2-22-108707/37 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 19. oktoober 2023

Tsiviilasja number

2-22-108707

Tsiviilasi

Tiit Sepa hagi Merle Ploomi vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

6641 eurot 39 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 5. mai 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tiit Sepa apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

Tiit

Sepp

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Teele Viilup

Vastustaja (kostja): Merle Ploomi (isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tiit Sepa apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 5. mai 2023. a otsuse

resolutsioon muutmata, ringkonnakohus täiendab

maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.

3. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Tiit

Sepa kanda.

4. Määrata

Merle

Ploomi

menetluskulude

põhjendatud

ja

vajalikuks

suuruseks

apellatsiooniastmes 672 eurot (käibemaksuga).

5. Mõista Tiit Sepalt Merle Ploomi kasuks välja

menetluskulud

apellatsiooniastmes

672 eurot

(käibemaksuga).

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

tasuda kulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tiit Sepp (hageja) esitas 15. märtsil 2022 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse Merle Ploomi (kostja) vastu 6191 euro 23 sendi väljamõistmiseks. Kostja esitas

nõudele vastuväite ja kohus andis 8. aprilli 2022. a määrusega asja üle Tartu Maakohtule

menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

Hageja palus 27. aprilli 2022. a hagis mõista kostjalt välja põhivõlgnevus 5000 eurot, viivis

1239 eurot 45 senti 27. aprilli 2022. a seisuga ja viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1

sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni.

Hagi kohaselt sõlmisid pooled 22. märtsil 2019 kinnistu mõttelise osa müügilepingu,

asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, mille esemeks oli ½ suurune mõtteline osa aadressil

XXXX asuvast kinnistust. Lepingu p 3.1 järgi oli lepingu eseme hinnaks 5000 eurot, mis on

kostja poolt hagejale enne lepingu sõlmimist tasutud. Faktiliselt ei ole kostja mitte kunagi

mistahes summasid hagejale tasunud. Leping sõlmiti kostja pealekäimisel ja hageja eeldas, et

tehing vormistatakse kinkena. Kostja tingimuseks oli tehingu vormistamine just

müügilepinguna, kuigi tehingu tegelik sisu vastab formaalselt kinkelepingu tunnustele.

Tehingu vormistamist müügilepinguna soovis kostja, et vältida hageja lepingust taganemist

VÕS § 267 p 1 alusel. Hagi esitamise tingis asjaolu, et kostja on pahatahtlikult andnud enda

omandis olnud kinnistu kaasomandiosa üle oma vennale ning nõuab hagejalt tasuta saadud

kaasomandiosa eest 40 000 eurot.

Kostja ei ole hagejale tasunud lepingus sätestatud ostuhinda, kuid poolte vahel ei olnud

kokkulepet, et ostuhinda tasuma ei pea. Sedavõrd madala hinnaga kinnistu müügileping on

tavapäratu. Kostja väited tasaarvestuse kokkuleppe kohta on tõendamata. Puudub loogiline ja

eluliselt usutav põhjus, miks ei avaldanud pooled kokkulepet tasaarvestuse teostamise kohta

notarile ega sätestanud seda notariaalses lepingus juhul, kui selline kokkulepe oleks sõlmitud.

Hageja kinnitas eelistungil, et notarisse tehingut tegema suundudes ei eeldanud ta, et saab

kinnisasja omandiosa kostjale üleandmise järel raha. Hageja arvas, et loovutab selle tasuta.

5000 euro tasumise osas ei olnud pooltel kokkulepet ei enne, ega peale tehingu tegemist. Enne

hagi esitamist ei ole hageja kostjalt 5000 eurot nõudnud. Kuni notarisse minekuni pidas hageja

sõlmitavat tehingut kinkeks ja notaris vormistati see müügilepinguna kostja nõudmisel. Kostja

väide ostuhinna ulatuses kinnistule tehtud eelnevatest panustest on tõendamata.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Pooled leppisid kokku müügihinnas 5000 eurot ning selles, et

müügihind tasaarvestatakse kostja poolse 20-ne aasta kooselu panusega. Kostja hoolitses laste,

elukaaslase, majapidamise eest, panustades nii oma aega kui raha. Hageja kinnitas oma

allkirjaga lepingul, et lepingus nimetatud 5000 eurot on tasutud enne lepingu sõlmimist. Sellega

kinnitas hageja tasaarvestamist, millest tulenevalt puudub hagejal nõue kostja vastu.

VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest.

Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte

ühine tahe. Müügilepingu sõlmimisel oligi poolte tahe võõrandada ½ kinnistust kostjale 5000

euroga, mis loeti tasaarvestatuks kostja poolse panusega ühisesse kodusse ja laste kasvatamisse.

Sel põhjusel ongi hageja lepingu p-s 3.1. kinnitanud müügihinna kättesaamist enne lepingu

sõlmimist. Lisaks sellele, et kostja hoolitses kinnistu eest, panustas ta majja ka rahaliselt.

Hageja ei hüvitanud kostjale viimase poolt kinnistule ja majja panustatud asjade väärtust.

Hageja ainuke tingimus oli, et kostja peab edaspidi maksma hagejale pool igakuisest

pangalaenust ja sellega seotud kindlustusest. Seda suusõnalist kokkulepet lepingus pole, kuid

selle olemasolu tõendab asjaolu, et kostja on aastaid oma kokkulepet faktiliselt täitnud, mida

tõendab kostja konto väljavõte. Kostja tasus majalaenu koos kindlustusega 3125 eurot.

Tehingut tegema minnes oli kostjal arusaam, et saab kinnistu omandi osa ilma raha maksmata.

Kostja soovis teha müügilepingu, kuna ei julgenud kinkelepingut teha. Peale notaris käimist ei

öeldud, et kostja peaks 5000 eurot maksma.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis hagi 5. mai 2023. a otsusega rahuldamata, menetluskulud hageja kanda

ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 3193 eurot 20 senti.

Pooled ei vaidle selle üle, et 22. märtsil 2019 sõlmitud notariaalse lepinguga läks aadressil

XXXX asuva kinnistu ½ mõttelise osa omandiõigus kostjale. Lepingu p 3.1. kohaselt müüs

hageja lepingu eseme kostjale hinnaga 5000 eurot, mis on müüjale tasutud enne lepingu

sõlmimist. Märgitud 5000 eurot (sularahas) müügilepingu täitmiseks tegelikult üle ei antud.

Pooled vaidlevad, kas kostjal on kohustus tasuda 5000 euro suurune ostuhind või mitte.

VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav

lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust

teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi

teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Ühise

tegeliku tahte tõendamise kohustus on poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku

tahet ega VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel

lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada

VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb

lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis

tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (vt Riigikohtu 28. märtsi 2018. a otsus

tsiviilasjas nr 2-16-5143, p 13.2). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt

tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui

tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse

tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu

tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.

Kinkelepingut VÕS § 259 lg 1 järgi iseloomustab seega kinkija ühepoolne kohustus rikastada

kingisaajat ilma vastutasuta. Kui kinkija kohustub teist poolt rikastama tingimusel, et ta saab

selle eest vastutasu (vastusoorituse), ei ole tegemist kinkelepinguga. Siiski võib kinkija

kinkelepingus VÕS § 265 lg 1 järgi kingisaajale ette näha koormisi või kohustusi, ilma et see

muudaks kinkelepingu tasuliseks lepinguks. Koormiste või kohustustega kinkeleping erineb

tasulisest lepingust eelkõige sellepoolest, et kinkija kohustub ühepoolse tahteavaldusega

kingisaajat rikastama ning ühtlasi kohustab kinkija kingisaajat kinkija soovitud eesmärgi

saavutamiseks pärast kinke saamist midagi tegema või tegemata jätma. Seejuures ei ole

kingisaaja koormised või kohustused ja kinkija kohustus anda kinkelepingu ese kingisaajale üle

vastastikused kohustused ega kujuta endast vastutasu kinke eest. Samuti saab kohustuste või

koormiste täitmist nõuda üldjuhul alles pärast kinke üleandmist (vt Riigikohtu 9. detsembri

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-09, p 14).

Maakohus juhtis 31. augusti 2022. a määruses tähelepanu asjaolule, et hageja positsioon lepingu

olemuse kohta on vastuoluline ning selgitas müügilepingu ja kinkelepingu erinevusi, tuues

välja, et juhul kui tehingu sisuks oli kinge, ei ole võimalik nõuda raha tasumise kohustuse

täitmist. Samuti on sõlmitud tehingu olemust ning poolte tahet ja eesmärke tehingu tegemisel

käsitletud 31. oktoobri 2022. a kohtuistungil.

Maakohtu hinnangul oli 22. märtsil 2019 lepingu sõlmimisel hageja tahe suunatud kostja

vastutasuta rikastamisele ning kostja oli sellest teadlik, mõistes tehingut samaselt. Hageja

avaldas eelistungil isiklikult, et notarisse suundudes oli tema eesmärk võõrandada kinnistu

mõtteline osa vastutasuta. Kokkulepet, millega hageja saaks peale müügilepingu sõlmimist

5000 eurot, ei olnud ei enne, ega pärast tehingu tegemist. Tehingu tegemisel ei eeldanud hageja,

et talle makstakse 5000 eurot. Mingeid rahalisi arvestusi ei olnud, oli varasemalt juttu, et hageja

kingib kinnistu osa kostjale panuse eest majapidamisse ja laste kasvatamisse. Ka kostja

kinnitas, et tema arvas, et vaidlusaluse tehinguga saab ta kinnistu mõttelise osa omanikuks ega

pea hagejale selle eest midagi maksma. Kostja soovis tehingu vormistamist müügilepinguna

seetõttu, et ei julgenud kinkelepingut teha. Hageja olevat öelnud, et kinkelepingut on hea

advokaadiga ümber muuta, õde viitas ka ohtudele.

Maakohus leidis, et poolte avaldatust järeldub, et poolte ühine tegelik tahe tehingu tegemise

ajal ei olnud suunatud müügilepingu sõlmimisele, millega kaasnenuks raha maksmise kohustus.

Kostja sai XXXX asuva kinnistu ½ mõttelise osa omandiõiguse ning sellega ei kaasnenud

vastusoorituse kohustust. Tehingu müügilepinguna vormistamise tingis poolte avaldatu

kohaselt kostja soov, kuivõrd kinkelepingust taganemine oli kostjale teadaolevalt lihtsam, kui

müügilepingu puhul. Kostja kohustust tasuda või hageja õigust saada tehingu tegemise järel

lepingusse märgitud ostuhinda ei tekkinud. Kuigi kostja on avaldanud, et ei tundnud, et see

oleks olnud kingitus, kuivõrd ka tema oli majapidamisse ja laste kasvatamisse panustanud, ei

muuda kostja subjektiivne tunnetus saadud omandi väljateenimisse tehingu olemust. Ka hageja

on avaldanud, et elukaaslase panustamine majapidamisse ja laste kasvatamisse oli see, mis

ajendas teda tehingut tegema, kuid ei enne, ega peale tehingut, ei olnud kokkulepet 5000 euro

tasumise kohta.

Kostja poolt viidatud ostuhinna tasaarveldamise kokkulepe ei ole tõendatud, hageja seda ei

tunnista, notariaalses lepingus sellele viiteid ei ole ning 20-aasta pikkuse kooselu jooksul ühe

elukaaslase kontodelt tehtud majapidamisega seonduvad kulutused ei kinnita sellise

kokkuleppe olemasolu. Asjaolu, et pooled on kinnitanud notariaalses lepingus sularahas

ostusumma saamist/tasumist, ei tõenda tasaarveldamise kokkulepet ning nagu pooled on

avaldanud, ei vastanud antud kinnitus tõele.

TsÜS § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest

pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha

tahavad. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine ja sama paragrahvi kolmas lõige näeb

ette, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle

tehingu kohta sätestatut. Jaatamaks tehingu näilikkust, tuleb tuvastada, et tehingu poolte ühine

tahe oli suunatud sellele, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei oleks avaldatud tahtele

vastavaid õiguslikke tagajärgi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 5. juuni 2019. a otsus nr 2-17-

17217, p-d 20–21).

Maakohtu hinnangul oli 22. märtsil 2019 sõlmitud müügileping näilik, kuivõrd pooled ei

leppinud kokku kinnistu omandiosa müümises, omandiosa üleandmise eest ei pidanud tasuma

müüjale ostuhinda rahas. Poolte esitatust nähtuvalt ei olnud tehingu osaks ostuhinna tegelik

tasumine ega tasaarveldamine kostja võimalike nõuetega hageja vastu. Nii hageja kui kostja

said tehingu tegemise järel üheselt aru, et kinnistu ½ mõttelise osa omandiõigus läheb kostjale

ning vastusooritust sellele ei järgne. Sõlmitud müügileping varjas teistsugust tehingut, s.o

poolte tegelikule tahtele vastavat VÕS § 259 lg 1 kohast kinkelepingut.

Lepingu sõlmimise ajal 22. märtsil 2019 olid pooled elukaaslased. Hageja kinnitusel lõppes

poolte kooselu märtsis 2021. a, kostja selgitas, et kolis ühisest kodust välja augustis 2021. a.

Peale notari juures käimist kuni hagi esitamiseni ei esitanud hageja kostjale seoses vaidlusaluse

tehinguga ühtegi rahalist nõuet. Maakohus leidis, et kui elukaaslased on koos elanud 20 aastat

ning neil on mitu ühist last, siis on usutav ja võimalik, et kooselu ajal kingib üks elukaaslane

teisele elukaaslasele poole ühisest kodust. Eelistungil kinnitas hageja, et pooltel oli enne

tehingu tegemist juttu sellest, et ta kingib mõttelise osa kinnistust kostja panuse eest

majapidamisse ja laste kasvatamisse. Hageja on andnud kostjale omandi üle tasuta. Kuivõrd

poolte vahel ei ole 22. märtsil 2019 sõlmitud lepingut, millest oleks kostjale tulenenud rahaline

kohustus ostuhinna tasumise näol, vaid poolte vahel oli sõlmitud kinkeleping, millega ei

kaasnenud vastusoorituse kohustust, ei ole kostja oma kohustusi rikkunud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsuse tervikuna ning teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda

või alternatiivselt tühistada maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotus ja jätta

menetluskulud poolte endi kanda. Hageja palub apellatsiooniastme menetluskulud jätta kostja

või alternatiivselt poolte endi kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti tuvastanud poolte tahte ja eesmärgi

lepingu sõlmimisel. Hageja on korduvalt selgitanud, et 5000 euroga kaasomandi ostmine

kinnistust, mille väärtus on kordades rohkem, on niigi juba sisuliselt kinge (5000 eurot

moodustab umbes 6% kostja poolt avaldatud kinnistu turuväärtusest). Hageja ei ole kordagi

väitnud justkui ei peaks kostja ka seda olematut hinda tasuma. Asjaolu, et müügilepingus lepiti

kokku sümboolses ostuhinnas, ei muuda tehingut kinkelepinguks.

Maakohus on jätnud täielikult tähelepanuta ilmsed vastuolud kostja seisukohtades. Vastuväites

maksekäsu kiirmenetluse avaldusele avaldas kostja, et hageja kinnitas notarile, et on 5000 eurot

kätte saanud enne tehingu allkirjastamist. Vastuses hagiavaldusele loobus kostja väitest, justkui

oleks hageja ostuhinna kätte saanud. Kostja hakkas ostuhinna tasaarvestamisest rääkima alles

siis, kui oli endale võtnud esindaja hagivastuse koostamiseks, väited tasaarvestuse teostamise

kohta on tõendamata.

Pooled väitsid kogu menetluse vältel, et eesmärgiks ei olnud kinkelepingu sõlmimine. Kostja

rõhutas, et tema eesmärgiks oli müügilepingu sõlmimine, milles ostuhind määrati eelnevalt

kindlaks kostja panuste väärtusest lähtuvalt. Tehingu tingimuseks oli, et kostja maksab

pangalaenu ja kindlustusmakseid. Kuigi kinkelepingu sõlmimisest oli poolte vahel juttu, tegid

pooled kaalutletud otsuse sõlmida just müügileping, saades aru kinke- ja müügilepingu

erinevustest. Maakohus on meelevaldselt ja vastuolus poolte tahtega järeldanud, et poolte

tegelikuks eesmärgiks oli kinkelepingu sõlmimine. Poolte vahel on erimeelsused vaid selles,

kas lepingus sätestatud ostuhind tasaarvestati, nagu väidab kostja, või et, kui tasaarvestust ei

toimunud (nagu kohus õigesti leidis), on hagejal õigus nõuda ostuhinna tasumist.

Maakohus ei ole hinnanud hageja väited, et kostja on võtnud omaks, et lepingu esemeks olnud

kinnistu hinnana lepiti kokku 5000 eurot (TsMS § 231 lg 2).

Maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud hageja kanda. TsMS § 162 lg 4 järgi võib jätta kulud

täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle

kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kostja sai kinnistu

½ mõttelise osa omanikuks ostuhinda tasumata. Lepingu sõlmimiseni jõudsid pooled kostja

ähvarduste ja manipulatsiooni tulemusena. Kostja esitas pärast kaasomanikuks saamist hagejale

erinevaid nõudeid ning kuna hageja neile ei allunud, sõlmis kostja oma vennaga näiliku tehingu

selleks, et asetada hageja sundolukorda, kus hageja peaks laste kodu säilitamiseks teostama

ostueesõigust. Näiliku tehingu sõlmimine on tuvastatud Tartu Maakohtu 18. mai 2023. a

otsusega tsiviilasjas nr 2-22-9531, millest nähtuvalt andis kostja maakohtu istungil valeütlusi.

Menetluskulude hageja kanda jätmine on äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik. Maakohus on

osaliselt kulude suurust vähendanud, kuid siiski ei ole kostja kasuks väljamõistetud

menetluskulud tervikuna vajalikud ega põhjendatud.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Vastuse kohaselt ei olnud kohus otsust tehes seotud poolte seisukohaga lepingu kvalifikatsiooni

osas. Seetõttu oli maakohtul võimalik kvalifitseerida vaidlusalune leping kinkelepinguna

vaatamata sellele, et mõlemad pooled väitsid, et tegemist on müügilepinguga. Maakohus on

lepingu tõlgendamisel ja kvalifitseerimisel arvestanud nii hageja, kui kostja seisukohtade ja

seletustega. Maakohus on lepingu kvalifitseerimisel ja poolte ühise tegeliku tahte (VÕS § 29 lg

1) tuvastamisel tuginenud olulises osas just hageja seisukohtadele ja tema poolt eelistungil

antud selgitustele. Hageja on maakohtus korduvalt kinnitanud, et tema tahe oli võõrandada

kinnisasja mõtteline osa kostjale ilma, et kostja talle selle eest tasuks (s.o tasuta).

Kinkelepinguga ei tohi kaasneda kingisaajale rahalist kohustust tasuda kinkijale kingi eest. Küll

aga võib kingisaajale seada kinke saamise eest koormisi või kohustusi, kuid nende seadmisel

tuleb hinnata, kas see muutis proportsiooni lepingus ja võis selle lepingu muuta tasuliseks

lepinguks. Laenu- ja kindlustusmaksete tasumisega ei rikastanud kostja hagejat sellises

proportsioonis, et seda saaks pidada selliseks vastusoorituseks, mis välistaks lepingu

kvalifitseerimise kinkelepinguna.

Lepingut, millega hageja võõrandas ½ mõttelise osa talle kuuluvast kinnisasjast kostjale,

arvestades kostja varasemat panust poolte ühisesse kodusse ja laste kasvatamisse, saab pidada

kõlbelise kohustuse täitmiseks sõlmitud kinkelepinguks.

Lepingu kvalifitseerimisel müügilepinguna puudub hagejal kostja vastu müügihinna 5000 euro

tasumise nõue, sest võlasuhe on lõppenud. Lepingu p-s 3.1. sisalduv kinnitus on käsitletav

võlausaldaja poolse võlasuhte puudumise tunnistamisena VÕS § 207 lg 2 tähenduses.

Lepingus nimetatud müügihinna kostjalt välja mõistmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja käitumine on olnud äärmiselt vastuoluline.

Hageja viivisenõue on alusetu ka siis, kui vaidlusalune leping on kvalifitseeritav

müügilepinguna. Kuivõrd väidetav müügihinna tasumise kohustus on lõppenud, on lõppenud

ka viiviste tasumise kohustus VÕS § 187 lg 1 alusel. Alternatiivselt on hageja kaotanud õiguse

nõuda kostjalt viiviseid VÕS § 6 lg 2 alusel. Hageja esitas nõude kostja vastu 15. märtsil 2022,

s.o vaid 8 päeva enne seda, kui möödus kolm aastat lepingu sõlmimisest. Hageja kinnitas

istungil, et enne maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamist ei ole ta kostjalt müügihinna

tasumist nõudnud. Kuigi hagiavalduses on märgitud, et müügihinna tasumise nõue muutus

sissenõutavaks lepingu sõlmimisele järgnevast päevast, kinnitas hageja istungil, et kokkulepe

selle kohta, millal vaidlusalune 5000 eurot tuleb tasuda, puudus. Seega, isegi siis, kui hagejal

oleks õigus nõuda viivist, ei saaks ta seda nõuda aja eest enne nõude esitamist.

Menetluskulude jaotus on õige ja põhjendatud. Puuduvad erandlikud asjaolud TsMS § 162 lg 4

kohaldamiseks. Lepingulise esindaja kulud on olnud vajalikud ja põhjendatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

resolutsiooni tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse resolutsiooni

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid täiendab maakohtu otsuse põhjendusi

(TsMS § 657 lg 1 p 21). Ringkonnakohus jätab menetluskulud apellatsiooniastmes hageja

kanda.

7. Hageja nõuab kostjalt müügilepingujärgse ostuhinna tasumist.

Maakohus tuvastas, et 22. märtsil 2019 sõlmitud notariaalse lepinguga läks aadressil XXXX

asuva kinnistu ½ mõttelise osa omandiõigus kostjale. Ringkonnakohus täpsustab, et

kinnisomandi üleandmiseks on vaja sõlmida asjaõigusleping ja teha kanne kinnistusraamatusse.

Ka notariaalse lepingu p 6. 1 järgi saab ostja lepingu eseme omanikuks kande tegemisega

kinnistusraamatusse, mitte lepingu sõlmimisega.

Kostja on menetluses esitanud hageja 1. juuli 2021 lepingu tühistamise avalduse ja

kompromissettepaneku, samas ei tugine kumbki pool menetluses sellele, et nendevaheline

võlasuhe oleks selle avaldusega lõppenud. Hageja nõuab müügilepingujärgset tasu (seega

lepingu täitmist), kostja leiab, et võlasuhe on täitmisega lõppenud.

8. Maakohtu käsitlus, mille kohaselt tuleb hageja nõue jätta rahuldamata, kuna 22. märtsil 2019

sõlmitud müügileping on näilik, ei ole õiguslikult selgelt põhjendatud. Ringkonnakohus

täiendab maakohtu otsuse põhjendusi.

TsÜS § 89 lg 1 järgi on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest

pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha

tahavad. Sama paragrahvi teise lõike järgi on näilik tehing tühine.

Kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu

kohta sätestatut (TsÜS § 89 lg 2). Seega kui pooltevaheline kinnisasja mõttelise osa

müügileping oli maakohtu hinnangul näilik, pidanuks see olema tühine ja hageja ei saaks

täitmist nõuda. Kui poolte sooviks oli näiliku tehinguga varjata teist tehingut, tuleb selle

kehtivuseks hinnata selle tehingu kohta kehtivaid sätteid. Maakohtu hinnangul oli varjatud

tehinguks kinnisasja mõttelise osa kinkeleping. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

hinnanguga, et nii hageja kui kostja said tehingu tegemise järel üheselt aru, et kinnistu ½

mõttelise osa omandiõigus läheb kostjale ning asja materjalide põhjal võib asuda seisukohale,

et pärast lepingu sõlmimist ei olnud poolte tahe suunatud sellele, et kostja oleks pidanud tegema

vastusoorituse. Hageja kinnitas, et ta ei eeldanud ka lepingu sõlmimisel, et saab lepingus

märgitud 5000 eurot (dtl 199jj).

AÕS § 119 lg 1 järgi peaks kinnisasja omandamisele suunatud kinkeleping olema notariaalselt

tõestatud. Notariaalselt tõestatud kinkelepingut pooled sõlminud ei ole, küll aga puudub poolte

vahel vaidlus selle üle, et kostja omanikukanne oli kinnistusraamtusse tehtud. Vorminõuet

järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud

asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse (AÕS § 119 lg 2). Seega tuleb

hageja nõue jätta rahuldamata, kuna pooled on kinkelepingu kehtivalt sõlmitud.

9. Ringkonnakohtu hinnangul tuleks hageja nõue jätta rahuldamata alternatiivselt ka siis, kui

22. märtsi 2019. a leping ei oleks näilik tehing.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et tehinguga sooviti kostjale omandiõiguse üleandmist,

omandiõigus läks tehinguga kostjale üle ning seega saabus soovitud õiguslik tagajärg. Lepingu

p 3.1. kohaselt müüs hageja lepingu eseme kostjale hinnaga 5000 eurot, mis on hagejale tasutud

enne lepingu sõlmimist. Kostja väitel on 5000 eurot summa, mis peaks kajastama tema panust

poolte koosellu. Seega ei pruukinud vähemalt kostja luua õigusnäivust nii omandiõiguse

üleminekus kui ka selle lepingujärgses väärtuses: kostja leidis, et kinnisasja mõttelise osa hind

vastab tema tehtud sooritusele enne tehingu sõlmimist ja tema tahe vastas lepingu sisule.

Vaidlust ei ole selles, et ka hageja soovis kinnisasja osa omandi üleandmist kostjale. Kostja

selgitas kohtule 28. septembri 2022. a menetlusdokumendis (dtl 162jj), et hageja nõustus

sellega, et kuna kostja on aastad panustanud kinnistusse ja majja, müüs hageja poole kinnistust

kokkuleppelise 5000 euroga, mis vastas hinnanguliselt tehingu eelsete viimaste aastate kostja

panusele. See kostja seisukoht vastab ringkonnakohtu hinnangul asjas ka hageja tahtele lepingu

sõlmimisel. Kohtu küsimusele, kas hagejal ja kostjal oli varasemalt juttu sellest, et hageja kingib

selle kinnistu osa kostjale tänutäheks kostja panuse eest majapidamisse ja laste kasvatamisse

vastas hageja, et „Kas just tänutäheks, aga selline jutt oli meil ja, mingeid rahalisi arvestusi ei

olnud.“ Maakohus tuvastas, et hageja on avaldanud, et elukaaslase panustamine majapidamisse

ja laste kasvatamisse oli see, mis ajendas teda tehingut tegema. Hageja märkis hagis, et nõude

esitamise tingis asjaolu, et kostja andis saadud kinnistu mõttelise osa omandi üle oma vennale

ning hagejal tuleb see kostja vennalt välja osta. Seega olid poolte tahteavaldused müügilepingu

sõlmimisel tehtud samasuguse sisuga.

VÕS § 208 lg 1 kohaselt on müügileping leping, mille sisuks on omandi üleandmise kohustus

tasu eest, mis makstakse rahas. Kostja ei ole hagejale 5000 eurot rahas andnud ning hageja pole

seda enne käesoleva kohtuvaidlust kostjalt ka nõudnud. Lisaks on mõlemad pooled menetluses

korduvalt kinnitanud, et lepingu sõlmimisel ei eeldanud kumbki raha tasumist ega saamist.

Kostja väitel sai ta ½ mõttelise osa kinnistust omanikuks vastutasuna oma panuse eest ühisesse

majapidamisse ning laste kasvatamisse. Ka hageja kinnitas kohtuistungil, et kostja panustamine

majapidamisse ja laste kasvatamisse oli see, mis ajendas teda tehingut tegema.

Leping, mida pooled sõlmisid, võib ringkonnakohtu hinnangul vastata ka vahetuslepingu

tunnustele. Põhimõtteliselt võib tehing olla näilik küll ka seetõttu, et pooled varjavad ühe

lepinguga teist liiki lepingut. Praegusel juhul võib ringkonnakohtu hinnangul poolte tahet

tõlgendada ka nii, et mõlemad pooled on saanud üksteise tahteavaldusest ühtemoodi aru ja

poolte soov oli kaasa tuua lepingus kokku lepitud õiguslikud tagajärjed. Sellises olukorras

tuleks lähtuda poolte ühisest tahtest, isegi kui selle objektiivne väljendus võib olla poolte tahtest

erinevas sõnastuses (falsa demonstratio non nocet). Erinevalt näilikust tehingust ei ole sellisel

juhul poolte tahe suunatud õigusäivuse tekkimisele.

VÕS § 254 lg-te 1–2 kohaselt kohustuvad vahetuslepinguga lepingupooled vastastikku

teineteisele üle andma eseme ja tegema võimalikuks eseme omandi või muu esemele

käsutusõigust andva õiguse ülemineku. Vahetuslepingule kohaldatakse vastavalt müügilepingu

kohta sätestatut. Kumbagi lepingupoolt vaadeldakse tema poolt üleandmisele kuuluva eseme

suhtes müüjana ja talle üleandmisele kuuluva eseme suhtes ostjana.

Vahetusleping on tasuline võõrandamisleping, kus tasu lepingu objekti võõrandamise eest ei

maksta

rahas,

vaid

asendatakse

teatava

muu

asja

üleandmisega

teisele

lepingupoolele. Lepingupooled on vahetuslepingu puhul vastastikku kohustatud andma

teineteisele üle vahetuslepingu esemeks olevad asjad või muud esemed ning tegema

võimalikuks lepingu objektiks olevate asjade omandi üleandmise või lepingu objektiks oleva

muu eseme käsutusõigust andva õiguse üleandmise. Arvestades VÕS § 254 lg 2 teises lauses

sätestatut, võib vahetuslepingut vaadelda ka kahe omavahel seotud müügilepinguga, mille

puhul eelduslikult võrdsed ostuhinna maksmise kohustused vastastikku tasaarvestatakse

(Varul, P. jt (koost). Võlaõigusseadus II (§ 254). Komm vlj. Tallinn: Juura 2019).

Pooled kinnitasid, et kostja panus seisnes selles, et kostja oli poolte varasema kooselu jooksul

panustanud ühisesse majapidamisse ning laste kasvatamisse. Hageja väitel oli kostja panus

majapidamisse ja laste kasvatusse see, mis ajendas teda tehingut tegema. Seega kinnitas hageja,

et tema tahteks ei olnud tasuta omandi üleandmine ega kostja rikastamine, vaid tegemist oli

vastutasuga kostja sooritusele. Hageja tahe lepingu sõlmimisel oli kostjale ½ kaasomandi

mõttelise osa üleandmine vastutasuna selle eest, et kostja panustas ühisesse koosellu.

VÕS § 255 järgi eeldatakse, et vahetamisele kuuluvate esemete hind on võrdne. Sättest tuleneb

seega eeldus, et hoolimata võimalikust vahetatavate esemete erinevast väärtusest, ei ole

kummalgi vahetuslepingu poolel kohustust väärtuste erinevust teisele poolele kompenseerida.

Seega ei oma tähtsust apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kostja saanud kinnistu mõttelise

osa olematu hinna eest. Hageja kinnitusel ei eeldanud ta lepingu sõlmimisel, et saab lepingus

märgitud 5000 eurot (dtl 199jj). Vahetuslepingu puhul ei pea vahetatavad asjad olema

samasugused ega samaväärsed.

Vahetuslepingule kohalduvad müügilepingu sätted ja eeldatakse hindade võrdsust. Kuna

pooled on sõlminud notariaalses vormis võlaõigusliku lepingu, mille kohaselt on kostja on

soorituse hageja ees täitnud, tuleb hageja nõue jätta rahuldamata ka siis, kui lepingu näilikkus

tuvastamist ei leiaks.

10. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks puudub alus. Maakohus jättis

põhjendatult menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

Hagimenetluse menetluskulud jagatakse üldjuhul TsMS § 162 lg 1 järgi, st hagimenetluse kulud

kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg kohaldamiseks ei piisa üksnes

ebaõiglusest või ebamõistlikkusest, vaid seadusandja on selle sättega kehtestanud kõrgendatud

standardi, mille järgi peab olema äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik kohtukulude

väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaldamine eeldab seega

erandlike asjaolude olemasolu.

Hageja apellatsioonkaebuses toodud asjaolud ei anna alust TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks.

Hageja subjektiivne hinnang kostja käitumisele pooltevahelistes suhetes ei õigusta

menetluskulude kostja või poolte enda kanda jätmist. Hageja pöördus põhjendamatu hagiga

kohtusse, enne kohtumenetlust ei ole hageja kostjale nõudeid esitanud. Lisaks kinnitas hageja,

et ta pöördus käesolevas asjas hagiga kohtusse seetõttu, et temalt nõutakse kaasomandi

lõpetamist ega kavatsenud enne kaasomandi lõpetamise nõude saamist kostjalt 5000 eurot

nõuda. Seega ei saa põhjendamatu hagi esitamisega seotud kulude hageja kanda jätmist pidada

kuidagi ebamõistlikuks või äärmiselt ebaõiglaseks.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu poolt määratud menetluskulude rahaline suurus

põhjendatud ning maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud.

11. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda

(TsMS § 171 lg 1).

Kostja menetluskuludeks ringkonnakohtus on lepingulise esindaja tasu 1176 eurot

(käibemaksuga). Kostja esindaja osutas kostjale teenust apellatsioonimenetluses seitsme tunni

ulatuses, s.o asja materjalidega tutvumine ja hageja apellatsioonkaebusele vastuse koostamine.

Kostja vahetas apellatsiooniastmes esindaja, lõpetades senise esindajaga kliendilepingu. Hageja

hinnang, et esindaja vahetamise eesmärk oli saada seeläbi apellatsioonkaebuse rahuldamata

jätmise korral hagejalt täiendavaid menetluskulusid, on oletuslik. Samas leiab ringkonnakohus,

et menetluskulusid kandma kohustatud pool ei pea hüvitama esindaja vahetusest tingitud

täiendavad asja materjalidega tutvumise kulud juhul, kui esindaja vahetumine ei olnud

objektiivsetel põhjustel ilmtingimata vajalik. Ringkonnakohus leiab, et vaidluse sisu, keerukust

ja mahtu arvestades, on lepingulise esindaja ajakulu ringkonnakohtu menetluses põhjendatud

kokku 4 tunni ulatuses, s.o rahaliselt 672 eurot (4*168) (käibemaksuga). Esindaja tunnitasu 168

eurot (käibemaksuga) on mõistlik.

Ringkonnakohus

rahuldab

kostja

taotluse

apellatsioonimenetlusekuludelt

viivise

väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja

apellatsiooniastme menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni selle

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Triin Uusen-Nacke