2-21-101173/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.09.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-101173

Kohtuasi

Arvila OÜ hagi X vastu maakleritasu saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11.10.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Arvila OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

1828,44 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Arvila OÜ (registrikood 14092508), lepinguline

esindaja Inna Bodagovskaja

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Janika Drobot

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda X 28.07.2023 esitatud tõendite vastuvõtmisest (väljavõtted äriregistrist

Arvila OÜ ja Renovum OÜ kohta).

2. Tühistada Harju Maakohtu 11.10.2021 otsus osas, milles maakohus jättis

rahuldamata hageja põhinõude 1680 eurot (sh käibemaks) ja viivisenõude alates

16.05.2021 kuni põhinõude täitmiseni.

3. Tühistatud osas teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

4. Mõista X-lt Arvila OÜ kasuks välja 2024,68 eurot, sh põhivõlg 1680 eurot koos

käibemaksuga ja 07.09.2023 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 344,68 eurot.

5. Mõista X-lt Arvila OÜ kasuks välja viivis põhinõude (1680 eurot) tasumata osalt

võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 toodud määras alates 08.09.2023 kuni põhinõude

täitmiseni.

6. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.

7. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

8. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus X kanda.

9. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

9.1. Rahuldada hagi osaliselt.

2-21-101173

9.2. Mõista X-lt Arvila OÜ kasuks välja 2024,68 eurot, sh põhivõlg 1680 eurot koos

käibemaksuga ja 07.09.2023 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis

344,68 eurot.

9.3. Mõista X-lt Arvila OÜ kasuks välja viivis põhinõude (1680 eurot) tasumata

osalt võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 toodud määras alates 08.09.2023 kuni

põhinõude täitmiseni.

9.4. Jätta Arvila OÜ viivisenõue perioodi eest 12.01.2021–15.05.2021 rahuldamata.

9.5. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus X kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Arvila OÜ (hageja) esitas 15.01.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse

X (kostja) vastu 1680 euro saamiseks. Pärnu Maakohus tegi kostjale makseettepaneku, millele

kostja esitas vastuväite. Pärnu Maakohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse ja andis hageja

nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 19.02.2021 Harju Maakohtule kostja vastu hagi, milles palus kostjalt hageja

kasuks välja mõista põhivõla 1680 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise

14,04 eurot ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise

põhivõlgnevuselt alates 20.02.2021. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 06.11.2020 maaklerilepingu

(maaklerileping) Harjumaal Lääne-Harju vallas Karjaküla alevikus XXX asuvale korterile

(korter) ostja leidmiseks ja müügilepingu sõlmimise korraldamiseks, sealhulgas lepingu 2. osas

märgitud toimingute tegemiseks. Maaklerilepingu p 1 a. kohaselt loetakse käsund täidetuks

maakleri poolt korterile ostja leidmisega. Maaklerilepingu p 1 c. kohaselt kohustus kostja

tasuma hagejale maakleritasu 5% korteri müügihinnast, millele lisandub käibemaks. Korteri

alghind oli 30 000 eurot, mida võib muuta poolte kokkuleppel. Korteri alghind on hind, millega

kostja on nõus korteri müüma ja millega hageja alustab korteri müümist (maaklerilepingu p 1

b.). Hagejal on käsundi täitmise ainuõigus, s.t kostja ei müü maaklerilepingu kehtivuse ajal

korterit kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma hageja vahenduseta (maaklerilepingu p 1 d.

esimene lause).

2-21-101173

2.2. Hageja otsis korterile aktiivselt ostjaid – pani kinnisvaraportaali müügikuulutuse, andis

ostuhuvilistele infot korteri kohta ja vastas nende küsimustele, võttis vastu ostupakkumisi ning

vahendas ostuhuviliste ja kostja suhtlust. Hageja vahendusel käisid korteriga tutvumas mitmed

ostuhuvilised.

2.3. Hageja leidis korterile 2020. a detsembris ostja. Kostja teatas hagejale 28.12.2020 telefoni

teel, et ei soovi korterit 30 000 euro eest müüa. Kostja oli nõus korteri müüma 40 000 euro eest.

Korteri müügileping jäi seetõttu sõlmimata.

2.4. Hageja esitas kostjale 07.01.2021 arve maakleriteenuse osutamise eest 1680 eurot

(sh käibemaks), kuid kostja arvet ei tasunud. Hageja arvutas maakleritasu maaklerilepingu p 1

c. alusel – 5% korteri alghinnast 30 000 eurot = 1500 eurot, millele lisandub käibemaks, kuid

esitas arve maakleritasu kohta väiksemas summas, s.o 1400 eurot, millele lisandub käibemaks

ehk 1680 eurot. Maaklerilepingu p 4 b. kohaselt on kostjal maakleritasu maksmise kohustus ka

siis, kui hageja on leidnud ostja, kuid kostja loobub tehingust. Hagejal on õigus saada

maakleritasu VÕS § 664 lg 2 ja maaklerilepingu p 4 b. kohaselt.

2.5. Kuna maaklerileping kehtis kuni 01.12.2021, oli korteri müügikuulutus üleval ka pärast

hageja poolt kostjale maakleritasu kohta arve esitamist. Korteri ostmise vastu tunti jätkuvalt

huvi. 08.02.2021 soovis Y korterit osta 30 000 euro eest, millest hageja teavitas kostjat telefoni

teel. Kostja ei soovinud korterit aga selle hinnaga müüa ja müügileping jäi sõlmimata.

3. Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et kostja on 28.03.2020 ja 07.04.2021 telefoni

teel hagejale kinnitanud, et soovis ja soovib tänaseni korteri müümist hageja abi kasutades.

07.04.2021 palus kostja hagejal müügikuulutuses muuta korteri hinda, märkides 35 000 euro

asemel 28 000 eurot. Kostja on andnud Renovum OÜ-le küll volikirja, kuid maaklerilepingu

allkirjastas kostja ise oma kodus ning saatis allkirjastatud lepingu hagejale 11.11.2020 kell 8.06

e-posti teel. Kostja allkirjastas volikirja 01.04.2020, maaklerilepingu aga 11.11.2020. Kostja ja

Renovum OÜ sõlmisid 12.03.2020 ka õigusteenuse lepingu, mille alusel Renovum OÜ osutas

kostjale õigusabi. Kostja andis Renovum OÜ-le volikirja seoses temale õigusteenuse

osutamisega. Hageja ja kostja on maaklerilepingu läbi rääkinud. Pooled kohtusid kostja korteris

ning hageja tegi korterist ka fotod, mida kasutati müügikuulutuses. Hageja saatis

maaklerilepingu kostjale koos kaaskirjaga, millest oli aru saada, et lepingu alusel osutatakse

maakleriteenust. Kostja ütles 07.04.2021 hagejale telefoni teel korduvalt, et tal on korterile kaks

potentsiaalset ostjat, kes ostaksid korteri 35 000 euro. Samuti ütles kostja, et tema ema ei vaja

kolmetoalist korterit, mistõttu kostjat otsib ema jaoks väiksemat korterit. Kostjal ei olnud õigust

korterit hagejaga samal ajal müüa (maaklerilepingu p 1 d.). Pooled ei ole maaklerilepingut üles

öelnud. Hageja on teinud kostjale kõik ostupakkumised teatavaks telefoni teel või isiklikult.

Korteril olid kindlad ostjad olemas. Hageja edastas ka 15.04.2021 kostjale ostuhuvilise

pakkumise SMS-i teel, proovides kostjale eelnevalt helistada. Kostja ei vastanud hageja

SMS-ile ega helistanud tagasi. Hagejal ei ole otstarbekas broneerida notari juurde müügilepingu

sõlmimiseks aega, kui kostja keeldub müügilepingu sõlmimisest või ei vasta hageja

pakkumistele. Hagejal on maaklerilepingu p 4 b. alusel õigus saada maakleritasu täies ulatuses.

Hageja tegi kõik endast sõltuva müügilepingu sõlmimiseks. Maaklerilepingu p 1 a. kohaselt

loetakse käsund täidetuks ostja leidmisega, mitte müügilepingu sõlmimise korraldamisega.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

4.1. Kostja ei ole maaklerilepingut allkirjastanud.

2-21-101173

Kostjal oli rahalisi raskusi ning korteri suhtes toimus kohtuvaidlus ja täitemenetlused. Kostjaga

võttis ühendust Renovum OÜ, kes pakkus kostjale abi rahaliste probleemide lahendamisel.

Kostja ja Renovum OÜ sõlmisid 03.04.2020 laenulepingu, millega Renovum OÜ andis kostjale

intressita laenu täitemenetlusega seotud kohustuste täitmiseks. Kostja seadis korterile

Renovum OÜ kasuks hüpoteegi.

2020. a novembris andis kostja Renovum OÜ-le viimase soovil oma ID-kaardi koos

PIN-koodidega volikirja allkirjastamiseks, mille alusel Renovum OÜ saaks kostjat esindada

korteriga seotud küsimustes (nt suhtlemine korteriühistuga). Hagiavaldusest nähtub, et kostja

ID-kaardiga allkirjastati tegelikult maaklerileping.

Kostja ei ole soovinud ega soovi korterit müüa, sest korteris elab tema ema. Kostja ei vajanud

ja ei ole palunud kellegi abi korteri müümiseks.

4.2. Maaklerileping on tühine vastuolu tõttu heade kommetega (tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 86 lg 1). Alternatiivselt tühistab kostja maaklerilepingu TsÜS § 94 alusel.

4.3. Ka juhul, kui maaklerileping oleks kehtiv, ei ole hageja nõue maakleritasu saamiseks

muutunud sissenõutavaks, kuna korterit ei ole müüdud. Maaklerilepingu p 4 a. esimese lause

kohaselt maksab käsundiandja maaklerile tasu kolme päeva jooksul arvates korteri

müügilepingu sõlmimisest. Maaklerilepingu p 4 a. kohaldamise eelduseks on, et hageja on

korterile leidnud kindla ostja ja kokkulepitud müügileping jääb sõlmimata hagejast tulenevalt.

Need tingimused on täitmata. Maakleritasu sissenõutavaks muutumiseks ei piisa sellest, et

hageja edastab kostjale ostupakkumisi, mida kostja pole kätte saanud.

4.4. On kaheldav, kas olukorras, kus müügilepingut ei sõlmita, on hagejal õigus maakleritasule

täies ulatuses. Hageja tegevus on piirdunud müügikuulutuse ülespanemisega. Maaklerilepingu

kohaselt oli hageja kohustuseks ka nt müügilepingu sõlmimise korraldamine.

5. Vastuseks hageja täiendavatele seisukohtadele märkis kostja, et korterit ei ole tänaseni

müüdud. Hageja ei ole kostjale vahendanud kindla ostja poolt tehtud pakkumist. Hageja ei ole

ka notari juures korteri müügilepingu sõlmimiseks aega broneerinud, millest kostja oleks

saanud loobuda. See oli aga maaklerilepingu p 1 a. kohaselt käsundi sisuks. Kostja peaks olema

loobunud kokkulepitud tehingust.

Maakohtu otsus ja põhjendused

6. Harju Maakohus jättis 11.10.2021 otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis

maakohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise

450 eurot koos kohustusega tasuda sellelt seadusjärgses määras viivist.

6.1. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid kehtiva maaklerilepingu.

6.1.1. Kui isiku nimel antakse tahteavaldus tema ID-kaarti ja PIN-koode kasutades, tuleb

eeldada, et tahteavalduse annab isik, kellele on ID-kaart ja PIN-koodid väljastatud. Vastupidist

tuleb tõendada isikul, kelle nimel on ID-kaarti kasutades tahteavaldus antud ja kes väidab, et

tema tahteavaldust ei andnud (RKTKo 16.12.2019, 2-16-124450, p 22). Kostja ei ole

tõendanud, et tema nimele väljastatud ID-kaart ja PIN-koodid väljusid kostja valdusest ning

valduse kaotamine oli tema tahte vastane. Hageja saatis 06.11.2020 kostjale e-kirja, milles palus

kostjal allkirjastada korteri müügileping ning saata allkirjastatud leping hagejale tagasi

(dtl 140). Kostja saatis 11.11.2020 hageja e-posti aadressile kostja nimel digitaalselt

allkirjastatud lepingu. Kostja ei ole osundatud tõenditele vastu vaielnud ega väitnud, et keegi

2-21-101173

õigustamata isik on kostja e-posti aadressi kasutanud. Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid,

mis võimaldaksid jõuda järeldusele, et kostja ID-kaarti ja PIN-koode oleks kasutanud keegi

teine tuvastamata isik.

6.1.2. Kostja esiletoodud asjaoludel ei saa maaklerilepingut pidada heade kommetega vastuolus

olevaks ja seetõttu TsÜS § 86 lg 1 tühiseks. Kohus ei tuvastanud, et kostja ID-kaart ja

PIN-koodid oleksid väljunud kostja valdusest, sh kostja tahte vastaselt. Samuti ei nähtu asja

materjalidest, et sõlmitud maaklerileping eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste

õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Maaklerileping on

tsiviilkäibes tavapärane. Kostja ei ole tõendanud asjaolusid tehingu ebamoraalsuse ja

taunitavuse kohta.

6.1.3. Samuti ei esine TsÜS § 94 lg-s 1 toodud alust maaklerilepingu tühistamiseks. Asjas

kogutud tõendid ei võimalda järeldada kostja eksimusse viimist hageja poolt. Kohtule ei nähtu,

et hageja oleks avaldanud kostjale maaklerilepingu kohta ebaõigeid andmeid, sh viidanud oma

kirjalikus pöördumises maaklerilepingu asemel volikirja allkirjastamise vajadusele. Hageja

saatis 06.11.2020 kostja e-posti aadressile allkirjastamiseks maaklerilepingu. Hageja kirjutas

kostjale 06.11.2020 saadetud e-kirjas, et tegemist on korteri müügilepinguga (dtl 140). Kostja

saatis enda poolt allkirjastatud lepingu hagejale tagasi 11.11.2020. Kostjal oli piisavalt aega

enne maaklerilepingu allkirjastamist selle sisuga tutvumiseks. Hageja ei ole e-kirjas mingilgi

viisil viidanud, et tegemist võiks olla volikirja allkirjastamisega. Seega ei nähtu asjas kogutud

tõendite pinnalt, et hageja oleks kostjat maaklerilepingu sõlmimisel petnud või asjaolusid

moonutanud. E-kiri on koostatud eeldatavasti kostjale arusaadavas (vene) keeles ning selles on

ühemõtteliselt juhitud tähelepanule, et allkirjastamist vajab leping korteri müügiks.

6.2. VÕS § 658 lg 1 järgi võib maakleri põhikohustuseks olla nii kolmanda isikuga lepingu

sõlmimise vahendamine kui ka lepingu sõlmimise võimalusele osutamine. Maaklerilepingu

p 1 a järgi on maakleri ülesanne korterile ostja leidmine ja müügilepingu sõlmimise

korraldamine, sh lepingu 2. osas märgitud toimingute teostamine (käsund). Käsund loetakse

täidetuks maakleri poolt korterile ostja leidmisega. Sama lepingu p 2 täpsustab maakleri

kõrvalkohustusi maaklerilepingu täitmisel.

6.3. Hagejal ei ole õigust maakleritasule VÕS § 644 lg 1 ega maaklerilepingu p 4 b. alusel.

6.3.1. Riigikohus on VÕS § 664 lg-id 1 ja 2 tõlgendades leidnud, et mõlema sätte järgi on

maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu

sõlmimine (RKTKo 23.09.2008, 3-2-1-72-08, p 11). Ka õigusalases kirjanduses on avaldatud

seisukohta, et kuigi üldjuhul on käsundisaajal õigus saada kohustuste täitmise eest tasu

sõltumata tulemuse saavutamisest, on maakleritasu maksmise tingimuseks see, et tulemus oleks

saavutatud, st vahendatud või osutatud leping sõlmitud. Maaklerileping on eripärane

käsundusleping, mille puhul sõltub maakleritasu saamine vahendatud või osutatud lepingu

sõlmimisest, mitte aga otseselt sellest, et maakler täitis lepingust tulenevaid kohustusi,

st vahendas lepingu sõlmimist või osutas lepingu sõlmimise võimalusele. Vaidlusaluse korteri

omanikuks on aga endiselt kostja ning hageja poolt vahendatud või osutatud lepingut pole

kostja kolmandate isikutega sõlminud.

6.3.2. Maaklerilepingu p 4 b. on tüüptingimus VÕS § 35 mõttes. Maaklerilepingu p 4 b. järgi

lasub tasu maksmise kohustus käsundiandjal ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud

tingimustel ostja, aga käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust. Poolte kirjavahetusest

nähtub, et hageja saatis kostjale .pdf formaadis allkirjastamiseks hageja poolt eelnevalt

koostatud maaklerilepingu, ning kostja saatis maaklerilepingu hagejale tagasi allkirjastatuna

2-21-101173

muutmata kujul (dtl 126-130, 140-141). Seega puudus kostjal võimalus maaklerilepingu

tingimusi enne lepingu allkirjastamist sisuliselt läbi rääkida või mõjutada. Sellist ettepanekut

hageja poolt kostjale saadetud e-kirjast ei nähtu (dtl 140).

6.3.3. Maaklerilepingu p 4 b. on VÕS § 42 lg 1 alusel tühine. Kostja on tarbija. Tarbijaga

tüüptingimustel sõlmitud lepingutele kehtivad seadusest tulenevad piirangud. Tüüptingimuse

võimalikku tühisust kontrollib kohus omal algatusel (vt nt RKTKo 26.11.2014, 3-2-1-112-14,

p 14). Seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile

tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli

või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste

lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt (vt RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p 21 teine

lõik). Tüüptingimus, mille kohaselt peab kostja maksma maakleritasu ka juhul, kui kostja

loobub kogu tehingust maaklerilepingus fikseeritud tingimustel, on kostjat ebamõistlikult

kahjustav – see piiras kostja õigust iseseisvalt reguleerida korteri müügihinda ning seda

vajadusel (nt sõltuvalt turu situatsioonist) ühepoolselt tõsta. Hageja heidab kostjale ette, et

kostja keeldus korteri müügist maaklerilepingus kokkulepitud tingimustel, s.o 30 000 euro eest,

kuid oli nõus korterit müüma 40 000 euro eest. Sisuliselt piirab maaklerilepingu p 4 b. nii kostja

õigust müügihinda omapoolselt mõjutada kui ka keelduda lepingu sõlmimisest hageja valitud

ostjaga. Samuti on kostjat ebamõistlikult kahjustav tingimus, mille puhul tekib hagejal

maakleritasu nõudmise õigus üksnes ostja „leidmise“ eest, mille puhul müügilepingu järgnevat

sõlmimist ei toimu ning on äärmiselt keeruline kui mitte võimatu hinnata maakleri rolli

hüpoteetilise müügilepingu sõlmimisel (vt ka TrtRnKo 20.06.2016, 2-15-16332).

6.4. Kuna hageja põhinõue jääb rahuldamata, siis ei ole kostja rikkunud rahalist kohustust, mis

oleks VÕS § 113 lg 1 alusel viivise väljamõistmise eelduseks.

Apellatsioonkaebus

7. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus täies ulatuses tühistada maakohtu otsuse ja

hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

7.1. Maakohus on otsuse tegemisel eksinud mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte kohaldamisel.

Vastavalt VÕS § 6 lg-le 2 ei kohaldata poolte võlasuhtele VÕS 664 lg-st 1 ja § 664 lg-st 2

tulenevat, kuna see on hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu osas, mis võimaldab kostjast

tuleneva asjaolu tõttu hagejale tehtud töö eest jätta tasu maksmata. Kostja muutis meelt korteri

hinna osas ja korteri müügileping jäi seetõttu sõlmimata. Hageja oli kohustatud osutama ja

osutab tänaseni kostjale maaklerteenust. Kostjal on aga võimalus kasutada hageja teenust, kuid

jätta selle eest tasumata.

7.2. Hagejal on õigus saada maakleritasu maaklerilepingu punkti 4 b. alusel, sest kostja loobus

tehingust. VÕS § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema

osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS § 664 lg 1 on dispositiivne norm, mis ei keela

kokkuleppel maakleritasu maksmise eeldusi täpsustada, mh osas, mida lugeda „vahendamise

või osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks". Seega võisid pooled kokku leppida, et

maakleritasu makstakse ostja leidmisel, mitte aga pärast müügilepingu sõlmimist.

7.3. Maaklerilepingu p 4 b. ei ole tüüptingimus – kostjal oli võimalus maaklerilepingu tingimusi

enne allkirjastamist läbi rääkida ja neid mõjutada, kuid kostja ei teinud seda. Hageja ei sundinud

kostjat maaklerilepingut allkirjastama.

2-21-101173

7.4. Maakohus ei otsuses põhjendanud, miks ta leidis, et maaklerilepingu kohaselt ei ole hagejal

tehinguni jõudmisel üldse mingit rolli või see oli roll minimaalne. Hageja leiab, et maakleri roll

lepingu järgi on piisavalt oluline maakleritasu saamiseks. Hageja tegeles aktiivselt ostja

leidmisega ja leidis korterile ostja, millega täitis käsundi.

7.5. Isegi, kui maaklerilepingu p 4 b. on tüüptingimus, siis ei ole tühine. Osundatud

lepingupunktis toodud tasukokkulepe on majanduskäibes maaklerlepingute puhul tavaline, see

ei ole vastuolus heade kommetega ega kahjusta kostjat ebamõistlikult. Lisaks ei ole

tüüptingimus VÕS § 42 lg 2 teise lause kohaselt ebamõistlikult kahjustav, kui see puudutab

lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet. Hageja hinnangul on korteri alghind ja

tasu maksmise kord lepingu põhiline ese, mistõttu ei loeta seda ebamõistlikult kahjustavaks.

Vastustaja seisukoht

8. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada osaliselt ja maakohtu otsus osaliselt tühistada. Ringkonnakohus

saab teha asjas ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Maakohtu otsuse osalise

tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust,

samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja

menetluskulude hüvitise.

10. Hageja nõuab kostjalt maaklerilepingu alusel tasu maksmist. Pooled vaidlevad selle üle, kas

maaklerileping on kehtivalt sõlmitud, ning tasu maksmise eelduste täidetuse üle olukorras, kus

hageja leidis maaklerilepingust tulenevaid kohustusi täites kostjale kuuluvale korterile ostja,

kuid korteri müügileping jäi sõlmimata, sest kostja ei soovinud (enam) korterit müüa ega

reageerinud ostupakkumistele.

11. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et pooled sõlmisid kehtiva

maaklerilepingu.

11.1. Kostja on maaklerilepingu digiallkirjastanud ning allkirjastatud lepingu seejärel hagejale

e-postiga edastanud (dtl 126–130). Kostja ei ole menetluses esitanud tõendeid selle kohta, et

maaklerilepingu sõlmis tema ID-kaarti ja PIN-koode kasutades kolmas isik. Hageja on teinud

korterist müügikuulutuse jaoks ka fotod (dtl 133–139), mida hageja ei saanud teha ilma kostja

teadmata ja osaluseta. Fotode tegemiseks pidi kostja hageja oma korterisse lubama. Kuna kostja

on allkirjastanud maaklerilepingu ja aidanud kaasa sellele, et hageja saaks asuda talle lepingust

tulenevaid kohustusi täitma, ei ole põhjendatud kostja väide, et ta ei soovinud korterit müüa ega

maaklerilepingut sõlmida. Veenev ei ole ka kostja väide, et tal puudus arusaam, millise lepingu

ta oli sõlminud – kostjale arusaadavas venekeelses e-kirjas, millega hageja edastas kostjale

maaklerilepingu, on selgelt märgitud, et tegemist on lepinguga korteri müümiseks (dtl 140 ja

selle tõlge eesti keelde dtl 122). Maakohtu menetluses ei ole kostja kordagi väitnud, et tal ei

oleks olnud võimalust lepingu kohta küsimusi küsida või lepingutingimusi hagejaga läbi

rääkida.

11.2. Tõele ei vasta kostja selgitus, et ta andis Renovum OÜ esindajale viimase kontoris käies

oma ID-kaardi koos PIN-koodidega volikirja allkirjastamiseks, kuid Renovum OÜ esindaja

2-21-101173

allkirjastas kostja nimel hoopis maaklerilepingu (dtl 90, p 5). Kostja on Renovum OÜ-le antud

volikirja allkirjastanud 01.04.2020 (dtl 131–132). Maaklerilepingu on kostja allkirjastanud aga

oluliselt hiljem, s.o 11.11.2020 (vt dtl 38–39 ja dtl 126–128). Lisaks edastas kostja

maaklerilepingu hagejale e-posti teel, nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis (dtl 126–130).

11.3. Kuna kostja on hagejaga sõlminud kehtiva maaklerilepingu, on see pooltele täitmiseks

kohustuslik (VÕS § 8 lg 2).

12. Maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda sellega, et ta osutab

käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida (vt RKTKo 30.10.2019, 2-18-1521,

p 11). Seega leidis maakohus õigesti, et maakleri põhikohustuseks võib olla nii kolmanda

isikuga lepingu sõlmimise vahendamine kui ka lepingu sõlmimise võimalusele osutamine.

Samuti tuvastas maakohus õigesti, et poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu p 1 a. järgi on

maakleri ülesanne korterile ostja leidmine ja müügilepingu sõlmimise korraldamine, sh lepingu

2. osas märgitud toimingute teostamine (käsund), ning et käsund loetakse täidetuks maakleri

poolt korterile ostja leidmisega. Maaklerilepingu p 2 täpsustab maakleri kõrvalkohustusi

maaklerilepingu täitmisel (dtl 39). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb maaklerilepingu eset

mõista selliselt, et ostja leidmise all pidasid pooled silmas lepingu sõlmimise võimalusele

osutamist VÕS § 658 lg 1 järgi – s.o hageja leiab korterile ostja ja edastab ostupakkumised

kostjale. Selliselt on lepingu eset mõistnud ka pooled ise (VÕS § 29 lg 1 ja lg 5 p-d 2 ja 3) –

hageja kostjale ostupakkumisi edastades ja kostja hagejale ette heites, et hageja ei ole kostjale

edastanud kindlat pakkumist. Samas asus aga maakohus vastuolus eelnevaga seisukohale, et

maaklerilepingu p 4 b. on VÕS § 42 lg 1 alusel tühine, kuna hagejal tekib õigus maakleritasule

üksnes ostja leidmise eest, mille puhul müügilepingu järgnevat sõlmimist ei toimu ning on

äärmiselt keeruline, kui mitte võimatu hinnata maakleri rolli hüpoteetilise müügilepingu

sõlmimisel (dtl 212–213, p 31). Kuna VÕS § 658 lg 1 dispositiivse normina võimaldab

lepingupooltel kokku leppida, et maakleri kohustused piirduvad üksnes sellega, et maakler

viitab käsundiandjale võimalusele vastava objekti suhtes leping sõlmida (s.o maakohtu otsuse

kohaselt üksnes ostja leidmine), ei saa tasukokkulepe samal põhjusel olla kostjat ebamõistlikult

kahjustav ja seetõttu VÕS § 42 lg 1 järgi tühine. Maakohus on otsuses samastanud seadusega

vastuolus oleva kokkuleppe ja tühise tüüptingimuse (dtl 212–213, p-d 30 ja 31).

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maaklerilepingu p 4 b. seadusega vastuolus, kuna VÕS § 658

lg 1 ja § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise

tulemusena lepingu sõlmimisest.

13. Maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping (vt RKTKo 30.10.2019, 2-18-1521, p 11).

Maaklerilepingu p 1 c. kohaselt on maaklerile käsundi täitmise eest makstava tasu suurus

5% korteri müügihinnast, millele lisandub käibemaks (dtl 39). Sama lepingu p 4 b. järgi on

käsundiandjal tasu maksmise kohustus ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud

tingimustel ostja, aga käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust (samas). Lepingus

fikseeritud tingimustel ostja leidmiseks saab pidada olukorda, kus hageja on leidnud ostja, kes

on nõus korteri ostma 30 000 euro eest (VÕS § 29 lg 1). Pooled leppisid maaklerilepingus

kokku korteri alghinnas 30 000 eurot, mis oli hind, millega kostja on nõus korteri müüma ja

millega hageja alustas müügiprotsessi (dtl 39, p 1 b. esimene ja teine lause).

14. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja tõendanud, et ta osutas korteri müügilepingu

sõlmimise võimalusele, täites talle maaklerilepingust tuleneva põhikohustuse (dtl 39, p 1 a.).

14.1. Esmalt väitis hageja, et ta osundas 2020. a detsembris võimalusele sõlmida kolmanda

isikuga leping. Sõnumivahetusest nähtub, et hageja esindaja B on suhelnud võimaliku ostjaga

seoses hindamisakti olemasolu ja korteri hindamisega (tõlge eesti keelde dtl 43). Sõnumitest ei

2-21-101173

nähtu, et võimalik ostja oleks olnud nõus korteri ostma. Seega ei tõenda ajavahemikul

07.12.2020–24.12.2020 peetud sõnumivahetus, et hagejal oli olemas ostja, kes oli nõus korteri

ostma.

14.2. Teiseks esitas hageja 08.02.2021 e-kirja, mille kohaselt Y avaldas, et pakub korteri eest

30 000 eurot (dtl 48). Hageja ei ole aga esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks Y pakkumise

kostjale edastanud või püüdnud seda teha. Seega ei tõenda ka osundatud e-kiri hageja väidet, et

korteril oli ostja olemas.

14.3. Kolmandaks esitas hageja tõendina 26.03.2021 ja sellele järgnenud sõnumivahetuse,

millest nähtub, et hageja oli leidnud ostja, kes oli valmis korteri ostma (tõlge eesti keelde

dtl 177). B nimeline isik märkis sõnumis hagejale, et „[t]ahame osta korterit asukohaga XXX.

Millal on mugav kohtuda notari juures?“ (tõlge eesti keelde dtl 177, viimane sõnum).

15.04.2021 palus hageja kostjal endale koheselt tagasi helistada, viidates, et hagejal on kaks

ostjat, kes on koheselt valmis notari juures müügilepingu sõlmima (tõlge eesti keelde dtl 180).

Kuigi viidatud tõenditest ei nähtu, et ostuhuviline oli valmis korteri ostma 30 000 euro eest, ei

ole ringkonnakohtul alust eeldada, et hageja soovis kostjale edastada ostupakkumise, mis

ei vastanud maaklerilepingus kokkulepitud alghinnale. Tõenditest nähtub, et B nimelise isiku

huvi korteri vastu tekkis juba 26.03.2021 (dtl 177) ehk varem, kui hageja müüs korterit

maaklerilepingus kokkulepitust madamala hinnaga, s.o 28 000 euroga (dtl 136–139). Viidatud

müügikuulutus on kuupäevast 06.04.2021. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja täitnud talle

maaklerilepingust tuleneva põhikohustuse leida korterile ostja, kui püüdis kostjale

ostupakkumisi edastada (vt tõlge eesti keelde dtl 180). Kostja poolt hageja edastatud

pakkumistele vastamata jätmist saab pidada tehingust loobumiseks maaklerilepingu p 4 b. järgi,

arvestades muuhulgas, et kostja on menetluses korduvalt väljendanud, et ta ei ole soovinud ega

soovigi korterit müüa (vt nt dtl 91, p 6 ja dtl 238, p 3). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja pole

hageja osundatud ostuhuvilistega korteri müügilepingut sõlminud.

14.4. Hageja on teinud vähemalt järgnevaid toiminguid maaklerilepingust tulenevate

kohustuste täitmiseks – hageja pani kinnisvaraportaali üles müügikuulutuse (dtl 136–139),

milleks hageja pidi korteri üle vaatama, tegema korterist fotod (dtl 133–134) ning tegema

kindlaks korterit puudutavad ja müügikuulutuses märgitud andmed; suhtles ostuhuvilistega ja

võttis neilt vastu ostupakkumisi (tõlked eesti keelde dtl 48 ja 177) ning edastas või püüdis

ostupakkumisi kostjale edastada (tõlge eesti keelde dtl 180). Need toimingud on

ringkonnakohtu hinnangul piisavad väitmaks, et hageja otsis korterile ostja ning osutas temaga

müügilepingu sõlmimise võimalusele – sh arvestades, et poolte kokkuleppe kohaselt loetakse

käsund täidetuks maakleri poolt korterile ostja leidmisega (dtl 39, p 1 a.). Ilma, et kostja oleks

väljendanud nõustumust ostuhuvilisega korteri müügileping sõlmida, ei olnud hagejal vajadust

müügilepingu sõlmimiseks notari juures aega broneerida.

14.5. Maakohtu seisukoht, et maakleri rolli hüpoteetilise müügilepingu sõlmimisel on

keeruline, kui mitte võimatu hinnata, olukorras, kus maakleril on õigus saada tasu üksnes ostja

leidmise eest, on eelnevast tulenevalt põhjendamata (TsMS § 442 lg 8). Samuti jättis maakohus

arvestamata, et pooled leppisid kokku käsundi täitmises korterile ostja leidmisega (dtl 39, p 1

a.).

14.6. Hageja maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmisele hinnangu andmisel ei oma

tähtsust, millal hageja esitas kostjale arve maakleritasu maksmiseks.

15. Arvestades, et maaklerilepingu esemeks oli lepingu sõlmimise võimalusele osutamine,

mida hageja tegi, tekkis hagejal õigus maakleritasule maaklerilepingu p 4 b. alusel – tasu

2-21-101173

maksmise kohustus lasub käsundiandjal ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud

tingimustel ostja, aga käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust (dtl 39). Kuna VÕS § 664

lg-d 1–4 on dispositiivsed (vt VÕS III komm (2021), § 664, p 4), võisid pooled maakleritasu

maksmise eeldustest neis sätetes osundatust erinevalt kokku leppida.

16. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu hinnanguga, nagu saaks maaklerilepingu p-i 4 b.

lugeda ebamõistlikult kahjustavaks ja tühiseks tüüptingimuseks. VÕS § 42 lg 2 kohaselt ei loeta

tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavaks, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja

üleantu väärtuse suhet või kui tingimuse sisu tugineb õigusaktil, millest ei saa lepingupoolte

kokkuleppel kõrvale kalduda. Seega ei saa lugeda ebamõistlikult kahjustavaks ja tühiseks VÕS

§ 42 lg 1 alusel tingimust, mis puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse

suhet. Maaklerilepingu p-s 4 b. reguleeritakse tasu maksmise otseseid eeldusi, millal tuleb

kostjal hagejale maakleritasu maksta. See puudutab lepingu põhilist eset, s.t millal kostja peab

tegema hagejale vastusoorituse hageja soorituse eest (vt ka RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13,

p 20). Seega ei saa maaklerilepingu p-i 4 b. lugeda tüüptingimusena tühiseks. Maakohus

kohaldas ebaõigesti VÕS § 42 lg-t 1. Eelnevast tulenevalt ei ole ringkonnakohtul vajalik

käsitleda küsimust, kas maakohus luges maaklerilepingu p-i 4 b. õigesti tüüptingimuseks või

kas ta võis seda esitatud asjaoludel omal algatusel üldse teha.

17. Kuna pooled ei vastanud ringkonnakohtu küsimusele maakleritasu suuruse kohta, kui tasu

maksmise kohustus tekib maaklerilepingu p 4 b. alusel, tõlgendab ringkonnakohus lepingu p-i 4

b. VÕS § 29 lg 4 alusel. Ringkonnakohus leiab, et maaklerilepingu p 4 b. alusel tasu maksmise

kohustuse tekkimisel on tasu suuruseks 5% korteri alghinnast ehk 30 000 eurot, millele lisandub

käibemaks. Lepingu p 4 b. seostab tasu maksmise kohustuse korterile ostja leidmisega lepingus

fikseeritud tingimustel, milleks on lepingu p-s 1 c. märgitud korteri alghind (dtl 39, p 4 b. ja

1 c.). Seega on maaklerilepingu p 4 b. alusel maakleritasu suuruseks 1500 eurot, millele

lisandub käibemaks. Selliselt arvutas tasu suuruse ka hageja (dtl 32, p 2.5). Kostja ei ole vastu

vaielnud hageja arvel kajastatud maakleritasu suurusele.

18. Maaklerilepingu p 4 a. esimeses lauses toodud tähtaeg maakleritasu maksmiseks (s.o kolm

päeva arvates korteri müügilepingu sõlmimisest) ei saa kohalduda tasu maksmise kohustuse

tekkimisel lepingu p 4 b. alusel, mis sätestab tasu maksmise kohustuse juhuks, kui kostja loobub

tehingust ja müügileping jääb sõlmimata. Maaklerilepingu p 4 b. seostab maakleritasu

maksmise kohustuse tekkimise kostja tehingust loobumisega. Kuna maaklerilepingus ei ole

määratud tähtaega, millal tuleb tasu maksta lepingu p 4 b. alusel tasu maksmise kohustuse

tekkimisel, tuleb lähtuda VÕS § 82 lg-st 3. Kostjal tuleb maakleritasu VÕS § 82 lg 3 järgi

tasuda tehingust loobumisest tasu maksmiseks

mõistlikult vajaliku aja jooksul.

Ringkonnakohtu hinnangul võib mõistlikult vajalikuks ajaks maakleritasu maksmiseks pidada

kolme päeva – nii nagu pooled sätestasid maaklerilepingu p 4 a. esimeses lauses. Kolme päeva

saab rahalise kohustuse täitmiseks pidada piisavaks. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et hageja

edastas 15.04.2021 kostjale teate ostupakkumiste olemasolu kohta, kuid kostja ei võtnud hageja

kõnesid vastu ning seda saab pidada tehingust loobumiseks. Seega tuli kostjal maakleri tasu

hagejale tasuda 18.04.2021. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei

tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast VÕS § 87

lg-s 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist (VÕS § 82 lg 7

kolmas lause). Eelnevast tulenevalt on hageja nõue maakleritasu maksmiseks muutunud

sissenõutavaks.

19. Ebaõige on hageja käsitlus, nagu tekiks talle maaklerilepingust õigus nõuda tasu iga kord,

kui hageja leiab korterile ostja. Maaklerilepingust tuleneb hagejale õigus nõuda lepingu täitmise

eest tasu ühe korra. VÕS § 186 p 1 kohaselt lõpeb võlasuhe kohase täitmisega.

2-21-101173

20. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maaklerilepingu p 4 b. on TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel

heade kommete vastane. TsÜS § 86 lg 2 p 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus

muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu

tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest

asjaolust, ja kui pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete

vastaselt tasakaalust väljas. Esmalt ei tõendanud kostja, et ta oleks maaklerilepingu sõlminud

tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest

asjaolust. Samuti ei ole kostja tõendanud, et maakleritasu suurus oli tavapärasest oluliselt

suurem või maakleri tegevus oli tavapärasest oluliselt väiksemamahulisem.

21. Kostja esitas alternatiivselt TsÜS § 94 alusel ka maaklerilepingu tühistamisavalduse, leides,

et teda on viidud eksitusse tema poolt antava tahteavalduse sisu osas – s.o volikirja andmise

asemel maaklerilepingu sõlmimine (dtl 91–92, p-d 9–11). Ringkonnakohus märkis eelnevalt, et

kostja ei ole menetluses esitanud tõendeid selle kohta, et maaklerilepingu sõlmis tema ID-kaarti

ja PIN-koode kasutades kolmas isik, ning et kostja on allkirjastanud volikirja ja maaklerilepingu

erinevatel aegadel. Kostja ei ole tõendanud, et maaklerilepingu tühistamiseks esineks TsÜS

§-s 94 toodud alus. Seega ei toonud kostja alternatiivselt esitatud maaklerilepingu tühistamise

avaldus kaasa lepingu tühistamist – tühistamisavaldus on toimetu.

22. Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et maaklerilepingu p-s 4 b. toodud maakleritasu

maksmise eeldused on täidetud – hageja leidis korterile maaklerilepingus toodud tingimustel

ostja ja kostja loobus tehingust. Seega tuleb hagi põhinõude osas rahuldada ja mõista kostjalt

hageja kasuks välja maakleritasu nõutud ulatuses, s.o summas 1680 eurot (sh käibemaks).

23. Kuna hageja maakleritasu nõue on põhjendatud, tuleb rahuldada ka viivisenõue.

23.1. VÕS § 113 lg 1 esimese ja teise lause kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Vastavalt VÕS § 113 teisele

lausele, kui tasu maksmise aeg ei ole kindlaks määratud vastastikuse lepingu puhul,

arvestatakse tasult viivist alates VÕS § 821 lg-s 1 sätestatud ajast. Kuna hageja esitas arve

maakleritasu kohta kostjale enne, kui hageja täitis maaklerilepingust tuleneva kohustuse leida

korterile ostja (vt otsuse p-d 14.1–14.3), tuleb viivist arvestada VÕS § 821 lg 1 p 2 järgi

30 päeva möödumisel teenuse saamisest. Seega tuleb viivist arvestada alates 16.05.2021,

s.o 15.04.2021 30 päeva möödumisel.

23.2. TsMS § 367 järgi võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla

summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

23.3. Ringkonnakohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõudelt 1680 eurot

VÕS § 113 lg-s 1 toodud määras alates 16.05.2021 kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni

344,68 eurot (= viivis 16,938074 eurot võlaperioodi 16.05.2021–30.06.2021 eest määraga

8% aastas; viivis 67,752296 eurot võlaperioodi 01.07.2021–31.12.2021 eest määraga

8% aastas; viivis 66,647639 eurot võlaperioodi 01.01.2022–30.06.2022 eest määraga

8% aastas; viivis 67,752296 eurot võlaperioodi 01.07.2022–31.12.2022 eest määraga

8% aastas; viivis 87,475128 eurot võlaperioodi 01.01.2023–30.06.2023 eest määraga 10,5%

aastas; ning viivis 38,110701 eurot võlaperioodi 01.07.2023–07.09.2023 eest määraga 12%

aastas). Samuti mõistab ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg-s 1

toodud määras põhinõudelt 1680 eurot alates ringkonnakohtu otsuse tegemisele järgnevast

päevast, s.o 08.09.2023 viivise kuni põhinõude (1680 eurot) täitmiseni.

2-21-101173

23.4. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles hageja viivisenõue perioodi eest 12.01.2021–

15.05.2021 jäi rahuldamata (vt otsuse p-d 14.1–14.3 eespool), s.o 45,66 euro ulatuses

(= 0,368219 eurot päevas × 124 päeva viivisemääraga 8% aastas).

24. TsMS § 652 lg 3 kohaselt võib apellatsioonimenetluses esitada uusi asjaolusid, mida

maakohtus ei esitatud, üksnes mõjuval põhjusel. Kostja tugines esmakordselt 28.07.2023

asjaolule, et ta kuritarvitab alkoholi, Renovum OÜ juhatuse liige on kostjat ähvardanud ja

survestanud korterit võõrandama, et hageja ärimudel on hädas olevate isikute „abistamine“ ja

neilt saadud tagatiste realiseerimine, poolte vahel olid algusest peale erimeelsused, sest kostja

ei soovinud korterit müüa, millest hageja oli teadlik ning kostjat teavitas hagejat, et kostja

naaber müüs korteri 40 000 euro eest. Kostja ei ole välja toonud mõjuvat põhjust, miks ta neid

asjaolusid maakohtus ei esitanud, mistõttu ei saa ringkonnakohus sellega asja lahendamisel

arvestada.

25. Ringkonnakohus keeldub kostja 28.07.2023 esitatud tõendite (äriregistri väljavõtted hageja

ja Renovum OÜ kohta) vastuvõtmisest. Tõendid ei ole asjakohased (TsMS § 238 lg 1 p 1).

Siinses asjas ei oma tähtsust, kas hagejal ja Renovum OÜ-l on samad juhatuse liikmed.

Äriregistri väljavõtted ei saaks kinnitada ka asjaolusid, mida kostja soovis dokumentidega

tõendada – s.o kostjat survestati ja ähvardati suhetes Renovum OÜ-ga, ning kostja ei saanud

aru, kummast äriühingust oli juttu. Kuna dokumendid, mida ringkonnakohus vastu ei võta,

on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus neid füüsiliselt tagastada.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

26. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse valdavas ulatuses (rahuldamata jääb viivise

nõue üksnes perioodi eest 12.01.2021–15.05.2021, mis moodustab 99,97% hageja nõuetest) ja

teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi valdavas ulatuses, jäävad poolte maa- ja

ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Lähtudes

Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177

lg-st 2, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks

mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)