3-23-1730/14 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.11.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-23-1730

Haldusasi

X. X kaebus Lääneranna Vallavalitsuse 05.07.2023.a

korralduse nr 375 „Vaideotsus Lääneranna Vallavalitsuse

26.04.2023 korralduste 243 ja 244 kohta esitatud vaide

lahendamiseks“ tühistamiseks, Lääneranna Vallavalitsuse

26.04.2023.a korralduse nr 243 „Ehitisele teenindamiseks

vajaliku maa määramine (Xxxxx xx xx, Lääneranna vald)“

tühistamiseks, Lääneranna Vallavalituse 26.04.2023.a

korralduse nr 244 „Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse

nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ punkti

1.1. tühistamiseks, Lääneranna valla kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X. X, lepinguline esindaja advokaat Ardi Rebane

Vastustaja – Lääneranna vald (Lääneranna Vallavalitsuse

kaudu), seaduslik esindaja vallavanem Ingvar Saare

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Lugeda, et kohtu menetluses kohustamisnõudena on nõue kohustada Lääneranna valda viima

lõpuni Lääneranna vallas Lääneranna vallas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maa

ostueesõigusega erastamise eeltoimingud vastavalt Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korraldusele

nr 25.

2. Mitte anda kaebajale luba kaebuse muutmiseks selle täiendamise teel nõudega tuvastada, et

Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007. a korralduse nr 25 punkt 2 on õiguspärane.

3. Jätta kaebus rahuldamata.

4. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 20.12.2023.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 10.01.2007. a tegi Lihula Vallavalitsus korralduse nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“,

milles pidas võimalikuks X. Xile (kaebaja) erastada talle kuuluvate hoonete juurde maa suurusega

14862 m2. Korraldusega määrati maa sihtotstarbeks 100% väikeelamumaa, nimetuseks Xxxxx xx

xx ja maa maksustamishinnad, kohustati erastatava maaüksuse omanikku tagama ligipääs krunti

läbivatele tehnovõrkudele ja rajatistele ning mitte neid kahjustama ja tasuma Lihula

1(10)

Vallavalitsusele erastamisega seotud kulud 200 krooni. Ehitise teenindamiseks vajalikku maad

Xxxxx xx xx olevatele ehitistele ei määratud.

2. Maa-ameti maakatastris registreeriti 27.07.2007. a Xxxxx xx xx katastriüksus katastritunnusega

xxxxx:xxx:xxxx, pindalaga 14862 m2 ja sihtotstarbega elamumaa. Avalduse katastriüksuse

registreerimiseks esitas Maa-ameti Lääne katastribüroole Lihula Vallavalitsus 01.02.2007. a,

paludes esitada katastriüksuse registreerimise õiend ja katastriüksuse plaan Lääne Maavalitsuse

maaosakonnale. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996. a määrusega nr 267 kinnitatud „Maa

ostueesõigusega erastamise korra“ (määrus 267) punkti 16 kohaselt pidi kohalik omavalitsus

esitama ostueesõigusega erastamise toimiku erastamise korraldajale ehk antud juhul Lääne

maavanemale.

3. Lääneranna Vallavalitsus esitas 26.01.2023 vastavalt määruse nr 267 punktile 16 Xxxxx xx xx

maa ostueesõigusega erastamise toimiku Maa-ametile. Maa-amet tagastas toimiku 13.09.2023

kirjaga, paludes määrata Xxxxx xx xx asuvatele ehitustele teenindamiseks vajalik maa. Maa-amet

selgitas, et korralduse 25 punktis 2 määratud maaüksuse suurus ja piirid ehitise teenindamiseks

vajaliku maa kohta ei vasta seaduses sätestatud nõuetele.

4. Lääneranna Vallavalitsuse 04.04.2023 kirjaga nr 2023/6-1/629-1 esitati kaebajale ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek, mille kohaselt oli kaebajal õigus 15 päeva

jooksul ettepaneku saamise päevale järgnevast päevast arvates esitada kirjalikult oma motiveeritud

vastuväited teenindusmaa määramise ettepanekule. Kaebaja vastas esitatud ettepanekule nõudega

väljastada talle kõik Xxxxx xx xx asuva maaüksuse toimiku dokumendid ja selgitused.

Lääneranna Vallavalitsus edastas kaebajale nõutud dokumendid 10.04.2023 kirjaga. Täiendavad

selgitused kaebaja 30.03.2023 ja 06.04.2023 tehtud pöördumistele esitati 20.04.2023. Nimetatud

vastuste peale kaebaja täiendavaid pöördumisi ei esitanud.

5. 26.04.2023.a tegi Lääneranna Vallavalitsus korralduse nr 243 „Ehitisele teenindamiseks

vajaliku maa määramine (Xxxxx xx xx, XXX)“ ning korralduse nr 244 „Lihula Vallavalitsuse

10.01.2007 korralduse nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“.

5.1 Korraldusega nr 243 määras Lääneranna Vallavalitsus kaebajale kuuluvate Xxxxx xx xx elamu

ja laut-kuur-lauda teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruseks 9545 m2 (senise 14 862 m2

asemel).

5.2 Korraldusega nr 244 muutis Lääneranna Vallavalitsus Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007

korralduses nr 25 “Maa ostueesõigusega erastamine” punkte 2 ja 4.

6. Kaebaja ei nõustunud Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korraldustega nr 243 ja 244 ning

esitas nende vaidlustamiseks 01.06.2023.a Lääneranna Vallavalitsusele vaide.

7. Lääneranna Vallavalitsus (vastustaja) jättis 05.07.2023 korraldusega nr 375 „Vaideotsus

Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduste 243 ja 244 kohta esitatud vaide lahendamiseks“

vaide rahuldamata.

8. Kaebaja sai 05.07.2023 korralduse nr 375 kätte 11.07.2023.

9. Kaebaja esitas 07.08.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 14.08.2023

määrusega menetlusse nõudes Lääneranna Vallavalitsuse 05.07.2023.a korralduse nr 375

„Vaideotsus Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduste 243 ja 244 kohta esitatud vaide

lahendamiseks“ tühistamiseks, Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023.a korralduse nr 243

„Ehitisele teenindamiseks vajaliku maa määramine (Xxxxx xx xx, Lääneranna vald)“

tühistamiseks, Lääneranna Vallavalituse 26.04.2023.a korralduse nr 244 „Lihula Vallavalitsuse

10.01.2007 korralduse nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ punkti 1.1.

tühistamiseks ja Lääneranna valla kohustamiseks lahendada uuesti kaebaja avaldus Pärnu

maakonnas, Lääneranna vallas XXXas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maa

ostueesõigusega erastamiseks.

2(10)

10. 24.10.2023 esitas kaebaja taotluse kaebuse nõude muutmiseks selle täiendamise teel uue

nõudega tuvastada, et Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse nr 25 punkt 2 on õiguspärane.

Samuti täiendas kaebaja kohustamisnõuet ning palus kohustada vastustajat viima lõpuni

Lääneranna vallas XXXas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega

erastamise eeltoimingud vastavalt Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korraldusele nr 25. Kaebaja

tõi välja, et kohus on tema poolt kaebuses esitatud nõuet põhjendamatult tõlgendanud ning kaebaja

jääb enda poolt soovitud nõude sõnastuse juurde.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

11. Kaebaja seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine.

11.1 Kohtupraktikast tulenevalt on erastamise eeltoimingute käigus antud korraldused käsitletavad

eelhaldusaktidena (nt Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-48-06 p 8), mistõttu peavad need

vastama haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 sätestatud haldusakti õiguspärasuse eeldustele.

Vastustaja jättis vaidlusaluste haldusaktide andmisel arvestamata mitmete oluliste kaalutlustega,

mida HMS § 64 lg 3 ja 67 kohaselt tuleb haldusakti kehtetuks tunnistamisel arvestada ja kaaluda.

11.2 Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse nr 25 õiguspärasust ei ole alates 2007 kuni 2023

(so 16 aasta jooksul) keegi kahtluse alla seadnud. Sealhulgas on ka 26.09.2006 koostatud

katastriüksuse plaanil Maa-ameti kinnitus ja ka kaardirakenduses on maaüksuse piirid vastavalt

10.01.2007 korralduses nr 25 toodule. Kaebaja täitis kõik 10.01.2007 korraldusest nr 25 tulenevad

kohustused, sh tasus p-s 7 ettenähtud kulud ja talus maatükke läbivaid tehnovõrke saades talumise

eest ka seaduses sätestatud ulatuses tasu. Kaebaja tasus ka piiride kindlaksmääramise ja

piiriprotokolli koostamise kulud ja on kogu aja vältel tasunud maamaksu. Eelnevast tulenevalt on

adressaadil tekkinud põhjendatud usaldus, et tal on korraldusega nr 25 määratud piirides Xxxxx xx

xx hoonete juurde õigus maatükk erastada ja saada selle omanikuks. Ta on ka muutnud oma

elukorraldust ja teinud tehinguid vara käsutamiseks. Kaebaja õiguspärane ootus ei tekkinud mitte

ainult eeltoimingute raames tehtud korraldustest, vaid ka juba nende alusel maakatastri kandest,

selle alusel tasutud koormusest (maamaks), sellise olukorra pikaajalisusest jne.

11.3 Puudub igasugune avalik huvi, miks korralduses nr 25 märgitud maa erastamine ei ole

võimalik. Vastustaja on suhtluses kaebaja ja tema abikaasaga väljendanud, et vallal ei ole midagi

maa korraldusega nr 25 märgitud piirides erastamise vastu, kuid erastatava maa piiride muutmise

tingisid Maa-ameti 13.02.2023 kirjas esile toodud eksimused.

11.4 Tegemist on olulise kaalutlusveaga, sest vaidlustatud haldusakti põhjendustest ei nähtu, et

kaalutud oleks haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi kaebaja jaoks. Kuna praeguses asjas

puudub ülekaalukas avalik huvi, siis on haldusakti kehtetuks tunnistamine ilmselges vastuolus

HMS § 67 lg-s 2 sätestatud keeluga. Asjaolude õigel hindamisel pidanuks vastustaja järeldama, et

vaatamata varasematele menetluslikele eksimustele ning maatüki võimalikule mittevastavusele

seaduse nõuetele, ei ole korraldust nr 25 erastatava maa suuruse ja piiride osas võimalik muuta

ning korralduse adressaadile tuleb maatükk erastada sealtoodud ulatuses. Sellest tulenevalt on

26.04.2023 korraldus nr 243 täies ulatuses ning 26.04.2023 korraldus nr 244 vaidlustatud ulatuses

HMS § 54 eelduste puudumise tõttu õigusvastane.

11.5 Vastustaja ei hinnanud eeltoodut objektiivselt ka vaideotsuse tegemisel. Vaideotsuse punktis

2.2 toodud uued põhjendused ja kaalutlused on ka sisuliselt asjakohatud ega oma vaidluse

lahendamisel tähtsust. Nende asjaoludega oleks vaideorgan pidanud arvestama juba korralduse nr

243 vastu võtmisel. Tänaseks, so üle 16 aasta hiljem ei kaalu need põhjendused üles kaebaja

õigustatud huvi, et talle erastatakse maatükk varasemalt määratud ulatuses. Maaüksuse

registreerimine maakatastris kinnitab kogumis teiste tõenditega, et kaebajal oli tekkinud õigustatud

usaldus korralduse kehtima jäämise suhtes. Kaebaja on veendunud, et tasus erastamisega seotud

kulud 200 krooni ehkki seda hetkel tõendada ei ole võimalik. Ka tasutud maamaksu tagasi

3(10)

nõudmise kohustus oleks vastustajal siis, kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse

haldusakt kaebaja kahjuks kehtetuks. Praegu sellist ülekaalukat avalikku huvi ei esine.

11.6 Kaebaja uskus õigusteadmisteta isikuna, et ta ongi juba maatüki omanik ega tulnud selle

peale, et sisuliselt oli haldusorgan menetluse unustanud. Seega ei saa kaebajale ette heita, et

kaebaja ise menetluse vastu huvi ei tundnud.

11.7 See, et kaebaja ei saanud maad kogu ulatuses kasutada, oli tingitud sellest, et maa ühte osa

läbis elektriliin ja selle maa korrashoiu õigus ja kohustus on võrguettevõttel. Liin võeti

tegelikkuses maha alles 2022. aastal.

11.8 Maatükki ei saa selle suuruse tõttu pidada kuidagi luksuslikuks. Kaebaja krundi vahetus

läheduses on ka suuremaid maaüksusi. Vallavalitsusel pole maatüki suuruse osas olnud

vastuväiteid. Kohalikul omavalitsusel on kaalutlusõiguse alusel õigus suurendada ostueesõigusega

erastatavat maad.

11.9 Vastustaja ei andnud enne vaideotsuse tegemist kaebajale võimalust selle projektiga tutvuda

ega esitada oma vastuväiteid. Seega rikkus vastustaja vaideotsuse tegemisel HMS § 40 sätestatud

ärakuulamisõigust.

Vastustaja seisukoht

12. Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja põhjendused on kokkuvõtvalt

järgmised.

12.1 26.04.2023 korraldused nr 243 ja 244 on vastu võetud haldusmenetluse seaduse kohaselt.

Vastustajal on maareformi seaduse (MaaRS) § 7 lõikest 5 tulenevalt volitus kaaluda otsuste

tegemist. Ka Riigikohus on oma otsuse nr 3-3-1-78-06 p-s 12 selgitanud, et põhjendatud

kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames

kindlaksmääratud tingimusi muuta.

12.2 Vastustaja on kaalunud ja põhjendanud erastatava maa pindala muutmist 26.04.2023

korralduse nr 243 põhjendavas osas. MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks

vajaliku maa hulka Hooneregistri toimikus oleval Xxxxx xx xx majavalduse plaanil näidatud 3800

m2 suurune maa ning maa, mis on märgitud Xxxxx xx x ehituskrundi maaks 1984. aasta

generaalplaanil. Maakatastriseaduse § 5 lõike 2 punktide 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva

kasutusvõimaluseta maakorralduslikele nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi

maatüki kagupiir Xxxxx xx xx kinnistuni, edelapiir Xxxxx xx x kinnistuni ja loodepiir kraavini.

Ehitiste teenindamiseks vajalik maa on määratud oluliselt suuremana õiguspärases kasutuses

olevast maast. Ehitiste teenindamiseks vajalik maa määrati 9545 m2 suurune, krundiga määratud

maa suuruseks oleks olnud 3800 m2.

12.3 Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel oleks pidanud 10.01.2007 korralduses nr 25

arvestama ka kehtiva üldplaneeringuga ning vältima ülemäärase suurusega elamumaa

sihtotstarbega kinnistu tekkimist. Üldplaneeringu kohaselt on XXXas minimaalseks krundi

suuruseks 1000 m2, eelistatud on 1200-1500 m2 suurused krundid.

12.4 Kui üldse, siis on kaalutlusvigadega 10.01.2007. a korralduse nr 25 tühistamise korraldus,

mis on vastu võetud ilma igasuguste põhjendusteta.

12.5 Lääneranna vallas on 415 elamumaa 100% sihtotstarbega katastriüksust, mille keskmine

pindala on 2859 m2. 9545 m2 -st suurema pindalaga 100% elamumaa sihtotstarbega maaüksuseid

on Lääneranna vallas vaid 10 ning need on maareformi käigus riigi omandisse jäetud või siis

endistes piirides tagastatud maaüksused.

12.6 Katastrikanne tähendab, et maatükk on maaregistris registreeritud, muid õigusi ega kohustusi

nimetatud kanne ei anna. Valla raamatupidamisest ei nähtu, et tasutud oleks 10.01.2007 korralduse

nr 25 punktist 7 tulenev kulu. Tasumist tõendavaid dokumente ei ole ka esitatud. Liinivaldaja ja

talumistasu nõudja vahelised kokkulepped ei tõenda maa omandiõigust ega ole maa erastamise

4(10)

aluseks. Piiriprotokollide ja piiri kindlaksmääramise koostamise kulude eest tasumine on

õigustatud subjekti kohustus. Enammakstud maamaksu on võimalik kohalikult omavalitsuselt

tagasi nõuda.

12.7 Kaebajal ei saanud tekkida õigustatud ootust kinnistu kasutamiseks varem, kui maa

erastamise toimingud on lõpule viidud. Kaebajale määratud maa on vastavuses alaga, mida

kaebaja on asunud kasutama. Maa-ala, millel asub elamu ning ala, mida kaebaja ortofotode

kohaselt hooldab on kaebajale ka määratud.

12.8 Vastustaja peab tagama võrdse kohtlemise. Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine

5317 m2 osas annab võimaluse moodustada vähemalt ühe elamukrundi. Kahjuks ei olnud

vastustajale teada, et maareform on aadressil Xxxxx xx xx pooleli. Samas ei ole ka õigustatud

subjekt pika aja jooksul menetluse vastu huvi tundnud. Samas ei ole vaidlusalusel krundil

väljaspool õueala märkimisväärset tegevust toimunud. Ilmselgelt on üksikelamule määratud

ligukaudu 1,5 ha suurune teenindusmaa liiga suur. Vaadates ortofotosid, ei ole vara, mida subjekt

enda omandiks pidas, mitte kuidagi olnud täies ulatuses kasutuses.

12.9 Vastustajal ei olnud iseenesest etteheiteid suurema maatüki määramisele, kuid Maa-amet on

andnud vastustajale teada, et maa erastamise eeltoiminguid ei ole tehtud korrektselt ning toimik

tagastati.

12.10 Vastustaja lähtus 26.04.2023 korraldust nr 243 vastu võttes eeldusest, et Xxxxx xx xx

elamule saaks määrata võimalikult suure teenindamiseks vajaliku maa. Vaidlustatud korralduste

vastu võtmine oli juba olemuslikult kompromiss ning vastustaja on tõlgendanud õigusakte kaebaja

jaoks soodsamalt. Asja uuel lahendamisel võib vastustaja jõuda lahenduseni, et Xxxxx xx xx

elamule määratav teenindamiseks vajalik maa võib hoopis väheneda.

KOHTU PÕHJENDUSED

13. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 162 lg 1 sätestab, et otsuse resolutsiooniga

lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt kaebuse nõuded ja menetlusosaliste veel lahendamata

taotlused.

13.1 Kohus tõlgendas oma 14.08.2023 määruses kaebaja kohustamisnõuet vastavalt kaebaja

eeldatavale tahtele. Kaebaja on oma 24.10.2023 menetlusdokumendis vaielnud kohtu tõlgendusele

vastu. Kuivõrd kaebaja ei ole kohtu tõlgendusega nõustunud, siis tuleb lugeda kohtu menetluses

olevaks nõudeks kaebaja poolt esitatud kohustamisnõue kaebaja 07.08.2023 kaebuses esitatud ja

24.10.2023 menetlusdokumendis täpsustatud sõnastuses, st nõudes kohustada Lääneranna valda

viima lõpuni Lääneranna vallas Lääneranna vallas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde

maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud vastavalt Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007

korraldusele nr 25. Kohustamisnõude täpsustamise puhul ei ole tegemist kaebuse muutmisega

HKMS § 49 lg 1 mõttes, kuivõrd nõude olemus sisuliselt ei muutu.

13.2 Kaebaja nõue 10.01.2007.a korralduse nr 25 punkti 2 õiguspärasuse tuvastamiseks ei ole

lubatav nõue HKMS § 37 lg 2 tähenduses, mistõttu ei anna kohus luba kaebuse muutmiseks

nimetatud nõude lisamise teel. Nõue ei ole kaebaja õiguste kaitseks ka vajalik, kuivõrd kohus

hindab 10.01.2007 korralduse nr 25 punkti 2 õiguspärasust läbi kaebaja poolt vaidlustatud

haldusaktide õiguspärasuse kontrollimise. Järgnevalt lahendab kohus kaebuse sisuliselt.

14. Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

15. Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korraldusega nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“

(10.01.2007 korraldus nr 25) (dtl 21, maaüksuse plaan dtl 63) peeti võimalikuks erastada kaebajale

maa asukohaga Lääneranna vald, Xxxxx xx xx, suurusega 14862 m2. Maa-ameti maakatastris

registreeriti 27.07.2007. a Xxxxx xx xx katastriüksus katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx,

pindalaga 14862 m2 ja sihtotstarbega elamumaa. Määruse nr 267 punkti 16 kohaselt pidi vastustaja

edastama ostueesõigusega erastamise toimiku erastamise korraldajale. Alates 01.01.2018 on

5(10)

MaaRS § 222 lõike 1 kohaselt erastamise korraldajaks Maa-amet. Puudub vaidlus selles, et Xxxxx

xx xx maa ostueesõigusega erastamise toimikut ei ole Lihula Vallavalitsus maavanemale ega Maa-

ametile enne 26.01.2023 üle antud ning maa ostueesõigusega erastamise menetlust ei viidud

lõpule. Maa-amet tagastas toimiku oma 13.02.2023 kirjaga nr 6-13/1837-2 (dtl 91-93) erastamise

eeltoimingute läbi viimiseks. Erastamise eeltoimingute käigus tuli vastustajal määrata ehitiste

teenindamiseks vajalik maa vastavalt Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise korrale.

Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustaja on õigesti tunnistanud kehtetuks haldusakti, millega

peeti võimalikuks erastada kaebajale kuuluvate Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maad 14862

m2 ning määrati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 9545 m2. Kohus kontrollib esmalt

Lihula Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduse nr 244 (dtl 45-46) õiguspärasust, kuivõrd nimetatud

korraldusega muudeti 10.01.2007 korralduse nr 25 punkti 2. Sellele järgnevalt hindab kohus

26.04.2023 korralduse nr 243 (dtl 41-43, maa-ala skeem dtl 40) õiguspärasust ning lahendab

kaebaja poolt esitatud vaideotsuse tühistamise nõude ja kohustamisnõude.

16. MaaRS § 221 lõike 6 kohaselt määratakse tiheasustusega alal asuvale elamule teenindamiseks

vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 lõigetes 5 ja 51 sätestatud alustel. Ehitiste teenindamiseks

vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks

kohalik omavalitsus kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud

„Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korraga“ (EMT kord). EMT korra punkti 4

kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama ehitise teenindamiseks vajaliku maa, arvestades

maakorralduse nõuetega suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise

sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja

sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvatakse linnas asuva elamu

teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa.

Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või

ametiisiku poolt vastu võetud enne Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist või

tõendatakse maa kasutamist muu enne viimati nimetatud seaduse jõustumist välja antud

dokumentidega.

17. Asja juurde lisatud hooneregistri toimikus oleva 30.05.1956 koostatud Lihula Alevis Xxxxx

xx xx asuva maa-ala kasutamise skeemi (dtl 116) kohaselt on Xxxxx xx xx krundi pindala 3800

m2. Krunt on joonisel pikliku kujuga ning ehitused asuvad krundi Xxxxx tn poolses osas.

Haapsalu Tehnilise Inventariseerimise büroo tõendil (dtl 135) on tõendiga tõendatud, et

majavaldus, mis asub Lihulas, Xxxxx xx xx, on krundi suuruseks 3800 m2 ja peale selle kasutab

12 m2. Haapsalu rajooni Lihula Alevi Töörahva Saadikute Nõukogu Täitevkomitee 13.02.1975

korralduse nr 2 (dtl 140) kohaselt on otsustaud jätta Q, Q Q p. krundi, mis asub Lihula alevis,

Xxxxx xx xx, suuruseks 3800 m2 ja peale seda kasutada 12 m2. Ka Lihula Vallavalitsuse

20.11.2000 korraldusega nr 527 „Maa ostueesõigusega erastamine“ kohaselt on peetud

võimalikuks erastada kaebajale maaüksus suurusega 3000 m2 (dtl 162). Nimetatud korraldus

tühistati 10.01.2007 korraldusega nr 25. Eeltoodust järelduvalt ei vastanud 10.01.2007

korraldusega nr 25 määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus Xxxxx xx xx elamu

õiguspärases kasutuses olnud maa suurusele kuna oli sellest oluliselt suurem. Kaebaja ei ole

menetluses vaielnud vastu väitele, et Xxxxx xx xx elamu õiguspärases kasutuses olnud maatükk

oli suurem, kui 3800 m2. Samuti ei ole kaebaja tõendanud, et Xxxxx xx xx elamu juurde määratud

krundi suurus oli selline nagu, see määrati 10.01.2007. a korraldusega nr 25. Eeltoodust tulenevalt

ei vastanud 10.01.2007 korraldusega nr 25 määratud ostueesõigusega erastatava maa suurus EMT

punktile 4 ega MaaRS § 221 lõikele 6. Vastavale järeldusele on jõudnud ka Maa-amet oma

13.02.2023 kirjas, millega maa ostueesõigusega erastamise toimik tagastati vastustajale

eeltoimingute läbi viimiseks. Seega oli 10.01.2007 korralduse nr 25 punkt 2 selle andmisel

õigusvastane. Nimetatust järelduvalt oli vastustaja õigustatud kaaluma kaebaja jaoks soodustava,

kuid selle andmisel õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamist kaebaja kahjuks.

6(10)

18. HMS § 64 lg 2 kohaselt otsustab haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamise

kaalutlusõiguse kohaselt, kui seadus ei keela haldusakti kehtetuks tunnistada või ei kohusta

haldusakti kehtetuks tunnistama. Lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada

haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise

menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost

isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest

möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. HMS § 67 lg 1 kohaselt isiku kahjuks

haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan lisaks ka isiku usaldust, et

haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt

tunnistataks kehtetuks. HMS § 67 lg 2 kohaselt ei tohi haldusakti isiku kahjuks kehtetuks

tunnistada, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel

saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust

ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks

tunnistamiseks. Lõike 3 kohaselt kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse

haldusakt isiku kahjuks kehtetuks, hüvitatakse isikule varaline kahju, mis tal haldusakti kehtima

jäämise usaldamise tõttu on tekkinud või kindlasti tekib. HMS § 67 lg 4 p-de 5 ja 6 kohaselt ei saa

isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui isik oli haldusakti õigusvastasusest

teadlik või ei olnud sellest oma süü tõttu teadlik või haldusakt on antud isiku esitatud ebaõigete

või mittetäielike andmete alusel.

19. Riigikohus on oma 16.11.2006. a otsuse nr 3-3-1-78-06 punktis 12 selgitanud, ka erastamise

eeltoimingute raames antud eelhaldusakti kehtetuks tunnistamisel peab haldusorgan järgima HMS-

s sätestatud nõudeid. Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei pruugi anda isikule

õiguspärast ootust, et erastamine viiakse lõpule eelhaldusaktis kindlaksmääratud tingimustel.

Põhjendatud kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames

kindlaksmääratud tingimusi muuta. Otsuse punktis 13 selgitab Riigikohus, et esialgse korralduse

muutmist õigustavaks asjaoluks võib olla avalik huvi.

20. Vastustaja on väitnud, et kaalutlused, mille alusel otsustati erastatava maa pindala muutmine,

on toodud 26.04.2023 korralduse nr 243 põhjendavas osas. Kohus nõustub kaebajaga, et

korralduse nr 244 ja 243 motivatsioon on puudulik. Korraldused sisaldavad küll põhjendusi, miks

ei vasta erastatava maa pindala õigusaktidest tulenevatele nõuetel, kuid nendest ei nähtu, kas ja

kuidas oleks kaalutud kaebaja huve erastamise eeltoimingute raames antud 10.01.2007 korralduse

nr 25 kehtima jäämise suhtes.

21. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, ei vastanud 10.01.2007 korralduse nr 25 punkt 2 selle andmisel

kehtivale õigusele. Korralduse õiguspärasust ei olnud kahtluse alla seatud alates 2007. aastast kuni

2023. aastani, st 16 aasta jooksul. Sealjuures on koostatud 26.09.2006. a katastriüksuse plaan,

mille on Maa-amet kinnitanud (dtl 64). Kaebaja on maaüksust kasutanud ning teostanud ka

maaomaniku õigusi tehnovõrgu talumiskohustusest tuleneva õigussuhte raames. Maaüksuse kohta

on koostatud piiriprotokoll ja maaüksus on registreeritud maakatastris. Maaüksus on olnud

10.01.2007. a määratud piirides kaebaja valduses 16 aastat. Vaidlusalusest haldusaktidest ei nähtu,

et nimetatud asjaolusid oleks kaalutud. Eelpool toodud põhjendamispuudused on haldusorgan aga

kõrvaldanud vaidemenetluses, kus haldusorgan on toonud välja põhjendused, miks kaebajal ei ole

asjas tekkinud kaitstavat usaldust haldusakti kehtima jäämise suhtes. Kohus leiab, et ehkki

korralduse nr 244 ja selles viidatud korralduse nr 243 motivatsioon oleks pidanud erinevate huvide

kaalumist puudutavas osas olema põhjalikum, on vaideotsusest aru saadav, et vastustaja hinnangul

ei kaalunud kaebaja huvi õigusvastase haldusakti kehtima jäämise suhtes üles vajadust tunnistada

selle andmisel õigusvastane haldusakt kaebaja kahjuks kehtetuks. Vaideotsuse põhjendusi tuleb

kohtul arvestada samaväärselt haldusakti põhjendustega (Riigikohtu 22.09.2022 otsuse nr 3-20-

1548 punkt 15). Asjaolule, et kaebaja huve on 10.01.2007 korralduse nr 25 kehtetuks

tunnistamisel kaalutud, viitab kõige enam asjaolu, et 26.04.2023 korraldusega nr 243 ei määratud

kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks mitte ehitiste omaniku õiguspärases

7(10)

kasutuses olevat maad (3800 m2), vaid ehitiste teenindamiseks on määratud maa, mida kaebaja on

vastustaja poolt tuvastatud asjaoludel faktiliselt kasutanud ja hooldanud. Vastustaja on selgitanud,

et MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka Hooneregistri

toimikus oleval Xxxxx 17 majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune maa ning maa, mis on

märgitud Xxxxx xx x ehituskrundi maaks 1984. aasta generaalplaanil. Maakatastriseaduse § 5

lõike 2 punktide 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva kasutusvõimaluseta maakorralduslikele nõuetele

mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi maatüki kagupiir Xxxxx xx xx kinnistuni, edelapiir

Xxxxx xx x kinnistuni ja loodepiir kraavini. Kui vaadelda vaideotsuse leheküljel 7 toodud

ortofotosid, siis ei ole kaebaja faktiliselt kasutanud maa-ala, mille võrra ehitiste teenindamiseks

vajalikku maad vähendati. Ortofotolt on näha maa-ala võsastumine. Kohtu hinnangul ei saanud

sellistes piirides ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine toimuda ilma kaebaja õiguste ja

huvide kaalumiseta. Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et vastustaja ei ole kaalunud kaebaja

usaldust tema jaoks soodustava haldusakti kehtima jäämise suhtes.

22. Kohus nõustub vastustajaga, et käesoleval juhul ei saanud kaebajal tekkida kaitstavat usaldust,

et erastamise eeltoimingute käigus määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa piire ei muudeta.

Käesoleval juhul oli ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratud oluliselt suuremana ehitistele

krundiga määratud õiguspärases kasutuses olevast maast. 10.01.2007. a korralduse nr 25 põhjal ei

ole ka aru saadav, miks otsustati tunnistada kehtetuks Lihula Vallavalitsuse 20.11.2000. a

korraldus nr 527, millega oli määratud kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa

suuruseks 3000 m2. Arvestades, et kaebaja oli ka 20.11.2000. a korralduse nr 527 adressaadiks,

siis ei ole kohtu jaoks usutav, et kaebaja ei olnud teadlik sellest, et majavalduse juurde kuuluva

krundi õiguspärane suurus ei saa olla 14862 m2, vaid on sellest väiksem. Vastustaja on ka

asjakohaselt viidanud, et katastrikande tegemine tähendab üksnes seda, et maatükk on maaregistris

registreeritud ega tõenda isiku omandiõiguse tekkimist. Kaebaja ei ole korralduse nr 25 kehtetuks

tunnistamisele suunatud menetluses ega ka kohtumenetluses esitanud tõendeid ega põhjendusi,

mis tõendaksid tema väidet, et ta on haldusakti kehtivust usaldades kasutanud ära haldusakti alusel

saadud vara ja teinud tehinguid vara käsutamiseks või on oma elukorraldust muul viisil muutnud.

Kaebaja registreeritud elukoht ei ole vaidlusalusel kinnistul, vaid Tallinnas. Kaebaja ei ole

tõendanud ega ümber lükanud vastustaja väidet, et kaebaja ei ole faktiliselt kasutanud maad

suuremas ulatuses, kui talle 26.04.2023 korraldusega nr 243 määrati. Isegi kui osa 10.01.2007

korraldusega nr 25 kaebaja kasutusse antud maast oli liinivaldaja valduses, siis viitab kaebaja

passiivsus suhetes liinivaldajaga peale liini kasutuse lõppemist (kaebaja väidetel lõpetati liini

kasutamine oluliselt varem selle faktilisest likvideerimisest 2022. aastal) sellele, et kaebaja

nimetatud maad tegelikkuses ehitiste teenindamiseks ei vaja. Samuti ei ole kaebaja saanud

õiguspäraselt käsutada 10.01.2007 korraldusega nr 25 määratud maad, kuivõrd tal ei olnud

tekkinud maa suhtes omandiõigust. Kui kaebaja ka on käsutanud ehitisi, ei ole see samastatav

teenindamiseks vajaliku maa käsutamisega. Asjaolu, et kaebaja on talunud maatükil paiknevat

tehnovõrku ja saanud selle eest tasu, olemata maa omanik, ei ole HMS § 67 lg 2 kaitsealas, sest

kaebajal ei saanud tekkida õigustatud ootust kinnistu kasutamiseks ja sellelt tulu teenimiseks

varem, kui maa erastamise toimingud on lõpule viidud. Kohtu hinnangul on asjakohane ka

vastustaja poolt vaideotsuses toodud põhjendus, mille kohaselt oleks võrdse kohtlemise

põhimõttega vastuolus kaebajale linna piirides asuva teenindamiseks vajaliku maa määramine

piirides, mis on oluliselt suurem antud piirkonnas tavapärasest elamumaa sihtotstarbega krundi

suurusest. Vastustaja on välja toonud, et tavapärane elamumaa suurus piirkonnas on 2859 m2 (415

tk) ning sellest suuremaid elamumaa krunte on vaid 10 ning need on maareformi käigus riigi

omandisse jäetud.

23. Kohtu hinnangul õigustas 26.04.2023 korralduse nr 244 andmist avalik huvi tagada

maareformi seaduslikkus ja mitte erastada ostueesõigusega maad hoone juurde rohkem, kui selle

teenindamiseks on vajalik. Vastavale asjaolule on juhtinud tähelepanu ka Maa-amet oma

13.02.2023 kirjas rõhutades, et maareformi läbiviimise menetluse jätkamiseks Xxxxx xx xx

8(10)

maaüksusel tuleb Lihula vallavalitsusel määrata ehitiste teenindamiseks vajalik maa vastavalt

EMT korrale.

24. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 26.04.2023 korraldus nr 244 on õiguspärane.

25. Kohus leiab, et vastustaja on 26.04.2023 korralduse nr 243 andmisel ja Xxxxx xx xx ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa määramisel kohaldanud õigesti MaaRS § 221 lõiget 6 ja § 7 lõiget 51.

MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvatakse linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka

kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, siis on

Xxxxx xx xx asuva elamu juurde ajalooliselt kuulunud krunt suurusega 3800 m2. Krunt on olnud

pikliku kujuga. Praegusel juhul on aga ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks määratud

maatükk oluliselt suurem, kui kaebajal elamu omanikuna selleks õigust oleks. Vastustaja on

selgitanud, et MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka

Hooneregistri toimikus oleval Xxxxx 17 majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune maa ning

maa, mis on märgitud Xxxxx xx xx ehituskrundi maaks 1984. aasta generaalplaanil (asub dtl 199).

Maakatastriseaduse § 5 lõike 2 punktide 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva kasutusvõimaluseta

maakorralduslikele nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi maatüki kagupiir

Xxxxx xx xx kinnistuni, edelapiir Xxxxx xx x kinnistuni ja loodepiir kraavini. Kaebaja ei ole

iseenesest väitnud, et 26.04.2023 korraldusega nr 243 määratud ehituste teenindamiseks vajalik

maa ei vasta MaaRS nõuetele, ega taga ehitiste sihtotstarbelist kasutamist ja hooldamist. Samuti ei

väida kaebaja, et kinnistule ei ole tagatud vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või et

maatükk ei vastaks maakorralduse nõuetele. Kaebaja ainus väide on, et korralduse andmine on

õigusvastane, kuivõrd kaebajale oli 10.01.2007 korraldusega nr 25 antud võimalus erastada maad

suuremates piirides. Nimetatud küsimust analüüsis kohus juba käesoleva otsuse eelnevates

alapunktides ning leidis, et eelhaldusakti kehtetuks tunnistamine oli põhjendatud.

26. Nagu nähtub 26.04.2023 korralduse nr 243 põhjendustest, siis on kaebajale enne vaidlusaluse

haldusakti andmist saadetud 04.04.2023 kirjaga ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise

ettepanek, millele kaebaja vastas 06.04.2023. Oma 20.04.2023 vastuses on vastustaja esitanud

põhjalikud selgitused seonduvalt kaebaja vastuväidetega. Seega on kaebajale antud enne

haldusakti andmist võimalus esitada oma vastuväiteid, st rikutud ei ole ärakuulamisõigust. Kohus

selgitab ka, et uurimiskohustuse rikkumiseks ei ole kaebaja vastuväidetega arvestamata jätmine

ning varem kehtinud haldusaktiga määratud teenindamiseks vajalikust maast väiksema

teenindamiseks vajaliku maa määramine. Seega on kohus seisukohal, et puudub alus tunnistada

kehtetuks 26.04.2023 korraldust nr 243.

27. Kaebaja palub tunnistada kehtetuks 05.07.2023 vaideotsuse. Kohus asus eelnevalt seisukohale,

et tulenevalt kohtupraktikast võib haldusorgan vaidemenetluses oma seisukohti täiendavalt

põhjendada. Seega ei ole oma seisukohtade täiendav põhjendamine vaidemenetluses käsitletav

HMS nõuete rikkumisena. Samuti ei näe HMS § 82 ette, et vaide läbi vaatamisel tuleb enne otsuse

tegemist anda vaide esitanud isikule võimalus esitada veel täiendavaid seisukohti ja arvamust.

Seega ei pidanud vastustaja andma enne vaideotsuse tegemist kaebajale veelkord võimalust oma

arvamust avaldada. Kaebaja ülejäänud etteheited vaideotsusele seonduvad etteheitega, et

vaidemenetluses ei tunnistatud kaebaja poolt vaidlustatud haldusakte kehtetuks. Kuivõrd kohus

leidis, et vaidlustatud haldusaktid on õiguspärased, siis puudub alus tühistada vaideotsust ka

nimetatud põhjusel. Seega jätab kohus rahuldamata ka kaebaja nõude vaideotsuse tühistamiseks.

28. Kuivõrd kohus leidis, et kaebaja poolt vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks puudub alus,

siis puudub alus rahuldada ka tühistamisnõuetega olemuslikult seotud kohustamisnõuet.

29. Kokkuvõtvalt jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.

MENETLUSKULUD

30. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus

teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole

9(10)

menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste

menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm

kohtunik

10(10)