2-22-108126/45 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht 26. oktoober 2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-108126

Tsiviilasi

Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu avaldus Vilmsi

Estates OÜ vastu võlgnevuse nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31. augusti 2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Vilmsi Estates OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu (registrikood

80365253), lepinguline esindaja Irina Reva

Puudutatud isik Vilmsi Estates OÜ (registrikood 16200155),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Naur

Puudutatud isikud, kes määruskaebemenetluses ei osale:

KJO

KS

GS

PEVC

EE

IE

TT

LT

MS

HR

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 31. augusti 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-22-108126

muutmata.

2. Jätta Vilmsi Estates OÜ määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Vilmsi Estates OÜ kanda.

4. Mõista Vilmsi Estates OÜ-lt Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu kasuks

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulude

hüvitamiseks

välja

495 eurot.

Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb Vilmsi Estates OÜ-l tasuda

Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistule võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud määras viivist alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni selle täitmiseni.

2 (9)

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse

kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 9. märtsil 2022 Pärnu

Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Vilmsi Estates OÜ-lt (puudutatud isik)

võlgnevuse 1877,14 euro saamiseks. Puudutatud isik esitas makseettepanekule vastuväite ja

Harju Maakohus kohustas 1. aprilli 2022. a määrusega avaldajat esitama nõuetekohane avaldus.

2. Avaldaja esitas 30. mail 2022 maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja võlgnevuse 1870,78 eurot ja viivise seadusjärgses määras alates 31. maist

2022 kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

2.1. Avalduse kohaselt asub kinnistu asukohaga J. Vilmsi tn 31 kaks elamut, milles ühes on

kaheksa korteriomandit ja teises üks, mis kuulub puudutatud isikule (korteriomand nr 9).

Avaldaja esitab kooskõlas korteriühistu põhikirja ja korteriomanike üldkoosoleku otsusega

kinnitatud majanduskavaga korteriühistu liikmetele, sh puudutatud isikule igakuiselt arveid

osutatud kommunaalteenuste eest ja majandamiseks vajalike kulude katteks. Puudutatud isik

tasub talle esitatud arveid vaid osaliselt.

2.2. Puudutatud isiku arusaam korteriomanike vahel 11. märtsil 2014 sõlmitud notariaalse

kasutuskorra kokkuleppe (edaspidi ka kasutuskorra kokkulepe) p-dest 8.4 ja 8.6 on ebaõige.

Praegusel juhul on kulud, mida korteriühistu esitab korteriomanikele tasumiseks, seotud

kaasomandis oleva osaga, mis ei ole omanike ainukasutuses ega valduses. Haldustasu,

hooldustasu, heakorratasu, remonditasu, kulud üldelektri ja üldvee eest on vajalikud kulud

kaasomandi haldamiseks ja korrashoiuks. Korteriühistu peab korraldama ühiskasutuses oleva

maa-ala koristuse ja muruniitmise, sõidutee ja J. Vilmsi tn 31 kinnistu vahel asuva kõnnitee

koristuse, sealhulgas lume ja libeduse tõrje. Korteriühistul peavad olema vahendid

kaasomandiga seotud remondi teostamiseks ja kaasomandi ühiskasutusega seotud

kommunaalmaksete tasumiseks. Kulude tariifide suurus vastab korteriomanike üldkoosoleku

otsustega kehtestatud majanduskavadele.

2.3. Majandamiskulude nõudmine puudutatud isikult ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.

Ka asjaolud, et puudutatud isikule on teadmata korteriühistu laenulepingu sisu ning et tema ei

olnud laenulepingu sõlmimise ajal korteriomandi nr 9 omanik, ei vabasta teda korteriühistu

võetud laenu tagastamisest. Väide, et J. Vilmsi tn 3/2 elamu ei ole saanud kasu laenust, ei vasta

tõele.

3. Avaldaja suurendas 19. mai 2023. a seisukohas nõuet puudutatud isiku vastu ja palus temalt

2022. aasta detsembri seisuga põhivõlgnevusena välja mõista 4396,02 eurot ning viivise

3 (9)

seadusjärgses määras alates 31. maist 2022 kuni võlgnevuse tasumiseni. Seega hõlmab avaldaja

nõue puudutatud isiku tasumata arveid perioodil mai 2021 kuni detsember 2022.

4. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

4.1. Kasutuskorra kokkuleppest tulenevalt tasuvad korteriomanikud enda kasutuses ja

valduses oleva maatüki ning ehitise osa alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju,

kulutused ning riiklikud maksed. Nii peab ka puudutatud isik tasuma enda ainukasutuses oleva

J. Vilmsi tn 31/2 elamu ja maa-ala kulude eest, õiguseta nõuda kulude proportsionaalset

hüvitamist korteriühistu vahenditest. Mõistlikult tuleb eeldada, et vastukaaluks puuduvad

puudutatud isikul avaldaja ees kohustused samasisuliste kulutuste katmiseks. Vastupidine ei

oleks kasutuskorra kokkuleppe mõttega kooskõlas. Korteriomanike otsus, millega puudutatud

isikut kohustatakse tasuma teenuste eest, mida ta faktiliselt ei tarbi, on seadusega vastuolus.

4.2. Puudutatud isik ei välistanud, et tal võib olla kohustus kanda mõnda kulu, ent selleks on

vaja välja selgitada, milliseid teenuseid vastav kulu hõlmab ning millised neist teenustest ei ole

kaetud puudutatud isiku sõlmitud lepingutega. Praegu ei ole avaldaja tõendanud, millised kulud

on puudutatud isiku kulud ühiskasutuses oleva alaga ega ka seda, et puudutatud isik kuludest

kasu saab. Puudutatud isiku hinnangul on hea usu põhimõtte vastane küsida tasu teenuste eest,

mida isikule faktiliselt ei pakuta ja mida ta ei tarbi.

4.3. Puudutatud isikul ei ole kohustust tasuda ka korteriühistu võetud laenu. Laen võeti

J. Vilmsi tn 31/1 elamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks, mistõttu ei saanud puudutatud

isiku kasutuses olev J. Vilmsi tn 31/2 elamu laenust kasu. Puudutatud isik sai pärast korteri

ostmist teada, et J. Vilmsi tn 31/1 elamu on renoveeritud laenuga. Seejuures ei ole avaldaja

esitanud korteriomanike otsust, millega otsustati laenu võtmine. Olukorras, kus ei ole tõendatud

kulude tekkimine, ei ole põhjendatud nõuete esitamine.

Esimese astme kohtu määrus

5. Harju Maakohus rahuldas 31. augusti 2023. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse,

mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse 4396,02 eurot, viivise

seadusjärgses määras põhinõudelt 1870,78 eurot alates 31. maist 2022 kuni antud põhinõude

täieliku tasumiseni ning põhinõudelt 2525,24 eurolt alates 19. maist 2023 kuni antud põhinõude

täieliku tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda ning mõistis

puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitise 2002,50 eurot ning neilt

seadusjärgses määras viivise.

5.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole lepingupooled 11. märtsi 2014. a

kasutuskorra kokkuleppe tekstist nähtuvalt sellist kokkulepet sõlminud, mille kohaselt oleks

korteriomandi nr 9 igakordse omaniku ainuvaldusesse ning kasutusse jäänud kogu J. Vilmsi

tn 31/2 elamu tervikuna või et tema kanda oleksid jäänud kõik elamuga seotud kulud.

Kasutuskorra kokkuleppe hõlmab maatüki, parkimiskohtade ja panipaikade kasutamist.

5.2. Maakohus leidis, et puudutatud isikule esitatud arved on kooskõlas korteriühistu põhikirja

ja üldkoosolekul kinnitatud majanduskavaga. Avaldaja esitas kohtule puudutatud isiku maksete

arvestuse, millele puudutatud isik vastuväiteid ei esitanud. Kohtule on avaldaja koostatud

arvestus arusaadav. Puudutatud isik ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta oleks ise

kandnud mistahes kulu seoses kaasomandi valdamise või kasutamisega.

5.3. Ka ei nõustunud maakohus puudutatud isiku väitega, et kuivõrd laenu arvelt J. Vilmsi

tn 31/2 elamut ei renoveeritud, ei ole temal kui korteriühistu liikmel kohustust laenumakseid

4 (9)

tasuda. Maakohus viitas, et kohustus tasuda ühistu võetud laenu eest vajalikke makseid tuleneb

korteriühistu põhikirja p-st 4.2.8. Maakohus hindas tõendeid ja leidis, et puudutatud isik oli

korteriühistu laenust teadlik ning temale kuuluv korteriomand sai laenust kasu. Korteriomandi-

ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 1 järgi läksid puudutatud isikule korteriomandi

omandamisel üle sellega seotud õigused ja kohustused. Laenulepinguga on tõendatud, et

korteriühistu võttis kinnistu renoveerimiseks laenukohustuse, mis tuli täita.

5.4. Hea usu põhimõtte rikkumiseks ei ole see, et puudutatud isiku korteriomandi eriomand

kuulub eraldi asuvasse elamusse. Elamu üldised konstruktsioonid, samuti kogu kinnistu

tervikuna kuulub kaasomandisse ning puudutatud isikul tuleb korteriühistu kaudu tasuda

kinnistu majandamiskulusid.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

6. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

6.1. Määruskaebuse kohaselt on maakohus vääralt tõlgendanud kasutuskorra kokkulepet.

Maakohus leidis ekslikult, et J. Vilmsi tn 31/2 elamu tervikuna ei ole puudutatud isiku

kasutuses. Puudutatud isik on selgitanud, et olukord, kus puudutatud isik peab katma

ainuisikuliselt talle ainukasutusse antud maatüki ja elamuga seotud kulud ja lisaks osalema ka

avaldaja kulude katmises, on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus jättis hindamata

puudutatud isiku väite, et sellise sisuga kokkulepe oleks hea usu põhimõttega vastuolus.

6.2. Puudutatud isik leiab jätkuvalt, et remondikulu, mis sisaldab laenumakset, ei ole

õiguspärane ning laenukohustuse panemine korteriomanikule, kes ei ole hüve saanud, on

vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2. Maakohus ei ole hinnanud üldkoosoleku otsuste tühisust. Kui

maakohus leidis, et puudutatud isik ei ole piisavalt tõendanud, et ta ei saanud laenust kasu, oleks

ta pidanud seda puudutatud isikule selgitama. Puudutatud isik on jätkuvalt seisukohal, et

korteriühistu ei ole tõendanud laenu saamist.

6.3. Ka leiab puudutatud isik jätkuvalt, et ebavõrdne ja vastuolus hea usu põhimõttega on

olukord, kus puudutatud isik peab tasuma J. Vilmsi tn 31/1 elamu ja maa-alaga seotud kulud,

kuid J. Vilmsi tn 31/2 samade kulude tasumist teistelt korteriomanikelt ei nõuta. Puudutatud

isikul on õigus selliste kulude tasumisest keelduda KrtS § 40 lg 3 alusel.

7. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

8. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus

TsMS §-ga 659) alusel muutmata ning määruskaebus rahuldamata.

10. Korteriühistu on esitanud korteriomaniku vastu nõude majandamiskulude võlgnevuse

saamiseks perioodi mai 2021 kuni detsember 2022 eest (arved kuupäevadega 31. mai 2021 kuni

31. detsember 2022). Kuna vaidlus on korteriühistu ja ühe korteriomaniku vahel

majandamiskulude kandmise üle, käsitab ringkonnakohus määruskaebuse lahendamisel asjast

puudutatud korteriomanikuna üksnes Vilmsi Estates OÜ-d.

5 (9)

11. Puudutatud isik taotles asja lahendamist kohtuistungil. Ringkonnakohus ei ole seotud

menetlusosalise taotlusega vaadata asi läbi kohtuistungil. Kohus võib hagita asja läbi vaadata

ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud

kohtuistungi korraldamise kohustus (TsMS § 477 lg 2). TsMS § 615 lg 1 ei näe ette, et asja

peab arutama kohtuistungil. Lisaks sellele on maakohus asja arutanud menetlusosaliste

esindajate osavõtul kohtuistungil (dtl 410–415).

12. Kuigi praegune vaidlus tuleb TsMS § 613 lg 1 järgi lahendada hagita menetluses, siis ei

tulene TsMS § 5 lg 3 esimesest lausest ega § 477 lg-st 7 asja lahendamisel kohtule kohustust

väljuda nende eluliste asjaolude piiridest, mis menetlusosalised on esile toonud. Seejuures on

Riigikohus hagita menetluses uurimisprintsiibi osas selgitanud, et uurimispõhimõtte esmane

tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle

eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata

ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid.

Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis (vt TsMS § 200 lg-d 1 ja 2) tähendab

mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema

õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad (vt RKTKm 22.09.2021 2-20-

110080/42, p 11). Kolleegium lähtub asja lahendamisel eeltoodud põhimõttest.

13. Avaldaja tugineb nõude esitamisel korteriühistu põhikirjale ning korteriomanike

üldkoosolekutel vastuvõetud majanduskavadele. Puudutatud isik leiab seevastu, et

majandamiskulude tasumise välistab korteriomanike vaheline kasutuskorra kokkuleppe.

Samuti leiab puudutatud isik, et kõik puudutatud isikult nõutavad majandamiskulud ei ole

õiguspärased ning korteriomanike üldkoosoleku otsused, millega need on kinnitatud, on

tühised. Puudutatud isik tugineb majandamiskulude osalisel tasumata jätmisel ka KrtS § 40 lg-

le 3.

Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et puudutatud isikul on praegusel juhul

kohustus tasuda kaasomandisse kuuluva kinnistu osadega seotud majandamiskulusid.

Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust asuda

maakohtust erinevale seisukohale. Kolleegium nõustub vaidlustatud määruse põhjendustega ja

TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel ei pea vajalikuks neid täies ulatuses

korrata. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

14. Majandamiskulude arvete tasumisest osalist keeldumist põhjendab puudutatud isik esmalt

korteriomanike vahel 11. märtsil 2014 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe p-ga 8.6, mille teine

lause kohustab teda kandma vaid tema ainukasutuses ja -valduses oleva maatüki või ehitise osa

alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Nii leiab puudutatud isik, et

kuna kasutuskorra p 8.1.1 (ja selles viidatud plaani) kohaselt on tema ainukasutuses kogu

J. Vilmsi tn 31/2 elamu, seda ümbritsev maa-ala ning parkimiskoht tähisega P6, siis ei pea

puudutatud isik kandma kulusid, mis on seotud J. Vilmsi tn 31/1 elamu ja maa-alaga.

Puudutatud isiku hinnangul on maakohus vaidlustatud määruses korteriomanikevahelist

kasutuskorra kokkulepet vääralt tõlgendanud. Kolleegium puudutatud isikuga ei nõustu.

14.1. KrtS § 13 lg 1 järgi võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja

korteriühistust tulenevaid õigussuhteid korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatust

erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kolleegiumi hinnangul ei ole

maakohus kasutuskorra kokkuleppe tõlgendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud

tõlgendamisreegleid rikkunud.

Maakohus on õigesti leidnud, et kasutuskorra kokkuleppest ei nähtu lepingupoolte ühist tahet

jagada kaasomandi kasutamine viisil, et korteriomandi nr 9 omaniku ainuvaldusesse ja -

kasutusse jääks kogu J. Vilmsi tn 31/2 elamu ning tal oleks kohustus kanda eranditult vaid neid

6 (9)

kulusid, mis on seotud selle elamuga. Kasutuskorra kokkuleppe p-st 8.1.1 nähtub, et

korteromandi nr 9 omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb osa maatükist ning sellel paiknev

parkimiskoht (tähisega P6). Ka kasutuskorra p-s 8.6 on viidatud ehitise osale, mitte tervele

ehitisele. Seega ei olnud puudutatud isikul õigust kasutuskorra kokkuleppe alusel keelduda talle

esitatud majandamiskulude arvete tasumisest.

14.2. Ka on õige maakohtu järeldus, et kasutuskorra kokkleppe p 8.6 esimene lause näeb

üldreeglina ette KrtS § 40 lg-ga 1 kooskõlas oleva põhimõtte, mille järgi kantakse kaasomandis

oleva asjaga seotud kulutusi ühiselt vastavalt osade suurusele. Kuna tegemist on seadusjärgse

kulude jaotusega, ei saa selline kulude jaotus olla hea usu põhimõttega vastuolus, nagu väidab

puudutatud isik. Hea usu põhimõttest ei tulene teistele korteriomanikele kohustust teha

puudutatud isikule erisusi majandamiskulude kandmisel, kuid soovi korral võivad nad seda

teha.

15. Järgnevalt on puudutatud isik kahtluse alla seadnud temalt nõutavate majandamiskulude

õiguspärasuse. Määruskaebuse väidetest võib aru saada nii, et puudutatud isiku hinnangul on

korteriomanike üldkoosoleku otsused, millega on majanduskavad kehtestatud, tühised.

Täpsemalt leiab puudutatud isik, et laenukohustuse panemine korteriomanikule, kes ei ole hüve

saanud, on vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2 (kulud ei tohi kahjustada korteriomaniku õigustatud

huve).

15.1. Asja materjalidest nähtuvalt sisaldavad puudutatud isikule esitatud arved järgmisi

kululiike: haldustasu, hooldustasu, heakord, remondifond (sealhulgas laenu tagasimakse),

üldelekter, üldvesi ja tarbitud külm vesi ning prügivedu. Maakohtule esitatud korteriühistu

põhikirja p 4.2.8 kohaselt on korteriühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus,

makseteatisel märgitud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu,

elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed vee-,

kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi, võetud laenude

tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi

makseid ning elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh

kütte, vesi ja kanalisatsioon jm) eest makseid põhikirjas või üldkoosoleku poolt kehtestatud

suuruses ja korras. Sama põhikirja punkt näeb haldustasu, hooldustasu, heakorra, remondifondi

osas ette nende tasumise vastavalt majanduskavale proportsionaalselt korteriomandi suurusele

1 m² kohta.

Üldelektri osas näeb viidatud põhikirja punkt ette tasumise vastavalt eelmisel kuul tarbitud

üldelektri näitudele tarnija poolt esitatud arvele proportsionaalselt korteriomandi suurusele

1 m2 kohta. Ka prügiveo osas on aluseks prügiveoteenust osutava ettevõttega sõlmitud leping

ning tasu suurus arvestatakse proportsionaalselt korteriomandi suurusele 1 m2 kohta. Põhikirja

kohaselt jagatakse hoone üldveemõõtja(te) ja korteriomandite veemõõtjate summa vahe

korteriomandite arvestuskuu veetarbimise alusel. Üldvee osas on korteriühistu täiendavalt

selgitanud, et aluseks võetakse hoone veearvestiga mõõdetud tarbimine, millest lahutatakse

korteriomandite veetarbimiste kogusumma. Saadu jagatakse üldveena korteriomandi suuruse

järgi (dtl 605). Korteriühistu võetud laenude osas sätestab põhikirja p 4.2.8, et neid tuleb tasuda

proportsionaalselt vastavalt liikme korteriomandi suurusele kõigi elamu korteriomandite

suurusest.

15.2. Asja materjalidest nähtuvalt on korteriomanikud 2021. a majanduskava kinnitatud

30. oktoobri 2020. a üldkoosoleku otsusega järgmiselt (majanduskava on üldkoosoleku

protokolli osa, dtl 73):

-

haldus: 0,51 eurot/m2 kuus;

-

hooldus: 0,25 eurot/m2 kuus;

7 (9)

-

heakord: 0,49 eurot/m2 kuus;

-

remondifond: 1,05 eurot/m2 kuus (sh laenu tagasimaksed 1 euro/m2);

-

kommunaalmaksud vastavalt arvetele.

2022. a majanduskava on korteriomanikud kinnitanud 11. aprilli 2022. a otsusega järgmiselt

(majanduskava on üldkoosoleku protokolli osa, dtl 115):

-

haldus: 0,51 eurot/m² kuus;

-

hooldus: 0,25 eurot/m² kuus;

-

heakord: 0,54 eurot/m² kuus;

-

remondifond: 0,05 eurot/m² kuus;

-

laenu tagasimaksed: 1 euro/m² kuus;

-

kommunaalmaksud vastavalt arvetele.

15.3. Puudutatud isiku viidatud KrtS § 40 lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe

tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva

kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki

asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub

korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või

vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrtS § 40 lg 1 sätestatud üldreegli kohaselt teevad

korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele.

15.4. Praegusel juhul näeb korteriühistu põhikirja p 4.2.8 ette majandamiskulude pindala

põhise arvestuse ning vee ja kanalisatsiooni osas veearvestiga mõõdetud tarbimise. Asjas ei ole

tuginetud sellele, et puudutatud isiku eluruumi üldpindala ja kaasomandi mõttelise osa suurus

ei oleks vastavuses. Seega on maakohus õigesti leidnud, et puudutatud isiku poolt vaidlustatud

kulude kandmise puhul KrtS § 40 lg 2 ei kohaldu, sest põhikirjaga ei ole kõrvale kaldutud

KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud normaalregulatsioonist. Maakohus on õigesti leidnud, et kui

korteriomanike vahel puudub kokkulepe, mille järgi arvestatakse majanduskava alusel

kehtestatud kulusid mõnel muul moel peale kaasomandi osa suurusest lähtuvalt, ei saa üks

korteriomanik nende kulude kandmisest keelduda pelgalt väite alusel, et ta nendest kuludest

kasu ei saa. Seega ei ole kolleegiumi hinnangul põhjendatud ka puudutatud isiku etteheide

maakohtule põhjendamiskohustuse rikkumise osas.

Kolleegium märgib ka seda, et praegusel juhul tuleneb kulude jaotus põhikirjast ning

korteriomanike otsustega vastuvõetud majanduskavadega on kehtestatud üksnes kulude suurus.

Seega ei ole puudutatud isik kohtu ette toonud asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale,

et korteriomanike üldkoosoleku otsustega kehtestatud majanduskavad on tühised.

16. Puudutatud isik on määruskaebuses väitnud, et ta on nõus kandma kaasomandiosaga

seonduva prügiveo kulu, värava hooldamise ja elektrikulud ning ühiskasutuses oleva kinnistu

osa (tee parklasse) hooldamisega seotud kulud. Muude kulude tasumise nõudmine on

puudutatud isiku hinnangul vastusolus hea usu põhimõttega, mistõttu saab ta nende tasumisest

keelduda KrtS § 40 lg 3 alusel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjas ei ole esile toodud

ega tõendatud kulude kandmisest keeldumise asjaolusid.

16.1. KrtS § 40 lg 3 sätestab, et korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei

ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Kolleegium nõustub maakohtuga, et hea usu põhimõtte rikkumiseks ei ole see, et puudutatud

isiku korteriomandi eriomand kuulub kinnistul eraldi asuvas elamus. Ka ei muuda puudutatud

isikult majandamiskulude tasumise nõudmist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks see, et

8 (9)

puudutatud isiku väite kohaselt tema kasutuses oleva elamu J. Vilmsi tn 31/2 kaasomandi osa

valitsemisega seotud kulusid talle ei hüvitata. Kolleegium märgib, et kui puudutatud isik leiab,

et majanduskavad ei sisalda puudutatud isiku valduses oleva hoone kui kaasomandi osa

valitsemisega seotud kulusid, ei piira see puudutatud õigust nõuda ka enda korteriomandi

kaasomandi majandamist. Nii peab KrtS § 34 lg 2 kohaselt majandamine toimuma korteriühistu

kaudu ning kui korteriühistu oma kohustust ei täida, on puudutatud isikul õigus nõuda

kaasomandi osa majandamist. Vajadusel saab korteriühistu juhatus koostada uue majanduskava

ja kutsuda kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks

(KrtS § 41 lg 4, vt ka TlnRnKm 31.01.2022 2-20-6416, p 12.4). Ka on seadusandja ette näinud,

et kui korteriomaniku huvid erinevad korteriomanike enamuse omadest, siis on tal võimalus

nõuda suhete reguleerimist kokkuleppega KrtS § 13 alusel (vt KrtS eelnõu (462 SE) seletuskiri,

lk 37 ja eelnevalt viidatud TlnRnKm 31.01.2022, p 12.5). Praegusel juhul leidis maakohus,

millega ringkonnakohus nõustub, et korteriomanikud ei ole sellist kokkulepet sõlminud.

16.2. Laenu maksete tasumise nõudmist ei muuda hea usu põhimõtte vastaseks see, et

puudutatud isiku väite kohaselt ei ole tema laenust kasu saanud. Puudutatud isiku kohustus

osaleda majandamiskulude kandmisel tuleneb asjaolust, et puudutatud isik on korteriomandi

omanik ja korteriühistu liige (vt eelnevalt viidatud TlnRnKm 31.01.2022, p 12.3). Laenu

kandmise kohustus on põhikirjaga ette nähtud kõigile korteriomanikele ühetaoliselt. Muuhulgas

ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha puudutatud isikule erisusi

laenu kandmisel (vt ka RKTKm 24.05.2023 2-20-119460/71, p 23). Muid erandlikke

asjaolusid, mis annaksid alust pidada puudutatud isikult majandamiskulude nõudmist hea usu

põhimõtte vastaseks ja võimaldaksid tal kulude kandmisest keelduda, ei ole puudutatud isik

kohtu ette toonud (vt RKTKo 13.02.2012 3-2-1-116-11, p 24).

16.3. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et asjas esitatud tõenditega on tõendatud laenu

võtmine korteriühistu poolt. Maakohtule on esitatud korteriühistu ja Vintage Invest OÜ vahel

3. veebruaril 2014 sõlmitud laenuleping ning korteriühistu, Vintage Invest OÜ ja Fond Control

OÜ vahel 3. juunil 2020 sõlmitud kokkulepe laenulepingu üleandmise kohta. Laenu võtmist

tõendab ka korteriühistu registrikaardile tehtud kanne korteriühistu võetud laenu kohta. Veel

on maakohus asjakohaselt viidanud korteriomandite müügilepingutele, kus ostjaid on teavitatud

korteriühistu laenukohustusest. Kolleegium märgib, et seadus ei näe ette, milliste konkreetsete

tõenditega saab laenu võtmist tõendada. Kolleegiumi hinnangul on korteriühistu asjaolu kohta

esitatud väite tõendamiskoormise täitnud ning esitatud tõendid kogumis võimaldavad asuda

seisukohale, et korteriühistu on laenu võtnud.

16.4. Puudutatud isik heidab määruskaebuses maakohtule ette selgitamiskohustuse rikkumist,

kuna maakohus ei selgitanud puudutatud isikule, et ta peaks täiendavalt tõendama oma väidet,

et laenu ei ole kasutatud tema kasutuses oleva elamu tarbeks. Kolleegium puudutatud isiku

etteheitega ei nõustu.

Kolleegium märgib, et kuivõrd laenu maksete tasumisel ei oma tähtsust, kas puudutatud isik sai

korteriühistu võetud laenust kasu, ei pidanud maakohus puudutatud isiku sellekohast väidet ega

tõendeid hindama. Kolleegiumi hinnangul on maakohus aga asjas esitatud tõendite pinnalt

õigesti järeldanud, et puudutatud isik sai korteriühistu võetud laenust kasu, sest pärast laenu

võtmist on korteriomandi nr 9 pindala suurenenud (vaidlustatud määruse p-d 105 ja 106).

Täiendavad tõendid oma väite tõendamiseks saanuks puudutatud isik esitada ka

määruskaebusega, mida puudutatud isik aga teinud ei ole. Seejuures on oluline märkida, et

maakohus ei rahuldanud korteriühistu nõuet ainuüksi seetõttu, et puudutatud isik on

korteriühistu võetud laenust kasu saanud. Nõue rahuldati, sest laenu tasumise kohustuse näeb

korteriomanikule ette korteriühistu põhikirja p 4.2.8.

9 (9)

17. Avaldaja on nõude kujunemise ja suuruse tõendamiseks esitanud puudutatud isikule

esitatud arved (dtl-d 61–69 ja 377–387) ning korteriühistu arvelduskonto väljavõtte, millest

nähtuvad puudutatud isiku tehtud laekumised talle esitatud arvete alusel (dtl 70 ja 388). Ka on

korteriühistu esitanud teenuseosutaja KH Abi OÜ-ga sõlmitud lepingu ja teenuseosutajate

arved, mis on olnud aluseks korteriomanikele arvete koostamisel (dtl-d 608–615; 659–742)

ning korteriühistu arvelduskonto väljavõtte, millest nähtub teenuste eest tasumine (dtl 764–

775). Puudutatud isik ei ole määruskaebuses esitanud vastuväiteid nõude kujunemisele. Ka ei

ole puudutatud isik maakohtus esile toonud asjaolusid, mis annaksid kohtule alust kahelda

nõude suuruses ja selle kujunemises. Kohtul ei ole kohustust igaks juhuks kontrollida mingite

asjaolude esinemist või puudumist, kui menetlusosaliste esitatud teave ei anna selleks alust (vt

RKTKm 03.10.2018 2-16-3663/95, p 23). Seega ei kontrolli ringkonnakohus korteriühistu

esitatud arve aluseks olevaid teenusepakkujate arveid ega omakorda nende arvete aluseks

olevaid asjaolusid.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

18. Kuna maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta

maakohtu menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3). Kuigi puudutatud isik on palunud

tühistada maakohtu määruse terves ulatuses, ei ole ta menetluskulude kindlaksmääramise kohta

sisulisi väiteid esitanud.

19. Juhindudes

TsMS § 173

lg-st 1

märgib

kolleegium

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata

jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda. Kuna maakohus on oma määruses

menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka

ringkonnakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse.

19.1. Avaldaja 19. ja 20. oktoobri 2023 menetluskulude nimekirjade kohaselt on

määruskaebemenetluses kantud menetluskuluks lepingulise esindaja kulu 495 eurot.

19.2. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi

kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Menetluskulude

nimekirjade järgi tegi lepinguline esindaja avaldajat esindades tunnitasuga 110 eurot

(käibemaksuta) toiminguid kokku 4,5 tunni ulatuses. Lepinguline esindaja on kinnitanud, et

kõik kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud

seoses praeguse kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Kolleegium leiab, et avaldaja

menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada. Avaldaja lepingulise esindaja

ajakulu on kooskõlas esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Samuti on põhjendatud ja

kooskõlas kohtupraktikaga avaldaja esindaja tunnitasu suurus.

Seega tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista menetluskulude hüvitis 495 eurot.

Avaldaja ei ole taotlenud kulude hüvitamist käbemaksuga (TsMS § 174 lg 10). Lisaks peab

puudutatud isik tulenevalt avaldaja taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt

TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni.

20. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)