3-21-2112/29 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Maret Altnurme ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.11.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-21-2112

Haldusasi

OÜ Tähetorni Tehnopark kaebus keskkonnaministri

19.08.2021 käskkirja nr 1-2/21/370 tühistamiseks ja

keskkonnaministri kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja

OÜ

Tähetorni

Tehnopark,

esindaja

vandeadvokaat Toivo Viilup

Vastustaja keskkonnaminister, esindajad LV ja JA

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 21.11.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Tähetorni Tehnopark apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 03.10.2023

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Tähetorni Tehnopark apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 21.11.2022 otsus haldusasjas nr 3-21-2112 muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse

peale

võib

Riigikohtule

esitada

kassatsioonkaebuse

hiljemalt

11.12.2023

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-21-2112

2(11)

1. OÜ-le Tähetorni Tehnopark kuulub alates 07.08.2019 Tallinnas asuv kinnistu (registriosa

8692801), mille koosseisus on Mäeküla tn 17 maaüksus (katastriüksuse nr 78401:101:5299,

pindala 7,09 ha) ja Moonalao tn 22 maaüksus (katastriüksuse nr 78401:101:5300, pindala 3,81

ha).

2. Keskkonnaministri 10.06.2021 määruse nr 30 „Astangu nahkhiirte, rohe-raunjala,

püstkiviriku ja pruuni raunjala püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ (kaitse-

eeskiri) kohaselt asub kaebaja kinnistu osaliselt nimetatud püsielupaigas.

3. Kaebaja esitas Keskkonnaametile 06.07.2021 avaldused, milles tegi riigile ettepaneku

omandada Mäeküla tn 17 ja Moonalao tn 22 maaüksused.

4. Keskkonnaminister keeldus 19.08.2021 käskkirjaga nr 1-2/21/370 maaüksuste

omandamisest looduskaitseseaduse (LKS) § 20 lg-te 1 ja 2 ning Vabariigi Valitsuse 08.07.2004

määruse nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja

ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja

sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja

alused“ (määrus nr 242) alusel.

1) Menetluse käigus on tuvastatud järgmised asjaolud:

a) Mäeküla tn 17 katastriüksus asub 69,7% ja Moonalao tn 22 katastriüksus 44,6% ulatuses

Astangu nahkhiirte, rohe-raunjala, püstkiviriku ja pruuni raunjala püsielupaigas. Mäeküla tn 17

katastriüksusest 0,15 ha on püsielupaiga sihtkaitsevööndis ja 4,79 ha Astangu piiranguvööndis.

Moonalao tn 22 katastriüksusest on 0,48 ha püsielupaiga sihtkaitsevööndis ning 0,75 ha

Astangu ja 0,47 ha Moonalao piiranguvööndis. Püsielupaik on võetud kaitse alla 10.06.2021

kehtestatud kaitse-eeskirjaga;

b) Mäeküla tn 17 katastriüksuse sihtotstarve on kinnistusraamatu andmetel 100% sihtotstarbeta

maa ning kõlvikuline koosseis on maakatastri andmetel 11 695 m² ulatuses metsamaa ja 59 229

m² ulatuses muu maa. Katastriüksuse püsielupaiga sihtkaitsevööndis paiknev maa on 0,09 ha

ulatuses metsamaa kõlvik ja 0,06 ha ulatuses muu maa kõlvik. Astangu piiranguvööndis

paiknev maa on 0,27 ha ulatuses metsamaa kõlvik ja 4,52 ha ulatuses muu maa kõlvik.

Moonalao tn 22 katastriüksuse sihtotstarve on kinnistusraamatu andmetel 100% sihtotstarbeta

maa ning kõlvikuline koosseis on maakatastri andmetel 29 484 m² ulatuses metsamaa ja 8624

m² ulatuses muu maa. Katastriüksuse püsielupaiga sihtkaitsevööndis paiknev maa on 0,31 ha

ulatuses metsamaa kõlvik ja 0,17 ha ulatuses muu maa kõlvik. Astangu ja Moonalao

piiranguvööndites paiknev maa on 0,79 ha ulatuses metsamaa kõlvik ja 0,43 ha ulatuses muu

maa kõlvik;

c) metsaressursi arvestuse riikliku registri andmetel on kinnistu metsa inventeerinud 04.11.2010

Metsanõustamise OÜ. Kinnistule ei ole esitatud metsateatisi ning aastate 2010–2020 ortofotode

järgi ei ole kinnistul raieid tehtud. Mäeküla tn 17 katastriüksuse sihtkaitsevööndis asuvas osas

ei ole metsaeraldisi inventeeritud. Katastriüksuse Astangu piiranguvööndisse jäävas osas on

inventeeritud eraldis nr 5 (pindala 0,1 ha), mille arenguklass on küps mets. Moonalao tn 22

katastriüksuse sihtkatsevööndis asuvas osas on inventeeritud eraldis nr 4 (pindala 0,3 ha), mille

arenguklass on küps mets. Katastriüksuse Astangu ja Moonalao piiranguvööndites asuvates

osades on inventeeritud eraldis nr 3 (pindala 0,9 ha), mille arenguklass on lähtuvalt

inventeerimisandmetest ja juhindudes keskkonnaministri 16.01.2009 määruse nr 2 „Metsa

korraldamise juhend“ lisast nr 3 küps mets. Kinnistul ei esine pilliroogu või poollooduslikke

kooslusi ning seal ei paikne kaitstavaid looduse üksikobjekte.

3-21-2112

3(11)

2) Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamist reguleerib LKS § 20.

Kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt

piiravaks, sätestab LKS § 20 lg 3 alusel kehtestatud määrus nr 242. Määruse nr 242 § 3¹ lg 7

järgi hinnatakse kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise piiranguid kinnisasja iga kõlviku kohta

eraldi. Kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine on oluliselt piiratud, kui piirangud on olulised

enamal kui 50% kinnisasja pindalast.

3) Mäeküla tn 17 katastriüksus ei ole elamumaa, ärimaa, tootmismaa, mäetööstusmaa ega

maatulundusmaa sihtotstarbega. Katastriüksusel ei ole tehtud raieid, mis kinnisasja loodusliku

seisundi tõttu välistaksid uuendusraie järgmise 20 aasta jooksul ning sellel ei esine

poollooduslikke kooslusi ega pilliroogu. Püsielupaiga sihtkaitsevööndis paiknev osa

moodustab 0,15 ha, s.o 2,1% kinnisasja pindalast ja sellele laieneb määruse nr 242 § 3¹ lg 2

(kaitsekord piirab sihtotstarbelist kasutamist oluliselt). Astangu piiranguvööndis paiknevale

osale (4,79 ha) jääb küps mets, kuid katastriüksus pole maatulundusmaa sihtotstarbega.

Piiranguvööndi metsamaa kõlvik (0,27 ha) moodustab 5,6% piiranguvööndis paikneva maa

pindalast ning kaitsekord ei keela uuendusraiet täielikult. Astangu piiranguvööndis paiknev osa

vastab määruse nr 242 § 3¹ lg-s 3 sätestatule, mille kohaselt ei piira piiranguvööndi kaitsekord

kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt ja sellele ei laiene määruse nr 242 § 31 lg 3 p-des

1−4 toodud erandid, mille esinemisel loetakse piiranguvööndi kaitsekord kinnisasja

sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks. Mäeküla tn 17 katastriüksus asub 69,7% ulatuses

püsielupaigas ning kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine on oluliselt piiratud üksnes

püsielupaiga sihtkaitsevööndis paiknevas osas, mis moodustab 2,1% kinnisasja pindalast. Kuna

piirangud on olulised vähemal kui 50% kinnisasja pindalast, siis tulenevalt määruse nr 242 § 31

lg-st 7 ei piira kaitsekord Mäeküla tn 17 katastriüksuse sihtotstarbelist kasutamist oluliselt ning

riigil ei ole lubatav seda omandada.

4) Moonalao tn 22 katastriüksus ei ole elamumaa, ärimaa, tootmismaa, mäetööstusmaa ega

maatulundusmaa sihtotstarbega. Katastriüksusel ei ole tehtud raieid, mis kinnisasja loodusliku

seisundi tõttu välistaksid uuendusraie järgmise 20 aasta jooksul ning sellel ei esine

poollooduslikke kooslusi ega pilliroogu. Moonalao tn 22 katastriüksuse püsielupaiga

sihtkaitsevööndis paiknev osa (0,48 ha, 12,6% kinnisasja pindalast) vastab määruse nr 242 § 31

lg-le 2, mille kohaselt piirab sihtkaitsevööndi kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist

oluliselt ja sellele katastriüksuse osale ei laiene määruse nr 242 § 31 lg 2 p-des 1–3 ja lg 6 p-des

1−3 sätestatud erandid, mille esinemisel ei loeta sihtkaitsevööndi kaitsekord kinnisasja

sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks. Moonalao tn 22 katastriüksus paikneb 1,22 ha

ulatuses Astangu ja Moonalao piiranguvööndites. Katastriüksuse piiranguvööndite metsamaa

kõlvik (0,79 ha) moodustab 64,8% piiranguvööndites paikneva maa pindalast ja metsa

arenguklass on kategoorias küps, kuid katastriüksus ei ole maatulundusmaa sihtotstarbega ning

kaitsekord ei keela uuendusraiet täielikult. Moonalao tn 22 katastriüksuse Astangu ja Moonalao

piiranguvööndites paiknev osa vastab määruse nr 242 § 31 lg-s 3 sätestatule, mille kohaselt ei

piira piiranguvööndi kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt ja sellele ei laiene

määruse nr 242 § 31 lg 3 p-des 1–4 toodud erandid, mille esinemisel loetakse piiranguvööndi

kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks. Moonalao tn 22

katastriüksus asub 44,6% ulatuses püsielupaigas ning kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine on

oluliselt piiratud üksnes püsielupaiga sihtkaitsevööndis paiknevas osas, mis moodustab 12,6%

kinnisasja pindalast. Kuna piirangud on olulised vähemal kui 50% kinnisasja pindalast, siis

tulenevalt määruse nr 242 § 31 lg-st 7 ei piira kaitsekord Moonalao tn 22 katastriüksuse

sihtotstarbelist kasutamist oluliselt ja riigil ei ole lubatav seda omandada.

5. OÜ Tähetorni Tehnopark esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse 19.08.2021 käskkirja

tühistamiseks ja avalduste uueks läbivaatamiseks kohustamiseks.

3-21-2112

4(11)

1) Kaebaja ei vaidlusta 19.08.2021 käskkirjas tuvastatud faktilisi asjaolusid ning seda, et

määruse nr 242 järgi ei saa riik kaebaja kinnistut omandada.

2) Tallinna Linnavolikogu 20.04.2017 otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa

üldplaneering (vt teemakaart 2 „Ehituspiirkonnad“) näeb kaebaja kinnistul ette ehitusõiguse,

mille kaitse-eeskiri välistab. Moonalao tn 22 katastriüksus asub üldplaneeringu seletuskirja

kohaselt ehituspiirkondades nr 40, nr 43 ja nr 44 ning Mäeküla tn 17 katastriüksus

ehituspiirkonnas nr 40. Ehituspiirkonnas nr 40 on maakasutuse juhtotstarve rohealad ja

ettevõtlusala (soovitatavalt väiksem hotell, motell või muu hoone, mis on eelkõige seotud

turisminduse ning spordi ja vaba aja veetmisega). Detailplaneeringu koostamise käigus võib

ette näha ka teisi maakasutusfunktsioone (korterelamud), kui see on sobivalt ja ratsionaalselt

lahendatud koos turisminduse ja vaba aja veetmise funktsiooniga. Ehituspiirkonna nr 43

maakasutuse juhtostarve on mh ärihoonete ala, kusjuures uushoonestust võib rajada

militaarhoonete varemete asukohtadesse, hoonete maksimumkõrgus on 16 m (4 korrust) ning

hoonestamisel moodustab ala puhkepiirkonna koos korrastatud tiikide, tunnelite, astangu,

metsamaa ja ojaoruga. Ehituspiirkonna nr 44 juhtostarve on mh korterelamute ala ning lubatud

on hoonestada militaarhoone varemete asukohad, hoonete maksimumkõrgus on 16 m (4

korrust). Kaebaja sai kinnistu omandamisel üldplaneeringuga arvestada. Kaitsekord piirab

kinnistu

sihtotstarbelist

kasutamist

nii

oluliselt,

et

see

on

käsitatav

faktilise

sundvõõrandamisena. Kaebaja on teinud kinnistuga seoses kulutusi, mida pole kaitse-eeskirja

tõttu võimalik tagasi teenida.

3) LKS § 20 lg-st 1 ei tulene määruse nr 242 § 3¹ lg-s 7 nimetatud täiendavat piirangut, et riik

peab omandama kinnisasja üksnes siis, kui piirangud on olulised „enamal kui 50% kinnisasja

pindalast“. Nt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses (KAHOS) ei seata piiranguid

sellele, millisele osale kinnisasjast on kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused. Põhiõiguste

seisukohalt olulisi küsimusi peab reguleerima seadusandja ja põhiõiguste riivel peab olema

seaduslik alus. Määruse nr 242 § 3¹ lg-s 7 nimetatud piirang „enamal kui 50% kinnisasja

pindalast“ ei ole LKS § 20 lg-st 3 tuleneva volitusnormiga kooskõlas. Puudus mistahes vajadus

delegeerida täpsemate kriteeriumite kehtestamine Vabariigi Valitsusele. Diskretsiooni ulatust

ei ole kindlaks määratud. Asjakohased sätted tuleb jätta kohaldamata ja tunnistada põhiseaduse

(PS) § 3 lg-ga 1 vastuolus olevaks.

4) Looduskaitseliste piirangutega maa riigile omandamisel tuleb lähtuda sellest, kas maa

omanik sai kinnisasja omandamisel piirangutega arvestada. Kaebaja ei saanud kinnistu

omandamisel arvestada, et kaitse-eeskiri hakkab piirama tema omandi kasutamist, vaid sai

arvestada üldplaneeringus ettenähtuga.

6. Keskkonnaminister palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Vaidlustatud käskkiri on kooskõlas määrusega nr 242. Õigusaktide järgi ei ole riigil lubatud

kaebaja kinnistut omandada.

2) Kaitse-eeskirja kohaselt on sihtkaitsevööndis keelatud majandustegevus ja uute ehitiste

püstitamine ning püsielupaiga valitseja nõusolekul on sihtkaitsevööndis lubatud olemasolevate

ehitiste hooldustööd. Püsielupaiga piiranguvööndites on lubatud püsielupaiga valitseja

nõusolekul uute ehitiste püstitamine Moonalao piiranguvööndis ja rajatiste püstitamine Astangu

piiranguvööndis. Kaitse-eeskiri on kaebaja kinnistut puudutavas osas kooskõlas Haabersti

linnaosa üldplaneeringuga. Tegemist ei ole faktilise sundvõõrandamise olukorraga.

3) Määrus nr 242 on kehtestatud LKS § 20 lg-s 3 sätestatud volitusnormi alusel. Kriteeriumite,

mille alusel loetakse kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratuks LKS § 20 lg 1

tähenduses, kehtestamise delegeerimine Vabariigi Valitsusele ei ole PS-ga vastuolus.

3-21-2112

5(11)

Seadusandja soovis lahendust, kus olulise piirangu määratlemine ei ole iga kord

keskkonnaministri määrata, vaid kohaldub kõigile ühetaoliselt.

4) Määruses nr 242 sätestatud kehtestatud kriteeriumid ei ole vastuolus LKS-s sätestatud

looduskaitse põhimõtete ja eesmärkidega, need on proportsionaalsed ja arvestavad võrdselt

kõikide huve. LKS ja selle alusel kehtestatud kaitseala kaitsekord sätestavad piirangud üksnes

tegevustele, mis võivad kahjustada kaitstavaid loodusväärtusi. Sihtotstarbelise kasutamise

piirangute all LKS-i tähenduses tuleb mõista piiranguid konkreetsetele tegevustele, mis on

seotud kinnisasjale määratud sihtotstarbega. LKS-i alusel piirangute seadmisel, samuti

kaitsekorrast tulenevate piirangute olulisuse hindamisel ei oma olulist tähendust kinnisasja

sihtotstarbelise kasutamise tulemusel saadav võimalik tulu või selle vähenemine. LKS ei

sätesta, et looduskaitseliste piirangutega maa peaks tingimata kuuluma riigile, sest

keskkonnakaitse nõuded kehtivad kõigile. LKS § 20 lg-s 1 sätestatud võimalus kaitstavat

loodusobjekti sisaldava või tervikuna kaitstaval loodusobjektil paikneva kinnisaja

võõrandamiseks on ette nähtud juhtudeks, mil riik peab seda looduskaitselistel eesmärkidel

vajalikuks. Piirangud sõltuvad sellest, kui suurt väärtust omavad alal paiknevad kaitstavad

loodusväärtused. Riigivõimu kehtestatavaid eraomandi kasutamise piiranguid üldjuhul ei

kompenseerita, sest need kehtestatakse avalikes huvides. Omandiõigust võib üldistes huvides

piirata. Põhiseaduslik kaitse laieneb olemasolevale varale, mitte lootusele või võimalusele vara

saada. LKS § 20 kehtestamisega on seadusandja tunnistanud, et teatud juhtudel võib eraisiku

koormamine avalike huvide kaitsmise kohustusega osutuda liiga intensiivseks omandiõiguse

riiveks. Üksnes sellistel juhtudel on seadusandja pidanud põhjendatuks omandiõiguse riive

varalist kompenseerimist, mis LKS-i tähenduses väljendub kinnisasja omandamises riigi poolt.

Riigikohus on möönnud, et sõltumata looduskaitseliste piirangute ulatusest, ei ole need reeglina

sedavõrd ulatuslikud, et oleksid käsitatavad sundvõõrandamisena. Kui maaomanikul oleks

võimalus taotleda kompensatsiooni iga looduskaitselise piirangu korral, mis toob kaasa

majanduslikus mõttes tulude vähenemise, kujuneks keskkonnakaitse riigi jaoks väga kulukaks,

kui mitte võimatuks. Tagamaks kõikide looduskaitseliste piirangutega kinnisasjade omanike

võrdne kohtlemine looduskaitseliste piirangute hindamisel, on seadusandja LKS § 20 lg-ga 3

volitanud Vabariigi Valitsust kehtestama ühtsed kriteeriumid, millal loetakse kaitsekord

kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks. Need kriteeriumid iseenesest ei piira

kinnisasja omaniku omandiõiguse realiseerimist. Tegemist on tingimustega, mille puhul riik

leiab, et kinnisasja omaniku õigus kinnisasja sihtotstarbeliselt kasutada on avalikes huvides

sedavõrd piiratud (see tähendab ka, et kinnisasjal paiknevad loodusväärtused on olulised), et

õigustatud on piirangud kompenseerida avalike vahendite arvelt. Omandamine peab toimuma

üksnes lähtuvalt looduskaitselistest kaalutlustest, mis on väljendatud kaitse-eeskirjas.

7. Tallinna Halduskohus jättis 21.11.2022 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

1) Pooled ei vaidle 29.08.2021 käskkirjas toodud faktiliste asjaolude üle, samuti selle üle, et

vastustaja kohaldas määruse nr 242 § 3¹ lg-id 2, 3 ja 6 õigesti.

2) LKS § 20 lg 1 sätestab kinnisasja riigi poolt omandamise tingimusena, et ala kaitsekord peab

oluliselt piirama püsielupaigas asuva kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist. Seadusandja pole

LKS-s määratlenud mõistet „sihtotstarbelise kasutamise oluline piiramine“, kuid on LKS § 20

lg-s 3 volitanud Vabariigi Valitsust kehestama kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord

kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks. Määruse nr 242 § 3¹ lg 7 kohaselt

hinnatakse kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise piiranguid kinnisasja iga kõlviku kohta eraldi.

Kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine on oluliselt piiratud, kui piirangud on olulised enamal

kui 50% kinnisasja pindalast. Lisaks sätestab määruse nr 242 § 3¹ lg-tes 1–6 juhud, millal lugeda

kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, samuti erandid sellest.

3-21-2112

6(11)

3) Riigikogu ei pidanud LKS-s detailselt sätestama kõiki olukordi, millal saab pidada kinnisasja

sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiratuks. LKS § 20 lg 3 annab Vabariigi Valitsusele volituse

kehtestada mh kinnisasja väärtuse määramise alused. Riigikohus hindas määruses nr 242

sätestatud kinnisasja väärtuse määramise metoodika kooskõla PS-ga 15.06.2021 otsuses nr 5-

21-3 ega leidnud volitusnormi vastuolu PS-ga. Seadusandja on leidnud, et seaduse täitmise

üksikasjad on otstarbekas reguleerida määruses. See ei ole vastuolus PS §-ga. Määruse nr 242

§ 3¹ regulatsiooni seadusesse kirjutamine polnuks mõistlik ega vajalik. Seadusandja on LKS §

20 lg-s 3 määranud, et kinnisasja kasutamist tuleb hinnata sihtotstarbe järgi ja piirang peab riigi

poolt

omandamiseks

olema

oluline.

LKS-i

ning

keskkonnamõju

hindamise

ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse muutmise seaduse eelnõu 927 SE seletuskirjas on

põhjendatud määrusega seaduse täpsustamise vajadust ning seda, et sihtotstarbe mõiste puhul

lähtutakse maakatastriseadusest. Kuna määruses nr 242 on kriteeriumeid täpsustatud, pole

tegemist määratlemata õigusmõistega. Vabariigi Valitsus on ka kaitsekorra kehtestaja, s.o

kaalub looduskaitseliste piirangute rangust ja ulatust, millest mh võib tuleneda riigile

omandipõhiõiguse piirangu kompenseerimise kohustus. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 90

lg 1 kohaselt võib määruse anda ainult seaduses sisalduva volitusnormi olemasolul ja kooskõlas

volitusnormi piiride, mõtte ja eesmärgiga. Määrus nr 242 vastab nendele nõuetele.

4) Kuigi kaebaja katastriüksused asuvad 44,6% ja 69,7% ulatuses püsielupaigas, on neil lasuvad

olulised piirangud püsielupaiga sihtkaitsevööndis asumise tõttu üksnes 12,6% ja 2,1% ulatuses

kinnisasja pindalast. Sellise ulatusega piirang ei saa olla oluline LKS § 20 lg 1 mõttes, ammugi

mitte kvalifitseeruda kinnisasja faktiliseks sundvõõrandamiseks (vrd Riigikohtu 15.06.2021

otsus nr 5-21-3, p-d 32, 33, 36, 39). Seadusandja tahteks ei ole see, et kinnisasjad omandatakse

riigile kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise väheintensiivse piirangu tõttu. PS ei nõua

igasuguse üldistes huvides seatud omandikitsenduse hüvitamist. Looduse kaitsmine on lisaks

riigi PS-st tulenevale ülesandele ühtlasi igaühe kohustus (Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr 5-21-

3, p-d 40 ja 41). Kõik looduskaitseliste piirangutega maad ei pea kuuluma riigile.

Looduskaitseliste piirangute talumise kohustus on üldjuhul kõrge ja nende kehtestamist

õigustab tugev üldine huvi. Kui riik peaks kompenseerima omandikitsenduse ka

väheintensiivse riive korral, nagu praeguse vaidluse puhul, poleks PS §-st 5 tulenev rahvusliku

rikkuse kaitsmise kohustus riigile materiaalselt jõukohane. Seejuures peab kinnisasja riigi poolt

omandamiseks ala senise sihtotstarbelise kasutamise oluline piirang tulenema üksnes

kehtestatud kaitsekorrast. Tähtsust ei oma sihtotstarbelise kasutamise võimalik tulusus.

Eraisikule kuuluva kinnisasja püsielupaigas asumine ei tähenda sihtotstarbelise kasutamise

olulist piirangut.

5) Riigikohus on eelviidatud lahendis (p 36) pidanud erahuvide teenimist täielikult välistavaks

olukorda, kus alal on loodusreservaadi kaitsekord; püsielupaiga sihtkaitsevööndi kaitsekorda

on käsitatud kasutamist tugevalt piiravana (p 33). Kaebaja kinnisasi on sihtkaitsevööndist

tulenevate tugevate piirangutega vaid 12,6% ja 2,1% ulatuses kinnisasja pindalast (vt

maakatastri kaart, vastustaja 27.01.2022 vastuse lisa 5). Püsielupaiga Astangu piiranguvööndis

on Mäeküla tn 17 katastriüksusest 4,79 ha ning Moonalao tn 22 katastriüksusest 0,75 ha ja

Moonalao piiranguvööndis 0,47 ha. Kinnisasi on 100% ulatuses sihtotstarbeta maa, s.t sellele

pole määratud elamumaa, ärimaa või tootmismaa sihtotstarvet. Kinnistul kasvab küpset metsa,

mille puhul pole piiranguvööndisse jäävas osas uuendusraie täielikult välistatud (kaitse-eeskirja

§ 13 lg 1 p 1). Piiranguvööndis on lubatud majandustegevus ning Keskkonnaameti nõusolekul

uute ehitiste püstitamine Moonalao piiranguvööndis (ennekõike vanade hoonevaremete ja neid

ümbritsevate vallide asukohta) ja rajatiste püstitamine Astangu piiranguvööndis (kaitse-eeskirja

§ 12; seletuskirja p 2.5.5.2). Sihtkaitsevööndisse jäävas osas võib olemasolevaid ehitisi üksnes

ohutuse tagamiseks hooldada (kaitse-eeskirja §-d 9 ja 10). Kaitse-eeskiri ei võimalda kaebaja

katastriüksustel arendada tulusat äritegevust, kuid omandikitsenduste kompenseerimisel

3-21-2112

7(11)

(kinnistu riigi poolt omandamisel) tuleb lähtuda kaitsekorrast tulenevast kinnisasja senise

sihtotstarbekohase kasutamise olulisest piirangust, mitte tulusa kasutamise võimalikkusest.

6) Tähtsust ei oma kaebaja argumendid looduskaitsepiirangute kehtestamise menetluse

kestusest, sellel ajal kinnistule tehtud kulutustest ja kohaliku kaitseala moodustamise

menetlusest. Neid asjaolusid ei saa määruse nr 242 järgi kinnisasja omandamisel arvesse võtta.

7) Asjakohane pole kaebaja võrdlus muude avalikes huvides seatavate piirangutega, mille puhul

rakendub KAHOS. Seadusandja on looduskaitseliste piirangutega kinnisasjade omandamise

teadlikult KAHOS-e reguleerimisalast välja jätnud, sest looduskaitselised piirangud ei too

reeglina kaasa sundvõõrandamise olukorda. Eelnev ei tähenda, et faktilise sundvõõrandamise

olukorra tekkimisel (nt eraomandis maale loodusreservaadi kaitsekorra kehtestamisel) ei võiks

nõuda hüvitist PS § 32 lg 1 teisest lausest tulenevalt (vt Riigikohtu 12.11.2018 otsus nr 3-16-

812). Praegu ei ole tegemist faktilise sundvõõrandamise olukorraga.

8) Nõustuda ei saa väitega, et Haabersti linnaosa üldplaneering tekitas kaebajale õiguspärase

ootuse, et kinnistut on võimalik kasutada ehitamiseks. Kaebaja kinnistu on 100% ulatuses

sihtotstarbeta maa. Üldplaneering ei määra konkreetse kinnistu ehitusõigust, vaid ala

maakasutuse üldpõhimõtted ja ala kasutamise juhtotstarbe. Üldplaneeringu seletuskirja

kohaselt võib ehituspiirkonna nr 40 maakasutuse juhtotstarve täpsustuda Astangu

looduskaitseala moodustamise ja kaitsekorralduskava kehtestamise käigus. Ehituspiirkonna nr

43 kohta märgitakse, et juhtotstarbeks on mh roheala ning uushoonestust võib rajada

militaarhoonete varemetele. Ehituspiirkonna nr 44 juhtotstarbeks on korterelamute ala ja

roheala. Lisatud on, et kuna enamik alast jääb väärtusliku kõrghaljastuse tõttu rohealaks, on

hoonestust lubatud sellel osal alast ainult militaarhoonete varemete asukohta. Keskkonnaameti

30.09.2019 kirjast nähtub, et maaomanikke teavitati 11.06.2019 püsielupaiga väljatöötamise

kavatsusest ja kaebaja esitas 04.09.2019 omapoolsed ettepanekud. Keskkonnaamet selgitas

kaebajale vastuseks mh, et püsielupaiga piiranguvööndis säilitatakse üldplaneeringuga

kooskõlas olev võimalus hoonevaremete asukohtadesse uute ehitiste püstitamiseks ning

tegemist on aladega, mis ka üldplaneeringu järgi peaks võimalikult ulatuslikult säilima

rohealadena (lk 2). Kaebajale ei olnud ka enne kaitse-eeskirja kehtestamist tagatud kinnistu

piiranguteta hoonestamise võimalust. Üldplaneering pidi arvestama LKS-st tulenevaga, mida

selle seletuskirjast nähtuvalt on ka tehtud. Sellega pidi arvestama ka maaomanik.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. OÜ Tähetorni Tehnopark palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja

teha uus otsus, millega tunnistada asjassepuutuvad normid PS-ga vastuolus olevaks ning

rahuldada kaebus.

1) Halduskohus tuvastas õigesti vaidluse all mitteolevad faktilised asjaolud, kuid kaebus oleks

tulnud rahuldada, sest määruse nr 242 § 31 lg 7 on PS-ga vastuolus. Halduskohtu seisukohad,

mis puudutavad omandiõiguste piiramist määrusega, ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga, nt

06.12.2022 otsusega nr 5-22-5. Põhiõiguste seisukohalt olulisi küsimusi peab otsustama

seadusandja. Volitusnorm peab olema selge ja täpne ning vastama piirangu intensiivsusele.

Praegusel juhul on omandiõiguse riive intensiivne, kuid LKS § 20 lg 3 sisu ei ole piisavalt täpne

(vrd nt KAHOS § 4 lg 3). Määruses nr 242 kehtestatud 50% piirang on ka sisult meelevaldne,

sest olulised võivad olla mh protsentuaalselt väheolulisemad muudatused (nt kui planeering

võimaldab kinnisasja hoonestamist üksnes 10% ulatuses ning ehitusõiguse realiseerimine

muutub võimatuks, sest kavandatud hoonestusala on kaetud kehtestatavate piirangutega).

Riigikohtu 15.06.2021 otsuse nr 5-21-3 asjaolud olid praegusest vaidlusest erinevad, sest

Riigikohus hindas selles määruse nr 242 kooskõla PS-ga seoses LKS § 20 lg-te 22 ja 4

kohaldamisega ning viidatud asjas sai kaebaja kinnisasja omandamisel piirangutega arvestada.

3-21-2112

8(11)

Siinses asjas on kaebaja teinud oma kinnistule investeeringuid, mille tagasiteenimine on kaitse-

eeskirjaga täielikult välistatud. Seega peab kaebajal olema õigus Riigikohtu praktika ja PS § 32

lg 1 kohaselt nõuda vastustaja poolt kinnistu omandamist õiglase ja kohese hüvituse eest.

2) Nõustuda ei saa halduskohtu seisukohaga, et olulise piiranguna tuleb käsitada vaid

püsielupaiga sihtkaitsevööndi osa (12,6% ja 2,1% katastriüksusest) ning sisulist tähtsust ei oma

see, et katastriüksused asuvad püsielupaiga piiranguvööndis 44,6% ja 69,7% ulatuses, kuhu

oleks kaitse-eeskirja kohaselt võimalik rajada vaid avalikus kasutuses olevaid teeviitasid,

matkaradasid vms. Üldplaneeringu kohaselt oli kaebajale kuuluval kinnistul (sõltumata sellest,

et selle sihtotstarbeks on 100% ulatuses sihtotstarbeta maa) ehitusõigus ette nähtud. Kaebaja

omandas kinnisasja teadmisega, et sellel kehtib üldplaneeringuga ettenähtud ehitusõigus ning

ta ei saanud arvestada sellega, et kaitse-eeskiri hakkab tema omandi kasutamist oluliselt piirama

(välistab ehitusõiguse kinnistul täies ulatuses). Faktiliselt on kaebaja kinnistu sundvõõrandatud

(vt Riigikohtu 06.12.2022 otsus nr 5-22-5, p-d 50 ja 51). Kaebajal puudub PS-ga vastuolus

oleva määruse nr 242 tõttu võimalus nõuda riigilt kinnisasja omandamist kohese ja õiglase tasu

eest. Samaaegselt on välistatud võimalus realiseerida üldplaneeringus ettenähtud ehitusõigust.

Selliselt on kaebaja õiguste riive ebaproportsionaalne. Pole tähtsust, kas kaebaja õigusi

piiratakse keskkonnakaitselistel või muudel kaalutlustel.

9. Keskkonnaminister palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu

otsuse põhjendustega ja jäädes varasemate seisukohtade juurde.

1) Kaebaja kinnistut ei ole faktiliselt sundvõõrandatud. Kinnisasjale looduskaitse eesmärgil

piirangute seadmisel säilib omanikul faktiline käsutusõigus ja piiratud ulatuses ka kasutusõigus.

Intensiivsete piirangute korral saab võõrandada kinnisasja riigile (LKS § 20). Sellise võimaluse

rakendamiseks on kehtestatud kord, mis tagab ühtse ja selge ning riigi võimalusi arvestava

reeglistiku piirangute olulisuse tuvastamiseks ja hinna määramiseks. Kaebaja kinnistu

piirangud on olulised vähemal kui 50% kinnisasjast.

2) Mis puudutab üldplaneeringust tulenevat ehitusõigust, siis kaitse-eeskirja § 12 lg 2 p 1

kohaselt on püsielupaiga valitseja nõusolekul lubatud uute ehitiste püstitamine Moonalao

piiranguvööndis ja rajatiste püstitamine Astangu piiranguvööndis. Kaitse eeskirja eelnõu

seletuskirja p 2.5.4.3 kohaselt on ehitustegevus üldjuhul sihtkaitsevööndis keelatud, et vältida

nahkhiirte talvitumispaikade ning rohe-raunjala, püstkiviriku ja pruuni raunjala kasvukohtade

otsest kahjustamist ja hävimist või nende seisundi halvenemist ehitustegevusega kaasneva

pinnase eemaldamise ja veerežiimi muutuste tõttu. Täiendava selgituse ehitusõiguse teostamise

võimalikkuse ja üldplaneeringuga vastavuse kohta andis Keskkonnaamet 30.09.2019 kirjas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Kaebajale kuulub kinnisasi, mille koosseisu kuuluvad Mäeküla tn 17 ja Moonalao tn 22

katastriüksused. Kaebaja ei ole seadnud kahtluse alla, et vastustaja tuvastas 19.08.2021

käskkirjas korrektselt Mäeküla tn 17 ja Moonalao tn 22 katastriüksusi puudutavad faktilised

asjaolud ning kohaldas piirangute ulatuse kindlakstegemisel õigesti määrust nr 242. Seega

sõltub asja lahendus sellest, kas asjassepuutuvad õigusnormid on PS-ga kooskõlas.

11. LKS § 20 lg 1 seostab riigi õiguse ja kohustuse omandada kinnisasi asjaoluga, kas ala

kaitsekord piirab oluliselt kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist. LKS § 20 lg 3 näeb ette, et

kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute

menetlemise korra ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja

sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, samuti kinnisasja väärtuse määramise korra ja

alused, kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Selle volitusnormi alusel on Vabariigi Valitsus

kehtestanud määruse nr 242, mille §-s 31 on kehtestatud kriteeriumid piirangute hindamiseks.

3-21-2112

9(11)

Kaebaja peab oma õigusi piiravaks eeskätt määruse nr 242 § 31 lg-t 7, mille järgi hinnatakse

kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise piiranguid kinnisasja iga kõlviku kohta eraldi ning

kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine on oluliselt piiratud, kui piirangud on olulised enamal

kui 50% kinnisasja pindalast.

12. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 03.02.2023 otsuses nr 3-21-788, et määruses nr 242

sätestatud tingimused kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise piirangute hindamiseks on

kooskõlas LKS §-ga 20, sh ei kaldu seaduse eesmärgist kõrvale tingimus, mille kohaselt riik ei

omanda kinnisasja, kui enam kui 50% kinnisasjast on vähemalt mingisugusel viisil

sihtotstarbeliselt kasutatav (vt p-d 8–13; otsus on jõustumata, kuid vaidluse asjaolusid ja

ringkonnakohtu seisukohti on lühidalt kirjeldatud Riigikohtu 14.06.2023 otsuses nr 5-23-3).

Ringkonnakohus hindas 13.09.2011 otsuses nr 3-10-1258 määruse nr 242 § 31 lg 3 p 1 ja lg 7

kooskõla PS-ga. Selles lahendis on leitud, et Vabariigi Valitsus ei ole ületanud temale LKS §

20 lg-ga 3 antud volituse piire ega täiendavalt kitsendanud PS § 32 lg-st 2 tulenevalt põhiõigust.

LKS § 20 lg 1 kohaselt omandab riik üksnes sellise kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist

ala kaitsekord oluliselt piirab. LKS § 20 lg 3 alusel on seadusandja selgesõnaliselt delegeerinud

täitevvõimu pädevusse otsustamise mh selle üle, milliste kriteeriumitega sisustada tingimus, et

kaitsekord piirab kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt. Omandi kitsendused on

sätestatud LKS-s ja selle alusel kehtestatud kaitse-eeskirjas. Määrus nr 242 reguleerib üksnes

seda, milliste kitsenduste või nende kogumi esinemise ja ulatuse korral tuleb kinnisasja

sihtotstarbeline kasutamine lugeda oluliselt piiratuks. LKS-st ei tulene seejuures, et hindamisel

tuleks arvestada kinnisasja turuväärtuse vähenemist või sellelt tulu teenimise võimalusi, sest

oluliselt peab olema piiratud kinnisasja „kasutamine“ vastavalt selle sihtotstarbele (vt p-d 14–

15 ja seal viidatud kohtupraktika).

13. Neist seisukohtadest saab lähtuda ka siinses asjas. Riigikohtu lahenditest tulenevad

suunised selle kohta, kuidas hinnata delegatsiooninormi kooskõla PS § 3 lg-ga 1 ja täitevvõimu

kehtestatud määruse vastavust seaduses toodud volitusnormile, ei ole vahepeal põhimõtteliselt

muutunud. PS § 3 lg-st 1 tuleneva seaduslikkuse põhimõtte järgi peab põhiõiguste seisukohalt

olulisi küsimusi reguleerima seadusandja ja põhiõiguste riivel peab olema seaduslik alus

(seadusliku aluse nõue tuleneb Vabariigi Valitsusele ka PS § 87 p-st 6). Määrus nr 242 on PS-

ga vastuolus, kui see on antud PS-ga vastuolus oleva delegatsiooninormi alusel või kui see ei

vasta delegatsiooninormile (vt ka Riigikohtu 06.04.2021 otsus nr 5-20-21, p-d 62 ja 63).

Halduskohus tõi õigesti välja, et 15.06.2021 otsuses nr 5-21-3, kus kontrolliti mh määruse

nr 242 §-de 71 ja 72 kooskõla PS-ga, ei tekkinud Riigikohtul kahtlust, et LKS § 20 lg 3 või

määruse nr 242 aluseks olev volitusnorm on vastuolus PS § 3 lg-ga 1. Riigikohtu 06.12.2022

otsus nr 5-22-5, millele kaebaja viitas, ei puuduta LKS §-i 20 ja määrust nr 242, vaid kohaliku

tähtsusega kultuuripärandi säilitamise meetmete, sh selle üldiste kasutustingimuste määramist

üldplaneeringus (planeerimisseaduse § 75 lg 1 p 17).

14. Looduskaitselised piirangud kaebaja kinnisasjale tulenevad 10.06.2021 kehtestatud kaitse-

eeskirjast. Kaebaja esitas kaitse-eeskirja kehtestamise menetluses vastuväiteid ja ettepanekuid,

kuid ei vaidlustanud kohtus kaitse-eeskirja kehtestamist. Seega tuleb lähtuda eeldusest, et

kaitse-eeskirjaga kehtestatud piirangud kaebaja kinnisasjale on eesmärgipärased ja

proportsionaalsed. Kui kinnisasjale kehtestatud looduskaitselised piirangud jätavad omaniku

täielikult või peaaegu täielikult ilma omandiõiguse teostamise võimalusest, võib põhimõtteliselt

olla tegemist faktilise sundvõõrandamisega PS § 32 lg 1 teise lause tähenduses (Riigikohtu

15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 33). Praeguses asjas ei ole kaitse-eeskirjast tulenevad piiranguid

nii ulatuslikud, et kaebaja omandiõiguse teostamine oleks sellega täielikult või peaaegu

täielikult välistatud, st tegemist ei ole kinnisasja faktilise sundvõõrandamisega PS § 32 lg 1

teise lause tähenduses. Ringkonnakohus nõustub selles küsimuses halduskohtu otsuse p-s 11

toodud põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4), rõhutades järgmist.

3-21-2112

10(11)

15. Kaebaja kinnisasja pindala on kokku 10,9 ha, millest Mäeküla tn 17 katastriüksus

moodustab 7,09 ha ja Moonalao tn 22 katastriüksus 3,81 ha. Kuigi kaitse-eeskirjaga piiritletud

püsielupaik hõlmab Mäeküla tn 17 katastriüksusest 69,7% (s.o 4,94 ha) ja Moonalao tn 22

katastriüksusest 44,6% (s.o 1,70 ha), jääb kõige rangemate kinnisasja kasutamise piirangutega

sihtkaitsevööndisse üksnes 2,1% (s.o 0,15 ha) Mäeküla tn 17 maaüksusest ja 12,6% (s.o 0,48

ha) Moonalao tn 22 maaüksusest. Kui vaadelda kaebaja kinnisasja tervikuna (s.o eristamata

katastriüksusi, mida vastustaja on ilmselt kaebaja 06.07.2021 taotlustest lähtuvalt hinnanud

eraldi), moodustavad olulised piirangud veel väiksema protsendi kinnisasja pindalast (vt

omandiõiguse riive intensiivsuse ja kinnistu katastriüksusteks jagamise seoste kohta ka

Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 35).

16. Kinnisasja

faktilise

sundvõõrandamise

tuvastamisel

tuleb

hinnata

igasuguseid

omandiõiguse teostamise võimalusi, millest omanik on looduskaitseliste piirangute tõttu ilma

jäänud. Kinnisasja kasutamisel ei ole seejuures määrav omaniku äriplaan, vaid selgitada tuleb,

kas kinnistut on põhimõtteliselt võimalik erahuvides kasutada, nt toetuste taotlemiseks (vt

Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 36). Omandi kasutamise võimalusest ilma jätmist ei

saa seega järeldada pelgalt sellest, et kaitse-eeskirja kehtestamise tõttu ei saa kaebaja ilmselt

realiseerida oma varasemat soovi ehitada oma kinnisasjale elamud või muud hooned ja teenida

sellest tulu. Kaebaja kinnistu sihtotstarve on kinnistusraamatu andmetel 100% sihtotstarbeta

maa, s.o maakatastriseaduse § 181 lg 13 kohaselt ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik

või otstarbekas sihtotstarvet määrata (vrd elamumaa, ärimaa või tootmismaa sihtotstarbega

kinnisasja piirangute hindamise kohta määruse nr 242 § 31 lg 2 p 3 ja lg 3 p 2).

17. Kinnistu omandamise ajal puudus kaebajal kindlus, et tal on võimalik oma kinnisasjale

ehitada. Kaebaja kinnisasi hõlmab Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi ehituspiirkondi nr

40, 43 ja 44 (Mäeküla tn 20 katastriüksus asub ehituspiirkonnas nr 40 ja Moonalao tn 17

katastriüksus kõigis kolmes, vt ka kaebaja 16.09.2022 seisukoha p 3.2). Üldplaneeringu

seletuskirjas (lk 22–23, dtl 188–189) on märgitud ehituspiirkonna nr 40 maakasutuse

juhtotstarbeks rohealad ja ettevõtlusalad (soovitavalt väiksem hotell, motell vm hoone, mis on

eelkõige seotud turisminduse ning spordi ja vaba aja veetmisega), kuid seletuskirja järgi võib

ehituspiirkonna maakasutuse juhtotstarve täpsustuda Astangu looduskaitseala moodustamise

ning kaitsekorralduskava kehtestamise käigus. Detailplaneeringuga on võimalik ette näha ka

teisi maakasutuse funktsioone (korterelamuid), kuid eritingimusena on märgitud, et

detailplaneeringu menetluse käigus tuleb koostada uuringud, et täpsustada alad, kus muinsus-,

loodus- või maastikukaitseliste väärtuste tõttu on ehitustegevus piiratud. Ehituspiirkonna nr 43

maakasutuse juhtotstarve on rohealad, ühiskondlike hoonete, puhkeehitiste ja ärihoonete ala;

olemasolevad paekivihooned võib vajadusel säilitada ja uushoonestust võib rajada vaid

militaarhoonete varemete asukohtadesse. Eritingimusena tuleb aga arvestada vääriselupaigaga,

Peeter Suure merekindluse laskemoonaladude ja nende kaitsevöönditega ning Järveotsa oja ja

selle kaitsevööndiga. Samuti on eritingimusena märgitud, et hoonestamise võimalus sõltub

täpsematest keskkonnauuringutest ning pinnase reostuse likvideerimise võimalustest.

Ehituspiirkonna nr 44 kohta on seletuskirjas märgitud, et maakasutuse juhtotstarbeks on

korterelamute alad ja rohealad; enamik alast jääb väärtusliku haljastuse tõttu rohealaks ja

hoonestada on lubatud vaid militaarhoonete varemete asukohad. Eritingimusena tuleb

planeerimisel arvestada vääriselupaigaga ning Järveotsa ojaga. Seega tulenes Haabersti

linnaosa üldplaneeringust, et hoolimata maakasutuse juhtotstarvetest, mis annab edasise

maakasutuse põhisuunad ja millega tuleb detailplaneeringute koostamisel arvestada (vt

seletuskirja lk 8), sõltub ehitusõiguse tegeliku realiseerimise võimalikkus mh looduskaitseliste

uuringutest ja selle tulemusel kehtestatavatest kaitsekordadest. Kaitse-eeskirjaga ongi määratud

mh alad, kus ehitustegevust on piiratud ning kaebaja ei ole kaitse-eeskirja vaidlustanud.

3-21-2112

11(11)

18. Kokkuvõttes

ei

ole

praegusel

juhul

tegemist

kaebaja

kinnisasja

faktilise

sundvõõrandamisega (PS § 32 lg 1).

19. PS ei nõua igasuguse üldistes huvides isikule seatud omandikitsenduse hüvitamist. Õiglase

hüvitise maksmise vajadus omandipõhiõiguse riive proportsionaalsuse tagamiseks tekib

olukordades,

kus

ühe üksikisiku varaline kaotus

on võrreldes

teiste isikutega

ebaproportsionaalselt suur. Seejuures on isiku kohustus tema omandile seatud kitsendusi

hüvitiseta taluda seda suurem, mida tugevam üldine huvi omandikitsendust õigustab. Ka

sedalaadi hüvitamiskohustus saab siiski tekkida vaid siis, kui isik leiab end oma tahtest ja

tegevusest sõltumata olukorrast, kus ta peab avalikes huvides taluma intensiivsemaid

subjektiivsete õiguste piiranguid võrreldes teistega (Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p

40). Sellega seoses on Riigikohus selgitanud, et looduse kaitsmine on riigi PS-st tulenev

ülesanne ning ühtlasi igaühe kohustus. PS § 5 sätestab, et Eesti loodusvarad ja loodusressursid

on rahvuslik rikkus, mida tuleb kasutada säästlikult. PS § 53 järgi on igaüks kohustatud säästma

elu- ja looduskeskkonda ning hüvitama kahju, mis ta on keskkonnale tekitanud.

Looduskaitseliste piirangute kehtestamist õigustab tugev üldine huvi ja isiku kohustus

looduskaitselisi piiranguid taluda on üldjuhul kõrge. Looduskeskkond on pidevas muutumises

ja seetõttu võivad muutuda ka looduse kaitsmiseks vajalikud meetmed või nende rakendamise

ulatus. Selliste meetmete rakendamise vajadust tulevikus ei ole võimalik täielikult ette näha

ning kogu vastutust nendega kaasnevate omandikitsenduste eest ei saa asetada riigile. PS § 32

lg 2 kolmas lause näeb omanikule ette talumiskohustuse, keelates kasutada omandit üldiste

huvide vastaselt (15.06.2021 otsus nr 5-21-3, p 41).

20. Arvestades vaidlustatud käskkirjas tuvastatud asjaolusid ja kaebaja kinnisasja

sihtotstarbelise kasutamise piiranguid, mis tulenevad kinnistul kehtivast kaitsekorrast, ei ole

kaebaja talumiskohustus ebaproportsionaalselt suur. Määrava tähtsusega ei ole asjaolu, et

kaebaja ei saa kasutada kinnistut oma äriplaanides ettenähtud viisil (ehitamiseks) ja teenida

sellega nii suurt tulu, nagu ta kinnistut omandades lootis. Kaebaja ei ole ära näidanud, et tema

varaline kaotus on teiste kinnisasja omanikega võrreldes suurem. Kinnisasja sihtotstarbelise

kasutamise piirangud ei ole kaitsekorrast tulenevalt nii ulatuslikud, et see läheks vastuollu LKS

§ 20 lg-s 1 sätestatud põhimõttega ka siis, kui jätta kõrvale määruse nr 242 § 31 lg 7 lauseosa

„piirangud on olulised enamal kui 50% kinnisasja pindalast“. Kinnisasja sihtotstarbelise

kasutamise piirangut ei saa lugeda oluliseks üksnes sellest lähtuvalt, et üle poole Mäeküla tn 17

katastriüksusest või kaebaja kinnistust tervikuna asub kaitse-eeskirjaga määratletud

püsielupaigas. Seetõttu ei pidanud kaebajale kompenseerima looduskaitselistest piirangutest

tulenevaid omandikitsendusi tema kinnisasja (või ükskõik kumma katastriüksuse) riigile

omandamisega LKS § 20 alusel.

21. Eelneva põhjal jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

22. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad poolte endi kanda (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg-d 1

ja 11).

(allkirjastatud digitaalselt)