2-20-9626/38 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. november 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-9626

Kohtuasi

X hagi Y vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24. augusti 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

6478 eurot 2 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Robert Suir

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Martin Kruus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 24. augusti 2022. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid

muuta otsuse põhjendusi.

2. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus X kanda.

4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja

jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-20-9626

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 03.07.2020 Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu, paludes mõista kostjalt

välja põhivõla 5998,17 eurot ning edasiulatuva viivise põhivõlalt võlaõigusseaduse (VÕS) §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhivõla kohase

tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 01.03.2018 sõlmitud notariaalse müügilepingu alusel

kostjalt kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXXX). Kostja kinnitas müügilepingu

punktis 1.9.1, et lepinguese ei ole koormatud müügilepingus nimetamata kolmandate isikute

õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute

õigustega nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud. Pärast müügilepingu sõlmimist

selgus, et müügilepingu ese oli 01.05.2009 koormatud kolmanda isikuga sõlmitud

põllumajandusliku rendilepinguga. Kinnistu müügitehingu sõlmimisel oli hageja soov, et kostja

lõpetab mistahes rendilepingud, sest ostjana soovis hageja XXX kinnistu põllumaad kohe ise

kasutama hakata. Kostja ei ole andnud hagejale tänaseni üle allkirjastatud rendilepingu

originaali, kuigi vastav kohustus tuleneb talle müügilepingu p-st 5.5 ja VÕS §-st 211.

1.2. Varjatud rendilepingu olemasolu tekitas hagejale mitmeid probleeme:

1) 2018. aastal avastas hageja, et hagejale kuuluva põllu serva on rentnik C kasutanud

kivikoristamisel kivide ladustamiseks. Seejuures oli kõnealune serv 35-110 KV

Aruküla-Tapa Elektripaigaldise kaitsetsoonis 25 m mõlemal pool telgjoont, kuhu ei tohi

EHS § 77 järgi ladustada jäätmeid ega materjale.

2) 17.06.2018 avastas hageja, et kinnistul asuv heinamaa on niidetud, silorullidesse

pandud, koristatud ja põllult minema viidud. Samuti on kombainiga koristatud kinnistu

põhjapoolne põld. Kuna 2017. a külvati kõnealustele põllumassiividele talinisu ja

liblikõielisterohke põldheina segu, mille kasutusiga koos külviaastaga on 4 aastat, esitas

C 2018. a maikuus PRIA-le pindala toetuse taotluse. PRIA süsteemist nägi rentnik, et

hageja esitas samuti vastava taotluse. Kostja soovitas rentnikule pidada põllumaa

edasise kasutamise osas läbirääkimisi hagejaga. Rentnik leidis, et tal on VÕS § 353 lg

2 alusel on tal õigus kasutada põllumaad kuni 26.02.2019 (aasta alates etteteatamise

kuupäevast). Hagejal, kui renditud maa uuel omanikul oli õigus leping kolme kuu

jooksul üles öelda, kuid VÕS § 353 kohaselt lõpeb rendileping siiski 01.04.2019.

3) 2018. aasta sügisel hävitas rentnik randaalimisega hagejale kuuluva maa osa

(ligikaudselt 4,16 hektarit), kus kasvas noor äsja rajatud heinamaa.

4) 07.12.2018 selgitati hagejale PRIA-st, et kuna 15.06.2018 seisuga oli maa kasutusõigus

rentnikul, siis maa reaalse kasutamise ning kasutusõiguse olemasolu korral on 2018. a

rentnikul õigus saada vaidlusaluste põldude jaoks ettenähtud toetust.

2-20-9626

Kokkuvõttes ei vastanud tõele kostja müügilepingu p-s 1.9.1 antud kinnitus rendilepingute

puudumise kohta. Rentnik ei soovinud maa kasutamisest ja selle viljadest loobuda. Hageja ei

saanud 2018. aastal põllumaad kasutada ja sellest vilju.

1.3. Müügilepingu varjatud puudused on järgmised:

1) Garaažikatus lekib paljudest kohtadest, mille põhjuseks on katusekattematerjali

nõuetele mittevastav paigaldamine – katuseplaatide kinnitusnaelad on löödud laineharja

põhja, mis ei vasta tootja paigaldusjuhisele. Veekahjustuste tõttu tuleb garaaži

katuseplaadid välja vahetada. Kuna müügiesemega tutvumine ja tehing tehti talvisel

ajal, oli katus paksu lumega kaetud, maja keldris ja majas olid miinuskraadid. Seega ei

olnud katuse lekkeid võimalik tuvastada.

2) Veetrass lekib, mistõttu tekkis 2018. a suvel maapinnale immitseva vee tõttu suur

veelomp. Kinnistu ja veetrassi ülevaatamise ajal 2018. a veebruaris oli paks lumi ja

maapind oli jäätunud.

1.4. Hageja palus kostjal hüvitada järgmise kahju:

1) kohtueelse õigusabiteenuse tasu 64 eurot seoses kohtuvälise nõude esitamisega;

2) kohtueelne õigusabi teenus tasu advokaadile 720 eurot kohtuväliselt kahju hüvitamisega

seotud nõuete esitamise eest;

3) 1648,44 eurot garaaži katuse sama materjaliga plaadi asendamise ja vana

demonteerimise ja utiliseerimise eest;

4) 1000 eurot hävitatud heinamaa taastamise eest;

5) 220,31 eurot veetrassi 28.01.2019 remondi eest;

6) PRIA toetusena saamata jäänud tulu 533,17 eurot;

7) 1150 eurot saamata jäänud tulu heinarullide eest;

8) talinisu kokkuostust saamata jäänud tulu 662,25 eurot. Talinisu kokkuostu hind 2018.

aastal oli umbes 140 eurot tonn. Saak oli ligikaudu 5 tonni.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt, kui kohus

peab kahjunõuet osaliselt põhjendatuks, vähendada seda VÕS § 139 ja § 140 alusel nullini,

kuna hagejal oli võimalik tekkinud kahju mõistliku tegevusega ära hoida. Asjaolusid arvestades

oleks kahjuhüvitise väljamõistmine kostjalt äärmiselt ebaõiglane ja tooks kaasa hageja

põhjendamatu rikastumise kostja arvel.

2.1. Kostja vastuväited on kokkuvõttes järgmised:

1) Hageja teadis müügilepingu sõlmimise ajal sõlmitud rendilepingust. Kostja teavitas

hagejat enne müügilepingu sõlmimist, et kinnistul asuv põllumajandusmaa on

rendilepinguga antud rentnik C kasutusse. Pooled leppisid juba enne lepingu sõlmimist

kokku, et kostja esitab Cle rendilepingu lõpetamise avalduse, mida kostja vahetult enne

müügilepingu sõlmimist 26.02.2018 tegigi.

2) Nii rendilepingu originaali kui ülesütlemiseteate koopia andis kostja hagejale

müügilepingu sõlmimise ajal üle. Eeltoodud väiteid kinnitab hageja poolt 22.01.2019

kostjale edastatud kirjalik pöördumine, milles hageja selgitab, et kinnistu müügitehingu

sõlmimisel leppisid pooled kokku ka selles, et kostja lõpetab rendilepingu.

2-20-9626

3) Kostjale jääb arusaamatuks hageja etteheide, mille kohaselt rentnik ladustas põllu

servale põllult koristatud kivid. Heinamaa hävitamise ja kahjustamisega seotud

etteheited ei puuduta kostjat, kellel puudub vastavate toimingutega seos.

4) Kostja jaoks on arusaamatu, kuidas saab tema vastutada selle eest, et rentnik on

omandanud ebaseaduslikul teel hagejale kuuluval põllumaal kasvanud heina ning

hageja kandis sellega seoses kahju. Hagiavaldusest nähtub, et niidetud ädala ja

koristatud talinisu istutas sinna 2017. aastal C. Ädal on nelja-aastane taim, mille vilju

saab hageja nautida ka järgmisel kolmel aastal. Hageja ei olnud kuni 2018. aasta

juunikuuni teinud mingisuguseid ettevalmistusi saagi koristamiseks. Hageja asus

põllumaaga tegelema vaid põhjusel, et rentnik ise pöördus vastavate küsimustega tema

poole. Seega on selge, et hagejal ei olnud tegelikku kavatsust hakata heinamaal kasvavat

heina 2018. a juunikuus niitma ja koguma või talinisu koristama. Seega on hageja

vastava kahju nõue põhjendamata ja tõendamata. Isegi kui hagejal viljadega seoses

mingi kahju tekkis, tuleb arvestada, ethagejal on võimalik senise rentniku arvelt

järgnevatel aastatel heina niita. Hageja ei ole teinud kulutusi seoses saamatajäänud

viljade kultiveerimisega.

5) PRIA toetused on ette nähtud isikule, kes toetuse esemeks olevat põllumaad harib.

Hagejal puudus kuni 2018. a suveni kinnistul asuvate põldude suhtes igasugune huvi.

Huvi tekkis seoses sooviga saada põldude eest põllumajandustoetusi. Hageja ja rentniku

vahelisest kirjavahetusest nähtub, et rentnik oli valmis PRIA toetused hagejale

loovutama. Asjaolu, et hageja selliseid kokkuleppeid sõlmida ei soovinud, ei saa kaasa

tuua kostja vastutust. Eeldades, et hageja ei olnud kinnistul asuvate põllumaadega

seotud asjaoludest teadlik ning eeldas, et neid ei ole keegi harinud, ei saanud tal tekkida

ka mõistlikku ootust, et ta saab PRIA-lt sööti jäetud põllumaa arvel

põllumajandustoetusi.

6) Hageja väited, et ta oleks ta saanud niidetud heinarullide müügist 1150 eurot tulu, on

hüpoteetiline ja tugineb meelevaldsetele andmetele. Hageja esitatud kuulutuse põhjal ei

ole võimalik järeldada, et sama teenust oleks keegi valmis pakkuma Harjumaal asuva

4-hektarisel maatükil. Tegelikkuses ei ole ükski põllumajandustöid pakkuv isik

kõrghooajal valmis sedavõrd väikesel maatükil vastavat teenust pakkuma. Erinevate

masinatega kohale sõitmise kulu ületaks sedavõrd väikese mahu puhul mõistliku

tasuvuse piiri. Asjaoludest ei nähtu, et 2018. a juuni alguses tegi hageja mingisuguseid

plaane või sõlmis kolmandate isikutega kokkuleppeid vastavate tööde teostamiseks.

Asjaoludest ei selgu, millele tuginedes lootis hageja saada heinamaalt 60 heinarulli.

Hagejal oleks tulnud heinarullid oma plaani realiseerimiseks sobivasse kuiva küüni

transportida ning seal ligemale aasta jooksul ladustada. Hageja ei saanud 2018. a suvel

ette näha, missuguseks kujuneb heina hind 2019. a kevadel. Hageja kirjelduste põhjal

puudusid hagejal tegelikud võimalused heina koristamiseks, transportimiseks ja

hoiustamiseks.

7) Hageja väited, et garaaži katus lekib valesti paigaldatud katusekatte tõttu, on

tõendamata. Kostja omandas kõnealuse kinnistu 2002. aastal, mil katusealuse katus oli

juba olemasoleval kujul valmis ehitatud. Kostja hinnangul on nn garaažikatuse

läbijooksude põhjuseks asjaolu, et 17.04.2016 toimunud hoone põlengu kustutustöödes

sai katusekate kannatada. Pärast põlengut seisis hoone kaks aastat mahajäetuna. Hageja

teadis sellest asjaolust. Juhul, kui garaaži katuse läbijooksu põhjustasid enne 2002.

aastat paigaldatud katusekatte kinnituskohad või 17.04.2016 toimunud põlengu

kustutustööd, pidid vee läbijooksust tekkinud kahjustused olema kahtluseta

tuvastatavad müügilepingu eseme ülevaatusel nii enne tehingut kui vahetult pärast

müügitehingut. Vastavat asjaolu ei saanud varjata ka väidetavalt katusel olev lumi.

2-20-9626

Hageja selgitas kinnistu ülevaatuse käigus ja müügitehingu tegemise ajal, et ta kavatseb

kinnistul asuvad ehitised täielikult lammutada, mistõttu teda ehitiste tegelik seisund ei

huvitanud.

8) Hageja esitas katkise veetoru kohta pretensiooni esmakordselt 22.01.2019 pöördumises.

Hiljemalt 2018. aasta kevadel, kui maapind polnud enam jäätunud, pidi hageja viidatud

probleemi märkama, juhul, kui see tõesti esines. Toru leket ei ole hageja tõendanud

2.2. Kokkuvõttes leidis kostja, et hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal või hiljemalt 2018. a

kevadel kõigist kinnisasjal esinevatest väidetud puudustest teadlik. Hageja ei käsitlenud neid

müügilepingu puudustena, sh ei esitanud kostjale ühtegi pretensiooni. Hageja teavitas kostjat

väidetavatest puudustest ja esitas nendega seotud nõude alles 22.01.2019. Hageja nõudis

kostjalt 2018. aasta augustis teostatud maja katusekatte vahetusega seotud kulude hüvitamist

ning garaažikatuse plaatide väljavahetamise, lekkiva veetrassi ning katkikülmunud WC-potiga

seotud kulude hüvitamist. Hagiavalduses nõuab hageja üksnes garaaži katuseplaatide

väljavahetamisega ning veetrassi parandustöödega seotud kulude hüvitamist. Müügitehingu

tegemisel kinnitas hageja, et kavatseb kinnistul asuva hoone varemed lammutada ning loeb seda

seetõttu väärtusetuteks. Seetõttu oli kostja nõus võõrandama kinnistu üksnes maatüki hinnaga

ning pooled fikseerisid müügilepingu p-des 1.9.10. ning 1.10.4, et kinnistul asuv elamu on

põlenud ning hagejal ei ole elamuga seoses kostja suhtes mingeid pretensioone.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 24. augusti 2022. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud.

3.1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt nähtub asjas esitatud tõenditest, et hageja oli

müügilepingu sõlmimise ajal rendilepingust teadlik. Nimetatud asjaolu kinnitab see, et kostja

esitas 26.02.2018 rendilepingu ülesütlemise teate, mille edastas müügilepingu sõlmimisel

hagejale. Maakohus nõustus kostjaga, et hageja on asjaolude esile toomisel vastuoluline.

Hageja 22.01.2019 kirjast kostjale nähtub, et hageja väljendab selgelt, et teadis rendilepingu

olemasolust ostu-müügilepingu sõlmimise ajal. Maakohtu 09.03.2021 istungil kinnitas hageja,

et teadis, et rentnik kasutab maad, kuid notari juures sai aru, et kõik lepingud on lõpetatud.

3.2. Hageja leidis, et tal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue 1000 eurot heinamaa taastamise

eest. Maakohus leidis, et ainuüksi asjaolu, et hageja ostis liblikõieliste rohke heinaseemne segu,

külvas seda, tasandas põldu ja rullis, ei saa seostada müügilepingu rikkumisega. Hageja ostis

maa, mille sihtotstarve oli tulundusmaa, seega pidi ta eeldama, et seal kasvatatakse ka muid

saadusi. Hageja väidetud kahju ja kostja tegevuse vahel puudub põhjuslik seos. Tõendamata on

nii kahju tekkimine kui ka selle suurus. Asjas esile toodud tõendid ei kinnita esitatud

kahjunõuet.

3.3. PRIA toetusena saamata jäänud tulu osas leidis maakohus, et hageja ei ole tõendanud, mis

asjaoludel ta toetust taotles, ning selgitanud, miks talle seda ei antud. Samuti on tõendamata

saamata jäänud tulu heinarullide eest. Usaldusväärne tõend ei ole hageja esitatud ostu-

müügilepingu kinnitus 22.03.2021, kus hageja ja F väidetavalt leppisid 2018. a kevadel

suusõnaliselt kokku, et hageja müüb 80 rulli heina. Maakohus selgitas 31.08.2021 toimunud

istungil, et tagastab tõendi ja F on võimalik üle kuulata tunnistajana. F kinnitas, et hageja on

tema tädipoeg, ta pidi ostma hageja heina, mille kostja ära varastas. Tunnistaja viide väidetava

varguse kohta ei ole asjakohane ja tema ütlused on nii üldised, et ei võimalda järeldada

konkreetset kokkulepitud tehingut. Samuti ei ole hageja tõendanud oma kulutusi seoses talinisu

külvamisega.

3.4. Hageja kohtueelse õigusabi kulude hüvitamise osas leidis maakohus, et kuna hageja

kahjunõue on tõendamata, ei kuulu hüvitamisele ka kohtueelse õigusabi kulud.

2-20-9626

3.5. Hageja esitatud garaaži katuse parandamisega seotud kulude hüvitamise nõude ning

veetrassi remondiga seotud kulu hüvitamise nõude lahendamiseks määras maakohus ekspertiisi

ning palus eksperdil hinnata, kas garaaži katus jookseb läbi. Rimer Konsult OÜ ekspert TS viis

läbi ehitustehnilise ekspertiisi, koostades ekspertiisiakti E2209. Ekspert tuvastas, et katuse

ehitus ei vasta katuseplaatide tootjapoolsele paigaldusjuhisele, garaažil on läbijooksu jäljed,

toru puhul võib tegemist olla ehitusveaga aga tegemist võib olla ka toru läbi roostetamisega.

Ekspert on hinnanud plaatide vanuseks ca 15 aastat, paranduste kohad ca 6 aasta vanused

plaadid. Tunnistajana andis ütlusi hageja elukaaslane Q, kes viibis juures, kui maakler kinnistut

ette näitas. Q väitis: „maja osal, mis on garaaž äkki, laseb katus vett läbi.“ Tunnistaja sõnul

said nad katuse läbijooksust teada kevadel pärast ostmist, kui lumi ära sulas. Hageja kinnitas

ostu-müügilepingu p-s 1.10.2, et ta vaatas lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise üle ning on

teadlik ehitise seisukorrast, p-s 1.10.3, kinnitas hageja, et ostab lepingu eseme tuginedes

isiklikult teostatud ülevaatusele.

3.6. Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg

1 järgi tõendama ostja. Maakohus leidis, et asjas ei ole müügilepingu rikkumine tõendamist

leidnud. Ekspertiisiga on tõendatud, et ca 15 aastat vanad katuseplaadid ei ole paigaldatud

juhise kohaselt ja garaažil olid läbijooksu jäljed. See oli ilmselgelt nähtav lepingu sõlmimise

ajal. Ekspertiisist ei nähtu läbijooksu toimumise aeg. Ekspert on leidnud, et toru võib olla

läbiroostetanud või oli tegemist ehitusveaga. Ostja on ise kinnitanud, et oli teadlik põlengust

elamus ja selle tagajärgedest. Müüja vastutab eseme puuduse eest eelkõige siis, kui puudus oli

eseme ülemineku ajal. Amortiseerunud toru purunes 2019. aastal.

3.7. Maakohus selgitas õiguspraktikale viidates, et kahju hüvitamise nõuet ei saa esitada, kui

ostja ei ole VÕS § 115 lg 1 tähenduses lepingulist kohustust rikkunud.

3.8. Menetluskulud jättis maakohus hagi rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 162 lg 1 kohaselt

hageja kanda, kuid jättis nende rahalise kindlaksmääramise TsMS § 177 lg 2 kohaselt

lahendamiseks eraldi lahendiga pärast praeguses asjas kohtuotsuse jõustumist.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 1 ja 2

osas tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja

kanda või alternatiivselt saata asi samale maakohtule uuesti arutamiseks.

4.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt rikkus maakohus olulises osas selgitamiskohustust

ning otsuse põhijäreldustele jõudmine ei ole jälgitav. Maakohus on tõendeid ebaõigesti

hinnanud. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised:

1) Maakohus jõudis ekslikult järeldusele, et hageja oli teadlik rendilepingu olemasolust

ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 01.03.2018. Seejuures hindas maakohus valesti

hageja 22.01.2019 kirja kostjale ja hageja suulist seletust 09.02.2021 korraldaval

istungil. Tegelikult kinnitavad kogutud tõendid vastupidist, sh hageja 22.01.2019 kiri,

müügilepingu p 1.9.1, sõnumivahetus rentnikuga ja sõnumivahetus kostjaga.

2) Maakohus kohaldas valesti VÕS § 127 lg 2 ja 4. Kostja ei tõendanud, et kolmas isik

oleks põllumaad kahjustanud ka ilma rendilepinguta. Seega, ilma kostja poolt varjatud

rendilepinguta ei olnuks hagejal vajalik nimetatud kulu kanda (VÕS § 127 lg 4). Kahju

hindamisel luges maakohus menetlusnorme rikkudes ebausaldusväärseks OÜ Hiiuhalud

arve. Maakohus oleks pidanud tunnistajana üle kuulama Q.

3) Otsuse p-s 28 on vääralt ja mittejälgitavalt põhjendatud PRIA toetuse 533,17 eurot, 1150

eurot heinarullide ja 662,25 euro ulatuses talinisu eest saamata jäänud tulu välja

mõistmata jätmist. Hageja põhjendas PRIA toetusega seotud haginõudeid 08.04.2021

2-20-9626

menetlusdokumendis koos viidetega tõenditele ja taotlusega enda vande all

ülekuulamiseks. Maakohus hindas valesti tunnistaja F ütlusi ja mitmeid teisi tõendeid.

4) Hagejale üllatav on maakohtu järeldus, et vaatamata asjas kogutud ekspertarvamusele

ei vastuta kostja lekkiva garaaži katuse ja vigase veetoru eest. Hageja tõendas puuduste

esinemist 28.03.2022 ekspertarvamusega.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon

jätta muutmata, aga osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.

7. Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, mille üle pooled ei

vaidle ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel:

– 01.03.2018 müüs kostja hagejale XXX maakonnas asuva kinnistu pidalaga 6,58 ha

sihtotstarbega maatulundusmaa;

– ostu-müügilepingu p-s 1.9.1 leppisid pooled kokku, et lepingu ese ei ole koormatud

kolmandate isikute õigustega, sh üüri- või rendilepingutega;

– lepingu objektiks oleva maa kasutamiseks oli sõlmitud Cga 01.05.2009 rendileping.

8. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas kostja võiks vastutada hagejale tekkinud

järgmise kahju eest:

-

varaline kahju seoses garaaži katuse puudustega 1648,44 eurot ja veetrassi puudustega

220,31 eurot;

-

saamata jäänud tulu PRIA toetusest 533,17 eurot;

-

saamata jäänud tulu heina eest 1150 eurot;

-

saamata jäänud tulu talinisu eest 662,25 eurot;

-

heinamaa taastamise kulu 1000 eurot.

9. Kolleegiumi arvates jõudis maakohus õigesti järeldusele, et hageja varalise kahju hüvitamise

nõuded 1648,44 eurot seoses garaaži katuse puudustega ja 220,31 eurot seoses veetrassi

puudustega on põhjendamatud. Maakohus on pooltele müügieseme mittevastavusest tuleneva

kahjunõude eeldusi õigesti selgitanud (otsuse p 22). Maakohus leidis, et hageja pidi katuse ja

veetrassi seisukorrast teadlik olema, mistõttu ei ole need käsitatavad ostueseme puudustena.

Samas jättis maakohus hindamata kostja vastuväite, et hageja on kaotanud õiguse nimetatud

puudustele VÕS § 220 lg 3 järgi tugineda.

9.1. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või

pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele

mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu

puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Mõistliku aja määramisel tuleb lähtuda VÕS §-

s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõttest, kuid ühesed kriteeriumid teatamise tähtaja

määramiseks siiski puuduvad. Õiguskirjanduses on leitud, et mitte tarbijast ostja puhul on enam

2-20-9626

kui kahekuuline tähtaeg avastatud puudusest teatamiseks üldjuhul ebamõistlik (VÕS.

Kommenteeritud väljaanne. II osa. Tallinn, Juura. Veebis, § 220 lg 1 kommetaar c).

9.2. Praegusel juhul esitas hageja pretensiooni garaaži katuse läbijooksu ja veetrassi kohta

esimest korda 22.01.2019 kirjas. See on 10 kuud ja 22 päeva pärast lepingu sõlmimist.

Kolleegium ei nõustu hageja väitega, et ta ei saanud puudusi mõistlikult võttes varem avastada,

sest hoovi ja katust kattis lumi. Tunnistajana andis ütlusi hageja elukaaslane Q. Tunnistaja sõnul

said nad katuse läbijooksust teada kevadel pärast ostmist, kui lumi ära sulas. Veetrassi lekke

kohta on hageja esile toonud, et 2018. a suvel tekkis hoovi märg lomp. Seega on juba hageja

enda väidetes olulised vastuolud.

9.3. Puuduste niivõrd hilist avastamist ei vabanda asjaolu, et hageja ei kasutanud kinnisasja

oma elukohana. Mõistlik aeg VÕS § 220 lg 1 mõttes on objektiivne kriteerium, mis lähtub

hüpoteetilisest hagejaga sarnases olukorras oleva keskmise mõistliku inimese käitumisest. Isegi

kui hageja käis kinnisasjal väga harva ega sattunud sinna lumevabal ajal või vihma ajal, siis ei

saa kohus seda asjaolu arvestada, vaid peab lähtuma hüpoteetilisest mõistlikust isikust.

Kolleegiumi arvates oleks keskmine mõistlik isik pidanud kinnisasja üle vaatama pärast lume

sulamist ja oleks sel juhul avastanud võimaliku veetrassi kahjustuse ja katuse läbijooksu.

9.4. Vastuseks hagejale märgib kolleegium, et VÕS § 220 lg 3 kohaldamist ei mõjuta see, et

hageja väidetavad puudused võisid olla varjatud puudused VÕS § 218 lg 4 mõttes. Vastupidi,

kui puudus oleks ilmne VÕS § 218 lg 4 mõttes, ei saakski rääkida VÕS § 220 kohaldamisest,

sest sellisel juhul ei tekiks müüjal vastutust puuduse eest. Seega reguleerib VÕS § 220 just

varjatud puudusest teavitamise aega.

10. Kuigi kolleegium nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et hagi tuleb jätta rahuldamata, ei saa

nõustuda maakohtu seisukohaga, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud.

10.1. Maakohus jõudis ekslikult järeldusele, et hageja oli teadlik rendilepingu olemasolust ostu-

müügilepingu sõlmimise ajal 01.03.2018. Seejuures hindas maakohus valesti hageja

22.01.2019 kirja kostjale ja hageja suulist seletust 09.02.2021 korraldaval istungil.

10.2. Tuleb nõustuda, et maakohus viitas 22.01.2019 kirjale (dtl 69) ebatäpselt ja tegi sellest

liiga kaugeleulatuva järelduse. Viidatud kirjast saab järeldada, et notariaalse müügilepingu

sõlmimisel andis kostja teada, et ta lõpetas rendilepingu. Sama kinnitas hageja kohtuistungil

(09.03.2021 istungi protokolli ajamärge 00:17:52). Kaudselt kinnitab seda ka hageja suhtlus

rentnikuga, mis kajastub hagi lisas 5. Sellest on näha, et hageja ja rentnik hakkavad alles 2018.

aasta maikuus maa kasutamise õiguspärasuse üle läbirääkimisi pidama. Hilisemas

sõnumivahetuses on kostja avaldanud, et eksis, kui arvas, et tal on õigus rendileping

viivitamatult üles öelda. Seega võib arvata, et lepingurikkumise põhjustas kostja teadmatus

VÕS § 353 lg 2 regulatsioonist, mille järgi tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu võivad

lepingupooled üles öelda, teatades sellest ette vähemalt ühe aasta.

11. Kolleegiumi hinnangul on hageja saamata jäänud tulu nõuete rahuldamine välistatud VÕS

§ 127 lg 3 sätestatud kahju ettenähtavuse reegli alusel.

11.1. Üldreegel on, et võlgnik oli valmis võtma üle sellise kahju tekkimise riski, mis oli tema

jaoks lepingu sõlmimisel ettenähtav ning mida ta sai seega arvesse võtta. Õiguskirjanduses on

leitud, et problemaatiline on saamata jäänud ettevõtlustulu hüvitamine. Saamata jäänud tulu

peaks kuuluma hüvitamisele eeldusel, et võlgniku jaoks oli lepingu sõlmimisel arusaadav, et

tema tarnitav või üleantav ese oli mõeldud sellise tulu teenimiseks. Näiteks kui võlgnik pidi

andma mingiks tähtpäevaks üle ruumid kohviku pidamiseks ning kui ta seda ei teinud, siis juhul,

kui võlgnik nende ruumide otstarbest lepingu sõlmimise hetkel teadis, peab ta hüvitama ka

saamata jäänud tulu, mis tulenes sellest, et kohvikut ei olnud võimalik ettenähtud ajal avada.

Seevastu kui võlausaldaja lootis hakata ostetaval kinnisasjal tegelema kinnisvaraarendusega,

2-20-9626

kuid müüja ei olnud lepingu sõlmimisel sellisest plaanist teadlik, siis ei saa müüjapoolse

üleandmiskohustuse rikkumise korral sellist saamata jäänud tulu ettenähtavaks pidada (VÕS.

Kommenteeritud väljaanne. I osa. Tallinn, Juura. § 127 lg 3 kommentaar f).

11.2. Ringkonnakohtul tuleb seega hinnata, kas kostja pidi ette nägema, et hageja ostab

põllumajandusmaa teadmisega, et see koosneb ettevalmistatud heinamaast ja külvatud

nisupõllust ning kavatseb põllumaa viljad koristada ning realiseerida. Pooled ei määratlenud

lepingus põllumajandusmaa täpsemat seisundit ega tingimusi. Hageja ei ole kohtumenetluses

esile toonud, et lepingu sõlmimisel lepiti sarnastes tingimustes kokku või avaldati selle kohta

infot. Seega pidid pooled lähtuma lepingu sõlmimisel eeldusest, et tegemist on tavalisele

põllumajandusmaa nõuetele vastava maaga, s.o ette valmistamata põllumajandusmaaga.

11.3. Tavalise põllumajandusmaa ostul on müüjale kindlasti VÕS § 127 lg 3 mõttes ettenähtav,

et kui ostja ei saa vaatamata lepingus lubatule maad kasutada, kaotab ta maa kasutuseelise.

Kasutuseelis võiks võrduda näiteks maa rendimaksega vaidlusaluse ajavahemiku kohta. Sellise

kahju hüvitamist hageja ei nõua.

11.4. Põllukultuuride külvamisest ja lõikamisest tekkiv tulu on klassikaline ettevõtlustulu ning

selle ärajäämisel tuleb kahju ettenähtavust hinnata igal üksikjuhtumil vastavalt selle

asjaoludele. Et praegusel juhul pidid pooled lähtuma eeldusest, et tegemist on tavalise

ettevalmistamata põllumajandusmaaga, ei saanud kostjale olla ettenähtav, et hagejale võib

tekkida kahju põhjusel, et ta ei saa koristada ja realiseerida põllumaa vilju, mis olid valminud

rentniku töö tulemusena.

11.5. Kuna kostjale ei saanud olla VÕS § 127 lg 3 mõttes ettenähtav saamata jäänud tulu heina

ja talinisu eest, ei ole hageja kahjunõue selles osas põhjendatud. Menetlusökonoomia

kaalutlustel ei analüüsi kolleegium, kas teised kahjunõude eeldused on täidetud ning kas

maakohtu seisukohad nende eelduste kohta on õiged või mitte.

12. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjale oli ettenähtav saamata jäänud tulu PRIA toetuse

eest. Hageja tõi esile, et ta soovis taotleda 2018. aastal PRIA-lt vaidlusalusele maale

pindalatoetust.

PRIA

avaliku

teabe

järgi

määratakse

pindalatoetus

väärtusliku

põllumajandusmaa säilimiseks. Toetuse saamiseks peab taotleja kasutama maad aktiivselt,

põllumassiivid on kantud põllumajandustoetuste ja põllumassiivide registrisse, toetuse taotleja

peab olema aktiivne tootja ja täidetud peavad olema muud toetuse saamise eeldused. Need

asjaolud ei vaja tõendamist TsMS § 231 lg 1 järgi, sest on kättesaadavad PRIA avalikul

kodulehel https://www.pria.ee/toetused/UPT_2022.

12.1. Kolleegiumi hinnangul ei olnud kostjale ettenähtav saamata jäänud tulu PRIA toetuse

eest. Isegi, kui kostja võis arvestada, et hageja hakkab põllumajandusmaal aktiivse tootmisega

tegelema, ei ole riikliku toetuse taotlemine vältimatu osa põllupidamisest. See on

põllupidamisega kaasnev kõrvaltegevus ning toetuse saamiseks peab tootja vastama mitmetele

spetsiifilistele tingimustele.

12.2. Isegi, kui kahju hüvitatavust saaks jaatada, oleks kostjal VÕS § 139 lg 2 järgi kahju

ärahoidmise vastuväide. Hageja kirjavahetus rentnikuga kinnitab, et C oli valmis loovutama

hagejale PRIA-lt saadavad põllumajandustoetused ning pärast külvatud vilja koristamist 2018.

a suvel põllumaa hagejale vabastama, kui hageja oleks seda soovinud“ (dtl 99). Samast

kirjavahetusest nähtub, et hageja ei nõustunud rentniku ettepanekuga, sest soovis et rentnik

vabastaks maa kohe. PRIA vastusest hagejale (hagi lisa 19) nähtub, et toetus määrati rentnikule,

sest rentnikul oli õiguslik alus maa kasutamiseks – rendileping.

12.3. Hagejaga sarnane mõistlik isik oleks pidanud samas olukorras sõlmima Cga kokkuleppe

PRIA põllumajandustoetuste loovutamiseks hagejale. Sellise kokkuleppe sõlmimata jätmine

tähendas, et hageja jättis tegemata toimingu, mis oleks kahju vähendanud, olukorras, kus

2-20-9626

kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata (VÕS § 139 lg 2). Hageja ei ole esile toonud, et

tal oli mõistlik põhjus rentniku ettepaneku tagasi lükkamiseks, näiteks põhjusel, et ta ütles

rendilepingu kehtivalt üles ja astus vajalikke samme kinnisasja valduse saamiseks. Kuna hageja

jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju täielikult ära hoidunud, oleks tulnud

kahjuhüvitist vähendada nullini.

13. Õige on maakohtu lõppjäreldus, et kostja ei pea hüvitama hagejale 1000 eurot „hävitatud“

heinamaa taastamise eest. Hageja nõue tugineb sisuliselt eeldusele, et tal on õigus nõuda

kinnisasja valdust täpselt sellises koosseisus, nagu see oli omandi ülemineku hetkel sõltumata

sellest, kas rentnik on kinnisasja väärtust vähendanud või mitte. Selliselt esitatuna eeldab

hageja, et kostja on kinnisasja kahjustanud ning tal on VÕS § 132 lg 1 järgi kostja vastu asja

taastamise nõue. Asja kahjustamisel võimaldab VÕS § 132 lg 1 kaitsta asja koosseisu, mitte

vara väärtust.

13.1. Hageja on esile toonud, et kinnisasja kahjustas rentnik, mitte kostja. Vastutus teise isiku

tegevuse eest võiks tuleneda eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg-test 1 ja

2 (teise isiku kasutamine majandustegevuses või oma kohustuste täitmisel). Kolleegiumi

hinnangul on asjaolud, mille tõttu kostja võiks rentniku tegevuse eest vastutada, esile toomata.

Seejuures kui rentnik tegutses kinnisasjal tavapärase põllupidamise raames, võib tal olla

taastamisnõudele vastuväide, sest ta oli rendilepingu järgi õigustatud asja ümber töötama.

13.2. Hageja nõude alus kostja vastu tuleneb sellest, et kinnisasja üleandmisel koormas seda

rendileping. Sel juhul on võimalik rääkida normatiivsest kahjust, mis kuuluks hüvitamisele

VÕS § 128 lg 3 järgi kui vara väärtuse vähenemisest tekkiv kahju. Hageja ei ole esile toonud,

et rentnik vähendas randaalimisega põllumajandusliku kinnisasja väärtust.

14. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega osas, millega maakohus jättis rahuldamata

kohtueelse õigusabikulu hüvitamise nõude.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

TsMS § 162 lg 1 järgi jätab ringkonnakohus menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja

kanda. Et maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda

TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt