2-21-4681/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

23.11.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-4681

Kohtuasi

OÜ Vilde Maja hagi X ja FlowerWood OÜ vastu

üürivaidluses

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 13.04.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Vilde Maja 15.05.2023 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

546,99 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: OÜ Vilde Maja (registrikood 12145519),

lepinguline esindaja Raivo Salumäe

Kostja: FlowerWood OÜ (registrikood 14547647),

lepinguline esindaja Allan Viirma

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Harju Maakohtu 13.04.2023 otsuse resolutsiooni p 4, millega jäeti

menetlusosaliste menetluskulud poolte endi kanda ning teha selles osas uus otsus

vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni p-le 4.4. Muus osas jääb maakohtu otsus

muutmata.

3. Harju Maakohtu 13.04.2023 otsus on jõustunud selle resolutsiooni p 1 osas, millega

jäeti OÜ Vilde Maja hagi X (X) vastu üürivaidluses rahuldamata. Samuti on

maakohtu 13.04.2023 otsus jõustunud osas, millega FlowerWood OÜ-lt mõisteti OÜ

Vilde Maja kasuks välja kuni 3473,01 eurot (põhinõue 2361,90 ja viivis 1111,11

euro).

4. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Jätta OÜ Vilde Maja hagi X (X) vastu üürivaidluses rahuldamata.

4.2. Rahuldada OÜ Vilde Maja hagi FlowerWood OÜ vastu üürivaidluses osaliselt.

2-21-4681

4.3. Mõista kostjalt FlowerWood OÜ hageja OÜ Vilde Maja kasuks välja

3473,01 eurot, millest põhinõue on 2361,90 eurot ja viivisenõue 1111,11 eurot.

4.4. Jagada poolte maakohtus kantud menetluskulud järgnevalt: OÜ Vilde Maja

kanda jääb 14% FlowerWood OÜ menetluskuludest ja FlowerWood OÜ kanda

jääb 86% OÜ Vilde Maja menetluskuludest.

4.5. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad OÜ Vilde Maja kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ Vilde Maja (hageja) esitas 24.03.2021 Harju Maakohtule hagiavalduse X ja

FlowerWood OÜ (kostja) vastu üürivaidluses. Hageja täpsustas oma nõuet 04.03.2022.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik)

06.11.2018 äriruumide üürilepingu perioodiks 15.11.2018–14.11.2019. Üürileping pikenes

lepingu p 7.5. alusel 15.11.2019 järgmiseks kalendriaastaks. Üürnik sõlmis 28.05.2019

üürileandjaga kokkuleppe üüripinna nr 3 vahetamiseks 31.05.2019 üüripinna nr 6 vastu. Kostja

kohustusi käendas tema juhatuse liige X 4020 euro ulatuses.

3. Kostja saatis hagejale 31.05.2020 avalduse sooviga lõpetada üürileping alates 30.11.2020.

Hageja hinnangul lõppes leping 07.12.2020 (vt lepingu p-d 10.3 ja 7.6.2).

4. Kostja lepingu lõppedes ruume ei tagastanud ning üürileandja saatis üürnikule 17.12.2020

kirja, osutades üürilepingu p-s 5.3. ette nähtud leppetrahvile. Samas kirjas esitatud päringule

vastas kostja 20.12.2020, et soovib äripinna järgmisel päeval kell 16 üle anda. See aeg ei

sobinud hagejale, kes pakkus 21.12.2020 aja päev hiljem, mis omakorda ei sobinud kostjale.

Kostja viivitas ruumi üleandmisega edasi, kuni hageja määras 28.12.2020 kirjas ruumide

üleandmise-vastuvõtmise aja 30.12.2020. Hageja märkis, et kui üürnik kohale ei tule, siis

loobub üürnik akti koostamisel osalemast. Põhjusel, et kostja ruumide ülevõtmisele ei tulnud,

võttis hageja tunnistajate kohalolekul üüripinna üle, et vältida talle tekkiva võimaliku kahju

suurenemist.

2-21-4681

5. Kostjal tekkis 2020. aasta oktoobri- ja novembrikuu eest võlgnevus, mille kohta esitas hageja

01.11.2020

maksteatise

nr

01112020

summas

909,31 eurot

(sh

üür

670 eurot,

kommunaalteenused jm 239,31 eurot), koos käibemaksuga 1091,17 eurot.

6. 2020. aasta detsembri üüri- ja kommunaalkulude nõude esitas hageja 01.12.2020

maksteatisega nr 01122020 summas 880,30 eurot (sh perioodi 01.12.2020–30.12.2020 üür

648,36 eurot, kommunaalteenused jm 231,94 eurot), koos käibemaksuga 1056,36 eurot. Hageja

arvestas üüritasu perioodi 01.12.2020–30.12.2020 eest, kuna hageja võttis ruumid ühepoolselt

üle 30.12.2020.

7. Vastavalt üürilepingu p-le 5.3 nõudis hageja 30.12.2020 makseteatisega nr 30122020L

üürnikult ruumide üleandmisega viivitamise eest ka leppetrahvi 1541 eurot.

8. 01.01.2021 maksteatisega nr 01012021 esitas hageja üürilepingu p 5.3. alusel pärast näidu

võtmist nõude 2020. aasta detsembrikuu elektri ja vee eest 15,78 eurot.

9. 30.12.2020 ruumide ülevõtmisel fikseeris hageja üleandmise-vastuvõtmise aktis ruumide

kahjustused: 1) värvidefekt vasakpoolsel seinal; 2) puuduv kanalisatsioonitoru sulgur;

3) defektid klaasidel. Klaaside defektid eeldavad klaaside vahetamist. Vastavalt OÜ Valdus

Ehitus 11.02.2021 hinnapakkumisele on kahjustuse kõrvaldamise maksumus koos

käibemaksuga 1512 eurot. Hageja on esitanud selle kohta 16.03.2021 maksteatise nr 16032021

summas 1260 eurot (sh seinte pahteldus ja värvimine 360 eurot, klaasseinte klaaside vahetus 900

eurot), koos käibemaksuga 1512 eurot.

10. Üürilepingu p-s 5.2 on pooled kokku leppinud viivises määraga 0,5% võlgnetavast summast

päevas.

11. Hageja palub kostjalt ja Xlt solidaarselt välja mõista 2320,53 eurot ja kostjalt täiendavalt

1699,47 eurot, s.o kokku 4020 eurot. Hageja palub, et kohus mõistaks välja 2020. aasta

novembri üüri (01.11.2020 nr 01112020 – 1091,17 eurot) ja detsembri üüri (01.12.2020 nr

01122020 – 1056,36 eurot) ning viivise eeltoodud summadelt (arvestus 23.03.2021 seisuga

vastavalt 752,91 eurot ja 438,39 eurot). Nende nõuete kogusumma on 3338,83 eurot. Sellest

ülejäänud nõudeosa taotles hageja välja mõista leppetrahvinõudest (30.12.2020 nr 30122020 –

1541 eurot, ka viivised 608,70 eurot 23.03.2021 seisuga) ning kui see ei peaks katma kogu

haginõuet, siis alternatiivselt rahuldada see osa 2020. aasta detsembri vee ja elektri nõudest

(01.01.2021 nr 01022021 – 15,78 eurot, ka viivised 6,08 eurot 23.03.2021 seisuga) ja ruumide

kahjustuste hüvitamise nõudest (16.03.2021 nr 160321 – 1512 eurot, ka viivised 22,68 eurot

23.03.2021 seisuga).

Kostja vastuväited

12. Kostja ja X palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

13. Kostja hinnangul on hageja käesolevas vaidluses esitanud samad nõuded kui tsiviilasjas

nr 2-20-129216, kus on juba olemas jõustunud kohtulahend.

14. Kostja märkis, et teade üürilepingu ülesütlemise kohta oli tehtud nõuetekohaselt ja

tähtaegselt ning üürileping lõppes 30.11.2020. Üürilepingu esemeks olnud ruumid olid faktiliselt

hageja (üürileandja) valduses juba enne nimetatud kuupäeva. Üürilepingu lõppemise ajaks (s.o

30.11.2020) oli kostja ruumid vabastanud (üürnik ei kasutanud üüripinda) ning teinud ruumi

võtmed üürileandjale kättesaadavaks. Seega ei viivitanud kostja ruumide tagastamisega ning

üürilepingu p-s 5.3 sätestatud leppetrahvi nõue ei ole põhjendatud. Kostja hinnangul ei muuda

2-21-4681

asjaolu, et pooled ei leidnud üürilepingu esemeks olnud ruumide seisukorra fikseerimise akti

koostamiseks mõlemale poolele sobivat aega seda, et üürilepingu lõppemise ajaks (so

30.11.2020) oli kostja ruumid vabastanud (üürnik ei kasutanud üüripinda) ning teinud ruumi

võtmed üürileandjale kätte saadavaks.

15. Kostja ei nõustu, et tema poolt üüripinna vabastamisel olid ruumidel hageja poolt

30.12.2020 aktis märgitud väidetavad puudused. Isegi juhul, kui ruumidel on aktis märgitud

puudused, ei ole hageja tõendanud, et need väidetavad kahjustused on tekitanud kostja. Kostja

ei nõustu, et väidetavate kahjude likvideerimise kulud on nii suured, nagu hageja väidab.

Hagiavaldusele lisatud fotodelt ei nähtu mingisugust klaasipindade kahjustumist. Väidetavad

defektid, mida ei ole võimalik tuvastada, ei too kaasa klaasseinte klaaside vahetamise vajadust.

16. Lepingus kokku lepitud viivisemäär on liiga suur.

Maakohtu otsus ja põhjendused

17. Harju Maakohtu 13.04.2023 otsusega jäeti hagi X vastu rahuldamata. Maakohus rahuldas

hagi kostja (FlowerWood OÜ) vastu osaliselt ja mõistis sellelt kostjalt hageja kasuks välja

3473,01 eurot (põhinõue 2361,90 eurot ja viivisenõue 1111,11 eurot). Maakohus jättis hageja

hagis X vastu menetluskulud hageja kanda ja hageja hagis kostja vastu poolte menetluskulud

poolte endi kanda.

18. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus järgmiste oluliste

asjaolude osas:

1) hageja ja kostja sõlmisid 06.11.2018 äriruumide üürilepingu Tallinnas Vilde tee 71

asuva äripinna nr 3 kasutamiseks 15.11.2018 kuni 14.11.2019;

2) 28.05.2019 leppisid hageja ja kostja kokku, et üürnik annab 06.06.2019 üürileandjale

üle üüripinna nr 3 ja üürileandja annab üürnikule 31.05.2019 üle üüripinna nr 6.

Üürileping 06.11.2018 jääb kehtima, v.a punktid 2.1, 3.1, 3.3 ja 5.18, mille uue

sõnastuse leppisid pooled kokku 28.05.2019 kokkuleppes;

3) 11.06.2019 üleandmise-vastuvõtmise aktiga võttis üürileandja ruumi nr 3 üürnikult

vastu;

4) kostja esitas 31.05.2020 nii digiallkirjastatud kui ka käsikirjaliselt allkirjastatud

avalduse üürilepingu lõpetamiseks (ümbrik kannab 02.06.2019 postitemplit);

5) X oli 06.11.2018 üürilepingut ja selle muutmise kokkulepet (28.05.2019) alla kirjutades

kostja seaduslik esindaja;

6) hageja on esitanud kostjale 01.11.2020 makseteatise nr 01112020 summas 1091,17

eurot novembri üüri ja kommunaalteenuste eest, 01.12.2020 makseteatise summas

1056,36 eurot detsembri üüri ja kommunaalteenuste eest, 30.12.2020 makseteatise

summas 1541 eurot leppetrahvi nõudena tähtaegselt ruumide vabastamisega viivitamise

eest, 01.01.2021 makseteatise summas 13,15 eurot (ilma km-ta) perioodi 01.12–

30.12.2020 elektri tarbimise eest ja samuti 16.03.2021 makseteatise nr 16.03.2021

summas 1512 eurot seinte pahtelduse ja värvimise ning klaasseinte klaaside vahetuse

eest. Neid arveid tasutud ei ole.

2-21-4681

19. Maakohus märkis, et hageja tsiviilasjas nr 2-20-129216 esitatud nõudes ei sisaldu

01.11.2020 makseteatisest nr 01112020 ja 01.12.2020 makseteatisest nr 01122020 ega nendelt

arvetelt arvutatud viivis. Vastavate makseteatiste kohta ei ole lahendit tehtud ja hageja sai nende

arvete alusel käesolevas hagis nõude esitada.

20. Maakohus viitas võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg-le 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 80 lg-le 1 ja lepingu p-le 7.6.2 ning märkis, et kuna kostja on esitanud üürilepingu

lõpetamise avalduse hageja ametlikule e-postiaadressile XXX 31.05.2020, siis saab lugeda, et

hageja sai üürilepingu lõpetamise avalduse kätte 01.06.2020 ning üürileping lõppes 30.11.2020.

Kuna üürileping lõppes 30.11.2020, siis oli kostjal kohustus selleks ajaks (s.o 30.11.2020)

üüripind vabastada ja selle valdus hagejale üle anda (VÕS § 334 lg 1, lepingu p 4.2.27). Üürnik

on 21.12.2020 kell 20.19 saadetud e-kirjaga üürileandjat teavitanud, et boksi võti on ukse küljes

seespool ja wc võti boksis kilbi peal. Seega saab lugeda, et üürnik vabastas ruumi alles

21.12.2020 õhtul ja kuni selle päevani (k.a) on tal kohustus tasuda ruumide kasutamise eest.

21. Maakohus viitas VÕS §-le 335 ning märkis, et kostjal on kohustus tasuda detsembrikuu 21

päeva eest hagejale üüri 453,85 eurot, millele lisandub käibemaks. Makseteatise nr 01122020

järgi tuleb kostjal tasuda ka kommunaalteenuste eest. Kokku on kostjal kohustus tasuda

hagejale arve nr 01122020 alusel 685,79 eurot, millele lisandub käibemaks, s.o kokku 822,95

eurot. Samuti tuleb kostjal tasuda makseteatise nr 01012021 alusel 15,78 eurot (sh km).

22. Pooled on lepingu p-s 5.3 kokku leppinud ka leppetrahvis. VÕS § 334 lg 4 (06.11.2018

kehtinud redaktsiooni) järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu

lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist.

Erialakirjanduses on selgitatud, et „lõige 4 kaitseb üürnikku üürnikule kahjulike kokkulepete

eest. Selle sätte eesmärk on tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisnõue ei kahjustaks ega

piiraks seadusest tulenevat ülesütlemisõigust. Lõige 4 kehtib lisaks eluruumi üürilepingule ka

kõikide teiste üürilepingute puhul. Oluline on rõhutada, et tühised on üksnes need kokkulepped,

mis sõlmitakse enne üürilepingu lõppemist. Pärast üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepete

suhtes lg 4 ei kehti. Lõikes 4 peetakse silmas kõikvõimalikke kokkuleppeid, mille raames tekib

üürnikul varaline kohustus ja mille puhul ei ole tegemist ei üüri ega kõrvalkuludega. Sisuliselt

välistab kõnealune lõige üürniku ja üürileandja vahelised leppetrahvi kokkulepped“ (VÕS II

komm (2019), lk 374-375). Leppetrahvi kokkulepe sisaldub esialgses üürilepingus ning on

tühine. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt leppetrahvi.

23. Maakohus viitas VÕS § 334 lg-tele 1 ja 2. Kostja vastutab värvikahjustuse tekitamise eest

ning on põhjustanud sellega hagejale kahju 432 eurot. Hageja tugineb ka kostja tekitatud

klaasikahjustusele, kuid asja materjali juurde esitatud fotodelt ei tuvastanud kohus kahjustusi,

millele hageja tugineb. Nii 31.05.2019 kui ka 30.12.2020 tehtud fotod on sarnased, hilisematelt

fotodelt ei nähtu klaasikahjustust.

24. Kokkuvõtvalt on kostjal kohustus tasuda 01.11.2020 makseteatise nr 01112020 alusel

1091,17 eurot novembrikuu üüri ja kommunaalteenuste eest, 01.12.2020 makseteatise alusel

detsembrikuu üüri ja kommunaalteenuste eest 822,95 eurot, 01.01.2021 makseteatise alusel

13,15 eurot (ilma km-ta) perioodi 01.12–30.12.2020 elektri tarbimise eest ja samuti 16.03.2021

makseteatise nr 16.03.2021 alusel 432 eurot seinte pahtelduse ja värvimise eest. Lepingus

kokkulepitud viivisemäär 0,5% tasumata summalt päevas on põhjendatud. Hagi X vastu jääb

rahuldamata.

25. Hageja palus kostjatelt kokku välja mõista 4020 eurot. Kohus mõistab välja novembrikuu

üüri ja kommunaalteenuste eest 1091,17 eurot ja detsembrikuu üüri ja kommunaalteenuste eest

2-21-4681

822,95 eurot ning viivise eeltoodud summadelt (arvestus 23.03.2021 seisuga vastavalt 752,91

eurot ja 345,64 eurot). Nende nõuete kogusumma on 3012,67 eurot. Lisaks on kostjal kohustus

tasuda detsembrikuu vee ja elektri eest (15,78 eurot ja viivised 6,08 eurot 23.03.2021 seisuga)

ja ruumide kahjustuste hüvitamise eest (432 eurot ja viivis 6,48 eurot 23.03.2021 seisuga).

Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 3473,01 eurot.

26. Vaidluse asjaolusid arvestades on antud juhul mõistlik jätta menetluskulud hageja hagis

kostja vastu poolte endi kanda ja hageja hagis X vastu hageja kanda (tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 163 lg 1).

Apellatsioonkaebus

27. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles

kohus jättis hagi kostja vastu 546,99 euro saamiseks rahuldamata ja teha selles osas uus otsus,

millega rahuldada hagi kostja vastu täies ulatuses ja jätta menetluskulud kostja kanda.

28. Maakohus jättis ebaõigesti rahuldamata lepptrahvi nõude. Maakohtu viide VÕS § 334 lg-

le 4 on ebaõige. Leppetrahvi nõue ei ole esitatud lepingu lõpetamise eest, vaid üüritud ruumi

tähtaegse vabastamisega viivitamise eest. VÕS § 334 lg 4 on kohaldatav sõnaselgelt vaid üksnes

üürilepingu lõppemise puhuks kokku lepitud trahvide suhtes, mitte aga pärast lepingu lõppemist

ruumide jätkuva ebaseadusliku valdamise suhtes.

29. Maakohus jättis ebaõigesti välja mõistmata klaasikahju hüvitise. Kohus on seejuures jätnud

käsitlemata hageja kahju tõendamiseks esitatud tõendid. Eelkõige tõendab kahju tekkimist

30.12.2020 üleandmise-vastuvõtmise akt, milles on tunnistajate juuresolekul fikseeritud

kahjustusena defektid klaasidel. Lisaks ei ole kostja kahjustusele sisuliselt vastu vaielnud,

tunnistades sellega kahjustuse olemasolu. Vaidlust ei ole ka selles, et klaasidefektid on tekkinud

üüritud ruumi üürniku valduses olemise ajal ja nende eest vastutab üürnik, ega ka selle üle, et

kaks ukseklaasi tuleb kahjustuste kõrvaldamiseks asendada. Kostja ei ole tõendanud, et

kahjustused saaks kõrvaldada väiksemate kuludega, kui on kahju suuruse tõendamiseks esitatud

OÜ Valdus Ehitus 11.02.2021 pakkumine.

30. Kohus rahuldas hagi 90% ulatuses. 04.03.2022 menetlusdokumendis märkis hageja, et juhul

kui kohus mingil põhjusel ei pea võimalikuks haginõuet mingis osas rahuldada, siis taotleb

hageja alternatiivselt selles osas nõude rahuldamist 2020. aasta detsembri kommunaalmaksete

(01.01.2021 nr 01012021) arvel (mille kohus summas 21,86 eurot, sh viivised 6,08 eurot,

rahuldas) ja ruumi kahjustamise hüvitisnõude arvel, mille 1512-eurosest nõudest (16.03.2021

nr 16032021) kohus rahuldas seinakahju 439,20 eurot (väljamõistmisele kuulusid

proportsionaalselt 29% ka viivised 6,58 eurot). Arvestades üürinõuete ja nende viiviste nõuete

rahuldamist ning seinakahju nõude ja selle viiviste rahuldamist, pidi kohtu poolt rahuldamata

jääv nõude osa olema vaid 213,53 eurot, mis on vaid 5,31% hagi nõudest. Seega peaks

maakohtu lahendi järgi hagi olema rahuldatud täiendavalt 333,46 euro ulatuses ehk kokku 95%

ja rahuldamata jääv osa 213,53 eurot.

31. Maakohus jättis menetluskulud ebaõigesti poolte endi kanda. Menetluskulude jaotus tuleb

kindlaks määrata proportsionaalselt hagi rahuldamisele, arvestades, et hagi kuulus suuremas

ulatuses rahuldamisele.

2-21-4681

Vastustaja seisukoht

32. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

33. Maakohus on õigesti leidnud, et poolte vahel 06.11.2018 sõlmitud üürilepingu p 5.3 on

lähtuvalt VÕS § 334 lg-st 4 (üürilepingu sõlmimise aja redaktsioon) tühine.

34. Klaasikahjustuse eest hüvitise välja mõistmata jätmine on õiguspärane. Hageja esitatud

30.12.2020 ühepoolset (ainult hageja allkirjastatud) üleandmise-vastuvõtmise akti ei saa

klaasikahjustuste tuvastamisel aluseks võtta. Kui fotodelt ei ole hageja väidetavaid kahjustusi

näha, siis ei ole võimalik selliseid kahjustusi tõendada ka hageja enda allkirjastatud aktiga. Akti

allkirjastanud tunnistajad – keda ei ole võimalik identifitseeridagi – ei saa tunnistada midagi

(olematute) klaasikahjustuste tekitaja kohta.

35. Ebaõige on hageja väide, et kostja ei ole kahjustusele sisuliselt vastu vaielnud. Kostja on

vastu vaielnud kõigile hageja nõuetele, sh on kostja vastu vaielnud hageja väitele, et kostja

kasutuses olnud üüripinnal olid hageja 30.12.2020 aktis märgitud väidetavad puudused.

36. Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine on kohtu kaalutlusõigus ning käesoleval juhul

on maakohus jätnud hageja hagis kostja vastu menetluskulud poolte endi kanda. Selline

menetluskulude jaotus on vastavuses TsMS § 163 lg-ga 1 ning maakohus ei ole seega rikkunud

menetlusnormi.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

37. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt

tühistada. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hageja ja

kostja menetluskulud poolte endi kanda ning teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jagab

menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile. Muus osas jääb maakohtu otsus

muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus määrab kindlaks ka

apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse.

38. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas,

milles maakohtu otsus on vaidlustatud (TsMS § 651 lg 1). Käesoleval juhul ei ole hageja

vaidlustanud hagi rahuldamata jätmist X suhtes, seega on maakohtu otsus selles osas jõustunud

(maakohtu otsuse resolutsiooni p 1). Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles tema

kasuks jäeti välja mõistmata põhinõue ja viivis 3473,01 eurot ületavas osas ning

menetluskulude jaotuse. Kostja FlowerWood OÜ ei ole maakohtu otsust vaidlustanud, seega

on see jõustunud osas, milles maakohus mõistis sellelt kostjalt välja kokku 3473,01 eurot

(põhinõue 2361,90 ja viivis 1111,11 euro). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust hageja vaidlustatud osas.

39. Kuna pooled ei ole vaidlustanud maakohtu tuvastatud asjaolusid, mis puudutavad algse

üürilepingu sõlmimist, üüripinna vahetamist ja üürilepingu tähtaega (vt eespool p 18), siis

lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest ega käsitle neid uuesti. Samuti ei

käsitle ringkonnakohus üürilepingu ülesütlemise asjaolusid, kuna hageja ei ole vaidlustanud

maakohtu järeldust, et üürileping öeldi üles 31.05.2020 digiallkirjastatud teatega hageja e-

postiaadressile ning see lõppes 30.11.2020 (maakohtu otsuse p 32). Apellatsiooniastmes ei ole

vaidlust ka maakohtu tuvastatu üle, et hageja sai üüritud pinna kostjalt tagasi 21.12.2020

2-21-4681

(maakohtu otsuse p 37). Kuna hageja neid asjaolusid vaidlustanud ei ole, siis lähtub

ringkonnakohus maakohtu tuvastatust.

40. Ringkonnakohus käsitleb järgnevalt esmalt apellatsioonkaebuse väiteid, mis puudutavad

hageja põhinõude ja viivisenõude osaliselt rahuldamata jätmist. Ringkonnakohtu hinnangul

kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud

menetlusnorme. Samuti hindas maakohus tõendeid õigesti. Maakohtu otsuse põhjendav osa

vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega

ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele

märgib ringkonnakohus järgmist.

41. Esiteks ei nõustu hageja maakohtu tuvastatuga, et üürilepingu p-s 5.3 sätestatud leppetrahvi

nõue oli VÕS § 334 lg 4 kohaselt tühine. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 5.3 nägi ette, et

„üürniku poolt lepingu objekti tähtaegselt vabastamisega viivitamise korral tasub üürnik lisaks

üüri, kommunaal- ja muude teenuste eest tasumisele üürileandjale ka leppetrahvi 10% (kümne

protsendi) ulatuses kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest“ (tl 6). VÕS § 334 lg 4 (kuni

14.01.2021 kehtinud redaktsioonis) sätestas, et tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne

üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku

kahjuhüvitist. Kuna käesoleval juhul oli leppetrahv ette nähtud 06.11.2018 sõlmitud

üürilepingus, st kokku lepitud enne üürilepingu lõppemist, siis on see tingimus tühine ning

maakohus on õigesti, sh viidates asjaomasele õiguskirjandusele, asunud seisukohale, et

üürilepingu p 5.3 alusel ei saa hageja kostjalt leppetrahvi nõuda. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Ringkonnakohus lisab, et sama

tõlgendust on korduvalt kinnitanud ka Riigikohus, kes on selgitanud, et VÕS § 334 lg 4 järgi

on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis

tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis ning seega

välistab VÕS § 334 lg 4 nt poolte leppetrahvi kokkulepped (vt RKTKo 17.06.2015, 3-2-1-65-

15, p 11; RKTKo 16.05.2011, 3-2-1-34-11, p 13). Kuigi VÕS § 334 lg-t 4 on alates 14.01.2021

muudetud, ei oma see muudatus käesolevas asjas õiguslikku tähendust ega ole kohaldatav

hageja ja kostja vahel olnud üürisuhtele.

42. Teiseks on hageja vaidlustanud maakohtu tõendite hindamise klaasikahjustuste osas.

Hageja väidab, et eelkõige tõendab klaasikahju 30.12.2020 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise

akt (tl 24), aga ka hageja esitatud fotod (tl 26–29). Esiteks nõustub ringkonnakohus

maakohtuga, et kohtule esitatud fotodelt ei ole näha, milles seisnevad klaasikahjustused

(defektid). Mis puudutab 30.12.2020 üleandmis-vastuvõtmise akti, siis on selles märgitud, et

„ukseklaasidel on defektid“. Arvestades, et kostja allkirja sellel aktil ei ole, aktis endas ei ole

täpsustatud, milles defektid seisnevad ning defekte väidetavalt tõendavatelt fotodelt defekte

näha ei ole, ei saa ringkonnakohus asuda maakohtust erinevale seisukohale, et

klaasikahjustused ei ole tõendatud, st kahjunõude esimene eeldus (et üüritud asi oleks

kahjustatud, VÕS § 334 lg 2) ei ole täidetud. Seega ei pea kohus hindama ega saa hinnata muid

asjaolusid, sh seda, kas kahjustused on tekitanud kostja või võisid need ilmneda muul kui

üürilepingu kehtivuse ajal, ega kahju suurust. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et

kostja ei ole klaasikahjustuste olemasolule vastu vaielnud. Kostja vaidles vastu hageja hagile

tervikuna.

43. Arvestades, et ringkonnakohus ei muuda maakohtu otsust leppetrahvi ja klaasikahjustuste

eest hüvitise välja mõistmata jätmise osas, ei ole alust leppetrahvilt ega klaasikahjult viivist

arvutada.

2-21-4681

44. Hageja apellatsioonkaebuse kolmas etteheide on, et maakohus on hagi rahuldamisel

nõudesummad valesti arvutanud. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga. Hageja nõudis kostjalt

maakohtus 4020 eurot. Maakohus luges põhjendatuks rahuldada hageja nõue, mis tulenes

järgmistest maksmata arvetest ja neile lisanduvast hagi esitamise seisuga (23.03.2021)

arvestatud viivistest: novembri 2020 üür 1091,17 eurot ja seonduv viivis 752,91 eurot

(01.11.2020 makseteatis nr 01112020, tl 18); detsembri 2020 üür 21 päeva eest 822,95 eurot ja

viivis 345,64 eurot (01.12.2020 maksteatis nr 01122020, tl 21); detsembri 2020 vesi ja elekter

15,78 eurot ja viivis 6,08 eurot (01.01.2021 makseteatis nr 01022021, tl 23); üüritud ruumide

seinakahjustuste hüvitis 432 eurot ja viivis 6,48 eurot (tl 30, 31). Apellatsioonastmes ei ole

vaidlustatud viivisemäära ega selle arvutamist, samuti ei ole hageja vaidlustanud maakohtu

otsuse järeldust, et kostja vabastas üüritud ruumi 21.12.2020, st et detsembrikuu üür tuleb

kostjalt välja mõista 21 päeva ulatuses. Eeltoodust arvestades on maakohus õigesti mõistnud

kostjalt välja 3473,01 eurot, millest 2361,90 on põhinõue ja 1111,11 eurot viivised.

45. Eeltoodust tulenevalt ei ole alust hageja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks osas, milles see

oli esitatud hagi osalise rahuldamata jätmise peale.

46. Ringkonnakohus nõustub aga hagejaga, et maakohus on rikkunud diskretsiooniõigust, kui

jättis TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud kummagi poole enda kanda. Kuigi nimetatud sätte

alusel võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud poolte kanda võrdsetes

osades, siis ringkonnakohtu hinnangul ületas maakohus käesoleval juhul tal olevat

diskretsiooniõigust. Arvestades, et maakohus rahuldas hagi kostja FlowerWood OÜ suhtes 86%

ulatuses (3473,01 * 100 / 4020), ei jäänud hagi poolenisti rahuldamata, vaid rahuldati suuremas

osas. Ringkonnakohus leiab, et sellisel juhul tuleks menetluskulud jagada võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega (TsMS § 163 lg 1 teine alternatiiv). Eeltoodust tulenevalt tühistab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni p 4 ning jagab maakohtus kantud

menetluskulud järgimiselt. Hageja kanda jääb 14% kostja menetluskuludest ning kostja kanda

jääb 86% hageja menetluskuludest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine ringkonnakohtus

47. Arvestades, et ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse üksnes menetluskulude

jaotuse vaidlustamise osas ega rahulda apellatsioonkaebust hagi osalise rahuldamata jätmise

peale, peab ringkonnakohus õiglaseks jätta apellatsiooniastmes kantud menetluskulud hageja

kanda (TsMS § 171 lg 1).

48. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist

(TsMS § 174 lg 4).

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt