2-21-9213/31 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Merit Helm

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. oktoober 2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-9213

Tsiviilasi

Investorite Grupp OÜ hagi G. M. vastu leppetrahvi ja

kahjuhüvitise nõudes

Tsiviilasja hind

14 049,36 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Investorite Grupp OÜ (registrikood 11180991),

asukoht Ehitaja tn 10-22, Tõrva linn, Tõrva vald,

Valgamaa, 68607

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Birje

Kalmus, e-post: birje.kalmus@lmp.ee

Kostja: G. M. (isikukood xxxx), registrijärgne elukoht

xxxx; e-post: xxxx

Kostja lepinguline esindaja: Erki Casar, e-post:

adolfioigus@gmail.com

Asja läbivaatamine

Istung 12.09.2023

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja leppetrahv 9 450 eurot.

3. Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras leppetrahvilt (9 450 eurot) hagi esitamisest (08.06.2021) kuni

kohustuse täitmiseni.

4. Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitis kohtueelsete

õigusabikulude eest summas 597,34 eurot.

5. Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kahjuhüvitiselt (597,34 eurot) alates hagi esitamisest kuni

kohustuse täitmiseni.

6. Jätta menetluskulud kostja kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha

tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hageja esitas kohtule hagi (nõuded seisuga 05.10.2021), milles palus:



Mõista G. M.´lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja leppetrahv summas 9450 eurot;



Mõista G. M.´lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja tulevikus sissenõutavaks muutuv

viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras leppetrahvilt summas 9450 eurot hagi esitamisest

kuni kohustuse täitmiseni;



Alternatiivselt, mõista G. M.´lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 802 eurot;

mõista G. M.´lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja tulevikus sissenõutavaks muutuv

viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kahjuhüvitiselt 802 eurot alates hagi esitamisest

kuni kohustuse täitmiseni.



Mõista G. M.´lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitis kohtueelsete

õigusabikulude eest 597,34 eurot;



Mõista G. M.´lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja tulevikus sissenõutavaks muutuv

viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras menetluskulude hüvitiselt 597,34 eurot alates

hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

2. Hagi kohaselt sõlmisid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja 28.06.2020

maaklerilepingu xxxx asuva kinnisasja müügikorralduseks ja vahendusteenuse

osutamiseks. Maaklerilepinguga andis kostja Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le

eksklusiivse müügi vahendusõiguse Xxxx kinnisasja müümiseks (lepingu punktid 1 ja 2).

3. Lepingu punkti 14 kohaselt oli leping kehtiv kuni 01.10.2020, kuid tulenevalt

pooltevahelisest kirjavahetusest 24.12.2020 ja 27.12.2020, milles kostja andis

selgesõnalise tahteavalduse maakleri poolt müügi vahendamisega jätkamiseks, saab

lugeda lepingu kehtivust pikendatuks poolte kokkuleppel kuni 31.12.2021. Kuivõrd

maaklerilepingut pikendati lepingupoolte kokkuleppel kuni 31.12.2021, jätkas maakler

kinnisasjale ostja otsimist.

4. 29.12.2020 teavitas maakler kostjat, et potentsiaalne ostja on olemas ning ostja soovib

kinnisasja korra veel üle vaadata. Vaatluse ajaks pakkus maakler 02.01.2021 14:00.

Kostjale 02.01.2021 ei sobinud, mistõttu ta ise pakkus välja 03.01.2021, et potentsiaalne

ostja saaks kinnisasjaga tutvuda. Maakler kinnitas omalt poolt 03.01.2021 kokkusaamise.

Potentsiaalne ostja käiski 03.01.2021 kinnisasjaga tutvumas.

5. 05.01.2021 teavitas kostja põhjuseid esitamata, et esialgse võlausaldaja (maakleri) teeneid

enam ei soovita. Paar päeva hiljem ilmusid lepingus nimetatud kinnisasja uued

müügikuulutused city24.ee veebilehel. Kinnisasjaga tegeles veebilehel esitatud

informatsiooni kohaselt uus maakler.

6. Kuivõrd kostja on rikkunud sellise käitumisega esialgse võlausaldajaga sõlmitud lepingu

punkti 2, millega on esialgsele võlausaldajale antud eksklusiivne müügi-vahendusõigus,

siis on esialgsel võlausaldajal lepingu punkti 16 alusel õigus leppetrahvi nõudele. Lepingu

punkt 16 sätestab, et juhul kui klient ei täida lepingust tulenevaid kohustusi, sh punkti 2,

kohustub klient tasuma maaklerile maakleritasu punktis 7 kokkulepitud ulatuses. Punktis

7 on kostja ja esialgne võlausaldaja läbirääkimistega kokku leppinud, et maakleritasu

moodustab 5% objekti lõplikust müügihinnast (ei sisalda km).

7. Juhul, kui kohus peaks esialgse võlausaldaja leppetrahvi nõue rahuldamata jätma, esitab

hageja alternatiivse nõudena kulutuste hüvitamise nõude. Esialgne võlausaldaja kandis

lepingu täitmisel kulusid 802 eurot. Esialgse võlausaldaja kulud koosnevad lepingu

täitmiseks vajalikest kuludest kuulutuste tasudele, fotograafile, objekti ettevalmistamisele

ning objekti presentatsioonile huvilistele.

8. 18.05.2021 sõlmisid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hageja nõude loovutamise lepingu,

millega Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ loovutas oma nõude kostja vastu hagejale.

Kostja vastus hagile

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

3. Lepingu p 2 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja annab maaklerile objekti

eksklusiivse vahendusõiguse ega sõlmi ise ilma maakleri vahendamiseta objekti

müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut. Kostja on seisukohal, et leping, mille p 2

rikkumisele hageja tugineb lõppes 01.10.2020. Poolte vahel sõlmitud lepingus ei ole

märget, et leping pikeneks automaatselt või kui maakler jätkab objekti vahendamist peale

lepingu tähtaja saabumist.

4. Kostja on teavitanud 23.12.2020 maaklerit, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes

01.10.2020. Kostja on seisukohal, et viimase poolt 27.12.2020 antud nõusolekut ei saa

lugeda poolte vahel sõlmitud lepingu pikendamiseks, sest poolte vahel 28.06.2020

sõlmitud leping oli antud ajaks lõppenud.

5. 27.12.2020 andis kostja selge nõusoleku, et maakleril on õigus pidada läbirääkimisi

viimase poolt leitud ostjaga kuni 2021 jaanuarikuu lõpuni ja kui antud ostja on nõus, siis

on kostja nõus objekti müümisega temale. Pooled ei leppinud kokku, et maaklerile oleks

antud nn ainumüügiõigus.

6. Lähtudes lepingu p 7-10 ei olnud hagejal õigust nõuda lepingu alusel väidetavat

leppetrahvi, sest 28.06.2020 sõlmitud leping oli lõppenud enne, kui kostja sõlmis lepingu

teise maakleriga.

7. Kostja märgib täiendavalt, et maaklerlepingu p 2 sõnastus ei keela kostjal kasutada objekti

müümisel teist maaklerit. Eksklusiivne tähendab eralduv, mittekaasaarvatav; (muid)

välistav, ligipääsmatu, peen, valitud; ainukordne, ainulaadne, erandlik, seega ei ole

üheselt selge, et punkt 2 keelas kostjal kasutada objekti vahendamisel teist maaklerit.

Eeltoodut tõlgendust toetab p 2 sõnastus, ….. ega sõlmi ise ilma maakleri vahendamiseta

objekti müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut. Antud juhul sai kostja p-st 2 aru selliselt,

et kostja ei tohtinud ilma maakleri vahendamiseta sõlmida objekti müügilepingut. Lisaks

ei teavitanud maakler kostjat, et lepingu sõlmimisega andis kostja õiguse objekti

vahendada üksnes maaklerile ning sellise kohustuse rikkumine annab maaklerile õiguse

nõuda leppetrahvi tasumist.

8. Lepingu p 16 sõnastusest ei olnud kostjal, kui tarbijal võimalik selgelt aru saada, et

igasugune lepingu rikkumine, mh p 2 rikkumine, annab maaklerile õiguse nõuda kostjalt

leppetrahvi. Punkt 16 ei ole selgelt välja toodud, et maaklerile tekib leppetrahvi nõudmise

õigus, mh ei ole toodud välja millises summas on maakleril õigus väidetavat leppetrahvi

nõuda. Arvestades, et tegemist on tarbijaga, siis oleks väidetav ainuvahendamise õigus ja/

või leppetrahvi nõudeõigus, mh ka selle suurus, pidanud olema lepingus selgelt välja

toodud.

9. Tegemist on tüüptingimustega sõlmitud lepinguga VÕS § 35 lg 1 mõistes, mille kohaselt

loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes

kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida

tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes,

kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 39 lg 1 kohaselt tuleb

tüüptingimust tõlgendada nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda

samadel asjaoludel mõistma pidi. Kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust tingimuse

kasutaja kahjuks. VÕS § 42 lg 1 kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu

olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades

kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on

lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt

rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale

seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu

olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine

muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse

lepingu sõlmimise aja seisuga.

10. VÕS § 42 lg 3 p 5 kohaselt lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, on ebamõistlikult

kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega: nähakse ette, et teine lepingupool peab oma

kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi,

ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist, või kui

teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust. Kostjale ei

olnud lepinguga antud õigust nõuda leppetrahvi kui maakler rikub lepingut. Seega ei

olnud poolte õigused proportsioonis.

11. Maakleri tasu nõudmise õigus on seotud ostja leidmisega, mida maakler ei teinud. Seega ei

ole tal alust nõuda ei leppetrahvi ega maakleritasu. Antud juhul ei jäänud tehing

sõlmimata kuna kostja keeldus tehingut tegemast, vaid kuna puudus ostja.

12. Kostja märgib, et maakler ise saatis kostja juurde teise maakleri, mis andis kostjale selge

teadmise, et kinnistu müügiga võivad tegeleda ka teised maaklerid.

13. Uue maakleri võtmise otsuse tingis ka asjaolu, et senine maakler ei olnud nõus, et ostjat

teavitatakse kinnistuga seotud puudustest. Antud asjaolu on kostjal võimalik tõendada

tunnistaja ütlustega. Kostja oli teadlik, et kui müüjat ei teavitata puudustest, siis on oht, et

ostja esitab hiljem nõude ostja vastu. Samuti ei olnud maakleri tegevus usaldusväärne,

sest lisaks ülal märgitule teatas T. T. poolt kostja juurde saadetud kolleeg, et hind on liiga

odav ja sellise hinnaga te ei saa uut elukohta. Antud asjaolu andis kostjale info, et maakler

ei ole usaldusväärne.

14. Kostja on seisukohal, et isegi kui kohus peaks asuma seisukohale, et 2021 jaanuaris oli

poolte vahel kehtiv 28.06.2020 sõlmitud leping ja kui punkt 2 sõnastuse sisuks oli mh

keeld anda objekti müüki teise maaklerile, siis on leppetrahvi nõudeõigus tühine VÕS §

42 lg 1 ja/või § 42 lg 3 p 5 tõttu.

15. Alternatiivse kahju hüvitamise nõude osas leiab kostja, et hageja ei ole tõendanud kahju

suurust või millest see koosneb. Kostja leiab ka, et maakleri väidetava kahju eest ei

vastuta kostja. Samuti leiab kostja, et kahju hüvitamise nõuet ei ole hagejale loovutatud.

16. VÕS § 667 lg 1 kohaselt võib maakler lisaks maakleritasule nõuda maaklerilepingu

täitmisel tekkinud kulude hüvitamist vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Sama

paragrahvi lõike 2 kohaselt kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita,

võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui

selles on eraldi kokku lepitud. Maakler on ka ise oma kirjas kostjale märkinud, et juba

tehtud kulutused on tema, st maakleri risk. Lähtudes eeltoodust peab hageja tõendama et

kostja ja maakleri vahel oli kokkulepe, mis annab hagejale õiguse nõuda maaklerilepingu

täitmisel tekkinud kulude hüvitamist.

17. Kostja esitas tingimusliku leppetrahvi vähendamise nõude, leides, et leppetrahv on

ebamõistlikult suur.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

18. VÕS § 658 lg-s 1 on sätestatud, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler)

vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või

osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub

maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kohus kvalifitseerib poolte vahelise lepingu

maaklerlepinguna. Sama moodi on seda käsitlenud ka pooled.

19. VÕS § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega

lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma.

VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping kas pakkumuse ja nõustumuse vahetamisega või

muul viisil kokkuleppe saavutamisega. TsÜS § 67 lg 1 sätestab tehingu mõiste ja selle

kohaselt on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla

õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Igal juhul on lepingu sõlmimise

eelduseks vastastikuste tahteavalduste vahetamine eesmärgiga saavutada kokkulepe

olulistes küsimustes. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sõlmis kostjaga maaklerlepingu.

20. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on kostja vastu nõue, mis tuleneb poolte vahel

sõlmitud maaklerilepingust, ning kas ja millises suuruses on tal õigus nõuda viivist.

21. Kohus tuvastab poolte vahel 28.06.2020 sõlmitud maaklerilepingu (tlk 6) p 7 alusel, et

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja leppisid kokku maakleritasus 5% objekti

lõplikust müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu. Sama lepingu p-s 16 leppisid pooled

kokku, et juhul kui kostja ei täida lepingust tulenevaid kohustusi, sh p-i 2, kohustub kostja

tasuma maaklerile maakleritasu p-s 7 kokku lepitud ulatuses.

Ainuesindusõigus

22. Pooled vaidlevad selle üle, kas 28.06.2020 sõlmitud maaklerlepingu näol oli tegu

eksklusiivse ehk ainuesindusõigusega lepinguga. Kostja leiab, et maaklerlepingu p 2

sõnastus ei keela kostjal kasutada objekti müümisel teist maaklerit. Ta märgib, et antud

juhul sai kostja p-st 2 aru selliselt, et kostja ei tohtinud ilma maakleri vahendamiseta

sõlmida objekti müügilepingut ning maakler ei teavitanud kostjat, et lepingu sõlmimisega

andis kostja õiguse objekti vahendada üksnes maaklerile ning sellise kohustuse rikkumine

annab maaklerile õiguse nõuda leppetrahvi tasumist. Kuivõrd pooled vaidlevad, kuidas

tuleb lepingut mõista, tuleb seda tõlgendada vastavalt VÕS § 29 sätestatule.

23. Kohtu hinnangul saab mõistlik kolmas isik lepingu sisust üheselt aru, et tegu on

ainuesindusõiguse lepinguga, mille sõlmimisega loobub asja müüja (kostja) õigusest

müüa kinnisasja lepingu kehtivuse ajal muul viisil kui Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

vahendusel. See tuleneb selgelt leping p-st 2. Seega tuvastab kohus, et tegu oli

ainuesindusõigusega maaklerlepinguga.

Lepingu ajaline kehtivus

24. Pooled vaidlevad selle üle, kas 28.06.2020 sõlmitud maaklerleping lõppes vastavalt

lepingu p-s 14 sätestatule 01.10.2020, pikenes täiendavaks tähtajaks või sõlmisid pooled

uue lepingu.

25. Vaidlust ei ole selle üle, et algselt sõlmiti maaklerleping tähtajaga 01.10.2020. See nähtub

ka tõendina esitatud maaklerlepingust (tlk 6). Asjas esitatud poolte e-kirjavahetusest

nähtuvalt on kostja teavitanud 23.12.2020 maaklerit, et poolte vahel sõlmitud leping

lõppes 01.10.2020 (tlk 15 pöördel). Samas on ta aga 27.12.2020 andnud maaklerile

nõusoleku tegeleda kinnistu müügiga veel kuni 2021.a jaanuari lõpuni (tlk 14 pöördel).

Kostja leiab, et antud nõusolekut ei saa lugeda poolte vahel sõlmitud lepingu

pikendamiseks, sest poolte vahel 28.06.2020 sõlmitud leping oli antud ajaks lõppenud.

Ühtlasi on kostja seisukohal, et pooled ei leppinud detsembris 2020 kokku, et maaklerile

oleks antud nn ainumüügiõigus.

26. Ainsad tõendid lepingu pikendamise/uue lepingu sõlmimise osas on poolte ülal viidatud

e-kirjad. Ainuüksi nende pinnalt ei selgu, kas pooled soovisid jätkata 28.06.2020 sõlmitud

lepingut või sõlmida uue maaklerlepingu uutel tingimustel. Kuivõrd kirjavahetusest aga ei

nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku uutes tingimustes (nt teenuse tasuta osutamine,

uus tasu suurus, õigus maakleri kõrval ka ise kinnisasja müüa vms), tuleb kohtu hinnangul

eeldada, et nad soovisid lepingu jätkumist enda vahel varasemalt kokku lepitud

tingimustel. Seda kinnitab poolte e-kirjavahetusest nähtuv, mille kohaselt maakler tegeles

ka peale 10.10.2020 kinnistu müügiga ja kostja kiitis selle heaks. Seega leiab kohus, et

algne 28.06.2020 sõlmitud leping pikenes poolte kokkuleppel 2021 jaanuari lõpuni.

Tüüptingimuste võimalik tühisus

27. Kostja leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu näol on tegu tüüptingimustel sõlmitud

lepinguga VÕS § 35 lg 1 mõistes. Hageja vaidleb sellele vastu ja leiab, et kõiki

lepingutingimusi oli võimalik eraldi läbi rääkida.

28. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mille alusel kohus saaks tuvastada, et tegu oli

tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes

kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida

tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes,

kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Eeltoodust tulenevalt ei käsitle

kohus poolte vahelist maaklerlepingut tüüptingimustel sõlmitud lepinguna ja ei hinda

lepingu sätete tühisust ebamõistliku kahjustamise kontekstis.

Lepingu ülesütlemine

29. Kostja tugineb vastuväitena sellele, et maaklerleping on üles öeldud ja seega ei kuulu

leppetrahv tasumisele.

30. Maaklerlepingus reguleerib selle ülesütlemist p 17, mis võimaldab kliendil lepingu üles

öelda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, kui maakler ei täida lepingut kohaselt.

Kostja väiteil ütles ta lepingu üles, kuivõrd maakler palus tal potentsiaalsete ostjate eest

kinnisasja vigu varjata. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja teinud ülesütlemisavalduse

suuliselt 05.01.2021 (T. T. 04.02.2021 e-kiri, tlk 16). Sellest tõendist nähtuvalt kostja

ülesütlemise põhjendusi välja ei toonud.

31. Kohus leiab ülesütlemise osas järgnevat. Esiteks - kuivõrd lepingu p 17 kohaselt tuli

ülesütlemisavaldus teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, ei olnud seda

võimalik suuliselt üles öelda (VÕS § 13 lg 2). Seega ei saa lugeda lepingut kostja suulise

avaldusega üles öelduks. Teiseks ei saa lugeda kohaseks ülesütlemisavaldust, millest ei

nähtu lepingu ülesütlemise põhjus. Kolmandaks – tõendamata on maakleri poolne lepingu

rikkumine. Tunnistaja S. M. andis asjas toimunud istungil ütlusi, mille kohaselt maakler

keelas neil potentsiaalsetele ostjatele kinnisasja puudusi avaldada (tlk 117). Maakler T. T.

andis ütlusi, milles seda eitas (tlk 113). Kohus hindab selles küsimuses täiendava tõendina

hagi lisa 7 – kostja esindaja kohtueelset vastust nõudekirjale (tlk 21, 22), mida kohus

uuris koos pooltega ka istungil. Selles on esitatud nõudele erinevaid vastuväiteid, aga ei

ole kordagi viidatud maakleri poolsele lepingu rikkumisele ega sellele, et ta oleks andnud

soovituse kinnisasja puudusi ostjate eest varjata. Eeltoodust tulenevalt ei haaku S. M.

ütlused teiste asjas kogutud tõenditega. Kohus leiab ülal märgitule tuginedes, et väited

maakleri kohatu käitumise osas (soovitas asja puudusi varjata) on otsitud ja ei vasta tõele.

Seega puudus lepingu üles ütlemiseks ka materiaalne alus. Neljandaks – asjas esitatud

tõenditest nähtuvalt täitis maakler lepingu 03.01.2021, kuid kostja ütles lepingu üles peale

selle täitmist (tlk 16 e-kirjavahetus), mis samuti välistab lepingu üles ütlemise.

Leppetrahvi ebamõistlik suurus

32. Lepingu p-s 16 leppisid pooled kokku, et juhul kui kostja ei täida lepingust tulenevaid

kohustusi, sh p 2, kohustub kostja tasuma maaklerile maakleritasu p-s 7 kokku lepitud

ulatuses. P-s 7 leppisid lepingupooled kokku maakleritasus 5% objekti lõplikust

müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu. Müügihinnaks oli sama lepingu p 5 kohaselt

160 000 eurot. Seega on p-s 7 märgitud tasu suuruseks 8 000 eurot, millele lisandub

käibemaks. Hageja nõuab selle tasumist summas 9450 eurot.

33. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud

lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

Seega, kuigi lepingu punkt 16 ei sätesta sõnaselgelt, et tegemist on leppetrahviga, siis

hinnates kokkuleppe eesmärki ning leppetrahvi regulatsiooni, on punktis 16 ette nähtud

tasu maksmise kohustuse puhul tegemist leppetrahviga VÕS § 158 lg 1 mõttes.

34. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja vastuväited leppetrahvi nõuet ei välista. Nõue kuulub

seega rahuldamisele.

35. Kostja on esitanud taotluse leppetrahvi vähendamiseks, kuivõrd see on ebamõistlikult

suur. Kohus leiab, et puuduvad objektiivsed asjaolud, mis õigustaksid leppetrahvi

vähendamist. Muu hulgas on leppetrahvi tasumise kohustus hetkel tekkinud olukorras,

kus maakler oli sisuliselt lepingu täitnud ja see õigustab ka leppetrahvi suurust, mis on

maakleri tasuga sama suur. Kohus leppetrahvi ei vähenda.

Kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue

36. Kostja esialgse võlausaldaja nõudmisel enda lepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud,

mistõttu pöördus esialgne võlausaldaja oma õiguste kaitseks ning nõuete

maksmapanekuks Advokaadibüroo LMP poole, eesmärgiga vaidlus kostjaga kohtuväliselt

lahendada ning vältida seega kohtukulude tekkimist mõlemale poolele.

37. Esialgse võlausaldaja nõustamiseks, kostjale kohtuvälise nõude koostamiseks ning kostja

vastusele seisukohtade koostamiseks osutati esialgsele võlausaldajale kokku

õigusabiteenuseid 597,34 eurot euro ulatuses (ilma käibemaksuta) (tõendatud - tlk 27).

Tegemist on otsese varalise kahjuga VÕS § 128 lg 1 ja lg 3 mõttes. Nimetatud kulutused

oleksid jäänud tegemata, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning oleks esimesel

nõudmisel esialgse võlausaldaja nõuded täitnud. Seega on kahju tekkimine

õigusabiteenuse kulutuste näol selgelt põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kohus

rahuldab nõude.

Viivisenõue

38. Hageja nõuab täiendavalt kostjalt viivist nii leppetrahvilt kui kahju hüvitamise nõudelt

VÕS § 113 lg 1 2. lause alusel seadusjärgses määras hagi esitamisest kuni põhinõude

tasumiseni. Kohus leiab, et nõue on põhjendatud ja rahuldab selle.

Menetluskulude jaotus

39. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse

kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

40. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 2 määrab

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse tegemist. Kohus ei pea menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks

käesolevas otsuses menetluskulude koosseisu kindlaks määrata. Kohus määrab

menetluskulud vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS

§ 177 lg-s 2 sätestatud korras.

41. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Merit Helm

kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 22.11.2024 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu

Tallinna kohtumaja 10.10.2023 kohtuotsus.