2-21-141635/72 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. september 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-141635

Kohtuasi

X hagi Y ja W vastu solidaarselt raha tasumiseks

W vastuhagi X vastu raha tasumiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 13. aprilli 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

W apellatsioonkaebus

X vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Apellatsioonkaebuse hind 1974,19 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 2800,31 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Raul Keba

Kostja W (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Danil Lipatov

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Vladimir Buldakov

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 13. aprilli 2023. a otsuse tsiviilasjas nr 2-21-141635

resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Harju Maakohtu 13. aprilli 2023. a otsus on jõustunud osas, millega rahuldati X hagi

Y ja W vastu solidaarselt 3370,77 euro saamiseks ning W vastuhagi X vastu

796,14 euro saamiseks.

3. Jätta W apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta X vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Jätta

apellatsioonkaebusega

seotud

menetluskulud

W

kanda

ja

vastuapellatsioonkaebusega seotud menetluskulud X kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 14. detsembril 2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse W (kostja I) ja Y (kostja II) (koos kostjad) vastu 5543,71 euro saamiseks. Seoses

kostjate vastuväitega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja nõue anti üle Harju Maakohtule

menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 25. jaanuaril 2022 (täpsustatud 26. jaanuaril 2022, 21. septembril 2022,

10. oktoobril 2022) Harju Maakohtule kostjate vastu hagi, milles palus kostjatelt solidaarselt

hageja kasuks välja mõista 7596,59 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 371,89 eurot ning

seadusjärgse viivise alates 11. oktoobrist 2022 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus

hageja jätta kostjate kanda.

2.1. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid hageja üürileandjana ja kostjad

üürnikena 1. aprillil 2019 üürilepingu (üürileping) korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn

(korter) üürimiseks eluruumina. Kostjatel tekkis 2021. a suvel hageja ees võlgnevus. Korteri

ülevaatusel avastas hageja, et kostjate hooletusest oli veekahjustuse saanud terve korteri

põrandakate (parkett), ohtlike kemikaalide tõttu oli kahjustatud korteri sisustus ja vannituba

ning köögitehnika roostetas ja oli määrdunud. Üürilepingu p 2.3 kohaselt kohustusid kostjad

kasutama eluruumi hoolikalt ja vastavalt selle sihtotstarbele (s.t eluruumina).

2.2. Hageja ütles 8. oktoobril 2021 üürilepingu üles kolmekuulise etteteatamise tähtajaga,

mistõttu lõppes leping 8. jaanuaril 2022. Vahetult enne üürilepingu ülesütlemisavalduse

esitamist tegi hageja kostjatele ettepaneku korteri seinte, põranda, mööbli ja vannitoa

remontimiseks. Kostja I võttis 15. oktoobri 2021. a e-kirjaga hageja pakkumise vastu, kuid

18. oktoobri 2021. a e-kirjaga loobus sellest, teatades, et 1250 euro suurune tagatisraha katab

remondikulud.

Hagejapoolne

üürilepingu

ülesütlemine

on

kehtiv.

Kuigi

8. oktoobri

2021. a

ülesütlemisavalduses puudusid ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg, on need toodud

üürilepingu p-s 10.14. Juhul, kui hagejapoolne üürilepingu ülesütlemine oli tühine, ütles kostja

I üürilepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 alusel üles 9. oktoobri 2021. a e-kirjaga ning

üürileping lõppes 9. jaanuaril 2022.

2.3. Hageja leiab, et kostjad vastutavad korteri halvendamise eest ning hagejale on tekitatud

7596,59 euro suurune kahju: põranda ja seinte remonditööd 4243,71 eurot, koristusteenus 160

eurot, vanni vahetamine 1682,88 eurot ning mööblikanga vahetus 910 eurot. Hageja on tasunud

asjatundja arvamuse eest 700 eurot. Hageja on kostjaid puudustest teavitanud enne lepingu

lõppemist ning esitanud ka maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Lisaks on hageja esindaja

(maakler RS) juba 11. oktoobril 2021 esitanud kostjale I nõude korteri taastamiseks.

Kostjate vastuväited

3. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

3.1. Hageja ei ole kostjaid õigeaegselt puudustest teavitanud. Kostja I ei ela korteris alates

2021. a augustist ning kostja II vabastas korteri 9. oktoobril 2021. Kostja I ei vastuta puuduste

eest, mis on avastatud kaks kuud pärast seda, kui ta korterist välja kolis. Hageja ei ole

tõendanud, et ta on kostjat I teavitanud puudustest ka pärast 1. novembrit 2021, s.o pärast

korteri võtmete vastuvõtmist. Seejuures ei ole hagiavalduses nimetatud puudused varjatud

puudused, mida ei oleks võimalik tuvastada visuaalsel vaatlusel. Seega ei ole hageja täitnud

VÕS § 336 lg-st 1 tulenevat puudustest teavitamise kohustust.

3.2. Kostja I hinnangul on enamus hagiavalduses loetletud puudustest tekkinud asja hariliku

kulumise teel. Seejuures oli elutoa ja köögi põrand kahjustatud juba üürilepingu sõlmimisel.

Koristamata jätmine või ebapiisav koristamine ei ole selline üürilepingu eseme kahjustamine,

mille eest üürnik vastutaks. Kostja I hinnangul ei ole asjatundja järeldused usaldusväärsed,

mistõttu ei saa hageja sellega tõendada, et korter on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest

tingitud kulumise määra. Ka ei ole hageja tõendanud väidetava kahju suurust ega ka seda, et

kõik väidetud tööd on olnud vajalikud.

3.3. Hagejapoolne üürilepingu ülesütlemine on tühine, kuivõrd 8. oktoobri 2021. a

ülesütlemisavalduses ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaega. Kuivõrd

seaduses on sätestatud üürilepingu ülesütlemisavalduse nõuded, ei muuda üürilepingus

sätestatud vaidlustamise kord ülesütlemist kehtivaks. Kostja I hinnangul tuleks lugeda, et

üürileping lõppes poolte kokkuleppel 9. oktoobril 2021. Sellest tulenevalt ei saanud kostjatel

tekkida ka kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste tasumise kohustust.

4. Kostja II palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja II ei ole

vaidlusaluse üürilepingu pooleks. Seega ei saa hagejal kostja II vastu nõudeid olla. Kostja II

toetab kostja I 9. veebruari 2022 ja 24. oktoobri 2022 vastustes esitatud vastuväiteid kahju

suuruse, hagiavalduses loetletud puuduste ning puudustest teavitamise kohta.

Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud

5. Kostja I esitas 24. oktoobril 2022 Harju Maakohtule hageja vastu vastuhagi, milles palus

hagejalt välja mõista 4021,04 eurot ning sellelt seadusjärgse viivise alates 26. oktoobrist 2022

kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus kostja I jätta hageja kanda.

5.1. Vastuhagi kohaselt ei leppinud pooled üürilepingus kokku, et üürnik on kohustatud tasuma

laenu-, kindlustuse- ja remondifondimakseid. Kuna pooled ei ole üürilepingus kokku leppinud,

milliseid kõrvalkulusid peavad kostjad tasuma, oli üürnikel kohustus tasuda vaid üürieseme

kasutamisega seotud kulud. Seega on kostja I hagejale alusetult tasunud üürieseme

kasutamisega mitteseotud kulusid summas 796,14 eurot.

5.2. Kuivõrd üürileping lõppes poolte kokkuleppel 9. oktoobril 2021 ja korter anti üle

1. novembril 2021, puudus kostjal I kohustus tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid 2021. a

novembri ja detsembri ning 2022. a jaanuari eest. Seega on kostja I hagejale alusetult tasunud

kokku 1974,19 eurot.

5.3. Vastavalt üürilepingu p-le 1.6. tasus kostja I hagejale tagatisraha summas 1250 eurot.

Hageja pidi tagatisraha kostjale I tagastama kohe pärast korteri võtmete üleandmist. Kuna

hageja ei ole mõistliku aja jooksul pärast korteri üleandmist kostjale I pretensioone esitanud,

siis on täidetud üürilepinguga ettenähtud eeldused tagatisraha tagastamiseks.

5.4. Kostja I ei nõustu hageja aegumise vastuväitega. Aegumistähtaeg lõppes 31. detsembril

2022, kuid nõue on esitatud oktoobris 2022. Seega ei ole kostja I nõue osaliselt aegunud.

Hageja vastuväited

6. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja I kanda.

6.1. Üürileping sisaldas lisaks üürile nii remondifondi kui ka kindlustusmakse tasumise

kokkulepet. Seejuures esitas maakler üürilepingu sõlmimisel näidisena korteriühistu

varasemate kuude arvete väljavõtted. Kostjad on nimetatud kulude kandmisega nõus olnud ning

vastuväide kulude osas on esitatud kostja I poolt alles kohtumenetluses. Hageja täpsustas, et

remondifondi makse näol ei ole tegemist laenuga. Kindlustus puudutab hoone üldist

kindlustust, mida tuleb lugeda kindlustusandja poolt osutatavaks teenuseks. Lisaks on kostja I

nõue osaliselt aegunud. Kostja nõuab tagasi 2019. a makseid, kuid nõue on esitatud alles

2022. a oktoobris, s.o pärast kolme aasta möödumist.

6.2. Üürileping ei lõppenud poolte kokkuleppel nagu leiab kostja I. Eeldusel, et hageja

8. oktoobri 2021. a ülesütlemisavaldus on tühine, ütles kostja I üürilepingu üles 9. oktoobril

2021 ning üürileping lõppes 9. jaanuaril 2022. Seega on kostja I üüri ja kõrvalkulude

tagastamise nõue põhjendamatu.

6.3. Ka kostja I tagatisraha tagastamise nõue on põhjendamatu. Hageja on puudustest

teavitanud kostjaid enne lepingu lõppemist ning esitanud ka maksekäsu kiirmenetluse avalduse.

Hagejal on õigus vähendada (tasaarvestada) enda nõuet kostjate vastu tagatisraha ulatuses.

Maakohtu otsus ja põhjendused

7. Harju Maakohus rahuldas 13. aprilli 2023. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ja vastuhagi

osaliselt. Maakohus tasaarvestas hageja 3370,77 euro tasumise nõude kostja I vastu ja kostja I

796,14 euro tasumise nõude hageja vastu. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja

kasuks välja 2574,63 eurot ning sellelt viivise seadusjärgses määras alates 11. oktoobrist 2022

kuni võlgnevuse tasumiseni. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostjate vastu 4597,71

euro tasumise nõudes ja kostja I nõude hageja vastu 3224,90 euro tasumise nõudes. Maakohus

jättis hagiavaldusega seonduvatest menetluskuludest 60,71% hageja kanda ja 39,29% ulatuses

solidaarselt kostjate kanda. Vastuhagiga seonduvatest menetluskuludes 18,33% jättis maakohus

hageja kanda ja 81,67% kostja I kanda ning kostja II menetluskulud tema enda kanda.

Maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud.

7.1. Esmalt tuvastas maakohtus, et üürileping on sõlmitud ka kostja II poolt. Seejärel tuvastas

maakohus, et 8. aprilli 2019. a seisuga oli üürilepingujärgse korteri seisukord hea. Põrandal olid

mõned kriimud ja mõningased kulumise jäljed.

7.2. Maakohus hindas poolte väiteid üürilepingu lõppemise osas ning asus seisukohale, et

hageja 8. oktoobri 2021. a ülesütlemisavaldus on VÕS § 325 lg 5 järgi tühine, sest see ei

sisaldanud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega (VÕS § 325 lg 2 p 4). Maakohus leidis,

et pooled on üürilepingu lõpetanud poolte kokkuleppel alates 8. jaanuarist 2022. Maakohus

tugines seejuures hageja 8. oktoobri 2021 a ülesütlemiseavaldusele, kostja I 9. oktoobri 2021. a

e-kirjale ning kostja II 2. novembri 2021. a e-kirjale, millistest nähtub poolte tahe üürileping

lõpetada. Maakohus viitas, et kokkuleppel lepingu lõpetamiseks on vaja sellekohaseid

tahteavaldusi, mida saab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3 järgi väljendada ka

tegudega. Hageja soovis üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni üürilepingu lõppemiseni

8. jaanuaril 2022, millise ajani on kostja I üüri ja kõrvalkulusid ka tasunud.

7.3. Järgnevalt hindas maakohus hageja kahjunõuet ning leidis, et VÕS § 336 lg 1 mõttes saab

hageja nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks lugeda 11. oktoobri 2021. a e-kirjas toodud

korteri puudusi puhastusteenuse, puitpõranda remondi ja magamistoa seinte värvimistööde

osas. Maakohtu hinnangul ei saa lugeda hageja 13. detsembri 2021. a maksekäsu kiirmenetluse

avaldust nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks, sh viivitamatuks teatamiseks. Kuivõrd

tegemist oli välisel vaatlusel kergesti tuvastatavate puudustega (vanni ja mööbliriide

kahjustamine), minetas hageja õiguse tugineda vanni ja mööbliriide kahjustamise puudustele

hiljem. Seejuures ei ole hageja esile toonud ega tõendanud ühtegi takistust, mille tõttu ta ei

saanud viidatud puudustest kostjaid viivitamatult teavitada pärast üüritud asja tagastamist

2. oktoobril 2021. Seega ei ole põhjendatud hageja 2592,88 euro suurune kahjunõue vanni ja

mööbliriide kahjustamise eest. Samuti tuleb rahuldamata jätta hageja kahjuhüvitise nõue 700

eurot, s.o asjatundja arvamuse kulu. Maakohtu hinnangul on viidatud kulu näol tegemist

dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega, mida saab nõuda menetluskulude

kindlaksmääramisel. Maakohus hindas tõendeid ning asus seisukohale, et hageja on tõendanud

korteri seinte ja põranda kahjustumise ning selle määrdumise ajal, mil korter oli kostjate

valduses. Nende puuduste näol ei ole tegemist hariliku kulumisega, mistõttu on kostjad

kohustatud hagejale hüvitama 4243,71 eurot ning korteri määrdumise eest 160 eurot, s.o kokku

4403,71 eurot. Viidatud summa tuleb vastavalt hageja taotlusele tasaarvestada 1250 euro

suurusega tagatisrahaga. Maakohus rahuldas hagi põhinõudes 3153,71 eurot ja sissenõutavaks

muutunud viivise nõudes summas 217,04 eurot ning jättis rahuldamata hagi 4597,71 euro

nõudes.

7.4. Seejärel võttis maakohus seisukoha vastuhagis esitatud nõuete osas. Esmalt tuvastas

maakohus, et kostja I nõue ei ole tulenevalt TsÜS §-st 154 aegunud. Maakohus märkis, et

2019. a sissenõutavaks muutunud perioodiliste kulude aegumistähtaeg algab 1. jaanuaril 2020

ning lõpeb 31. detsembril 2022. Kostja I on vastuhagi esitanud 24. oktoobril 2022.

7.5. Maakohus leidis, et remondifondi ja kindlustuse tasude puhul ei ole tegemist asja

kasutamisega seotud kuludega. Ka ei ole hageja tõendanud nimetatud kulude osas kokkuleppe

sõlmimist. Kokkuleppe olemasolu ei tõenda see, et kostja I neid kulusid tasus. Isegi, kui poolte

vahel vastav kokkulepe oleks sõlmitud, oleks see tühine (VÕS § 275), kuivõrd kulusid, mis ei

ole seotud eluruumi kasutamisega, ei saa pidada õiguspärasteks kõrvalkuludeks. Seega on

kostja I hagejale alusetult tasunud remondifondi ja kindlustuse makseid, mistõttu on kostja I

nõue summas 796,14 eurot põhjendatud. Kuivõrd maakohus tuvastas eelnevalt, et üürileping

lõppes 8. jaanuaril 2022, siis ei ole kostja I perioodil november 2021 kuni detsember 2022

hagejale alusetult üüri ja kõrvalkulude makseid teinud, mistõttu ei ole kostja I nõue summas

1974,19 eurot põhjendatud. Ka ei olnud täidetud eeldused tagatisraha tagasi nõudmiseks,

mistõttu ei ole kostja I tagatisraha tagastamise nõue summas 1250 eurot põhjendatud. Seega

rahuldas maakohus vastuhagi 796,14 euro ulatuses ja jättis rahuldamata 3224,90 euro ulatuses.

7.6. Kuivõrd pooled on teineteise vastu esitanud tasaarvestatavad nõuded, tasaarvestas

maakohus poolte vastastikused nõuded. Tasaarvestuse tulemusena mõistis maakohus kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja 2574,63 eurot ning sellelt viivise seadusjärgses määras alates

11. oktoobrist 2022 kuni võlgnevuse tasumiseni.

Apellatsioonkaebus

8. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus jättis rahuldamata vastuhagi 1974,19 euro nõudes ja teha tühistatud osas uus otsus,

millega rahuldada vastuhagi täiendavalt 1974,19 euro saamiseks.

8.1. Maakohus leidis õigesti, et hagejapoolne üürilepingu ülesütlemisavaldus oli tühine. Samas

on maakohtu seisukoht, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel 8. jaanuaril 2022, üllatuslik.

Ka ei ole maakohus arvestanud poolte väiteid üürilepingu lõppemise kohta.

8.2. Kostja I leiab jätkuvalt, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel 9. oktoobril 2021. Sellele

viitab poolte käitumine ja ka see, et korteri üleandmine hagejale toimus 9. oktoobril 2021.

Seejuures esitas hageja maksekäsu kiirmenetluse kostjate vastu juba 14. detsembril 2021, s.o

enne maakohtu ja hageja poolt väidetud üürilepingu lõppemise aega. Ainuüksi asjaolust, et

kostja I tasus kolme kuu üüri ja kõrvalkulud, ei saa teha järeldust, et üürileping lõppes

8. jaanuaril 2022. Seega tuvastas maakohus ebaõigesti üürilepingu lõppemise aja, mistõttu jättis

maakohus 1974,19 euro osas vastuhagi alusetult rahuldamata.

Vastuapellatsioonkaebus

9. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus jättis rahuldamata hagi 2592,88 euro nõudes ning teha tühistatud osas uus otsus,

millega mõista kostjatelt hageja kasuks välja täiendavalt 2592,88 eurot ning sellelt viivise

seadusjärgses määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.

9.1. Hageja ei nõustu maakohtuga, mille kohaselt ei saa maksekäsu kiirmenetluse avaldust

lugeda nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks. Kuna seaduses kohustuslikku vorminõuet ei

ole, saab teavitamiseks lugeda ka kõnealust avaldust.

9.2. Hageja ei vaidlusta, et maakleri poolt 11. oktoobril 2021 edastatud kirjas ei olnud vanni ja

mööbliriide kahjustamist märgitud, kuid suulises vestluses kostjaga I andis maakler teada ka

sellest, et kogu korter on kahjustatud, sh vannituba ja köök hallitavad. Korter oli niivõrd halvas

seisus, et kõiki puudusi ei osanud maakler kohe kirja panna. Ka selgusid osad puudused hiljem.

Nii tundus esmasel vaatlusel vannitoa kahjustused kõrvaldatavad, kuid pärast korteri

koristamist 27. oktoobril 2021 selgus, et vann on vaja siiski välja vahetada. Ka mööblikanga

osas ei olnud kahjustuste ulatus kohe selge. Seega on hageja teavitanud kostjat I mõistliku aja

jooksul kahjustustest teadasaamist, mistõttu on maakohus jätnud põhjendamatult hageja

2592,88 euro suuruse nõude rahuldamata.

9.3. Hageja kinnitab, et 2021. a oktoobris ja novembris ei kasutanud korterit hageja ega ka keegi

kolmas. Seejuures ei ole kostja I ka väitnud, et ta oleks korteri mingis muus seisundis hagejale

üle andnud, kui hageja poolt menetluses esitatud fotodelt nähtub.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

10. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja I kanda. Kostja I vaidleb hageja vastuapellatsioonkaebustele vastu, palub jätta selle

rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja II seisukohta ei esitanud.

11. 30. augusti 2023. a selgituskirjas palus ringkonnakohus pooltel esitada seisukoht

üürilepingu

lõpetamise

asjaolude

kohta,

samuti

hagejal

täpsustada

hagis

ja

vastuapellatsioonkaebuses esitatud nõude kujunemist (dtl-d 507–508). Hageja esitas oma

selgituse ja viited tõenditele, mille kohaselt oli poolte tahe üürileping lõpetada alates

8. jaanuarist 2022. Samuti selgitas hageja, et talle oli 18. oktoobril 2021 selge, et kostjad ei

kavatse puudusi kõrvaldada, mistõttu ei oodanud hageja hüvitusnõude esitamisel üürilepingu

lõppemiseni. Kostja I jäi selle juurde, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel 9. oktoobril 2021

ning hageja sai korteri valduse 1. novembril 2021.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

12. Ringkonnakohus leiab, et nii apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657

lg 1 p 2¹ kohaselt muutmata, kuid muuta tuleb osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

13. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja

vaidlustab maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja hagi kostjate vastu 2592,88

euro ja sellelt arvestatud viivise saamiseks. Kostja I vaidlustab maakohtu otsuse osas, millega

jäeti rahuldamata kostja I vastuhagi hageja vastu 1974,19 euro saamiseks. Maakohtu otsust ei

ole vaidlustatud osas, milles maakohus hageja hagi kostjatelt solidaarselt 3370,77 euro

saamiseks ja kostja I vastuhagi hagejalt 796,14 euro saamiseks rahuldas. Selles osas on

maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

14. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, millal pooltevaheline üürileping

lõppes ning kas hageja on kostjatele viivitamata teatanud üüritud korteri puudustest. Lisaks

heidab kostja I apellatsioonkaebuses maakohtule ette, et maakohus on asja lahendades pooli

üllatanud, leides, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel alates 8. jaanuarist 2022, kuigi

sellisele järeldusele lepingu lõppemise osas ei tuginenud kumbki pool. Kolleegium leiab, et

maakohus on menetlusõiguse normi rikkunud, kuid see rikkumine ei ole mõjutanud asja

lahendust. Maakohtu lõppjäreldus hagi ja vastuhagi osalise rahuldamise kohta on õige ning

kaebuste väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

15. Asjas puudub vaidlus, et pooled sõlmisid tähtajatu üürilepingu ning hageja esitas kostjatele

8. oktoobril 2021 ülesütlemisavalduse VÕS § 312 lg 1 järgi. Apellatsiooniastmes ei vaidle

pooled enam ka selle üle, et kostja II oli üürilepingu pool ning kuna ülesütlemisavaldus ei

vastanud VÕS § 325 lg 2 p 4 rikkumise tõttu nõuetele, oli ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 järgi

tühine. Need asjaolud võtab ringkonnakohus TsMS § 651 lg 1 järgi asja lahendamisel aluseks.

15.1. Kolleegium nõustub kostja I apellatsioonkaebuse väitega, et kumbki pool ei tuginenud

maakohtu menetluses sellele, et üürileping lõppes 8. jaanuaril 2022 poolte kokkuleppel. Samas

võib kohus TsMS § 436 lg 4 järgi hinnata esile toodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast

poolest, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile

võimaluse avaldada oma seisukoht. Samuti ei ole kohus sama paragrahvi lg 7 järgi otsust tehes

seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks menetluse käigus pooltega arutanud seda, et

üürileping poolte vahel võib olla lõppenud 8. jaanuaril 2022 poolte kokkuleppel. Seega nõustub

kolleegium kostja I etteheitega, et maakohus rikkus üllatuslikku lahendit tehes

selgitamiskohustust. Kolleegium leiab, et vaatamata maakohtu menetlusõiguse normi

rikkumisele, saab ringkonnakohus teha uue otsuse, sest pooled on saanud apellatsiooniastmes

avaldada arvamust üürilepingu lõppemise asjaolude kohta.

15.2. Kolleegiumi hinnangul on maakohus poolte e-kirjavahetuses avaldatud tahteavaldusi

nõuetekohaselt hinnanud ning leidnud, et üürileping lõppes 8. jaanuaril 2022 poolte

kokkuleppel. Ringkonnakohus juhtis 30. augusti 2023. a selgituskirjas poolte tähelepanu e-

kirjades avaldatud tahteavalduse tõlgendamiseks vajalike asjaolude esiletoomisele ja nende

tõendamisele.

Kolleegiumi hinnangul ei tulene poolte e-kirjavahetusest, et hageja oleks kostja I 9. oktoobri

2021. a e-kirjas tehtud ettepaneku vastu võtnud ning nõustunud samal päeval üürilepingu

lõpetamisega (dtl 230). Hageja nimel vastas maakler kostja 9. oktoobri 2021. a e-kirjale

11. oktoobril 2021, et „tavaliselt kestab üüri- ja kommunaalkulude kohustus kuni kolmekuulise

perioodi lõpuni. Antud juhul 08.01.2022“ (dtl 229). Maakler lisas, et „igal juhul lõpeb Teie

üürikohustus alates korteri taastamisest ja järgmisele üürnikule üürile andmisest“. Samas ei ole

kostja I tuginenud sellele, et hageja oleks korteri üürile andnud enne 8. jaanuari 2022. Kostja I

avaldas 12. ja 18. oktoobri 2021. a e-kirjadega, et tasub üüri kuni lepingu lõppemise

kuupäevani või kuni uue üürniku leidmiseni (dtl-d 228–229). Lisaks on maakohus arvestanud

poolte käitumisega ja tuginenud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg-le 3, märkides, et

kostja I tasus hagejale 8. jaanuarini 2022 üüri ja kõrvalkulude eest. Apellatsioonkaebuses esile

toodud kostja väiteid ja tõendeid on maakohus TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 järgi nõuetekohaselt

hinnanud ning oma seisukohti kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 piisavalt põhjendanud.

Kolleegiumil pole alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kostja I ei ole oma väidet, et

pooled saavutasid üürilepingu 9. oktoobril 2021 lõpetamise osas kokkuleppe, tõendanud.

Kostja I esile toodud asjaoludest ja viidatud tõenditest sellist järeldust teha ei saa.

Samuti ei anna asjaolu, et hageja esitas hüvitusnõude kostjate vastu maksekäsu kiirmenetluses

enne üürilepingu lõppemist, pidada üürileping lõppenuks kostja I esile toodud ajal. Hagejale oli

alates 18. oktoobrist 2021 teada, et kostjad ei kavatse korteri puudusi kõrvaldada ega ka selle

eest hüvitist tasuda (vt kostja I 18. oktoobri 2021. a e-kiri; dtl 228). Kuigi hageja hüvitusnõude

aegumistähtaeg algab VÕS § 338 lg 1 järgi korteri tagasisaamisest, ei ole välistatud enne seda

vastava nõude esitamine.

15.3. Kostja I on jätkuvalt seisukohal, et üürilepingu lõppemise tõttu puudus tal kohustus tasuda

hagejale üüri ja kõrvalkulusid perioodi november 2021 kuni jaanuar 2022 eest. Kolleegium

nõustub maakohtuga, et asjaolu, et kostjad korterit kuni 8. jaanuarini 2022 ei kasutanud, ei

vabasta neid üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustusest kuni üürilepingu lõppemiseni. Kostja I

apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

VÕS § 76 lg 1, § 271 ja § 292 lg 1 järgi olid kostjad kohustatud tasuma üürilepingu kehtivuse

ajal hagejale üüri ja kõrvalkulusid. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendusega ja

seda ei korda (TsMS § 654 lg 6).

Kuna maakohus jättis 1974,19 euro suuruse põhinõude rahuldamata, ei ole ka sellelt nõudelt

VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel viivise väljamõistmine põhjendatud.

16. Järgnevalt hindab ringkonnakohus vastuapellatsioonkaebuses esitatud hageja väiteid.

Hageja hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja ei teatanud kostjatele

nõuetekohaselt vanni ja mööblikanga kahjustamisest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

lõppjäreldusega, et vanni ja mööblikanga rikkumisest teavitamine ei olnud nõuetekohane, kuid

muudab osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi teavitamise viisi osas.

16.1. Pooled ei vaidle selle üle, et esmalt teavitas maakler kostjaid korteri kahjustustest

11. oktoobri 2021. a e-kirjaga (dtl 229). Kõnealuses e-kirjas ei olnud vanni ja mööblikanga

kahjustamist märgitud. Maakohus on õigesti tuvastanud korteri tagastamise aja, s.o

2. november 2021. Kuigi kostja I väidab apellatsioonimenetluses, et hageja sai korteri tagasi

1. novembril 2021 (sel hetkel sai ta kostjalt I korteri võtmed), kinnitas kostja II 2. novembri

2021. a e-kirjas, et tal ei ole korteris enam asju (dtl 226). Seega on maakohus õigesti leidnud,

et korteri tagastamise ajaks oli 2. november 2021.

16.2. VÕS § 336 lg 1 järgi oli hagejal korteri tagastamisel selle ülevaatamise kohustus. Hageja

pidi viivitamata teatama kostjatele puudustest, mille eest kostjad vastutavad. Pooled vaidlevad

selle üle, kas hageja on puudustest viivitamata kostjaid teavitanud või on ta VÕS § 336 lg-st 2

tulenevalt kaotanud puudustest tuleneva nõude esitamise õiguse. See ei kehti n-ö varjatud

puuduse suhtes, st sellise puuduse suhtes, mida üürileandja tavalise ülevaatusega avastada ei

saa. Maakohus ei ole vaidluse lahendamisel hinnanud, kas vanni ja pehme mööbli

kahjustamisest tulenev 2592,88 euro suurune hüvitusnõue on tõendatud. Kuna kolleegium

nõustub maakohtuga, et hageja on nagunii kaotanud õiguse nõuda kostjatelt kõnealust hüvitist,

puudub ka ringkonnakohtul vajadus nõude olemasolu hinnata.

16.3. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et maksekäsu kiirmenetluse avaldust ei saa lugeda

VÕS § 336 lg 1 mõttes puudustest teavitamiseks. Selles osas muudab kolleegium maakohtu

otsuse põhjendust, kuid see ei mõjuta asja lahendust.

VÕS § 336 lg-s 1 ei ole teavitamise vorminõuet ette nähtud. Maksekäsu kiirmenetluse

avalduses on puudustena märgitud vanni ja pehme mööbli puudused ning nende vahetamise

kulud (dtl 6). Oluline on aga see, kas kostjad sellest avaldusest teada said. Kuna praegune asi

on alguse saanud maksekäsu kiirmenetlusest, siis on ka menetluse algatamise avaldus, milles

on vaidlusalused puudused märgitud, kostjatele kätte toimetatud. Kostjad ei ole 13. detsembri

2021 kui teavitamise aja osas vastuväiteid esitanud.

16.4. Hageja väidab, et kuigi 11. oktoobri 2021. a e-kirjas ei olnud vanni ja pehme mööbli

kahjustusi märgitud, andis maakler suuliselt kostjale I teada, et kogu korter on kahjustatud.

Samuti väidab hageja, et korter oli nii halvas seisus, et kõiki puudusi ei osanud maakler kohe

kirja panna, lähtuti vaid suurematest kahjustustest. Vastuseks hageja väidetele märgib

kolleegium, et üürileandjal on kohustus vaadata asja tagastamisel asi korralikult üle ja teavitada

üürnikku viivitamata asja puudustest. Hageja sai korteri tagasi 2. novembril 2021 ning teavitas

kostjaid vanni ja pehme mööbli kahjustustest 13. detsembril 2021, s.o enam kui ühe kuu pärast.

Kolleegium nõustub kostjatega, et vaidlusaluseid puudusi saab tavalise ülevaatusega avastada

ning hilisemat teavitamist ei saa põhjendada 27. novembril 2021 toimunud korteri

koristamisega. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta on suuliselt kostjaid vaidlusalustest

kahjustustest teavitanud. Nimetatud asjaolu kohta esitatud väite tõendamise kohustus on TsMS

§ 230 lg 1 järgi hagejal.

16.5. Kolleegium nõustub maakohtuga, et vanni ja pehme mööbli kahjustused pidi hageja

avastama üüritud korteri tagastamisel ning nendest teavitamine enam kui ühe kuu möödumisel

ei ole viivitamata teavitamine VÕS § 336 lg 1 mõttes. Hageja vastuapellatsioonkaebuse väited

ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kuna hagejal oli korteri seisundi

kontrollimise kohustus ning vaidlusalused puudused olid tavalise ülevaatusega avastatavad, siis

saab viivitamata teavitamise ajaks lugeda maksimaalselt üks nädal. Kohtupraktikas on leitud,

et kui tegemist on välisel vaatlusel kergesti tuvastatavate puudustega (uste ja diivani

kahjustamine, tapeedi rikkumine), ei saa puuduste avastamisest kümne päeva möödumist

lugeda viivitamatuks teavitamiseks (vt TrtRnKo 14.05.2021 2-19-112654, p 15). Seega, isegi

kui alternatiivselt arvestada hageja väitega, et puuduste avastamine oli võimalik pärast korteri

koristamist, oli ka selle asjaoluga arvestades hageja kaotanud õiguse nõuda kostjatelt hüvitist

vanni ja pehme mööbli eest.

Kuna maakohus jättis 2592,88 euro suuruse põhinõude rahuldamata, ei ole ka sellelt nõudelt

VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel viivise väljamõistmine põhjendatud.

17. Hageja vaidlustab vastuapellatsioonkaebuses maakohtu menetluskulude jaotust. Hageja

heidab maakohtule ette, et maakohus ei arvestanud menetluse kestel tagatisraha 1250 euro

arvelt toimunud tasaarvestusega.

Kolleegium hagejaga ei nõustu. Maakohus on menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel

TsMS § 163 lg 1 järgi õigesti lähtunud hagihinnast, s.o 8578,49 eurot. Hagejal oli hagi

esitamisel võimalik arvestada poolte vastastikuste nõuetega ning teostada tagatisraha nõudega

tasaarvestus. Kuigi hageja tegi tasaarvestuse avalduse 3. märtsil 2023, märkides, et pärast

tasaarvestust on nõude suurus 6346,59 eurot (dtl 402), nõudis ta 10. märtsi 2023. a

menetlusdokumendis 7596,59 euro suuruse põhinõude hüvitamist (vt ka hageja 12. septembri

2023. a menetlusdokumendi p 20; dtl 532).

Kohtul tuleb TsMS § 163 kohaldamisel tagada, et menetluskulude jaotus oleks õiglane (vt

RKTKo 27.03.2017 3-2-1-18-17, p 17). Praegusel juhul on põhjendatud lähtuda

menetluskulude jaotamisel hagi ja vastuhagiga esitatud nõuete rahuldamise proportsioonist,

sest kõik esitatud nõuded on suunatud raha maksmisele. Kolleegiumi hinnangul ei esine muid

asjaolusid, mida rahaliste nõuete rahuldamise ulatuse kõrval arvestada.

Menetluskulude jaotus

18. Kuna maakohtu otsuse resolutsioon jääb asja sisulise lahendamise osas muutmata, ei ole

vaja seda TsMS § 173 lg 3 järgi muuta ka menetluskulude jaotuse osas.

19. Kooskõlas TsMS § 173 lg-ga 1 määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse

kulude jaotuse. Kuna apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus jäävad rahuldamata, tuleb

kaebuste esitamisest tingitud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel nende esitajate kanda.

Kuigi ringkonnakohus tegi pooltele ettepaneku asja lahendamiseks kompromissiga, millise

ettepanekuga kostja I nõustus, ei anna see TsMS § 163 lg 2 alusel alust jaotada menetluskulud

apellatsiooniastmes TsMS § 171 lg-s 1 sätestatust erinevalt.

20. Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud otsuses kindlaks menetluskulude rahalist suurust,

ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teise lause järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude

rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras kindlaks maakohus pärast

praeguse otsuse jõustumist. Kolleegium märgib, et maakohtul tuleb menetluskulude

kindlaksmääramisel arvestada asjatundja arvamuse saamise kuluga 700 eurot (TsMS § 138 lg 1

ja § 143 p 2; vt maakohtu otsuse p 14).

21. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)