2-22-789/36 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Gea Lepik

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.10.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-789

Kohtuasi

LVM Kinnisvara Tallinn OÜ hagi A15 OÜ vastu

võlgnevuse ja viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 09.08.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

A15 OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

5713,14 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood

12060817), lepingulised esindajad vandeadvokaadid

Pirkka-Marja Põldvere ja Marko Pilv

Kostja A15 OÜ (registrikood 14764451), seaduslik

esindaja MN

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 25.09.2023 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 09.08.2022 otsus muutmata.

2. Jätta A15 OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud A15 OÜ kanda.

4. Määrata kindlaks LVM Kinnisvara Tallinn OÜ menetluskulude rahaline suurus ja

mõista A15 OÜ-lt LVM Kinnisvara Tallinn OÜ kasuks välja menetluskulud

1563 eurot.

5. Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb A15 OÜ-l tasuda viivist võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest

kuni täitmiseni.

2-22-789

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (hageja) esitas 18.01.2022 Harju Maakohtule A15 OÜ (kostja)

vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista maakleritasu 5000 eurot või

alternatiivselt leppetrahv 5000 eurot, kahjuhüvitis 225 eurot, viivis 70,14 eurot ning viivis

põhinõudelt (5225 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisele

järgnevast päevast kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 15.07.2020 maaklerteenuste lepingu

nr 300320-SS1, mille eesmärgiks oli maakleri (hageja) poolt käsundiandjale (kostjale)

kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimise vahendamine. Pooled saavutasid eraldiseisvalt

e-kirja teel kokkuleppe, mille kohaselt pidi käsundiandja tasuma maaklerile ülesande täitmise

eest tasu summas 5000 eurot vara müügilepingu sõlmimise päeval. Lepingu objektiks teiste

objektide hulgas oli käsundiandjale kuuluv korteriomand asukohaga Faehlmanni tn 25–8,

Tallinn. Korteri müügihinnaks oli lepingu p 1 kohaselt 225 000 eurot.

3. Hagejaga võttis 14.06.2020 ühendust MM (ostja), kes soovis kokku leppida aja korteri

ülevaatamiseks. Korteri ülevaatamise käigus andis ostja teada, et korter sobib talle, mistõttu

alustas ostja läbirääkimisi pangaga. 18.06.2020 teatas käsundiandja maaklerile, et korteri

müügihind on muutunud ning uus müügihind on 241 000 eurot. Käsundiandja edastas

maaklerile ka kõigi müügiobjektide hindamisaktid, sh kõnesoleva korteri hindamisakti. Samuti

andis käsundiandja teada, et soovib koostöö maakleriga lõpetada, kuid tõi samas välja, et kui

maakler on juba kliendi leidnud, siis on ta nõus korteri kliendile müüma.

4. Perioodil juuni kuni august 2020 toimusid müüja ja ostja vahel maakleri vahendusel

läbirääkimised korteri ostuhinna osas. Läbirääkimiste ajal käis maakler ostjale ka teist korda

korterit näitamas. Maakler edastas käsundiandjale mitmeid ostja pöördumisi seonduvalt korteri

ostuhinnaga ning korteri uuesti näitamisega, kuid käsundiandja ei vastanud maakleri

pöördumistele mitme päeva vältel. Käsundiandja vastas 01.07.2020 maaklerile, et soovib

korterite müügihindadena saada hindamisakti järgseid hindu ning et kokkulepitud vahendustasu

tasub müüja. 04.08.2020 e-kirjas käsundiandjale selgitas maakler, et ostja on nõus vastu tulema

ning maksma korteri eest maksimaalselt 230 000 eurot. Maakleri pöördumise peale selgitas

käsundiandja oma 13.08.2020 e-kirjas, et kuna ta peab tasuma maaklerile ka vahendustasu

summas 5000 eurot, siis ei saa ta nõustuda ostuhinnaga summas 230 000 eurot. Seejuures tegi

käsundiandja omapoolse pakkumise, et nõustub korteri müümisega ostjale hinnaga 230 000

eurot ning tasub maaklerile vahendustasuna 2000 eurot. Maakler selgitas, et ei nõustu

2-22-789

käsundiandja pakkumisega, kuivõrd see ei vasta poolte eelnevale kokkuleppele. Pärast viidatud

vestlust ei ole käsundiandja maakleriga rohkem ühendust võtnud ega tasunud ka maaklerile

tehtud töö eest maakleritasu summas 5000 eurot.

5. Maakler märkas 01.11.2021 kinnisvaraportaalis www.kv.ee sama korteri müügikuulutust.

Kinnistusraamatust nähtuvalt on korteri kaasomanikuna 17.12.2020 sisse kantud MM. Seega

on käsundiandja müünud korteri samale isikule, keda maakler käsundiandjale vahendas.

Maakler esitas 12.11.2021 käsundiandjale arve 5000 euro tasumiseks tähtajaga 14.11.2021 ja

nõudeavalduse kohustuse täitmise ning võlgnevuse tasumise nõudes. Käsundiandja ei ole

maakleritasu 5000 eurot tasunud.

6. Alternatiivselt on hagejal kostja vastu leppetrahvi 5000 euro tasumise nõue. Maaklerteenuste

lepingu p 6.2 kohaselt, kui käsundiandja rikub lepingu kehtivuse ajal mõnda lepingu p-s 3

võetud kohustust, maksab ta maaklerile leppetrahvi maakleritasu ulatuses. Kostja on rikkunud

lepingu p-des 3.2, 3.3 ja 3.5 kokkulepitud kohustusi. Vastavalt lepingu p-le 3.2 teeb

käsundiandja maakleriga koostööd, eelkõige tagab võimaluse ostuhuvilistele vara näitamiseks

mõistliku aja jooksul peale maaklerilt vastava teate saamist ning vastab mõistliku aja jooksul

maakleri poolt edastatud päringutele ja pakkumistele. Käsundiandja ei vastanud maakleri

pöördumistele mitme päeva vältel, mistõttu ei saanud maakler ostjale korteriga seonduvat infot

vahetada. Lepingu p 3.3 kohaselt pidi käsundiandja ühe kuu jooksul, arvates ostja ostusoovi

kinnitamisest, ilmuma müügilepingu sõlmimisele. Kostja seda ei teinud. Lepingu p 3.5 kohaselt

maksab käsundiandja maaklerile maakleritasu lepingu p-s 1.1 nimetatud ülesande täitmise eest

lepingus kindlaks määratud summas, tingimustel ja tähtajal. Kostja ei ole hagejale maakleritasu

maksnud.

7. Kostja on kohustatud hagejale hüvitama kohtueelses menetluses nõude esitamisega

kaasnenud õigusabikulud 225 eurot.

Kostja vastuväited

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

9. Kostja ei vaidle, et poolte vahel on sõlmitud maaklerileping. Samuti ei vaidle kostja vastu

sellele, et hagejaga võttis ühendust MM korteri ülevaatamiseks.

10. Hageja ei ole tõendanud, et ilma temata ei oleks lepingut sõlmitud. Alternatiivselt leiab

kostja, et isegi kui hageja vahendas tehingut, tegutses hageja ka ostja huvides ja seega on

kaotanud õiguse maakleritasule.

11. Hageja leppetrahvinõue, kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue ning viivisenõue ei

ole põhjendatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Harju Maakohus rahuldas 09.08.2022 otsusega hagi ja mõistis kostjalt välja hageja kasuks

põhinõude 5000 eurot, kahjuhüvitise 225 eurot, viivise 70,14 eurot ning edasiulatuva viivise

põhinõudelt 5225 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 18.01.2022 kuni

põhinõude tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ning määras kindlaks

hagejale hüvitatavate menetluskulude suuruse 3142,17 eurot.

13. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

2-22-789

- poolte vahel on sõlmitud 15.07.2020 maaklerteenuste leping nr 300320-SS1, mille üheks

objektiks oli korter asukohaga Faehlmanni tn 25–8;

- lepingu p 3.5 kohaselt maksab käsundiandja maaklerile maakleritasu lepingu p-s 1.1 nimetatud

ülesande täitmise eest lepingus kindlaks määratud summas, tingimustel ja tähtajal;

- vastavalt 27.04.2020 e-kirja teel sõlmitud poolte kokkuleppele oli maakleritasu iga

vahendatud korteri müügitehingu kohta 5000 eurot koos käibemaksuga;

- ostja MM võttis ühendust hagejaga Faehlmanni tn 25–8 korteri ülevaatamiseks;

- korteri ostis pärast maakleriteenuste lepingu lõppemist MM.

14. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on 15.07.2020 sõlmitud leping nr 300320-SS1

maakleriteenuste osutamiseks vastavalt VÕS § 658 lg-le 1. Lepingu p-st 1.1 nähtuvalt ja poolte

kirjavahetusest tulenevalt leppisid pooled kokku, et Faehlmanni tn 25–8 korterit vahendab

hageja müügihinnaga 225 000 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et pooled sõlmisid kokkuleppe,

mille kohaselt pidi maakler korterit peale hindamisaktide saamist 18.06.2020 edaspidi müüma

hinnaga 241 000 eurot. Maakohus tuvastas, et kostja avaldas 18.06.2020 e-kirjas soovi, et

hinnad peaksid olema hindamisaktides toodud hinnad, kuid kokkulepet kiri ei sisalda. Hageja

22.06.2020 vastusest kostjale teatada uued müügihinnad tuleneb samuti, et 22.06.2020 seisuga

ei olnud pooled maaklerilepingut muutnud ega saavutanud kokkulepet uute hindade osas. Seega

ei ole kostja tõendanud, et hagejal oleks olnud kohustus vahendada Faehlmanni tn 25–8

müügitehingut hinnaga 241 000 eurot.

15. Olukorras, kus hageja oli leidnud ostja korterile hinnaga 225 000 eurot ja teavitanud sellest

kostjat ning asjaolust, et ostja alustas läbirääkimisi pangaga, oli kostja poolt müügihinna

tõstmine pahatahtlik ja vastuoluline, sest kostja oli 18.06.2020 e-kirjas hagejale avaldanud, et

kui mõni huviline on juba olemas, siis loomulikult saab tehingu ära teha.

16. Maakohus leidis, et hageja on tõendanud, et ta on vahendanud kostjale ostja MM, kes oli

valmis ostma Faehlmanni 25–8 korteri vähemalt 225 000 euroga ehk sama hinnaga, millega

tehingu vahendamises hageja ja kostja maakleriteenuste lepingu punktis 1.1 kokku leppisid.

Pooled ei vaielnud selle üle, et MM, kellele hageja maaklerina osutas, omandas Faehlmanni

25–8 korteri pärast maakleriteenuse lepingu lõppemist.

17. Kostja vastuväited, et hageja panus ei olnud piisav, sest hagejal ei olnud tehinguni jõudmisel

kas üldse mingit rolli või oli see roll minimaalne, on vastuolulised. Samaaegselt ei ole võimalik,

et hagejal ei olnud rolli või oli hageja roll minimaalne, kuivõrd need mõisted on teineteist

välistavad. Hagejal oli kohustus osutada kostjale kolmanda isikuga lepingu sõlmimise

võimalusele ja hageja osutas MMle kui ostjale, kellega kostja sai lepingu sõlmida.

18. Kostja etteheited hagejale on üldsõnalised ja tõendamata, samuti ei ole kostja etteheited

eluliselt usutavad. Kostja on esitanud väite, et maakler ei teinud korterist floorplani ehk korteri

ruumilahenduse plaani, mille hageja on ümber lükanud korteri müügikuulutusega, kuhu on

lisatud ruumilahenduse plaan. Kostja ei ole esitanud oma etteheidete tõendamiseks mistahes

tõendeid, millistest nähtuks, et kostja oleks maaklerilepingu kehtivuse jooksul teinud hagejale

etteheiteid viimase poolt kohustuste ebakohase täitmise osas.

19. Tuginedes lepingu p-le 3.5 ja VÕS §-le 658, § 664 lg-tele 1 ja 3, tekkis hagejal

pooltevahelise maakleriteenuste lepingu alusel õigus maakleritasule summas 5000 eurot,

kuivõrd hageja osutas MMle kui kolmandale isikule, kellega kostja sai sõlmida ja pärast

maaklerilepingu lõppemist ka sõlmis korteri asukohaga Faehlmanni 25–8 müügilepingu.

2-22-789

20. Kuna maakohus rahuldas hageja nõude maakleritasu saamiseks, siis ei hinnanud maakohus

poolte väiteid seoses hageja alternatiivse leppetrahvi nõudega summas 5000 eurot.

21. Maakohus leidis, et hageja nõue kohtueelsete õigusabikulude 225 euro hüvitamiseks on

põhjendatud. Hageja on kandnud kulusid kokku 1,5 tunni ulatuses tunnihinnaga 150 eurot ilma

käibemaksuta. Arvestades hageja nõudekirja sisu ja mahtu, ei ole kirja koostamisele kulunud

1,5 tundi ebamõistlikult pikk aeg. Samuti on turuolukorraga kooskõlas ja tavapärane

vandeadvokaadi tunnitasu 150 eurot.

22. Kuna arve nr 2111072 muutus sissenõutavaks 15.11.2021 ning arve on täies ulatuses

tasumata, siis on hageja viivisenõue põhjendatud. Sissenõutavaks muutunud viivis perioodil

15.11.2021 kuni 17.01.2022 on kokku 70,14 eurot. Samuti on põhjendatud hageja edasiulatuv

viivisenõue alates 18.01.2022 kuni põhinõude 5225 euro kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

Apellatsioonkaebus

23. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 09.08.2022 otsus

ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palub jätta kõik menetluskulud

hageja kanda.

24. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud VÕS § 664 lg-id 1 ja 3 hageja kasuks. Hagejal puudus

tehinguni viiv panus, mistõttu tal ei saanud tekkida maakleritasu nõuet. Maakleril ei ole

tähtajatut õigust maakleritasule. Kostja müüs ise korteri ning korteri müügitehinguni jõuti vaid

kostja tegevuse tulemusel.

Vastustaja seisukoht

25. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

26. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

27. Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse, millega hagi rahuldati, täielikult, millest

tulenevalt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

28. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse

normide olulist rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Kuna

ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6

juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei anna

alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus

järgmist.

29. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta

neid uuesti. Kostja on apellatsioonkaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses

2-22-789

antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui ka õiguslikust olukorrast. Neid väiteid

on maakohus nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on

kõiki tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus

on tuginenud järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt

põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised

ja arusaadavad. Asjaolu, et kostja ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on

teinud järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes.

30. VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele

isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga

lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu

(maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema

vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS § 664 lg 3 kohaselt maakleri

õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest

tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist.

31. Maakohus tuvastas, et pooltevahelise lepingu kohaselt pidi hageja kostjale osutama

kolmanda isikuga Faehlmanni 25–8 korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele

müügihinnaga 225 000 eurot ja pooled seda kokkulepet ei muutnud. Kostja etteheited, et

maakohus tuvastas ebaõigesti kokkuleppe korteri müügihinna suhtes, ei ole põhjendatud.

Kolleegium ei nõustu kostjaga, et poolte 18.06.2020 e-kirjavahetusest nähtub, et pooled

leppisid kokku korteri müügilepingu sõlmimise võimaluse osutamises kolmandale isikule

müügihinnaga 241 000 eurot. Kohtule esitatud tõendid kostja väiteid sellise kokkuleppe

sõlmimise kohta ei kinnita. Kolleegium selgitab, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev

menetlus, kus hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude alusel, lähtudes nõudest (TsMS § 5

lg-d 1 ja 2, § 7). Kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud peavad TsMS § 363 lg 1 p 2 ja § 394

lg 2 p 3 järgi esile tooma pooled. Esiletoodud asjaolu peab hagimenetluses vaidluse korral

tõendama pool, kes sellele tugineb (TsMS § 230 lg 1 esimene lause). TsMS § 394 lg 2 p 3 järgi

peab kostja juba vastuses hagile muuhulgas teatama kõik oma taotlused ja väited ning tõendid

iga faktilise väite tõendamiseks. Maakohus selgitas kostjale 07.06.2022 kohtuistungil vajadust

tõendada oma väiteid selle kohta, et pooled olid muutnud esialgselt kokkulepitud müügihinda

225 000 eurot selliselt, et hagejal oli kohustus osutada kostjale müügilepingu sõlmimise

võimalusele müügihinnaga 241 000 eurot. Praegusel juhul oli pooltele selge tõendamisele

kuuluvate asjaolude ring. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et pooltel oli kokkulepe, et hageja

saab maakleritasu üksnes juhul, kui ta osutab kostjale kolmanda isikuga Faehlmanni 25–8

korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele müügihinnaga 241 000 eurot.

32. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas hageja täitis

maaklerilepingust tulenevad kohustused, mis annavad talle õiguse saada maakleritasu.

Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema

põhjuslik seos, st lepingu sõlmimiseni, mida käsundiandja maakleri poole pöördudes sõlmida

soovis, on viinud just maakleri tegevus (VÕS III Komm/Varul (2021), § 664, p 3.1.2).

33. Pooled ei vaielnud selle üle ja maakohus tuvastas, et hageja osutas kostjale MMga

Faehlmanni 25–8 korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele vähemalt müügihinnaga

225 000 eurot. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja müüs pärast maakleriteenuse lepingu

lõppemist vaidlusaluse korteri MMle, kellega müügilepingu sõlmimise võimalusele hageja

pooltevahelise maaklerilepingu raames osutas.

34. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et maakleritasu saamise tingimused ei ole täidetud. Pooled

ei vaielnud selle üle, et pooltevahelisest maaklerilepingust tulenevalt valmistas hageja ette ja

2-22-789

avaldas Faehlmanni 25–8 korteri müügikuulutused, näitas kahel korral korterit MMle ja

vahendas korteri müügilepingu sõlmimiseks kostja ja MM vahelisi läbirääkimisi, kus MM oli

valmis tasuma kostja nõudmisel ka suuremat müügihinda, kuid müügitehingut siiski ei

toimunud. Seega oli hageja täitnud oma kohustuse, s.o osutas kostjale MMga Faehlmanni 25–

8 korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele vähemalt müügihinnaga 225 000 eurot.

Asjaolust, et kostja avaldas ka ise korteri müügikuulutuse, mille tulemusel MM võttiski

kostjaga 16.11.2020 ühendust sama korteri ülevaatamiseks, millega ta hageja vahendusel juba

tuttav oli, ei ole võimalik järeldada, et hageja poleks osutanud MMga lepingu sõlmimise

võimalusele. Seega on põhjendatud järeldada, et kostjal oli huvi jätkuvalt korteri

müügitehinguni jõudmiseks isikuga, kellele hageja oli osutanud, ja kostjal oli soov jõuda korteri

müügilepingu tingimustes uute läbirääkimiste käigus kokkuleppele. Seetõttu ei ole ka eluliselt

usutav, et kui hageja osutas kostjale MMga lepingu sõlmimise võimalusele juba juunis 2020 ja

läbirääkimised korteri hinna osas kestsid augustini 2020 ning lõppesid vaid põhjusel, et kostja

ei soovinud müüa korterit hinnaga 225 000 eurot, et hageja poleks lepingu sõlmimise võimaluse

osutamisele piisavalt panustanud. Vaidlust ei ole, et kostja ei soovinud hageja vahendusel

korterit MMle müüa ka ostja poolt esialgsele hinnale lisaks pakutud 5000 euro eest, soovides

korterit müüa suurema hinnaga. Õiguskirjanduses on väljendatud seisukohta, et kuna

käsundiandjal müüjana ei ole kohustust müüa korter maaklerilepingus ette nähtud hinnaga, siis

ei tohiks käsundiandjal olla võimalust vältida maakleritasu maksmist viisil, et ta sõlmib

müügilepingu teistsugustel tingimustel (VÕS III Komm/Varul (2021), § 664, p 3.1.2).

Maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping ja asjaolu, et kostja otsustas hageja vahendusel

kolmanda isikuga müügilepingut mitte sõlmida, kuid tegi seda siiski hiljem uute läbirääkimiste

käigus, ei muuda olematuks hageja juba täidetud kohustust osutada müügilepingu sõlmimise

võimalusele MMga ja õigust nõuda tasu VÕS § 644 lg 3 alusel.

35. Lähtudes eeltoodust on maakohus põhjendatult hagi rahuldanud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

36. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

37. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab

menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid. Kuna maakohus

on oma otsuses hageja menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium TsMS § 174 lg 3

järgi kindlaks ka hageja apellatsiooniastme menetluskulud.

38. Apellatsioonimenetluses on hageja palunud mõista kostjalt hageja kasuks välja lepingulise

esindaja tasu 1614,16 eurot (9 tundi 36 minutit tasumääraga 180 eurot/tund käibemaksuta).

Kostja jättis menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse kohtu otsustada.

39. Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu

kohtuistungil osalemiseks tuleb vähendada 55 minuti võrra, sest kohtuistung kestis 30 minutit,

mitte 1 tund 25 minutit, nagu on menetluskulude nimekirjas märgitud. Arvestades

menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning tsiviilasja keerukust, on kolleegiumi

arvates ülejäänud menetluskulude nimekirjas väljatoodud ajakulu maakohtu otsuse ja

apellatsioonkaebusega

tutvumiseks

ja

sellele

vastamiseks,

kliendiga

suhtlemiseks,

kohtuistungiks ettevalmistamiseks ning menetluskulude nimekirja koostamiseks põhjendatud

ja vajalik. Põhjendatud ja vajalikuks esindajakuluks tuleb lugeda seega 8 tundi 41 minutit.

2-22-789

Hagejale osutatud õigusteenuse tunnitasu 180 eurot, millele lisandub käibemaks, ei ületa

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

40. Seega tuleb kostjalt hageja taotlusel hageja kasuks menetluskuludena välja mõista

1563 eurot. Hageja taotlusel tuleb kostjalt välja mõista TsMS § 177 lg 4 alusel viivis

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt.

41. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)