3-23-1348/12 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. november 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-23-1348

Haldusasi

X. Xi ja Y. Yi kaebus Harku Vallavalitsuse 16.05.2023

korralduse nr 275 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – X. X ja Y. Y, esindaja vandeadvokaat Armand

Reinmaa

Vastustaja – XXX, esindajad Alle-Riin Siimo ja Tiina Raja

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

Kirjalik menetlus

1. Jätta X. Xi ja Y. Yi kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud menetlusosaliste

endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on

13.12.2023. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult

selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda

apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada

menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD

1. Harku Vallavalitsus seadis 16.05.2023 korraldusega nr 275 (edaspidi: korraldus) Harku valla

kasuks tähtajatu sundvalduse teemaa omamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks ning majandamiseks

Harku vallas Sõrve külas Xxxxxxxxx kinnisasjale (registriosa number xxxxxxxx, katastritunnus

xxxxx:xxx:xxxx, sihtotstarve elamumaa, pindala 15 179 m²). Koormatava ala pindala on ca 305 m²

(p 1). Vald määras sundvalduse ühekordseks tasuks 2200 eurot (p 2).

Xxxxxxxxx kinnisasja servas asuvat teed kasutatakse munitsipaalomandis oleva Aedevahe talu tee

L1 (katastritunnus 19801:001:4382) kinnistule ja sealt edasi mitmetele eraomandis olevatele

kinnistutele juurdepääsuks. Harku Vallavalitsus pidas läbirääkimisi Xxxxxxxxx kinnisasja

omanikega, et seada tee kasutamiseks Xxxxxxxxx kinnisasjal ca 305 m² suurusele alale valla

kasuks isiklik kasutusõigus ja määrata tee avalikku kasutusse. Kinnisasja omanik ei olnud nõus

isikliku kasutusõiguse seadmisega.

Xxxxxxxxx kinnisasjale sundvalduse seadmisel on avalikuks huviks see, et munitsipaalomandis

oleval transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjal Aedevahe talu tee L1 asub tee, mida kasutavad veel

mitmete kinnistute omanikud oma kinnistule ligipääsuks, kuid puudub avalikult teelt juurdepääs.

Kõige lähemal olev avalik tee on Loojangu tee L3 (registriosa number 11858202, katastritunnus

19801:001:1831, transpordimaa, pindala 17 710 m²) kinnisasjal asuv tee. Vahepealne tee asub

kahel erakinnistul, üks neist on Xxxxxxxxx kinnisasi, millel asub tee umbes 35 meetri ulatuses.

Teine on Aedevahe kinnisasi, millel asub tee umbes 28 meetri ulatuses ja mille omanik on andnud

nõusoleku isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Aedevahe talu tee L1 kinnisasjal asuv tee on

ligipääsuteeks Aedvälja (19801:001:4381), Vaheliku (19801:001:4380), Hiire (xxxxx:xxx:xxxx),

Iireaia (xxxxx:xxx:xxxx) ja Kiviserva (xxxxx:xxx:xxxx) kinnisasjadele. Vald tutvus olukorraga

kohapeal, vaatas üle ja hindas alternatiivseid ligipääse Aedevahe talu tee L1 kinnistule.

2. X. X ja Y. Y esitasid 15.06.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavalitsuse

16.05.2023 korralduse nr 275 tühistamiseks.

KAEBAJA SEISUKOHAD

3. Puudub alus sundvalduse seadmiseks, kuna selleks puudub avalik huvi. Väidetavate teiste

kinnistute omanike ligipääsuvajadus ei vasta tõele. Tegelikkuses on toimivad juurdepääsuteed

olemas. Vallale kuuluvale Aedevahe talu tee L1 kinnistule on juurdepääs samuti olemas. Tegemist

on kinnistuga, kus mingit tegevust ei toimu ning ei ole ka planeeritud. Aedevahe talu tee L1

kinnistut kasutatakse täna Aedevälja kinnistule ja Vaheliku kinnistule juurdepääsuks. Nimetatud

kinnistutel karjatab suvel loomi Okka Farm OÜ. Seega Aedevahe talu teed L1 on võimalik

vajadusel kasutada vastavalt otstarbele transpordimaana.

4. Xxxxxxxxx kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega. Xxxxxxxxx kinnistule sundvalduse

seadmisega ei ole võimalik saavutada soovitud eesmärki. Korraldusest ei selgu, miks ja kellele on

vajalik Xxxxxxxxx kinnistu kaudu avalikult teelt juurdepääsu loomine. Reaalne juurdepääs

Aedevahe talu tee L1 kinnistule on mööda Hiie talu teed ja Hiire kinnistu kaudu, mis on

otstarbekam ja õigem. Vastavalt kehtivale seadusele ja kohtupraktikale ei tohi sellisel juhul

sundvaldust seada.

5. Tee pikkus ei saa olla põhiliseks argumendiks, mida juurdepääsutee planeerimise ja selleks

vajaliku sundvalduse seadmise otsustamisel arvestada tuleb. Kohtupraktikas on aktsepteeritud

seisukohta, et alternatiivse tee kasutamine ei ole otstarbekas selle vahemaa pikkuse tõttu, kui

võrreldavate teede vahemaa on koguni 10-14,5 km pikem (haldusasi nr 3-19-2373, p 49).

Xxxxxxxxx kinnistul asuva väidetava tee pikkus on näiteks Veetorni teega võrreldes üksnes 590

meetrit lühem. Vastustaja ei ole ühegi kehtiva planeeringu kohaselt kavandanud Xxxxxxxxx

kinnistu mistahes osa avalikult kasutatavaks teeks.

6. Xxxxxxxxx kinnistut läbivat teelõiku ei ole reaalselt olemas. Vastustaja on ekslikult märkinud,

et Loojangu teel L3 ja Aedevahe talu tee L1 vahel on erakinnistuid läbiv teelõik. Tegelikult tuleb

vastustajal sundvalduse rakendamiseks rajada sisuliselt uus tee. Rajada tuleb korralik

tänapäevastele nõuetele vastav sõidukitega läbitav tee, mis toob kaasa märkimisväärse aja- ja

rahakulu. Sundvalduse alal osaliselt olemasolev tee asub kitsal alal kiviaedade vahel, mis

tähendab, et nõuetekohase avalikult kasutatava tee rajamine ja hooldamine ei pruugi olla praktikas

üldse võimalik.

7. Xxxxxxxxx kinnistu kaudu Aedevahe talu tee L1 kinnistule sõidukiga läbipääsu ei ole olnud.

Ligipääs sõidukiga puudus, kui kaebajad kinnistu 2012. aastal omandasid. Alates 2020. aastast

puudub Xxxxxxxxx kinnistu kaudu igasugune läbipääs. Isegi, kui Xxxxxxxxx kinnistul oli kunagi

läbipääsuna kasutatav tee, siis ei saa seda sundvalduse seadmisel märkimisväärses osas arvesse

võtta.

8. Ühtegi dokumenti paikvaatluse kohta vormistatud ei ole. Väidetavad külastused ei ole

asjakohased, kuna puudub võimalus seostada sundvalduse seadmise menetlusega. Samas viimane

väidetav külastuse aeg oli 08.06.2021, st sellest oli korralduse tegemise ajaks möödas ca 2 aastat.

Sellise vaatluse andmed ei ole korralduse tegemise ajal õiged ja ajakohased. 20.02.2023 saadetud

piltidelt (mille tegija ja tegemise tegelik aeg on teadmata) on näha, et ka vallal olemasolevad pildid

on tehtud eemalt ning Xxxxxxxxx kinnistu vastava ala seisukord, kuhu sundvalduse seadmist

soovitakse, ei ole piisavalt näha. Sellistele ekslikele andmetele tuginemine on lubamatu.

Alternatiivsete võimalustega tutvumise kohta ei ole vald seisukohti esitanud. Samuti puuduvad

analüüsid erinevate alternatiivsete võimaluste analüüsi kohta. Kaebajad on selgitanud ja tõendanud

juba haldusmenetluses, et nende jaoks oli väga oluline, et vastustaja tuleks kohapeale olukorraga

tutvuma. Vastustaja tegevuse tõttu jäi kohtumine toimumata.

9. Sundvalduse seadmine toob Xxxxxxxxx kinnistu omanikele kaasa ebaproportsionaalse õiguste

riive. Juurdepääsutee rajamine Xxxxxxxxx kinnistu kaudu ei ole ka kohalikule omavalitsusele

kõige otstarbekam ja lihtsam lahendus. Xxxxxxxxx kinnistu omandamisel 2012. a oli kaebajate

jaoks määrava tähendusega, et tegemist oleks elamumaaga ning kinnisasi ei piirneks avalikult

kasutatava sõiduteega. Kaebajad tutvusid selle jaoks ka Harku valla üldplaneeringuga, mis nende

tingimusi ja soove kinnitas. Puudus Loojangu tee edasi rajamise ja avaliku tee tekitamise kavatsus

Xxxxxxxxx kinnistu kaudu. Kaebajatel ei oleks sundvalduse seadmise korral enam võimalik

omandiõigust kogu kinnisasja ulatuses vabalt teostada. Xxxxxxxxx kinnistu äärde ja kinnistule

tekib avalikult kasutatav tee (eelduslikult sõidutee), mille (rajamise võimaluse) olemasolu korral ei

oleks kaebajad Xxxxxxxxx kinnisasja omandanud. Sellest tulenevalt on riive nende õigustele eriti

intensiivne.

10. Sundvalduse seadmise ja juurdepääsu rajamise korral tekib kaebajatel vajadus rajada uus

sobilik sissesõit hoovi ning parkla sõidukite parkimiseks. Xxxxxxxxx kinnistu asub

põllumassiivide alumises osas, kuhu valgub põllumassiividelt palju vett. Seega sobilik ala, mida

kaebajad saavad Xxxxxxxxx kinnistule sissesõiduks ja sõidukite parkimiseks kasutada, on piiratud.

Olemasolev sissepääs ja parklakohad on rajatud alale, kuhu vald soovib sundvaldust seada. Lisaks

muudab avalikult kasutatava tee rajamine Xxxxxxxxx kinnistu ebaturvaliseks. Kinnistut ja sellega

külgnevat ala hakkavad kasutama kõik isikud, sh isikud, kes piirkonnas ei ela. Varasematel aastatel

on kaebajad pidanud tegelema probleemiga, kus inimesed kasutavad võimalust tuua kõrvalisele

teele metsa alla prügi.

11. Xxxxxxxxx kinnistu on ümberkaudsete kinnistute hulgas ainuke 100% elamumaa

sihtotstarbega kinnisasi, ülejäänud kinnistud on vastavalt maatulundusmaad ja transpordimaad.

Seega sundvalduse seadmine ja juurdepääsu rajamine Xxxxxxxxx kinnistu kaudu toob kaasa kõige

intensiivsema isikute (Xxxxxxxxx kinnistu omanikud) põhiõiguste riive.

12. Xxxxxxxxx kinnistu piiripostid on märgitud kinnisasjal ebatäpselt ning ei vasta kinnistu

ametlikele piiridele. Tuginedes pikaajalisele olemasolevale praktikale kasutavad väikest osa

Xxxxxxxxx kinnistust Aedevahe kinnistu omanikud, kes on vastavale osale rajanud piirdeaia,

haljastuse, puiduvirnad jmt, mis tuleb sundvalduse seadmise ja juurdepääsutee rajamise korral

samuti lõhkuda ja likvideerida. Seeläbi tekib kahju Aedevahe kinnistu omanikule. Lihtsam ja

õigem on rajada avalikult kasutatav juurdepääs, kus on juba olemas tee, mööda valla poolt

hooldatavat Hiie talu teed Hiire kinnistu kaudu. Sundvalduse seadmine Xxxxxxxxx kinnistule

iseseisvalt ei võimaldagi saavutada Xxxxxxxxx kinnistu kaudu avalikult teelt juurdepääsu

Aedevahe talu tee L1 kinnistule.

13. Harku valla tellitud Xxxxxxxxx kinnistu sundvaldusega koormatava ala väärtuse

eksperthinnang on oluliste puudustega, kuna selle alusel ei ole võimalik määrata seaduslikku

sundvalduse tasu. Eksperthinnangus toodud asjaolud ja algandmed on puudulikud ja ebaõiged.

Xxxxxxxxx kinnistu omanikke ei ole eksperthinnangu koostamisest teavitatud, neid ei ole protsessi

kaasatud, sh neilt ei ole küsitud mistahes andmeid Xxxxxxxxx kinnistu kohta ega palutud

juurdepääsu kinnistule kohapealse olukorraga tutvumiseks. Harku valla esindaja, eksperthinnangu

koostaja ega kinnitaja ei ole Xxxxxxxxx kinnistul kohapeal käinud. Eksperthinnangu koostaja E. E

(kutsetunnistus nr 179833) ei oma kehtivat 7. taseme vara hindaja kutset (KAHOS § 12 lg 2).

Xxxxxxxxx kinnistu vastava ala väärtus on tegelikkuses kordades suurem (s.o vähemalt 10 104,65

eurot). Korralduses ei ole kaebajate vastuväiteid sisuliselt arvestatud ja analüüsitud. Puuduvad

põhjendused, miks vastuväited on arvestamata jäetud.

14. XXX ei pidanud kaebajatega sisulisi läbirääkimisi, viited läbirääkimiste ebaõnnestumisele on

ebakorrektsed. Kogu perioodi vältel viivitas vald pidevalt vastamisega, valla esitatud vastused olid

pealiskaudsed ja poolikud, mitmed olulised küsimused jäid vastamata. Samuti eksitas vald

omanikke väitega, et soovib kohapeal kokku saada ja asja arutada, kuid kokkusaamise aja

kooskõlastamise järel teatas ootamatult, et läbirääkimised on tulemusteta lõppenud.

15. Vastustaja ei ole välja selgitanud ja hinnanud Xxxxxxxxx kinnistule sundvalduse seadmisega

seotud olulisi asjaolusid. Vastustaja ei ole järginud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 3 lg-st 1,

põhiseadusest ja KAHOS-est tulenevat põhimõtet, mille kohaselt võib isiku õigusi piirata vaid

seaduslikul alusel üksnes hädavajalikus ulatuses. Samuti ei ole vastustaja täitnud HMS §-st 7

tulenevat uurimispõhimõtet. Ühestki valla kirjast või dokumendist (sh korraldusest) ei nähtu, et

vald oleks tuvastanud ja hinnanud seda, et juurdepääs Aedevahe talu tee L1 kinnistule on olemas.

Juurdepääsud on olemas ka teistele kinnistutele, millele kohalik omavalitsus on varasemas

kirjavahetuses viidanud, s.o Vaheliku, Iireaia, Iirepõllu, Kiviserva, Leheserva, Hiire kinnistud.

Kogu haldusmenetlus ja suhtlus venisid vastustaja tõttu, haldusmenetlus ei olnud eesmärgipärane

ega efektiivne, vaid äärmiselt segane ja kurnav. Vastustaja on rikkunud HMS §-st 40 tulenevat

menetlusosalise arvamuse ja vastuväidete ärakuulamise kohustust.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

16. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja püüdis enne sundvalduse seadmise

menetlust korduvalt omanikega kokkulepet sõlmida, kuid see ei õnnestunud. Avalikuks huviks on

see, et vastustaja soovib ühendada oma transpordimaa (Aedevahe tee L1) teise transpordimaaga

(Loojangu tee L3) ja moodustada nii terviktee ning määrata see tee avalikku kasutusse. Nende kahe

transpordimaa vahele jääb kaks erakinnistut, millest üks on Xxxxxxxxx kinnistu ja teine Aedevahe

kinnistu. Avalik tee on selles asukohas vajalik selleks, et tagada ligipääs avalikult teelt seitsmele

kinnistule. Need kinnistud, millel puudub ligipääs avalikult teelt on Aedvälja (19801:001:4381),

Vaheliku (19801:001:4380), Hiire (xxxxx:xxx:xxxx), Iireaia (xxxxx:xxx:xxxx), Kiviserva

(xxxxx:xxx:xxxx), Iirepõllu (19801:001:2254) ja Leheserva (19801:001:2255) kinnisasjad. Hiire

kinnistul asub elamu.

17. Juba 2020. aastast on taotlenud Vaheliku ja Aedvälja kinnistute omanik O. O ligipääsu

taastamist läbi Xxxxxxxxx kinnistu. 2021. aastast taotleb ligipääsu Iireaia kinnistu nimel T. T, kes

esindab ka Iirepõllu, Kiviserva ja Leheserva kinnistute omanikke. Seega on kokku vähemalt 7

kinnistut, mille jaoks on vaja tagada ligipääs seni kasutuses olnud teed mööda Xxxxxxxxx kinnistu

kaudu oma kinnistule.

18. Xxxxxxxxx kinnistul paiknes sõidukiga sõidetav tee, mida kohalikud elanikud kasutasid kuni

selle hetkeni, mil kinnistu omanik paigaldas teele värava. Juba Maa-ameti 1931-1944. aasta

kaartidelt, 2003. aasta Xxxxxxxxx katastriüksuse plaanilt ja 1998. aasta Aedevahe maaüksuse

plaanilt nähtub tee ja teekaitsevööndi olemasolu. Street-U sõiduk on läbinud selle tee 13.07.2019 ja

fotode põhjal saab üheselt järeldada, et see tee oli olemas, oli sõidetav ja rahuldavas seisukorras.

19. Alternatiivne ligipääs avalikult teelt Aedevahe tee L1 kinnistule ja sellega piirnevatele

kinnistutele puudub. Kaebajate viidatud Hiie talu tee ei ole valla hoolduses, kuna tee asub

erakinnistutel ja vald ei hoolda erakinnistutel asuvaid teid. Tee läbib kaheksat erakinnistut. Hiie

talu tee ei ole aastaringi läbitav, sest tegemist on vaid sissesõidetud rajaga, mida saab kasutada

ainult vastavate kõrgete masinatega sõitmiseks. Sõiduautoga sealt kaudu sõita ei ole võimalik.

20. Ligipääs Hiire kinnistule on kriitiliselt vajalik, kuna elanikel puudub mõistlik ligipääsutee oma

kinnistule saamiseks. Ka kiirabil on olnud olukordi, kus on raskendatud abivajajani jõudmine.

Kiirabi on valla tähelepanu juhtinud sellele, et ligipääsu saamine Hiire kinnistuni on vajalik. Hiire

kinnistuni saab vaid ületades erateid. Xxxxxxxxx kinnistu kaudu on kõige lühem ja aastaringi

läbitav tee. Kuigi teised kinnistud, millele ligipääs puudub, ei ole elamumaad, siis ka neile on vaja

ligi pääseda ja kõige mõistlikum viis selleks on avalik tee.

21. Omaniku huvide riive on Xxxxxxxxx kinnistul minimaalne, kuivõrd sundvalduse ala asub

kinnistu servas. Kinnistul asub ehitisregistri andmetel saunamaja, kuid puudub elamu. Seega ei saa

kinnistu olla kellegi elukoht ning tee ja saunamaja vahel on suurte puude rivi, mis varjab vaate teelt

saunamajale. Privaatsust on vajadusel võimalik ka juurde tekitada ja istutada puid.

22. Alternatiivsed võimalused ligipääsuks on sundvalduse seadmise otsuses kaalutud, kuid kõige

mõistlikum ja otstarbekam on Xxxxxxxxx kinnistul asuv tee. Vastustaja hinnangul on

alternatiivseteks võimalusteks Hiie talu tee, mis on samuti eratee ja läbib kaheksat erakinnistut

(xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx,

xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), teekonna pikkuseks on umbes 925 m,

Metsavahe tee, mis on mitteavalik tee ja läbib viite erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx,

xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), teekonna pikkuseks on orienteeruvalt 1,1 km

ning Veetorni tee kaudu on olemas teoreetiline ligipääs, mis ei ole tee ja läbib kahte erakinnistut

(xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), kuid on autoga läbimatu, teekonna pikkuseks on 625 m.

23. Hüvitisväärtuse määramise juures ei ole vastustajal alust kahelda sundvalduse ala hinna

väljaselgitamiseks koostatud eksperthinnangus. Selle on teinud pädev hindaja kehtiva seaduse

alusel. Hindamisakti on 24.03.2023 koostanud kutseline hindaja E. E, kes on kinnisvara

nooremhindaja ja kellel on tase 5 kutsetunnistus ja kinnitanud A. A, kes on vara hindaja, tase 7

kutsetunnistus. 24.03.2023 koostatud eksperthinnangu nr 2303-9630-01/ES kohaselt on

sundvalduse ala hüvitisväärtus 2 200 eurot.

24. Vastustaja ei ole haldusmenetluse läbiviimisel eiranud menetlusreegleid. Kaebajad on kaasatud

menetlusse selle algusest alates, neile on pakutud võimalus kokkuleppeks, on antud võimalus

vastuväidete esitamiseks ja nad on ärakuulatud. Kaebajatele on esitatud dokumendid, mida nad on

küsinud, isikute kontaktandmete mitteavaldamine ei tee dokumenti kaheldavaks. Vastustajal on

kõik andmed olemas. Haldusakt on põhjendatud, selge ja üheselt mõistetav.

KOHTU PÕHJENDUSED

25. Ehitusseadustiku (EhS) § 94 lg 1 näeb ette, et eratee määrab avalikuks kasutamiseks riik või

eratee asukoha kohalik omavalitsus. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt otsustab eratee avalikes

huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise riik või eratee asukoha kohaliku

omavalitsuse üksus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras.

Sundvalduse seadmine piirab põhiseaduse (PS) §-ga 32 kaitstud omandipõhiõigust. PS § 11 nõuab,

et põhiõiguse piiramiseks peab olema seaduslik alus ja piirang ise peab olema proportsionaalne.

Proportsionaalsuse hindamisel tuleb kaalukausile seada avalik huvi, mis õigustab sundvalduse

seadmist, ja teiselt poolt erahuvi, st omandiõigus konkreetseid asjaolusid silmas pidades. Et

sundvalduse seadmine oleks proportsionaalne, peab avalik huvi olema ülekaalukas. Piirang ei ole

proportsionaalne, kui sama avalikku huvi on võimalik realiseerida isiku omandiõiguse piirangut

seadmata jättes. Seega tuleks sundvalduse seadmine lugeda õigusvastaseks, kui avalik huvi

seonduks üksnes kohaliku tee rajamisega ning seda oleks võimalik teha samaväärselt kaebaja

kinnistut kasutamata, piirdudes munitsipaalmaaga (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.02.2020 otsus

haldusasjas nr 3-19-1060, p 12).

26. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et kaebajate omandis oleva Xxxxxxxxx kinnisasjal

asuvat teed ei ole kajastatud üheski planeeringus ning teed ei ole kantud teeregistrisse. Kaebajad ei

nõustu tee kasutamiseks ca 35 meetri, s.o 305 m² suurusele alale valla kasuks isikliku

kasutusõiguse seadmisega ja tee avalikku kasutusse määramisega, kuna puudub avalik huvi ning

olemasolev tee.

27. Vastustaja on esitanud tõendid, mis näitavad vaadeldava tee ajaloolist kasutamist. Maa-ameti

1931-1944. aasta kaartidelt on nähtav Xxxxxxxxx kinnistut läbiv tee (dtl 237). 1998. a Aedevahe

maaüksuse plaanil on maaüksust läbiva tee avalik kasutus tähistatud (dtl 239). Samuti on 2003. a

mõõdistatud Xxxxxxxxx maaüksuse plaanil maaüksust läbiv tee tähistatud, sh on märgitud

kitsendusena tee kaitsevöönd (dtl 238). Ka Maa-ameti kaardirakendusest nähtub, et Xxxxxxxxx

kinnistut läbib tee (dtl 242).

28. EhS § 92 lg 1 sätestab, et tee on rajatis, mis on ette nähtud inimeste, sõidukite või loomade

liikumiseks või liiklemiseks. Vastupidiselt kaebajatele tõi vastustaja välja, et Xxxxxxxxx kinnistul

asuvat teed kasutasid kohalikud elanikud kuni hetkeni, kui kinnistu omanik paigaldas teele värava

(dtl 236). Vastustaja esitatud fotodelt (dtl 240-241) nähtub tee, mis on sõidukitega sõidetav.

Tegemist ei ole klassikalise kruusateega, kuid tee on muust alast selgesti eristatav. Tõeseks võib

pidada kaebaja väiteid, et tee on muutunud ajaga oma vormi, st tee ei ole muust alast eristatav (dtl

200). Samas arvestades, et tee on olnud tõkestatud läbipääsuks alates märtsist 2021. a (dtl 236)

ning kaebaja on foto teinud eeldatavalt kohtumenetluse ajal, so 2023. a, on tee rohtumine

tõenäoline. Kohus ei pea tõeseks kaebajate väidet, et vaadeldavat teed ei ole kasutatud alates 2012.

a, kuivõrd asjas esitatud fotodelt nähtub tee olemasolu, mis oleks 2021. aastaks muutunud

läbimatuks. Ka kaebajad ise toovad välja, et tee on ja oli siiski olemas. Kohus nõustub kaebajaga

osas, et tee ei ole nõuetele vastav, st kruusatee vms, kuid teed kasutati siiski sõidukitega

läbimiseks.

29. Sundvalduse seadmine eratee avalikuks kasutamiseks (KAHOS § 4 lg 1 p 8, § 39 lg 2) eeldab

avalikku huvi (KAHOS § 2 lg 1). KAHOS § 2 lg 2 kohaselt seisneb sundvalduse seadmine

kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule

kasutusõigusele. Kinnisasja on lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks (KAHOS § 4 lg 1

p 8). Kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku

omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada

sundvaldus (KAHOS § 4 lg 2). Eeltoodust nähtub, et sundvalduse seadmine kinnisasjale on

lubatav, kui selle eesmärgiks on eratee muutmine avalikuks kasutamiseks ning seda eesmärki ei ole

võimalik saavutada muul moel.

30. Kaebajad heidavad ette, et puudub avalik huvi sundvalduse seadmiseks ning kaebajate

kinnistule sundvalduse seadmisega ei tagata kolmandatele isikutele juurdepääsu avalikule teele.

Õiguskirjanduses on märgitud, et eelkõige hõlmab „avaliku tee“ mõiste vormiliselt avalikult

kasutatavaid teid, st riigimaanteid ja kohalikke teid. Põhimõtteliselt võib avalikult kasutatavaks

teeks olla ka faktiliselt avalikus kasutuses olev tee. Tegemist ei pea olema olemasoleva teega, kuid

peab olema piisavalt selge, et nimetatud kohta tee rajamine on võimalik.1 Riigikohtu praktikas on

leitud, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi juurdepääsu nõude rahuldamine ei eelda, et

taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee teeseaduse § 2 lg 1 tähenduses. Juurdepääsu

1 V. Murumets. AÕS § 156. – P. Varul, I. Kull (koost). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn:

Juura 2014, lk 603, komm 3.1.1.

määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks. Juurdepääsu määramist ei välista see, kui

kinnisasjale, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, on omanik naaberkinnisasja omaniku

juurdepääsu soovist teades rajanud juurdepääsu takistavana rajatisi, istutanud puid vms. Sellist

tegevust saab käsitleda pahauskse käitumisena AÕS § 156 lg 1 järgse nõude realiseerimise

takistamiseks.2 Vastustaja tõi avaliku huvina välja vajaduse ühendada Aedevahe tee L1

transpordimaa Loojangu tee L3 transpordimaaga, moodustades terviktee ning määrata see tee

avalikku kasutusse. Nimetatud kahe transpordimaa vahele jääb kaebajatele kuuluv Xxxxxxxxx

kinnistu ja Aedevahe kinnistu (elamumaa). Avalik tee on selles asukohas vajalik selleks, et tagada

ligipääs avalikult teelt seitsmele kinnistule. Need kinnistud, millel puudub ligipääs avalikult teelt

on Aedvälja (maatulundusmaa), Vaheliku (maatulundusmaa), Hiire (maatulundusmaa), Iireaia

(maatulundusmaa), Kiviserva (maatulundusmaa), Iirepõllu (maatulundusmaa) ja Leheserva

(maatulundusmaa) kinnisasjad. Vastustaja esitas kohtule tõendid, kust nähtub, et vastustaja poole

on korduvalt pöördutud sooviga kasutada jätkuvalt vaadeldavat teed oma kinnistule pääsemiseks.

Valla poole on pöördunud Aedvälja ja Vaheliku kinnistu omanik (dtl 234), Iireaia kinnistu,

Iirepõllu kinnistu, Kiviserva kinnistu, Leheserva kinnistu omanikud (dtl 236). Pöördumistes

tuuakse välja, et Xxxxxxxxx kinnistul asuvat teed ei ole võimalik läbida ning ligipääs eelnimetatud

kinnistutele on tõkestatud väravaga. Samuti on tee läbimine keelatud jalgsi.

31. Kohus ei nõustu kaebajatega, et vastustaja ei ole kaalunud alternatiivseid teid. Korraldusest

nähtub, et alternatiivsete võimalustena on kaalutud Hiie talu teed, mis on samuti eratee ning mis

läbib kaheksat erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx,

xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx). Teekonna pikkus on umbes

925 m; Metsavahe teed, mis on mitteavalik tee ja läbib viite erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx,

xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx). Teekonna pikkuseks on u

1,1 km; Veetorni teed, mille kaudu on olemas teoreetiline ligipääs, mis ei ole tee ja läbib kahte

erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), kuid on autoga läbimatu. Teekonna pikkuseks on

625 m. Seega on kaebajatele kuuluva kinnistu kaudu kõige lühem maa eelnimetatud kinnistutele

ning ka kõige otstarbekam. Vaatamata asjaolule, et nimetatud kinnistud on maatulundusmaad, tuleb

juurdepääs kõigile kinnistutele tagada kõige optimaalsemal moel (AÕS § 156).

32. Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud, et olukorras, kus eratee on detailplaneeringu järgi

ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole

eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad (vt määrus asjas

nr 3-2-1-31-17, p 19 ja p 19.2). Praeguses asjas detailplaneering küll puudub, kuid nimetatud

seisukohad on siiski kohtu hinnangul kohaldatavad. Arvestades, et juurdepääsu soovivad saada

oma kinnistule rohkem kui ühe kinnistu omanikud, nähtub avalik huvi ning eraõiguslikus korras

sundvalduse seadmine ei ole otstarbekas.

33. Kaebajad eitavad, et nad ei ole soovinud pidada vallaga läbirääkimisi (KAHOS § 22).

Vastustaja edastas kaebajatele 18.10.2022 sundvalduse seadmise algatamise teate nr 9-5/7633 (dtl

29-32). Enne seda on toimunud kaebajate ja vastustaja vahel kirjavahetus (dtl 35-42). Vastustaja on

vastanud kaebajate pöördumistele. 07.12.2021 on vastustaja esindaja selgitanud, et nimetatud

kuupäeva seisuga ei ole avalikult kasutatavalt Loojangu teelt L3 läbipääsu avalikult kasutatavale

Aedevahe talu teele L1. Valla eesmärk on juurdepääs avalikult teelt oma kinnistule, Aedevahe talu

tee L1 on teeregistrisse kantud kruusateena (dtl 38). 27.05.2022 on vastustaja esindaja selgitanud

kaebajatele, millistele kinnistutele soovitakse juurdepääsu avalikes huvides tagada (dtl 35). Samuti

on valla esindaja avaldanud soovi kokku leppida kokkusaamise aega (dtl 39). Seega ei vasta tõele

kaebaja väited osas, et valla esindaja ei soovinud kohapeal asja uurida või muul moel teha

koostööd. 21.11.2022 on kaebajad esitanud vastuväited sundvalduse seadmise menetlusele ning

palunud menetluse lõpetada (dtl 98-112). Eelnevat aluseks võttes on kaebajad saanud

2 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi määrus asjas nr 3-2-1-42-10, p 32.

haldusmenetluses avaldada oma arvamust (KAHOS § 39 lg 4). Vastustaja on vaidlustatud otsuses

esitanud vastused kaebajate vastuväidetele (dtl 150-153). Asjaolu, et kaebaja ei nõustu vastustaja

esitatud seisukohtadega, ei tähenda, et vastust ei ole esitatud.

34. Alusetud on kaebajate etteheited osas, et vastustaja esindaja ei esitanud ise haldusmenetluses

kogutud tõendeid, vaid kaebajatel tuli tõendid välja nõuda. Kohtupraktikas on leitud, et

menetlusosalise soovil haldusorgani selgitamiskohustuse täitmine (HMS § 36 lg 1) ja kogutud

dokumentidega tutvumise võimaldamine (HMS § 37 lg 1) on efektiivse ärakuulamisõiguse

realiseerimise eeldus. Isik peab teadma, kas haldusorgani kogutud andmed on täielikud ja õiged

ning seda eesmärki ei ole võimalik saavutada, kui isikule ei ole tagatud juurdepääsu kogutud

dokumentidele (Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2023 otsus haldusasjas nr 3-20-231, p 10). Kohtu

hinnangul ei käitunud vastustaja õigusvastaselt, edastades kaebajate esindajale soovitud tõendid

(dtl 136). Lisaks on vastustaja selgitanud, et sundvalduse seadmise dokumentidega on võimalik

tutvuda Harku Vallavalitsuses või esitada taotlus dokumentide saamiseks teabenõude korras (dtl

30).

35. Kaebajad leiavad, et vastustaja on määranud valesti sundvalduse tasu. Vaidlustatud korralduse

kohaselt on vald otsustanud määrata sundvalduse ühekordseks tasuks 2 200 eurot. KAHOS § 39 lg-

st 6 tuleneb, et kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise

tõttu. KAHOS § 39 lg 7 p 4 kohaselt peab sundvalduse otsus sisaldama põhjendatud juhul infot

varalise kahju hüvitamise kohta. KAHOS § 11 lg 2 järgi koosneb sundvalduse tasu (KAHOS § 39

lg 2 kaudu) kinnisasja väärtusest ja hüvitisest sundvalduse seadmisega otseselt kaasneva varalise

kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

36. KAHOS § 12 lg 1 järgi korraldab menetluse läbiviija omandatava kinnisasja ja piiratud

asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei või

olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Vajaduse korral tellitakse väärtuse

määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7.

taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-ameti maakatastriseaduse § 9 lõike 21

alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. KAHOS-

e seletuskiri täpsustab, et kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib riik või

kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud

teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Haldusorganil, mis igapäevaselt

tegeleb sarnasel eesmärgil kinnisasjade koormamisega piiratud asjaõigusega, on senise praktika

põhjal teadmised, missuguseid tasusid sarnases olukorras tavapäraselt rakendatakse. Sellisel juhul

võib ta senise kogemuse põhjal teha maaomanikule konkreetse pakkumise. Juhul kui

maaomanikuga läbirääkimiste käigus tasus kokkulepet ei saavutata või kui orienteeruv tasu ei ole

teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada KAHOS § 12 lõikes 2 nimetatud

hindamise võimalusi. Normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või

ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus

seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu,

kui see sobib osapooltele. Eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule

seadusest tulenevad soodustused (lk 37).

37. Kinnisvaraekspert OÜ hindaja E. E ning hindamisosakonna juhataja A. A on allkirjastanud

24.03.2023 eksperthinnangu sundvaldusega koormatava ala katastriüksusest 1980:001:1292, dtl

249-287). E. E on kinnisvara nooremhindaja, EKR tase 5 (dtl 246) ning A. A on vara hindaja, EKR

tase 7 (dtl 247). Kuivõrd hinnangu on allkirjastanud ka A. A, on hinnang koostatud selleks pädeva

isiku poolt. Õige on kaebajate väide, et hindamistoimingu juures ei ole hindajat keegi abistanud,

kuivõrd vastav viide on eksperthinnangus (dtl 286). Arvestades asjaolu, et eksperthinnanguga

määrati kindlaks maatüki hind, ei olnud kaebajate juuresviibimine vältimatult vajalik, kuivõrd

kinnistu osa hinna määramisel hindas ekspert üldist kinnisvaraturu olukorda vaadeldavas

piirkonnas. Asjaolu, et eksperdid on maatüki üle vaadanud, nähtub ekspertiisi lk-lt 35, kuhu on

lisatud pildid vaadeldavalt alalt. E. E käis maaüksusega tutvumas 07.03.2023 (dtl 254). Arvestades,

et vastustaja lähtus maa hinna määramisel eksperdi seisukohast, puudus tal vajadus hinnata, kas

tegemist on õiguspärase tasuga. Hindaja on välja toonud, et puudub saamata jääv tulu või muu

kahju.

38. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et olukorraga on tutvumas käinud ka mitmed Harku valla

ametnikud (vähemalt 9 ametnikku neljal korral, dtl 404). Eelnev kajastub ka vaidlustatud

korralduses. Kohtul puudub alus arvata, et vastustaja ametnikud ei olnud enne vaidlustatud

korralduse väljastamist tutvunud vaadeldava olukorraga. Lisaks nähtuvad asjaolud selgelt ka

olukorraga tutvumata. Kohus nõustub kaebajatega, et asjas ei ole esitatud paikvaatluse kohta

koostatud protokolle, kuid tegemist ei ole sellise rikkumisega, mis toob kaasa haldusakti

õigusvastasuse (HMS § 58).

39. Kaebuse kohaselt on kaebaja rajanud kinnistule vastavale alale aia, haljastuse, hoovivalgustuse,

kaamerad ja kaablid, mille eemaldamisega tekitatakse kaebajatele kahju. Vastustaja kinnitusel on

väravad ehitatud ja paigaldatud ebaseaduslikult ning ei ole selles asukohas lubatavad, mistõttu

oleks kaebajatel olnud võimalik kulusid (kahju) vältida juhul, kui oleks toiminud nõuetekohaselt

(riigivastutuse seaduse § 7 lg 1). Kohus möönab, et kaebajatel võib olla vajadus teha oma kinnistul

ümberkorraldusi privaatsuse tagamiseks. Samas arvestades, et tee hakkab kulgema (kulges)

juurdepääsuna põhiliselt maatulundusmaadele, ei ole suur liikluskoormuse kasv tõenäoline. Ei ole

põhjust arvata, et teed hakkavad kasutama ka inimesed, kellel puudub selleks otsene vajadus (kes ei

kasuta seda juurdepääsuks oma kinnistutele). Seega ei pea kohus tõenäoliseks, et tee kasutus

intensiivistub märkimisväärselt määral, mis tooks omakorda kaasa kaebajate kinnistule ohu.

Kaebajad toovad välja, et varasemalt on kasutatud teed ebaseadusliku prügi mahapanekuks, mis ei

ole kohtu hinnangul selline asjaolu, mis välistab tee taastamise ja sundvalduse seadmise vajaduse.

40. Kaebajate kinnistule sundvalduse seadmine oli põhjendatud ja proportsionaalne, haldusakt on

piisavalt põhjendatud, sh formaalselt õiguspärane ning sundvalduse seadmise ulatus on õige. Kohus

jätab kaebuse rahuldamata.

41. HKMS § 108 lg 1 alusel kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole

menetluskulude väljamõistmist taotlenud, seega jäävad menetlusosaliste kulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Osaliselt jõustunud Riigikohtu 09.09.2025 kohtuotsusega.