3-23-2226/9 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Virgo Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

8. november 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2226

Haldusasi

OÜ Eestimaa Farmerid kaebus Tallinna linna

kohustamiseks teostada ehitusjärelevalvet Kalmuse tee

17 kinnistul

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 17. oktoobri 2023. a määrus

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Eestimaa Farmerid, esindaja v.adv Raul

Keba

Vastustaja – Tallinna linn, esindajad EV ja TP

Kolmandad isikud – X ja Y

Menetluse alus ringkonnakohtus

Y määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse Y määruskaebus Tallinna Halduskohtu 17. oktoobri 2023. a

määruse haldusasjas nr 3-23-2226 resolutsiooni punkti 1 peale.

2. Jätta Y määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17. oktoobri 2023. a

määruse haldusasjas nr 3-23-2226 resolutsiooni punkt 1 muutmata.

3. Jätta rahuldamata Y taotlus piirata OÜ Eestimaa Farmerid ja Tallinna linna ning

nende esindajate juurdepääsu 5. novembri 2023. a määruskaebusele.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse resolutsiooni punktide 1 ja 2 peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg

7). Määruse resolutsiooni punkti 3 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva

jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 88 lg 5).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Eestimaa Farmerid (1/2 kaasomandist) ning ühisomanike X ja Y (1/2 kaasomandist)

kaasomandis on Tallinnas Kalmuse tee 17 kinnistu (registriosa nr 3201801; katastritunnus

78402:202:2810; pindala 908 m2; sihtotstarve 100% elamumaa). Kinnistu ja sellel asuva kahe

korteriga elamu (ehitisealune pind 144,6 m2) valdamise ja kasutamise kord on reguleeritud

14.02.2013 notariaalse kokkuleppega.

3-23-2226

2(4)

2. X esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) 28.02.2023 ehitusteatise nr

2311201/03540 Kalmuse tee 17 ehitise laiendamiseks ning olemasoleva hoone fassaadi

rekonstrueerimiseks koos soojustamisega. OÜ Eestimaa Farmerid esitas 09.03.2023 vastuväite,

milles palus ehitusteatise menetlemine peatada või lõpetada. TLPA luges 28.08.2023 otsusega

nr 2312996/04479 ehitusteatise teavitatuks ja esitas ehitamiseks lisatingimused. TLPA esitas

06.09.2023 vastuse nr 4-3/614-3 OÜ Eestimaa Farmerid 09.03.2023 arvamusele, milles märkis,

et ehitusseadustiku (EhS) §-s 44 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise aluseid ei esinenud.

3. OÜ Eestimaa Farmerid esitas Tallinna Halduskohtule 06.10.2023 kaebuse (täiendatud

16.10.2023), mille nõudeks jäi taotlus kohustada Tallinna linna teha ehitusjärelevalvet Kalmuse

tee 17 kinnistul asuva elamu ehitustööde üle. Ehitustööde osas puudub kaasomanike vaheline

kokkulepe ning Tallinna linn on kiitnud heaks ehitusteatise, mille alusel teostatavad ehitustööd

rikuvad kaebaja kui kaasomaniku õigusi. Ehitusprojektiga ettenähtud parkimise ja sissesõidutee

lahendus arvestab üksnes ühisomanike õigusi ja selle realiseerimisel puudub kaebajal sõidukiga

juurdepääs enda kasutuses olevale kinnistu osale. Elamu juurdeehitustöödega plaanitakse võtta

kaebaja nõusolekuta kasutusele tema kaasomandi osa.

Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras keelata 28.02.2023 ehitusteatise ja sellega seotud

ehitusprojekti kohaste tööde tegemine kuni haldusasja menetluse lõpuni. Kaebajal on esialgse

õiguskaitse vajadus, sest elamute hilisem lammutamine on vähetõenäoline. Seega võiks tekkida

olukord, kus kaebaja ei saavuta kaebuse eesmärki ehk vaidlustatud ehitustegevuse tagajärgede

kõrvaldamist. Tegemist on omandiõiguse olulise riivega, mis on kaalukam kui avalik huvi või

kolmandate isikute õigused.

4. Tallinna Halduskohus rahuldas 17.10.2023 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse

osaliselt ning keelas 30 päevaks ehitusteatise nr 2311201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti

kohaste tööde teostamise Kalmuse tee 17 kinnistul (resolutsiooni p 1). Ühtlasi võttis kohus

kaebuse menetlusse ning kaasas kolmandate isikutena X ja Y.

Notariaalse kasutuskokkuleppe järgi on X ja Y kasutuses Kalmuse tee 17 kinnistu osa, mis on

kokkuleppe lisaks oleval asendiplaanil märgitud vasakpoolsena. Kokkuleppe p 2.20 järgi ei ole

kaasomanikud soovinud leppida kokku tingimustes juhuks, kui üks kaasomanikest soovib teha

lepingus nimetamata juurdeehitusi või muid ehitustöid. Sellisel juhul lähtuvad kaasomanikud

seaduses kehtestatud nõuetest ning tingimusest, et kaasomanik on kirjalikult kooskõlastanud

ehitusprojekti või juurdeehituse. Kaasomanike vahelised suhted kaasomandi valdamisel ja

kasutamisel on eraõiguslikud ning need on täpsemalt sätestatud asjaõigusseaduse §-s 72.

Kaasomanike vahelisi suhteid tuleb pädeval asutusel siiski arvestada ka ehitusteatise

menetlemisel, algatades kaasomanike õiguste rikkumise (sh tema vara kahjustamine ehitamise

käigus) kahtluse korral täiendava kontrolli. See ei tähenda võimalike tsiviilõiguslike vaidluste

lahendamist, sest ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis

võivad olla ehitamiseks vajalikud (vt Riigikohtu 18.12.2019 otsus nr 3-17-1859, p 20). Kaebaja

on veenvalt välja toonud, kuidas vaidlustatud ehitusteatis rikub tema subjektiivseid õigusi (s.o

ehitamise tagajärjel puudub tal juurdepääs sõidukiga tema kasutuses olevale kinnistu osale).

Seetõttu tuleb HKMS § 252 lg 4 alusel keelata 30 päevaks ehitusteatise nr 2311201/03540 ja

sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde teostamine Kalmuse tee 17 kinnistul.

5. Y palub 05.11.2023 määruskaebuses tühistada halduskohtu kohaldatud ehituskeeld.

Kalmuse tee 17 kaasomanikud leppisid ehitustöödes kokku ja kinnitasid need kirjalikult aastatel

2018–2021. Tööde kohta esitati 26.01.2021 ehitusteatis nr 2011201/07950 ja selle alusel

teostati ehitustööd. Kuna tööde käigus ilmnesid probleemid, millega ei saanud varem arvestada,

algatati uue ehitusteatise menetlus, mis toimus aastatel 2022–2023 ja sellesse olid kaasatud kõik

3-23-2226

3(4)

osapooled. Ehitusteatis nr 2311201/03540 kiideti lõplikult heaks 28.08.2023. Kalmuse tee 17

korterite nr 1 ja nr 2 omanike 2023. a kevadel ja suvel saavutatud kokkulepete alusel on

ehitusprojektis nähtud mh ette järgmist: kaks eraldi sissesõiduteed Kalmuse teelt; kaks eraldi

auto- ja jalgväravat; kaks eraldi parkimisala krundil; kaks eraldi ligipääsuteede ala; kaks eraldi

prügikonteinerite ala krundil. Toodud lahendused on kõigi osapooltega kooskõlastatud. Kuna

kolmandatel isikutel (korteri nr 1 omanikel) ei ole võimalik teostada ehitustöid kaebaja (korteri

nr 2 omanik) ruumides ja maa-alal ning samuti ei ole kaebaja tasunud ehitustööde planeerimise,

projekteerimise ja ehitusteatise menetlemise eest, kuid eeltööd on tehtud, siis on kaebajal

võimalik realiseerida projektis korteri nr 2 jaoks ettenähtud perspektiivsed lahendused enda

alal. Kokkuvõttes on ehitustööde kavandamine toimunud kõiki arvamusi, ettepanekuid ja huve

arvestavalt ning läbipaistvalt ja vastavuses kokkulepete ja õigusaktidega. Kalmise tee 17 krundi

suurim lubatus täisehitatus on 25% ja senine hoonestus hõlmas 15,04%. Ehitusega on

lisandunud 2,66% (st täisehitatus 17,70%) ning seega on kaebajal võimalik ehitada juurde veel

7,30%. Kalmuse tee 17 korter nr 2 müüdi 2023. a alguses korteri nr 1 omanikke teavitamata

äriühingule. Kuna kogu oluline ehitustegevus oli teostatud enne korteri nr 2 võõrandamist, siis

oli uus omanik ehitamisest teadlik ja ta oli kaasatud ehitusteatise menetlusse. Kuivõrd kaebajat

teavitati ehitusteatise registreerimisest 28.08.2023, siis ei ole kaebus tähtaegne.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Kuigi 05.11.2023 määruskaebuse sissejuhatuses on viidatud ka halduskohtu 17.10.2023

määruse resolutsiooni p 6 vaidlustamisele, ei nähtu määruskaebuse sisust ja taotlustest siiski, et

Y või X tegelikult vaidlustaksid enda kaasamist praeguse haldusasja menetlusse kolmandate

isikutena. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et kuna kaebuses on taotletud

ehitusjärelevalve tegemist 28.08.2023 heaks kiidetud ehitusteatise nr 2311201/03540 alusel

tehtud või tehtavate ehitustööde üle, siis võib asjas tehtav kohtulahend selgelt puudutada X ja

Y õigusi ning seetõttu oli nende HKMS § 20 lg 1 alusel kohtumenetlusse kaasamine seaduse

järgi kohustuslik. Kuivõrd Y ei ole esitanud kaasamise kohta sisulisi vastuväiteid, siis loeb

ringkonnakohus määruskaebuse esitatuks üksnes Tallinna Halduskohtu 17.10.2023 määruse

resolutsiooni p 1 peale.

7. Esialgset õiguskaitset puudutavas osas on määruskaebuse esitamine seaduse kohaselt

lubatud (HKMS § 252 lg 7). Kohtute infosüsteemi andmetel on halduskohtu määrus Yle kätte

toimetatud 22.10.2023 ning seega on 05.11.2023 määruskaebus tähtaegne (HKMS § 204 lg 1).

Määruskaebus vastab selle läbivaatamist võimaldaval määral HKMS §-de 52−54 ja 205

nõuetele. Määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22

lg 1 p 9). Määruskaebuse kiiremaks lahendamiseks ei pea ringkonnakohus vajalikuks küsida

selle kohta teiste menetlusosaliste seisukohta. HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse

üks ringkonnakohtunik.

8. Halduskohus kohaldas praeguses asjas HKMS § 252 lg 4 alusel nn ajutist õiguskaitset

kuni 30 päevaks. HKMS § 252 lg 4 kolmandast lausest tulenevalt juhul, kui menetlusosalised

nn ajutise õiguskaitse kohaldamist ei vaidlusta, rakendub esialgne õiguskaitse kuni HKMS

§ 249 lg-s 4 sätestatud tähtpäevani (haldusasja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni).

Kohtupraktika kohaselt ei ole HKMS § 252 lg 4 alusel tehtud nn ajutise õiguskaitse määruse

kehtivuse HKMS § 249 lg-s 4 sätestatud tähtpäevani pikenemise vältimiseks vajalik esitada

selle peale määruskaebust, vaid piisab, kui menetlusosaline vaidlustab esialgse õiguskaitse

abinõu kuni 30 päevaks kohaldamise samale kohtule esitatavas avalduses. Määruskaebus tuleks

esitada üksnes juhul, kui menetlusosalise hinnangul ei oleks esialgse õiguskaitse kohaldamine

kuidagi põhjendatud isegi üksnes kuni 30 päevaks. Eeltoodule vaatamata on menetlusosalisel

siiski õigus määruskaebus esitada (HKMS § 252 lg 7).

3-23-2226

4(4)

9. Kuna kolmas isik on 17.10.2023 määrusega kohaldatud ajutise õiguskaitse vaidlustanud,

siis kehtib ehitustegevuse keeld üksnes kuni 16.11.2023 ja halduskohus peab hiljemalt selleks

ajaks esialgse õiguskaitse taotluse uuesti sisuliselt lahendama. Ringkonnakohus saab HKMS

§ 252 lg 4 alusel tehtud määruse peale esitatud määruskaebuse lahendamisel hinnata üksnes

seda, kas esialgse õiguskaitse kohaldamist 30 päevaks tuleb pidada põhjendamatuks või mitte,

sest halduskohtu kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu ei kehti nimetatud tähtajast kauem (nt

Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2022 määrus nr 3-22-892, p 11; 22.04.2022 määrus nr 3-22-

744, p 7). Esialgse õiguskaitse kohaldamine HKMS § 252 lg 4 alusel ilma põhjendusi esitamata

eeldab seda, et kohus nõustub kaebajal esialgse õiguskaitse vajaduse olemasoluga ning ei pea

teiste menetlusosaliste huve kaalukamaks ega kaebust ilmselgelt perspektiivituks (nt Tallinna

Ringkonnakohtu 16.05.2022 määrus nr 3-22-892, p 12; 29.07.2020 määrus nr 3-20-1350, p-d

15 ja 17; 18.12.2019 määrus nr 3-19-2019, p 12; 31.07.2017 määrus nr 3-17-1462, p 12).

10. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu kolmanda isiku määruskaebusest asjaolusid, millest

saaks järeldada, et halduskohtu määrusega 30 päevaks Kalmuse tee 17 kinnistul ehitusteatise

nr 11201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste töödega jätkamise keelamine riivaks

ebaproportsionaalselt kolmandate isikute õigusi. Kohtule seni esitatud materjalide põhjal ei ole

selge, kui suures mahus on ehitusteatisega seotud ehitustööd praeguseks juba teostatud ning kui

suures ulatuses ja millise iseloomuga ehitustööd on veel teostamata. Määruskaebuse kohaselt

algasid ehitustööd juba 2022. a-l ja need olid olulises osas tehtud juba enne 30.01.2023, mil

kaebaja omandas 1/2 kaasomandi osa Kalmuse tee 17 kinnistust. Kuna asjaolus on ebaselged,

siis ei saa praeguses menetlusstaadiumis pidada kaebust ilmselgelt perspektiivituks, mis võiks

esialgse õiguskaitse kohaldamise välistada. Kaebuse tähtaegsust peab kontrollima halduskohus,

kuid seni esitatust ei nähtu, et kaebajat oleks ehitusteatise registreerimisest teavitatud varem kui

koos TLPA 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3 (kaebuse lisa 8) ja sellest lähtudes on 06.10.2023

esitatud kaebus tähtaegne. Kaebuse põhjal ei saa kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust eitada,

sest kohtupraktikast tulenevalt on elamute lammutamiseks kohustamine üldjuhul väga erandlik

abinõu (nt Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2022 määrus nr 3-22-2347, p 13). Nagu märgitud,

ei ilmne määruskaebusest ühtegi konkreetset negatiivset tagajärge, mida kolmandatel isikutel

tuleb ajutise ehituskeelu tõttu taluda. Muu hulgas ei ole väidetud, et kolmandatel isikutel oleks

juba halduskohtu määruse 30-päevase kehtivuse ajal tarvis suurema kahju vältimiseks või muul

põhjusel vältimatult teha ehitustöid, mida ei ole võimalik edasi lükata.

11. Eelneva põhjal jääb Y määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 17.10.2023

määruse resolutsiooni p 1 muutmata.

12. Kolmas isik on määruskaebusena pealkirjastatud 05.11.2023 e-kirja lõpus märkinud, et

ülaltoodud kiri on konfidentsiaalne ja ei kuulu ilma kolmanda isiku nõusolekuta avaldamisele

ühelegi kolmandale osapoolele peale kirja adressaatide (st kohtute). See on käsitatav taotlusena

piirata teiste menetlusosaliste ja nende esindajate juurdepääsu määruskaebusele. HKMS § 88

lg 1 kohaselt on menetlusosalistel (sh HKMS § 31 lg 2 alusel nende esindajatel) õigus tutvuda

toimikuga ning saada seal olevatest menetlusdokumentidest ärakirju. Seda õigust saab HKMS

§ 88 lg 2 järgi piirata üksnes HKMS § 79 lg-s 1 loetletud alustel ja eeldusel, et huvi saladuse

hoidmiseks on kaalukam menetlusosalise õigusest toimikuga tutvuda. Ringkonnakohus leiab,

et praeguses asjas puudub igasugune alus piirata teiste menetlusosaliste või nende esindajate

õigust tutvuda kolmanda isiku 05.11.2023 määruskaebusega. Juurdepääsu piiramise vajadust ei

ole millegagi põhjendanud ja ringkonnakohtule ei ole äratuntav, et määruskaebuses sisalduks

teavet, mille varjamiseks saaks kolmandal isikul olla õigustatud huvi (HKMS § 79 lg 1). Seega

jääb taotlus HKMS § 88 lg 2 alusel rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt)