2-22-14872/9 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

17.11.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-14872

Kohtuasi

Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu avaldus

NZ, VL, EL, SK, TH vastu 90 784 euro

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.11.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosaline ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu

(registrikood 80153717)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 24.11.2022 määrus ja saata asi menetlusse võtmise

otsustamiseks samale maakohtule.

2. Rahuldada Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus.

3. Käesoleva määruse peale ei saa esitada Riigikohtule määruskaebust.

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu (avaldaja) esitas 23.09.2022 maakohtule avalduse NZ,

VL, EL, SK ja TH (puudutatud isikud) vastu 90 784 euro väljamõistmiseks.

2. Avalduse kohaselt moodustasid Järveotsa tee 9 korterelamu omavoliliselt kinniehitatud

rõdude omanikud 2021. aasta mais initsiatiivgrupi elamu kapitaalremondi takistamiseks, mille

eesmärk oli sundida juhatust läbirääkimistele või vahetada juhatus välja selleks, et plastmassist

tuleohutusnõuetele mittevastavad omavoliliselt kinniehitatud rõdud alles jääksid. Kuivõrd

rõdud kuulusid kinnistusregistri järgi korterelamule ja rõdude omanikel puudusid nende

kinniehitamise projektid, siis läbirääkimistele ei asutud. Avaldajal oli vastavalt

ehitusseadustiku (EhS) §-le 19 ja rõdude auditist tulenevalt avariiremondi teostamise kohustus.

Remondi tegemata jätmisega suurenes eluohtlik olukord, st rõduplaatide allakukkumise oht

ning selle sai kõrvaldada vaid kapitaalremondiga. Puudutatud isikud takistasid kolme aasta

jooksul remondi teostamist koosolekutel remondi vastu hääletamisega. Seejuures ei võtnud nad

arvesse kohustust tagada enda korteriomandi ning kaasomandi korrashoid ja kasutamise ohutus.

Lisaks vastu hääletamisele levitas SK teistele korterelamu elanikele ebaõiget informatsiooni,

mis takistas elamu renoveerimist ja rõdude parandamist. Samuti esitasid puudutatud isikud

maakohtule avalduse korteriühistu 21.09.2021 otsuste tühisuse tuvastamiseks/kehtetuks

tunnistamiseks, millega võeti vastu otsus renoveerida korterelamu ja võtta selle jaoks laenu.

Olles süstemaatiliselt remondi teostamist takistanud, tekitasid puudutatud isikud avaldajale

kahju ehitushindade tõusu ulatuses. Avaldaja tõendas kahju ulatust 2021. aasta kevadel ja 2021.

aasta teisel poolel võetud hinnapakkumistega, mille kohaselt oli hinnatõus sel perioodil 90 784

eurot.

Maakohtu määrus

3. Maakohus keeldus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel avalduse

menetlusse võtmisest.

Eeldades avalduses toodud põhjenduste õigsust, ei saanud puudutatud isikud avaldajale kahju

tekitada. Kohus märkis, et üldkoosoleku otsuse vastu hääletamine oli korteriomaniku seadusega

tagatud õigus. Avaldaja ei saanud eeldada, et kõik korteriomanikud on alati ühel meelel ning

otsused saab soodsal ajal ja viisil ühehäälselt vastu võtta. Puudutatud isikutele ei tulenenud

seadusest ega hea usu põhimõttest kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt. Samuti oli

neil sõnavabadus ja õigus levitada oma arvamust renoveerimistöödega seonduva osas teistele

korteriomanikele. Ainuüksi asjaolust, et puudutatud isikud renoveerimist ei toetanud ja selle

poolt ei hääletanud, ei saanud järeldada nende käitumist pahas usus ega esitada sel alusel nende

vastu kahju hüvitamise nõuet. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamist kohtus ei

saanud samuti ette heita, sest tegemist oli seadusest tuleneva õigusega.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja saata asi

menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi maakohtule.

Riigikohtu praktika kohaselt on korteriühistu liikmetel teatud juhtudel hea usu põhimõttest

tulenev kohustus hääletada maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt. Avaldajal oli EhS § 19 lg

4 ja rõdude auditi kohaselt avariiremondi teostamise kohustus, millest puudutatud isikud olid

teadlikud.

Selliste

tööde

teostamise

sai

otsustada

vastavalt

korteriomandi-

ja

korteriühistuseaduse (KrtS) §-le 35 ja §-le 38 tavapärase valitsemise raames üldkoosolekul

korteriomanike häälteenamusega. Puudutatud isikute tegevus korterelamu kapitaalremondi

teostamise takistamisel, st üldkoosolekutel remondi teostamise ja laenu võtmise otsuste vastu

hääletamisel, oli vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2. Puudutatud isikud rikkusid neile hea usu

põhimõttest, st seadusest tulenevalt kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt.

Üldkoosoleku otsuse poolt hääletamine oli vajalik kaasomandi osa valitsemiseks, sh

kaasomandi korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamiseks. Rõdudega seotud tööd olid kriitilise

tähtsusega, sest olukord oli eluohtlik. Puudutatud isikud ei kasutanud enda õigusi heauskselt,

vaid tekitasid märkimisväärse kahju ehitushindade tõusu ulatuses, mille hüvitamist avaldaja

võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel nõudis. Käesoleval juhul oli tegemist korteriomanike

ning kaasomanike vahelise võlasuhte eripäraga, mis oli sarnane lepingulise suhtega, mistõttu

VÕS § 1044 lg 2 alusel oli nõude alus VÕS § 115 lg 1. Antud juhul ei olnud tegemist TsMS §

371 lg 2 p 2 olukorraga. Kahju hüvitamise nõue korteriomanike vastu oli õiguslikult võimalik

ja perspektiivikas. Avaldus esitati seadusega kaitstud õiguse ja huvi kaitseks ja eesmärgil,

millele riik peaks andma õiguskaitset. Samuti oli avaldusega võimalik taotletavat eesmärki

saavutada.

Menetluse edasine käik

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis kaebuse rahuldamata ja edastas selle

TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend

6. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et määruskaebus on põhjendatud

ja kuulub rahuldamisele. Vaidlustatud maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada

ja saata asi tagasi maakohtusse avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks.

7. Maakohus leidis, et avaldus oli perspektiivitu, kuivõrd seadusest ega hea usu põhimõttest

lähtuvalt ei tulene kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt ning seega ei saanud avaldaja

esitada puudutatud isikute vastu kahju hüvitamise nõuet. Ringkonnakohus ei nõustu käesoleval

juhul maakohtu seisukoha ja põhjendustega.

8. Korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada

ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama

maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega,

kusjuures vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause alusel (TlnRnKm

09.06.2023, 2-19-6710, p 20; RKTKo 07.11.2018, 2-17-9986, p 12; RKTKo 13.02.2012, 3-2-

1-116-11, p 23). Käesoleval juhul esitas korteriühistu nõude korteriomanike vastu kahju

hüvitamiseks ning põhjendas, mil viisil korteriomanikud talle kahju tekitasid. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole selline nõue korteriühistu ja korteriomanike vahelises suhtes õiguslikult

välistatud. Korteriomanik saab sarnaselt ühingu liikmega põhjustada kahju, kui ta rikub

kohustust hääletada kindlal viisil. Lisaks sellele, et asjaomane tahteavaldus on võimalik

asendada kohtulahendiga, on võimalik VÕS § 115 alusel esitada kahju hüvitamise nõue.

Avalduse menetlusse võtmisest keeldumine oli ringkonnakohtu hinnangul ennatlik ja nõue ei

pruugi olla perspektiivitu. Arvestades eeltoodut, tuleb maakohtu määrus tühistada ja saata asi

tagasi maakohtusse menetlusse võtmise otsustamiseks.

Avalduse menetlusse võtmisel tuleb maakohtul kontrollida, kas tegemist on hagi- või hagita

asjaga. Selleks peab maakohus hindama, kas avaldus vastab TsMS § 613 lg 1 p 1 tunnustele.

Kui maakohus peab seda vajalikuks, saab ta menetlusosalised enne avalduse menetlusse

võtmist nimetatud küsimuses ära kuulata.

9. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi

ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu

otsustada.

10. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 372 lg 5

esimese lause kohaselt võib hageja hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumise määruse

peale esitada määruskaebuse. Kuna ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja saadab asja

menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi maakohtule, siis ei saa käesoleva määruse peale

kaevata.

(allkirjastatud digitaalselt)