2-19-16449/134 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(19)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.10.2023

Tsiviilasja number

2-19-16449

Tsiviilasi

X hagi Y (Y) vastu müügilepingust tuleneva kahju

hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11.05.2023. a otsus (vaheotsus)

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

24 928,48 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Y 12.06.2023. a apellatsioonkaebus

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): X (isikukood

XXXXXXXXXXX aadress), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Virge Murak (e-post:XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Y (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Helvia Räägel (e-post:XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 11.05.2023 otsus tühistada osas, milles maakohus tuvastas, et

müügilepingu

esemel

esines

puudusena

katuse

ümberehituse

projekti

puudumine, muus osas jätta otsus muutmata.

2. Y (Y) apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise

kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise

2(19)

taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hageja nõue ja põhjendused

1. X esitas 22.10.2019 Harju Maakohtule hagi Y vastu müügilepingust tuleneva kahju

hüvitamiseks summas 92 327,71 eurot ja viivise saamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt 06.09.2018 sõlmisid X kui ostja ja Y kui müüja notariaalse

võlaõiguslepingu XXX asuva kinnistu XXX (registriosa number XXXXXXX) müügiks

ostuhinnaga 250 000 eurot. Kinnistu pindalaks on 8,7 ha ja sellel asuvad elamu (120,3 m2

), ait (36,9 m2), küün ja saunamaja (26,7 m2). 27.11.2018 sõlmisid pooled sama kinnisasja

asjaõiguslepingu. Kinnistu otsene valdus anti lõplikult üle asjaõiguslepingu sõlmimise

päeval 27.11.2018.

3. Pooltel oli kokkulepe, et hageja alustab pärast võlaõiguslepingu sõlmimist koheselt elamu

I korruse ümberehitust vastavalt oma nägemusele, sh lammutab vaheseinad, põranda ja

ahjud ning teeb ümberehitusi saunamajas ning võtab maha võsa tiigi äärest. Elamu II

korruse remonttööde käigus avastas ostja alates 16.02.2019 aga hulgaliselt varjatud

puudusi: näiteks elamu katusekonstruktsioonis paikneva niiskuskahjustuse, mis oli

tingitud katusekonstruktsiooni puudulikust ehituslikust lahendusest ja puudused elumaja

välispiiretes, millest müüja ei olnud ostjat teavitanud ja mida ei olnud ostjal võimalik

avastada elamu tavapärasel ülevaatusel enne lepingu sõlmimist. Kuna ostja otsustas I

korrusel panna põrandale tammelaudise, siis mingil hetkel tekkis idee, et sama

põrandakate võiks olla ka II korrusel, st plaanis oli vahetada vaid põrandakatted II

korrusel, kuid ostja avastas põrandalaudade eemaldamisel põranda alt vana saepuru, mis ei

vasta ehitusnormidele ja ostja otsustas soojustada II korruse vastavalt ehitusnormidele.

Peale põranda avamist ilmnesid II korruse puudused.

4. Hageja teavitas kostjat kõigist avastatud varjatud puudustest õigeagselt, st mõistliku aja

jooksul, andis kostjale võimaluse puudused ise kõrvaldada ja määras selleks tähtaja

31.03.2019 ja lõpuks nõudis kahju hüvitamist. Pooled kohtuvälisele kokkuleppele ei

jõudnud. Seega on hagejal kostja vastu müügilepingust tulenevad nõuded, kuna asi ei

vastanud lepingutingimustele.

5. Kostja oli XXX talu müügikuulutuses avaldanud, et elumaja on renoveeritud 2002. aastal,

tegu on 1940. aastal ehitatud puitmajaga, ja et müüdav kinnistu on ideaalne elukoht

perele. VÕL punktis 1.9.3 kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale

teadaolevaid eritunnuseid ega varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või

mida ostja ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel; müüjal puudub

ehitiste suhtes projektdokumentatsioon, kuna hooned on püstitatud 1930-ndatel aastatel;

lepingu punktis 1.4. nimetatud kaevu, vundamenti ja lauta lepingu esemel reaalselt ei ole,

ja et sauna osas on kohalikule omavalitsusele kasutusloa taotlus esitatud ja riigilõiv

tasutud. Kostja kui müüja jäi nende kinnituste juurde ka 27.11.2018 sõlmitud

asjaõiguslepingus. Seega ei saa pooltel olla vaidlust selle üle, et hageja ostis kinnistu seal

aastaringseks elamiseks. Seega pidi müügiese elamiseks sobima ning olema vähemalt

keskmise kvaliteediga.

6. Pärast puuduste avastamist ja kostja teavitamist nendest tellis hageja OÜ-st Breman XXX

talu katuselahenduse auditi ja OÜ-st Katuse Ekspert XXX talu välispiirete erakorralise

auditi. OÜ Breman auditis asutakse seisukohale, et elamu katuse rekonstrueerimise käigus

on olemasoleva sindelkatuse peale paigaldatud piki ja ristroovitus ning profiiliplekk

katusekate (kiviprofiil) ja paigaldatud katusekatte alla ei ole paigaldatud nõuetekohast

3(19)

aluskatet, mis peab vastavalt ehitamise ajal kehtinud normidele vältima kondensvee ja

juhuslikult katusekattest läbitunginud vee sattumist soojustuskihti, juhtides vee räästa

kaudu välja. Lisaks tuvastasid OÜ Breman ehitusinsenerid, et elamu hoonele ei ole rajatud

katusekattele toimivat tuulutust: vana sindelkatuse all puudub tuulutusvahe, sindli peal

profiilpleki all on vahe ca 80 mm, mis jätab tuulutuseks ca 40 mm kui maha võtta

ristroovituse paksus 40 mm; katuseharjal puudub tuulutus täielikult ja katusealuse

õhuruumi tuuldumist ei toimu ka katuse otsaviilude kaudu, kuna need on õhutihedalt kinni

ehitatud.

Ka

tuvastasid

OÜ

Breman

ehitusinsenerid,

et

hoone

katuse

rekonstrueerimistööde käigus ei ole katusealuse väljaehitamisel eluruumideks ja katuse

soojustamisel paigaldatud nõuetekohast aurutõket.

7. Auditi punktis 7.5 tuvastasid ehitusinsenerid, et katuse rekonstrueerimistööde käigus

teostatud soojustuse paigaldus on ebakvaliteetne ja nõuetele mittevastav. Punktis 7.6

märkisid auditi läbiviijad, et hoone rekonstrueerimistööde käigus paigaldatud tuuletõke on

hoone nurkadest lahti, tuuletõkkeplaatide vahel on avad, mis võimaldavad tuulel pääseda

soojustuse sisse ning sellise tuuletõkke paigaldus ei taga selle toimivust ja halvendab

hoone soojustehnilisi näitajaid.

8. Kokkuvõtteks märkisid ehitusinsenerid järgmist: „Auditi käigus tuvastati, et 2005.a.

toimunud XXX talu rekonstrueerimistööd on läbi viidud ilma nõuetekohase projektita.

Tööd ise on teostatud kehtinud ja üldlevinud normdokumente ja juhendmaterjale mitte

järgides, mille tulemusena on hoone katuse tarind välja ehitatud ilma vajaliku aluskatte,

tuulutuse ja aurutõkketa. Kõik see tähendab, et välja ehitatud katusekonstruktsiooni satub

olulisel määral niiskust, mis võib viia oluliste niiskuskahjustusteni ja mikroorganismide

kasvuni. Katuse nõuetele (2005.a. kehtinud) vastavusse viimiseks ja puuduliku aluskatte,

tuulutuse ja aurutõkke rajamiseks soovitab ekspert olemasoleva katusetarind lammutada.

Juhul kui katust kandvad sarikad ei ole kahjustunud võib need säilitada, kuid muus osas

tuleks rajada uus katusetarind paigaldades vajalikud aurutõkked, aluskatted ja rajada

sobilik tuulutuslahendus.“

9. OÜ Katuse Ekspert auditi on läbi viinud kohtuekspert ja diplomeeritud ehitusinsener C.

Selles asutakse põhimõtteliselt samadele seisukohtadele nagu on järeldused OÜ-gu

Breman auditis, kuid täpsustakse varjatud puudusi elumaja välispiirete osas. Samuti

märgitakse, et kuna XXX Talu müügibluketis väidetakse, et eluhoone on ümber ehitatud

2002. aastal, siis on auditis mõningad puudused/ehitusnõuete viited dubleeritud juba 1999.

aastal välja antud Head Ehitustava esindava TarindiRYL 2000-ga, millest pärinevad ka

enamus Eesti standardite EVS 837 ja 838 ehitusnõuded 2003. aastal. Selles tulenevalt on

OÜ-gu Katuse Ekspert audit mõnevõrra täpsem.

10. OÜ-gu Katuse Ekspert auditis tuvastati järgmised varjatud puudused: kaasaegsel

kiviprofiiliga plekk-katuse all puudub nõutav aluskate, selleks on jäetud vana

amortiseerunud puitsindli mittepidav ja kohati läbimädanenud kate, milline on osaliselt

asendatud tavalise PE-aurutõkkekilega; katusekonstruktsioonil ja katusekorruse pealsel

pööninguruumil puudub nii harja- kui ka otsaseina organiseeritud tuulutus, katuseharjal

puudub tuulutus üldse; katuse plekk-katte paigaldus vastab üldjoontes paigaldusjuhendile,

kuid kohati on paigaldamata jäetud nõutavad tihendid ning üle pleki kivilaine võib

takistuseta õue vaadata; suitsukorstna pleek-krae ülespööre ei vasta nõuetele ja puudub

vajalik turvavarustus (käigutee redelist korstnani, lumetõkked); kogu katuse (toolvärgi)

kinnitus on ebakindel ja ohtlik, ebakindel on nii katuse kandevõime (läbivajumine) kui ka

vastupanu tuule tõstejõule; katusekorruse lagedes, kaldlagedes, välisseintes ja tuulekodade

põrandatel (külmas vahelaes) puudub aurutõke; katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja

välisseintes puudub paljudes kohtades normikohane soojustus, selleks on kasutatud

ebapiisava paksusega ja erineva mahukaaluga klaas- ja kivivilla, millise näol on tegemist

4(19)

ehitusjääkidega; katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja välisseintes puudub enamus

kohtades normikohane tuuletõke; katusekorruse ruumidel puudub igasugune ventilatsioon;

välisseinte voodrilaudis pole nõutava ülekattega ja voodrilaudade aluste tuulutusliistude

paksus on ebapiisav, et tagada piisav tuulutus voodrilaua taga; välisseinte voodrilaua all

olev Pärnu tuuletõkkeplaat ei ole tihendatud eeskirjade kohaselt, sest nurgaliited on täiesti

lahti ja ilma igasuguse tihendusmaterjalita, ka välisseinte soojustamiseks on kasutatud ära

iga soojustuse jääktükk, välisseintes on soojustus ühekihiline ja ainult 50 mm.

11. OÜ Katuse Ekspert lõpphinnangu kohaselt tuleb hoone kõik katusekatted koos roovide ja

distantsliistudega

ning

II

korruse

normidele

mittevastavad

eluruumide

laed/seinad/põrandad eemaldada sarikateni/laetaladeni ja ehitada uus nõuetele vastav

katus. Katusekorruse ruumide välispiirded tuleb seega lammutada ning ehitada uued

eeskirjade kohased auru- ja soojapidavad välispiirded. Kuna vana katusepleki tootja

garantiiaeg (kuni 15 aastat) on läbi, siis soovitab ehitusinsener uut katusekatet. Samuti

tuleb eemaldada kogu fassaadi laudkate, tuuletõke ja soojustus. Kogu olemasolev

puitvooder tuleb uuesti koos nõutavate tuulutusvahede ja -avadega tagasi paigaldada koos

100 mm hingava mineraalsoojustusvillaga ja korralikult tihendatud liidetega tuuletõkkega.

12. Mõlemas auditis asusid ehitusinsenerid seisukohale, et kõik elamu katuse ja välispiirete

puudused on tingitud elumaja rekonstrueerinud ehitaja ebaprofessionaalsest tööst ja ei ole

tingitud tänase omaniku hoolsuskohustuse rikkumisest.

13. 12.03.2019 e-kirjas tegi hageja kostjale ettepaneku kohtuväliseks kokkuleppeks summas

20 000 eurot ja tingimusel, et kostja toob välja kõik veel avastamata võimalikud puudused

elumaja ja sauna juures. Lisaks teavitas hageja, et olemasolev joogivesi on kõlbmatu kuna

vastavalt Terviseameti poolt 04.02.2019 tehtud mikrobioloogilise joogivee analüüsile oli

Coli-laadsete bakterite osakaal 0 asemel 2419,6. Varasemalt oli kostja kinnitanud, et

joogivesi on kinnistul olemas. Veeanalüüsi tegi hageja esimest korda põhjusel, et vesi

hakkas mingil hetkel tugevasti haisema. Hais kadus peale uue veeboileri paigaldamist, sest

vanas oli vesi kaua seisnud ja veeboiler oli seest kahjustatud. Kuid siis selgus, et külm

joogivesi on kõlbmatu. Teisel korral lasi hageja veeproovid teha augustis 2019 ja ka siis

oli Coli-laadsete bakterite osakaal mitte 0, vaid 32,3. Viimasel poolte kohtumisel

16.07.2019 selgitas kostja, et kevadeti oligi joogivesi kõlbmatu, sest pinnasest tulev vesi

ja lumesulavesi jooksid allikasse sisse. Vaatamata sellele ei teavitanud kostja hagejat

lepingu sõlmimisel kinnistu joogivee probleemidest, millest tulenevalt kostja vastutab ka

selle puuduse eest. Hageja on seoses märgitud probleemiga pöördunud OÜ TS Pipe poole,

kes selgitas, et torustiku vahele tuleb paigaldada UV filter, mis siis hävitab Coli bakteri.

Coli bakter tekib antud kohas suure tõenäosusega lähedal olevast imbväljakust, mis tuleb

pikas perspektiivis ära kaotada. UV filter kestab umbes aasta aega, mis järel tuleks see

vahetada. Tööde maksumuseks hindab OÜ TS Pipe 1 620 eurot koos käibemaksuga.

14. Seoses joogivee probleemidega laskis hageja olemasoleva vee- ja kanalisatsioonisüsteemi

üle vaadata OÜ Baurexi sptesialistidel. OÜ Baurexi spetsialist Mihkel Müts asus

11.10.2019 e-kirjas seisukohale, et olemasolev betoonraketest settemahuti on täielikult

amortiseerunud ja arvatavasti on sellest põhjustatud ka allikavee reostus. OÜ Baurexi

järeldus on, et amortiseerunud settemahuti tuleb utiliseerida ja paigaldada uus klaasplastist

septik koos uue imbväljakuga. Olemasolev reoveetorustik tuleb paigaldada uuesti, lisades

ühe vaatluskaevu kuna täna seal vahekaevu vahel ei ole ja maapinna suure kukkumise

tõttu võib eeldadada, et seal on liiga suur kalle ja isepuhastuvõime ei ole tagatud. Kõik

need töö lähevad viidatud OÜ Baurexi pakkumuse kohaselt maksma 5 040 eurot koos

käibemaksuga. Kuna kostjat on õigeaegselt teavitatud probleemidest joogiveega ja kostja

ei ole puudusi kõrvaldanud mõistliku aja jooksul, siis vastutab kostja ka nende puuduste

5(19)

kõrvaldamise tööde maksumuse hüvitamise eest. Hageja on seisukohal, et kinnistu, mis on

mõeldud aastaringseks elamiseks, peab olema varustatud puhta joogiveega.

15. Varjatud puuduseks tuleb lugeda ka saunamaja terrassi ehituspuudused, millest nii kostjat,

kui ka tema poolt organiseeritud remonttööde esindajat D samuti teavitati. Nimelt plaanis

hageja esialgu vahetada ainult terrassilauad, kuid laudade eemaldamisel selgus, et postid,

millele terrass toetus, olid osaliselt lühikesed, s.o ca 30cm ja osaliselt seest täitmata ning

postid olid täiesti ära vajunud. Hageja kulu oli kaheksa posti väljavahetamiseks koos

töörahaga kokku 585 eurot. Kuna kostja ei teavitanud müügilepingute sõlmimisel, et

saunamaja terrassi tugipostid ei vasta nõuetele, siis vastutab kostja ka selle puuduse eest.

Vastavad kuludokumendid tõenditena esitab hageja esimesel võimalusel, kuid enne

eelmenetluse lõppu ning vastavalt taotletakse siis ka haginõude suurendamist.

16. Vastavalt OÜ Katuse Ekspert hinnapakkumisele 14.06.2019 lähevad kõik katusetööd

maksma 30 085,20 eurot koos käibemaksuga, kõik fassaaditööd 20 817,60 eurot koos

käibemaksuga ja vastavalt JR Töömasin OÜ 03.10.2019 pakkumusele lähevad II korruse

remonttööd koos elektritöödega maksma koos käibemaksuga 34 764,91 eurot. Kuna

pakkumus joogivee nõuetele vastavusse viimiseks oli 1 620 eurot koos käibemaksuga ning

pakkumus vee- ja kanalisatsioonitöödeks 5 040 eurot koos käibemaksuga, siis on kõik

eeltoodud

tööd

kokku

92 327,71

eurot

koos

käibemaksuga

(30085,20+20817,60+34764,91+1620+5040).

17. Hageja palub hagi rahuldada ja välja mõista kostjalt hageja kasuks 92 327,71 eurot.

Samuti palub hageja kostjalt välja mõista hageja kasuks viivise põhinõudelt 92 327,71

eurot seadusjärgses määras arvates hagi esitamisest kuni põhinõude summas 92 327,71

euro täieliku tasumiseni ja panna kõik menetluskulud kostja kanda, määrata need kindlaks

rahaliselt ja välja mõista kostjalt koos seadusjärgse viivise tasumise kohustusega hageja

kasuks

Kostja vastuväited ja põhjendused

18. Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Hagis toodud faktilistest asjaoludest

saab kostja nõustuda ainult 06.09.2018 võlaõigusliku müügilepingu ja 27.11.2018

asjaõiguslepingu sõlmimise aja ja faktiga. Ülejäänud osas, sh ka hageja väidetud kinnistu

valduse üleandmise aeg, ei vasta hagis toodu tõele.

19. Ei vasta tõele, et lõplikult anti kinnistu otsene valdus üle asjaõiguslepingu sõlmimise

päeval. Hageja sai kinnistu valduse juba müügilepingu sõlmimise päeval 06.09.2018,

mida kinnitab ka tema enda kirjeldus põhjalike ümberehitustööde teostamisest. Enne

asjaõiguslepingu sõlmimist 27.11.2018 oli kinnistu seega hageja valduses ligemale kolm

kuud. Hageja väide, et pooltel oli kokkulepe selle kohta, et ta alustab kohe pärast

müügilepingu sõlmimist kinnistul asuvates hoonetes ümberehitustöid, ei vasta samuti

tõele. Müügilepingus sellist kokkulepet ei olnud ja hageja ei ole seda ka tõendanud. Küll

aga on tõsi, et hageja alustas põhjalike ümberehitustöödega koheselt pärast kinnistu

valduse saamist, ootamata ära, millal ta saab kinnistu omanikuks. Müügilepingus ei

sisaldu kokkulepet, mille kohaselt olnuks hagejal enne asjaõiguslepingu sõlmimist õigus

asuda kinnistul asuvaid hooneid ümber ehitama, kuigi hageja oli sellest enne

müügilepingu sõlmimist kostjale teada andnud.

20. Kostja ei ole hageja eest kostjale teadaolevaid puudusi varjanud ja hageja teadis, et ostab

kinnistu sellises seisus, nagu see ostuhetkel oli. Hageja käis kinnistut ja sellel asuvaid

hooneid enne müügilepingu sõlmimist üle vaatamas vähemalt kolmel korral, sh koos

ehitusspetsialistiga, ja oli kinnistul asuvate hoonete seisukorrast teadlik juba võlaõigusliku

lepingu sõlmimisel 06.09.2018 ning sai hoonete olukorraga veelgi põhjalikumalt tutvuda

6(19)

nende ligikaudu kolme kuu jooksul, mil kinnistu oli hageja valduses enne

asjaõiguslepingu sõlmimist 27.11.2018.

21. Asjaolu, et kostjale tulid hageja poolt puudusteks nimetatud elamu omadused samuti

üllatusena, nähtub ka kostja 18.03.2019 e-kirjast hagejale. Samast kirjavahetusest nähtub,

et kostja on olnud valmis hagejat elamu ehitamisel aitama, kuid pooltevahelised

läbirääkimised katkesid, eelkõige seetõttu, et hageja ei olnud valmis kostjale näitama

auditeid, mille hageja on nüüd tõenditena esitanud ja hageja 20.03.2019.a e-kirja toonist

oli ilmne, et kui kostja ehitab elamu ümber selliselt, nagu hageja soovis, siis tekibki

olukord, kus kostja peaks hakkama hageja ees vastutama ka töövõtulepingu alusel.

22. Hageja on hagi punktis 8 toonud ära müügilepingu kostjapoolsed kinnitused ning teinud

nendest järelduse, nagu oleks kostja pidanud teadma, et hageja ostis kinnistu seal

aastaringseks elamiseks. Sellist järeldust müügilepingust teha ei saa. Hageja avaldas juba

enne müügilepingu sõlmimist kinnistut üle vaadates, et soovib seni elumajana kasutuses

olnud hoone jätta nn suvemajaks ning elamu rajada hoonesse, mida kasutati küünina.

23. Lepingueelsete läbirääkimiste perioodil andis hageja korduvalt teada, et soovib kinnistul

koheselt ehitama ja renoveerima asuda. Seega ei olnudki hagejal kavatsust elamusse

elama asuda, vaid ta kavatseski koheselt hakata elumaja renoveerima ja ta andis sellest ka

kostjale teada.

24. Hageja on väitnud, et sai puudustest teadlikuks alates 16.02.2019.a elamu teise korruse

põrandat avades, kuna avastas põranda alt saepuru, mis ei vasta ehitusnormidele. Kui

vastaksid tõele hageja väited, et ta soovis elamusse elama asuda ja seetõttu vajas, et elamu

vastaks elementaarsetele elutingimustele, siis paraku jättis hageja ise ennast ilma

võimalusest veenduda nii elamu vastavuses elumajale esitatavatele nõuetele (seda on

võimalik soojaks kütta, see peab sooja jne) kui ka võimalusest elumajas elada, kuna oli

elamu seest tühjaks lõhkunud juba enne külma aja saabumist.

25. Nagu müügilepingust nähtub, puudus kostjal ehitiste osas projektdokumentatsioon, kuna

hooned on püstitatud 1930ndatel aastatel. Ükski mõistlik isik ei saa eeldada, et kostja

peaks vastutama väidetavate puuduste eest maja puhul, mis on ehitatud 90 aastat tagasi.

Samuti on ebamõistlik eeldada, et müüja peaks vastutama selle eest, et elamu, mis on

remonditud 16 aastat tagasi oma pere tarbeks, peaks vastama tänapäevastele

ehitusnõuetele. Sellisel juhul ei oleks võimalik müüa ühtegi varasemalt ehitatud või

remonditud ja kasutatud elamut, kuna need kõik oleksid puudustega.

26. Kostja arvestas 2002.a remonti teostades sellega, et tegemist oli palkmajaga, mis oli juba

soojustatud ja remondi käigus püüti elumajast säilitada võimalikult palju varasemat ja

ajaloohõngulist. Kostja teavitas enne müügilepingu sõlmimist sellest ka hagejat.

27. Hageja on kinnistu enne müügilepingu sõlmimist kolmel korral koos ehitusspetsialistiga

üle vaadanud. Nende väidetavate puuduste puhul, mis on toodud hagi punktis 18 ja 20 on

vähemalt osad nn puudused sellised, mida oleks nii hageja ise kui tema spetsialist pidanud

nägema ülevaatuse käigus. Siis aga ei esitanud hageja ühtegi pretensiooni, mis tähendab,

et ta ei pidanud neid omadusi puudusteks.

28. Eelnevat arvestades vastas kostja poolt müüdud kinnistu koos hoonetega 06.09.2018

müügilepingu tingimustele, sellel ei esine ühtegi VÕS § 217 lg-s 2 nimetatud puudust.

Hagis toodud väidetavad puudused võiksid teoreetiliselt olla lepingu rikkumisteks vaid

juhul, kui poolte vahel oleks sõlmitud ehitise töövõtuleping, millega kostja kohustunuks

ehitama hagejale tänapäevastele ehitusnormidele vastava elumaja. Sellist lepingut poolte

vahel ei olnud ning hageja ostis kinnistu koos kasutatud, 1930ndatel ehitatud ja 2002, s.o

16 aastat tagasi remonditud elumajaga.

7(19)

29. Küll aga märgib kostja, et ei OÜ Breman ega ka OÜ Katuse Ekspert auditist ei nähtu, et

seetõttu, kuidas on 2002 elamut remonditud või 1930ndatel aastatel ehitatud, on elamu

kahjustada saanud ja sellel esineksid puudused, mis ei võimalda elamut elamiseks

kasutada. Mõlemad eksperdid on soovitanud katuse ümber ehitada, kuna see ei vasta

tänapäevastele nõuetele, mitte aga sellepärast, et katus ise või hoone oleks kahjustatud ja

elamus elamine seetõttu raskendatud või võimatu. Kostja ei ole endale võtnud kohustust

ehitada hagejale uus maja.

30. Hageja on hagis väitnud, et kuna kostja on varasemalt (arusaamatuks jääb, millal?)

kinnitanud, et joogivesi on kinnistul olemas, siis kuna joogivesi ei vasta nõuetele, vastutab

kostja ka selle puuduse eest. Kostja rõhutab, et ajal, mil tema kinnistul elas, oli joogivesi

kõlbulik ja ka hageja sai enne müügilepingu sõlmimist veenduda, et joogivesi on kinnistul

olemas ning kõlbulik.

31. Hageja on pidanud varjatud puuduseks ka seda, et saunamaja terrassi postid olid osaliselt

lühikesed ja täiesti ära vajunud ning kuna kostja ei teavitanud sellest müügilepingu

sõlmimisel hagejat, siis vastutab kostja ka selle eest. Saunamajal oli lahtine terrass ning

seda toetavad postid on lihtsasti näha visuaalsel vaatlusel. Nähtav on ka see, et tegemist

on liivapinnasega ning kostja rõhutas kinnistu ostueelsel ülevaatusel hagejale veel eraldi,

et liivapinnase tõttu postid nn mängivad.

32. Isegi juhul, kui hageja nõudel oleks alust, siis ei oleks hagejal võimalik kostjalt nõuda

hüvitist ulatuses, missuguses hageja seda nõudnud on. Nagu nähtub hagi lisadeks olevatest

hinnapakkumistest, soovib hageja, et kostja hüvitaks täielikult uue katuse, fassaadi ja II

korruse remonttööd ning uue kanalisatsiooni rajamise. See ei saa olla kahju hüvitamise

eesmärk.

33. Kostja palub jätta X´i hagi Y´i vastu rahuldamata ning jätta kõik asjas kujunevad

menetluskulud X´i kanda.

Maakohtu otsus

34. Maakohus tegi asjas vaheotsuse rahuldas hagi osaliselt, tuvastas, et müügilepingu esemel

esinesid järgmised puudused: katuse ümberehituse projekti puudumine, katuse toolvärgi

puudused, katuse aluskatte puudumine, katuse ventilatsiooni puudumine, pööninguruumi

tuulutuse puudumine, II korruse ebapiisav soojustus, aurutõkke puudumine ja vead

tuuletõkke paigaldamisel. Otsuse põhjenduste kohaselt nähtub müügikuulutusest, et kostja

müüs ainulaadset ja kaunist renoveeritud talukompleksi. Ka müügikuulutuses avaldatud

pildid viitavad, et elamu oli visuaalselt väga heas korras, midagi ei viita võimalikele

puudustele.

35. Lepingutingimustele vastavuse hindamiseks tuleb tuvastada, kas elamu on renoveeritud

2002 aasta nõuete ja normide kohaselt ja kas elamu vastas teiste samalaadsete elamute

kvaliteedile, sest kostja müüs ja hageja soetas endale 2002 aastal renoveeritud

talukompleksi, kus 8,7 ha suurusel kinnistul asuvad elamu (120,3 m2), ait (36,9 m2), küün

ja saunamaja (26,7 m2). Kinnistul asuv elamu oli küll algselt ehitatud 1930 lõpus, kuid

renoveeritud ja kaasajastatud aastal 2001/2002.

36. Kohus märgib ka seda, et hageja ei heida elamule ette puudusi, mis seonduvad hoone I

korrusega, kus hageja asus pärast kinnistu valduse saamist ümberehitustöid tegema.

Hageja etteheited seonduvad hoone II korruse ning katuse renoveerimisel tehtud

põhimõtteliste ehitusvigadega. Ei ole asjakohane kostja seisukoht nagu nõuaks hageja

kostjalt 80 aastat vana maja vastavusse viimist tänapäevaste ehitusnormidega ning nagu

eeldaks hageja positsioon poolte vahel töövõtulepingut.

8(19)

37. Mõlemad pooled on oma väidete kinnituseks esitanud asjatundjate arvamused. Hageja

esitas kohtule OÜ Katuse Ekspert koostatud XXX talu elumaja välispiirete erakorralise

auditi nr 7/2019 (I kd tl 31-47) ja OÜ Breman XXX talu katuselahenduste auditi (töö nr

2019-41, I kd tl 48-55). Kostja omakorda esitas kohtule AL asjatundja arvamuse AL1321

(II kd tl 80-96).

38. Kostja üks põhivastuväide on see, et normid ja standardid, mille alusel hageja asjatundjad

on tuvastanud elamul auditites märgitud puuduste esinemise, elamu renoveerimise ajal

veel ei kehtinud. Kohus märgib, et osaliselt on kostjal õigus selles, et hageja auditites nii

töös 7/2019 kui ka töös 2019-41 esiletoodud normdokumendid valdavalt ei kehtinud

elamu rekonstrueerimise ajal.

39. Hageja peamine etteheide kostjale on see, et elamu katusetarind on välja ehitatud ilma

vajaliku projekti ja

aluskatteta, tuulutuse ja aurutõkketa, mille tõttu satub

katusekonstruktsiooni olulisel määral niiskust. OÜ Breman auditis on tuvastatud, et hoone

katuse kihistus järgnev (seest välja): a) kipsplaat, b) mineraalvillsoojustus (osaliselt

kipskarkassil) sarikate vahel, c) tuuletõkkeplaat sarikate vahel, välimises tasapinnas, d)

roovitus (risti), e) katusesindel, f) roovitus (piki sarikaid), g) roovitus (risti), h)

profiilplekk katusekate (kiviprofiil). Kostja sellele asjaolule vastu vaielnud ei ole. OÜ

Breman tuvastas ka selle, et rekonstrueerimise käigus on hoonele rajatud esikud, millede

katus on liidetud olemasoleva katusega (I kd tl 49 pöördel, 50).

40. Kohtu hinnangul on katusetarindi välja ehitamise näol tegemist ehitamisega 2001

kehtinud PES § 39 p 3 mõttes, kuivõrd uue katuse vana katuse kohale ehitamisega ja

elamule esikute rajamisega muudeti ilmselgelt hoone parameetreid, samuti muudeti

pööningu eluruumideks muutmisega elamu ruumijaotust, seega pidanuks kostja enne

renoveerimisele asumist tellima vajaliku projekti. Kohtule teadaolevalt seda ei tehtud.

Kohus ei saa nõustuda kostja positsiooniga, et muudeti ainult katusematerjali. Ühe katuse

teise kohale ehitamisega on muutunud maja/katuse kõrgus ning lisatud on ka esikud.

Seega on tegemist ehitamisega ja ehitusprojekti tellimata jätmisega on kostja jätnud

renoveerimisel järgimata PES sätteid. Kohus märgib ka seda, et hageja ei heida projekti

puudumist ette mitte 80aastat tagasi ehitatud majale tervikuna vaid seda, et katusetarindi

ümberehituseks ei ole projekti tellitud.

41. Asja materjalidest nähtub, et elamut renoveerides paigaldas toonane kinnistu omanik uue

katuse nii, et vana katus jäi uue pleki alla. Vaidlust ei ole selles, et aluskatet plekkkatuse

all paigutatud ei ole. Asjatundja OÜst Katuse Ekspert on tuvastanud, et osaliselt (ca 10%

katusest) on vana sindelkate eemaldatud ja asendatud väga halvasti kinnitatud, poollahtise

ja sindliga ülekattesse asetamata tavalise PE-aurutõkkekilega, millele läbi katuse plekk-

katte liidete koguneb palju sademevett, mis siis enamasti voolab kilelt katusekorruse ja

vahelae soojustuse sisse ning sealt edasi I korrusele (I kd tl 32). Ka OÜ Breman esindaja

on oma auditis märkinud, et esikute osas ei ole katusekonstruktsioonis vana sindlit ja

esiku katusekatte alla on paigaldatud aluskatteks kile (I kd tl 50). Kostja seda asjaolu

ümber lükanud ei ole.

42. OÜ Katuse Ekspert on oma auditis ka tuvastanud, et katusekorruse lagedes, kaldlagedes,

välisseintes ja tuulekodade (külmas vahelaes) põrandatel puudub aurutõke (I kd tl 52

pöördel). Ka Breman OÜ on tuvastanud, et elamu II-le korrusele katuse alla välja ehitatud

eluruumide ehitustööde käigus ei ole nende ruumide ehitamisel paigaldatud niiskuse

liikumist piirdesse takistavat aurutõkke kihti. OÜ Breman asjatundja on selgitanud, et õhk

toas sisaldab tavaliselt märksa rohkem niiskust kui õhk õues, seda eriti talvekuudel.

Toaõhu suurema niiskusesisalduse sisalduse tõttu tungib veeaur hoonest läbi

piirdetarindite välisõhu suunas. Veeauru väljapoole tungimist takistatakse aurutiheda

9(19)

tõkkega tarindi sisepinnal. Aurutõkke eesmärk on takistada veeauru kahjustaval määral

liikumist tarindi soojemast osast külmemale ja selle võimalikku kondenseerumist tarindis

ja/või profiilplekk katusekatte sisepinnal. Kui siseõhust pääseb välispiirde tarindisse liiga

palju niiskust, võib see hakata tarindi välispinna läheduses kondenseeruma. Kui

temperatuur on plusskraadides, võivad seal tekkida soodsad olud hallituse ja mikroobide

kasvuks (I kd tl 53).

43. Kostja seda väidet vaidlustanud ei ole. Tunnistaja AL avaldas 28.11.2022 kohtuistungil, et

„Aurutõkke käsitlus tuli Eesti ehituspraktikasse alles EPN ja Soome ehitustavade ajal.

Puithoonele, palkmajale, kui väljaspoole paigaldatakse soojustust, siis üldiselt oleks

vajalik aurutõke, kui see soojustus on halvema veeauru juhtimisega. Muidu pole vaja.

Konstruktsioonil peab koguaeg toimima põhimõte: veeauru tihedamad kihid peavad

olemas seespool (28.11.2022 prt lk 24, 02:55:54)

44. Hageja asjatundja OÜst Breman on selgitanud, et soojustatud katuse (katuslae) puhul peab

katusekatte alla jääma tuulutus, mille eesmärk on eemaldada katusekatte alla sattunud

niiskus. Asjatundja tuvastas, et kõnealusel hoonel ei ole rajatud katusekattele toimivat

tuulutust. Katuseharjal puudub tuulutuslahendus täielikult. OÜ Katuse Ekspert auditis on

tuvastatud, et katusekonstruktsioonil ja katusekorruse pealsel pööninguruumil puudub nii

harja- kui otsaseina organiseeritud tuulutus.

45. Tunnistaja AL selgitas 28.11.2022 kohtuistungil, et tegelikkuses oli katusetuulutus

olemas, ja viitas I kd tl 36 pöördel olevale fotole, mille katuseharjas on tuulutusava näha

(28.11.2022 prt lk 24, 02:52:08). Kohus möönab, et viidatud avaus on olemas, kuid sellest

ei saa tõsikindlalt tuvastada, et katuseharjal on toimiv ja piisav ventilatsioon.

46. Kohus nõustub, et aluskatte paigaldamata jätmine on ehitise oluline ehitustehniline

puudus. Samuti on oluline ehitustehniline viga aurutõkke paigaldamata jätmine ning

ebapiisav tuulutus. Kuigi otseselt elamu renoveerimise ajal ei kehtinud kõik auditites

esiletoodud standardid, on kohus seisukohal, et aluskatte ja aurutõkke paigaldamata

jätmise ning piisava tuulutuseta ei ole kostja elamut renoveerides arvestanud

elementaarsete loodusseadustega ja hea ehitustavaga.

47. Kohtu hinnangul on õhuniiskuse seestpoolt väljapoole liikumise ja kondentsvee tekke näol

on tegemist elementaarsete füüsikanähtustega, millega peab ehitise renoveerimise juures

alati arvestama. Seega põhjustab aurutõkke puudumine veeauru kondenseerumist

konstruktsioonidesse.

48. Kostja on tuginenud ka sellele, et tuvastatud puudused ei takistanud elamu kasutamist.

Kohus leiab, et viidatud asjaolul ei ole tähtsust. Iseenesest ei takista plekk-katuse aluskate

puudumine või aurutõkke ja pööningu kohase ventilatsiooni puudumine elamu kasutamist,

kuid samas on nende puuduste tulemusel toimunud läbijooksud ja tarindite mädanemine ja

hakanud arenema seenkahjustused.

49. Hageja heidab kostjale ette, et II korrusel ka puuduliku soojustust. Nii on Katuse Ekspert

tuvastanud, et „katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja välisseintes puudub paljudes

kohtades normidekohane soojustus. Osaliselt on soojustus ebapiisava paksusega (enamasti

50 mm või 100 mm, ühes seinas surutud kokku 42 mm laekarkassi vahele), osaliselt on

tehtud ainult kitsastest ribadest või tükikestest mosaiiklahendusega, pidevat ühtlast

soojustuspinda pehmete villplaatide standardlaiuses (565-625 mm) pole kusagil, see ei ole

lubatud (TarindiRYL 2000 61.41 Soojustamine lk 320 ja 321). Kuna soojustus koosneb

vähemalt 4 erinevat sorti (erineva mahukaaluga pehme klaas- ja kivivill paksusega 50-100

mm, lamekatuse kõva kivivill 150 mm jne, vt fotod 8,13,15) soojustusmaterjalist, siis

ilmselt on tegemist ehitusjääkidega. Soojustus on täielikult ilma organiseeritud

10(19)

tuulutuseta.“ (I kd tl 33). Breman OÜ on tuvastanud, et „Ülevaatuste käigus tuvastati, et

katuse rekonstrueerimistööde käigus teostatud soojustus paigaldus on ebakvaliteetne ning

nõuetele mittevastav. Vastavalt Tarindi RYL’s sätestatule tuleb soojustus paigaldada

tihedalt isoleeritava tarindi peale. Soojustus ei tohi jääda lahti isoleeritavast pinnast, ega

tohi kobrutada või moodustada õhutaskuid, mis nõrgestavad soojustuse toimimist.“ (I kd tl

54). Ka tunnistaja ST andis 28.11.2022 istungil ütlusi selle kohta, et „soojustus oli

ebaühtlaselt paigaldatud, seal olid tühimikud sees ja puudus katuse all tuulutus, roovitus,

puudus aluskate, seal ei saanud tuulutust olla, seda ei olnudki, tuulutus oli puudulik

(28.11.2022 prt lk 15, 01:27:38). Ka asjatundja L möönis, et tükkidest kokkupandud

soojustus ei ole korrektne. Samuti on AL avaldanud, et tuuletõkke plaatide väikestest

tükkidest nn kokkukeevitamist lihtsalt ei tehta (28.11.2022 prt lk 24, 03:02:11).

50. Hageja heidab kostjale ette ka seda, et kogu katuse (toolvärgi) kinnitus on väga ebakindel

ja suisa ohtlik. Nii on hageja asjatundja OÜst Katuse Ekspert avaldanud, et „väga

ebakindel ja suisa ohtlik on kogu katuse (toolvärgi) kinnitus. /.../ Katusepleki roovide

alused distants/tasanduslauad on kinnitatud olemasoleva toolvärgi külge puudulikult ja

hooletult, osad naelad (pikkus 120-150 mm) on ümaras peenpalksarikas ainult mõni cm,

osad naelad on löödud sarikast üldse mööda. Lisaks sellele on sindlite ja peenpalksarikate

peal kasutatud katuse rihtimiseks üksteise peal asetsevaid (2-3 tk) liiga lühikesi

distantsklotse, millest paljud on naeltega puruks löödud. Seega ebakindel on nii katuse

kandevõime (läbivajumine) kui ka vastupanu tuule tõstejõule. Seejuures pole

katusekorrusel sarikate ja põrandatalade omavaheliseks ühendamiseks (tuule tõstejõu

vastu) peale ühe ainukese ehituskoba kasutatud mingeid nõutavaid/piisavaid kinnitus-

viise. Toolvärgil on ainult kaks ajaloolist penni, millest ei piisa üle 7 m pikkuste sarikate

(10 +10 tk) ebasoovitavate läbipaindedeformatsioonide ärahoidmiseks.“ (I kd tl 32

pöördel).

51. Kohus nõustub kostja asjatundja etteheidetega, et Katuse Ekspert OÜ auditis ei ole hageja

asjatundja toonud esile mingit tugevusarvutust ning ei ole puudusi piisavalt

dokumenteeritud. Kuid sellele vaatamata ei ole kohtul alust kahelda riiklikult tunnustatud

eksperdi C (kes on küll käesolevas vaidluses menetluses kui asjatundja) erialateadmistes

52. Hageja on seisukohal, et elamu renoveerimise käigus paigaldatud välisseinte voodrilaudis

on paigaldatud ebapiisava ülekattega ning tuulutusliistu paksus ei ole piisav. Kohtu ette ei

ole toodud normi, mille rikkumist saaks kohus antud juhul tuvastada. Kohtu ette ei ole

toodud, et ülekate 2 cm peab jätkuvalt olema ka ca 20 aastat hiljem. Samuti ei nähtu

auditist puidu niiskuse ja kokkukuivamisega seonduvat selgitust. Kohus ei pea seda

puudust antud juhul põhjendatuks.

53. Hageja on seisukohal, et kostja on müügilepingut rikkunud ka sellega, et kinnistu

joogivesi oli kõlbmatu. Oma väidete kinnituseks on hageja kohtule esitanud joogivee

mikrobioloogilise analüüsi protokollid 30.01.2019 ja 30.07.2019, mille kohaselt ületab

coli laadsete-bakterite veesisaldus mõlemal korral tunduvalt lubatud piirnormi.

54. Käesoleval juhul ei ole kohtu arvates tõendatud, et colibakteri joogivette sattumine on

põhjustatud kostja tegevusest või tegevusetusest ja puudus oli olemas müügitehingu

toimumise ajal. Imbväljaku olemasolu ja selle kaudu reovee puhastuse toimimine oli

hagejale müügitehingu sõlmimise ajal teada. Kostja on esile toonud, et hageja on

paigaldanud septembri lõpus 2018 uue septiku otse tiigi kaldale kohta, kus kulgevad

joogivett andvad allikasooned. Samuti on kostja tuginenud sellele, et hageja on teinud

kinnistul ebaseaduslikke kaevetöid ja maha matnud lammutamisel saadud jäätmed ja

ehitusmaterjalid (I kd tl 123 ja pöördel). Kostja enda tunnistaja kinnitas, et vähemalt 5 kuu

vältel pärast kinnisasja hageja valdusesse saamist oli joogivesi igati kõlbulik. Hageja ei

11(19)

ole tõendanud, et võimalik joogivee rikkumine on kuidagi põhjustatud kostjast ja puudus

esines juba müügitehingu tegemise ajal.

55. Hageja on tuginenud ka sellele, et saunamaja terrassi postid olid osaliselt lühikesed ja

täiesti ära vajunud ning kuna kostja ei teavitanud sellest müügilepingu sõlmimisel hagejat,

siis vastutab kostja ka selle eest. Kohus märgib, et ühtegi tõendit terrassipostide

väidetavate puuduste kohta ei ole esitatud. Asjatundjate auditid ei sisalda etteheiteid

saunamaja terrassipostide osas. Kuigi hageja on väitnud et terrassipostidega seonduv kulu

oli tal 585 eurot, selle kulutuse kohta tõendeid esitatud ei ole.

56. Kohus leiab, et kostja vastutust eelnevalt tuvastatud puuduste eest ei välista ega piira

hageja kinnitus müügilepingus, et ta on teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kohus

selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui

eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb

vaidlusalune puudus. Iseenesest on hageja poolt etteheidetavad puudused sellised, mida ei

saa märgata või avastada ilma konstruktsioone avamata. Seda enam, et välisel visuaalsel

vaatlusel oli elamu väga heas korras.

57. Hoonel tuvastatud ehitusvead maja renoveerimisel on selline varjatud puudus, mida

hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja

vastutusest.

58. Kohus on seisukohal, et hageja on kostjat mõistlikul aja jooksul teavitanud kinnisasjal

esinenud puudustest ja on neid ka piisavalt selgelt kirjeldanud. Kostja hinnangul pidi

hageja juba akende vahetuse juures elamul esinenud puudustest aru saama. Kohus

kostjaga ei nõustu. Kohtule arusaadavalt vahetas hageja novembris 2018 välja vaid I

korruse aknad. Seega ei ole kostja vastuväide asjakohane, kuivõrd I korruse akende

vahetusel ei saanud kuidagi välja tulla katuse ja II korruse puudused

59. Eeltoodust nähtuvalt on tõendatud, et vaidlusalusel kinnistul asuva hoone ei olnud

renoveeritud hea ehitustava kohaselt, puudus tulenes ehitusvigadest, seega oli puudus

olemas riisiko ülemineku ajal ostjate, puudused ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal elamu puudustest ega pidanudki teadma (VÕS §

218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele

tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku tähtaja jooksul

(VÕS § 220 lg 3).

60. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et müügilepingu esemel esinesid järgmised

puudused: katuse ümberehituse projekti puudumine, katuse toolvärgi puudused, katuse

aluskatte puudumine, katuse ventilatsiooni puudumine, pööninguruumi tuulutuse

puudumine, II korruse ebapiisav soojustus, aurutõkke puudumine ja vead tuuletõkke

paigaldamisel. Nende puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja toimingud ning nende

maksumuse tuvastab kohus edaspidises menetluses.

APELLATSIOONKAEBUS

61. Kostja vaidlustab Harju Maakohtu 11.05.2023 vaheotsuse osas, millises kohus leidis, et

hagi on põhjendatud ja tuvastas müügilepingu eseme puudused (otsuse resolutsiooni p-d 1

ja 2).

62. Kostja leiab, et vaheotsus ei täida oma eesmärki, kuna on olulises osas põhjendamata ja

seetõttu ebaselge. Maakohus on küll tuvastanud, missugused olid kohtu hinnangul elamu

puudused ja on tuvastanud, et hageja nõuded, mis on seotud saunamaja ja joogiveega, on

põhjendamatud, kuid kahjuks ei ole kohus andnud hinnangut sellele, missuguses ulatuses

puudused esinesid. Maakohtu otsusest ei selgu, kui suures ulatuses on väidetav kahju

12(19)

tekkinud ja kui suures ulatuses oleks kostja pidanud puudused kõrvaldama/kahju

hüvitama.

63. Hagi nõudeid, hageja väiteid ja esitatud tõendeid arvestades ei ole vaidlus mitte selle üle,

kas elamul esinesid varjatud puudused, mis takistasid elamut eesmärgipäraselt kasutamast,

vaid vaidlus on selle üle, kas elamu renoveerimine vastas 2001. a kehtinud ehituslikele

nõuetele. Sealjuures tuleb arvestada, et kostja ei müünud kinnistut ja elamut

ehitusettevõtjana, vaid müüs 17 aastat kostja ja tema perekonna eluasemeks olnud kinnistu

eraisikust omanikuna.

64. Kostja on menetluse algusest alates esile toonud ja ka tõendanud, et elumaja

renoveerimise ajal ei kehtinud need seadused ja nõuded, millele mittevastavusele on

hageja tuginenud. Hageja tõenditeks elumaja ehituslike puuduste kohta on hagi lisadena 6

ja 7 esitatud OÜ Katuse Ekspert audit nr 7/2019 ja Breman OÜ audit (töö nr 2019-41)

ning hageja 01.08.2022 seisukoha lisana 1 esitatud MO´a 29.07.2022 koostatud XXX talu

elumaja välispiirete Erakorralise Auditi nr. 7/2019 lisa nr 2. Mitte ükski hageja esitatud

tõenditest ei tõenda, et elumaja renoveerimine ei vastanud renoveerimise ajal kehtinud

nõuetele, kuivõrd auditites nimetatud normid ja õigusaktid renoveerimise ajal veel ei

kehtinudki. Auditid on koostatud lähtudes käesoleval ajal ehitamisele kehtivatest

õigusaktidest ja normidest. Kummaski auditis ei ole nimetatud ühtegi varjatud puudust,

mis takistaks elamu sihipärast kasutamist.

65. Maakohus on elamu müügilepingule vastavuse hindamisel lähtunud hageja 31.09.2021

menetlusdokumendiga esitatud müügikuulutusest ja on leidnud, et kuna elamut reklaamiti

kui väga hea ehituskvaliteediga oma pere tarbeks renoveeritud hoonet ja renoveerimine ei

vastanud tegelikult ehituslikele nõuetele, siis ei vastanud elamu müügilepingus

kokkulepitule.Müügikuulutuses ei ole viidatud elamu väga heale ehituskvaliteedile, on

vaid märgitud, et peamaja on ehitatud 1940 aastal ja saanud täieliku uuenduse 2002 aastal.

Palgid on puhastatud ja soojustatud villaga ning paigaldatud tuuletõke ja kaetud laudisega.

Rohkem ei ole renoveerimisest müügikuulutuses märkusi ja ei viidata ka sellele, nagu

oleks tegemist väga hea ehituskvaliteediga. Pigem tuli müügikuulutusest teha järeldus, et

kui renoveerimine on toimunud 2002. aastal (tegelikult 2001), siis ei pruugi see vastata

müügilepingu sõlmimise ajal, s.o 2018, kehtinud nõuetele ja elamu võib vajada juba uut

remonti.

66. Otsuse p-s 57 on maakohus toonud esile hageja etteheited kostjale. Nimetatud on

ehituslikud puudused, mille tulemusena teoreetiliselt võiks tekkida hoonele kahju, mis

võib mõjutada hoone säilimist ja selles elamise kvaliteeti. Tuleb rõhutada, et mitte ükski

tagajärg (suur soojakadu, niiskuse tagasivalgumine ja maja seinte kahjustumine, vihma ja

lume tungimine majja, katuse läbivajumine ja oht katuse säilimisele jne) ei ole

realiseerunud 17 aasta jooksul, mil kostja pärast elamu renoveerimist maja kasutas ja

hageja ei ole tõendanud, et need tagajärjed oleksid olemas olnud müügilepingu sõlmimise

ajal või realiseerunud müügilepingu sõlmimise järgselt. Hageja ei ole neile ka tuginenud,

heites kostjale ette vaid renoveerimisel tehtud ehituslikke vigu. Samuti ei esine maakohtu

otsuse p-s 75 nimetatud läbijookse, soojakadu, tarindite mädanemist jne. Kostja asjatundja

on koostanud põhjaliku analüüsi hageja esitatud auditite osas ja on auditite peamise

puudusena välja toonud, et alusandmed on puudulikud ja kohapealne olukord on

ebapiisavalt dokumenteeritud ning fotode puhul ei ole näiteks aru saada, missugusest

kohast need täpsemalt on tehtud. Seda aga kohus arvestanud ei ole.

13(19)

67. Õige ei ole maakohtu järeldus, et elamule ehitati esikud ja sellega muudeti ilmselgelt

hoone parameetreid ning muudeti pööningu eluruumiks ehitamisega elamu ruumijaotust

selliselt, et katusetarindi väljaehitamise näol oli tegemist ehitamisega 2001 kehtinud PES

§ 39 p 3 mõttes, mis vajanuks projekti. Pööningu väljaehitamisega eluruumiks rajati vaid

kergvaheseinad, mis ei mõjutanud mitte kuidagi hoone konstruktsioone ja vaid liigendasid

suuremat katusealust ruumi. Seega ei muudetud ka ruumijaotust selliselt, et see vajanuks

projekti.

68. Maakohus on otsuses leidnud, et varjatud puuduseks on katuse ümberehitusprojekti

puudumine. Sellisele järeldusele jõudmisel on maakohus jätnud hindamata 06.09.2018

võlaõigusliku müügilepingu, mille p-s 1.9.3 on kostja avaldanud, et Müüjal puudub

ehitiste suhtes projektdokumentatsioon, kuna hooned on püstitatud 1930ndatel aastatel.

Hageja ei saanud eeldada, et kui kostja kinnitab, et tal ei ole hoonete osas

projektdokumentatsiooni, siis on projekt olemas katuse renoveerimiseks. Müügilepingut

sõlmides hageja kostjalt projekte, sh katuse renoveerimise projekti, ka ei küsinud, mistõttu

on selge, et hageja selle olemasolu ei eeldanud ja pidas kostja kinnitust projektide

puudumise kohta piisavaks. Seega teadis hageja kinnistut ostes, et ehitiste osas ei ole

mingeid projekte koostatud, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudusega, mille eest peaks

vastutama kostja. Eelnevat arvestades on maakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ja

seetõttu ebaõigesti leidnud, et katuse ümberehituse projekti puudumist saab lugeda

varjatud puuduseks, mille eest vastutab kostja. Lisaks on asjatundja AL 28.11.2022

kohtuistungil kinnitanud, et kui ei muudeta katuse kuju ja kõrgust, vaid vahetatakse

katusekattematerjal, siis ei ole projekti vaja, sest muutuvad vaid ehitustehnilised andmed.

Käesoleval juhul ei muudetud renoveerimise käigus katuse kuju ja jääb täiesti

arusaamatuks, kust on OÜ Breman oma võtnud selle, et rekonstrueerimise käigus on

hoonele rajatud esikud, millede katus on liidetud olemasoleva katusega. Esikud olid

olemas ka enne 2001. a remonti, ilmselt juba alates elamu ehitamisest.

69. Üheks puuduseks, mida hageja kostjale katuse renoveerimise juures ette heidab ja kohus

on puudusena ka tuvastanud, on aurutõkke puudumine. Samas on tunnistaja AL märkinud,

et aurutõkke käsitlus tuli ehituspraktikasse alles EPN ja Soome ehitustavade ajal. Kuna

asjas on tõendatud, et need normid ei kehtinud 2001, mil kostja elamut renoveeris, siis ei

pidanud kostja ka aurutõket paigaldama.

70. Mis puudutab etteheidet aluskatte puudumise osas, siis 2001. aastal ei kehtinud ükski

norm, mis oleks nõudnud katuse aluskatte paigaldamist. Kostja lähtus katusele uut plekki

paigaldades ja vana sindelkatust alles jättes eeldusest, mille kohaselt sindelkatus toimiski

aluskattena. Aluskatte eesmärk on kinni püüda tekkida võiv kondentsvesi. Kui tuulutus

katusekatte ja aluskihi vahel on piisav, siis tekib kondentsvett minimaalselt ja see ei

kahjusta enne aurustumist ehitist. Praegusel juhul oli vana sindelkatuse ja uue pleki vahel

vähemalt 7,5 cm tuulutusruumi, arvestades seda, et sindelkatuse peale oli sarika kohtade

peale löödud 5 cm kõrgune roovitus ja selle peal veel 2,5 cm kõrgune roovitus. Seda

tõendab ka hagi lisana 7 esitatud Breman OÜ auditi lk 6 toodud pilt 5. Kokku oli seega 7,5

cm kahe katusematerjali vahe, mis on tuulutusele piisav ja mistõttu kondentsvett ei teki

või tekib minimaalselt. Sindelkatus pidigi toimima aluskattena ja sellekohase soovituse,

jätta sindelkatus alles, andis tol ajal katusepaigaldaja Ruukki esindaja.

71. Kostja juhib tähelepanu, et katuse toolvärk jäeti renoveerimise ajal selliseks, nagu see oli

ehitatud 1930-ndatel aastatel, st toolvärgi renoveerimisega kostja ei tegelenud. Eelnevat

arvestades on maakohtu järeldused toolvärgi puuduste olemasolu kohta pigem oletuslikud

ega tugine tõenditele. Samuti ei nähtu otsusest, kui suures ulatuses oli toolvärk

14(19)

puudustega, mis tähendab, et hilisemas menetluses, milles peaks keskseks küsimuseks

olema kahjuhüvitise suurus, tuleks taaskord vaielda puuduste olemasolu ja ulatuse üle.

72. Kohus on hageja esitatud auditite põhjal leidnud, et katusealune tuulutus ei pruugi olla

piisav. Samas on kostja asjatundja oma 25.11.2021 arvamuses (esitatud kostja 01.12.2021

menetlusdokumendi lisana 1) olnud seisukohal, et katusesindlite ja katuse kattepleki

vaheline tuulutusruum on piisav aluskatte ja katusekatte vaheliseks tuulutusruumiks;

kiviprofiiliga plekist katusekatteid ei ole üldjuhul võimalik katuseharjas õhutihedalt kokku

paigaldada; katuseharja aluse pööningu tuulutuse tagamiseks piisab olemas olevate

pööninguakende

osalisest

avamisest

või

nende

asendamist

restidega.

Seega

loodusseadustest lähtudes oli tagatud ka piisav katusealune tuulutus. Hageja tunnistaja ST,

kelle ütlustele kohus otsuses viitab, on selgitanud, et tuulutus ei vastanud nõuetele. Kuna

aga nõuded, mille alusel on sama tunnistaja auditi koostanud, ei kehtinud renoveerimise

ajal, siis ei saa tegemist olla puudusega.

73. Teise korruse puuduliku soojustuse hindamisel on kohus taas lähtunud valdavalt hageja

esitatud audititest, milles on hinnatud soojustuse vastavust nõuetele, mis renoveerimise

ajal veel ei kehtinud. Seega ei saa tegemist olla ehitusliku puudusega, kuna ehituslikud

normid ei kehtinud. Samuti ei selgu maakohtu otsusest, kui suures ulatuses soojustuse

väidetavad puudused ja vead tuuletõkke paigaldamisel esinesid, mis tähendab, et

hilisemas menetluses tuleks vaielda ka nende puuduste olemasolu ja ulatuse üle.

VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE

74. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

75. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjalidega, leiab, et maakohtu

otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, mille maakohus tuvastas müügilepingu esemel

puudusena katuse ümberehituse projekti puudumise, ülejäänud osas tuleb otsus jätta

muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus nõustub

esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg- st 6 tulenevalt neid ei korda osas,

milles

maakohtu

otsus

jääb muutmata. Vastuseks

apellatsioonkaebusele toob

ringkonnakohus esile järgmise.

76. Maakohus tegi asjas kostja taotlusel vaheotsuse. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et

vaheotsus ei täida oma eesmärki, kuna on olulises osas põhjendamata ja seetõttu ebaselge,

sest maakohus on küll tuvastanud missugused olid kohtu hinnangul elamu puudused ja on

tuvastanud, et hageja nõuded, mis on seotud saunamaja ja joogiveega, on põhjendamatud,

kuid ei ole otsuses andnud hinnangut sellele, missuguses ulatuses puudused esinesid.

Ringkonnakohus kostja etteheitega ei nõustu. Vaheotsust tehes ei pidanud maakohus

tuvastama, millises ulatuses peab kostja kahju hüvitama. Vaheotsust tehes pidi kohus

tuvastama, kas hagejal saab olla vähemalt mingis ulatuses edukas nõue, kuna pooled

vaidlesid nii nõude põhjendatuse kui ulatuse üle.

77. Asja materjalidest nähtub:

-Hageja ning kostja sõlmisid 06.09.2018 notariaalse võlaõiguslepingu XXX asuva kinnistu

XXX (registriosa number XXXXXXX) müügiks ostuhinnaga 250 000 eurot (I kd tl 11-18).

-27.11.2018 sõlmisid pooled sama kinnisasja suhtes asjaõiguslepingu (I kd tl 19-24).

15(19)

-Kinnistu otsene valdus anti üleandmisaktiga lõplikult üle 27.11.2018 (I kd tl 25).

-2001/2002 ehitas toonane omanik välja elamu II korruse ja paigaldas uue plekk-katuse vana

sindelkatuse peale.

-Kinnistu müügikuulutuses avaldas kostja mh, et müüb ainulaadset ja kaunist renoveeritud

talukompleksi. Peamaja on ehitatud 1940 aastal ja saanud täieliku uuenduse 2002 aastal.

Palgid on puhastatud ja soojustatud villaga ning paigaldatud tuuletõke ja kaetud laudisega.

Esimesel korrusel on elutuba, vannituba, pääs keldrisse, veranda ja söögisaaliga köök. Elutuba

on avar ning suure kaminahjuga ja eraldi väljapääsuga õue. Köögis on lisaks olemas

soojamüüriga pliit. Teisel korrusel on ahi ja suurem lugemishall ning pääsud kolme

magamistuppa.

78. Ringkonnakohus leiab, et õige ei ole apellatsioonkaebuse seisukoht, et poolte vahel

puudub vaidlus selles, kas müügiesemeks olnud kinnisasjal asuval peamajana nimetatud

hoonel (edaspidi ka elamu) esinesid varjatud puudused. Kuigi hageja on puuduste

olemasolu tõendamiseks esitanud mh tõendid, mille aluseks on elamu renoveerimise

vastavus ehitusvaldkonda reguleerivatele nõuetele, ei tähenda see seda, vaidlus hõlmab

vaid elamu renoveerimise vastavust kehtinud õigusaktidele.

79. Apellatsioonimenetluses on seega poolte vahel jätkuvalt vaidlus ka selles, kas elamu, mis

on ehitatud 1940.a ja saanud täieliku uuenduse 2002.a (nagu müügikuulutuses kirjas),

vastas lepingutingimustele või mitte ning, kas hagi oleks tulnud rahuldamata jätta

põhjusel, et hageja teadis või pidi müügilepingu sõlmimisel teadma müügieseme

puudustest.

80. Poolte sõlmitud müügilepingu sisu väljaselgitamiseks tuleb tõlgendada lepingut VÕS §-s

29 sätestatud reeglite järgi. Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 1 järgi lähtuda

poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas

lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik

käesoleval juhul poolte ühist tahet kindlaks teha, sest pooled on peamaja vastavust

lepingutingimustele hinnanud kardinaalselt erinevalt. Kostja leiab, et poolte vahel

sõlmitud lepingu tingimuste järgi müüs ta hagejale 1940.a ehitatud kuid 2001-2002.a

renoveeritud elamu, milles sai elada, mingitele kvaliteedinõuetele elamu renoveerimise

osas hageja tugineda ei saa. Hageja väitel müüs kostja kinnistu, millel oli mh 1940.a

ehitatud elamu, mis oli vähemalt keskmise kvaliteediga 2002.a renoveeritud.

81. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi

lepingu tõlgendamisel arvesse võtta seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega

sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku

isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel

tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega. Eelkõige

tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja

eesmärki (vt ka Riigikohtu 28. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11).

82. Ringkonnakohus leiab, et arvestades kostja müügikuulutuses avaldatut, kostja poolt

hagejale elamu seisukorra kohta avaldatut, mida tõendavad MH ütlused ja müügilepingus

kokkulepitut, et peamaja pidi olema renoveeritud vähemalt keskmise kvaliteediga, va

osas, milles pooled leppisid konkreetselt kokku puuduste olemasolus, näiteks põrandate

soojustuse puudumises.

83. Maakohus hindas mh asjas esitatud müügikuulutuses avaldatut, tunnistaja MH ütlusi,

mille kohaselt kinnitas kostja tunnistajale, et hoone (peamaja) on täielikult renoveeritud,

katus on vahetatud, teine korrus soojustatud ning asjas esitatud fotosid peamaja ehitusliku

16(19)

olukorra kohta. Ringkonnakohus leiab, et maakohus, hinnates esitatud tõendeid, leidis

ekslikult, et poolte vahel sõlmitud lepingu tingimuste järgi pidi peamaja olema

renoveeritud väga hea kvaliteediga. See asjaolu aga ei muuda maakohtu lõppjäreldust

otsuses ebaõigeks, sest maakohus tuvastas, et peamaja renoveerimine ei vastanud ka

keskmisele kvaliteedile.

84. Nagu eelpool toodud, tuvastades, millised olid ostja mõistlikud ootused vaidlusalusele

esemele, müüja avaldatut, sh lepingutingimusi hindas maakohus esmalt, kas peamaja

ehituslik seisund vastas keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Ringkonnakohus

leiab, et hinnates asjas esitatud tõendeid tuvastas maakohus õigesti elamu

lepingutingimustele mittevastavuse, st katuse toolvärgi puudused, katuse aluskatte

puudumise, katuse ventilatsiooni puudumise, pööninguruumi tuulutuse puudumise, II

korruse ebapiisava soojustuse, aurutõkke puudumise ja vead tuuletõkke paigaldamisel.

Kuna renoveerimise tulem 2002.a ning selle kaudu ka peamaja ehituslik seisund ei

vastanud keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 tähenduses, asus maakohus põhjendatult

seisukohale, et müügilepingu ese VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses ei vastanud

lepingutingimustele.

85. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et pööningu ehitamisel eluruumiks ei

olnud tegemist ehitamisega ehitamise ajal kehtinud PES § 39 p 3 mõttes. Puudub vaidlus,

et pööningu väljaehitamisel rajati pööningule vaheseinad, kuid kostja on jätnud

tähelepanuta,

et

pööningu

ümberehitamisega

eluruumiks

muudeti

ka

katusekonstruktsiooni. Maakohus leidis põhjendatult, et vanale katusele uue katuse peale

ehitamisega muudeti hoone kõrgust. Lisaks leidis maakohus põhjendatult, et katuse

ehituslikku konstruktsiooni on muudetud. Kostja väidete järgi on asjatundja Breman OÜ

oma auditis ebaõigesti leidnud, et hoonele on ehitatud juurde esikud. Ringkonnakohus

osutab, et asja materjalidele lisatud fotodelt nähtub, et on hoonel 3 eeskoda ehk esikut

ning teisele korrusel on rajatud ka vintskap (tõenäoliselt valguse juurdepääsuks

pööningule rajatud eluruumidele, eluruumid rajati aga katusetööde tegemisega samal ajal)

(II kd, tlk 43 pöördel ja 44). Kuna Breman OÜ auditis (I kd, tlk 50) on tuvastatud uute

esikute rajamine, kuivõrd esikute katusekonstruktsioonis puudub vana sindelkatus, asjas ei

ole kostja omakorda tõendanud oma väidet, et olemasolev katuselahendus (3 eeskoja ja

vintskapi olemasolu) oli olemas ka juba 1940 a, kui hoone ehitati, siis tuleb asuda

seisukohale, et algset katusekonstruktsiooni on vähemalt mingil määral 2001-2002

katusetööde käigus muudetud. Asjaolu, et katusetööde eelselt võis hoonel olla üks või

kaks eeskoda, seda ei muuda, sest katuskonstruktsioonide muutmiseks tuleb pidada ka

seda, kui olemasolevale katuselahendusele lisatakse esiku katusekonstruktsioon ja/või

vintskapi katusekonstruktsioon.

86. Põhimõtteliselt on maakohus õigesti leidnud, et katusekonstruktsioonis muudatuste

tegemine nõudis projekteerimist ning kuna asjast ei nähtu, et uue katuselahenduse jaoks

oleks vormistatud projekt, on tegemist puudusega. Ringkonnakohtu arvates põhjustas see

asjaolu puudustega katuse ehitamise, sest sellele tuginevad ka asjatundjad ST ja Helmut

Reiss (Breman OÜ poolt teostatud audit). Siiski ei ole õige maakohtu otsus osas, millest

tuleneb, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist, mis on tekkinud või tekib

puuduva projekti tellimisega. Poolte vahel sõlmitud lepingu p-s 1.9.3 avaldas kostja, et tal

puudub ehitiste suhtes projektdokumentatsioon. Seega oli poolte vahel sisuliselt kokku

lepitud, et hagejal puudub õigus nõuda ehitiste projektdokumentatsiooni. Sellest tulenevalt

ei ole kostja lepingut rikkunud ning hageja ei saa nõuda summade hüvitamist, mis tekivad

katuse ümberehitamise projekti tellimisel. Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik

nimetatud lepingupunktis kokkulepitut tõlgendada selliselt, et hagejal puudub õigus nõuda

vaid 1940.a elamu ehitamiseks tehtud ehitusprojekti. Kuivõrd kostja on avaldanud, et

17(19)

kinnistul asuvate ehitiste suhtes tal projektdokumentatsioon puudub ning hageja on

selliselt

kinnistu

ostmisega

nõustunud,

siis

puudub

hagejal

õigus

nõuda

projektdokumentatsiooni või hüvitist selle tellimisel.

87. Kostja on tuginenud ka sellele, et tuvastatud puudused ei takista elamu kasutamist. Kohus

leiab, et viidatud asjaolul ei ole esiteks lepingutingimusi arvestades määravat tähtsust,

teiseks ei saa kostja seisukohaga ka sisuliselt nõustuda. Iseenesest ei takistaks tõepoolest

sellised puudused nagu näiteks plekk-katusel aluskatte puudumine või aurutõkke ja

pööningul kohase ventilatsiooni puudumine mingi aja jooksul elamu kasutamist. Samas

tuleb arvestada sellega, et kui nende puuduste tulemusel on toimunud läbijooksud ja

tarindite mädanemine, hakanud arenema seen- ja putukakahjustused, nõrgendavad need

kahjustused hoone konstruktsioone. Selle tagajärjel võib mingi aja jooksul elamus

viibimine muutuda ohtlikuks. Asjatundja C on oma arvamuses (OÜ Katuse Ekspert audit)

avaldanud, et katuse toolvärgi kinnitus on ebakindel ja ohtlik, tuues esile konkreetsed

puudused. See asjaolu takistab aga ringkonnakohtu arvates selgelt hoone kasutamist.

Asjaolu, et kostja, elades hoones, ei teadnud katusekonstruktsiooni ohtlikust seisundist, ei

muuda katusekonstruktsiooni seisundit ohutuks. Nõustuda ei saa kostja arvamusega ka

selles, et kuna alates 1940.a on hoonel katus püsinud, kuid algselt metsa hoone ümber ei

olnud, siis ei saa mingeid tuvastatud toolvärgi puuduseid esineda. Asjatundja C arvates

püsib hoonel katus peal vaid seetõttu, et hoonet ümbritseb mets, mis tuule mõju vähendab.

Kuna katus renoveeriti 2001-2002, siis asjaolu, kas 1940, 1950 või 1960 ümbritses hoonet

mets või mitte, ei muuda tuvastatud toolvärgi puuduseid olematuks.

88. Apellatsioonkaebuses väidab apellant, et mitte ükski tagajärg (suur soojakadu, niiskuse

tagasivalgumine ja maja seinte kahjustumine, vihma ja lume tungimine majja, katuse

läbivajumine ja oht katuse säilimisele jne) ei ole realiseerunud 17 aasta jooksul, mil kostja

pärast elamu renoveerimist maja kasutas. Ringkonnakohtu arvates on hageja jätnud asjas

esitatud asjatundjate arvamused hoonel niiskuskahjustuste olemasolu ja sellest tulenevalt

seen- ja putukakahjustuste tekkimise kohta tähelepanuta ning see on viinud väärale

järeldusele, et hoonel ei esine puudusi.

89. Esiteks nähtub juba OÜ Breman auditist, et hageja pöördumine oli seotud hoonesiseste

renoveerimistööde käigus tuvastatud katusekonstruktsioonis paikneva soojustuse

niiskuskahjustustega ning auditi eesmärgiks oli mh tuvastada kas olemasoleva

lahendusega hoone puhul on tagatud katuse vee-, niiskuse ja soojapidavuse säilimine ka

tulevikus. Auditi läbiviimisel tuvastati mitmeid puuduseid, mh toodi esile, et aluskatte

puudumisel satub katusepleki siseküljel kondenseeruv vesi katusesindli peale. Auditis

toodi esile, et vana sindelkatuse puhul on väga arvestatav ja tõenäoline oht, et vesi tungib

läbi sindelkatte ja satub katuse tuuletõkke ja soojustuse sisse. Ülevaatusel tuvastatigi

mitmes kohas vanal katusesindlil niiskuskahjustusi.

90. Seen- ja putukakahjustuste olemasolu on tõendatud asjatundja Antivamm Ehitus OÜ

arvamusega (I kd, tlk 200jj) ja täpsustusega (II kd, tlk 52) ning neist nähtub, et

kahjustused on tekkinud pikaajalise läbijooksu/kõrgenenud niiskusfooni tulemusel ning

esinesid juba vähemalt 2018.a septembris.

91. Apellant tugineb asjas ka sellele, et mitte ükski hageja esitatud tõenditest ei tõenda, et

elumaja renoveerimine ei vastanud renoveerimise ajal kehtinud nõuetele, kuivõrd

asjatundjate arvamustes auditites) esile toodud normid ja õigusaktid renoveerimise ajal

veel ei kehtinud. Ringkonnakohus apellandi seisukohaga ei nõustu. Esiteks on puudused

elamu renoveerimisel tuvastavad juba seetõttu, et teostatud ehitustöödes sh katuse ebaõige

ehitamise tõttu on tekkinud elamule niiskus-, seen- ja putukakahjustused.

18(19)

92. Teiseks toob ringkonnakohus esile, et Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-56-02 p-s 17

avaldanud seisukoha, et kui ehitamise toimumise ajal ei olnud kehtestatud mitmeid olulisi

planeerimis- ja ehitusseadusest tulenevaid seadusest alamalseisvaid õigusakte, sh ei olnud

korrektselt kehtestatud kvaliteedinorme ja -standardeid ehituskvaliteedi hindamiseks,

tuleb arvestada sellega, et ka enne kvaliteedinormide- ja standardite kehtestamist olid

olemas nii üldtunnustatud ehitusreeglid kui ka hea ehitustava. Riigikohus tõi nimetatud

asjas esile, et oma ehituskvaliteedinäitajate puudumisel on ehitustegevuses kohaldatud

näiteks Soome vastavaid norme ning seda võib pidada tavaks. Riigikohtu seisukoha järgi

ei saa hea ehitustava kindlakstegemisel piirduda konstateeringuga, et formaalselt kehtivad

vanad NSVL okupatsiooni aegsed madalad standardid, kuna muid pole ametlikult

kehtestatud ning kuigi ka nende standardite kohaldamine on iseenesest võimalik, tuleb

siiski kindlaks teha ehitustööde kvaliteedi tase, mida peeti heaks ehitustööde tegemisel.

93. Asjas on esitatud asjatundja C poolt tehtud XXX talu elumaja välispiirete Erakorralise

Auditi nr. 7/2019 lisa nr 2 (II kd, tlk131-133) ning selles on esile toodud, et 1995.a

detsembris kehtestatud Eesti Vabariigis Eesti Projekteerimisnormide järgi nõudis aluskatte

paigaldamist EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 11.1, 26.1, 26.8 ja 29.1);

katuse harja- kui ka otsaseina organiseeritud tuulutust EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1:

Üldnõuded p 7.1; lumetõkkeid jm vajalikku turvavarustust EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa

1: Üldnõuded p 26.9; katuse (toolvärgi) nõuetekohast kinnitust EPN 11.1 Piirdetarindid.

Osa 1: Üldnõuded p 3.4, 4.1, 4.3, 11.2 ja 13.1.; aurutõkke olemasolu katusekorruse

lagedes, kaldlagedes, välisseintes ja tuulekodade (külmas vahelaes) põrandatel EPN 11.1

Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 7.1 kuni 7.4, 16.1 kuni 16.3, 16.5, 27.2; katusekorruse

lagedes, kaldlagedes ja välisseintes normidekohast soojustust EPN 11.1 Piirdetarindid.

Osa 1: Üldnõuded p 6.1, tuuletõket (õhutõke) katusekorruse lagedes, kaldlagedes ja

välisseintes EPN 11.1 Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 10.4 ja 27.3; katusekorruse

ruumides ventilatsiooni ehk kasutatud niiskele õhule korraldatud väljapääsu EPN 11.1

Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 25.5; tuuletõkkeplaadi tihendamise EPN 11.1

Piirdetarindid. Osa 1: Üldnõuded p 10.4. Kuigi õigeks tuleb pidada kostja seisukohta, et

nimetatud Eesti Projekteerimisnormid ei saanud seaduseks või muul viisil õigusaktiks,

puudub vaidlus selles, et need normid avaldati ning seetõttu tuleb neid käsitleda hea tava

ehitusreegliteks. Asjatundja C on Erakorralise Auditis nr. 7/2019 (I kd, tlk 31-55) ja selle

lisas nr 2 viidanud ka Soome RYL2000 normidele. Ringkonnakohtu arvates on ka

nimetatud normid asjakohased, hindamaks, kas teostatud ehitustööd vastasid nõuetele ning

hoone seisundit peale teostatud töid keskmisele kvaliteedile. Seega ei ole õige kostja

väide, et asjas esitatud asjatundjate arvamused on koostatud võttes aluseks vaid pärast

katuse ehitustööde tegemist kehtestatud õigusakte ja norme.

94. Asjas on asjatundja ST peale seda, kui selgus, et auditi koostamisel oli antud valed

lähteandmed katuse vahetuse kohta 2005.a, andnud arvamuse, et tema poolt teostatud

asjatundja arvamuses toodud lõppjäreldused hoone puuduste kohta kehtivad ka juhul, kui

renoveerimine toimus 2001/2002 (II kd, tlk 36). ST kuulati asjas üle ka tunnistajana ning

ta andis ütluseid, millest nähtub, et ehitatud katuselahendus on puudulik.

95. Asjatundja AL (II kd, tlk 80-96) on oma arvamuses kritiseerinud igakülgselt teiste

asjatundjate poolt esitatud arvamusi ja nende pädevust. Ringkonnakohus leiab, et AL on

põhjendamatult keskendunud eelkõige sellele, kas esitatud arvamused tuginevad

kehtestatud ehitusvaldkonda reguleerivatele õigusaktidele. Leides, et hoone renoveerimise

ajal kehtinud Eesti Vabariigi õigusaktid olid puudulikud, selleks, et tuvastada ehitamiseks

konkreetseid nõudeid, on AL jätnud täielikult tähelepanuta asjatundjate arvamuses

viidatud head ehitustava käsitlevad dokumendid. AL on kritiseerinud esitatud asjatundjate

arvamusi ka põhjusel, et ta ei saa aru, kus mingi puudus hoonel esines. Ometi on C

19(19)

arvamusele lisatud fotod (I kd, tlk 35-45), millel on nooltega näidatud konkreetse

tuvastatud puuduse olemasolu. Seega leiab ringkonnakohus, et AL kriitika teiste asjas

esitatud asjatundjate arvamuste suhtes on põhjendamatu.

96. Kokkuvõtvalt on ringkonnakohus seisukohal, et eeltoodust tulenevalt tuvastas maakohus

põhjendatult selle, et müügilepingu ese oli puudustega.

97. Ringkonnakohtu arvates on maakohus õigesti leidnud, et kostja ei vabane vastutusest

VÕS § 218 lg 4 alusel, sest kostja ei tõendanud, et ostja teadis või pidid müügilepingu

sõlmimisel teadma, hoone puudustest. Asjaolu, et hageja käis kinnistut vaatamas

korduvalt, sh koos asjatundjaga, seda seisukohta ei muuda, sest maakohtu poolt tuvastatud

puudused lepinguesemel olid varjatud puudused. Ringkonnakohus toob esile ka selle, et

esiteks varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda ostja, mitte vastava valdkonna

asjatundja, mõistlikest ja põhjendatud järeldustest ning teiseks on tõendamata, et kostjale

etteheidetud põhjendatud puuduste olemasolu oleks saanud asjatundja tuvastada ilma

konstruktsioone avamata.

Menetluskulude jaotus

98. Menetluskulud määrab kindlaks maakohus asja lõplikul lahendamisel.

/allkirjastatud digitaalselt/