2-22-137779/30 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Liisi Vernik

Määruse tegemise aeg ja koht

14. november 2023, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-137779

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu avaldus

Osaühing Alpois vastu võla nõudes

2373,39 eurot

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja

nende esindajad

Avaldaja: Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu

(registrikood 80460514; asukoht Riia mnt 189a, Pärnu)

Avaldaja lepinguline esindaja: Jelena Smorodina (e-post

xxx)

Puudutatud isik:

Osaühing Alpois (registrikood

10089389; asukoht Kase tn 29, 12011 Tallinn)

Puudutatud isiku lepinguline esindaja: Marko Jaani (e-

post xxx)

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu 03.10.2023 esitatud nõude

suurendamine.

2. Jätta Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu avaldus rahuldamata.

3. Menetluskulud jätta Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu kanda.

4. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast määruse jõustumist

(TsMS § 174 lg 4).

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse (riigilõiv 50 eurot) 15 päeva jooksul

kättetoimetamisest alates Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta

seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja

viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Asjaolud ja avaldaja nõue

02.02.2023 esitatud avalduse kohaselt on Pärnu linnas, Riia mnt 189a kortermajas 01.01.2018

loodud korteriühistu. Osaühing Alpois (puudutatud isik) on Pärnu linnas, Riia mnt 189a-6 asuva

korteriomandi (registriosa nr 2586305) omanik alates 28.01.2019 ja seega alates sellest ajast

korteriühistu liige, kellel on korteriühistu liikme õigused ja kohustused, sh majandamiskulude

tasumiskohustus. Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu (avaldaja) 22.06.2019 üldkoosolekul

otsustati ühehäälselt määrata remondifondi makseks 0,90€/m² kohta, reservfondi makseks 0,05€/

m² kohta, põhihooldustasu makseks 0,05€/m² kohta. Remondifondi, reservfondi ja

põhihooldustasu summa arvestatakse korteri m² suurusest tulenevalt (protokolli p.3). 22.06.2019

üldkoosolekul osales isiklikult puudutatud isiku seaduslik esindaja C, kes ei ole vaidlustanud

eelnimetatud üldkoosoleku otsust.

Vaatamata sellele, et korteriühistu igakuiselt esitab korteriomanikule majandamiskulude arveid,

ei ole puudutatud isik tasunud sentigi majandamiskulude katteks alates 01.03.2022, mistõttu

temal tekkis põhivõlgnevus korteriühistu ees 02.02.2023 seisuga summas 1171,68 eurot.

Puudutatud isiku võlgnevus koosneb tasumata jäetud hooldustasust, remondifondi maksetest,

tarbitud üldelektri maksetest. Korteriomaniku viivise võlgnevus 02.02.2023 seisuga on 27,22

eurot.

Eeltoodust tulenevalt palus avaldaja välja mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks

põhivõlgnevus 02.02.2023 seisuga 1171,68 eurot, viivis perioodi eest 03.10.2022 - 02.02.2023

summas 27,22 eurot ning viivis põhivõlgnevuselt 1171,68 eurot VÕS § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates 03.02.2023 kuni võla täieliku tasumiseni.

24.04.2023 esitatud seisukohas suurendas avaldaja oma nõuet ning palus puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 24.04.2023 seisuga summas 1489,53 eurot, viivis

perioodi eest 03.10.2022 - 24.04.2023 summas 56,94 eurot ning viivis põhivõlgnevuselt 1489,53

eurot VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 25.04.2023 kuni võla täieliku

tasumiseni.

03.10.2023 suurendas avaldaja taas oma nõuet ning palus puudutatud isikult avaldaja kasuks

välja mõista põhivõlgnevus 30.09.2023 seisuga summas 2020,38 eurot, viivis perioodi eest

03.10.2022 - 30.09.2023 summas 140,87 eurot ning viivis põhivõlgnevuselt 2020,38 eurot VÕS

§ 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 01.10.2023 kuni võla täieliku tasumiseni.

Puudutatud isiku vastuväited

Puudutatud isik leidis oma vastuses, et avaldus on põhjendamatu, sh põhjusel, et avaldaja nõue

on lõppenud tasaarvestuse tõttu. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et puudutatud isik on Pärnu

linnas, Riia mnt 189a-6 asuva korteriomandi omanik alates 28.01.2019 ning seega nimetatud

ajast ka Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu liige. Poolte vahel puudub ka vaidlus, et

korteriühistu on puudutatud isikule esitanud avalduses esitatud arved tasumiseks, mida

puudutatud isik pole teinud. Pooled vaidlevad selle üle, millal tuli korteriühistu esitatud arveid

tasuda ning kas puudutatud isikul on õigus tasaarvestada korteriühistu nõuded enda nõuetega

korteriühistu vastu ehk kas avaldaja nõuded on lõppenud tasaarvestusega (VÕS § 186 p 2).

Puudutatud isik tõi vastuses välja, et põhistamata on avaldaja seisukoht, et arvetel esitatud

nõuded on muutunud sissenõutavaks arvel näidatud maksetähtpäeval. Puudutatud isik avaldajaga

ei nõustu ning vaidleb sellele vastu. Seetõttu on väär ka avaldaja viivisearvestus ja viivisenõue.

Samuti on avaldaja viivisenõue lõppenud seoses tasaarvestuse tegemisega. Kuna puudutatud isik

võis oma nõuded tasaarvestada juba alates 20.02.2023 (aeg, mil on möödunud mõistlik aeg kahju

hüvitamiseks ja avaldaja andis teada, et keeldub kahju hüvitamast), siis nimetatud hetkest on

viivisenõue lõppenud.

14.01.2023 avastas puudutatud isik laele tekkinud veekahjustuse talle kuuluvas korteriomandis nr

6. Katuse läbijooksu tõttu on tekkinud laele veekahjustus, mis on mh murdnud laest lahti

kipsplaadi tüki. 31.01.2023 puudutatud isik teavitas tekkinud kahjust korteriühistut ning palus

korteriühistut teavitada, et mismoodi kahju saab hüvitatud. Korteriühistu on seniajani keeldunud

kahju hüvitamisest. Veekahjustuste kõrvaldamise kulude kindlaksmääramiseks tellis puudutatud

isik Morfo OÜ-lt hinnangu, kelle 07.03.2023 hinnapakkumise nr. 0123 kohaselt läheb lae remont

maksma kokku 1 254 eurot. Ülaltoodust on puudutatud isikul tekkinud kahju summas 1 254

eurot, mille hüvitamise kohustus on avaldajal. Puudutatud isiku hinnangul on korteriühistu

rikkunud KrtS § 34 lg-s 1 sätestatud kohustust, mille kohaselt korteriühistu on kohustatud

hoidma kaasomandi osa eset korras. Maja haldava korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh

tema tegevusetus, sh kaasomandi esemete korrasoleku kontrollimise või parandustööde

korraldamata jätmine. Kuna katus jooksis läbi ja selle tulemusel voolas vesi puudutatud isiku

korteriomandisse, siis järelikult ei ole avaldaja eelnimetatud kohustust järginud. Puudutatud isik

tasaarvestas vastuses enda kahju hüvitamise nõude (tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks

seoses katuse läbijooksust tekkinud kahjustusega) summas 1 254 eurot avaldaja

majandamiskulude nõuetega summas 1 171,68 eurot ja võimaliku viivisenõudega. Tasaarvestuse

tulemusel lõppevad avaldaja nõuded puudutatud isiku vastu 1 254 euro ulatuses.

07.06.2023 esitas puudutatud isik täiendava alternatiivse tasaarvestusavalduse. Puudutatud isik

on teinud välisseina rekonstrueerimiseks vajalikke toiminguid, tellinud edela fassaadi taastamise

projekti ning sellega on kaasnenud kulutused kaasomandi eseme säilitamiseks summas 960 eurot.

Kuivõrd hoone välissein on osa hoone põhikonstruktsioonist ja seega korteriomanike kaasomandi

eseme osaks ega ole puudutatud isik eriomandi eseme koosseisus (KrtS § 4 lg-d 3 ja 4), siis on

korteriühistul kohustus välisseina taastamisega seotud toimingud teostada ja kulud kanda sh

kulud, mida kannab puudutatud isik avaldaja eest. Seega juhul kui kohus asub seisukohale, et

avaldaja nõue kuulub rahuldamisele (kasvõi mingis ulatuses), siis tasaarvestab puudutatud isik

enda nõude summas 960 eurot avaldaja nõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõppevad avaldaja

nõuded puudutatud isiku vastu 960 euro ulatuses. Puudutatud isik selgitab, et esimeses

järjekorras puudutatud isik tasaarvestab kahju hüvitamise nõude summas 1 254 ning seejärel

enda eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõue summas 960 eurot.

31.10.2023 esitas puudutatud isik täiendava tasaarvestusavalduse ning seisukoha 03.10.2023

esitatud nõude suurendamisele. Puudutatud isik leiab, et täiendav avaldaja nõue seoses arvetega

nr 22083, 22090, 22097, 22099 ja 22110 summas 530,85 eurot sh viivisenõue tuleb jätta

rahuldamata seetõttu, et puudutatud isikul oli õigus jätta avaldaja nõue täitmata VÕS § 110 lg 5

alusel kuniks avaldaja hüvitab puudutatud isiku kulud (kahju) ning eseme säilitamiseks tehtud

vajalike kulutuste hüvitamise nõude. Samuti puudutatud isik leiab, et kuna puudutatud isikul

(korteriomanikul) ei ole võimalik korteriomandit kasutada, on tal õigus keelduda tasu (kohtus

nõutavate maksete) maksmisest kuni takistuse kõrvaldamiseni (katuse parandamiseni) VÕS §

111 alusel. Juhul kui kohus asub puudutatud isikust erinevale seisukohale ning leiab, et avaldus

kuulub (kasvõi mingis ulatuses) rahuldamisele ja mõistab puudutatud isikult välja avaldaja

kasuks põhivõla ja/või viivise, puudutatud isik leiab, et avaldaja nõuded on lõppenud

tasaarvestusega (VÕS § 186 p 2). Puudutatud isik tasaarvestas enda kahju hüvitamise nõude

(tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks seoses katuse läbijooksust tekkinud kahjustusega)

summas 1 254 eurot ja eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude (eramu

fassaadi taastamise projekti kulu) summas 960 eurot avaldaja majandamiskulude nõuetega

summas 2 020,38 eurot (sisaldab mh arvetel nr 22083, 22090, 22097, 22099 ja 22110 kajastuvaid

nõudeid) ja võimaliku viivisenõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõppevad Pärnu linn, Riia mnt

189a korteriühistu nõuded puudutatud isiku vastu 2 214 euro ulatuses.

Kohtumääruse põhjendused

1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt on hagita asjad

korteriomandi ja kaasomandi asjad. TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita

menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb

korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike

omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on

esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

Seega lahendab kohus käesolevat tsiviilasja hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt

vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse

kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi 5. lõike kohaselt ei ole kohus seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui

seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust

seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.

Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.

2. Esmalt peab kohus vajalikuks märkida, et võtab menetlusse avaldaja 03.10.2023 dokumendis

esitatud nõude suurendamise. Puudutatud isik on saanud nimetatud nõude suurendamisele

vastuväiteid esitada ning seega ei takista nõude suurendamise menetlusse võtmine käesoleval

juhul ka lahendi tegemist.

3. Kohus loeb tsiviilasjas esitatud materjalidega tõendatuks, et puudutatud isik on Pärnu linnas,

Riia mnt 189a-6 asuva korteriomandi omanik alates 28.01.2019 ning seega nimetatud ajast ka

Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu liige (dtl 64-65). Avaldaja on esitanud puudutatud

isikule arved hooldustasu, remondifondi ja tarbitud üldelektri eest perioodil 01.03.2022 kuni

30.09.2023 kogusummas 2020,38 eurot (arved dtl 70-80, 177-179, 300-304). Puudub vaidlus,

et puudutatud isik ei ole nimetatud arveid tasunud. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas

puudutatud isikul on õigus tasaarvestada korteriühistu nõuded enda nõuetega korteriühistu

vastu ehk kas avaldaja nõuded on lõppenud tasaarvestusega (VÕS § 186 p 2).

Puudutatud isik on viidanud menetluses ka VÕS §-le 111 lg 1, mis sätestab, et kui

lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib

üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse

täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse

täidab. Kohus asub aga seisukohale, et käesoleval juhul ei ole viide VÕS §-le 111

asjakohane, kuna poolte vahel ei ole lepingut, millest tuleneksid pooltele vastastikused

põhikohustused. Nimetatu ei võta ära aga õigust puudutatud isikul oma väidetava nõude

tasaarvestamiseks avaldaja nõudega.

4. Korteriomandi ja korteriühistuseaduse (edaspidi ka KrtS) § 12 lg 1 sätestab, et

korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi

käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 20 lg 1 sätestab, et

käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad

otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. KrtS § 40 lg 1 kohaselt

korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 48 sätestab, et korteriühistul peab olema

reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta

eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule

või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. Kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, on

võlausaldajal on õigus nõuda võlgniku poolse kohustuse rikkumise korral kohustuse täitmist

(VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1).

Tsiviilasjas esitatud materjalidest nähtuvalt on 22.06.2019 toimunud korteriühistu

üldkoosolekul otsustatud määrata remondifondi makseks 0,90€/m² kohta, reservfondi

makseks 0,05€/m² kohta, põhihooldustasu makseks 0,05€/m² kohta, millised arvestatakse

tulenevalt korteri m² suurusest (22.06.2019 üldkoosoleku protokoll, dtl 66-68). Korteriühistu

23.04.2022 üldkoosoleku otsusega määrati liigutada reservfondi maksed 0,05 eurot/m²

remondifondi, kuna reservfond oli selleks ajaks täidetud seaduses nõutaval määral ning

remondifondi makse määraks sai 0,95 eurot/m² (dtl 170-173). Puuduvad tõendid, et

nimetatud üldkoosoleku otsuseid oleks vaidlustatud.

Eeltoodust tulenevalt ning vastavalt 22.06.2019 ja 23.04.2022 üldkoosolekul vastuvõetud

otsustele oli avaldaja õigustatud esitama puudutatud isikule arveid hooldustasu, remondifondi

ja tarbitud üldelektri eest. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on avaldaja: 10.03.2022 esitanud

arve märts 2022 eest summas 105,70 eurot tasumise tähtajaga 28.03.2022; 10.04.2022

esitanud arve aprill 2022 eest summas 105,70 eurot tasumise tähtajaga 28.04.2022;

10.05.2022 esitanud arve mai 2022 eest summas 105,70 eurot tasumise tähtajaga 28.05.2022;

01.06.2022 esitanud arve juuni 2022 eest summas 112,05 eurot tasumise tähtajaga

22.06.2022; 02.07.2022 esitanud arve juuli 2022 eest summas 106,31 eurot tasumise

tähtajaga 23.07.2022; 01.08.2022 esitanud arve august 2022 eest summas 105,71 eurot

tasumise tähtajaga 22.08.2022; 06.09.2022 esitanud arve september 2022 eest summas

106,36 eurot tasumise tähtajaga 27.09.2022; 04.10.2022 esitanud arve oktoober 2022 eest

summas 105,70 eurot tasumise tähtajaga 25.10.2022; 02.11.2022 esitanud arve november

2022 eest summas 106,40 eurot tasumise tähtajaga 23.11.2022; 05.12.2022 esitanud arve

detsember 2022 eest summas 105,70 eurot tasumise tähtajaga 26.12.2022; 05.01.2023

esitanud arve jaanuar 2023 eest summas 106,35 eurot tasumise tähtajaga 26.01.2023;

31.01.2023 esitanud arve veebruar 2023 eest summas 106,45 eurot tasumise tähtajaga

21.02.2023; 07.03.2023 esitanud arve märts 2023 eest summas 105,70 eurot tasumise

tähtajaga 28.03.2023; 05.04.2023 esitanud arve aprill 2023 eest summas 105,70 eurot

tasumise tähtajaga 26.04.2023; 04.05.2023 esitanud arve mai 2023 eest summas 106,50 eurot

tasumise tähtajaga 25.05.2023; 07.06.2023 esitanud arve juuni 2023 eest summas 106,50

eurot tasumise tähtajaga 28.06.2023; 07.07.2023 esitanud arve juuli 2023 eest summas

105,70 eurot tasumise tähtajaga 28.07.2023; 04.08.2023 esitanud arve august 2023 eest

summas 105,70 eurot tasumise tähtajaga 25.08.2023; 04.09.2023 esitanud arve september

2023 eest summas 106,45 eurot tasumise tähtajaga 25.09.2023. Seega on avaldaja

põhivõlgnevuse nõue 30.09.2023 seisuga põhjendatud iseenesest kokku summas 2020,38

eurot.

5. Puudutatud isik on menetluses tasaarvestanud enda kahju hüvitamise nõude (tulevikus

tekkivate kulude hüvitamiseks seoses katuse läbijooksust tekkinud kahjustusega) summas 1

254 eurot ja eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude (eramu fassaadi

taastamise projekti kulu) summas 960 eurot avaldaja majandamiskulude nõuetega summas 2

020,38 eurot ning samuti võimaliku viivisenõudega.

5.1 VÕS § 197 lg 1 on sätestatud, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud

maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel

on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2

kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses

ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt

toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 186 p-i 2 kohaselt lõpeb

võlasuhe tasaarvestusega.

Riigikohus on 05.01.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10 p-s 44 asunud seisukohale, et

tasaarvestusavalduse esitamine on võimalik kohtumenetluse kestel ning sellise avalduse

esitamine ei ole tingimuslik VÕS § 198 teise lause mõttes.

5.2 Esmalt peab kohus vajalikuks hinnata puudutatud isiku tasaarvestusavaldust katuse

läbijooksust tekkinud kahjustuse osas.

KrtS § 34 lg 1 ja lg 2 kohaselt valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistu

põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes korteriühistu

kaudu. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase

valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu

põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitatakse

tavapärase valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti.

Sellest tulenevalt on korteriühistu kohustatud tagama kaasomandi eseme korrashoiu ja on

õigustatud teostama korteriomanike kaasomandis oleva asja korrashoiu töid, sealhulgas

teostama õigeaegselt ka katuse hooldust ja/või remonti, et katuse kehva seisu tõttu ei tekiks

korteriomandi omanikele kahju. Kohus selgitab, et tegemist on korteriühistu kohustustega.

Käesoleval juhul on puudutatud isik menetluses möönnud, et korteri soetamise hetkel olid

lael nähtavad kahjustused, mis eelduslikult olid tingitud veekahjustustest seoses katuse

läbilaskmisega. Nimetatut kinnitab ka avaldaja poolt esitatud foto korteri laest seisuga

16.03.2019 (dtl 174). Samas on kohtu hinnangul tõendamist leidnud, et 2023 jaanuaris on

kahju suurenenud. Puudutatud isik on välja toonud, et avastas 14.01.2023 laele tekkinud

veekahjustuse talle kuuluvas korteriomandis ning esitanud selle kohta ka foto (dtl 139). Fotolt

nähtub ulatuslik veekahju, mis on murdnud laest lahti juba ka kipsplaadi tüki. 2019 ja 2023

tehtud fotode erinevusest saab kohtu hinnangul seega järeldada, et tegemist on uue kahjuga.

Asjaolu, et 2023 avastatud kahju puhul ei olnud tegemist varasema kahjustusega vaid uue

kahju tekitamisega puudutatud isikule on kohtu hinnangul tõendatud ka Q kinnituskirjaga (dtl

190). Viidatud isik on oma kirjas kinnitanud, et avastas 14.01.2023 korteris kahjustused (s.o

laest oli alla kukkunud suur tükk kipsplaati), mida 2022 aasta sügisel ei olnud (so 2022 oli

olukord selline nagu puudutatud isiku poolt korterit ostes).

Kohus asub seisukohale, et avaldaja väited, et jaanuaris 2023 toimunud kahju tekkimine võis

toimuda puudutatud isiku enda käitumise tõttu, on tõendamata. Üksnes fotod ja viited korstna

lammutamisest ja katuse väljastpoolt „lappimisest“ nimetatut ei tõenda (dtl 175-176). Samuti

märgib kohus, et puudutatud isiku poolt esitatud fotodega katusest on tõendatud, et korstna

ümbruses oli katus osaliselt katmata ja osaliselt lahti (dtl 191-194). Piltidelt tulenevalt on

eluliselt usutav, et katusest võib vihmavesi ja lumi vabalt sisse pääseda ka siseruumidesse.

Avaldaja poolt viidatud korstna lammutamist ning katuses olevate avade kinni katmist ei saa

kohtu hinnangul seega automaatselt pidada olukorda halvendavaks käitumiseks ja katuse

olukorda kuidagi kahjustavaks. Q kinnituskirjast tuleneb, et korstna väljaulatuva osa

lammutamise ja samal ajal vastavas kohas katuse lappimise tulemusel ei muutunud katuse

olukord halvemaks vaid paremaks ning vastavate tegevuste tulemusel sademete läbijooks

nimetud kohas peatus. Vastupidist ei ole avaldaja tõendanud. Samuti nähtub viidatud

piltidest, et puudutatud isiku poolt väljatoodud kahju asukoht ei ole seotud avaldaja poolt

viidatud korstna piirkonnaga.

Kohus loeb tõendatuks, et puudutatud isik on 31.01.2023 e-kirjaga teavitanud tekkinud

kahjust korteriühistut ning palunud korteriühistut teavitada, et mismoodi kahju saab hüvitatud

(dtl 140). Samuti on puudutatud isik tõendanud, et Riia mnt 189a, Pärnu korteriomandi 6 toa

lae remont läheb maksma kokku 1 254 eurot (07.03.2023 Morfo OÜ hinnapakkumise nr.

0123 dtl 141). Puuduvad tõendid, et korteriühistu oleks olnud nõus nimetatud kahju hüvitama

või oleks kahju hüvitanud. Samuti ei ole korteriühistu esitanud tõendeid, et lae remont oleks

võimalik teha odavamalt või et korteriühistu oleks hakanud tegelema nimetatud probleemiga.

Puudutatud isik on kohtule esitanud ka täiendavad videod ja pildi, mille kohaselt 03.10.2023

seisuga jookseb vesi endiselt katuselt sisse ning on tekkinud ka uus läbijooks (dtl 308, 309,

313-319).

Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on korteriühistu seega rikkunud KrtS § 34 lg-s 1

sätestatud kohustust, mille kohaselt korteriühistu on kohustatud hoidma kaasomandi osa eset

korras. KrtS § 34 lg 1 p-s 1 toodud kohustuse eesmärgiks on muuhulgas hoida ära

kaasomaniku vara kahjustamine. Maja haldava korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh

tema tegevusetus, sh kaasomandi esemete korrasoleku kontrollimise või parandustööde

korraldamata jätmine. Käesoleval juhul on tõendamist leidnud, et maja katus jookseb läbi ja

selle tulemusel on vesi voolanud puudutatud isiku korteriomandisse. Nimetatust järeldub

kohtu hinnangul selgelt, et avaldaja ei ole eelnimetatud kohustust järginud. Korteriühistu

vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme

valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS 115 alusel. VÕS

§ 103 lg 1 sätestab, et võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui

rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS §-de

101 lg 1 punkti 3 ja 115 lõike 1 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik

on kohustust rikkunud. VÕS §-i 100 järgi on kohustuse rikkumiseks ka võlasuhtest tuleneva

kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju

hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud. Kohus asub seisukohale, et juhul, kui avaldaja ei oleks oma kohustust

rikkunud, siis ei oleks ka puudutatud isik kahju kandnud. Seega tuleb avaldajal hüvitada

puudutatud isikule kahju 1 254 euro ulatuses.

5.3 Järgnevalt hindab kohus puudutatud isiku tasaarvestust seoses fassaadi taastamise projekti

kuluga.

KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda

korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Kohus selgitab, et tekkinud kulude osas on

korteriomanikul nõue korteriühistu, mitte vahetult teiste korteriomanike vastu. KrtS § 4 lg-d

3–4 sätestavad, et eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või

ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui

need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja

seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi

kaasomandi osa esemeks.

Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on tõendamist leidnud, et kortermaja välissein,

on kriitilises olukorras ja vajumisohtlik (foto välisseinast dtl 206). Tsiviilasja materjalidest

nähtuvalt on 12.06.2021 üldkoosolek otsustanud alustada rekonstrueerimistöödega ning

võtnud vastu otsuse mh fassaadi rekonstrueerimise, soojustamise ja sellega kaasnevate

töödega alustamise osas (dtl 207-208). 23.04.2022 korteriühistu üldkoosoleku otsusega

otsustati sisuliselt peatada rekonstrueerimisprojektidega edasiminek kuid mööndi, et maja

vajab kiiremas korras terviklahenduseta renoveerimist/parendamist – katusetööd, seinte

soojustustööd ja vundamendi soojustustööd (dtl 170-173). 04.11.2022 on puudutatud isik

saatnud avaldaja juhatusele kirja, milles palus taastada korter 6 hoovipoolne välissein nii, et

see vastaks ehitustehniliselt tingimustele välisseinale hiljemalt 10. jaanuariks 2023 (dtl 209).

Puuduvad tõendid, et avaldaja oleks mingeid tegevusi seoses välisseina taastamisega ette

võtnud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on puudutatud isik seega tellinud

rekonstrueerimisprojekti, mille eesmärgiks oli olemasoleva üksikelamu edela fassaadi

taastamine inventariseerimisjooniste järgi ning SPORT osaühing esitas teostatud töö eest

puudutatud isikule 25.05.2023 arve ilma käibemaksuta summas 960 eurot (dtl 210). Arve on

koos käibemaksuga puudutatud isiku poolt ka tasutud (dtl 287). Kohus märgib, et projekti

olemasolu on teadaolevalt eelduseks välisseina rekonstrueerimise tööde läbiviimiseks.

TsÜS § 63 p 1 järgi on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või

kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Välisseina parandamistööde tegemise kulud

tuleb kohtu hinnangul pidada vajalikuks, et elamu säilitada ja hoida see elamiskõlbulikuna.

Puudutatud isik on teinud välisseina rekonstrueerimiseks vajalikke toiminguid ehk tellinud

edela fassaadi taastamise projekti ning sellega on kaasnenud kulutused kaasomandi eseme

säilitamiseks summas 960 eurot. Kuivõrd hoone välissein on osa hoone põhikonstruktsioonist

ja seega korteriomanike kaasomandi eseme osaks ega ole puudutatud isik eriomandi eseme

koosseisus (KrtS § 4 lg-d 3 ja 4), siis on korteriühistul kohustus välisseina taastamisega

seotud toimingud teostada ja kulud kanda. 30.04.2023 korteriomanike üldkoosolekul on küll

kokku lepitud, et puudutatud isik ja korter 2 tegelevad seina taastamisega, kuid protokollist ei

nähtu, et nad peaksid seda tegema oma kuludega (dtl 240-242). Lähtuvalt eeltoodust loeb

kohus tõendatuks, et puudutatud isikul on korteriühistu vastu kaasomandi eseme säilitamiseks

tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõue summas 960 eurot.

5.4 Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isikul avaldaja vastu nõue kokku summas 2214 eurot,

mida on võimalik tasaarvestada avaldaja majandamiskulude nõuetega summas 2 020,38

eurot. Seega on avaldaja nõue tasaarvestusega lõppenud.

5.5 Avaldaja on menetluses esitanud puudutatud isiku vastu ka viivisenõude. KrtS § 42 lg 1

sätestab, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu

nõuda temalt viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Kohus on

seisukohal, et avaldaja viivise nõue lõppes aga hiljemalt 31.03.2023 (esmase

tasaarvestusavalduse esitamisega). Kuna puudutatud isikul oli õigus keelduda arvete

tasumisest, siis ei ole ka edasine viivisenõue esitatud arvetelet põhjendatud. Avalduses

esitatud viivise arvestuse kohaselt moodustas viivis seisuga 31.03.2023 kokku 47,39 eurot.

Seega loeb kohus ka hageja viivisenõude tasaarvestatuks puudutatud isiku kahju nõudega.

6. Avaldaja on olnud menetluses ka seisukohal, et puudutatud isiku käitumine on olnud hea usu

ja mõistlikkuse põhimõttega vastuolus ning oma käitumisega takistanud majas

renoveerimistööde teostamist. Kohus nimetatuga ei nõustu. Asjaoludest nähtuvalt on maja

katus ja välissein kriitilises olukorras juba pikemat aega. Korteriühistu loodi 2018, st enam

kui 5 aastat tagasi ning selle aja jooksul ei ole korteriühistu suutnud täita oma kohustusi.

Puudutatud isik jättis oma arved tasumata alles märtsist 2022, enne seda ei olnud puudutatud

isikul võlgnevusi korteriühistu ees, mis oleks olnud takistuseks renoveerimiseks vajaliku

laenu saamiseks.

7. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus avalduse rahuldamata.

8. Kõik kohtumääruses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid avalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

9. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud

kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane,

muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kohus jätab menetluskulud avaldaja kanda arvestades, et kohus jätab avalduse rahuldamata.

10. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei

takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui

maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra,

määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast määruse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Liisi Vernik

Kohtunik

Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 30.08.2024. a määrusega nr 2-22-

137779.