2-22-19170/13 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv

Määruse tegemise aeg ja koht

03.11.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-19170

Kohtuasi

Tallinna linna hagi Tarhan OÜ vastu äriruumide

ebaseaduslikust valdusest vabastamiseks ja võla

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 04.10.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Tarhan OÜ apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

40 136,22 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu),

lepinguline esindaja Angela Reinlaid

Kostja Tarhan OÜ (registrikood 14613670), seaduslik

esindaja juhatuse liige Vladislav Kondrašin

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda menetlusse võtmast Tarhan OÜ apellatsioonkaebust Harju Maakohtu

04.10.2023 otsuse peale.

2. Jätta

kaebuse

esitamisega

seotud

menetluskulud

Tarhan

OÜ

kanda.

Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

2-22-19170

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu, hageja) esitas 23.12.2022 Harju

Maakohtule hagi Tarhan OÜ (kostja) vastu, milles palub:

 kohustada kostjat vabastama ja üle andma Tallinnas Lühike jalg 9 hoone keldrikorrusel

asuvate äriruumide nr 1 ja 2 (üldpinnaga 37,4 m²) ja 1. korrusel asuvate äriruumide 5-15

M4 (üldpinnaga 35,8 m²) (äriruum) valdus hagejale kohtuotsuse jõustumise päevale

järgneval päeval;

 nimetatud äriruumide mittevabastamisel tõsta kostja vaidlusalustest äriruumidest koos

kõigi äriruumides asuvate isikute ja varaga välja;

 mõista kostjalt hageja kasuks välja üürivõlg 14 558,67 eurot ja üürivõlalt kuni

30.11.2022 arvestatud viivis 619,83 eurot.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 09.01.2020 äriruumi üürilepingu nr 12-1/3

(üürileping), mille alusel sai kostja kasutamiseks äriruumi. Üürilepingu osaks on Tallinna

Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“

(tingimused).

3. Hageja edastas 19.09.2022 kostjale hoiatuse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja

teatas 24.10.2022 avaldusega, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles võla tõttu alates

30.11.2022. Kostjal oli viie kuu eest tasumisele kuuluva üüri võlg 10 660,08 eurot. Äriruumi

üleandmiseks paluti kostjal olla Lühike jalg 9 aadressil 01.12.2022. Kostja ei ole ruumide

valdust üle andnud. Ka ei ole kostja tasunud võlgnevust.

4. Tingimuste p 9.1 sätestab, et üürnik kohustub maksma üürileandjale üüri üürilepingu p-s 10

märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Tingimuste p 9.3 kohaselt on üürnik kohustatud

kandma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tingimuste p 10.3 sätestab, et

lepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral kohustub üürnik tasuma

viivist 0,05% tähtaegselt tasumata summalt päevas.

5. Kostjal on hageja ees üürivõlg perioodi 01.05.2022–30.11.2022 eest 14 558,67 eurot

(7x2079,81 eurot) ja võlalt arvestatud viivise võlg on 619,83 eurot.

Kostja vastuväited

6. Kostja tunnistas tekkinud võlga, kuid põhjendas, et see on tekkinud kostjast mitteolenevatest

asjaoludest (COVID-19 ajal turistide puudumisega linnas ning ka sõja tõttu). Kostja on teinud

hoones renoveerimistöid enda kuludega. Kommunaalkulud (vesi, elekter, internet jne) on kostja

poolt tasutud ja selles osas kostjal võlad puuduvad.

Maakohtu otsus

7. Maakohus rahuldas 04.10.2023 otsusega hagi. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda

ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 1400 eurot ja viivise.

2-22-19170

8. Maakohus tuvastas vaidlustamata asjaoludena äriruumi kuulumise hagejale, üürilepingu

sõlmimise, sellele tingimuste kohaldumise ja ülesütlemise asjaolud ning selle, et kostja ei ole

ruumide valdust hagejale tagastanud.

9. Üürileping lõppes poolte vahel hageja erakorralise ülesütlemise tõttu alates 30.11.2022 (VÕS

§-d 313 ja 316). Kostja ei ole ülesütlemist vaidlustanud ja nõustub, et tal tekkis võlgnevus, kuid

üüritud ruume hagejale ei ole tagastanud. Kuna kostjal ei ole pärast 30.11.2022 õiguslikku alust

äriruume vallata, on hageja nõue ruumide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks

põhjendatud VÕS § 334 lg 1 järgi ja ta saab nõuda üürieseme tagastamist endale.

10. Hageja on esitanud kostjale igakuiselt perioodil 01.05.2022–30.11.2022 üüriarveid.

Igakuise üüri suurus on 2079,81 eurot. Kostja üürivõlgnevus on 14 558,67 eurot. Kostja ei ole

üürivõlale ja selle arvestusele vastuväiteid esitanud ega tõendanud, et ta oleks üürivõla tasunud.

Hagejal oli õigus nõuda kostjalt üürilepingu kehtivuse ajal kokku lepitud üüri tasumist ja seega

on põhjendatud mõista kostjalt välja üürivõlg 14 558,67 eurot. Kostja väited selles osas, et

kostja on tasunud kommunaalkulud (vesi, elekter, internet jne) on vaatamata kohtu selgitustele

jäänud paljasõnaliseks.

11. Kostja ei esitanud viivisearvestusele sisulisi vastuväiteid ning ka kohus ei tuvastanud

viivisearvestuses eksimusi. Seega on põhjendatud ka viivise nõue.

12. Maakohus jättis tähelepanuta kostja väited selle kohta, et ta on teinud hoones

renoveerimistöid enda kuludega. Kostja ei ole sellega seoses menetluses nõudeid esitanud. Ka

ei oma asja lahendamisel tähtsust kostja väide selles, et ta pöördus EAS-i poole abi saamiseks.

13. Seoses kostja väitega, et pöördus kohtuväliselt hageja poole üürist vabastamiseks, märkis

maakohus, et nõuet sellega seoses ei ole kostja menetluses esitanud. Maakohus selgitas, et

turistide ja Tallinna vanalinnas liikuvate inimeste vähesus ei ole selliseks asjaoluks, mis annaks

alust nõuda lepingu muutmist ja üürist vabastamist VÕS § 97 alusel. Lepingust ja seadusest

tuleneb kostjale kohustus maksta üüri, sealjuures ei sõltu üüri maksmise kohustus sellest, kas

ja kui palju kostja ruume kasutab. Ruumide kasutamise vajaduse muutumine on kostja äririsk,

mida ei pea hageja kandma. Üürilepingu eseme kasutamine kostjal ei ole olnud takistatud.

Apellatsioonkaebus

14. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi tagasi

maakohtule uueks lahendamiseks või alternatiivselt teha uue otsuse, millega jätta hagi

rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

15. Kostja hinnangul seisneb vaidlus selles, et hageja ei soovi pikendada kostjaga üürilepingut.

Kostjal esinevad mõjuvad põhjused, miks talle peaks võimaldama äriruumide kasutamist.

Kostja ei mõista, miks hageja ei anna kostjale võimalust tekkinud võla maksegraafiku alusel

tasumiseks. Olukorda on võimalik lahendada kohtuväliselt. Kostja on teinud korduvalt

ettepanekuid kompromissi sõlmimiseks, kuid ei ole hagejalt vastust saanud.

16. Maakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 646 järgi olenemata muudest põhjendustest ja

poolte taotlustest, kuna maakohus rikkus eelmenetluses oluliselt menetlusõigusnorme (TsMS

§ 392 lg 2 ja § 5), kui jättis arvestamata kostja seisukohtade ja ettepanekutega ning tegi

ettepaneku kompromissi sõlmimiseks, mis arvestab üksnes hageja huvidega.

2-22-19170

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

17. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 1 p 6 järgi menetlusse võtmata.

Ringkonnakohus lähtub kaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud

tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul

ja

võimalikult

väikeste

kuludega.

Sellest

tulenevalt

arvestab

ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh seda, et menetlusosalistel ei tekiks

apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.

18. Ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust menetlusse, kui

apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada.

Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab seda, et

apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele

apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (RKTKm 24.04.2013, 3-2-1-35-13,

p 12). Seega hindab ringkonnakohus praeguses menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse

väiteid ega hinda nende kohta asjas esitatud tõendeid.

19. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks peab maakohus olema rikkunud menetlusõiguse normi

või kohaldanud vääralt materiaalõiguse normi, kuid praegusel juhul ei anna kostja

apellatsioonkaebuse väited alust seda järeldada. TsMS § 631 lg 1, § 633 lg 2 p 3 ja lg 3 ning

§ 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikust ja põhjendatust

kaebuse väidetest nähtuvates piirides. Erandiks on olukord, kus maakohus on menetlusõigust

oluliselt rikkunud (TsMS § 656).

20. Kostja

ei

heida

maakohtule

ette

materiaalõiguse

ebaõiget

kohaldamist.

Apellatsioonkaebuse väidetest ei nähtu, et maakohus oleks kostja hinnangul ebaõigesti

tuvastanud üürilepingu ülesütlemise või et kostja ei nõustuks maakohtu väljamõistetud võla ja

viivise suurusega. See, et kostja eelistaks hagejalt äriruume edasi üürida ja tasuda üürivõlga

ositi, ei tähenda, et maakohus oleks otsuse tegemisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse

norme või eksinud menetlusõiguse normide vastu. Kostja võimekus hageja nõudeid täita

seondub tema majandusliku olukorraga ega tingi maakohtu otsuse tühistamist.

21. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse üksnes eelmenetluse läbiviimise osas. Kostja hinnangul

oleks maakohus pidanud veenma pooli mõlema poole huvisid arvestavat kokkulepet sõlmima.

Ringkonnakohus ei saa tühistada maakohtu otsust üksnes põhjusel, et pooled ei saavutanud

maakohtus kokkulepet ja maakohtu poolt pakutud kompromissettepanek oli kostja hinnangul

tema suhtes ebaõiglane. Maakohus võttis ettepaneku koostamisel arvesse kostja taotlust

võimaldada tasuda üürivõlg 3 aasta jooksul ja hageja nõustus sellega. Kostja ei nõustunud

kompromissettepanekuga ja seadis tingimuseks üürilepingu jätkamise. Menetlusnormide

rikkumiseks ei saa pidada seda, et maakohus ei veennud hagejat nõustuma kostjaga üürisuhet

jätkama. TsMS § 4 lg-st 4 ei tulene kohtule kohustust sundida pooli kokkulepet sõlmima.

Tegemist on sedavõrd olulise kokkuleppe tingimusega, et ringkonnakohtul ei ole alust arvata,

et pooled saavutaksid kostja taotletud tingimustel ringkonnakohtu menetluses kompromissi.

Lisaks märgib ringkonnakohus, et maakohtu otsuse õiguspärasust ei saa kuidagi mõjutada

asjaolu, et väidetavalt hageja ei vasta kostja kompromissettepanekutele.

22. Ringkonnakohus märgib, et kui kostja siiski näeb võimalust vaidluse lahendamist

kokkuleppe sõlmimise teel, saab ta teha hagejale ettepaneku ja pooltel on võimalus kuni hagi

kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada vaidlus kompromissiga, mille kohus kinnitab

määrusega (TsMS § 430 lg 1).

2-22-19170

23. Eeltoodud põhjendusi arvestades ei saaks ringkonnakohus apellatsioonkaebuses toodud

väidete

õigsust

eeldades

kostja

kaebust

rahuldada.

Seetõttu

jätab

kolleegium

apellatsioonkaebuse menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel menetlusse

võtmata.

24. Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Maakohus

on õigesti TsMS § 162 lg 1 alusel jaotanud menetluskulud vastavalt asja lahendamise

tulemusele. Kostja kaebus ei sisalda väiteid kulude jaotamise ega rahalise kindlaksmääramise

kohta.

25. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse

kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse

menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil

vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad

rahaliselt kindlaks määramata. Kostja ei esitanud koos kaebusega andmeid riigilõivu tasumise

kohta ja neid ei nähtu kohtule ka kohtute infosüsteemist. Seega ei teki lõivu tagastamise

küsimust (TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4).

26. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle

esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada. Kuna

apellant esitas apellatsioonkaebuse elektrooniliselt, ei ole vaja seda talle tagastada.

Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab teistele

menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.

27. TsMS § 638 lg-st 9 tulenevalt võib apellant esitada määruskaebuse Riigikohtule.

(allkirjastatud digitaalselt)