2-21-14073/69 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Marian Miilaste

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

18. detsember 2023, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-14073

Hagi ese

M. T. hagi J. R. ja M. L. vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

J. R. vastu esitatud hagi hind 12 115 eurot 39 senti

M. L. vastu esitatud hagi hind 12 115 eurot 39 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: M. T. (isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene

Hallemaa (e-post rene@valgejauiga.ee)

Kostja I: J. R. (isikukood XXX, elukoht XXX)

Kostja II: M. L. (isikukood XXX, elukoht XXX)

Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat Grete

Kirsimaa

(e-post

grete.kirsimaa@lmp.ee)

ja

vandeadvokaat

Birje

Kalmus

(e-post

birje.kalmus@lmp.ee)

Menetlus

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada M. T. hagi J. R. vastu osaliselt.

2. Rahuldada M. T. hagi M. L. vastu osaliselt.

3. Mõista J. R. M. T. kasuks välja 8700 eurot.

4. Mõista M. L. M. T. kasuks välja 8700 eurot.

5. Kohustada J. R. ja M. L. tasuma kohtuotsusest tulenevad kohustused M. T.

arveldusarvele XXX märkides selgitusse „Tsiviilasi 2-21-14073“.

6. Toimetada otsus pooltele kätte.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

7. Jätta menetluskuludest 72% J. R. ja M. L. kanda ja 28% M. T. kanda.

8. Mõista J. R. M. T. kasuks välja menetluskulu 1456 eurot 32 senti.

9. Mõista M. L. M. T. kasuks välja menetluskulu 1456 eurot 32 senti.

10. Mõista J. R. M. T. kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi

jõustumisest kuni selle täitmiseni.

11. Mõista M. L. M. T. kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi

jõustumisest kuni selle täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses

märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

ASJAOLUD

Menetluse käik ja hageja nõuded

A. K. esitas 20. novembril 2020 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale hagi I. B. ja A.B. vastu

solidaarselt 35 820 euro väljamõistmiseks. M. T. (hageja) esitas 20. novembril 2020 Tartu

Maakohtu Tartu kohtumajale hagi J. R. (kostja I) vastu 7500 euro väljamõistmiseks. Hageja

esitas 20. novembril 2020 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale hagi M. L. (kostja II) vastu

7500 euro väljamõistmiseks. A. K. hagi I. B. ja A.B. vastu ning hageja hagid kostja I ja

kostja II vastu registreeriti tsiviilasja nr 2-20-17213 alla.

Tartu Maakohus võttis 25. novembril 2020 kõik hagid menetlusse (tsiviilasi nr 2-20-17213).

Kostjad I ja II esitasid 4. jaanuaril 2021 hagidele ühise vastuse. Kostjad palusid jätta

hagiavaldused rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Hageja täpsustas 4. mail 2021 hagi. Hageja märkis, et tema lõplikuks nõudeks kostja I vastu

on 14 303 eurot 50 senti ja kostja II vastu 14 303 eurot 50 senti.

Tartu Maakohus eraldas 7. septembri 2021 määrusega tsiviilasjast 2-20-17213 iseseisvasse

menetlusse hageja hagi kostjate I ja II vastu ning määras, et avaldusele tuleb anda eraldi

tsiviilasja number.

Hageja esitas 15. novembril 2021 hagiavalduse tervikteksti ning täiendas oma seisukohti ka

menetluse käigus. Lõpliku nõudena palub hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja 12

115 eurot 39 senti. Hageja palub mõista kostjalt II hageja kasuks välja samuti 12 115 eurot

39 senti. Hageja palub alternatiivselt määrata kohtul mittekohase täitmise väärtus ning sellest

tulenevalt hinna alandamise järgselt kostjalt I ja kostjalt II hageja kasuks välja mõistetava

hüvitise suurus. Hageja palub kohustada kostjat I ja kostjat II tasuma kohtuotsusest tulenevad

kohustused hageja arveldusarvele XXX märkides selgituse „Tsiviilasi 2-21-14073“.

Hageja ning kostja I ja kostja II sõlmisid 20. novembril 2019 notariaalse kinnistu mõttelise

osa müügilepingu. Kostjad I ja II müüsid müügilepingu alusel hagejale kinnisasja asukohaga

XXX suuruse mõttelise osa (mõlemad kokku 4/7) hinnaga 22 500 eurot kummagi osa eest

(kokku 45 000 eurot). Müügilepingu punkti 1.8.4 kohaselt on lepingu esemete igakordsete

omanike kasutuses kokkulepitud ruumid elamu esimesel korrusel ja garaažis.

Hagejale selgusid kinnistul siseseinte avamise järgselt 2020. aastal varjatud puudused.

Kinnisasjal on järgnevad puudused: hoone kandekonstruktsioon on tugevalt kahjustatud;

vahelagede taladel puudub toetuskoht välisseintes ja vahelagi on mitterahuldav; esimese

korruse seinte välisseina kandepostid on ca 1 m kõrguselt ära lõigatud ja asendatud 50

sentimeetriste uute prussidega, kuid postide ülemistel osadel puudub koormuste kandmiseks

toetuspind; maja kandev tala on teise korruse pottahju raskuse tõttu murdunud; maja

kandekonstruktsioonides on majavamm; vahelae konstruktsioonides on korgikute

seeneniidistik; küttesüsteem ei vasta nõuetele, see on amortiseerunud ja ohtlik (ahjudes on

deformatsioonipraod, vingugaasi eluruumidesse imbumine on võimalik, teise korruse ahjud

on vajunud; elektrisüsteem on kasutajale ohtlik.

Majavammi levikut ja kahjustuste ulatust arvestades on see vanem kui kolm aastat.

Majavamm oli hoone kandekonstruktsioonides lepingu sõlmimise ajal. Korgikute

seeneniidistik on samuti vanem kui kolm aastat. Puudused olid olemas asja juhusliku

hävimise ja kahjustamise riisiko hagejale ülemineku ajal. Kinnisasja otsene valdus anti üle

pärast lepingu sõlmimist 20. novembril 2019 ning hiljemalt 1. detsembril 2019. Puudused

ilmnesid aga alles pärast remonttöödega alustamist ja kandekonstruktsioonide avamist 2020.

aasta teises pooles. Tegemist on puudustega, mida hageja ei saanud avastada enne

müügilepingu sõlmimist hoone visuaalse vaatluse käigus. Hageja sai majavammi

olemasolust esmakordselt teada pärast 5. oktoobril 2020 toimunud kohtülevaatuse järgselt

valminud ekspertiisiakti. Täiendavate avamiste järgselt selgusid täiendavad puudused, mis

kajastati ehitusauditi 25. juuni 2021 täienduses.

Hageja esitas 17. novembril 2020 kostjatele I ja II kinnistu mõttelise osa ostuhinna

alandamise avalduse. Hageja alandas kummagi kostja kohta ostuhinda 7500 euro võrra

(kokku 15 000 eurot). Kostja II reageeris avaldusele. Kostjad ei tagastanud hagejale

alandatud ostuhinda ületavat rahasummat. Hageja ei pidanud andma kostjatele eelnevalt

kinnisasja puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega. Täiendava tähtaja andmine ei olnud

mõistlik, kuna hoone taastamine ei ole puuduste ulatusest tulenevalt majanduslikult

otstarbekas. Täiendava tähtaja andmine ei ole ka hinna alandamise eeldus. Hinna alandamise

avaldus ei ole esitatud hilinenult.

Kostja I teadis enne lepingu sõlmimist majaseene olemasolust. Kostja I kutsus 2010. aastal

naabri enda juurde ja näitas talle võimalikku ilmsiks tulnud majaseent. Kostja teadmisele

majaseene olemasolust viitab ka see, et seinakarkass on toa kahe välisnurga piirkonna

alumises otsas jätkatud. Seinakarkassi on aastaid tagasi seega üritatud osaliselt vahetada.

Lepingus oli märgitud lepingu eseme kapitaalremondi vajadus. Kapitaalremont tähendab

ulatuslikku renoveerimist, mis hõlmab ehitise ja selle kommunikatsioonide kaasajastamist.

Kapitaalremont ei tähenda, et on vaja ehitada uus maja. Majavamm ei ole tüüpiline

kahjustus, millega hageja saab ja peab maja ostes arvestama. Kapitaalremondi vajalikkusest

sõltumata ei olnud hagejale teada, et maja renoveerimise asemel on majanduslikult

otstarbekam olemasolev hoone lammutada ning ehitada selle asemele uus. Elamule on

väljastatud lammutamise projekt, mille kohalik omavalitsus on heaks kiitnud. Notariaalse

müügilepingu punktis 1.8.7. leppisid pooled kokku, et lepinguese vajab kapitaalremonti ning

lepingu esemetel ei ole mingeid varjatud puudusi. Kapitaalremont sai seega hõlmata üksnes

silmnähtavaid ja lepingueset üle vaadates tuvastatud puuduseid. Sinna alla ei kuulu

konstruktsioonid, mida ei ole avatud ja mille seisukorraga ei ole olnud võimalik enne lepingu

sõlmimist tutvuda.

Lepingus kokkulepitud hind oli 45 000 eurot. Müügilepingu objektiks olnud 4/7 mõttelise

osa kinnistu harilikuks väärtuseks oli 25. septembri 2019 seisuga müügilepingu järgselt

avastatud ja hagiavalduses kajastatud puuduseid arvestamata 65 000 eurot. Hageja leiab, et

2/7 mõttelise osa väärtus oli seega pool 4/7 mõttelise osa väärtusest ehk 32 500 eurot.

Müügilepingu objektiks olnud 4/7 mõttelise osa kinnistu turuväärtus koos puudustega on 25.

septembri 2019 seisuga 30 000 eurot ning 2/7 mõttelise osa väärtus seega pool 4/7 mõttelise

osa väärtusest ehk 15 000 eurot.

Müügilepingu objektiks olnud 4/7 mõttelise osa kinnistu alandatud hind on 20 769 eurot

23 senti (30 000 * 45 000 / 65 000). Hageja nõue kummagi kostja vastu on seega 12 115

eurot 39 senti [(45 000 – 20 769,23) / 2].

Hageja hinnangul puudub võimalus määratleda mittekohase täitmise väärtust täpsemalt kui

seda on kajastanud eksperdid eksperthinnangus XXX. Kui kohtu hinnangul on tegemist

piisavalt ebatäpse mittekohase täitmise väärtusega, palub hageja määrata kohtul kõiki

asjaolusid arvestades mittekohase täitmise väärtus. Kui kohtu tuvastatud asjaolude kohaselt

ei vastuta kostja mingi puuduse eest, on kohtul võimalik maksimaalset hinna alandamise

nõuet proportsionaalselt vähendada.

Asjaolu, kas tehing tehti alla turuhinna, ei mõjuta seda, kas on võimalik nõuda hinna

alandamist. Hinna alandamise valem võtabki arvesse seda, milline oli tegeliku tehingu hind

võrreldes asja väärtusesse.

Kostjate vastuväited

Kostjad paluvad 8. detsembril 2021 esitatud vastuses ja hilisemates seisukohtades jätta hagi

rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Lepingu esemel on kokkulepitud omadused. Pooled leppisid 20. novembril 2019 lepingus

kokku, et hoone on kapitaalremonti vajavas seisukorras. Hageja sai hoone, mis vajab

kapitaalremonti. Kapitaalne remont hõlmab sh erinevaid ehitustöid ruumide osade, mis

silmale välja ei paista, asendamiseks või uuendamiseks. Kapitaalremondi näol on tegemist

pealis- ja aluspindade täieliku uuendamisega, mille käigus uuendatakse ruumides kui

mõttelistes

seintega

määratletud

karpides

põhimõtteliselt

kõik

–

alates

põrandakonstruktsioonidest ning kandvate konstruktsioonide tasakaalu viimisest lõpetades

insenerikommunikatsioonide, akende ja sanitaartehnika väljavahetamisega.

Hageja teadis lepingu sõlmimisel lepingu eseme seisukorda. Hageja kinnitas lepingu punktis

1.9.1, et ta on kinnistu kaasomaniku (A. K.) elukaaslane ning on kinnistu kasutajana teadlik

maaüksuse suurusest, piiridest ja sihtotstarbest ning põhjalikult tutvunud elamuga ja on

teadlik selle seisukorrast. Hageja kinnitas lepingu punktis 1.9.3., et ta on tutvunud kõigi

lepingus nimetatud kinnistut ja lepingu esemeid puudutavate asjaoludega ning sõlmib

lepingu eeldusel, et eelnimetatud asjaolud ja kostjate poolt antud kinnitused on õiged. A. K.

on kinnistu kaasomanik alates 2017. aastast. Hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal elanud

kinnisasjal seega üle kahe aasta. Hageja pidi lepingu sõlmimisel seega teadma, et hoone

vajab kapitaalremonti ning kõik asjad (sh seinad ja kandekonstruktsioonid) tuleb asendada.

Küttesüsteemi hinnang anti 15. veebruaril 2018, s.o enne lepingu sõlmimist. Hageja pidi

lepingu sõlmimise ajal teadma kütteseadmete seisukorda ning seda, et süsteem vajab

kapitaalremonti.

Kinnisasja valdus anti hagejale üle pärast lepingu sõlmimist 30. novembril 2019. Puudused

tekkisid hageja tegevuse tulemusena pärast lepingu sõlmimist. Kuna hageja kasutas alates

2017. aastast hoone teist korrust, ei ole välistatud, et hoone tala murdus teise korruse pottahju

raskuse tõttu, hageja või tema elukaaslase tegevuse tulemusena, sh hoone renoveerimisel

hoone kandevõimega arvestamata jätmise tõttu. Kostjatele ei saa ette heita puudusi, mis

tekkisid hoone teise korruse kasutajate tegevuse tulemusel ning teadmata ajal (pärast lepingu

täitmist).

Audit, millega tuvastati hoone puudused, ei kajasta hoone tegelikku olukorda lepingu

sõlmimise hetkel, vaid auditi tegemise ajal, so 9. novembril 2020. Hageja tegi pärast lepingu

sõlmimist siseruumides suuremahulisi lammutus- ja ehitustöid. Tõendatud ei ole, et

ehitustöid viidi läbi nõuetekohaselt. Hageja võis lammutus- ja ehitustöödega kahjustada

hoone konstruktsioone. Hageja võis pärast lepingu sõlmimist hoone konstruktsioone

kahjustada ka ebasobiva temperatuuri ja õhuniiskuse hoidmisega. Audit on lisaks

vastuoluline.

Hageja ühendas lahti õhksoojuspumba, mida kasutati hoone esimese korruse kütmiseks.

Hageja tegi hoone esimesel korrusel ulatuslikke lammutustöid, sh eemaldas kandva seina.

Kui hageja ei ole hoonet kütnud, tungib sinna niiskus ja rõskus, mis kiirendab majavammi

ning muu kahjustuse levikut ning toob kaasa hoone seisukorra kiire halvenemise. Hageja on

kütteseadme eemaldamisega kiirendanud majavammi kahjustuse levikut, mistõttu võib

kahjustus olla suures osas tekkinud pärast lepingu sõlmimist eelkõige hageja tegevuse

tulemusena.

Tegemist on kaasomandis oleva kinnisasjaga, mistõttu kaasomanikud vastutavad võimalike

puuduste, sh majavammi kõrvaldamise eest vastavalt nende osade suurusele.

Hageja teatas väidetavatest puudusest alles hagiavalduse esitamisel, s.o aasta pärast lepingu

sõlmimist. See ei ole mõistlik aeg. Mõistlik aeg puudustest teatamiseks on puuduse

avastamisel või hiljemalt ühe kuu jooksul. Hageja ei andnud kostjatele võimalust puuduse

kõrvaldamiseks.

Hinna alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja esitas nõude üllatuslikult.

Hageja esitas nõude alles aasta pärast lepingu sõlmimist, olles selleks ajaks kinnisasjal üle

kahe aasta elanud ning tellinud eelnevalt ekspertiise elamu seisukorra kohta ning oma

tegevuse/tegemata jätmisega oluliselt kinnisasja seisukorra halvenemisele kaasa aidanud.

Lepingu eseme väärtuseks puuduseid arvestamata ei ole 65 000 eurot. Väärtuse hindamise

aluseks ei ole võetud kapitaalremonti vajav majaosa. Puudustega eseme (majavammiga

kapiraalremonti vajav 4/7 suurune mõtteline osa kinnisasjast) väärtus on 56 000 eurot.

Hageja esitatud hindamisaktidega ei saa arvestada. Selles leiti esmalt kinnisasja turuväärtus

hoonestamata kinnisasja turuväärtuse järgi, väärtuse kuupäevaga 21. aprill 2021. Hiljem

esitatud eksperthinnangu nr XXX järelduse ja metoodikaga kostjad ei nõustu. Hageja ostis

eseme vaid 45 000 euro eest. Hageja sai lepingu eseme turuhinnast soodsamalt.

Kokkulepitud

hinna

puhul

on

juba

arvestatud

kaasomandi

osa

kapitaalremondi/renoveerimise vajadusega.

KOHTU SEISUKOHT

Hageja ja kostjad I ja II sõlmisid 20. novembril 2019 notariaalse müügilepingu (edaspidi

leping) kinnisasja kaasomandi osade omandamiseks (I kd, tl 20-27). Lepingust nähtub, et

kostjad I ja II müüsid hagejale kinnisasja asukohaga XXX 2/7 suuruse mõttelise osa

(mõlemad kokku 4/7) hinnaga 22 500 eurot kummagi osa eest (kokku 45 000 eurot). Lepingu

punkti 1.8.4 kohaselt on lepingu esemete igakordsete omanike kasutuses kokkulepitud

ruumid elamu esimesel korrusel ja garaažis.

Hageja leiab, et kinnisasi oli puudustega. Hageja soovib, et kostjad hüvitaks hagejale

kinnisasja kaasomandi osade ostuhinna ja puudustega kinnisasja kaasomandi osade väärtuse

vahe. Hageja tugineb hagi alusena seega hinna alandamisele ning nõuab võlaõigusseaduse

(VÕS) § 208 lg 1, § 112 lg 1 ja 3 ning § 189 lg 1 alusel kummaltki kostjalt enamtasutud

ostuhinna tagastamist.

Hageja esitas 16. novembril 2020 kostjatele I ja II kinnistu mõttelise osa ostuhinna

alandamise avalduse, milles alandas kummagi kostja kohta ostuhinda 7500 euro võrra (I kd,

tl 39-41). Hageja esitas 20. novembril 2020 kohtusse hagi kostja I ja II vastu kummaltki

7500 euro väljamõistmiseks. Hageja täpsustas 15. novembri 2021 hagiavalduse terviktekstis,

et nõuab hinna alandamise alusel kummaltki kostjalt 10 730 euro 77 sendi väljamõistmist.

Hageja 17. juuni 2022 nõude suurendamise järel nõuab hageja hinna alandamise alusel

kummaltki kostjalt 12 115 euro 39 sendi väljamõistmist. Hinna alandamine toimus seega

enne 1. jaanuarit 2022, s.o enne võlaõigusseaduses sätestatud müügilepingust tuleneva hinna

alandamise regulatsiooni muutumist. Hinna alandamise eelduste ja tagajärgede osas tuleb

kohaldada hinna alandamise kui kujundusõigusliku tahteavalduse tegemise ajal kehtinud

võlaõigusseaduse vastavaid sätteid, s.o enne 1. jaanuarit 2022 kehtinud redaktsiooni. Kohus

kohaldab alljärgnevalt seega võlaõigusseaduse asjakohaseid sätteid, mis kehtisid kostjatele

hinna alandamise avalduse tegemise ajal.

Hinna alandamise eeldused on VÕS § 112 lg 1 ja 2 kohaselt järgmised (vt nt Riigikohtu

9. oktoobri 2013 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-85-13, p 10):

− hageja ja kostjad sõlmisid kehtiva müügilepingu,

− kostjad ei täitnud oma müügilepingust tulenevat kohustust kohaselt, s.o kostjad andsid

üle puudustega kinnisasja kaasomandi mõttelise osa (kumbki 2/7),

− kostjad vastutavad kinnisasja kaasomandi mõttelise osa (kumbki 2/7) puuduste eest,

− kostjad ei ole kinnisasja kaasomandi mõttelise osa (kumbki 2/7) puudusi kõrvaldanud

või hageja on sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, kuni 31. detsembrini 2021

kehtinud VÕS § 224 lg 1 ja 2),

− hageja edastas kostjatele hinna alandamise avalduse ja kostjad said selle kätte

(VÕS § 112 lg 2).

Pooled ei vaidle lepingu sõlmimise ega kehtivuse üle. Hageja ja kostjad sõlmisid seega

kehtiva lepingu. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja I ja kostja II täitsid enda lepingust

tulenevad kohustused kohaselt, s.o andsid üle puudusteta kinnisasja kaasomandi mõttelise

osa, ning selle üle, kas kostja I ja/või kostja II vastutavad väidetavate puuduste eest. Kohus

on juhtinud poolte tähelepanu sellele, et hinna alandamise eeldused ja tagajärjed tuleb välja

tuua mõlema lepingu eseme (2/7 kaasomandi osa ja 2/7 kaasomandi osa) osas eraldi. Hageja

on selgitanud, et lepingu esemeteks olnud 2/7 ja 2/7 mõttelist osa kaasomandist moodustasid

kogumis XXX asuva kinnisasja esimese korruse ega ole hinna alandamise eeldusi kahe

lepingu eseme osas eraldi välja toonud. Kohus nõustub, et hageja poolt väidetud puuduste

esinemist on kaasomandi iseloomust tulenevalt võimalik ja otstarbekas kahe lepingu eseme

osas analüüsida ühtsena.

Kinnisasja kaasomandi mõtteline osa on puudustega eelkõige juhul, kui: sellel ei ole

kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2 p 1); see ei sobi eriliseks otstarbeks, milleks hageja

seda vajas ja mida kostja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui hageja võis

mõistlikult tugineda kostja erialastele oskustele või teadmistele (VÕS § 217 lg 2 p 2); see ei

ole kasutatav otstarbeks, milleks seda tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 2); see ei ole

vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1).

Pooled vaidlevad, kas lepingu esemed vastasid lepingus kokkulepitud kvaliteedile. Lepingu

punktis 1.8.7. on pooled kokku leppinud järgmises: Elamu vajab kapitaalremonti. Lepingu

esemetel ei ole mingeid varjatud puudusi.

Hageja on selgitanud, et pärast 2020. aasta sügisel kandekonstruktsioonide avamist selgusid

temale ulatuslikud puudused kandekonstruktsioonide seisukorras.

Hagiavalduse punkt 2.2. kohaselt on lepingu esemetel alljärgnevad varjatud puudused:

1) hoone kandekonstruktsioon on tugevalt kahjustatud;

2) vahelagede taladel puudub toetuskoht välisseintes ja vahelagi on mitterahuldav;

3) esimese korruse seinte välisseina kandepostid on ca 1 m kõrguselt ära lõigatud ja

asendatud 50 sentimeetriste uute prussidega, kuid postide ülemistel osadel puudub

koormuste kandmiseks toetuspind;

4) maja kandev tala on teise korruse pottahju raskuse tõttu murdunud;

5) maja kandekonstruktsioonides on majavamm;

6) vahelae konstruktsioonides on korgikute seeneniidistik;

7) küttesüsteem ei vasta nõuetele, see on amortiseerunud ja ohtlik (ahjudes on

deformatsioonipraod, on võimalik vingugaasi eluruumidesse imbumine, teise

korruse ahjud on vajunud);

8) elektrisüsteem on kasutajale ohtlik.

Hageja on soovinud lepingu esemete puudusi tõendada biokahjustuste ekspertiisi aktide,

ehitise auditi aruande ja selle täienduse, videofailide ja vaatluse protokolliga. Viidatud

tõenditest nähtub järgmine.

− Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 7. oktoobril 2020 koostatud biokahjustuste

ekspertiisi XXX (II kd, 9-12 pöördel) kohaselt tuvastati 5. oktoobril 2020 võetud

proovide järgi XXX hoone esimesel korrusel ulatuslik majavammi kahjustus.

Ekspertiisiaktis on märgitud, et hoone esimese korruse seinad on puitkarkass-seinad ning

karkassipostide kahjustused on nii tugevad, et hoone seinad on deformeerunud ja vajavad

toestamist; lisaks seintele on kahjustatud hoone põrandad.

− 9. novembril 2020 koostatud ehitise auditi aruandes eramu XXX linn kohta, töö nr EA

11/20 (edaspidi ehitise audit, I kd, tl 28-35 pöördel), on hoone mehaanilisele

vastupidavusele ja stabiilsusele hinnangut andes leitud, et hoone esimese korruse

välisseinte kandekonstruktsioon on pehkinud ja hävinenud, hoone teise korruse ahju

nurkades on märgatavad vajumispraod, mis viitab esimese korruse konstruktsioonide

liikumisele ja selle tõttu on hoone ebastabiilne ning edasine kasutamine on ohtlik. Hoone

tuleohutust hinnates on märgitud, et visuaalsel vaatlusel on tuvastatav teise korruse

ahjude vajumised; ahjude vajumine võib põhjustada ahju konstruktsiooni ebastabiilsust

ning selle tõttu vingugaaside imbumist hoonesse; ahjude vajumine on kaasa toonud

ahjude korstnate deformatsioonid (mõrad seintes); hoonele on tuleohutuse hindamise

vajadus. Hügieeni, tervise ja keskkonna osas on leitud, et hoone ei vasta nõuetele; hoones

on laiaulatuslik majavammi levik; ahjude kasutamine on ohtlik ja võib põhjustada

vingumürgituse. Ventilatsioon, veevarustus, kanalisatsioon ja küttesüsteem ei vasta

nõuetele. Kokkuvõtliku hinnangu kohaselt selgus auditi käigus, et hoone

kandekonstruktsioon on tugevalt kahjustatud, vahelagede taladel puudub toetuskoht

välisseintes, küttesüsteem on amortiseerunud ja ohtlik, elektrisüsteem on kasutajale

ohtlik. Kõiki ilmnenud vigasid arvestades on hoone taastamine majanduslikult mitte

põhjendatud, omanikul on odavam ja mõistlikum hoone lammutada ja ehitada asemele

nõuetele vastav elamu. Üldine hinnang hoonele: ohtlik (osalist või täielikku lammutust

vajav).

− Hageja poolt kohtule esitatud seinte kandekonstruktsioonide avamise neljast videost

nähtub, et välisseinte avamisel ilmnes, et kandepostid on läbilõigatud ja alumine osa on

asendatud lahtise prussiga, mis mitte midagi ei toeta.

− Ehitise auditi 25. juunil 2021 koostatud täienduses (II kd, tl 194-196) on märgitud, et

tellija poolt hoone esimese korruse seinte seestpoolt avamisel ilmnes, et tubades 2 ja 8

on välisseina kandepostid ca 1 m kõrguselt ära lõigatud ja asendatud 50 sentimeetriste

uute prussidega. Postide ülemistel osadel puudub koormuste kandmiseks toetuspind.

Välisseina kandepostid on seotud naelte ja kruvidega ainult horisontaalse voodrilauaga.

Teise korruse vahelaetala on murdunud teisel korrusel oleva pottahju raskuse tõttu.

Kokkuvõtliku hinnangu kohaselt puudub hoone välisseinte kandepostidel kandevõime,

maja kandev vahelaetala on murdunud ja hoonel on ulatuslikud seenkahjustused.

Järeldus on sama, mis varem – hoone on kasutuskõlbmatu ning majanduslikult on

mõistlikum see lammutada ning ehitada asemele uus hoone.

− Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 2. novembril 2021 koostatud

biokahjustuste ekspertiisiakti XXX (II kd, tl 201-203) kohaselt leiti 25. oktoobril 2021

võetud proovidest korgikute seeneniidistik. Ekspertiisiaktis on märgitud, et

garaažipoolses osas on üks talaots tugeva korgiku kahjustusega; kahjustuse ulatus kuni

400 mm talaotsast; tala on avariiohtlik. Lisaks talaotsale on tugevasti kahjustatud

ülemine vöö kuni 1,5 m ulatuses. Kahjustus on lokaalne ning tingitud sademevee lekkest

katuse piirkonnas.

− Kohus teostas 5. septembril 2023 XXX vaatluse (III kd, tl 123-133, 154). Kohus veendus

vaatluse käigus, et lepingu esemete seisukord vastab eelnevalt kirjeldatud tõenditest

nähtuvale.

XXX

asuva

hoone

esimese

korruse

tagumise

ruumi

avatud

seinakonstruktsioonide vaatlusel oli näha, et puidust kandekonstruktsioon on sisuliselt

hävinenud, kandeposte oli läbi lõigatud ja jätkatud, puidul oli silmaga nähtav

seeneniidistik (vt vaatluse protokolli fotod nr 4-5, III kd, tl 125). Puidukahjustuse ulatust

iseloomustas vaatlusel asjaolu, et hageja poolt kaasatud eksperdil oli võimalik seina

avatud konstruktsioonist käega pudedaid tükke murda (III kd, tl 126). Esimese korruse

esimese toa avatud laest oli nähtav mädanenud laetala ja mõra kandvas laetalas, akna

kohal oli näha vee läbijooksukoht ning seetõttu mädanenud tala (vt vaatluse protokolli

fotod nr 6, 8, 10, III kd, tl 126-127). Ka esimese toa avatud seina konstruktsioonis oli

näha, et kandepost oli läbi lõigatud (vt vaatluse protokolli foto nr 9, III kd, tl 126-127).

Eksperdi kohapealsete selgituste kohaselt on seened ja sipelgad konstruktsiooni ära

söönud ning täna enam kandekonstruktsiooni sisuliselt ei ole (III kd, tl 125). Ekspert

leidis: Esimese korruse kandekonstruktsioonid ei suuda kanda teisele korrusele tulevaid

koormusi. Vajum oli, on ja jääb, sest hoone on toestatud vaid ühest kohast (ekspert viitab

ajutistele metalltugedele). Hoone ei ole elamiskõlblik. Kui toed eemaldada, on maja

ohtlik (III kd, tl 129).

Kohus leiab, et analüüsitud tõenditega on tõendamist leidnud, et lepingu esemed tõepoolest

vastavad sellisele tehnilisele kirjeldusele, mida hageja on pidanud varjatud puudusteks

(kohtuotsuse lk 7 viidatud loetelu punktid 1-8).

Pooled vaidlevad selle üle, kas eelnevalt tuvastatud lepingu esemete seisukorda saab pidada

varjatud puuduseks või vastab see lepingu punktis 1.8.7 kokkulepitud kvaliteedile. Pooled

on erinevatel seisukohtadel selles, mida tähendab lepingu punktis 1.8.7. märgitud elamu

kapitaalremondi vajadus. Kohus on pooltele 9. mai 2022 määruses ja 10. jaanuari 2023

eelistungil selgitanud, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse VÕS § 29 lg 1 järgi lepingupoolte

ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud

tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe.

Hageja on eelistungil selgitanud, et notaris räägiti, et on halb olukord, tuleb viimistlus välja

vahetada (III kd, tl 70 pöördel). Hageja on selgitanud, et tema jaoks on kapitaalremont see:

kui tõmban karbi puhtaks, seinad kõik puhtaks ja panen uued asjad peale. Vahetan katuse,

fassaadi kraabin puhtaks, soojustan uuesti, toas tõmban seinad puhtaks, panen uue kipsi,

isegi põrandatalad vahetan, valan betooni, see on minu jaoks kapitaalremont (III kd, tl 70

pöördel-71).

Kostja II on eelistungil selgitanud, et ütles notaris, et maja on väga halvas olukorras, aga ta

täpselt ei tea (III kd, tl 70). Kostja II kinnitusel tõi ta notaris puudustena välja, et laed, seinad,

põrandad vajavad ehitamist (III kd, tl 70 pöördel). Oma kirjalikes seisukohtades on kostjad

leidnud, et kapitaalremont tähendab hoonete, masinate või seadmete põhjalikku remonti või

täielikku taastamist; kapitaalne remont hõlmab sh erinevaid ehitustöid ruumide osade, mis

silmale välja ei paista, asendamiseks või uuendamiseks; kapitaalremondi näol on tegemist

pealis- ja aluspindade täieliku uuendamisega, mille käigus uuendatakse ruumides kui

mõttelistes

seintega

määratletud

karpides

põhimõtteliselt

kõik

–

alates

põrandakonstruktsioonidest ning kandvate konstruktsioonide tasakaalu viimisest lõpetades

insenerikommunikatsioonide, akende ja sanitaartehnika väljavahetamisega. Kostjad leiavad,

et sarnase sisu on kapitaalremondi mõistele andnud ka riiklikult tunnustatud eksperdid Ü. L.

ja E. E. (II kd, tl 109-111).

20. novembril 2019 sõlmitud lepingu pooleks oli ka SA Tartu Eluasemefond. SA Tartu

Eluasemefondi 25. septembri 2023 teatise (III kd, tl 145-146) kohaselt tähendab Tartu

Eluasemefondi jaoks kapitaalremondi vajalikkus ja varjatud puuduste puudumine üksnes

silmaga nähtavate puuduste parandamise vajalikkust.

Lepingu tõestanud notar on oma e-kirjas selgitanud, et tema ei mäleta, mida tehingu

tegemisel selgitati, kuid kui lepingus on kirjas kapitaalremont, siis on osapooled ise nii

avaldanud; tavalises praktikas tähendab kapitaalremont seda, et kõik vajab ümber- või

kordategemist, esineb probleeme konstruktsioonides, tehnosüsteemides jne (III kd, tl 97).

Seega on hageja mõistnud kapitaalremondi tähendust kitsamalt ja kostjad laiemalt ning

seejuures puuduvad tõendid selle kohta, et lepingu sõlmimisel oleks pooled arutanud seda,

milliseid töid kapitaalremont hõlmab. Seetõttu ei ole võimalik kindlaks teha lepingupoolte

ühist tegelikku tahet.

Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut VÕS §

29 lg 4 järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi

mõistma. Lepingu tõlgendamisel arvestatakse eelkõige VÕS § 29 lõikes 5 sätestatud

asjaolusid. Kohus, asetades ennast lepingupooltega sarnase mõistliku isiku rolli ning

arvestades ka VÕS § 29 lõikes 5 sätestatut, eelkõige tõlgendades lepingut tervikuna, nõustub

hageja ja SA-ga Tartu Eluasemefond, et lepingu punkti 1.8.7. sõnastusest (Elamu vajab

kapitaalremonti. Lepingu esemetel ei ole mingeid varjatud puudusi.) lähtudes sai

kapitaalremont antud juhul hõlmata üksnes silmnähtavaid ja lepingueset üle vaadates

visuaalselt tuvastatavaid puuduseid. Sellist käsitlust toetab ka hageja avaldus lepingu punkti

1.9.3. teises lauses, mille kohaselt hageja soovib lepingu esemed osta eesmärgiga kasutada

seda elukohana ja peab eelnimetatud asjaolusid ja müüjate antud kinnitusi seda eesmärki

silmas pidades lepingu sõlmimiseks piisavaks. Pooled ei vaidle selle üle, et ka silmaga

nähtavate puuduste tõttu vajasid lepingu esemed kapitaalremonti – hageja selgitusest nähtub,

et ta oligi valmis selleks, et teeb karbi n.ö puhtaks ja paneb seina kipsi, võtab põranda üles

ja valab uue betoonpõranda ning teeb muud vajalikud viimistlustööd (III kd, tl 70 pöördel-

71). Arvestades kostjate kinnitust, et lepingu esemetel ei ole mingeid varjatud puudusi, oleks

sellises mahus kapitaalremont olnud ootuspärane.

Kohus leiab, et kapitaalremondiga oleks saanud kõrvaldada kütte- ja elektrisüsteemi

puudused, kuivõrd need puudused pidid olema visuaalselt hinnatavad enne lepingu

sõlmimist. Ehitise auditi kohaselt seisneb hoone elektrisüsteemi ohtlikkus selles, et juhtmed

ripuvad ja duširuumis on kasutusel selleks mitte ettenähtud pistikud, puudub maandus (I kd,

tl 31-31 pöördel). Samast tõendist nähtub küttesüsteemi kohta, et ahjud on vajunud ja

tugevalt pragunenud (I kd, tl 31). Need puudused on silmaga nähtavad, seega mitte varjatud

puudused.

Lepingut sõlmides ei olnud aga hagejal võimalik hinnata kandekonstruktsioonide

seisukorda, kuna kandekonstruktsioonid ei olnud avatud. Kõiges, mis ei olnud silmale näha,

sai hageja usaldada kostjate kinnitust, et varjatud puudusi ei esine. Tegelikkuses on pärast

lepingu sõlmimist selgunud, et hoone ei ole elamiskõlblik (kuigi lepingu p 1.9.3 järgi soovis

hageja lepingu esemed osta enese elukohaks) ega ka mitte kapitaalremonti vajav, vaid see

on (varisemis)ohtlik. Nii on leitud ehitise auditis ja selle täienduses, nii on selgitanud ekspert

vaatlusel ja nii on arvanud ka ettevõte (XXX), kelle poole hageja on pöördunud ajutiste

tugipostide eemaldamise palvega. XXX on oma 30. mai 2022 e-kirjas märkinud, et kogu

hoone on varisemisohtlik ning olemasoleva toestuse eemaldamise käigus on väga reaalne

võimalus, et 2-3 sarikat murduvad läbi esimese korruse maha (III kd, tl 22-23). Ehitise

auditis on hoone taastamise asemel majanduslikult otstarbekamaks peetud hoone

lammutamist ja uue hoone ehitamist. Majaseente Tõrje OÜ 5. aprilli 2021 hinnapakkumuse

kohaselt kujuneks üksnes vajalike lammutustööde, tõrjetööde ja ehitustööde maksumuseks

54 852 eurot (II kd, tl 207-208 pöördel). XXX elamule on 12. aprilli 2022 seisuga koostatud

lammutusprojekt (III kd, tl 24-30).

Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et lepingu esemed ei vasta lepingu punktis 1.8.7

kokkulepitud kvaliteedile. Sellises seisukorras nagu lepingu esemed tegelikkuses on, s.o

elamiskõlbmatuna ja varisemisohtlikuna, ei vasta need ka VÕS § 77 lg 1 tähenduses

vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kuna lepingu esemetel ei ole kokkulepitud omadusi ja

need ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile, on lepingu esemed VÕS § 217 lg 1, lg 2

punktist 1 ja § 77 lõikest 1 tulenevalt puudustega. Kohus loeb seega lepingu esemete varjatud

puudusteks majavammi ja korgikute esinemist ja kandekonstruktsiooni hävimist nii

väliseina tugipostide kui laetalade osas (kohtuotsuse lk 7 viidatud loetelu punktid 1-6).

Müüja vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Lepingu punkt 3.1. järgi lepiti kokku, et lepingu

eseme otsene valdus antakse müüja poolt ostjale üle hiljemalt 1. detsembril 2019 (I kd, tl 22

pöördel). Hageja on märkinud, et kinnisasja otsene valdus anti hagejale üle pärast lepingu

sõlmimist 20. novembril 2019 ning hiljemalt 1. detsembril 2019. Kostja kinnitusel anti

kinnisasja otsene valdus hagejale üle 30. novembril 2019. Kinnisasja valduse üleandmise

kohta ei ole kohtule tõendeid esitatud. Poolte selgituste ja lepingu punkt 3.1. alusel tuvastab

kohus, et lepingu esemete valdus anti hagejale üle hiljemalt 1. detsembril 2019.

Sedavõrd ulatuslike kahjustuste puhul on eluliselt usutav, et need ei ole tekkinud viimaste

aastate, vaid oluliselt pikema aja jooksul. Kohtule esitatud eksperthinnangutes sisalduvate

andmete kohaselt on ehitisregistri järgi ehitusluba XXX asuva ehitise rekonstrueerimiseks

väljastatud 1964. aastal ja see on ka ehitusaastaks (I kd, tl 157 pöördel; II kd, tl 119; III kd,

tl 36 pöördel). Kahjustuste ulatust arvestades ei pea kohus eluliselt usutavaks, et need on

tekkinud pärast lepingu sõlmimist hageja enese tegevuse tulemusena (nt õhksoojuspumba

eemaldamise või tõrjetööde edasilükkamise tõttu). Kohus peab meelevaldseks kostjate

väidet selle kohta, et laetala murdumine võib olla hageja või tema elukaaslase tegevuse

tulemuseks, kes alates 2017. aastast olid teise korruse kasutajateks. Tõendid selle kohta

puuduvad.

See-eest

selgitas

hageja

poolt

kaasatud

ekspert

vaatlusel,

et

kandekonstruktsioonide hävimine on olemuselt väga pikaajaline protsess. Ekspert leidis, et

kahjustused ei ole tekkinud sel sajandil, vaid juba enne. Seda nähti remontides ja kaeti kinni

(III kd, tl 129). Eksperdi selgitusega langeb kokku ka A. R. kirjalik tunnistus 30. jaanuarist

2021 (II kd, tl 209-210), milles tema tunnistab, et 2010. aasta suvel või sügise alguses kutsus

naabrimees J. näitama oma eluruume XXX esimesel korrusel ning esimese korruse seinast

paistis tapeedi alt vamm. Lisaks nähtub Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 7.

oktoobril 2020 koostatud biokahjustuste ekspertiisist XXX (II kd, 9-12 pöördel), et

majavammi kahjustuse vanuseks, arvestades selle leviku- ja kahjustusulatust, on mitte

vähem kui kolm aastat. Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 2. novembri 2021

biokahjustuste ekspertiisiakti 4750/1021 (II kd, tl 201-203) kohaselt on ka korgikute

kahjustuse vanus mitte vähem kui kolm aastat. Kohus loeb seega tõendatuks, et varjatud

puudused olid lepingu esemetel olemas juba 1. detsembril 2019, s.o ajal, mil juhusliku

hävimise ja kahjustumise riisiko läks hagejale üle.

Kostjad tuginevad lepingu punktidele 1.9.1 ja 1.9.3 ning leiavad, et hageja teadis lepingu

sõlmimisel lepingu esemete seisukorda. Lepingu punktis 1.9.1 on hageja ostjana avaldanud,

et ta on kinnistu kaasomaniku (A. K.) elukaaslane ning on kinnistu kasutajana teadlik

maaüksuse suurusest, piiridest ja sihtotstarbest ning põhjalikult tutvunud elamuga ja teadlik

selle seisukorrast. Lepingu punktis 1.9.3 on hageja ostjana avaldanud, et on tutvunud kõigi

käesolevas lepingus nimetatud kinnistut ja lepingu esemeid puudutavate asjaoludega ning

sõlmib lepingu eeldusel, et eelnimetatud asjaolud ja müüjate poolt antud kinnitused on õiged.

Tõendatud on, et A. K. on kinnistu kaasomanik alates 2017. aastast (24. novembri 2017

kinnistu mõttelise osa müügileping, I kd, tl 7-13). Kostja väidab, et hageja oli müügilepingu

sõlmimise ajal elanud kinnisasjal üle kahe aasta ning pidi lepingu sõlmimisel seega teadma,

et hoone vajab kapitaalremonti ning kõik asjad (sh seinad ja kandekonstruktsioonid) tuleb

asendada. Kostja jätab aga tähelepanuta, et A. K. kasutada ega vallata ei olnud XXX hoone

esimese korruse ruumid, vaid teise korruse ruumid. Seetõttu ei saanud A. K. ega hagejale

olla teada hoone esimese korruse ruumide seisukord enam kui ülevaatusel näha oli. Asjaolu,

et A. K. tellis lepingu esemete turuväärtuse kindlakstegemiseks eksperthinnangu (vt A. K.

27. septembri 2019 kiri, I kd, tl 90), ei tõenda kuidagi, et hageja oli seetõttu teadlik lepingu

esemete tegelikust seisukorrast. Hageja ei saanud teada kandvate konstruktsioonide

seisukorda, kuna see ei olnud silmale nähtav. Majavammi ja korgikute esinemine ei olnud

samuti nähtav. Isegi kui hagejale oli teada vee läbijooks teisel korrusel, ei pidanud hageja

sellest järeldama, et esimesel korrusel esineb majavamm ja korgikud ning nende kahjustus

on olnud kandvatele konstruktsioonidele hävitav. Ammugi ei saanud hageja teada

seinasiseste kandvate postide läbilõikamisest ega laetalade mädanemisest ja mõranemisest,

kuna ka need puudused olid silmale kaetud.

A. R. kirjalikust tunnistusest ei saa järeldada, et majavamm oli enne lepingu sõlmimist

hagejale nähtav. A. R. tunnistus tõendab üksnes seda, et majavamm esines majas juba 2010.

aastal, kuna temale seda tapeedi alt näidati. A. R. tunnistus ei tõenda seda, et majavamm oli

2019. aastal enne lepingu sõlmimist hagejale silmaga nähtav. Kostjad pole kohtule esitanud

ühtki tõendit selle kohta, et 2019. aastal oli majavamm hagejale silmaga nähtav ilma seina

avamata. Kostjate poolt esitatud fotodest, mis kajastavad lepingu esemete seisukorda enne

lepingu sõlmimist (I kd, tl 100-123), ilmneb hoopis, et kõik seinad on kaetud ning

majavammi ei ole võimalik märgata.

Kohus leiab seega, et hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal varjatud puudustest ega

pidanudki nendest teadma. Kostjad I ja II vastutavad puuduste eest ka VÕS § 218 lõike 4

järgi.

Hageja sai enda väitel lepingu esemete esimestest puudustest teada pärast remonttöödega

alustamist ja kandekonstruktsioonide avamist 2020. aasta teises pooles. Kohus leiab, et

majavammi ja korgikute esinemine ei ole selline puudus, mida eriteadmisteta isik oleks

võimeline kinnisasja ülevaatamisel tuvastama. Arvestades, et tegemist on puudustega, mis

eeldavad eriteadmiste olemasolu, saab kohtu hinnangul lugeda esitatud asjaolude ja tõendite

pinnalt tuvastatuks, et hageja sai majavammi olemasolust esmakordselt teada pärast 7.

oktoobril 2020 koostatud biokahjustuste ekspertiisiaktiga tutvumist ning 9. novembril 2020

koostatud ehitise auditi aruandest selgus esmane teave majavammi kahjustuse tegeliku

ulatuse kohta. Korgikute seeneniidistiku olemasolust sai hageja teada pärast 2. novembril

2021 koostatud biokahjustuste ekspertiisiaktiga tutvumist. Täiendavate avamiste järgselt

selgusid ka täiendavad puudused, mis kajastati ehitise auditi 25. juuni 2021 täienduses.

Hageja teatas kostjatele puudustest esmakordselt 16. novembri 2020 hinna alandamise

avaldusega (I kd, tl 39-41). Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, kas ja millal kostjad

hinna alandamise avalduse kätte said. Kostjad on väitnud, et on teate ostuhinna alandamise

kohta saanud kätte koos hagiavaldusega, kuuldes nii esmakordselt hageja pretensioonidest

(II kd, tl 106 pöördel). Hageja esitas hagiavalduse 20. novembril 2020 ning kohtute

infosüsteemi andmete kohaselt sai kostja I selle kätte 26. novembril 2020 ning kostja II 1.

detsembril 2020 (tsiviilasi nr 2-20-17213). Arvestades, et kõige varem sai hageja varjatud

puudusest teada 7. oktoobril 2020 ja 9. novembril 2020 selgus hagejale puuduse ulatus ning

hinna alandamise avaldus on tehtud 16. novembril 2020 ja kohtusse pöördutud 20. novembril

2020, on kohus seisukohal, et hageja teatas kostjatele puudustest VÕS § 220 lg 1 tähenduses

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui hageja sai neist teada.

Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kostjad I ja II vastutavad VÕS § 218 lg 1, VÕS § 101

lg 3, § 218 lg 4 ja § 220 lg 3 alusel lepingu esemetel tuvastatud varjatud puuduste eest.

Seadus ei kohusta enne hinna alandamist võimaldama teisel poolel puudus kõrvaldada või

puudustega asi parandada (vt P. V. jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Juura

2016, § 112 p 5.4). Kostjad pole tegelikku puuduste kõrvaldamise / asja parandamise

ettepanekut ka teinud, kuna nende Puleium OÜ tõrjetööde pakkumusele nr P1664/21 (II kd,

tl 112-113) või nr P1941/23 (III kd, tl 95-96) tuginev ettepanek hõlmab ainult lammutus-,

utiliseerimis- ja tõrjetöid, mitte konstruktsioonide taastamise töid.

Hageja esitas kostjatele hinna alandamise avalduse 16. novembril 2020 ja kordas seda

hagiavalduses 20. novembril 2020. Kostjad said hagi kätte. Hinna alandamise eeldused on

seega täidetud.

Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise

valemina (vt nt Riigikohtu 9. oktoobri 2013. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-85-13, p 11):

alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) *

kokkulepitud hind / eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Kohase ja

mittekohase täitmise väärtused tuleb VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määrata kindlaks

lepingu

esemete

üleandmise

kohustuse

täitmise

aja

seisuga.

Hageja

peab

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi tõendama mittekohase ja kohase

täitmise väärtuse.

Hageja soovib lepingu esemete väärtust puuduseta (kohase täitmise väärtus) tõendada

eksperthinnanguga nr 191002-014-22115 (I kd, tl 152-169) ja lepingu esemete väärtust koos

puudusega (mittekohase täitmise väärtus) tõendada eksperthinnanguga nr 220228-118-

39067 (III kd, tl 31-59). Hageja leiab ja kohus nõustub, et kuna võõrandatud 2/7 ja 2/7

mõttelist osa moodustasid kogumis kinnisasja esimese korruse ja mõttelised osad võõrandati

sama hinnaga, siis 2/7 mõttelise osa väärtus on pool 4/7 mõttelise osa väärtusest.

Kutselised hindajad R. K. ja E.-M. L. on eksperthinnangus nr XXX hindamistulemusena

leidnud, et hinnatava vara, 4/7 mõttelist osa kinnistust aadressil XXX, mille koosseisu

kuulub 1149 m2 suurusel kinnistul asuv rahuldavas seisukorras elamu, harilik väärtus on

väärtuse kuupäeval (25. septembril 2019) 65 000 eurot. Arvestades, et väärtuse kuupäeva ja

lepingu esemete üleandmise kohustuse täitmise aja vahele jäi ainult ca kaks kuud, on kohus

seisukohal, et viidatud eksperthinnang kajastab adekvaatselt lepingu esemete harilikku

väärtust ka lepingu esemete üleandmise kohustuse täitmise aja seisuga. Analüüsides

eksperthinnangut nr XXX, on kohus seisukohal, et see on usaldusväärne ning selle

järeldustes pole alust kahelda. Eksperthinnangu punktis 3.5 nähtub, et hindaja ei ole teinud

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega

inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on

fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast

tulenevate kogemuste põhjal. Eksperthinnangu punktist 5 ilmneb, et hindamiseks on

teostatud kinnistu visuaalne ülevaatus, elamu väline ning elamu siseruumide ülevaatus.

Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Kaetud tööde osas on

lähtutud vara kaasomanike A. K. ja J. R. poolt suuliselt edastatud andmetest.

Eksperthinnangu punktist 6.3.1. nähtub, et konstruktsioonid on rahuldavas seisukorras;

korstnapitsid on renoveeritud ca 20 a tagasi, aknad on vahetatud ca 15 a tagasi ja

elektrisüsteem on vahetatud ca 10 a tagasi. Seisukorra üldhinnang on rahuldav.

Remondivajaduse kohta on hindajad leidnud, et vajab renoveerimist. Hindajad on hariliku

väärtuse hindamiseks valinud võrdlusmeetodi ning selgitanud, et võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva

suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara positiivsete teguritena

on hindajad esile toonud kinnistu suurust, garaaži ja notariaalset kasutuskorda; negatiivsete

teguritena elamu seisukorda, siseviimistluse seisukorda, vähem eelistatud küttesüsteemi ja

kaasomandiosa. Saadud tulemuse täpsuseks hindavad hindajad +/– 5%.

Kostjad ei nõustu, et lepingu esemete väärtuseks puuduseta (kohase täitmise väärtuseks) on

65 000 eurot, kuid pole esitanud ka omapoolset eksperthinnangut. Maa-ameti tehingute

andmebaasi väljavõtted Tammelinna hoonestamata/hoonestatud maa tehingute kohta (I kd,

tl 92-93) ja kinnisvaraportaali müügikuulutuste väljavõtted Tammelinna kinnisasjade kohta

(XXX) on liiga üldised ega lükka ümber konkreetse varaeseme suhtes teostatud

individuaalse eksperthinnangu hindamistulemust. Seetõttu võtab kohus lepingu esemete

kohase täitmise väärtuse tuvastamisel aluseks eksperthinnangus nr XXX saadud

hindamistulemuse.

Kutseline hindaja A. T. on eksperthinnangus nr XXX hindamistulemusena leidnud, et

hinnatava vara, 4/7 mõttelist osa kinnistust aadressil XXX, mille koosseisu kuulub 1149 m2

suurusel kinnistul asuv amortiseerunud elamu, turuväärtus on väärtuse kuupäeval 25.

septembril 2019 30 000 eurot. Eksperthinnangu punktis 3.5 nähtub, et hindaja ei ole teinud

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega

inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on

fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast

tulenevate kogemuste põhjal. Eksperthinnangu punktist 5 ilmneb, et vastavalt tellija

lähteülesandele on määratud mõtteliste osade turuväärtus, kuid arvestades seejuures

puudusi, mis ilmnesid hilisemalt ehitise auditist, ekspertiisitulemustest ja Päästeameti

ettekirjutustest ning hoone konstruktsioonide avamisest; hindamiseks on teostatud kinnistu

visuaalne ülevaatus, elamu väline ning elamu siseruumide ülevaatus. Teostatud ei ole

ehitustehnilist

ekspertiisi

või

kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatuse

hetkel

olid

konstruktsioonid seestpoolt osaliselt avatud ja mitmed puudused tuvastatavad ka visuaalsel

vaatlusel. Kaetud tööde osas on lähtutud vara kaasomaniku A. K. poolt suuliselt ja e-kirja

teel edastatud andmetest. Eksperthinnangu punktist 6.4. nähtub, et konstruktsioonid on

kehvas seisukorras; osaliselt on avatud I korruse seinad ja põrand, hoones on

seenkahjustused, üks hoone välisein ja vahelagi seisavad ajutistel metallpostidel, hoone

keskmine kandetala on murdunud; hoone kaguseinas on praeguseks nähtav väljavajumine;

hoone on amortiseerunud ja ohtlik kasutada. Hindaja on nõustunud 9. novembri 2020 ehitise

auditi

aruande järeldustega ja

7. oktoobri

2020

biokahjustuste ekspertiisiga.

Eksperthinnangu punktis 6.3.2. on hindaja leidnud, et siseviimistluse ja sanitaartehnika

sisustuse seisukord on kehv. Viimase paarikümne aasta jooksul ei ole remonttöid teostatud,

kuid konstruktsioonide avamise järgselt on näha, et probleemseid kohti on lihtsate

vahenditega püütud parandada. Ruumid ei ole elamiskõlblikud. Seisukorra üldhinnang:

kehvas seisukorras, amortiseerunud. Osaliselt on avatud I korruse seinad ja põrand, hoones

on seenkahjustused, üks hoone välisein ja vahelagi seisavad ajutistel metallpostidel. Hindaja

on hariliku väärtuse hindamiseks valinud võrdlusmeetodi ning selgitanud, et võrdlemise

aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes,

väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara

positiivsete teguritena on hindaja esile toonud kinnistu suurust, elektri-, vee- ja

kanalisatsiooniliitumise olemasolu ja notariaalset kasutuskorda; negatiivsete teguritena

asjaolu, et tegemist on lammutamist vajava elamu ja kaasomandiga. Hindaja on esmalt

leidnud terve kinnistu turuväärtuse, kui kinnistul asuv hoonestus oleks lammutatud ja

utiliseeritud. Hindaja sai selliseks vara turuväärtuseks 63 000 eurot. Seejärel on hindaja

saadud turuväärtusest lahutanud lammutamistööde eeldatava maksumuse 10 000 eurot ning

saanud tulemuseks 53 000 eurot. Sellest tulenevalt on hindaja leidnud kaasomandiosa

turuväärtuse 53 000 / 7 * 4 = 30 000 eurot.

Kostjad ei nõustu, et lepingu esemete väärtuseks koos puudusega (mittekohase täitmise

väärtuseks) on 30 000 eurot. Kostjad leiavad, et vastavaks väärtuseks on 56 000 eurot ning

soovivad seda tõendada eksperthinnanguga nr XXX (II kd, tl 114-145). Kutselise vara

hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert K. K. poolt koostatud eksperthinnangust nr XXX

nähtub, et selle eesmärk on hinnata varalise vaidluse lahendamiseks kinnisasja 1160603 4/7

kaasomandi puudusega turuväärtus 20. novembri 2019 seisuga, arvestades 7. oktoobri 2020

biokahjustuste ekspertiisis nr 4384/0920 avastatud kahjustute ulatust ning 19. aprilli 2021

koostatud P1664/21 (2) hinnapakkumist kahjustuste likvideerimise maksumuseks.

Eksperthinnangust nähtub, et vastavalt lähteülesandele teostas hindaja ainult elamu

tänavapoolse visuaalse välise ülevaatuse. Hindamise eelduseks oli, et varal ei esinenud selle

ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei

tuvastanud ega pidanudki tuvastama; hinnatav vara oli väärtuse kuupäeval eksperthinnangus

nr XXX ja biokahjustuste ekspertiisis nr XXX esitatud seisukorras. Hindamistulemusena on

leitud, et XXX 4/7 suuruse mõttelise osa kinnisasjast nr XXX (hoonestatud elamumaa)

turuväärtus oli väärtuse kuupäeval 56 000 eurot. Hindaja on hindamismeetodiks valinud

võrdlusmeetodi. Hindaja arvestas hoone ja hinnatavate ruumide seisukorda võrdlustabelis

remonti vajavana ning sai kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 59 688 eurot. Sellest

summast lahutas ekspert seenkahjustuste tõrje maksumuse 3780 eurot ning sai tulemuseks

55 908 eurot ehk ca 56 000 eurot.

Võrreldes eksperthinnanguid nr XXX ja nr XXX, ei saa kohus nõustuda eksperthinnangus

nr XXX toodud hindamiskäiguga, kuna see ei kajasta õigesti lepingu esemetel esinevaid

puudusi. Puudused on oluliselt ulatuslikumad kui eksperthinnangus kajastatud. Nagu kohus

on eespool tuvastanud, ei piisa puuduste kõrvaldamiseks vaid seenkahjustuste tõrje

tegemisest. Kohus nõustub eksperthinnangus nr XXX toodud hindamiskäiguga. Kohus leiab,

et olukorras, kus XXX asuv maja on elamiskõlbmatu, varisemisohtlik ja ehitise auditis on

leitud, et majanduslikult otstarbekam on see lammutada, on hindaja õigesti tuvastanud

esmalt hoonestamata kinnistu turuväärtuse ning seejärel lahutanud saadud tulemusest

lammutamistööde eeldatava maksumuse. Saadud tulemuse täpsust on hindaja hinnanud

keskmisest väiksemaks, s.o +/– 20%. Kohtu hinnangul on veaprotsent +/– 20% siiski liiga

suur, et hindamistulemust sellisena aktsepteerida. Kohus peab aktsepteeritavaks

veaprotsendiks +/– 5%, kuid ülejäänud 15% osas on kohus seisukohal, et hea usu

põhimõttest lähtudes tuleb veaprotsenti tõlgendada kostjate kasuks ning hindamistulemust

selle võrra suurendada. Selliselt kujuneb lepingu esemete väärtuseks puudusega

(mittekohase täitmise väärtuseks) 34 500 eurot.

Lepingu punkt 2.1. järgi on lepingu esemete ostuhind 45 000 eurot, kusjuures lepingu eseme

I ostuhind on 22 500 eurot ja lepingu eseme II ostuhind on 22 500 eurot. Pooled ei vaidle, et

hageja maksis lepingu eseme eest kummalegi kostjale 22 500 eurot. Kostjad on samas

rõhutanud, et hageja sai lepingu esemete omanikuks turuhinnast soodsamalt. Kostja II

selgitas 10. jaanuari 2023 eelistungil, et kostjatel oli ostja 52 000 euro suuruse hinna juures

olemas, tegemist oli kaasomanik A. K. sugulasega, kuid kostjad tulid kaasomanikule vastu

ning nõustusid kompensatsioonina maja kehva olukorra tõttu langetama hinda 45 000 eurole,

notaris selgus, et ostjaks tuli A. K. elukaaslane (III kd, tl 66 pöördel). Hageja ei ole kostjate

sellekohastele väidetele vastu vaielnud, vaid on lihtsalt leidnud, et sel ei ole tähtsust. Hageja

25. juuli 2019 sõnumist kostjale I (I kd, tl 91) leiab tõendamist, et kostjatel tõepoolest oli A.

K. sugulasega kinnistu mõttelise osa müügi osas kokkulepe kallima hinnaga. Seega lähtub

kohus sellest, et kostjate tegelik hinnasoov oli 52 000 eurot, kuid silmaga nähtavate puuduste

tõttu olid nad nõus hinda langetama 7000 euro võrra, mistõttu tegelikuks ostuhinnaks

kujunes 45 000 eurot. Arvestades, et hageja plaan on maja lammutada (mitte kulutada 7000

eurot remondiks) ning ka puudustega eseme väärtuse tõendamiseks hageja poolt esitatud

eksperthinnangus leitud väärtus eeldab maja lammutamist, on kohtu hinnangul ainult õige ja

õiglane hinna alandamise valemis kohaldada kokkulepitud hinnana summat 52 000 eurot,

kuna vastasel korral viiks hinna alandamise valemi kohaldamine selleni, et hageja rikastuks

kostjate arvelt selle summa võrra (7000 eurot), mis kostjad temale remondivajaduse tõttu

hinnas vastu tulid. Hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi kohaldamise tagajärg ei tohi

olla hageja alusetu rikastumine kostjate arvel.

Alandatud hind on eeltoodust tulenevalt 27 600 eurot (34 500 * 52 000 / 65 000). Hageja

maksis seetõttu lepingu esemete eest kostjatele rohkem 17 400 eurot (45 000 – 27 600).

Hageja võib VÕS § 208 lg 1, § 112 lg 1 ja 3 ning § 189 lg 1 alusel seega nõuda kummaltki

kostjalt enamtasutud ostuhinna tagastamist summas 8700 eurot (17 400 / 2). Hagiavaldus

kuulub seega rahuldamisele osaliselt.

Kohus määrab hageja taotlusel kindlaks ka otsuse täitmise korra. Hageja on palunud

kohustada kostjaid tasuma kohtuotsusest tulenevad kohustused hageja arveldusarvele XXX

märkides selgitusse „Tsiviilasi 2-21-14073“. Kostjad ei ole otsuse täitmise korra taotlusele

vastuväiteid esitanud. Taotlus on põhjendatud ning kohus rahuldab selle taotletud kujul.

Kohus jätab otsuse tegemisel arvestamata hageja poolt esitatud eksperthinnangu nr (II kd,

tl 54-78), kuna asjas pole tähtsust sellel, milline oli lepingu esemete turuväärtus 21. aprilli

2021 seisuga. Samuti pole asjas tähtsust hinnastatistikal majade müügitehingute keskmise

ruutmeetri hinna kohta aastatel 2019-2021, mistõttu jätab kohus arvestamata vastava

väljavõtte (II kd, tl 211-211 pöördel). Asjas pole olulised A. K. kirjavahetus maakleriga (I

kd, tl 18-19 pöördel), küttesüsteemi eksperthinnang (I kd, tl 14-17) ega 2017. aastal tehtud

fotod (I kd, tl 62-70), kuna need puudutavad hoone teist korrust. Kohus jätab arvestamata ka

3. mai 2021 vaatluse protokolli (I kd, tl 18-27), kuna teise kohtukoosseisu poolt läbi viidud

vaatlus ei anna edasi seda teavet, mida asja arutav kohtukoosseis vahetult ise 6. septembri

2023 vaatlusel koges.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

Hagi rahuldati ligikaudu 72% ulatuses. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel

72% ulatuses kostjate ja 28% ulatuses hageja kanda.

Hageja menetluskulud:

Hageja 2. septembri 2021 menetluskulude nimekirja (III kd, tl 76-78) kohaselt on hagejate

(kaashagejad M. T. ja A. K. ) menetluskulud tsiviilasjas nr 2-20-17213 olnud: riigilõiv

1100 eurot, lepingulise esindaja õigusabi kulu 20. novembrist 2020 kuni 2. septembrini 2021

2808 eurot (koos käibemaksuga), küttekollete eksperthinnang 240 eurot, hindamisakt 550

eurot, mükoloogiaekspertiis 250 eurot, ehitusaudit 1560 eurot ja taastamispakkumine 120

eurot, kokku 6628 eurot (koos käibemaksuga).

Hageja 17. novembri 2023 ja 7. detsembri 2023 menetluskulude nimekirjade kohaselt on

hageja menetluskulud lisaks: riigilõiv 580 eurot, lepingulise esindaja õigusabi kulu 14.

oktoobrist 2021 kuni 7. detsembrini 2023 8139 eurot 60 senti, 2022. a Pindi Kinnisvara OÜ

hindamisteenuse maksumus summas 900 eurot ja vahelae konstruktsiooni puudutav Eesti

Mükoloogiauuringute Keskus SA arve summas 200 eurot, kokku 9819 eurot 60 senti.

Hageja poolt esitatud menetluskulude nimekirjade järgi on hageja menetluskulud kokku

16 447 eurot 60 senti. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane.

Riigilõiv on TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi menetluskulu. Nii kostja I kui kostja II vastu esitatud

hagilt tuli tasuda riigilõivu 840 eurot, kokku 1680 eurot. Hageja on 12. novembril 2021

tasunud riigilõivu 1200 eurot ning 15. aprillil 2023 480 eurot, kokku 1680 eurot. Tegemist

on põhjendatud menetluskuluga.

Kui menetlusosaline peab kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja

kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1).

Põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata esindamisele

kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe tööühiku hinda (tunnihind) (RKTKo 3-2-1-39-

16).

Hageja esitas kostjate vastu hinna alandamisest tuleneva nõude. Vaidlust võib pidada

tavapärasest mahukamaks, kuna asjas on kaks kostjat ning kokku moodustus tsiviilasja

materjale kolm köidet. Vaatamata asja mahukusele ei ole kohtu hinnangul hageja

lepinguliste esindajate poolt väljatoodud ajakulu siiski täies ulatuses põhjendatud ega

vajalik.

Hagejale ja kaashagejale A. K. osutati tsiviilasjas nr 2-20-17213 20. novembrist 2020 kuni

2. septembrini 2021 õigusabi tunnihinnaga 120 eurot (ilma käibemaksuta) kokku 19,5 tundi.

Hinnates toimiku materjale, leiab kohus, et esindaja ajakulu kõikvõimalike materjalidega

tutvumisele ja menetlusdokumentide koostamisele on esitatud menetlusdokumentide ja

tõendite mahtu arvestades õigustatud kokku 5 tunni ulatuses. Kohtuistungiteks ja

paikvaatluseks ettevalmistamise ajakuluna peab kohus põhjendatuks kokku 2 tundi, kuna

esindaja oli juba varemgi asja materjalidega tutvunud. Kohtuistungite ja paikvaatluse

ajakulu on vastavalt protokollidele kokku ca 3 tundi 30 minutit. Kohus ei pea vajalikuks ega

põhjendatud ajakuluks 26. juuni 2021 ajakulu eksperdi ja kliendiga suhtlemiseks, kuivõrd

see ei kajastu üheski menetlusdokumendis ega pea jääma kostja kanda. Eksperthinnanguga

tutvumiseks peab kohus piisavaks 20 minutit. Kokku peab kohus lepingulise esindaja

ajakulu 20. novembrist 2020 kuni 2. septembrini 2021 põhjendatuks 10 tunni 50 minuti

ulatuses. Arvestades, et lepinguline esindaja osutas sel perioodil õigusabi kahele hagejale,

loeb kohus, et esindaja kulutas kummagi hageja esindamiseks aega võrdses ulatuses. Seega

loeb kohus käesoleva tsiviilasja hageja nõudega seotud ajakuluks 5 tundi 25 minutit. Hageja

esindaja ühe töötunni hind oli 120 eurot. Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja iseloomu,

keerukust, materjale ja menetluse käiku, saab tunnihinda 120 eurot pidada põhjendatuks.

Tunnitasumäär ei ületa advokaadist esindaja keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat

tasu ning on kooskõlas turu keskmisega. Eeltoodust tulenevalt on perioodil 20. novembrist

2020 kuni 2. septembrini 2021 põhjendatud ja vajalik kulu õigusabi osutamiseks 780 eurot,

sh käibemaks (5 tundi 25 minutit x 120 eurot x 1,2).

Hagejale osutati 14. oktoobrist 2021 kuni 7. detsembrini 2023 uue lepingulise esindaja poolt

õigusabi tunnihinnaga 140 eurot (ilma käibemaksuta) kokku 48,45 tundi. Kohus märgib

esmalt, et hageja soov vahetada lepingulist esindajat ei tohiks kostjatel kaasa tuua

dubleerivaid kulutusi (materjalidega tutvumine, õigusliku positsiooni kujundamine,

perspektiivi hindamine jne). Seetõttu ei pea kohus põhjendatud ega vajalikeks kulutusteks

perioodil 14. oktoobrist 2021 kuni 10. novembrini 2021 hageja poolt tehtud kulutusi

suuremas ulatuses kui 3 tundi, mis on piisav, et võtta kokku hageja õiguslik positsioon ning

vormistada see hagiavalduse terviktekstina. Kohus aktsepteerib istungiks ettevalmistamise

kulu 1 tunni ulatuses, istungil osalemise kulu 2 tunni ja paikvaatlusel osalemise kulu 1 tunni

ulatuses. Paikvaatluseks ettevalmistamise kuluna aktsepteerib kohus ajakulu 0,5 tunni

ulatuses, sh arvestab kohus selle sisse ka vajaliku suhtluse kliendi ja eksperdiga (17.

novembri 2023 menetluskulude nimekirja positsioonid 32.-34.). Kohtu hinnangul on

menetluskulude

nimekirjas

märgitud

ülemäära

suur

ajakulu

kõikvõimalike

menetlusdokumentidega tutvumiseks ja omapoolsete menetlusdokumentide koostamiseks.

Kohus leiab, et menetlusdokumentidega tutvumise ajakulu kokku (positsioonid 10., 11., 15.,

27., 30., 31., 39., 40., 43) on vajalik ja põhjendatud kokku 3 tunni ulatuses, kuna valdav osa

kostjate seisukohtadest on ennastkordav ning kohtu selgitused tulenevad seadusandlusest ja

kohtupraktikast, mis on lepingulisele esindajale niigi teada. Menetlusdokumentide

koostamise ajakulust (positsioonid 12.-14., 17., 26., 28., 29., 37., 41., 42.) peab kohus

vajalikuks ja põhjendatuks 7 tundi, kuna ka hageja esindajal puudub vajadus end

menetlusdokumentides korrata. Kohus hindab eraldi ajakulu hageja lõplike seisukohtade ja

menetluskulude nimekirja esitamisele (17. novembri 2023 menetluskulude nimekirja

positsioonid 44.-46. ja 7. detsembri 2023 menetlusdokumendi p 2.9), millele on taotluse

kohaselt kulunud kokku 9,65 tundi. Kohtu hinnangul on nimetatud ajakulu ülemääraselt

suur, kuna ka lõplike seisukohtade koostamine ei ole sisult midagi muud, kui seniste

seisukohtade lühidalt kokkuvõtmine. Ka menetluskulude nimekirja koostamine ei nõua suurt

pingutust ega ajakulu enam kui 0,5 tundi, kuna ajakulu arvestus on esindajal jooksvalt

olemas. Kohus peab lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamise

põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks kokku 3 tundi. Menetluskulude nimekirja kantud

ajakulu, mis on esindajal kulunud kompromissläbirääkimiste pidamiseks perioodil 6.

veebruarist 2023 kuni 10. aprillini 2023, on selline kulu, mis tulenevalt hageja

meelemuutliku käitumise tõttu hüvitamisele ei kuulu. Nimelt tegi hageja ise 10. jaanuari

2023 istungil ettepaneku kompromissi korras tehingu tagasitäitmiseks, kuid kostjate 10.

aprilli 2023 ja hageja 24. aprilli 2023 menetlusdokumentidest nähtub, et kostjatelt vastava

pakkumise saamisel loobus hageja selle pakkumise vastuvõtmisest läbirääkimisteks antud

tähtaja viimasel päeval. Kohtu hinnangul ei käitunud hageja kompromissi läbirääkimisi

pidades heas usus ning seetõttu ei ole õiglane arvestada läbirääkimisteks tehtud kulu vajalike

ja põhjendatud menetluskulude hulka. Viimasena märgib kohus, et ei arvesta ka 17.

novembri 2023 menetluskulude nimekirja positsiooni 38. hüvitatavate menetluskulude

hulka, kuna kliendiga suhtluse ulatus on kontrollimatu kulu, samuti pole kohtule teada

millised küsimused selle tulemusel formuleeriti. Kokku peab kohus lepingulise esindaja

ajakulu 14. oktoobrist 2021 kuni 7. detsembrini 2023 põhjendatuks 20 tunni 30 minuti

ulatuses. Hageja esindaja ühe töötunni hind oli 140 eurot. Kohus peab tsiviilasja iseloomu,

keerukust, materjale ja menetluse käiku arvestades tunnihinda 140 eurot põhjendatuks.

Tunnitasumäär ei ületa advokaadist esindaja keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat

tasu ning on kooskõlas turu keskmisega. Eeltoodust tulenevalt on 14. oktoobrist 2021 kuni

7. detsembrini 2023 põhjendatud ja vajalik kulu õigusabi osutamiseks 3444 eurot, sh

käibemaks (20 tundi 30 minutit x 140 eurot x 1,2).

Eeltoodust tulenevalt on hageja põhjendatud ja vajalik kulu lepingulisele esindajale 4224

eurot (780 + 3444).

Hageja palub menetluskuluna hüvitada 15. veebruaril 2018 koostatud küttekollete

eksperthinnangu maksumuse 240 eurot. Tegemist on TsMS § 272 lg 1 mõttes dokumentaalse

tõendiga. Kohus märgib esmalt, et hageja ei palunud küttekollete eksperthinnangut asja

materjalide juurde võtta (nimetatu võeti asja materjalide juurde kostjate taotlusel) ning

seetõttu pole tegemist tõendiga, mille kulude hüvitamist saaks hageja taotleda. Teiseks, asja

läbivaatamise kuluks on TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning § 143 p 2 järgi sellise dokumentaalse

tõendi saamise kulu, mis tekib menetluse ajal dokumentaalse tõendi hankimise või selle

kohtule esitamise tõttu. Kui dokumentaalne tõend loodi enne kohtumenetlust, ei ole tegemist

menetluskulu ehk asja läbivaatamise kuluga. Enne kohtumenetlust hangitud dokumentaalse

tõendi kulu hüvitamist saab nõuda VÕS § 128 lg 3 kohaselt kahju hüvitisena eeldusel, et

muud kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud (vt V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse

seadustik I. Kommenteeritud väljaanne, Juura 2017, § 143 p 3.3.1.). Kuna eksperthinnangu

saamise kulud on kantud enne kohtumenetlust, ei ole tegemist TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning §

143 p 2 mõttes menetluskuluga. Küttekollete eksperthinnangu maksumuse kulu 240 eurot ei

ole seega põhjendatud kostjatelt hageja kasuks menetluskuluna välja mõista.

Hageja palub menetluskuluna hüvitada hindamisakti maksumuse 550 eurot. Ilmselt peab

hageja silmas 3. mail 2021 koostatud eksperthinnangut nr 2105502-014-32867. Kohus ei

arvestanud otsuse tegemisel nimetatud tõendiga, kuna see oli asjakohatu. Seetõttu on

tegemist ebavajaliku menetluskuluga, mida kohus ei arvesta.

Hageja palub menetluskuluna hüvitada kahe mükoloogiaekspertiisi maksumuse kokku 450

eurot. Asja materjalidest nähtub, et biokahjustuste ekspertiisiakt nr 4384/0920 on koostatud

7. oktoobril 2020. Hagiavaldus esitati 20. novembril 2020. Kuna biokahjustuste

ekspertiisiakti nr 4384/0920 saamise kulud on kantud enne kohtumenetlust, ei ole tegemist

TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning § 143 p 2 mõttes menetluskuluga. Biokahjustuste ekspertiisiakti

nr 4384/0920 maksumuse kulu 250 eurot ei ole seega põhjendatud arvestada hageja

menetluskulude hulka. Biokahjustuste ekspertiisiakt nr XXX on koostatud 2. novembril

2021 ning selle eest tasumiseks tehtud kulu 200 eurot kuulub asja läbivaatamise kulude

hulka. Kohtute infosüsteemi andmete kohaselt on A. K. sama biokahjustuste ekspertiisi

maksumuse kulu lisanud oma menetluskulude nimekirja. Seetõttu on kohus seisukohal, et

käesolevas asjas on põhjendatud biokahjustuste ekspertiisi maksumust arvestada pooles

ulatuses, s.o summas 100 eurot.

Hageja palub menetluskuluna hüvitada ehitusauditi maksumuse 1560 eurot. Asja

materjalidest nähtub, et ehitise auditi aruanne on koostatud 9. novembril 2020. Hagiavaldus

esitati 20. novembril 2020. Kuna ehitise auditi aruande saamise kulud on kantud enne

kohtumenetlust, ei ole tegemist TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning § 143 p 2 mõttes menetluskuluga.

Kohus ei arvesta seega ehitise auditi aruande maksumuse kulu 1560 eurot hageja

menetluskulude hulka.

Hageja palub menetluskuluna hüvitada taastamispakkumise maksumuse 120 eurot. Hageja

peab ilmselt silmas Majaseente Tõrje OÜ ehitus- ja tõrjetööde hinnapakkumuse saamise

kulu. Tõend on koostatud 5. aprillil 2021 ning selle eest tasumiseks tehtud kulu kuulub asja

läbivaatamise kulude hulka. Tegemist on seega põhjendatud menetluskuluga. Kuna hageja

jagas seda kulu selleaegse kaashageja A. K. iga, loeb kohus põhjendatud kuluks sellest poole,

s.o 60 eurot.

Hageja palub menetluskuluna hüvitada 2022. a Pindi Kinnisvara OÜ hindamisteenuse

maksumuse summas 900 eurot. Hageja on kohtule esitanud eksperthinnangu nr 220228-118-

39067, mis hõlmab endas nii hagejale kuuluva 4/7 kaasomandi mõttelise osa kui ka A. K.

kuuluva 3/7 kaasomandi mõttelise osa väärtuse hindamist. Kohtute infosüsteemi andmete

kohaselt on A. K. sama eksperthinnangu maksumuse kulu lisanud oma menetluskulude

nimekirja. Seetõttu on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on põhjendatud

eksperthinnangu maksumust arvestada pooles ulatuses, s.o summas 450 eurot.

Kohus määrab hageja menetluskulude põhjendatud ja vajalikuks suuruseks kokku 6514

eurot (riigilõiv + õigusabikulu + asja läbivaatamise kulu). Kohus jättis menetluskulud 72%

ulatuses kostjate kanda. Kostjate kanda jääv hageja menetluskulu on seega 4690 eurot 8

senti.

Kostjate menetluskulud:

Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskuluks: kostjate lepingulise

esindaja õigusabi kulu 50 tunni 52 minuti eest summas 8217 eurot 61 senti ja ekspertiisi

maksumus 708 eurot. Kostjad ei ole käibemaksukohustuslased.

Vaatamata asja mahukusele ei ole kohtu hinnangul kostjate lepingulise esindaja poolt välja

toodud ajakulu täies ulatuses põhjendatud ega vajalik. Esialgsele hagiavaldusele vastamisega

seotud toimingute (11. detsember 2020 kuni 31. detsember 2020) ajakuluna peab kohus

põhjendatuks 4 tundi. 4. märtsi 2021 ja 2. septembri 2021 istungite ja 15. aprilli 2021

paikvaatluse ajakulu on vastavalt protokollidele kokku ca 3 tundi 30 minutit, mida kohus

aktsepteerib. Ülejäänud toimingutest, mis kostjate lepinguline esindaja on teinud kuni 31.

detsembrini 2022, arvestab kohus vajaliku ja põhjendatud kuluna kokku 9 tundi, vähendades

ajakulu eelkõige kliendisuhtluse ning menetlusdokumentidega tutvumise ja koostamise arvelt.

Kokku peab kohus kostjate lepingulise esindaja ajakulu kuni 31. detsembrini 2021

põhjendatuks 16 tunni 30 minuti ulatuses. Kostjate esindaja ühe töötunni hind oli sel ajal 120

eurot. Sarnaselt hageja lepingulise esindaja tunnitasumäärale peab kohus ka kostjate lepingulise

esindaja tunnitasumäära turu keskmiseks ning seetõttu põhjendatuks. Eeltoodust tulenevalt on

kuni 31. detsembrini 2021 kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik kulu 2376 eurot,

sh käibemaks (16 tundi 30 minutit x 120 eurot x 1,2).

6. septembri 2023 vaatluse kestusena aktsepteerib kohus protokolli alusel 1 tunni, mistõttu on

menetluskulude nimekirja kantud 1 tund ja 15 minutit põhjendamatult palju. Ülejäänud

toimingutest, mis kostjate lepinguline esindaja on teinud alates 16. maist 2022 kuni 16.

novembrini 2023, arvestab kohus vajaliku ja põhjendatud kuluna kokku 16 tundi, vähendades

ajakulu jällegi eelkõige kliendisuhtluse ning menetlusdokumentidega tutvumise ja koostamise

arvelt. Kokku peab kohus kostjate lepingulise esindaja ajakulu alates 16. maist 2022 kuni 16.

novembrini 2023 põhjendatuks 17 tunni ulatuses. Kostjate lepingulise esindaja ühe töötunni

hind oli sel ajal 160 eurot. Ka 160 euro suurune tunnitasumäär on vandeadvokaadist lepingulise

esindaja puhul kohtupraktikas aktsepteeritud. Eeltoodust tulenevalt on 16. maist 2022 kuni 16.

novembrini 2023 kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik kulu 3264 eurot, sh

käibemaks (17 tundi x 160 eurot x 1,2).

Eeltoodust tulenevalt on kostjate põhjendatud ja vajalik kulu lepingulisele esindajale 5640 eurot

(2376 + 3264).

Kostjad paluvad menetluskuluna hüvitada ekspertiisi maksumuse 708 eurot. Tegemist on asja

läbivaatamise kuluga TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning § 143 p 2 mõttes ning seega põhjendatud

menetluskuluga.

Kohus määrab kostjate menetluskulude põhjendatud ja vajalikuks suuruseks kokku 6348 eurot

(õigusabikulu + asja läbivaatamise kulu).

Kuna menetluskulud jäid 72% ulatuses kostjate ja 28% ulatuses hageja kanda, jääb kostjate

menetluskulust 1777 eurot 44 senti hageja kanda.

Tasaarvestus ja viivis:

Kuna kostjatel tuleb hagejale hüvitada menetluskulud 4690 eurot 8 senti ja hagejal kostjatele

1777 eurot 44 senti, tuleb nimetatud summad tasaarvestada ning mõista kostjatelt hageja kasuks

välja menetluskulu 2912 eurot 64 senti. Kummaltki kostjalt tuleb seega hageja kasuks välja

mõista menetluskulu 1456 eurot 32 senti.

Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lõikele 4 tuleb märkida, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marian Miilaste

kohtunik