3-22-2351/9 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

T A R T U H A L D U S K O H U S

T a r t u k o h t u m a j a

KOHTUOTSUS

E E S T I V A B A R I I G I N I M E L

Kohtuasja number

3-22-2351

Otsuse kuupäev

28. november 2023

Kohtunik

Karin Jõks

Kohtuasi

Garaažiomanike mittetulundusühingu Pajuvitsa kaebus

Luunja Vallavalitsuse 05.10.2022.a korralduse nr 318

tühistamise ja valla kohustamise ning Maa-ameti

20.12.2022.a korralduse nr 1-17/22/2757 tühistamise

nõudes

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja: garaažiomanike mittetulundusühing Pajuvitsa,

esindaja advokaat Päivi Margna

Vastustaja: Luunja vald, esindaja Marko Jaeger

Vastustaja: Maa-amet, esindaja Toomas Kutti

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus.

1.1. Tühistada Luunja Vallavalitsuse 05.10.2022.a korraldus nr 318. Kohustada

Luunja valda tegema uus otsus kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise

võimalikkuse kohta.

1.2. Tühistada Maa-ameti 20.12.2022.a korraldus nr 1-17/22/2757.

2. Jätta menetluskulud vastustajate kanda võrdsetes osades.

3. Mõista Luunja vallalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 20 eurot.

4. Mõista Maa-ametilt kaebaja kasuks välja menetluskulu 20 eurot.

Edasikaebamise kord ja muud selgitused

5. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates, s.o hiljemalt 28.12.2023.

Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioonkaebuse kirjalikus menetluses, kui apellatsioon-

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

6. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse avaldamise viisi kohta (vt otsuse punkti

25).

ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD

1. Kaebaja garaažiomanike mittetulundusühing Pajuvitsa esitas 02.10.2003 avalduse

hoonestusõiguse seadmiseks (tl 6) Tartu maakonnas Luunja vallas Rõõmu külas asuvale

Pajula tee 6 kinnisasjale, katastritunnus 43201:001:2058, pindala 27 827 m2, sihtotstarbeta

maa (tl 4, 50).

Hoonetena, mille teenindamiseks vajalikule maale kaebaja taotleb hoonestusõiguse seadmist,

on nimetatud valvuri maja, 3 kivigaraaži, 485 metallgaraaži, territooriumi valgustus,

territooriumi sisesed teed, sillad, estakaad, WC.

2. Luunja Vallavalitsus lõpetas 05.10.2022.a korraldusega nr 318 (tl 36-38, edaspidi Luunja

valla korraldus) riigimaale hoonestusõiguse seadmise menetluse.

Vald põhjendas, et ehitised on püstitatud õigusliku aluseta. Ehitisregistris andmed ehitiste

kohta puuduvad. Kaebajale ei ole välja antud ehitusluba. Metallgaraažid on teisaldatavad

asjad. Hoonestusõiguse seadmise menetlust ei ole ehitiste puudumise korral võimalik läbi

viia. Vald ei nõustunud kaebaja väitega, et hoonestusõiguse seadmisel saab arvesse võtta

valvuri maja (hoone) ja estakaadi (rajatis) ning et tõendatud on nende ehitiste kuulumine

kaebajale.

Puuduvad tõendid, et kaebaja kasutab maa-ala õiguslikul alusel. Tartu Rajooni

Rahvasaadikute Nõukogu Täitevkomitee (RSN TK) tegi küll 23.04.1980 otsuse anda kasutada

Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonnale garaažikooperatiivide alla 2,5 ha

maad (tl 5), kuid plaani ja eksplikatsiooni ei ole. Sellele otsusele oleks pidanud järgnema maa

kasutamise üleandmine kommunaalmajanduse osakonnalt garaažikooperatiivile, kes sai

taotleda ehitusloa.

Ei saa väita, et kaebaja on õigusjärglane garaažikooperatiivile, mida on nimetatud Tartu

Rajooni RSN TK 23.04.1980.a otsuses. Isegi kui kõik eeldused oleksid täidetud, ei saa

hoonestusõigust seada kogu kinnisasjale, vaid üksnes ehitiste teenindamiseks vajalikule

maale.

3. Maa-amet andis 20.12.2022 korralduse nr 1-17/22/2757, millega Pajula tee 6 kinnisasi anti

munitsipaalomandisse (tl 61, edaspidi Maa-ameti korraldus). Korralduse põhjal selgitas Maa-

amet 02.04.2020 Luunja vallale, et otstarbekas on anda kinnisasi munitsipaalomandisse.

Luunja vald on kinnitanud, et lahendamata taotlused kinnisasja suhtes puuduvad.

Hoonestusõiguse seadmise menetlus on lõpetatud.

Kinnisasi kanti 23.01.2023 kinnistusraamatusse registriosa numbriga 22721350, kinnisasja

omanik on Luunja vald (tl 50).

4. Kaebaja garaažiomanike mittetulundusühing Pajuvitsa esitas 03.11.2022 Tartu

Halduskohtule kaebuse ja menetluse käigus täiendavaid avaldusi. Kohus võttis kokkuvõttes

kaebuse menetlusse Luunja valla korralduse tühistamise ja asja uueks otsustamiseks

kohustamise ning Maa-ameti korralduse tühistamise nõudes. Kaebaja seisukohad on

järgmised.

Kaebaja õiguseellanne on garaažikooperatiiv „Pajuvitsa“ ning kaebaja tegutseb Pajula tee 6

kinnisasjal. Maakasutuse aluseks on Tartu Rajooni RSN TK 23.04.1980.a otsus. Luunja vald

on ajalooliselt kiitnud heaks kaebaja tegevuse maa-alal ning ei ole vaielnud vastu kaebaja

õigusele kasutada maa-ala kaebaja õiguseellase tähtajatu kasutamisõiguse alusel. Siiani ei ole

pooltel olnud vaidlust selle üle, kas kaebaja kasutab kinnisasja õiguspäraselt või mitte.

Kaebaja tõendas haldusmenetluses, et Pajula tee 6 kinnisasjal asub kaks ehitist, valvuri maja

ja

estakaad, ning need kuuluvad kaebajale. Mõlemad ehitised on kasutuses, need ei ole

lagunevad või maastikupilti tunduvalt kahjustavad (tl 40). Lisaks valvuri majale ja estakaadile

on maa-alal garaažid, kokku 507 tk. Need tuleb lugeda ehitisteks, kuna tegemist on

kohtkindlate asjadega, mille teisaldamine on võimalik üksnes abivahendeid kasutades.

Kaebaja esitatud dokumendid näitavad, et ehitised rajati pärast Tartu Rajooni RSN TK

23.04.1980.a otsuse vastuvõtmist ning need ehitas kaebaja õiguseellane: 12.11.1981 esitas

metallgaraažide kooperatiiv „Pajuvitsa“ avalduse elektrivarustuse tehniliste tingimuste

saamiseks, 03.12.1981 on esitatud kaabli paigaldamise skeem ja koos sellega valvuri maja

elektriinstallatsiooni joonis. Rohkem tõendeid säilinud ei ole. Kui ehitised on ehitatud ajal,

mil maa-ala oli kaebaja õiguseellase kasutuses, siis kuulub omandiõigus kaebajale.

Luunja vald kooskõlastas 24.05.1995 garaažiühistu Pajuvitsa asendiplaani (tl 47-48). Plaanil

on näha, et maa-alal paikneb valvuri maja. Asendiplaanil on viidatud, et olemas on eelnev

hoonestusskeem. Vald oli 2015. aastal rahuldamas kaebaja avaldust, kuna ta tegi kaebajale

ettepaneku ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks (tl 7-8).

Luunja vald on kaebaja avaldust menetlenud 20 aastat. Vald on oma seisukohti pidevalt

muutnud ning ei ole arvestanud kaebaja seisukohtade ja tõenditega. Kaebajal oli 2015. aastal

alus eeldada, et ehitiste olemasolu ja omandiõiguse osas etteheited puuduvad. Kaebaja esitab

kohustamiskaebuse, sest kaebajal puudub usk, et Luunja vald tühistamiskaebuse rahuldamise

korral jätkab asja kiire ja efektiivse menetlusega. Asjasse ei puutu valla nimetatud väidetavad

kaebaja rikkumised. Etteheited on seotud kaebaja territooriumi valvavate koerte haukumisega,

vald on ekslikult käsitlenud koeri lemmikloomadena ning seetõttu teinud kaebajale korraldusi,

millel puudub õiguslik alus.

Kaebaja leidis oma 08.11.2023.a seisukohas, et tõendada tuleb kas maakasutusõiguse või

ehitusõiguse olemasolu. Kaebaja esitas täiendavad tõendid. Olemas on Tartu rajooni RSN TK

otsuse juurde kuuluv toimik (tl 96-107), see sisaldab maatüki plaani, mis vastab kaebaja

kasutuses olevale kinnisasjale, ja eksplikatsiooni. Leitud on ka maa looduses eraldamise akt

koos plaaniga (tl 109-111). Eesti NSV maakoodeks (MaaK) võimaldas Tartu linna RSN TK-l

talle eraldatud maad kasutamiseks edasi anda, selle kohta on tehtud mitmeid otsuseid (tl 112-

121). Üks neist näeb ette garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“, s.o kaebaja õiguseellase asutamise.

Kaebaja möönab, et endiselt on puudu osa otsuseid, kuid on eluliselt usutav, et need tehti.

Kui Luunja valla korraldus tühistatakse, siis muutub Maa-ameti korraldus õigusvastaseks,

kuna Pajula tee 6 kinnisasja suhtes on olemas lahendamata hoonestusõiguse seadmise taotlus.

Luunja vald kinnitas taotluste puudumist ajal, mil kaebaja oli juba kohtusse pöördunud, ning

ei selgitanud välja, kas kaebaja on Luunja valla korralduse vaidlustanud.

5. Luunja vald palus jätta kaebuse rahuldamata ja nõustus Maa-ameti seisukohtadega.

Kaebaja ei saa väita, et tema puhul oleks tegu õigusjärglasega garaažikooperatiivile, kellele

on maa kasutada antud Tartu Rajooni RSN TK 23.04.1980.a otsuses. Maa kasutamise

üleandmise fakti garaažikooperatiivile pole kuskil fikseeritud, mis tähendab, et puuduvad

tõendid, et kaebaja üldse kasutas maad mingilgi õiguslikul alusel. Kaebajale ei ole antud

valvuri maja ja estakaadi ehitusluba. Omandiõigust tõendava dokumendi esitamine oli kaebaja

kohustus.

Vald ei ole heaks kiitnud kaebaja tegevust maa-alal. 1995. aastal antud kooskõlastus ei oma

tähendust, kuna tol hetkel ei toimunud maareform sellistel alustel nagu praegu ning maa oli

riigi omandis. Luunja vallal polnud olulist huvi maa kasutamise osas ja puudus avalik huvi.

Avalik huvi seisneb selles, et, lähedalasuvad elanikud on korduvalt pöördunud valla poole

erinevate rikkumisteadetega seoses ühistu tegevusega. Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa

määramise ettepanek (piiriettepanek) ei ole seotud riigimaale hoonestusõiguse seadmise

menetlusega. Ettepanekud oli vallal kohustus esitada seoses maareformi seaduse (MaaRS) §

40 lõikes 3 sätestatud tähtaja saabumisega.

Väite, et menetlus oli pealiskaudne, on ümber lükanud kaebaja ise, esitades kohtule valla

poolt tehtud päringud ja kirjad. Etteheide, et valla seisukohad olid pidevas muutumises, ei ole

korrektne ning pole kuidagi tõendatud. Isegi kui see nii oleks, siis on tavaline, et uusi

asjaolusid ja teavet lisandudes muutub menetluse kestel ka seisukoht.

Luunja vallal puudub pädevus vastata küsimustele, milline oli aastatel 1980-1981 maa

kasutusse andmise või ehitamise õiguslik alus. On teada, et ehitusload olid vajalikud ka

nõukogude ajal, kui sooviti midagi püstitada. Ei ole usutav, et kõiki vajalikke dokumente ei

vormistatud.

6. Maa-amet palus jätta kaebuse rahuldamata. Luunja valla korraldus on õiguspärane, ei riku

kaebaja õigusi ja selle tühistamiseks puudub alus. Maa-amet selgitas 21.03.2018.a kirjaga nr

6-1/18/3604-2 (tl 21) vallale, et Pajula tee 6 kinnisasjal ei asu ehitisi MaaRS § 6 lõike 3

mõistes ning menetlust hoonestusõiguse seadmiseks ei ole ehitiste puudumise tõttu võimalik

läbi viia. Maa-amet selgitas 08.09.2022.a kirjas nr 6-1/22/13490-2 (tl 76), et kaebaja esitatud

avaldus elektrivarustuse tehniliste tingimuste saamiseks, kaabli paigaldamise skeem ja elektri-

installatsiooni joonis ei tõenda kaebaja omandiõigust Pajula tee 6 kinnisasjal asuvatele

ehitistele.

Hoonestusõigus seatakse õiguslikul alusel püstitatud ehitise omaniku kasuks, kui omanik ei

soovi või tal ei ole õigust maad omandada. Õiguslikul alusel püstitatud ehitise tunnused on

maakasutusõigus ja ehitusluba. Ehitise mõistet on MaaRS erinevates redaktsioonides

sisustatud erinevalt.

Garaažikooperatiivile ei ole välja antud ehitusluba. Ehitusloaks ei ole kaebaja esitatud avaldus

elektrivarustuse tehniliste tingimuste saamiseks, kaabli paigaldamise skeem ega elektri-

installatsiooni joonis, sest nende dokumentidega ei ole avalik võim andnud luba alustada

valvuri maja ja estakaadi ehitustegevusega. 24.05.1995 kooskõlastatud asendiplaanist ei

järeldu, et olemasolevad ehitised on püstitatud õiguslikul alusel. Valvuri maja ja estakaad on

õigusliku aluseta püstitatud ehitised. Metallgaraažid ei ole aluspinnasega kohtkindlalt

ühendatud ehitised, vaid on suhteliselt lihtsalt tervikuna teisaldatavad asjad, mis maareformi

läbiviimise seisukohast tähtsust ei oma. Tõendatud ei ole ka maakasutusõigus, kuna

vormistatud ei ole maa kasutamise üleandmist Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse

osakonna poolt garaažikooperatiivile. Eeltoodut ei muuda kaebaja 08.11.2023 esitatud

täiendavad dokumendid. Kaebaja esitatud dokumendid näitavad, et 1980-ndatel aastatel oli

probleemiks garaažide omavoliline rajamine ning ei ole imekspandav, kui ka Pajula tee 6

kinnisasjal asuvad ehitised püstitati ehituseeskirju rikkudes.

MaaRS ega ükski teine seadus ei pane riigile kohustust, et kogu reformimata maa tuleb anda

tingimusteta eraomandisse või koormata piiratud asjaõigustega MaaRS alusel.

Vastuseks kohtu küsimusele selgitas Maa-amet õigusnorme, mis reguleerisid 1980-ndatel

aastatel maa kasutusse andmist (tl 87-88). Kokkuvõttes leidis Maa-amet, et selleks, et

maakasutusõiguse andmist MaaK alusel ja tähenduses saaks lugeda õiguspäraseks ja

tõendatuks, oleks pidanud maa kasutusse andmise otsus olema kas küla- või rajooni RSN TK

poolt vastu võetud ja see otsus oleks pidanud vastama MaaK § 32 toodud nõuetele, sh oleks

pidanud selles olema märgitud, et maatükk antakse konkreetselt garaažikooperatiivile

„Pajuvitsa“, maakasutamise otstarve ja põhitingimused, maatüki asukoht ja suurus, maatüki

looduses üleandmise järjekord ja tähtaeg jne. Maatüki looduses eraldamine oleks tulnud

vormistada aktiga ning garaaži püstitamiseks koostada ehitusprojekt ja enne maatüki

kasutamise alustamist hankida maa kasutamise õiguse riiklik akt. Maa-amet märkis, et asjas

esitatud Tartu Rajooni RSN TK otsuses on öeldud, et see tehakse MaaK § 17 ja 37 alusel,

kuid Maa-ameti hinnangul ei anna nimetatud sätted rajooni RSN TK-le õigust anda maad

vabariikliku alluvusega linna RSN TK-le ega selle mistahes osakonnale.

Ehitusloa kohta leidis Maa-amet, et MaaK mitmetest sätetest tuleneb, et ehitamine oli

võimalik üksnes ehitamise otstarbel kasutamiseks antud maale (ehituskrundile) ja ehitiste

püstitamiseks tuli koostada ehitusprojekt. Kollektiivgaraažide osas sätestas MaaK eraldi, et

nende ehitamine oli lubatud vaid linna (alevi) RSN TK otsuse alusel. On üldteada, et

ehituslubasid väljastasid linnade, alevite ja külade RSN TK-d. Maa-ametile ei ole täpselt

teada milliste õigusaktide alusel ja kuidas ehitamiseks lubade andmine nõukogude ajal

toimus. Maa-amet on oma praktikas kokku puutunud ENSV MN 05.04.1951.a määrusega nr

254 „Abinõudest omavolilise ehituse vastu võitlemiseks linnades ja linna tüüpi alevites“,

mille punkti 2 alusel võisid ehitamise õigust andvateks dokumentideks olla a) linnade,

rajoonide või alevite TSN TK-de otsus ehituskruntide eraldamise kohta, akt maa-alade

andmisest hoonestajale ja akt krundi piiride märkimise kohta looduses; b) kinnitatud ja

kehtestatud korras registreeritud projekt ja eelarve; c) ENSV Riikliku Arhitektuurilis-

Ehitusliku Kontrolli organite luba ehituseks või nende puudumisel linnade, rajoonide ja

alevite TSN TK-de luba. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 ei erista

nõukogude ajal ega pärast Eesti taasiseseisvumist püstitatud ehitisi - kõigi ehitiste puhul

kehtib nõue, et kui puudub kas maakasutusõigus või ehitusluba, siis on tegemist õigusliku

aluseta püstitatud ehitisega. Ehitusloana saaks käsitada dokumenti, millest nähtub avaliku

võimu luba alustada konkreetse projekti alusel ehitustegevust (projekti kinnitamine).

KOHTU SEISUKOHT

7. Eesti Vabariigi maareformi seaduse § 2 sätestas algses, 17.10.1991 vastu võetud

redaktsioonis, et maareformi eesmärk on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted

ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste

järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest. See lause sisaldub ka

praegu kehtiva MaaRS §-s 2.

AÕSRS § 13 lg 3 ja 5 sätestavad, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks

maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitise omanik, kes ei soovi või kellel ei ole

õigust saada maa omanikuks, võib nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule

maale hoonestusõiguse seadmist. Seaduse algses, 27.10.1993 vastu võetud redaktsioonis

sisaldusid need normid § 13 lõigetes 2 ja 3 ning olid sõnastatud järgmiselt: ehitise omanikul

on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitise

omanik, kes ei soovi või kellel ei ole õigust saada maa omanikuks, võib nõuda ehitisealusele

ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist.

AÕSRS § 14 lõikest 1 tuleneb, et õigusliku aluseta püstitatud ehitis on maakasutusõiguseta

või ehitusloata püstitatud ehitis. Seaduse algses redaktsioonis oli sõnastuseks seadusliku

maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis, mis on maaga püsivas ühenduses.

8. Kohtuasjas on esitatud järgmised dokumentaalsed tõendid.

8.1. 23.04.1980 tegi Tartu Rajooni RSN TK otsuse võtta EPÜ pajuistanduse maadest ja anda

kasutada Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonnale garaažikooperatiivide alla

2,5 ha maad (tl 5).

8.2. 1980. aastal koostati maa kasutamiseks andmise juriidilise vormistamise toimik (tl 97-

107). Toimikus sisalduvad muuhulgas järgmised dokumendid:

- Tartu linna RSN TK 13.03.1980.a taotlus anda kommunaalmajanduse osakonnale kasutada

2,5 ha suurune maatükk garaažikooperatiivide projekteerimiseks ja ehitamiseks;

- taotletava maa-ala plaan (toimikus nimetatakse seda skeemiks);

- eksplikatsioon;

- punktis 8.1 nimetatud otsuse ärakiri.

8.3. 01.10.1980 koostati maa looduses eraldamise akt, millega maatükk anti üle Tartu linna

RSN TK kommunaalmajanduse osakonna garaažikooperatiivide alla. Eraldatud maa-ala anti

tähtajatuks kasutamiseks mahaarvamisega põhimaakasutaja maadest. Akti juurde kuulub

maatüki plaan (tl 109-111).

8.4. 28.04.1981 tegi Tartu linna RSN TK otsuse (tl 112-114), milles muuhulgas öeldakse

järgmist: „Võtta teadmiseks kommunaalmajanduse osakonna informatsioon, et Rõõmu tee

metallgaraažide territooriumi ettevalmistamine lõpetatakse 1. maiks k.a. mis võimaldab Anne

elurajoonis asuvate metallgaraažide üleviimise ja erandkorras uute paigutamise“.

8.5. 28.07.1981 tegi Tartu linna RSN TK otsuse (tl 115-116) anda nõusolek 15

garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“ moodustamiseks Rõõmu teele metallgaraažide kohtade

üldarvuga 434. Garaažikooperatiivid komplekteerida eelisjärjekorras Paju tänavast kuni

Ihasteni paiknevate olemas olevate metallgaraažide baasil, erandkorras lubati lülitada

garaažikooperatiivi liikmeks ka kodanikke, kelle metallgaraaž on paigaldatud omavoliliselt.

Otsuse lisa (tl 117) põhjal tuli

- linna teede REV-il lõpetada territooriumi ettevalmistamine tähtajaga 15.08.1981,

- ehitus- ja arhitektuuriosakonnal koostada olemasolevate metallgaraažide asendiskeem ja

numereerida garaažid skeemil tähtajaga 01.08.1981;

- kommunaalettevõtete kombinaadil numereerida garaažid looduses tähtajaga 15.08.1981;

- kommunaalmajanduse osakonnal registreerida garaažiomanikud „Pajuvitsa“

garaažikooperatiividesse tähtajaga 15.09.1981,

- kommunaalmajanduse osakonnal esitada tellimus „Pajuvitsa“ garaažikooperatiivide

mahamärkimiseks tähtajaga 01.08.1981,

- garaažid ümber paigutada tähtajaga 01.11.1981.

8.6. 12.11.1981 taotles Tartu linna RSN TK (linna ehitus- ja arhitektuuriosakond)

elektrivarustuse tehnilisi tingimusi territooriumi välisvalgustusele ja garaažide valgustusele,

projekteeritava objektina on nimetatud metallgaraažide kooperatiiv „Pajuvitsa“ (tl 31).

Tehnilised tingimused anti 03.12.1981. Joonis „Kaabli paigaldamise skeem“ on koostatud ja

kooskõlastatud detsembris 1981, objektina on nimetatud garaažikooperatiiv „Pajuvitsa“ (tl

32). Detsembris 1981 on koostatud joonis „El installatsioon“, objektina on nimetatud valvuri

maja (tl 33).

8.7. Tartu linna RSN TK 23.06.1983.a otsuses (tl 118-121) on nimetatud, et 1980. aastal on

koostatud metallgaraažide kooperatiivide „Pajuvitsa“ projekt 443 auto garažeerimiseks.

Otsusega kohustati kommunaalmajanduse osakonda moodustama „Pajuvitsa“

garaažikooperatiivid 1983. aastal ja abistama kooperatiive maa-ala ettevalmistamisel vastavalt

ehitusprojektile, et tagada Ülejõe linnaosa metallgaraažide ümberpaigutamine.

Otsusega tunnistati kehtetuks Tartu linna RSN TK 28.04.1981.a ja 28.07.1981.a otsused

(käesoleva otsuse punktid 8.4 ja 8.5).

8.8. 17.01.1994 registreeriti Tartu Maavalitsuses garaažiühistu „Pajuvitsa“ numbriga

64031392 (tl 126-127). Põhikiri võeti vastu 26.04.1993. Põhikirjas on öeldud, et ühistu on

moodustatud garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“ reorganiseerimise teel ning on

garaažikooperatiivi õigusjärglane (p 1). Ühistu põhieesmärgiks on luua kodanikele tingimused

garaažide paigaldamiseks (ehitamiseks) ühistu territooriumil (p 2). Põhikirjal on

garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“ pitser. 28.04.1994 otsustati asendada sõnastus „tingimused

garaažide paigaldamiseks“ sõnastusega „tingimused metallgaraažide paigaldamiseks“. Lisati

ka säte, mille järgi ühistust lahkumise korral on liige kohustatud vabastama tema kasutuses

oleva garaažikoha (tl 128).

8.9 24.05.1995 kooskõlastasid Luunja vallavanem ja maakonna peaarhitekt garaažiühistu

„Pajuvitsa“ asendiplaanil 68 uue metallgaraaži püstitamise. Asendiplaanil on öeldud, et

eelnevalt on olemas 439 metallgaraaži, on olemas eelnenud hoonestusskeem, garaažiboksid

on planeeritud tühjade kohtade täiteks lähtudes maksimaalsest hoonestamisest ning

maksimaalse hoonestamise saavutamiseks tuleb remondiestakaad ümber tõsta projektis

näidatud kohta (tl 47-48).

8.10. 02.10.2003 esitas kaebaja avalduse hoonestusõiguse seadmiseks (tl 6). Hoonetena,

mille teenindamiseks vajalikule maale kaebaja taotleb hoonestusõiguse seadmist, on

nimetatud valvuri maja, 3 kivigaraaži, 485 metallgaraaži, territooriumi valgustus,

territooriumi sisesed teed, sillad, estakaad, WC.

8.11. 12.09.2005 esitas kaebaja Luunja vallale avalduse maa erastamiseks või

maakasutuslepingu sõlmimiseks (tl 20). Avalduses on öeldud, kaebajale anti punktis 8.1

nimetatud otsusega tähtajata kasutamiseks maa-ala 2,6 ha, kuhu moodustati metallgaraažide

kooperatiiv „Pajuvitsa“. Maaüksusel paikneb 495 metallgaraaži, nende hulgas 3 kivigaraaži,

väravahoone (kivist), kaev, tualett (kivist) ja veel mõned rajatised. Maa-ala on ümbritsetud

võrkaiaga, valgustatud, heakorrastatud ja ööpäevaringselt koeraga valvatud. Garaažiühistu on

tegutsenud selles asukohas 25 aastat.

8.12. 02.12.2015 tegi Luunja vald kaebajale ettepaneku ehitiste (garaažide) teenindamiseks

vajaliku maa määramiseks hoonestusõiguse seadmise eesmärgil, ettepanek hõlmab kogu

Pajula tee 6 kinnisasja (tl 7-8).

8.13. 15.06.2022 palus Luunja vald kaebajal esitada ehitiste omandiõigust kinnitavad

dokumendid hiljemalt 18.07.2022 (tl 19).

9. Luunja valla korralduse peamiseks aluseks on ja mõlemad vastustajad on seisukohal, et

kaebajal puudub Pajula tee 6 kinnisasjal maakasutusõigus ning kinnisasjal paiknevad ehitised

on rajatud õigusliku aluseta. Vaidlustatud korralduses ei ole ära toodud nende väidete

õiguslikku alust ehk seda, millise konkreetse õigusnormiga oli maa kasutusõiguse andmine

ning ehitiste rajamine reguleeritud.

Kohus märgib alustuseks, et nõukogude õigussüsteem oli keerukas ning selle ülesehitus ei

sarnane vähimalgi määral praeguse õigussüsteemiga. See muudab asjakohaste õigusnormide

leidmise väga raskeks. Lisaks on keerukas leida vastaval ajahetkel kehtinud õigusakti teksti

(redaktsiooni) või õigesti sisustada õigusaktides kasutatud mõisteid.

Kohus esitab käesolevas otsuses oma hinnangu maa kasutamise ja ehitiste rajamise

võimalikele õiguslikele alustele. Kohus peab seda asja lahendamiseks piisavaks. Maakasutuse

ja ehitiste rajamise õiguslike aluste täpsem väljaselgitamine nõuaks ekspertiisi tasemeni

küündivat põhjalikku uurimistööd, mis ei ole asja sisu ja kaalukust arvestades põhjendatud.

10. Maakasutuse osas võis kohaldatav õigusakt olla Eesti NSV maakoodeks (MaaK).

Interneti-lehe digar.ee vahendusel on kättesaadav selle terviktekst, mis avaldati Eesti NSV

Ülemnõukogu ja valitsuse teataja 1970. aasta numbris 33 (artikkel 248).

10.1. Kohtu hinnangul on tõendatud, et Pajula tee 6 kinnisasi anti kasutada Tartu linna RSN

TK kommunaalmajanduse osakonnale garaažikooperatiivide moodustamiseks. Selle kohta on

olemas Tartu rajooni RSN TK 23.04.1980.a otsus, mille alusena on märgitud MaaK § 17 ja §

37. Praegu ei ole enam võimalik ümber hinnata seda, kas Tartu rajooni RSN TK-l oli õigus

maad Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonna kasutusse anda.

Vastustajad on pidanud oluliseks välja tuua, et olemas on küll maa kasutada andmise otsus,

kuid puuduvad maatüki plaan, eksplikatsioon ja maa looduses eraldamise akt. Need

dokumendid on nüüd olemas (vt otsuse punkte 8.2 ja 8.3). Kohtu hinnangul kattub maatüki

plaanil näidatud maaüksus praeguse Pajula tee 6 kinnisasjaga.

10.2. Tõendatuks saab pidada ka seda, et Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse

osakond andis maaüksuse omakorda kasutada garaažikooperatiivile „Pajuvitsa“.

MaaK § 21 lg 3 lubas kasutusel oleva maatüki teisele maakasutajale anda pärast seda, kui see

maatükk on ära võetud MaaK § 16-20 ja 28-38 sätestatud korras. Seda on tehtud - maa

looduses eraldamise akti põhjal anti maa kasutada mahaarvamisega põhimaakasutaja maadest.

Kuivõrd maa üleandmine EPÜ Tartu õppe-tootmiskombinaadilt Tartu linna RSN TK

kommunaalmajanduse osakonnale toimus mahaarvamisega, siis võib viide MaaK §-le 37

„Maa põhikasutaja maast mahaarvamiseta eraldamine“ viidata sellele, et edasine maa

kasutada andmine garaažikooperatiividele toimus mahaarvamiseta. MaaK § 42 reguleerib

teisest maakasutamist, mida tõendab maatüki looduses piiristamise akt, milles näidatakse ära

maa teiseseks kasutamiseks andnud organi otsus ja maakasutamise tingimused.

Otsuse punktis 8.5 ja 8.7 nimetatud dokumentide põhjal tegi Tartu linna RSN TK otsuse

korraldada „Pajuvitsa“ garaažikooperatiivide mahamärkimine, numereerida garaažid

looduses ja paigutada ümber. Otsuse täitmine jäi venima ning 1983. aastal tuli seda uuesti

otsustada. Viidatud otsustest nähtub selgelt Tartu linna RSN TK tahe anda maa

garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“ kasutusse ning teha selleks vajalikud toimingud.

10.3. Tõendatud on see, et garaažikooperatiiv „Pajuvitsa“ moodustati ja see on kaebaja

õiguseellane. Käesoleva otsuse punktis 8.5 ja 8.7 nimetatud dokumentides andis Tartu linna

RSN TK korralduse garaažikooperatiiv(id) moodustada. 1994. aastal registreeritud

garaažiühistu „Pajuvitsa“ põhikirjas on öeldud, et ühistu on moodustatud garaažikooperatiivi

„Pajuvitsa“ reorganiseerimise teel. Põhikirjal on garaažikooperatiivi pitser. Kohtu arusaamisel

ei olnud nõukogude ajal võimalik omatahtsi soetada endale pitsateid, nii nagu see on võimalik

tänapäeval. Kaebaja äriregistri kaardi põhjal oli kaebaja ettevõtteregistris registreeritud kui

garaažiühistu „Pajuvitsa“, reg nr 64031392. Eeltoodut ei muuda see, et mitme otsuse punktis

8 nimetatud dokumendi põhjal oli algselt kavas moodustada mitu garaažikooperatiivi.

10.4. MaaK ei reguleeri kaebaja õiguseellase olukorda. Maa eraldamist individuaalsete või

kollektiivsete garaažide ehitamiseks reguleerib MaaK § 146, kuid kaebaja õiguseellase puhul

ei olnud tegemist garaažide ehitamisega, vaid metallgaraažide paigutamisega. Kui üldse, siis

võib kõne alla tulla väga laia diskretsiooniõigusega MaaK § 146 lg 4 - kui käesolevas

paragrahvis ettenähtud tingimused ei võimalda garaažide ehitamist, võidakse eraldada maa

kollektiivgaraažide ehitamiseks mujalt.

11. Pajula tee 6 kinnisasjal paiknevate ehitiste puhul tuleb eristada kaht ehitiste gruppi -

esiteks tänapäeva mõistes maaga püsivalt ühendatud ehitised ja teiseks metallgaraažid.

Metallgaraažide puhul puudub vähimgi viide sellele, et nende Pajula tee 6 kinnisasjale

paigutamise ajal oleks selleks vaja olnud (tänapäeva mõistes) ehitusluba, s.h ehitusprojekti

koostamist või kinnitamist, kohaliku võimu või riigivõimu mingis vormis nõusolekut või

heakskiitu ehitustööde tegemiseks vms. Käesoleva otsuse punktis 8.4, 8.5, 8.7 nimetatud

dokumentides on metallgaraaže korduvalt käsitletud. Kõigis dokumentides käsitletakse nende

paigutamist või ümberpaigutamist (üleviimist). Otsuse punktis 8.5 nimetatud dokumendist

tuleneb selgelt, et kohaliku võimu korraldusel tuli teha järgmised toimingud: territoorium

valmistatakse ette, koostatakse metallgaraažide asendiskeem, garaažid (garaažikohad)

numereeritakse skeemil ja looduses, garaažid paigutatakse ümber.

Viidatud dokumentide põhjal oli nõukogude õiguse tähenduses kohalik (avalik) võim, s.o

Tartu linna RSN TK mitte ainult nõus suure hulga metallgaraažide paigutamisega Pajula tee 6

kinnisasjale, vaid see oli kohaliku võimu tungiv soov ja tahe. Kohus taunib Maa-ameti väidet,

et võimalik ja tõenäoline oli ebaseaduslik ehitamine maaüksusele. Selline väide on

dokumentide kontekstist täielikult välja rebitud. Pajula tee 6 kinnisasjale metallgaraažide

paigutamise eesmärk oli viidatud dokumentide põhjal selgelt vastupidine - kohalik võim

soovis piirkonna metallgaraažid kokku koguda ning nende paigutamise ja kasutamise

korrektselt korraldada ja seadustada.

12. Pooled ei vaidle fakti üle, et Pajula tee 6 kinnisasjal paikneb vähemalt kaks tänapäeva

mõistes maaga püsivalt ühendatud ehitist - valvuri maja ja estakaad.

Kui maakasutuse osas oli võimalik tugineda suhteliselt lihtsalt leitavale MaaK-le, siis 1980-

ndatel aastatel kaebaja ehitiste rajamist reguleerinud õigusnormide leidmine mõistliku aja- ja

töökuluga ei ole võimalikuks osutunud. Pooled ei ole selliseid õigusnorme välja toonud ja

kohtul ei ole neid leida õnnestunud. Seda, et küsimust ei ole õige käsitleda lihtsustatult

(näiteks nii, et üldiselt teadaolevalt oli ka nõukogude ajal ehitamiseks vajalik ehitusluba),

näitavad järgmised asjaolud.

1973. aastal anti välja kogumik „Põhilised seadusandlikud aktid ja Eesti NSV valitsuse

otsused elamute ja suvilate individuaal- ja kooperatiivehituse kohta“ (kättesaadav

internetilehe digar.ee vahendusel). Sellest võib järeldada, et olemas ei olnud

ehitusseadustikule sarnast ühtset ehitamist reguleerivat õigusakti ning põhimõtteliselt

erinevalt oli reguleeritud ehitamine individuaalse omandi loomiseks ja ehitamine

kooperatiivse omandi loomise eesmärgil.

Näiteks oli olemas ENSV Ministrite Nõukogu korraldus 4. märtsist 1958 nr 262-k „Juhendi

kinnitamisest individuaalelamute projektide läbivaatamise ja kinnitamise, nende elamute

ehitamise üle kontrolli teostamise ning ekspluatatsiooni võtmise korra kohta“. See nägi ette, et

projekti kinnitab linna või rajooni TSN täitevkomitee või täitevkomitee otsuse alusel üks

osakond või selleks volitatud isik ning loa ehitustööde teostamiseks annavad Riikliku

Arhitektuurilis-Ehitusliku Kontrolli Peainspektsiooni organid pealkirjana projekti kinnitatud

eksemplaril. Ka Maa-ameti kirjeldatud õigusakt „Abinõudest omavolilise ehituse vastu

võitlemiseks linnades ja linna tüüpi alevites“ reguleerib äratuntavalt individuaalehitust.

Samas oli olemas ka Eesti NSV Ministrite Nõukogu määrus 4. veebruarist 1965 nr 55

„Kooperatiivelamuehituse edasiarendamise kohta“, millega elamuehituskooperatiivide

abistamiseks ja kooperatiivelamute projekteerimise ja ehitamise tehnilise järelevalve

paremaks teostamiseks pandi tellija funktsioonid selle ehituse osas linnade ja rajoonide

töörahva saadikute nõukogude täitevkomiteede vastavale valitsusele, osakonnale või grupile.

Näidisleping elamuehituskooperatiivi kui tellija ning linna või rajooni TSN täitevkomitee

valitsuse, osakonna või grupi kui töövõtja vahel nägi ette, et töövõtja kohustus on tellida maja

ehituseks projekt ning korraldada selle läbivaatamine ja kooskõlastamine, sõlmida

töövõtuleping ehitusorganisatsiooniga ja teostada ehitustööde tehnilist järelevalvet. Tellija

(kooperatiivi) ülesanne oli vormistada linna või rajooni TSN täitevkomitee osakonnas maa-ala

kasutamise õigus juhul, kui maa-ala ei olnud koheselt eraldatud kooperatiivile. Üheski sättes

ei nähta ette, et tellija või töövõtja peaks taotlema ehitamiseks veel mingi täiendava loa.

Viidatud kogumiku põhjal võib teha järelduse, et nõukogude õigusele oli omane regulatsiooni

killustatus ja iga üksikküsimuse reguleerimine eraldi õigusaktiga. Võimalik, et olemas oli

eraldi õigusakt või -aktid, mis reguleerisid sellise garaažikooperatiivi tegevust, kus

kooperatiivi liikmed ühiselt kasutasid maa-ala, ehitati mõned kooperatiivi tegutsemiseks

vajalikud hooned ja rajatised ning valdavas osas paigaldati maa-alale metallgaraažid. Kui

sellised aktid olid olemas, siis ei ole õnnestunud neid leida.

13. Otsuse punktis 8.6 nimetatud dokumendid näitavad, et territooriumi välisvalgustuse ja

valvuri maja ehitamist korraldas garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“ huvides Tartu linna RSN TK.

Jooniste koostajana on märgitud Tartu linna RSN TK peaarhitekti tootmisgrupp. Otsuse

punktis 8.6 ja 8.7 nimetatud dokumentide põhjal on usutav, et ehitusprojekt valvuri maja ning

teiste garaažikooperatiivi toimimiseks vajalike ehitiste ehitamiseks oli olemas. Ehitusprojekti

olemasolu on punktis 8.7 toodud dokumendis selge sõnaga nimetatud. Punktis 8.6 nimetatud

joonised on suure tõenäosusega osa ehitusprojektist, teistsugust seletust nende olemasolule ei

oska kohus välja pakkuda. Joonisel „Kaabli paigaldamise skeem“ on käsikirjaline

kooskõlastus, mille järgi enne kaevamistööde algust tuleb kutsuda LKV esindaja, seega oli

tegemist reaalse ehitamise eesmärgil koostatud joonisega.

See, et ehitamist korraldas Tartu linna RSN TK, ühtib sellega, kuidas korraldati

kooperatiivses omandis olevate elamute ja aiamajade rajamist - ehitamist korraldas ja sellega

tegeles kohalik võim, kooperatiivi roll piirdus selle tegevuse rahastamisega.

14. Vastustajate seisukohtade põhjal on ehitiste õiguspärasuse oluliseks tunnuseks see, et

ehitamiseks oli kohaliku võimu luba. Sel juhul ei saa kuidagi öelda, et valvuri maja ja

estakaad on ehitatud õigusliku aluseta. Ehitamist korraldas kohalik võim. Vastustajad ei ole

välja toonud, kelle antud luba oleks Tartu linna RSN TK-l pidanud ehitamiseks täiendavalt

olema ning millisest õigusaktist see nõue tuleneb.

1980-ndatel aastatel tehtud otsustes estakaadist juttu ei ole. Dokumente tervikuna vaadates on

usutav, et ehitati terviklikud garaažikooperatiivi toimimiseks vajalikud hooned ja rajatised, s.h

estakaad, piirdeaed, valgustus, teed. Estakaadi ehitamine selle praegusesse asukohta

(estakaadi ümbertõstmine) on ette nähtud punktis 8.9 nimetatud dokumendis.

15. Kokkuvõttes oli garaažikooperatiiv „Pajuvitsa“ algusest peale kavandatud nii, et

kooperatiivi kasutusse antakse maa-ala, sellele rajatakse mõned kooperatiivi toimimiseks

vajalikud ehitised (s.h valvuri maja) ning valdavas osas paigaldatakse maa-alale

metallgaraažid. Maa-ala kasutusse andmine, ehitamine ja metallgaraažide paigaldamine

toimus kohaliku võimu korraldamisel ja heakskiidul. Kohus leiab, et maa-ala on

garaažikooperatiivi kasutusse antud, valvuri maja ja estakaad on rajatud ning metallgaraažid

on maa-alale paigaldatud õiguslikul alusel.

Eeltoodu tähendab, et Luunja vald on oma korralduses valesti aluseks võtnud selle, et kaebajal

puudus maakasutusõigus ja ehitised on rajatud õigusliku aluseta. See üksi tähendab, et valla

korraldus on õigusvastane ja tuleb tühistada. Kohus käsitleb siiski lühidalt ka seda, kas

kaebaja taotlust hoonestusõiguse seadmiseks oleks põhimõtteliselt olnud võimalik rahuldada.

16. Nagu eespool öeldud, on maareformi üheks eesmärgiks muuhulgas lähtumine

maakasutajate seadusega kaitstud huvidest. Kohtu hinnangul kuulub kaebaja tüüpi

maakasutaja nende hulka, kelle huvi jätkata maa kasutamist on seadusega kaitstud.

Kohus leidis eespool, et valvuri maja ja estakaad on kaebajale kuuluvad õiguslikul alusel

püstitatud ehitised. Sel juhul on hoonestusõiguse seadmine võimalik.

Kohtu hinnangul annavad õigusaktid võimaluse võtta maareformi läbiviimisel arvesse ka

kinnisasjal paiknevaid metallgaraaže ning anda kaebaja kasutusse Pajula tee 6 maaüksuse

tervikuna. Kohus viitas 11.10.2023.a määruse punktis 13, et kaaluda tuleks järgmiste MaaRS

sätete kohaldamist:

- § 6 lg 2 p 3: maa tagastamise välistavad ka aiandus-, suvila-, elamu- või garaažiühistu

hooned või rajatised ühistu ringpiiri sees;

- § 121 lg 1 p 1 ja lg 3: reguleerivad olukorda, kui tagastamisele kuuluval maal asub enne

maareformi seaduse jõustumist seadusliku maakasutuse alusel püstitatud maaga

mittepüsivalt ühendatud ehitis. Sel juhul määrab kohalik omavalitsus ehitise teenindamiseks

vajaliku maa suuruse ja piirid ning annab pooltele tähtaja kokkuleppimiseks. Pooltel on

õigus kokku leppida muuhulgas hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises ajutise

ehitise omaniku kasuks;

- § 22 lg 1 ja 11: elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu saab ostueesõigusega

erastada tema liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida ei taotleta tagasi. Elamu-, korteri-,

garaaži-, suvila- või aiandusühistu liikmete ühiskasutuses olevaks maaks loetakse nimetatud

ühistu maakasutusõiguse piiridesse jääv maa, mida ühistu liikmed kasutavad ühiselt ja mis ei

ole määratud ühistu liikme ehitise juurde kuuluva krundina või selle teenindamiseks vajaliku

maana.

Viidatud õigusnormid näitavad, et hoonestusõiguse seadmist maareformi raames ei takista

see, et tegemist on maaga püsivalt ühendamata ehitisega ning garaažiühistul oleks olnud õigus

erastada kogu tema liikmete ühises kasutuses olev maa. Kohtu hinnangul on seaduses

sisalduvate normide alusel ja olukorras, kus garaažiühistu ei soovi maad erastada,

põhimõtteliselt võimalik anda garaažiühistu kasutuses olnud (ringpiiriga ümbritsetud)

maaüksus ühistu kasutusse hoonestusõiguse alusel kui ühistu liikmete ühises kasutuses olev

maa, millel paiknevad ühistu liikmete huvides ehitatud või paigaldatud ehitised.

17. Kohtu hinnangul omab tähtsust see, et Luunja vald ei ole hoonestusõiguse menetlust läbi

viinud selleks ette nähtud tähtaja jooksul (vt otsuse punkti 21) ning on pika aja jooksul

aktsepteerinud kaebaja maakasutusõigust ja ehitiste olemasolu.

Otsuse punktis 8.9 toodud dokument näitab, et Luunja vald ja Tartu Maavalitsus andsid 1995.

aastal nõusoleku täiendavate metallgaraažide paigutamiseks Pajula tee 6 kinnisasjale. Kohus

ei pea usutavaks selliste nõusolekute andmist, kui nii maakasutus kui ka olemas olevate

ehitiste rajamine oli omavoliline ja õigusvastane. Kohus märgib lisaks, et vähemalt 1995.

aastal kinnisasjale täiendavalt paigutatud metallgaraažide kohta ei saa kuidagi väita, et nende

paigutamiseks kohaliku omavalitsuse nõusolekut ei olnud.

Kohtule ei ole mõistetav Luunja valla väide, et 1995. aastal antud kooskõlastus ei oma

tähtsust, kuna tol ajal ei olnud vallal huvi selle maaüksuse vastu. See ei muuda ju asjaolu, et

kaebajale anti nõusolek täiendavate metallgaraažide paigutamiseks kinnisasjale. Kohus

nõustub, et maareformi läbiviimisel ei puutu asjasse kaebaja ja Luunja valla 2023. aastal

tekkinud erimeelsused seoses väidetavate kinnisasjalt lähtuvate häiringutega.

Otsuse punktis 8.12 toodud dokument näitab, et Luunja vald oli 2015. aasta detsembris

hoonestusõiguse seadmisega nõus. MaaRS § 40 lõikest 3 tulenev kohustus koostada ehitise

teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise ettepanek hiljemalt 31.12.2015 oli tähtaeg

menetlustoimingu tegemiseks maareformi seaduse alusel toimuvas menetluses. Dokumendis

on öeldud, et vald teeb ettepaneku ehitiste (garaažide) teenindamiseks vajaliku maa

määramiseks hoonestusõiguse seadmiseks. Menetlustoimingu tegemist ei ole võimalik

mõistlikult põhjendada, kui vald leidis, et hoonestusõiguse seadmine ei ole võimalik.

18. Kaebaja esitas avalduse hoonestusõiguse seadmiseks 2003. aastal. Luunja vald tegi alles

2022. aastal kindlaks, et taotlus on puudustega ehk kaebaja ei ole esitanud ehitiste

omandiõiguse aluseks olevaid dokumente. Vald ei andnud kaebajale täpsemaid juhiseid,

millised dokumendid tuleks Pajula tee 6 asuvate maaga püsivalt ühendatud ehitiste ja / või

metallgaraažide kohta esitada.

Kohus jääb selle juurde, et konkreetse haldusmenetluse eripärasid arvestades oleks vallal

tulnud anda kaebajale täpsemaid juhiseid, milliste dokumentidega saab kaebaja tõendada

ehitiste õiguspärasust ja omandiõigust, lähtudes õigusnormidest, mis kehtisid ehitiste rajamise

/ kinnisasjale paigaldamise ajal. Maa-amet andis 08.09.2022 Luunja vallale selgituse, et

omandiõiguse dokumentideks võivad olla omavalitsuse poolt välja antud ehitusluba või

kasutusluba, mis vastavad välja andmise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduses

sätestatule. Selline selgitus ei ole praeguses asjas ilmselgelt kohaldatav.

Asjaolu, et Luunja vald tegi menetlustoimingu peaaegu 19 aastat pärast taotluse esitamist,

võis muuta dokumentide esitamise keerukamaks või isegi võimatuks. Arhiiviseaduse § 7 lg 2

ja 4 alusel on Rahvusarhiivil õigus ja kohustus määrata, millised avalikku ülesannet täitva

asutuse tegevuse käigus loodud dokumendid on arhivaalid, s.o dokumendid, millel on

arhiiviväärtus ja mida tuleb säilitada. Näiteks selgus haldusmenetluses, et Rahvusarhiiv

säilitab Tartu rajooni RSN TK otsust, kuid mitte selle lisaks olevat plaani ja eksplikatsiooni (tl

36, 23-25). Kohus viitas 11.10.2023.a määruse punktis 10.1 sellele, et Rahvusarhiivi

infosüsteemi AIS abil ei õnnestunud leida andmeid mitte ühegi ajavahemikul 01.01.1980 -

31.12.1989 tehtud Tartu linna RSN TK (s.h kommunaalmajanduse osakonna) otsuse kohta

anda maa garaažikooperatiivi kasutusse. On võimalik, et kõik asjasse puutuvad dokumendid

ei ole enam säilinud.

19. Maa-ameti korralduse õiguspärasus sõltub Luunja valla korralduse õiguspärasusest.

MaaRS § 28 lg 3 alusel ei saa maad anda munitsipaalomandisse, kui maa kuulub riigi

omandisse jätmisele. MaaRS § 31 lg 1 p 10 alusel jäetakse riigi omandisse teise isiku ehitise

teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse hoonestusõigus.

Kui kohus tühistab Luunja valla korralduse, siis on maa munitsipaalomandisse andmisel

valesti kindlaks tehtud, et Pajula tee 6 kinnisasja suhtes lahendamata taotlused puuduvad.

Kohus ei nõustu Maa-ameti väitega, et kaebajal puudub tema korralduse vaidlustamisel

kaebeõigus. Maa-ameti korraldus rikub kaebaja õigusi, kuna see takistab kaebaja

hoonestusõiguse seadmise taotluse menetlemist. Kohus selgitas 11.10.2023.a määruse punktis

7, et kohtupraktikas aktsepteeritakse isiku kaebeõigust maareformi käigus tehtud otsuse

vaidlustamiseks, kui see välistab tema soovitud otsuse tegemise. Kohus tühistab Maa-ameti

korralduse.

20. Kokkuvõttes rahuldab kohus kaebuse, tühistab Luunja valla ja Maa-ameti korraldused

ning kohustab Luunja valda tegema uut otsust kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise

võimalikkuse kohta.

21. Kaebaja palus kaebuses kohustada Luunja valda kaebaja avaldust läbi vaatama kiiresti ja

efektiivselt. Kohus mõistab seda nii, et kaebaja taotleb otsuse täitmise tähtaja määramist

(HKMS § 168 lg 1). Kohtu hinnangul ei ole tähtaja määramiseks vajadust, kuna tähtaeg

kaebaja taotluse lahendamiseks on sätestatud õigusaktis - Vabariigi Valitsuse määruse

„Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise

kord“ § 6 lg 4 sätestab, et valla- või linnavalitsus teeb sama paragrahvi lõikes 1 või 3

nimetatud otsuse, s.o otsuse hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse või hoonestusõiguse

seadmise eeltoimingute lõpetamise kohta kolme kuu jooksul pärast hoonestusõiguse seadmise

menetluse algatamist. Kohtu hinnangul tuleb seda sätet praegusel juhul mõista nii, et vallal

tuleb asjakohane otsus teha kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Menetluskulud. Selgitused

22. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud

pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selle sätte alusel on menetluskulude kandmine vastustajate

kohustus. Kohus jätab menetluskulud võrdsetes osades Luunja valla ja Maa-ameti kanda.

23. Kohus selgitas 11.10.2023.a määruse punktis 14, et kui pool soovib menetluskulude

väljamõistmist tema kasuks, tuleb tal esitada resolutsiooni punktis 4.1 antud tähtajal, s.o

hiljemalt 08.11.2023 kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, ning

kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja

ei mõisteta. See tähtaeg pidi olema arusaadav ka määruse resolutsiooni põhjal, kuna tegemist

on taotlust sisaldava avaldusega ja tõenditega kulude olemasolu kohta, mille osas teistel

menetlusosalistel on õigus esitada oma seisukoht.

Kaebaja esitas 21.11.2023 menetluskulude nimekirja. Selle järgi on kaebaja menetluskulud

3172,80 eurot: riigilõiv 40 eurot ja esindaja kulud 3132,80 eurot (sisaldab käibemaksu).

Kaebaja ei saa käibemaksu tagasi arvestada. Kaebaja leidis, et menetluskulude nimekiri tuli

esitada 20.11.2023 ning taotles tähtaja ennistamist. Kuludokumente kaebaja esitanud ei ole.

24. Kohtu hinnangul on menetluskulud kaebaja kasuks võimalik välja mõista ulatuses, milles

nende olemasolu on tõendatud ja oli vastustajatele teada, s.o riigilõivu ulatuses.

HKMS § 109 lg 11 kohaselt on esindaja kulud väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on

tekkinud kulude kandmise kohustus. Selle kohta tuleb esitada kuludokumendid, näiteks

menetlusosalisele esitatud arved. Kui kaebaja ei ole kuludokumente esitanud, siis ei ole

esindaja kulude väljamõistmine võimalik. Menetluskulude nimekirja esitas kaebaja tähtaja

olulise ületamisega ning vastustajatel ei olnud selle kohta enam võimalik seisukohta avaldada.

Menetluskulude nimekirja esitamise tähtaja pikendamine või kuludokumentide esitamiseks

täiendava võimaluse andmine tooks kaasa menetluse venimise.

25. HKMS § 175 lg 1 näeb ette jõustunud kohtuotsuse avaldamise elektroonilises Riigi

Teatajas. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse osaliseks avaldamiseks, eelkõige

tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 175 lg 3-5). Kui isik seda soovib, siis sellekohane

taotlus tuleb esitada kohtule enne otsuse jõustumist. Kõige kindlam on esitada taotlus

apellatsioonkaebuse esitamiseks ette nähtud tähtaja jooksul. Avaliku võimu kandja andmeid

kohtulahendis ei varjata.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik Karin Jõks