma vastustaja

eraldi haldusakti ning põhjendused detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Tähelepanuta

on jäetud erinormid PlanS § 140 lg 7 ja 8. Seadusandja on andnud selge võimaluse

detailplaneeringu muutmiseks, kuid selleks tuleb koostada uus detailplaneering. Seejuures

muutub uue detailplaneeringu kehtestamisega sama planeeringuala kohta varem kehtestatud

detailplaneering kehtetuks. Kuigi detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tuleb järgida, et

selle terviklahendus oleks ka edaspidiselt elluviidav, võib see alale uue detailplaneeringu

kehtestamisel anda põhjuse tunnistada vana planeeringu täies ulatuses kehtetuks. Käesolevat

juhtu vaadeldes ei ole muutunud Mähe-Kaasiku tee 42 ja 48 kinnistute detailplaneering

elluviimatuks selles osas, milles ta kehtima jäi.

4.3. Kaebusest on nähtav, et ollakse seisukohal just kui poleks võimalik uut lahendust Mähe-

Kaasiku tee 42 kinnistule ette näha, kuna seal on juba kehtiv detailplaneering. Riigikohus on

3-3-1-12-07 punktis 13 asunud selgitavalt seisukohale, et kehtestatud planeering ei tekita

isikutele abstraktset kaitstavat usaldust sellega kindlaks määratud tingimuste muutumatuna

säilimiseks. Isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda.

Linna või valla arengu põhisuundade ja tingimuste määramine on omavalitsusüksuse

otsustuspädevuses ning nõuetekohase menetluse läbiviimisel on omavalitsusüksus õigustatud

varem tehtud otsuseid muutma.

4.4.

Kaebuses ollakse seisukohal, et vastustaja ei ole täitnud kaasamis ega

ärakuulamiskohustust. Seejuures heidetakse ette vastustajale, et kaebajat pole menetlusse

kaasatud võimalikult varases staadiumis. Kaebuses on segi aetud huvitatud isik ja puudutatud

isik planeerimismenetluse tähenduses. Nii teeb ka vahet HMS § 11 lg 1 isikul, kes on

haldusakti andmist taotlenud (taotleja/huvitatud isik), ja isikul, kelle õigusi haldusakt võib

puudutada. Kaebuses heidetakse ette, et vastustaja pole teinud kaebajaga koostööd, kuid

kaebaja pole ka valitsusasutus, kelle valitsemisala detailplaneering käsitleks (PlanS § 127 lg

1). Kaebaja on isik, kelle huve või õigusi planeering võib puudutada ning sellised isikud

kaasatakse detailplaneeringu menetlusse (PlanS § 127 lg 2). Kaebaja pole valitsusasutus,

kellele oleks pidanud esitama detailplaneeringu kooskõlastamiseks, vaid isikuga kellel on

õigus avaldada detailplaneeringu kohta arvamust (PlanS § 133 lg 1).

4.5. Kaebaja on olnud detailplaneeringu menetlusest teadlik detailplaneeringu koostamise

algatamisest alates ning seda kaebuses esitatud tõenditega kinnitanud. Kaebaja on esitanud

vaide detailplaneeringu koostamise algatamise korraldusele ning seal kinnitanud, et sai

algatamise teate kätte. Seega on kaebaja tõendatult olnud kaasatud detailplaneeringu

menetlusse haldusmenetluse algusest peale. Detailplaneeringumenetlus on olemuselt selline

haldusmenetlus, kus isikul on sisuliselt igal hetkel võimalik esitada arvamust ning

haldusorganil on kohustus anda sellele vastus. Kuid seadusandja on määranud arvamuste

avaldamiseks ka konkreetse aja avaliku väljapaneku näol (PlanS § 135).

4.6. Kaebaja ei esitanud algatamise korraldusele vastuväiteid ega arvamust, vaid taotles

algatamise korralduse tühistamist vaidemenetluse kaudu. Kuigi Tallinna Linnavalitsus

tagastas vaide, sest algatamise korraldus ei riku iseseisvalt kaebaja subjektiivseid õigusi ega

sisalda ka selliseid menetlusvigu, mis välistaksid menetluse õiguspärase lõpptulemuse.

Planeeringu koostajat kohustati viima detailplaneeringu menetlus vastavusse tingimustega,

millele viitas ka kaebaja oma vaides algatamise korraldusele. Niisamuti täideti

ärakuulamisõiguse tagamine ning kaebaja seda õigust ka kasutas kui kaebaja esitas arvamuse

20.07.2022. Seejuures arvestati esitatud arvamust osaliselt ning detailplaneeringu lahendusse

viidi sisse muudatused, arvestamata osas anti kaebajale põhjalik vastus. Arvamus esitati

väljaspool avaliku väljapaneku aega ehk seadusandja määratud kohustuslikku aega. Seejuures

ei palutud vastustajal anda võimalust esitada arvamust pärast avaliku väljapaneku aega, kuigi

kaebaja sai enda kinnitusel avaliku väljapanekust teada selle toimumise ajal. Nimetatud

asjaolu tõi kaasa menetluslikult, et detailplaneeringut ei olnud vaja esitada

Rahandusministeeriumile heakskiitmiseks, kuna avaliku väljapaneku ajal kirjalikke arvamusi

ei esitatud (PlanS § 138 lg 2). See aga ei tähenda, et kaebajale poleks võimaldatud arvamust

avaldada ning oleks rikutud ärakuulamiskohustust.

4.7. Kaebuses ollakse seisukohal, et detailplaneeringus pole põhjendatud Pirita linnaosa

üldplaneeringust tuletatavast minimaalse krundi suurusest väiksema krundi kavandamist.

Kaebuses ollakse vääral seisukohal, et krundi minimaalsuurusest avaldub subjektiivne õigus

kaebajale (privaatsus). Kruntide minimaalsete suuruste eesmärk on planeerida ala miljööd ja

asustuse tihedust, mistõttu pole sellel seost isiku subjektiivse õigusega. Nii on ka Riigikohus

lahendi 3-3-1-29-10 punktis 22 olnud seisukohal, et miljöö ja olemasoleva keskkonna

säilimine pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused. Kaebaja privaatsust ei vähenda

kuidagi asjaolu, et talle kuuluvast kinnistust ülejärgmine krunt on kavandatud suurusega 797

m2. Nagu ka detailplaneeringu seletuskirja punktis 2 on kirjeldatud, siis jäävad ümbritsevate ja

planeeritud elamukruntide keskmine koormusnäitaja vahemikku 0.29 – 0.40. Krundi

positsioon 2 hoonestustihedus on kavandatud 0,23, mis on oluliselt väiksem piirkonna

hoonestustiheduse näitajatest. Kavandatud krundi positsioon 2 hoone on olemasolev

abihoone, mis on detailplaneeringuga lubatud ümber ehitada üksikelamuks või lubatud

olemasoleva hoone lammutamisel ehitada uus üksikelamu. Olemasolev hoone ehitisealune

pind on 130 m2 ning detailplaneeringus on lubatud hoone ehitisalune pind 180 m2

(detailplaneeringu seletuskirja p 3.2 ja 3.3). Seega asustuse tihedus alal sisuliselt ei muutu

kinnistu jagamisel vastavalt detailplaneeringus kehtestatule. Detailplaneeringu seletuskirjas

on põhjendatud koormusnäitajatega krundi suuruste valikut nii, et piirkonna miljöö ei

muutuks, asustuse tihedus ei muutuks ning täidetud oleksid Pirita linnaosa üldplaneeringu

põhimõtted. Olemasoleva kinnistu jagamisel võetakse elamumaa efektiivsemalt

sihtotstarbelisse kasutusse, samas on planeeritud kruntidele ehitusõiguse määramisel järgitud

piirkonna väljakujunenud hoonestuse mahte.

4.8. Planeeritud hoonestusalad on määratud nii, et olemasolev hoonestus säilib

(detailplaneeringu seletuskiri p 3.2). Detailplaneeringu krundi positsioon 1 ehitusõigus on

määratud vastavalt olemasolevale 2-korruselisele üksikelamule ning ei ole antud hoonele lisa

ehitusõigust. Krundi moodustamisel tuleb lammutada kinnistu põhjaosas asetsev kuur. Maa-

alune korrus ei avalda välisel vaatlemisel mitte mingisugust mõju ehk looduses pole maa-

alune korrus silmaga avalduv. Seetõttu ei riku maa-aluse korruse rajamine naaberkinnistu

omaniku subjektiivset õigust. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega

seonduv muu tegevus peab olema ohutu. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning

ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale,

keskkonnale, riigi julgeolekule või riigikaitseobjektile (EhS § 8). Seega tuleb ehitamisel

järgida, et näiteks maa-aluse korruse rajamisel ei kahjustata teiste isikute vara. Nii on juba

seadusest tulenevalt kohustus ehitamise ajal, kui soovitakse rajada maa-alust korrust, hinnata,

milline ehitustehniline vahend on kõige sobilikum ja kuidas vältida varade kahjustamist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on põhjendanud kaebajale 19.08.2022 vastuskirjas, miks

detailplaneeringu lahendust arvesse võttes ei peeta põhjendatuks geoloogilise mõju hinnangu

koostamist.

4.9. Detailplaneeringus kavandatud maht ei riku mingil määral kaebaja subjektiivseid õigusi.

Seejuures pole näha ühegi subjektiivse õiguse realiseerumist, kuivõrd täiendav ehitusmaht on

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule ette nähtud pärast kinnistu jagamist moodustuvale

detailplaneeringu positsioonile 2. Sealse täiendava ehitusmahu realiseerimine ei saa rikkuda

kaebaja reaalselt kaitstavat subjektiivset õigust. Vaate säilimine ei ole kaitstav õigus, kui selle

jaoks ei ole seatud kinnistule vaadet tagavat servituuti. Seejuures ei saa vaateservituuti seada

ilma kinnistuomanike omavahelise nõusolekuta, puudub ka õiguslik alus nõuda sellesisulise

servituudi seadmist kohtu kaudu. Arvestades kui suurt omandiõiguse riivet näeb endas

vaateservituudi seadmine, ei saa seda reguleerida ka detailplaneeringuga. Kaebuses esitatud

argumendid on otsitud ning pole suudetud näidata, milline reaalne subjektiivse õiguse

kahjustamine realiseeruks.

4.10. Riigikohus on lahendis 3-2-1-33-05 põhjapanevalt selgitanud omandiõiguse ulatust ja

selle suhet naaberkinnisasjaga. Omand on AÕS § 68 lg 1 järgi isiku täielik võim asja üle ning

omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende

õiguste rikkumisest hoidumist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama paragrahvi 2.

lõike kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute

õigustega. Eelnevast tuleneb, et naaberkinnisasjade omanike õiguste hindamisel ei saa

eelistada üht omanikku teisele ning põhimõtteliselt on kõigil naaberkinnisasjade omanikel

õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida. Nii ei saa kinnisasja omanik üldjuhul

takistada naaberkinnisasja omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Samas

peavad omanikud siiski vastastikku arvestama üksteise õigustega ulatuses, mis on vajalik

teiste omanike õiguste teostamiseks. Kinnisomand ulatub AÕS § 127 lg 1 järgi ruumiliselt

omanikule kuuluvale maatükile ja teatud ulatuses ka õhuruumile ülalpool ja maapõuele

allpool seda. Kinnisasja omaniku omand ei saa ulatuda teistele isikutele kuuluvatele

kinnisasjadele teisiti kui omandi koosseisus olevate asjaõiguste alusel (tsiviilseadustiku

üldosa seaduse § 54 lg 4). Tulenevalt on kinnisasja omaniku õigused piiratud eelkõige

naaberkinnisasjade omanike õigustega. Seejuures tuleb naabrite vaheliste suhete

kindlaksmääramisel kaaluda poolte õigustatud huvisid. Siiski on igal kinnisasjal prioriteetsed

tema omaniku huvid ja esmajärjekorras on just omanikul õigus oma huve oma kinnisasjal

realiseerida. Kui kinnisasja omanik peaks esmajärjekorras lähtuma naaberkinnisasjade

omanike või kolmandate isikute soovidest, oleks tema omandiõigus suuresti näiv.

Naaberkinnisasja omanik ei saa keelata teisele kinnisasjale ehitamist ainuüksi seetõttu, et talle

ei meeldi, et keegi tema kinnisasja läheduses elaks või ei tagaks talle näiteks metsavaadet.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

5. Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2022

korraldust nr 1102 "Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Pirita

linnaosas“ (DP), asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke seisukohti, ning kõiki asjas

kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebuse esitaja ei

ole käesoleval juhul suutnud kohut veenda ega tõendada, et vaidlustatud haldusakt rikuks

kaebaja õigusi ja oleks vastuolus seadusega või mõne muu õigusaktiga ning kuuluks seetõttu

tühistamisele.

6. Kohus märgib esmalt, et pooled ei vaidle selle üle, et Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu

(katastritunnus 78402:204:0141) omanikuks on I.S.A. Capital OÜ (reg kood xxxxxxxx).

Kaebaja on Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu piirinaaber ja Mähe-Kaasiku tee xx kinnistu

(katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx) omanik. Kaebaja kinnistu osas kehtib Meriväljä tee 71,

Meriväljä tee 71a, Meriväljä tee 71b, Variku tee 5 kinnistute detailplaneering3 mis on

kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 otsusega nr 3.4

Enne 14.12.2022 korralduse vastuvõtmist kehtis Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu osas Mähe-

Kaasiku tee 42 ja 48 kinnistute detailplaneering5, mis on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu

02.12.2010 otsusega nr 294 (2010. a DP).

7. Tühistamiskaebuse saab kohus rahuldada, kui tuvastatakse, et kaevatav haldusakt on

õigusvastane ja rikub kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. Vastavalt HMS §-le 54 on

haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva

õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele.

Kaebuse esitaja soovib kaebusega kaitsta nii oma subjektiivseid õigusi kui tagada avalikes

huvides esitatud kaebusega vaidlustatud haldusakti õiguspärasuse objektiivne kontroll.

Kuivõrd kaebaja enamus väited on siiski esitatud kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks, siis

kohus analüüsib järjekorras kaebaja vastavaid väited antud aspektist ning kui mõni väide on

esitatud ka populaarkaebusena, siis kohus märgib selle eraldi ära.

8. Kaebaja viitas esmalt kaebuses, et tema õigustatud huvi seisneb 2010. a-l kehtestatud ja ellu

viidud detailplaneeringu järgse lahenduse püsima jäämises nii, nagu planeering naabrite

õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras viidates

siinkohal RKHKo 3-13-385/90 p 12.

Kohus selgitab kaebajale esmalt, et tal puudub subjektiivne õigus nõuda, et detailplaneeringut

ei muudeta ning kord juba alale kehtestatud ja realiseeritud detailplaneeringu asemele ei võiks

uut detailplaneeringut kehtestada, millega muutub varasem detailplaneering kehtetuks. Esiteks

ütleb PlanS § 124 lg 2 teine lause selgelt, et detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse

alus. Samuti tuleneb PlanS § 140 mõttest paindlikkus tulevase ehitustegevuse

ümberkavandamisel (vt PlanS § 140 lg 2 p 2, lg 7, lg 8).

Eeltoodut ei lükka kuidagi ümber ka kaebaja enda poolt viidatud Riigikohtu otsus, kus

Riigikohus märkis järgmist: „Kolleegium rõhutab, et detailplaneeringu elluviimine ei ole

arendajale (planeeringu koostamisest huvitatud isikule) kohustuslik, kui seadus või

planeering ei näe ette teisiti. Seega ei ole naaberkinnisasja omanikul üldjuhul õigust nõuda

arendajalt detailplaneeringu realiseerimist. Kui aga detailplaneeringut on asutud ellu viima,

tuleb selle käigus järgida detailplaneeringuga kehtestatud nõudeid. Kohalik omavalitsus peab

väljastatud lubadega ja sõlmitud lepingutega tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu

viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huvi kaitsvaid tingimusi silmas

3 Kättesaadav arvutivõrgus: https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP004110

4 Kättesaadav arvutivõrgus: https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=78545

5 Kättesaadav arvutivõrgus: https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP024100

pidades kindlaks määras.“. Antud juhul on kaebaja poolt viidatud 2010.a DP ellu viidud ning

selle üle vaidlus puudub. See aga ei tähenda, et kinnistu omaniku soovil ei võiks alale

kehtestada uut detailplaneeringut olukorras, kus kinnistu omanik soovib teostada teistsugust

ehitusõigust, kui seda kehtiv detailplaneering võimaldab. Selleks on seaduses ette nähtud

võimalus, et ala suhtes tuleb sellisel juhul läbi viia uus samaliigiline planeeringumenetlus,

mida ongi antud juhul tehtud. Eeltoodut toetab üheselt ka Riigikohtu lahend nr 3-3-1-12-07,

kus Riigikohus selgitas, et kehtestatud detailplaneering ei tekita isikutele abstraktset kaitstavat

usaldust sellega kindlaks määratud tingimuste muutumatuna säilimiseks. Isikul tuleb leppida

võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Eeltoodust tulenevalt on kõik

kaebaja viited sellele, et tal on subjektiivne õigus varasema so 2010. a detailplaneeringu

kehtima jäämisele põhjendamatud ega tugine seadusel. Samuti ei ole õige kaebaja seisukoht

selles, et vastustaja pidi uue detailplaneeringu kehtestamisel võrdlema uue detailplaneeringu

iga ehitusõiguslikku detaili varasemaga ning esitama põhjendused, miks midagi on muudetud

lähtudes sh kaebaja huvidest, mis tulenesid väidetavalt 2010. a DP- st. Kohus märgib

siinkohal, et kaebaja ei nõustunud ka 2010. a DP-ga ning vaidlustas selle kohtus, kuid kaebaja

kaebust ei rahuldatud (vt haldusasi nr 3-10-3293), millest tulenevalt ei pidanud vastustaja

kindlasti ka eeldama, et kaebaja huve kaitseb 2010.a DP kuidagi rohkem kui käesolevas asjas

vaidlustatud detailplaneering. Lisaks on vastustaja DP seletuskirja6 p 5.3 võrrelnud 2010 aasta

detailplaneeringut käesolevas asjas vaidlustatud DP-ga ning asunud seisukohale, et varasemalt

kehtinud DP muutmine on põhjendatud, kuna • kinnistu omaniku eesmärk ja vajadused on

muutunud (olemasolev elamu, ehitatud suurusega, ei ole enam omanikule sobilik); • järgides

linnaosa üldplaneeringut (kõrgelt hinnatult väikeelamute ala) on kohane tihendada

linnastruktuuri ning elamupiirkonna ja olemasoleva infrastruktuuri efektiivset kasutamist; •

planeeringulahendus annab võimalused olemasoleva elamupiirkonna arenguks ja

täienemiseks, ilma et vähendaks olemasolevaid sotsiaalmaaga alasid. Lähipiirkonnas on

mitmed suuri üldkasutatavaid kinnistuid. Kokkuvõtvalt tuli vastustajal järgida seaduses

sätestatud detailplaneeringu menetlusele kehtestatud reegleid ning langetada õiguspärane

otsus. Kohus leiab, et vastustaja on seda ka teinud ning kaebaja vastupidised väited on

põhjendamatud.

9. Kaebaja heidab kaebuse ühe põhjendusena vastustajale ette ärakuulamiskohustuse

rikkumist.

Kaebaja märkis, et vastustaja ei ole kaebajat kaasanud detailplaneeringu menetlusse enne

detailplaneeringu avaliku väljapaneku korraldamist (PlanS § 135). Kaebaja leiab, et tema

huvide kaalumata jätmine (mh nende huvide kaalumine, mis nähtusid 2010. a-l kehtestatud ja

ellu viidud DP-st) ning kaebaja sisuliselt ärakuulamata jätmine kujutab endast

haldusmenetluse olulist rikkumist, kuivõrd ilmselgelt mõjutaksid need vastustaja poolt

korralduse andmist ning DP kehtestamist.

Kohus nõustub vastustajaga ja leiab, et kaebaja etteheited ärakuulamisõiguse rikkumisest ei

ole põhjendatud ega saa seetõttu kaasa tuua vaidlustatud haldusakti tühistamist.

Vaidlust ei ole selles, et kaebaja oli detailplaneeringu koostamise algatamisest teadlik. Nimelt

esitas kaebaja vastavale otsusele vaide, kus kinnitas detailplaneeringu algatamise otsuse kätte

saamist (dtl 2-9). Vastustaja tagastas oma 30.01.2017 otsusega kaebaja vaide (dtl 31). Seega

oli kaebaja detailplaneeringu menetlusest teadlik.

Vastustaja on põhjendatult ka välja toonud, et detailplaneeringumenetlus on olemuselt selline

haldusmenetlus, kus isikul on sisuliselt igal hetkel võimalik esitada arvamust ning

haldusorganil on kohustus anda sellele vastus. Kuid lisaks on seadusandja määranud

arvamuste avaldamiseks ka konkreetse aja avaliku väljapaneku näol (PlanS § 135). Kaebaja

6 Kättesaadav arvutivõrgus: https://tpr.tallinn.ee/HeaderSearch?SearchString=M

%C3%A4he-Kaasiku%20tee

%2042&SearchFormId=DetailProceeding_CombinedSearch_Form&ShowGroupFilter=all

avalikul väljapanekul, mis toimus perioodil 27.06.2022-18.07.2022 vaatamata sellele, et talle

oli avaliku väljapaneku aeg teatavaks tehtud 08.06.2022 kirjaga (vt dtl 36-39), omapoolseid

seisukohti ei esitanud. Kaebaja esitas omapoolsed seisukohad hilinenult so 20.07.2022 (dtl

33-35). Vastustaja vastas kaebaja poolt esitatud seisukohtale vaatamata sellele, et need esitati

hilinenult sisuliselt 19.08.2022 (dtl 40-42). Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kaebaja

seisukohaga selles, et tema ärakuulamisõigust on rikutud. Seejuures mitmeid kaebaja

seisukohti, mis kaebaja esitas vaides ja 20.07.2022 arvamuses, ka arvestati ning sellest

tulenevalt tehti vajalikud muudatused. Ettepanekute osas, mis jäeti arvestamata, anti kaebajale

vastus. Samuti on vastavaid seisukohti kajastatud ka vaidlustatud otsuse põhjendustes7.

Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kaebaja õigusi (ärakuulamine, selgituste saamine)

haldusmenetluses rikutud ei ole.

10. Kaebaja leiab ka, et vastustaja ei ole täitnud uurimispõhimõtet ja nõuetekohaselt välja

selgitanud Merivälja väikeelamute ala krundi minimaalsuurust, samuti on rikutud selles osas

põhjendamiskohustust.

Kohus märgib seda väidet hinnates esmalt, et juhul kui ÜP-s on krundi minimaalsuurus

sätestatud, siis juhul, kui vastavat nõuet on rikutud, saab selles osas esitada kaebuse nii

subjektiivsete õiguste rikkumise motiivil kui ka populaarkaebusena.

Antud juhul on kaebaja leidnud, et krundi pos 2 moodustamine suuruses 797 m2 rikub kaebaja

subjektiivseid õigusi. Kaebaja viitab privaatsuse kaitsele, samuti viitas kaebaja õigusele

korraldusele ja menetlusele, kuivõrd vastustaja ei määranud kindlaks krundi minimaalsuurust.

Samas ei ole käesoleval juhul poolte vahel vaidlust selles, et Tallinna Linnavolikogu

17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneering (Pirita ÜP) ei kehtesta

krundi minimaalsuurust vaidlusaluse DP asukohas. Seega ei ole kaebaja väited sellest, et DP

krunt pos 2 on vastuolus Pirita ÜP-ga asjakohased.

Nimelt leidis kaebaja, et vastustajal oleks tulnud DP-s esmalt krundi minimaalsuurus kindlaks

määrata ja sisustada. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. Juhul kui üldplaneeringus ei ole

krundi minimaalsuurust määratud, siis ei pea seda tegema ka detailplaneeringuga. Sellist

nõuet seadusest ei tulene (vt PlanS § 126 lg 1 ja lg 2). Krundi minimaalsuuruse määramine on

käesoleval ajal üldplaneeringu ülesanne (PlanS § 75 lg 1 p 24). Eeltoodu ei tähenda aga seda,

et juhul kui seda ei ole üldplaneeringus kindlaks määratud, siis tuleks krundi minimaalsuuruse

mõiste esmalt sisustada ja määrata kindlaks detailplaneeringuga. Kohus selgitab, et kohalikul

omavalitsusel on selles osas planeerimisdiskretsioon.

Pirita ÜP seletuskirjas on väikeelamute ala osas märgitud järgmist: Detailplaneeringute

koostamise tingimused: 1) kruntide täisehitatuse protsendiks planeerida maksimaalselt 25%;

2) moodustatava krundi soovitatav minimaalne suurus on: • Maarjamäel 1000 m2; • Kosel ja

Mähel 1200 m2; 3) oluliselt väiksemate kruntide moodustamine väikeelamutele on lubatud

ainult kogu kvartalit hõlmava detailplaneeringuga, millega antakse kvartali perspektiivne

arengusuund koostöös kvartali kõigi kinnistuomanikega; 4) planeeringutega säilitatud parke ja

haljasalasid ei ole lubatud asendada hoonestatava alaga.

Seega ei ole vaidlusaluse detailplaneeringu alal krundi soovitatavat minimaalset suurust Pirita

ÜP-ga kehtestatud ning krundi moodustamisega suurusega 797 m2 ei ole vastustaja läinud

Pirita ÜP-ga vastuollu.

7 Kättesaadav arvutivõrgus: https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP024100 (vt

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise põhimotiivid ja

kaalutlused).

Samuti ei nõustu kohus kaebajaga selles, et vastustaja oleks pidanud kruntide jagamisel

lähtuma analoogia korras Pirita ÜP-st tulenevast krundi minimaalsuurusest 1200 m2 ja

kontaktvööndisse jäävate kruntide suurusest. Sellist kohustust vastustajale seadusest ega Pirita

ÜP-st ei tulene. Samuti ei nõustu kohus kaebajaga selles, et vastustaja oleks vähemalt pidanud

esitama põhjalikud põhjendused, miks ta lubab väikeelamule ettenähtud krundi

minimaalsuurusest väiksema suuruse määramist. Vastustaja ei pidanud vastavaid põhjendusi

esitama, kuivõrd antud detailplaneeringu ala suhtes ei ole krundi minimaalsuurust kehtestatud.

Seega ei pidanud vastustaja ka hakkama vastavat asjaolu eraldi põhjendama. Eeltoodut ei

lükka ümber ka asjaolu, et algselt nähtus detailplaneeringust kavatsus moodustada vähemalt

1200 m2 suurune krunt. Kuivõrd menetluse käigus selgus, et 1200 m2 suurust krunti ei ole

võimalik moodustada, siis võis detailplaneeringu lahendust selles osas muuta arvestades, et

seadusest ega Pirita ÜP-st ei tulnud vastustajale kohustust moodustada krunt

minimaalsuurusega 1200 m2. Kohus on seisukohal, et vastustaja lähtus krundi suuruse

moodustamisel õiguspäraselt asjaolust, et ületatud ei oleks Pirita ÜP-st tulenevat

täisehitusprotsendi määra, milline tingimus oli detailplaneeringu ala suhtes ette antud. Sellega

tagas vastustaja, et detailplaneering oleks Pirita ÜP-ga kooskõlas.

Kaebaja viitas veel Pirita ÜP väikeelamute ala osas märgitud p 3 (vt ülal) ning leidis, et

vastustaja pidi läbi viima kogu kvartalit hõlmava detailplaneeringu kuivõrd sellega

planeeritud krundi pos 2 suurus on 797 m2 on ca 33,6% väiksem, kui 2016. a eskiislahenduses

välja toodud üldplaneeringujärgne miinimumsuurus 1200 m2. Kaebaja tugineb analoogia

korras PlanS § 125 lg 1 p-le 2. Kohus kaebaja eeltoodud seisukohaga ei saa nõustuda. Esiteks

analüüsides Pirita ÜP teksti, siis käib antud p 3 selgelt üldplaneeringus määratud piirkondade

so Maarjamäe, Kose ja Mähe, kus on kindlaks määratud krundite minimaalsuurused, kohta.

Antud juhul ei saa lähtuda ka PlanS § 125 lg 1 p 2 analoogiast, mis sätestab, et

detailplaneeringu koostamine on nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning

nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku olemasoleva hoone laiendamiseks

üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust. Antud juhul ongi koostatud uus DP, millisel

juhul on seaduse mõtte kohaselt lubatud muudatus üle 33 protsendi. Seega ei ole kaebaja viide

PlanS § 125 lg 1 p 2 analoogiale antud juhul ka kohane.

Kohutule ei ole seejuures ka kuidagi ära tuntav, kuidas võiks krundi moodustamine

suurusega 797 m2 rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi (kaebaja viitas privaatsuse

rikkumisele) olukorras, kus nimetatud krundi (pos 2 suurusega 797m2) ja kaebajale kuuluva

krundi vahele jääb tervikuna krunt suurusega 1408 m2 (pos 1). Kaebaja ei ole suutnud kohtule

ka täpsemalt selgitada, milles see privaatsuse vähenemine seisneb, eriti veel arvestades

sellega, et ka täna asub krundil pos 2 hoone. Eeltoodust tuleneval nõustub kohus vastustajaga

selles, et kaebaja privaatsust ei vähenda kuidagi asjaolu, et talle kuuluvast kinnistust

ülejärgmine krunt on kavandatud suurusega 797 m2. Samuti ei saa eeltoodu kuidagi rikkuda

kaebaja õigusi korraldusele ja menetlusele ning kaebaja vastavad väited on ilmselgelt otsitud

ning põhjendamatud.

11. Järgmiseks leiab kaebaja, et vastustaja jättis krundi ehitusõiguse andmisel maa-aluse

korruse ehitamise võimaldamise põhjendamata ning vastustaja on detailplaneeringuga ca 2

korda suurendanud kinnistul ehitusõigust seda sisuliselt põhjendamata, mis ei ole

õiguspärane. Kaebaja leiab, et selline ehitusmaht on ebaproportsionaalne ning riivab

intensiivselt naabrite sh kaebaja õigusi. Kaebaja on seisukohal, et rikutud on tema

subjektiivset õigust elukeskkonnale ja halduse seaduslikkusele.

Kohus rõhutab esmalt, et kaebaja ei saa esitada kaebust oma naabrite subjektiivsete õiguste

kaitseks vaid üksnes enda subjektiivsete õiguste kaitseks ja avalikes huvides, mis eeldab aga

konkreetse õigusnormi rikkumist. Populaarkaebuse osas saab kohus kontrollida vaid

haldusorgani tegevuse vastavust õigusnormidele. Kaebaja ei ole välja toonud, millise

õigusnormiga on vastuolus kaebaja poolt viidatud ehitusmahu suurendamine.

Kohus märgib, et kaebaja on asjakohaselt välja toonud, et krundi ehitusõiguse määramine on

detailplaneeringu ülesanne, sh tuleb määrata kindlaks hoonete suurim lubatud ehitisealune

pind. Vastav ehitisealune pind on detailplaneeringus määratud krundi pos 1 osas 352 m2 ja

krundi pos 2 osas 180 m2. Samuti viitab kaebaja asjakohaselt Majandus- ja taristuministri

05.06.2015 määrusele nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“

(Määrus nr 57), mille § 19 sätestab ehitisealuse pinna mõiste. Samuti viitab kaebaja Määruse

nr 57 §-le 20 ning leiab õigesti, et Mähe-Kaasiku tee 42 uute kruntide hoonestustihedus on

naaberkruntide hoonestustiheduse näitajatega kooskõlas tulenevalt viidatud regulatsioonist

(mis ei arvesta maa-aluste korruste suletud brutopinnaga).

Vaatamata eeltoodule leiab kaebaja aga ekslikult, et võrreldes 2010. a kehtestatud DP-ga (mis

kaotas kehtivuse 14.12.2022) on uue detailplaneeringu alusel Mähe-Kaasiku tee 42

ehitusõigust maa-aluste korruste ehitamise võimaldamise arvelt märkimisväärselt suurendatud

ja hoonete ehitisealune pind on nüüd 1064 m2 (352+352+180+180). Kaebaja seda väidet

kommenteerides märgib kohus, et esiteks kaebaja eksib ehitisealuse pinna mõiste

sisustamisel. Ehitisealune pind ei ole antud juhul suurenenud 2 korda võrreldes varasemaga.

Ehitisealune pind on vastavalt nagu kohus juba ülal märkis detailplaneeringus määratud

krundi pos 1 osas 352 m2 ja krundi pos 2 osas 180 m2 (so kogumahus 532 m2 mis ei ületa mh

kaebaja enda poolt viidatud 2010 aasta detailplaneeringu järgset mahtu, milleks oli 550 m2).

Kaebaja ei saa sisustada ehitisealuse pinna mõistet oma suva järgi. See, mida tuleb käsitleda

ehitisealuse pinnana, on selgelt kindlaks määratud kaebaja enda poolt viidatud Määruses nr 57

§ 19. Antud juhul ei ole ehitisealust pinda suurendatud kaks korda nagu leiab kaebaja.

Järelikult ei pidanud vastustaja ka hakkama detailplaneeringus põhjendama ehitisealuse pinna

suurendamist olukorras, kus seda kehtiva õiguse järgi ei ole toimunud. Vastav kaebaja

nõudmine ei tugine seadusel. Lisaks sai vastustaja arvestada sellega, et suuremas osas on

tegemist juba hoonestatud kruntidega ning planeeritud hoonestusalad on määratud nii, et

olemasolev hoonestus säilib. Peamine muudatus seisneb pos 2 krundi moodustamises ning

selles, et seal asuvat hoonet on võimalik laiendada nii, et hoone ehitisealune pind ei ole

suurem kui 180 m2. Vastav asjaolu ei saa kuidagi rikkuda kaebaja poolt viidatud õigust

elukeskkonnale. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda elukeskkonna muutumatuna

säilitamist. Arusaamatuks jääb ka see, mille suhtes on vastav ehitusmaht ebaproportsionaalne

ning kuidas see riivab kaebaja seadusega kaitstud õigusi. Kaebaja viitas küll sellele, et nii

temal kui teistel sama piirkonna elamutel puuduvad maa-alused korrused, kuid see ei muuda

veel iseenesest vaidlusalust detailplaneeringut õigusvastaseks ega saa riivata kuidagi kaebaja

subjektiivseid õigusi. Kui kaebaja soovib enda kinnistule teistsugust ehitusõigust (näiteks

maa-aluse korruse ehitamise võimalust), siis on tal alati võimalik esitada samuti DP

algatamise taotlus.

Mis puudutab suletud brutopinda, siis õige on kaebaja seisukoht selles, et kokku kruntide pos

1 ja pos 2 suletud brutopind on vaidlusaluse detailplaneeringu kohaselt 1197 m2

(485+352+180+180) ehk suletud brutopind suurenes võrreldes varasemaga eelkõige just maa-

aluste korruste arvel ning krundi pos 2 osas ka 50 m2 ehitisealuse pindala osas maapealse osa

arvel (kuivõrd krundil asuv olemasolev ehitis on ehitisregistri andmetel ehitisealuse pinnaga

130,6 m2), mis võimaldab olemasolevat ehitist laiendada (või ka selle asemel uus ehitis

rajada). Samuti on kaebaja õigesti välja toonud, et DP seletuskirjas ega kehtestamise

korralduses ei ole maa-aluste korruste rajamise võimalust eraldi põhjendatud. Küll aga ei ole

õige kaebaja seisukoht selles, et DP materjalidest ja vaidlustatud korraldusest maa-aluse

korruse rajamise võimalust nii krundile pos 1 kui ka pos 2 üldse selgelt ei nähtu.

Kohus märgib, et oluline on, et planeeringu kehtestamise otsust, jooniseid ja teksti koostoimes

hinnates oleks arusaadav, milline planeeringulahendus kehtestati ja millistel kaalutlustel.

Kohus leiab, et antud nõue on kokkuvõttes käesoleval juhul täidetud. Detailplaneeringu

põhijooniselt nähtub selgelt maa-aluste korruste rajamise võimalus. Samuti on maa-aluste

korruste rajamise võimalusele selgesõnaliselt viidatud DP kehtestamise otsuses, kus seda on

põhjendatud sellega, et vastav elamumaa võetakse efektiivsemalt sihtotstarbelisse kasutusse,

järgides planeeritud kruntidele ehitusõiguse määramisel järgitud piirkonna väljakujunenud

hoonestuse mahte. Hoonestuse mahud on kooskõlas ka Pirita ÜP-ga ning selles osas poolte

vahel vaidlus puudub. Kaebaja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, et piirkonna

väljakujunenud hoonestuse maht oleks oluliselt väiksem kui vaidlusaluse detailplaneeringuga

kehtestatud maht. Asjaolu, et kaebajale ei meeldi, et naaberkinnistute hoonestusmahtu

suurendati ning seda peamiselt maa-aluste korruste arvel ning kaebaja leiab paljasõnaliselt, et

ehitusmaht on ebaproportsionaalselt suur, ei ole selliseks argumendiks, mis võiks kaasa tuua

vaidlusaluse otsuse tühistamise. Kuivõrd vastustajale ei pidanud olema ka ära tuntav, et

eeltoodu võiks kuidagi riivata naabrite sh kaebaja õigusi (mh ei esitatud selle kohta avalikul

väljapanekul ühtegi vastuväidet), siis ei pidanud vastustaja hakkama ka eraldi täiendavalt

põhjendama, miks on brutomahtu suurendatud võrreldes varasema detailplaneeringuga.

Detailplaneeringu menetlus ongi selleks, et kaasata mh avalikkus ning töötada välja kõigi

osapoolte huve arvestav lahendus. Antud juhul on vastav menetlus ka nõuetekohaselt läbi

viidud. Kaebaja ei ole välja toonud ühtegi sellist seadusest tulenevat subjektiivset õigust, mida

vaidlusaluses detailplaneeringus kehtestatud hoonete brutomaht rikuks. Seejuures ei ole

kaebaja ka ise oma hilinenult esitatud seisukohtades detailplaneeringule viidanud brutomahule

ega avaldanud selles osas oma seisukohti. Kaebaja viitas maa-aluse korrusega seoses üksnes

geodeetilise mõju (kaebaja pidas ilmselt silmas siiski geoloogilise mõju) uurimata jätmisele

ning ebavõrdsele kohtlemisele viidades sellele, et kaebajal ei võimaldatud rajada kaevu. Selles

osas on kaebajale ka nõuetekohaselt vastatud. Muid argumente kaebaja oma 20.07.2022

seisukohas maa-aluste korrustega ei avaldanud (vt dtl 33-35). Seega ei pidanud vastustaja

maa-aluse korruse rajamise võimaldamist nii krundile pos 1 kui ka pos 2 eraldi põhjendama

olukorras, kus vastavad põhjendused ehitusmahu osas on esitatud üldiselt kogu

detailplaneering kui terviku osas ning ehitisealune pind vastab üldplaneeringu nõuetele ning

kruntide hoonestustihedus on naaberkruntide hoonestustiheduse näitajatega kooskõlas.

12. Järgmiseks heitis kaebaja vastustajale ette seda, et detailplaneering ei määra hoonete maa-

aluste korruste sügavust ning uurimata on võimalik geoloogiline mõju.

12.1. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, vastustaja pidi lähtudes PlanS § 126 lg 1 p 5 või 6 igal

juhul täpselt ära maa-aluse korruse sügavuse. Kaebaja jätab tähelepanuta sama paragrahvi lg 4

p 5, määratlema mis sätestab, et krundi ehitusõigusega määratakse asjakohasel juhul hoonete

või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus. Antud juhul leidis vastustaja, et

piisab maa-aluse hoone osa korruselisuse määramisest. D detailplaneering P-ga on kindlaks

määratud, et maa-aluseid korruseid võib olla nii krundil pos 1 kui pos 2 üks. Täpset suurimat

sügavust ei ole vastustaja pidanud antud juhul vajalikuks kindlaks määrata. Kohus leiab, et

viidatud regulatsioonist tulenevalt on vastustajal selles osas lai diskretsiooniõigus ning juhul

kui vastustaja ei pidanud vajalikuks täpset suurimat maa-aluse korruse sügavust kindlaks

määrata, siis ei saa seda pidada õigusvastaseks, samuti ei saa vastav asjaolu kuidagi rikkuda

kaebaja subjektiivseid õigusi.

Geoloogilise mõju uuringu osas on vastustaja kaebajale sisuliselt vastanud juba oma

19.08.2023 vastuses (dtl 40-42), milliseid seisukohti on vastustaja korranud ka

detailplaneeringu kehtestamise otsuses. Kohus nõustub selles osas vastustaja seisukohtadega

ega pea vajalikuks neid korrata.

Kohtule ei nähtu, et antud juhul oleks olnud geoloogilise mõju hindamine kohustuslik juba

planeeringumenetluses. Vastavat mõju on võimalik hinnata ehitusloa taotluse menetluses juba

lähtudes konkreetsest ehitusprojektist. Ehitusloa menetluses on geoloogilise mõju (täpsemalt

ehitusgeoloogilise mõju) hindamine ka efektiivsem, kuivõrd teada on ehitise täpsed tehnilised

andmed, millest tulenevalt saab anda tellija uuringu läbiviijale ka konkreetsema

lähteülesande. Seejuures toob kaebaja ka ise välja, et kaebajale kuuluvat elamut võib

teoreetiliselt kahjustada maa-aluse korruse ehitamine, mitte planeerimine. Seega on kaebaja

etteheited uurimiskohustuse rikkumisele seoses geoloogilise uuringu tegemata jätmisega

põhjendamatud ega too kaasa vaidlustatud otsuse õigusvastasust ning tühistamist.

Õige ei ole kaebaja seisukoht ka selles, et juba detailplaneeringus oleks vastustaja pidanud

välja selgitama hoonete maa-aluste korruste ehitustehnilised täpsed lahendused (kas maa-

alused korrused on veekindlad või ümbritsetud drenaažist), kuivõrd sellist kohustust

planeerimisseadusest ei tulene. PlanS § 126 lg 1 p 5 sätestab, et detailplaneeringus tuleb

kindlaks määrata ehitise ehituslikud tingimused, kuid eeltoodu ei ole samastatav lõplike

ehitustehniliste lahendustega, millised küsimused tuleb lahendada ehitusprojektis. Ehituslikud

tingimused on üldised tehnilised näitajad, näiteks, kuidas ja millest on ehitis tehtud. Millises

ulatuses detailplaneeringus vastavad tingimused kindlaks määratakse on vastustaja

diskretsiooniotsus ja sõltub otseselt ka sellest, mida planeeritakse ja milline on planeeritava

ehitustegevuse eeldatav mõju. Vaidlusaluses detailplaneeringus on vastavad tingimused

sätestatud seletuskirja p 4 ja selle alapunktides (vt dtl 80-84). Mis puudutab kaebaja väiteid

sellest, et võimalik ehitustegevus võib avaldada mõju ning ohtu kaebajale kuuluva hoone

vundamendile, siis selles osas on vastustaja asjakohaselt viidanud, et ehitis, ehitamine ja

ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu

inimesele, varale, keskkonnale, riigi julgeolekule või riigikaitseobjektile (EhS § 8). Seega

tuleb ehitamisel järgida, et näiteks maa-aluse korruse rajamisel ei kahjustata teiste isikute

vara. Nii on juba seadusest tulenevalt kohustus ehitamise ajal, kui soovitakse rajada maa-alust

korrust, hinnata, milline ehitustehniline vahend on kõige sobilikum ja kuidas vältida varade

kahjustamist.

Kaebaja vaidlustab ülal toodud põhjustel ning tuginedes PlanS § 128 lg 5 p 3 ka Tallinna

Linnavalitsuse 14.12.2016 korraldust nr 1862, millega otsustati algatada Mähe-Kaasiku tee 42

kinnistu detailplaneeringu koostamine Pirita linnaosas, kuivõrd selles ei nähtud ette

geoloogilise mõju hindamist. Kohus leiab, et ka nimetatud korraldus on õiguspärane, kuivõrd

geoloogilise mõju hindamise kohustust antud juhul ei olnud. Kaebaja viitas siinkohal PlanS §

128 lg 5 p 3, mis sätestab, et detailplaneeringu algatamise otsuses märgitakse võimalike

uuringute vajadus. Kuivõrd seadus viitab võimalike uuringute vajadusele, siis on tegemist

üheselt diskretsioonilise alusega. Käesoleval juhul on vastustaja põhjendatult leidnud, et

vastava uuringu tegemine ei ole vajalik. Seejuures ei ole mõeldav, et kohalik omavalitsus

peaks hakkama iga kord põhjendama, miks ta mingit uuringut ei pea vajalikuks olukorras, kus

konkreetse uuringu vajaduse määramine ei ole detailplaneeringu algatamisel üheselt ette

nähtav või selle läbiviimist ei ole taotletud.

12.2. Seoses maa-aluste korruste planeerimisega tõi kaebaja veel välja selle, et maa-aluste

korruste rajamine Mähe- Kaasiku tee 42 kinnistule võib omada mõju ka ümbruse

kõrghaljastusele, mis võib olla vastuolus Pirita ÜP osa 8, mis näeb ette kõrghaljastuse

säilitamise sh Mähe-Kaasiku tee 42 kontaktvööndis. Kohus eeldab, et tegemist on

populaarkaebusena esitatud kaebuse väitega. Kohus on seisukohal, et kaebaja väide maa-

aluste korruste negatiivsest mõjust Mähe-Kaasiku tee 42 kontaktvööndis asuvale

kõrghaljastusele on oletuslik ega tugine ühelegi tõendile. Seega on tegemist paljasõnalise

väitega, millest ei ole võimalik järeldada vaidlustatud detailplaneeringu vastuolu Pirita ÜP-ga.

12.3. Kaebajale jäi veel siinkohal ebaselgeks krundi pos 1 olemasoleva säilitava üksikelamu

(ehitisregistri kood 120549818) detailplaneeringu järgne ehitisealune pind. Täpsemalt Mähe-

Kaasiku tee 42 hoone ehitusjärgselt nõuetekohaselt mõõdetud ja ka kohtulikult kontrollitud

ehitisealuse pinna muutmine 34,6 m2 võrra (386,6 - 352) ning hoonealuse pinna muutmine 17

m2 võrra (352 - 335) kõnesoleva detailplaneeringu kehtestamisel jääb kaebajale arusaamatuks.

Kohtule jääb jällegi täiesti ebaselgeks, milliseid kaebaja subjektiivseid õigusi saab rikkuda

vastav ehitisealuse pinna vähendamine 17 m2 võrra või millise õigusnormiga võiks eeltoodu

vastuolus olla juhul, kui väide on esitatud populaarkaebusena. Kohus märgib vastuseks siiski

lühidalt, et kaebaja poolt märgitud „kohtulikult kontrollitud“ ehitisealuse pinna suuruse osas

pidas kaebaja ilmselt silmas haldusasjas nr 3-14-50042 Tallinna Ringkonnakohtu poolt

märgitut: „Kolmanda isiku elamu ehitisealune pind 386,6 m2 moodustub hoonealusest pinnast

335 m2, varikatuseta terrassist 40,9 m2 ja basseiniosast 10,7 m2. Detailplaneeringus on

ehitusaluse pinna hulka arvatud kaetud terrassiosa, kuid mitte katmata terrassiosa ja basseini

pindala (vt ehitusprojekti asendiplaan – I kd, tl 61), mida eelnevat arvestades ei peakski

planeeringus määratletava ehitusaluse pinna hulka arvama. Kui varikatuseta terrasside,

basseini ja katmata välistreppide alune pind elamu ehitisealusest pinnast maha arvata, jääb

hoonete alune pind detailplaneeringus toodud suurima lubatud pindala piiresse. Toimikus

olevalt jooniselt (II kd, tl 201) nähtub, et hoonete ehitusjärgse kontrollmõõdistamise andmed

vastavad detailplaneeringu põhijoonisel näidatud hoonestusalale.

Eelnevast järeldub, et Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu on hoonetealuse pindala osas

detailplaneeringuga kooskõlas.“

Käesolevas asjas vaidlustatud detailplaneeringus on sätestatud ehitisealune pind krundi pos 1

osas on 352 m2, seega vastab olemasolev hoone hoonealuse pinnaga 335m2 jätkuvalt ka uuele

detailplaneeringule, kuivõrd kehtiva regulatsiooni järgi ei arvata jätkuvalt varikatuseta terrassi

ja basseiniosa ehitisealuse pinna hulka (vt Määruse nr 57 § 19 lg 5 ja lg 6). Seejuures oli ka

varasema 2010 aasta DP-ga8 ette nähtud ehitusaluse pinna suurus 355 m2 ehk selles osas

midagi ei muutunud.

13. Viimasena toob kaebaja välja, et kuigi Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu sihtosttarve on

elamumaa, ei sobi kavandatavas mahus krundi pos-le 2 massiivse elamu ehitamine

ümbritsevasse keskkonda. Vastustaja pole Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu krundil pos 2 elamu

rajamise võimaldamisel teostanud nõuetekohaselt diskretsiooniõigust ega arvestanud kaebaja

õiguste ega huvidega. Kaebaja leiab, et kavandatava ehitustegevusega kaasneb

naaberkinnisasjadele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliigselt koormav ja mida ei ole

võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

Kohus kaebaja seisukohtadega ei nõustu ning leiab, et vastustaja on piisavalt põhjendanud,

miks ta vaidlusaluses detailplaneeringus sätestatud mahus ehitusõigust põhjendatuks peab.

8Kättesaadav arvutivõrgus: https://oigusaktid.tallinn.ee/?

id=3001&aktid=119090&fd=1&q_sort=elex_akt.akt_vkp

Poolte vahel puudub seejuures vaidlus selles, et ehitusõiguse mahud vastavad kehtivale Pirita

ÜP-le, milles on vastavaid ehitusmahte peetud piirkonda sobivaks.

Vastustaja on ka asjakohaselt välja toonud, et kaebaja ei ole ära näidanud ühtegi subjektiivset

õigust, mida täiendav ehitusmaht võiks rikkuda. Sealjuures vaate säilimine ei ole kaitstav

õigus olukorras, kus puudub vaateservituut. Lisaks viitab vastustaja asjakohaselt Riigikohtu

lahendile nr 3-2-1-33-05, kus on selgitatud omandiõiguse ulatust ja selle suhet

naaberkinnisasjaga. Kohus nõustub vastavate põhjendustega ega pea vajalikuks neid täies

mahus korrata.

Kaebaja heitis seejuures vastustajale siinkohal eelkõige ette DP-s sätestatud hoonete

võimalikku maksimaalset kõrgust 9 m ning leidis, et sellises kõrguses hoonete rajamist ei saa

pidada proportsionaalseks. Vastavas kõrguses ehitised hakkavad segama kaebaja vaadet mere

suunas asuvale metsale.

Kaebajale kuuluva Mähe-Kaasiku tee xx krundil asuva elamu kõrgus on 9,40 m ning juhul kui

detailplaneering peaks realiseeritama selles sätestatud maksimaalses mahus, siis võib pidada

kaebaja väidet selles, et tema vaadet mere poolsele metsale piiratakse täiendavalt võrreldes

hetke olukorraga isegi osaliselt põhjendatuks. Samas nagu vastustaja ka juba oma vastuses on

välja toonud, siis puudub kaebajal subjektiivne õigus nõuda vaate säilitamist. Samuti ei ole

DP-s sätestatud ehitusmaht vastuolus ühegi õigusnormiga. Mis puudutab varasemalt kehtinud

2010. a DP-s sätestatud kõrguse piiranguid, siis nagu kohus juba eespool märkis, puudub

kaebajal õigus nõuda olemasoleva olukorra muutumatuna säilitamist.

Arvestades kõike ülaltoodut ei saa kohus nõustuda kaebajaga selles, et haldusakti andmise

menetlus oleks läbi viidud oluliste puudustega ning, et vastustaja on jätnud

diskretsiooniõiguse kasutamata. Kohtu hinnangul ei esine haldusaktis selliseid vormi- ega

menetlusvigu, mis tooksid käesoleval juhul kaasa vaidlustatud korralduse tühistamise.

14. Menetluskulud

Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ega kolmas isik ei ole kohtule

menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud. Seega jätab kohus menetluskulud poolte endi

kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik