3-23-898/16 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

24. november 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-23-898

Haldusasi

MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts

kaebus Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-

3/24 tühistamise nõudes

Menetlusosalised

Kaebaja I MTÜ Salme Viikingikeskus (registrikood

80585807)

Kaebaja II Salme Rahva Maja Selts (registrikood

80203833)

Kaebajate volitatud esindaja Jüri Reede

Vastustaja Saaremaa vald, esindaja vallasekretär Aivar

Rahno

Kolmas isik Salme Vet Punkt OÜ (registrikood 14632942)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Seltsi kaebus.

2. Tühistada Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsus nr 1-3/24.

3. Mõista Saaremaa vallalt MTÜ Salme Viikingikeskus kasuks välja menetluskulud

summas 3015 eurot.

4. Mõista Saaremaa vallalt Salme Rahva Maja Seltsi kasuks välja menetluskulud

summas 40 eurot.

5. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.12.2023 (halduskohtumenetluse

seadustik (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

3-23-898

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi,

tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks

peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 seati otsustuskorras tasuline

hoonestusõigus Salme Vet Punkt OÜ kasuks Saaremaa vallale kuuluvale Salme alevikus

asuvale Sõrve mnt 3 kinnistule (registriosa nr 3940334, katastritunnus 71401:001:3314,

pindala 3991 m2, ühiskondlike ehitiste maa 100%; edaspidi kinnistu) (resolutsiooni p 1).

Nimetatud otsuse punktiga 4 kinnitati kinnistu hoonestusõigusega koormamise tingimused

järgmiselt:

4.1. hoonestusõiguse tähtaeg on 5 aastat;

4.2. hoonestusõiguse aastatasu on 21 600 eurot. Kinnistule 5-aastaks seatava hoonestusõiguse

aastatasude summa on võrdne kinnistu turuväärtusega 108 000 eurot;

4.3. hoonestaja kohustub investeerima kinnistul asuva vallamaja hoone parendamisse

hoonestusõiguse tähtajal kokku vähemalt 30 000 eurot. Investeeringu tõendamiseks peab

hoonestaja esitama Saaremaa Vallavalitsusele dokumentaalsed tõendid tehtud tööde ja nende

eest tasumise kohta ning võimaldama Saaremaa Vallavalitsusel teha investeeringute tegemise

visuaalset kontrolli. Selles alapunktis sätestatud tingimuse mittetäitmisel on Saaremaa vallal

õigus hoonestusõigus lõpetada.

4.4. kui hoonestaja on tasunud viie aasta hoonestusõiguse tasu 108 000 eurot ja täitnud kõik

hoonestusõigusega koormamise tingimused, kohustub Saaremaa vald kinnistu

hoonestusõiguse tähtaja möödumisel hoonestajale tasuta üle andma. Kinnistu omandamise

õiguse kohta tehakse eelmärge kinnistusraamatusse.

4.5. hoonestaja peab tagama kinnistul loomaarsti teenuse pakkumise hoonestusõiguse tähtaja

jooksul.

4.6. loomakliiniku tegevuse katkestus rohkemaks kui kuueks kuuks kalendriaastas tuleb

kooskõlastada Saaremaa Vallavalitsusega. Loomakliiniku tegevuse katkemise tinginud

vääramatuks jõuks loetakse mh seda, kui hoonestaja kaudu tegutseval loomaarstil tekib

tervisekahjustus ja ta ei saa seetõttu teenust osutada. Sellist olukorda ei loeta lepingu

rikkumiseks.

4.7. hoonestaja võib tea kinnistul asuvatele hoonetele parendusi jms ümberehitusi ilma

Saaremaa valla kui kinnistu omaniku nõusolekuta. Saaremaa vallale ei teki kohustust

eelnimetatud parenduste jms ümberehitustega seotud kulutuste hüvitamiseks hoonestajale.

4.8. Sõrve mnt 3 kinnistul kehtivad lepingud, mis on sõlmitud Saaremaa valla ja MTÜ Salme

Rahva Maja Selts vahel (leping nr 2-7.7/103-1, sõlmitud 13.04.2020), Saaremaa valla ja OÜ

Õiemassaaž vahel (leping nr 2-7.7/10-1, sõlmitud 11.01.2021), Saaremaa valla ja Salme Vet

Punkt OÜ vahel (leping nr 2-7.7/294-1, sõlmitud 11.07.2018) ning Saaremaa valla

õiguseellase Salme valla ja Mooaed OÜ vahel (leping nr 3/2011, sõlmitud 27.06.2011)

2(9)

3-23-898

lõpetatakse Saaremaa Vallavalitsuse poolt hiljemalt hoonestusõiguse kinnistusraamatusse

kandmise päevaks.

4.9. hoonestaja saab hoonestusõiguse võõrandada üksnes Saaremaa Vallavalitsuse nõusolekul;

4.10. kinnistu omanikul on hoonestusõiguse ostuõigus hoonestusõiguse igakordsel ja igat liiki

võõrandamisel;

4.11. Saaremaa Vallavalitsus võib kinnistu hoonestusõiguse kehtivuse ajal võõrandada üksnes

hoonestaja nõusolekul. Hoonestajal on kinnistu ostueesõigus selle igakordsel ja igat liiki

võõrandamisel. Ostueesõigus kantakse kinnistusraamatusse;

4.12. hoonestaja on kohustatud tasuma kõik kommunaalkulud seoses hoonestusõiguse alal

tekkivate kuludega;

4.13. hoonestajal on lubatud muuta hoonete kasutusotstarbed ja maaüksuse sihtostarvet;

4.14. hoonestaja on oma tegevuses kohustatud järgima kõiki kehtivaid õigusakte ja häid

ehitustavasid;

4.15. hoonestaja on kohustatud hoidma hoonestusõiguse eseme korras vastavalt Saaremaa

valla haldusterritooriumil kehtivale heakorra regulatsioonile;

4.16. kui hoonestaja rikub hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi, eelkõige

loomakliiniku tegevuse lõpetamine ilma mõjuvate põhjusteta, on omanikul õigus

hoonestusõigus lõpetada ja hoonestusõigus langeb tagasi omanikule;

4.17. hoonestaja on kohustatud tasuma kinnistu maamaksu ja taastama kõik ehitised nende

hävimise korral ühe (1) aasta jooksul;

4.18. hoonestusõiguse tasu ei kuulu hoonestusõiguse lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel või

hoonestusõiguse omanikule tagasi langemisel tagastamisele, samuti ei ole omanik kohustatud

hoonestusõiguse omanikule langemisel maksma hoonestajale muude seonduvate kulude osas

hüvitist;

4.19. hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on hoonestajal eelisõigus uue hoonestusõiguse

seadmiseks. Hoonestusõiguse lõppemisel ei ole hoonestajal õigust saada Saaremaa vallalt

hüvitist hoonestusõiguse alale jäävate hoonete ja rajatiste eest juhul, kui ta loobub kinnistu

omandamisest.

4.20. notaritasud, riigilõivud ja muud vajalikud kulud, mis on seotud hoonestusõiguse lepingu

sõlmimisega, lõpetamisega või muutmisega, tasub hoonestaja.

Otsuse põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised. Kõige paremaks ja põhjendatumaks

lahenduseks on seada Salme Vet Punkt OÜ kasuks hoonestusõigus kinnistu hilisema

väljaostmisõigusega, et oleks tagatud Sõrve mnt 3 kinnistu avaliku funktsiooni jätkumine ja

arendamine. Praegu rendib Sõrve mnt 3 kinnistul asuvas endises vallamajas ruume Salme Vet

Punkt OÜ 11.07.2018 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu nr 2-7.7/294-1 alusel. Rentnik

Salme Vet Punkt OÜ pakub veterinaarteenuseid nii väike- kui ka suurloomadele ning see on

teenusena kogu piirkonna jaoks äärmiselt vajalik. Ettevõte on hinnatud nii kogukonnas kui ka

Saaremaal tervikuna, andes praktiliselt ainsana Saaremaal ööpäevaringset veterinaarabi ja

omades hetkel registris üle 1000 patsiendi. Salme Vet Punkt OÜ soovib laieneda, et pakkuda

rohkem erinevaid teenuseid, kaasajastada ja avardada kliiniku tööruume ning tuua sisse

röntgenaparatuur ja ka teisi suuremaid meditsiiniseadmeid. Mugavamad tingimused

soovitakse luua ka loomaomanikele ootesaalide jmt näol. Samuti soovib ettevõte, et maja

oleks ka tulevikus avatud kogukonnale – suvised teatriõhtud ja muud sarnased tegevused ning

ideed, mis koostöös kogukonnaga oleks võimalik ellu viia. Osa majast soovitakse rentida

kohalikele teenusepakkujatele ja ettevõtjatele, kes osutaksid piirkonnale vajalikke teenuseid

jne.

Osaühingu Domus Kinnisvara poolt tehtud eksperthinnangu nr 0202-22-SA kohaselt on

Salme alevikus paikneva Sõrve mnt 3 kinnistu turuväärtus 108 000 eurot. Hoonestusõigusega

3(9)

3-23-898

koormamise kokkuleppe kohaselt seatakse Sõrve mnt 3 kinnistule tasuline hoonestusõigus 5

aastaks Salme Vet Punkt OÜ kasuks. Hoonestusõiguse aastatasude summa on võrdne kinnistu

turuväärtusega ehk 108 000 eurot. Kui hoonestaja Salme Vet Punkt OÜ on tasunud viie aasta

hoonestusõiguse tasu ja täitnud kõik hoonestusõigusega koormamise tingimused, kohustub

Saaremaa vald kinnistu hoonestusõiguse tähtaja saabumisel hoonestajale tasuta üle andma.

2. Saaremaa Vallavalitsuse 11.04.2023 korraldusega nr 2-3/376 esitati tahteavaldus lõpetada

mh MTÜ-ga Salme Rahva Maja Selts kinnistu hoones asuvate ruumide üürileping alates

15.05.2023.

3. MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts esitasid 24.04.2023 Tallinna

Halduskohtule kaebuse Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24 tühistamise

nõudes.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Kaebaja leiab, et vaidlusalune otsus rikub võrdsuspõhiõigust (põhiseadus (PS) § 12),

õigust kohaliku omavalitsuse poolt tegevuse avalikkusele ja läbipaistvusele (KOKS § 3 p 6)

ning õigust vabale konkurentsile (konkurentsiseadus (KonkS) § 1 lg 1). Vaidlusalune otsus ei

ole õiguspärane, kuivõrd see ei ole kooskõlas kehtiva õigusega, on oluliste kaalutlusvigadega

ning piirab ebaproportsionaalselt kaebajate võrdsuspõhiõigust (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-

59-05).

4.1. Vaidlusalune otsus on tehtud kolmanda isiku kasuks, kuid tuginetud hoopis avalikule

huvile (vt vaidlusaluse otsuse lk 2, lõik 2). Vaidlusaluse otsuse põhjendustes on tuginetud

kolmandast isikust äriühingu õigusele nimetatud kinnistu välja otsa pärast hoonestusõiguse

lõppemist, kuid resolutsiooni punkti 6 kohaselt on kolmandal isikul õigus pärast

hoonestusõiguse lõppemist saada kinnistu tasuta enda omandisse.

4.2. Vaidlusalune otsus on täielikult põhjendamata osas, miks on mõistlik ja otstarbekas anda

kinnistu äriühingust kolmanda isiku kasutusse mh äriühingu poolt renditulu teenimise

eesmärgil, mille arvelt viimasel on võimalik katta 5-aastase perioodi kestel makstav

hoonestusõiguse tasu ning seejärel saada kogu kinnistu tasuta enda omandisse. Selle asemel,

et kohalik omavalitsus ise teeniks oma kinnistu pealt aastate jooksul palju suuremat rendi või

üüri kogutulu kinnistu võõrandamise alternatiivina. Kuna vaidlusaluses otsuses on ebaõigesti

sisustatud avalikku huvi, siis on volikogu ebaõigesti äriühingust kolmanda isiku puhul

tuginenud Saarema Vallavolikogu 22.02.2018 määruse nr 7 „Vallavara valitsemise kord“

(edaspidi Kord) § 32 p-le 8.

4.3. Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra §-ga 28, mille kohaselt vallavara

võõrandamine on peamiselt vallavara müük või muul viisil kolmandate isikute omandisse

andmine Korra kehtestatud tingimustel ja korras. Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra §

30 lg 1 p-ga 1 ning otsuses on sellele ebaõigesti õigusliku alusena tuginetud. Korra § 30 lg 1 p

1 koostoimes §-ga 28 kohustab vallavara maksumusega üle 64 000 euro võõrandama

enampakkumisega müügi teel. Vaidlusaluse hoone turuväärtus on 108 000 eurot (vt

vaidlusalune otsus).

4.4. Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra § 30 lg-ga 2, mis kehtestab, et vallavara

võõrandamisel tasuta või alandatud hinna eest peab võõrandamise otsustaja vastavat otsust

põhjendama. Käesoleval juhul on sisuliselt tasuta võõrandatud kinnistu kolmandale isikule,

kuivõrd vaidlusaluse otsuse põhjenduste kohaselt soovib kolmas isik osa Kinnistu majast

välja rentida, mille arvelt on tal võimalik tasuda kogu hoonestusõiguse tasu ning seejärel saab

hoonestatud Kinnistu enda omandisse tasuta. Vaidlusaluse otsuse alusel kolmanda isikuga

4(9)

3-23-898

sõlmida kavatsetavad võlaõigus- ja asjaõiguslepingud võivad kvalifitseeruda näilikeks

tehinguteks (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 89 lg-d 1-2).

4.5. Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra § 40 lg-ga 3, kuivõrd täidetud ei ole ükski selle

eeldustest. Täidetud ei ole Korra § 40 lg 3 punkti 5 eeldused, kuivõrd vaidlust ei saa olla

asjaolude üle, et äriühingust kolmas isik ei ole ehitise omanik, ei kasuta ehitist ega ka

kinnistut kasutuslepingu alusel. Kolmas isik üürib kinnistul asuvast 438,3 m2 suuruse

pindalaga hoonest vaid marginaalset osa mõne ruumi näol, mis ei mahu Korra § 40 lg 3 p-s 5

kasutatud terminite ehitise ja kinnistu mõiste alla.

4.6. Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra § 40 lg-ga 6, kuivõrd vaidlusalune otsus ei

pane kolmandale isikule kohustust rajada ühtegi ehitist, vaid annab kinnistu koos

olemasolevate ja heas seisukorras olevate hoonetega piiratud asjaõigusena üle ning hiljem

võõrandab tasuta äriühingu omandisse.

4.7. Vaidlusalune otsus rikub vaba konkurentsi ning võib kvalifitseeruda lubamatuks

riigiabiks.

5. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

5.1. Vaidlusaluse volikogu otsusega on seatud otsustuskorras tasuline hoonestusõigus

kolmanda isiku kasuks (Korra § 15 lg 1 p 1). Otsus on kooskõlas kehtiva õigusega,

õiguspärane, proportsionaalne ja kaalutlusvigadeta. Kaebajad ei ole täpsustanud, kuidas on

nende subjektiivseid õigusi rikutud.

5.2. Saaremaa vallale kuulub Saaremaa vallas Salme alevikus asuv Sõrve mnt 3 kinnistu

(registriosa nr 3940334, katastritunnus 71401:001:3314, pindala 3991 m2, ühiskondlike

ehitiste maa). Kinnistul asuvad endine vallamaja (ehitisregistrikood 120614703 suletud

netopind 438,3 m2), kaugküttetorustik (EHR kood 221299346) ja abihoone, mis ei ole EHR-s.

Endise vallamaja ruumid on antud kasutada Salme Vet Punkt OÜ-le, Salme Rahva Maja

Seltsile, OÜ-le Õiemassaaž ja Mooaed OÜ-le. Sõrve mnt 3 hoone on enamasti rahuldavas

seisukorras – hoone II korrus on suuresti remontivajav. Hoone tehnovõrgud vajavad

investeeringuid, ventilatsioonisüsteem puudub.

5.3. Kaebajate õigusi ri ole rikutud, kuna kaebajatel on võimaldatud kasutada tasuta vastustaja

vara (Rannapargi tee 4 kinnistut tasuta tähtajatult, ruume Sõrve mnt 3 hoones on selts saanud

kasutada samuti aastaid tasuta jne). Lisaks on kaebajatel võimalik, kui nad seda soovivad,

asuda läbirääkimistesse, et saada kasutusse vastustajale kuuluvaid ruume Sõrve mnt 5

kinnistul asuvas Salme rahvamajas

5.4. Asjakohane ei ole väide, et avaliku ressursi kasutusse andmine ei ole toimunud võrdsetel

alustel. Vastustaja on võtnud vastu otsuse anda vara kasutusse otsustuskorras. Need normid,

mis võimaldavad vallavara kolmandate isikute kasutusse andmisel eelistada üht viisi teisele,

võivadki olla samaaegselt sellise eelise saamise võimalusest ilma jäetud isiku jaoks piiravad,

kuid omavalitsusüksusel on kohustus sellise otsustuse korral seda otsust põhjendada.

Põhiseadusega on keelatud võrdsuspõhiõiguse rikkumine, aga mitte selle igasugune piirang.

Kui on olemas mõistlik ja asjakohane põhjus ebavõrdseks kohtlemiseks, on ebavõrdne

kohtlemine seadusloomes õigustatud. MTÜ Salme Viikingikeskus on esitanud vastustajale

08.08.2022 ettepaneku alustada ostuläbirääkimis Salme Vallamaja hoone ja kinnistu ostuks, et

laiendada olemasolevat Viikingimuuseumi, hoida hoone avalikus kasutuses ja majandada

kinnistut nende tegevuste toetuseks. Vastustaja on MTÜ-le Salme Viikingikeskus vastanud ja

selgitanud 08.09.2022 kirjaga nr 6-2/4502-2, et vallavalitsus arutas ettepanekut oma

23.08.2022 nõupidamisel, kuid kinnistu võimaliku võõrandamise kohta seisukohta veel ei

kujundatud. Salme Rahvamaja Selts on esitanud 12.10.2022 taotluse Sõrve mnt 3 hoone

tasuta rendile võtmiseks ja kehtiva

5(9)

3-23-898

5.5. Korra § 16 lg 1 p 8 ja § 32 p 8 ei välista vara kasutusse andmist ega võõrandamist

eraõiguslikule isikule, oluline on avaliku huvi olemasolu. Kolmanda isiku poolt pakutav

teenus on piirkonna jaoks äärmiselt oluline. Pakutav teenus on veterinaarteenus nii väike- kui

ka suurloomadele. Kogu Saaremaa valla territooriumil osutab sellist teenust 3 ettevõtet,

millest 2 asuvad Kuressaares; 24/7 teenust osutab vaid Salme Vet Punkt OÜ. Vastustaja

seisukohalt on oluline, et see teenus, mille tarbijad on oluline osa elanikkonnast, oleks

kättesaadav ka Saaremaa lääneosas. Salme Vet Punkt OÜ on teinud teenuse kättesaadavaks

ööpäevaringselt, olles ainus ettevõtja, kes seda Saaremaa vallas pakub. Seetõttu on tegemist

ülesaaremaaliselt vajaliku teenusega. Kinnistu hoonestusõigusega koormamise üheks

tingimuseks on, et hoonestaja peab tagama kinnistul loomaarsti teenuse pakkumise

hoonestusõiguse tähtaja jooksul ning erisused sellest on võimalikud vaid Saaremaa

Vallavalitsusega kooskõlastatult (vt vaidlusaluse otsuse p 4.6). Kinnistu saab võõrandada

kolmandale isikule pärast seda, kui on täidetud kõik hoonestusõigusega koormamise lepingus

seatud tingimused, sh ka tingimus, ett tasutud peab olema iga-aastane hoonestusõiguse tasu,

milleks on 21 600 eurot. Hoonestusõiguse perioodiks on 5 aastat, st aastatasude summa on

kokku 108 000 eurot.

5.6. Piirkonna ajaloo säilitamine ja eksponeerimine on oluline. Vastustaja on toetanud

erinevaid piirkondlikke mittetulundusühinguid aastaid erinevate hüvedega. Kohaliku

omavalitsuse üksuse, sh eriti suurematest tõmbekeskustest kaugel asuva piirkonna

omavalitsusüksuse rahalised vahendid on piiratud. Seetõttu tuleb omavalitsusüksuse organitel

paratamatult teha valikuid, kuidas raha kasutada kõige otstarbekamalt. Ka käesoleval aastal on

kaebajad pöördunud vastustaja poole sooviga lõpetada tasuta Sõrve mnt 5 maa-kasutamise

leping, kuna neil puuduvad rahalised vahendid alustatud objekti ehituse lõpetamiseks. Sellises

olukorras puudub vastustajal kindlus, et kaebajad oleksid suutelised täitma endale võetud

kohustusi. Ajaloo alase teabe ning ajalooliste esemete eksponeerimine piirkonnas ei ole

ülesanne, mida saavad täita vaid kaebajad. Koostöös SA-ga Saaremaa Muuseum oleks

tegevus jätkusuutlikum. Ülemaailmse huviga objekti rajamine ja haldamine üksnes kohaliku

omavalitsuse üksuse kulul on ebaotstarbekas ja ebaproportsionaalne.

5.7. Korra § 28 kohaselt on vallavara võõrandamine peamiselt vallavara müük või muul viisil

kolmandate isikute omandisse andmine Korras kehtestatud tingimustel ja korras. Korra § 31

lg 1 kohaselt võõrandatakse vallavara: 1) tasu eest, tasuta või alandatud hinna eest; 2)

enampakkumise korras (suuline, kirjalik, elektrooniline); 3) eelläbirääkimistega pakkumise

korras; 4) otsustuskorras. Seega on vallavara võõrandamine otsustuskorras lubatud.

5.8. Korra §-s 30 toodud piirmäärad on aluseks sellele, kelle pädevuses otsuste tegemine on,

mitte ei reguleeri asjaolu, milline on vallavara võõrandamise viis.

5.9. Vastustaja on põhjendanud volikogu otsust võõrandada vara vastavalt Korra § 32 p-le 8.

Volikogu otsus ei tugine Korra § 31 lg-le 2. Kinnistut tasuta ei võõrandata. Juhul, kui kolmas

isik, saades vara oma kasutusse, asuks ruume välja rentima (sellekohast soovi on ta

avaldanud), siis on ebatõenäoline eeldada, et ruumide rendist saadava tuluga õnnestub tasuda

kogu hoonestusõiguse tasu.

5.10.

Vastustaja on tuginenud Korra § 40 lg 3 p-le 5 ning selgitanud, et kolmas isik kasutab

ehitist kasutuslepingu alusel. Seejuures ei oma tähtsust, millises mahus hoone kolmanda isiku

kasutuses varasemalt on olnud. Vastustaja lähtus soovist tagada piirkonna jaoks olulise

teenuse kättesaadavus.

5.11.

Tegemist ei ole lubamatu riigiabiga ega KonkS rikkumisega. Vastustaja on vara

väärtuse hindamiseks tellinud eksperthinnangu Osaühingult Domus Kinnisvara, mille

kohaselt on Salme alevikus paikneva Sõrve mnt 3 kinnistu turuväärtus 108 000 eurot.

6(9)

3-23-898

Majandusliku eelise saamiseks ei saa lugeda olukorda, kus nn abi saaja, kelleks kaebajad

peavad kolmandat isikut, saab omandada vara turuhinna alusel.

6. Kolmas isik oma seisukohta ei esitanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele, kuivõrd sisuliselt on vaidlusaluse

haldusaktiga võõrandatud kolmandale isikule vallavara otsustuskorras tasuta, kuigi eeldused

selleks polnud täidetud. Samuti ei ole täidetud hoonestusõiguse seadmise tingimused, mistõttu

on tegemist õigusvastase haldusaktiga. Kohus põhjendab oma seisukohti alljärgnevalt.

8. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt

seadnud otsustuskorras kinnistule hoonestusõiguse kolmanda isiku kasuks ning kas

otsustuskorras vallavara võõrandamine oli lubatud.

9. Vallavara on piiratud avalik ressurss, mille võõrandamisel peab kohalik omavalitsus

arvestama avalike huvidega ning valides mitme huvitatud isiku seast välja vara omandaja

peab kohalik omavalitsus lähtuma põhjendatud kaalutlustest, et vältida isikute ebavõrdset

kohtlemist (vt Riigikohtu erikogu 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p 14). Isikul, kelle õigusi,

eelkõige õigust võrdsele kohtlemisele, rikub kohase menetluse puudumine, on õigus halduse

tegevuse vaidlustamiseks; selleks, et isiku abstraktne huvi muutuks kaitstavaks õiguseks, peab

isik oma huvitatust väljendama seoses konkreetse haldusakti või -toiminguga (Riigikohtu

halduskolleegiumi 15.12.2005 otsus nr 3-3-1-59-05, p-d 18 ja 20). Asja materjalidest nähtub,

et MTÜ Salme Viikingikeskus on teinud 08.08.2022 Saaremaa Vallavalitsusele ettepaneku

alustada ostuläbirääkimisi Salme Vallamaja hoone ja kinnistu ostuks, eesmärgiga laiendada

olemasolevat Viikingimuuseumi, hoida hoone avalikus kasutuses ja majandada kinnistut

nende tegevuste toetuseks (vt kaebuse lisa 3). Ka Salme Rahva Maja Selts on teinud

30.03.2021 Saaremaa Vallavalitsusele ettepaneku omandada Salme Vallamaja hoone ja

kinnistu ostuhinnaga 25 000 eurot (vt kaebuse lisa 5). Seega on asjas tuvastatud, et kaebajatel

oli huvi omandada kinnistu, mille osas on seatud otsustuskorras tasuline hoonestusõigus

Salme Vet Punkt OÜ kasuks. Järelikult on kaebajatel kaebeõigus.

10. Alljärgnevalt kontrollib kohus vaidlusaluse otsuse õiguspärasust (haldusmenetluse seadus

(HMS § 54). Üheks õiguspärasuse eelduseks on, et vaidlusalune otsus oleks kooskõlas kehtiva

õigusega. Õigusakt, mille alusel vaidlusalune otsus on tehtud, on vallavara valitsemise kord.

Vaidlusaluse otsuse õiguslikeks alusteks on märgitud Korra § 30 lg 1 p 1, § 31 lg 1 p 4, § 32 p

8, § 40 lg-d 1-2, lg 3 p 5 ning lg 6.

11. Korra § 30 reguleerib küsimust, milline organ on pädev otsustama vallavara

võõrandamise üle. Siinkohal nõustub kohus vastustajaga, et Korra § 30 punktist 1 koosmõjus

§-ga 28 ei tulene, et kui vara väärtus ületab 64 000 eurot, siis tuleb vallavara võõrandada

üksnes enampakkumise korras. Korra § 28 on üldnorm, mis sätestab, kuidas vallavara

võõrandamine üldjuhul toimub – peamiselt kas müük või muul viisil kolmandate isikute

omandisse andmine Korras kehtestatud tingimustel ja korras. Selliseks muuks viisiks võib olla

ka otsustuskorras võõrandamine (Kord § 31 lg 1 p 4 ja § 32). Seega ei välista Korra § 28

vallavara andmist kolmanda isiku omandisse muul viisil, kui müük. Vallavara võõrandamise

viisid on loetletud Korra §-s 31, mille lg 1 punkti 4 kohaselt võib vallavara võõrandada ka

otsustuskorras. Samas vaidlusalune otsus on allkirjastatud kui hoonestusõiguse seadmine,

mistõttu käsitleb kohus esmalt hoonestusõiguse seadmise õiguspärasust.

12. Vastavalt Korra §-le 37 on vallavara koormamine Korra tähenduses valla omandis

olevale kinnisasjale reaalservituudi, isikliku servituudi, reaalkoormatise, ostueesõiguse või

hoonestusõiguse seadmine. Seejuures võib hoonestusõigust seada ka otsustuskorras (Kord §

7(9)

3-23-898

40 lg 2). Hoonestusõiguse seadmine otsustuskorras võib toimuda kinnistul asuva ehitise

omaniku, ehitist või kinnistut kasutuslepingu alusel kasutava isiku kasuks (Kord § 40 lg 3 p

5). Vaidlusaluse otsuse kohaselt paiknevad kinnistul endine Salme vallamaja ja abihoone;

praegu rendib Sõrve mnt 3 kinnistul asuvas endises vallamajas ruume Salme Vet Punkt OÜ

11.07.2018 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu nr 2-7.7/294-1 alusel, mida muudeti ja

täiendati 23.12.2019; ning vastustaja hinnangul on kõige paremaks ja põhjendatumaks

lahenduseks seada Salme Vet Punkt OÜ kasuks hoonestusõigus kinnistu hilisema

väljaostmisõigusega, et oleks tagatud Sõrve mnt 3 kinnistu avalik funktsiooni jätkumine ja

arendamine (vt kaebuse lisa 1; dtl 23). Lisaks kasutavad Salme endise vallamaja hoones

ruume veel MTÜ Salme Rahva Maja Selts, OÜ Õiemassaaž ja Mooaed OÜ (vt kaebuse lisa 1;

dtl 24).

13. Eeltoodust nähtuvalt ei saa vaidlust olla selles, et kolmas isik pole ainuke, kes

vaidlusalust kinnistut kasutab, vaid üürilepingud olid sõlmitud ka teiste juriidiliste isikutega.

Seetõttu leiab kohus, et täidetud ei ole Korra § 40 lg 3 punkti 5 eeldused.

14. Veelgi enam, sama haldusaktiga on otsustatud nii hoonestusõiguse seadmine kui ka

vallavara võõrandamine otsustuskorras. Tegemist on kahe erineva küsimusega, mida

illustreerib ka Korras erinevates peatükkides nende küsimuste reguleerimine. Kohtu

hinnangul ei ole hoonestusõiguse seadmine ja sellega seotud tingimuste täitmise sidumine

vaidlusaluses otsuses toodud viisil vallavara võõrandamisega lubatav. Sisuliselt on käesoleval

juhul tegemist vallavara tasuta võõrandamisega otsustuskorras, mitte vallavara

võõrandamisega turuhinnaga. Vaidlust ei saa olla selles, et vallavara võõrandamise eest ei pea

kolmas isik täiendavalt kinnistu turuhinda tasuma, vaid vastustaja loeb kinnistu eest tasutuks

summa, mida kolmas isik on tasunud perioodiliselt hoonestusõiguse eest. Sisuliselt on

vallavara võõrandamise eelduseks hoonestusõiguse tasu maksmine, mitte kinnistu eest

turuhinna tasumine, ehk teisisõnu toimub vallavara võõrandamine tasuta. Ometi ei ole

vastustaja tuginenud õiguslikule alusele ega põhjendanud, miks on otsustatud vallavara tasuta

otsustuskorras võõrandada. Seda enam, et vaidlusaluse otsuse kohaselt on kinnistu väärtus

108 000 eurot (vt vastustaja 26.05.2023 menetlusdokumendi lisa 11; dtl 171) ning kaebajad

on avaldanud soovi kinnistu vastustajalt ära osta (vt kaebuse lisad 3 ja 5; dtl-d 30 ja 34).

Sellises olukorras ei saaks kindlasti lugeda põhjendatuks otsustuskorras vallavara tasuta

võõrandamist (Kord § 31 lg 1 p 1). Samas näeb Korra § 31 lg 2 ette, et vallavara

võõrandamisel tasuta või alandatud hinna eest peab võõrandamise otsustaja vastavat otsust

põhjendama. Nagu eelnevalt on kohus selgitanud, siis sellesisulised põhjendused

vaidlusalusest haldusaktist puuduvad.

15. Ka ei saaks selliseks piisavaks põhjenduseks olla vastustaja väide, et kolmanda isiku

poolt veterinaarteenuse osutamine on avalikes huvides. Avalik huvi on määratlemata

õigusmõiste ning kindlasti ei ole see erahuvide summa. See tähendab, et ka juhul, kui

piirkonna elanikele on tegemist olulise teenusega, ei saa sellest automaatselt järeldada, et

teenuse osutamine on avalikes huvides. Vaidlust ei saa olla selles, et kolmas isik on kasumit

taotlev äriühing, kes osutab teenust vabaturutingimustes. Näitliku loetelu avalikest huvidest

annab näiteks KOKS § 6 lg-d 1 ja 2, sh muuseumite ülalpidamine. See tähendab, et isegi kui

eeldada vastustaja väite õigsust, et tegemist on avalike huvides vara võõrandamisega, siis

puuduvad igasugused põhjendused, miks prevaleerib huvi veterinaarteenuse osutamise vastu

üle mõne muu avaliku huvi, nt muuseumi ülalpidamise korraldamine (vt KOKS § 6 lg 2).

Seetõttu on tegemist õigusvastase otsusega.

16. Olukorras, kus vallavara ostmise vastu tunnevad huvi mitmed juriidilised isikud ning

keegi neist ei ole kinnistul asuva ehitise omanik ega ainurentnik, samuti ei esine ülekaalukat

avalikku huvi otsustuskorras võõrandamiseks, ei näi mõistlikku põhjust, miks ei võiks

vallavara võõrandamine toimuda enampakkumise vormis.

8(9)

3-23-898

17. Ülaltoodust tulenevalt leiab kohus, et vaidlusalune haldusakt on õigusvastane, mistõttu

kuulub kaebus rahuldamisele ja kohus tühistab Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr

1-3/24. Seetõttu puudub vajadus ülejäänud kaebajate väidete käsitlemiseks.

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja

kanda. Kaebaja I taotleb vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 3015 eurot ning

kaebaja II taotleb vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 40 eurot. Kaebajale I on

volitatud esindaja osutanud õigusabi 17,5 tundi, tunnihinnaga 170 eurot/ tund. Menetluskulu

tekkimist tõendavad dokumendid on kohtule esitatud. Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike

ja põhjendatud kuludega (HKMS § 109 lg 6). Seetõttu mõistab kohus vastustajalt kaebaja I

kasuks välja menetluskulu summas 3015 eurot ning kaebaja II kasuks välja menetluskulu

summas 40 eurot. Kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda

(HKMS § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)