2-21-15108/43 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik

Indrek Soots ja kohtunik Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht 22.08.2023.a, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-15108

Kohtuasi

Boston Invest OÜ avaldus Saaremaa vald, Kudjape

alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26. juuli 2021

üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamise

nõudes, alternatiivselt kehtetuks tunnistamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 07.11.2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Boston Invest OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Boston Invest OÜ

(registrikood 12289916, aadress Mereranna tee 2-12,

Saaremaa vald, Saare maakond), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ljudmila Tamar (e-post:xxx)

Puudutatud isik (vastustaja): Saaremaa vald, Kudjape

alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu (registrikood

80034390, aadress Mereranna tee 2-17, Kudjape alevik,

Saaremaa vald, Saare maakond), lepinguline esindaja Eero

Lapp (e-post:xxx)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 07.11.2022. a määruse resolutsioon jätta muutmata, kuid

täiendada määruse õiguslikke põhjendusi.

2. Boston Invest OÜ määruskaebus jätta rahuldamata.

3. Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud ringkonnakohtus jätta

määruskaebuse esitaja kanda.

4. Rahuldada puudutatud isiku Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2

korteriühistu taotlus menetluskulude kindlaks määramiseks. Määrata puudutatud

isiku Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu põhjendatud

ja vajalike menetluskulude hüvitise suuruseks 210 eurot (käibemaksuta) ning

mõista avaldajalt Boston Invest OÜ-lt puudutatud isiku Saaremaa vald, Kudjape

2-21-15108

alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu kasuks välja menetluskulud summas 210

eurot (käibemaksuta).

5. Avaldajal Boston Invest OÜ tuleb puudutatud isikule Saaremaa vald, Kudjape

alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

(210 eurot) tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Boston Invest OÜ (avaldaja) esitas 24.09.2021. a Pärnu Maakohtule avalduse Saaremaa vald,

Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 26.07.2021. a

üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tühistamiseks.

2. Avalduse põhjenduste kohaselt esitas avaldaja 29.12.2020. a Pärnu Maakohtule avalduse

puudutatud isiku 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku tühisuse tuvastamiseks või

alternatiivselt 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse punkt 1 kehtetuks tunnistamiseks.

Avaldus on võetud menetlusse (tsiviilasi nr 2-20-19116). 16.02.2021. a esitas avaldaja Pärnu

Maakohtule avalduse korteriühistu 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamiseks. Avaldus on võetud menetlusse (tsiviilasi nr 2-21-2528).

3. 26.07.2021. a korteriühistu üldkoosoleku päevakorra 5. punkti kohaselt oli üldkoosoleku

päevakorras ülevaate andmine avaldajaga seotud kohtuasjadest. Üldkoosoleku otsuse eelnõust

nähtub, et korteriühistu juhatus ja kohtus esindav jurist ei saa olla kindlad Boston Invest OÜ

kaebuste kohtus rahuldamises või mitterahuldamises, mistõttu tegi juhatus üldkoosolekule

ettepaneku anda kohtule esitamiseks täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja

18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele. 26.07.2021. a võttis korteriühistu

üldkoosolek vastu otsuse anda täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a

erakorraliste üldkoosolekute otsustele, kuid nendel üldkoosolekutel arutatud 26.07.2021. a

üldkoosolekul sisuliselt ei arutatud.

4. 29.12.2020. a kohtule esitatud avalduses palus avaldaja tuginedes KrtS § 29 lg-le 1 tuvastada

korteriühistu 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse tühisus; alternatiivselt tunnistada

kehtetuks 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse punkt 1, põhjusel, et korteriühistu

30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku protokollis märgitud üldkoosoleku otsuse punkt 1

erineb üldkoosolekul tegelikkuses otsustatust ja et koosoleku protokollis märgitud, väidetavalt

üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsus, ei kajasta korteriomanike poolt üldkoosolekul avaldatud

tegelikku tahet. 30.10.2020. a korteriühistu erakorraline üldkoosolek arutas päevakorrapunktis

nr 1 märgitud hooldustasude muutmise küsimust. Korteriomanikele ei selgitatud, milliseid

kulusid hooldustasu sisaldab ja üldkoosolekul vastuvõetud otsus hooldustasu küsimuses oli

2-21-15108

ebaselge ja ei ole täidetav. Korteriomanikele ei selgitatud ka, millega on selline hooldustasu

tariifi tõstmine põhjendatud. Üldkoosolekule ei esitatud põhjendust, miks juhatuse liikme poolt

soovitud hoolduskulu suurus on tema arvates mõistlik, ei kaalutud küsimust, kas selline

hooldustasu suurus võib kahjustada korteriomanike õigustatud huvisid. Ka ei pandud

üldkoosolekule hääletamiseks küsimust (seega ei võetud vastu otsust), millisest kuupäevast uus

hooldustasu tariif kehtima hakkab. Asjaolu, et erakorralise üldkoosoleku protokolli punktis 1

märgitud otsust remondifondi osamaksu kehtestamise küsimuses ei ole tegelikkuses

30.10.2020. a üldkoosolekul arutatud ega otsust vastu võetud, tõendab 10 korteriühistu liikme

poolt korteriühistu juhatusele esitatud vaie. Seega polnud erakorralise üldkoosoleku otsuse

vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26.07.2021. a otsuse p 5

eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus.

5. 18.12.2020. a toimus korteriühistu erakorraline üldkoosolek. 16.02.2021. a esitas avaldaja

kohtule avalduse korteriühistu 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamiseks, sest üldkoosolekul otsustati küsimusi, mis polnud kajastatud üldkoosoleku

kutses märgitud päevakorras ja olid koosolekul osalenutele üllatuslikud. Avaldaja tugines

MTÜS § 201 lg-le 5, mis sätestab, et küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku

päevakorda

võetud,

võib

päevakorda

võtta,

kui

üldkoosolekul

osalevad

kõik

mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul,

kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette

nähtud suuremat osalusnõuet. Avaldaja on 16.02.2021. a kohtule esitatud avalduses viidanud,

et 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsus on vastuolus seadusega põhjusel, et

korteriomanike hääled loeti kokku valesti. Seega polnud 18.12.2020. a erakorralise

üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu

26.07.2021. a otsuse p 5 eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus.

6. 26.07.2021. a võttis korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse, mille p 5 (ülevaade Boston Invest

OÜ-ga seotud kohtuasjadest) kohaselt otsustati anda täiendav kinnitus korteriühistu

30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele. Otsuse eelnõus on

märgitud, et juhatuse ja esindaja seisukoht on, et üldkoosolekute läbiviimisel ei ole

protseduurireegleid oluliselt rikutud ja et Boston Invest OÜ on kohtule avaldusi esitades

põhjustanud asjatu kohtuskäimise ja et kuna korteriühistu juhatus ja kohtus esindav jurist olla

kindlad Boston Invest OÜ kaebuste kohtus rahuldamises või mitterahuldamises ja seetõttu tegi

juhatus üldkoosolekule ettepaneku anda kohtule esitamiseks täiendav kinnitus korteriühistu

30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele. Seega polnud

30.10.2020.a ega 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel tegemist

pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26.07.2021. a otsuse p 5 eelnõus on

korteriomanikele esitanud juhatus. Selline juhatuse poolt esitatud käsitlus on korteriomanikke

eksitav ja korteriomanikud ei pruukinud täpselt mäletada ega saada aru, milline oli erakorraliste

üldkoosolekute otsuste täpne sisu, mida nad kinnitasid.

7. Tahteavalduse ja ka otsuse objektiivse sisu väljaselgitamisel lähtutakse tõlgendamisel

sõnadele või tegudele antavast üldlevinud tähendusest. Määrav on tahteavalduses või otsuses

väljendatud tahe. 26.07.2021. a otsusest nähtub, et otsus on sõnastatud kui varasemate,

30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste kinnitamine: „Anda

täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute

otsustele“. 26.07.2021. a üldkoosoleku otsusest ei ole võimalik välja lugeda, millist tagajärge

otsusega soovitakse saavutada. Tegemist ei ole uue samasisulise otsusega, millel oleks iseseisev

õigusjõud ja mille kehtivus ei sõltu sellest, et esimene otsus võib osutuda tühiseks. TsÜS § 84

lg 3 esimene lause sätestab, et kui tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu on ära langenud, võib

tehingu teinud isik avaldada, et ta soovib tehingu kehtivust (kinnitamine). Avaldaja on

2-21-15108

seisukohal, et 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste tühisuse

kaasatoonud asjaolud ei ole ära langenud.

8. MTÜS § 24 reguleerib üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise küsimust. MTÜS § 24 lg

2 näeb ette, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue

otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja

jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. KrtS § 20 lg 1 kohaselt võetakse käesoleva seaduse

või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu

korteriomanike üldkoosolekul. Korteriühistu jätab tähelepanuta, et vastavalt KrtS § 20 lg-le 1

kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

sätestatule MTÜS § 19 lg 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 20¹, § 21 lõikes 3¹ ja lõigetes 6–9, § 22

lõigetes 1 ja 1¹, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku

kohta sätestatut. Eeltoodust nähtub, et korteriomanike üldkoosolekule ei kohaldu MTÜS § 24

lg 2. Seega ei näe Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ette võimalust üldkoosoleku otsuse

uue otsusega kinnitamist. Avaldaja vaidlustab korteriühistu 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse

p 5 ja taotleb p 5 tühisuse tuvastamist või alternatiivselt tühistamist. Avaldaja on seisukohal, et

ta on esitanud kohtule avaldused 30.10.2020. ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute

otsuste vaidlustamiseks põhjendatult. Kuigi seadus ei näe ette võimalust tühiseid

üldkoosolekute otsuseid uue otsusega kinnitada, esitab avaldaja, vältimaks võimalust, et tekiks

olukord, kus avaldaja poolt vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kuna

üldkoosolek on otsused uue otsusega kinnitanud, avalduse 26.07.2021. a korteriühistu

üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks.

9. 03.03.2022. a esitas avaldaja Pärnu Maakohtule 24.09.2021. a esitatud avalduse nõude

täpsustuse, mille kohaselt palus tuvastada korteriühistu Mereranna tee 2, registrikood

80034390, 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse p 5 tühisus või alternatiivselt tunnistada

kehtetuks korteriühistu Mereranna tee 2, 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkt 5 ning jätta

menetluskulud korteriühistu kanda.

Puudutatud isiku seisukoht

10. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud

avaldaja kanda. Avaldaja kirjeldab 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute

otsuseid oma vaatevinklist. Puudutatud isik leiab, et selles kohtuasjas (2-21-15108) ei ole

vajalik varem teistes tsiviilasjades esitatud arvamust täiendavalt selgitada. Puudutatud isik on

seisukohal, et korteriühistu üldkoosolek on oma otsuste tegemisel sõltumatu, kui otsuste

vastuvõtmisel ei minda vastuollu seadusega. Korteriühistu liikmetele esitati kõik eelnõud

tutvumiseks enne üldkoosoleku toimumist seaduses ette nähtud aja jooksul ja vaidlustatud

otsuse preambulis kirjeldati Boston Invest OÜ ning korteriühistu vahel toimuvaid

kohtuvaidlusi. Kuna kohtuvaidlused on seotud korteriühistu poolt kantavate õigusabi kuludega,

pidas juhatus oluliseks korteriühistu liikmeid asjast informeerida ja saada läbi üldkoosoleku

otsuse liikmetelt ka seisukoht avaldaja vaidlustatud 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste

üldkoosolekute otsuste suhtes. Vaidlustatud otsus nr 5 võeti vastu hääletustulemusega. Poolt

anti 11 häält, vastu 4 häält ja erapooletuid oli 2. Seega andis korteriühistu liikmete valdav

enamus ka tagantjärele toetuse eelmise aasta oktoobris ja detsembris toimunud üldkoosolekute

otsustele ning kaudselt ka heakskiidu juhatuse tegevusele.

11. Avaldaja postitas korteriühistu liikmetele enne üldkoosoleku toimumist 19.07.2021. a

kirjaga vastuväite juhatuse tegevusele, milles on esitatud mitmeid valesid seisukohti. Näiteks

punktis 2.1.1 esitab avaldaja eksitava seisukoha juhatuse poolt läbiviidud küsitluse kohta.

Küsitluse variandid A ja B sisaldasid tegelikult küsimust otsuse rakendamise kohta kas

2-21-15108

oktoobrist või novembrist 2020. Punkti 2.1.2 lõpuosas esitab avaldaja valeväite, et tema poolt

kohtus vaidlustatud erakorraliste üldkoosolekute otsused ei ole jõustunud. Samuti on punktis

2.2 esitatud valeväited nagu oleks MV 14.12.2020. a otsusega juhatusest tagasi kutsutud (sel

ajal ei ole korteriühistu üldkoosolekut toimunud ja ühelgi muul toimunud üldkoosolekul ei ole

MV tagasikutsumist arutatud). Punktis 2.3 väidetakse eksitavalt, et 18.12.2020. a üldkoosoleku

otsus H tagasikutsumise osas ei ole jõustunud ning käesoleval ajal on ta endiselt juhatuse liige.

Enne 26.07.2021. a üldkoosoleku toimumist avaldaja poolt korteriühistu liikmetele saadetud

kiri ei ole üldkoosoleku punkti 5 hääletustulemuste kohaselt üldkoosolekut veennud.

12. Avaldaja poolt vaidlustatud korteriühistu 26.07.2021. a otsusega ei ole piiratud

korteriühistu liikmete õigusi ega pandud mingeid kohustusi. Sisuliselt vaidlustab KH oma

kohtus käikudega remondifondi maksed, arvates, et remondifondi pole makseid vaja teha,

olgugi, et seda nõuab KrtS § 35 lg 2 p 5, mille kohaselt luuakse korteriomandi kaasomandi

tavapärase valitsemise korras ka kohase suurusega remondifond. Boston Invest OÜ ja EH, kelle

korteris KH elab, on viimastel kuudel (vastavalt 3 ja 4 kuud) maksnud korteriühistu arveid

ettenähtust väiksemas summas, mis kattuvad remondifondi maksetega suurusega. Varasemaid

arveid, mis sisaldavad tasu remondifondi, on avaldaja aktsepteerinud. Juunis 2021 pani KH

kõikide korteriühistu liikmete postkasti üleskutse mitte tasuda makseid remondifondi. Peale

Boston Invest OÜ ja EH rohkem võlglasi korteriühistul ei ole. Otsused, mis on vastu võetud

30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute poolt, on realiseerunud ja

korteriühistu liikmete poolt faktiliselt heaks kiidetud.

13. Kui KH oli korteriühistu juhatuses, ei eksisteerinud korteriühistul majanduskava ega

eraldiseisvat remondifondi. Sellel kümnekonna aasta pikkusel perioodil ja ka 30.10.2020. a

erakorralise üldkoosoleku toimumise ajal oli praktikas korteriühistu remondifond osa

hooldustasust. KH juhitud juhatus on ilmselt järginud 29.06.1998. a üldkoosoleku poolt

kehtestatud kodukorda, mille punkti 3.8 kohaselt ühistu kohustuste hulka kuuluvad hooldustööd

finantseeritakse hooldustasu koosseisu lülitatud vahendite arvelt ning remonditööd

finantseeritakse hooldustasu koosseisus remondiks kogutavate vahenditega. Remondifondi

tegelik suurus oli seetõttu varjatud ning ei olnud võimalik kontrollida rahade kulutamist. Neid

asjaolusid on puudutatud isik kirjeldanud kohtuasjades 2-20-19116 ja 2-21-2528. Aastast 1998

pärit kodukord on ammu seadusega vastuolus ja seda ei oleks enam tohtinud järgida. Avaldaja

on kõikide korteriühistu vastu algatatud kohtuasjadega ja oma tegevusega sisuliselt võidelnud

eraldiseisva remondifondi loomise ja regulaarsete remondifondi maksete vastu. KH

juhtimistaset iseloomustab korteriühistu üldkoosoleku protokoll 20.08.2020. a, mille kohaselt

kinnitas üldkoosolek küll eelmise aasta majandusaasta aruande ja valis 2 uut juhatuse liiget,

kuid ei kinnitanud majanduskava ega moodustanud eraldiseisvat remondifondi nagu juba

aastaid on nõudnud seadus. Kui eelmisel sügisel oli vaja tõsta hooldustasusid ja koos sellega

teha makseid sisulisse remondifondi, hakkas H teistele juhatuse liikmetele vastu töötama. Tänu

ebaõnnestunud võltsimisele kaotas ta koha juhatuses (asjaolud on kirjeldatud kohtuasjas 2-21-

2528 kohtule esitatud vastuses).

Maakohtu määrus ja põhjendused

14. Pärnu Maakohus jättis 07.11.2022. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda, määras puudutatud isiku hüvitatavate menetluskulude suuruseks 570 eurot ning

mõistis nimetatud summa avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja, määrates, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

2-21-15108

15. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et esitatud avaldus tuleb jätta

rahuldamata. Pooled vaidlevad küsimuses, kas 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5

otsus võib olla tühine, kuna rikuti oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest päevakord

oli sõnastatud ebaselgelt (pealkiri ja sisu ei olnud kooskõlas) ning ettevalmistatud eelnõu juurde

ei olnud lisatud otsusega heakskiidetavaid 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste

üldkoosolekute otsuseid. Samuti leiab avaldaja, et asjaolu, et korteriühistu juhatus ei ole

üldkoosolekul käsitlenud tema 19.07.2021. a vastuväidet, on üldkoosoleku läbiviimise korra

rikkumine.

16. Korteriomanike

üldkoosoleku

otsuste

kehtetust

käsitleb

korteriomandi-

ja

korteriühistuseadus ning selles viidatud ulatuses tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS). KrtS

§ 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud

seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid

vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt

kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa

seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. Juriidilise isiku organi otsuse

kehtetust sätestava TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus

juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist.

TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on

tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see

rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse

sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu selgitusel

tuleb viidatud sätet mõista nii, et kui otsus tehakse koosolekul, siis toob tühisuse kaasa

koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-17-

13391, p 35). Samal ajal ei saa kohaldada TsÜS § 38 lõiget 1 ja lõiget 2. Kui juriidilise isiku

organi otsus on TsÜS § 38 lõike 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest

lõiget (Riigikohtu määrus nr 3-2-1-187-12, p 14, Riigikohtu otsus nr 2-16-19017, p 17.2). KrtS

ei näe otsuse tühisusele ja kehtetuks tunnistamisele ette eelnevalt kirjeldatust erinevat

võimalust. Seega kehtib korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul sama põhimõte: tühist

otsust ei saa kehtetuks tunnistada. Eelöeldust tulenevalt tuleb esmalt kontrollida, kas

korteriühistu üldkoosoleku otsuse vaidlusalune punkt on tühine. Kui tühisuse alus esineb, siis

pole kehtetust vaja enam kontrollida.

17. TsÜS § 38 lg 2 järgi peab tühisuse aluse sätestama seadus. KrtS § 29 lg 1 järgi on

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse, korteriomanike kokkuleppe või

põhikirja nõuete oluline rikkumine koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse alus. Koosoleku

kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lõige 4 ning sama paragrahvi esimese

lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lõiked 5–7. KrtS § 29 lg 1 sõnastuse järgi peab koosoleku

kokkukutsumise korra rikkumine olema oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab

korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada (Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-10-17, p 13). Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada liiga lühike

etteteatamise aeg või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine.

18. Käesoleval juhul on vaidluse all otsustatavate teemade ebapiisava selgitamise küsimus.

Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu

tühine, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras. Siinjuures

tuleb päevakorda ja otsuseid võrrelda lähtudes sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi

aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada

(Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14). Avaldaja väidab, et kuna päevakorrapunkt

2-21-15108

5 oli sõnastatud „ülevaade Boston Invest OÜ-ga seotud kohtuasjadest“, aga otsustati

30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste heakskiitmine, siis oli

korteriühistu liikmete arusaamine otsustatavast küsimusest ebapiisavalt lahti seletatud. Samuti

leiab avaldaja, et mõistlik korteriühistu liige ei pea mäletama pool aastat varem vastu võetud

otsuseid, seega pidanuks heakskiitmist vajavad otsused olema lisatud otsuse punkti 5 eelnõule.

19. Kohus leiab, et kuna korteriühistu juhatus edastas üldkoosoleku päevakorraga koos

kavandatavate otsuste eelnõud, siis pidi korteriühistu liige ka mõistma, millises küsimuses neilt

otsustust soovitakse. Kohus möönab, et kuigi inimesed ei pruugi alati poole aasta taguseid

sündmusi mäletada, siis antud juhul on see vähetõenäoline, kuna tegu on kahes kohtuvaidluses

vaidlustatavate otsustega, mis on korteriühistu igapäevategevuses ebatavaline sündmus. Kohus

leiab, et sellised vaidlused on piisavalt erakordsed, et olla ka 7 kuu möödumisel meeles, eriti

kui arvestada, et tegu on väikesearvulise liikmeskonnaga korteriühistuga (18 korteriomandit).

Lisaks on üldkoosoleku kutse saadetud piisava etteteatamisega, et korteriühistu liikmetel oleks

võimalik varasemaid otsuseid üles otsides mälu värskendada. Samuti on lisatud kutsele

võimalus soovi korral dokumentidega tutvuda juhatuse liikme MV juures ehk juhul, kui

korteriühistu liikmel olnuks vajadus (näiteks põhjusel, et ta ei suuda leida kõnealuseid otsuseid)

täiendavalt uurida varasemaid otsuseid, saanuks ta seda enne üldkoosolekut teha. Seega oli

mõistlikul korteriühistu liikmel võimalus olla igati informeeritud otsuse sisust ja taustast,

korteriühistu oli üldkoosoleku korraldamisel andnud piisavalt selgitusi ning lisavõimalusi teabe

saamiseks. Sama kinnitab ka asjaolu, et 14.09.2022. a toimunud kohtuistungil kinnitas

puudutatud isiku esindaja, et üldkoosolekul ei esitanud ükski korteriühistu liige selgitustaotlusi

ega küsimusi, ning istungil kohal viibinud avaldaja (kes üldkoosolekul isiklikult osales) ja ta

esindaja ei lükanud nimetatud väidet ümber. Seega ei ole kohtu hinnangul antud olukorras

Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26.07.2021. a üldkoosolekut

kokku kutsudes oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda rikkunud ning otsuse punkt 5 ei ole

KrtS § 29 lõike 1 alusel tühine.

20. Läbi KrtS § 29 lg 2 teise lause kohalduva TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi võib huvitatud

isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse

kehtetuks tunnistamist. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse

aluste kohta ja korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetusele ei kohaldu MTÜS sätted. KrtS

§ 29 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele

tsiviilseadustiku üldosa seadust. KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohaldub ka TsÜS § 38 lg 4

teine lause, mis näeb ette, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks

tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS

seletuskiri kinnitab, et seadusandja ei ole soovinud MTÜS sätetele viitamisest loobudes

loobuda vastuväite esitamise nõudest. Korteriühistu organite ja juhtimise regulatsiooni

uuendades loobuti viitamast neile MTÜS sätetele (§-d 24 ja 241, § 27 lg-d 1–3), mis otseselt

kordavad TsÜS-i regulatsiooni põhjusel, et selles osas kehtivad TsÜS-i sätted (seletuskirja lk

44). Korteriühistu organi otsuse kehtetust reguleeriva § 29 juures on selgitatud, et juriidilise

isiku organi otsuse kehtetust, s.t nii selle kehtetuks tunnistamist kui ka tühisuse tuvastamist

reguleerib üldnormina TsÜS § 38. Esile on toodud, et koosolekul osalenud korteriomanik peaks

otsuse vaidlustamise vajadusest olema üldjuhul teadlik juba koosoleku toimumise ajal, sest

TsÜS § 38 lg 4 teise lause kohaselt on otsuse kehtetuks tunnistamise eelduseks vastuväite

protokollida laskmine (seaduseelnõu SE462 seletuskiri lk 55 ja 57).

21. Kohus üldkoosoleku protokollist avaldaja vastuväidet ei tuvasta. Avaldaja heidab

puudutatud isikule ette, et kuigi ta esitas vastuväite kirjalikult kõigile korteriühistu liikmetele

19.07.2021. a, pannes selle korteriühistu liikmete postkasti, ei käsitletud seda üldkoosolekul.

Puudutatud isik leiab, et kuna avaldaja osales üldkoosolekul, ent ei teinud üldkoosolekul

2-21-15108

ettepanekut vastuväite protokollimiseks või käsitlemiseks, samuti kuna vastuväide on tehtud

korteriühistu juhatuse tegevusele, mitte konkreetse otsuse kohta, siis ei ole see etteheide

asjakohane. Kohus nõustub puudutatud isikuga, sest avaldaja osales kõnealuse otsuse tegemisel

viibides isiklikult korteriühistu üldkoosolekul, niisiis oli tal võimalus esitada vastuväide

üldkoosoleku koosolekul, samuti oleks pidanud nõudma oma vastuväite protokollimist. Alles

seeläbi oleks ta saanud õiguse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist vastavalt TsÜS § 38 lg 4

teisele lausele. Seega leiab kohus, et KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohalduva TsÜS § 38 lg

4 alusel ei saa avaldaja 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 kehtetuks tunnistamist

nõuda ning kohus jätab avaldaja alternatiivse nõude rahuldamata.

Määruskaebus

22. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uus

määrus, millega tuvastada puudutatud isiku 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisus

või tunnistada sama otsus kehtetuks ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

23. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus määruse tegemisel oluliselt rikkunud

menetlusõiguse norme, jättes avaldaja väidetele vastamata ning vääralt kohaldanud

materiaalõiguse norme, eelkõige TsÜS § 38 ja MTÜS § 24.

24. Kaebaja ei nõustu maakohtuga, et üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole selle korda rikutud.

Maakohtu loogika kohaselt on korteriomaniku kohustuseks olla informeeritud otsuste sisust ja

taustast enne selles päevakorrapunktis hääletamist, pöörduda juhatuse poole, uurida

arhiivimaterjale jne ja kui korteriomanik neid võimalusi ei kasuta, ei saa ebaselget päevakorra

punkti kohta tehtud ebaselget otsust vaidlustada. Kaebaja leiab, et olukorras, kus päevakorras

on punktiks märgitud „Ülevaade“, ei eelda sellise päevakorrapunkti sõnastus muu otsuse

tegemist, kui „võtta teadmiseks“, „pöörduda uue esindaja poole“, „jätkata kohtumenetlusega“,

mitte otsustada anda heakskiit varasematele ühistu üldkoosoleku otsustele.

25. Päevakorrapunkti ebaselgus jätkus ka otsuse sõnastuses – „Anda täiendav kinnitus

30.10.2020. a ja 18.12.2020. a otsustele. Vastuvõetud otsusest ei saa välja lugeda, millist

tagajärge uue otsusega saavutada sooviti: kas tegemist oli heakskiidu või uue otsuse

tegemisega, mis pidi kordama varasemaid otsuseid. Korteriühistu selgitas oma seisukohas, et

selle otsusega andis enamus kaudselt heakskiidu juhatuse tegevusele. Maakohus ei ole asja

arutamisel liikmete tahet välja selgitanud ning on selle jätnud määruses üldse käsitlemata,

millega on rikkunud menetlusõigust (eelkõige asja ammendava arutamise põhimõtet). Küsimus

oli äärmiselt tähtis, sest sellest sõltus kahe üldkoosoleku otsuste kehtivus ja majandamiskulude

edasine kandmine. Lisaks on maakohus jätnud hindamata avaldaja väite, et KrtS ei näe ette

võimalust üldkoosoleku otsust uue otsusega kinnitada, sest MTÜS § 24 ei kohaldu.

26. Kaebaja hinnangul on meelevaldne maakohtu järeldus, et majandamiskulude teema ei ole

korteriühistu jaoks igapäevane, mille tõttu peavad korteriomanikud kindlasti mäletama, mida

varasematel koosolekutel arutati ja ei vaja varasemate otsuste lisamist nende otsuste

kinnitamiseks. Seda enam, et nii 30.10.2020. a kui 18.12.2020. a koosolekute päevakorrad

koosnesid mitmest erinevast punktist.

27. Kohus tõlgendas valesti TsÜS § 38 lg-t 4 ja MTÜS sätteid, laiendades vaidlustamise

piiranguid juriidilise isiku organitest korteriühistu liikmetele. Korteriühistu liikme

menetlusõigused ja kohustused peavad olema sätestatud MTÜS-s ja KrtS-s. Korteriomanik

tavakodanikuna ei ole kohustatud eeldama, et muudes seadustes on veel sätteid, mis tema õigusi

kitsendavad. Kuna korteriühistu liige osaleb koosolekul läbi oma hääle andmise, on loogiline,

2-21-15108

et hääletades konkreetse otsuse vastuvõtmise vastu, väljendab ta oma mittenõustumist, et selline

otsus üldse tehakse ning ei pea eraldi vastuväidet esitama.

28. Tegelikult oli avaldaja vastuväide koosolekul esitatud. Avaldaja esitas oma vastuväite

kirjalikult enne üldkoosolekul, mida pidid korteriomanikud arutama. Lisaks on protokollis

punkti 5 osas protokollitud: „KH leiab, et seda otsuse eelnõu ei saa hääletusele panna“.

Vastuväide oli õigesti esitatud juhatuse tegevuse peale, mh ka varasemate otsuste kinnitamise

korraldamisel. Seega on maakohus ebaõigesti leidnud, et vastuväidet ei olnud esitatud ning

avaldajal oli õigus nõuda kohtus punkti 5 tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist.

Menetlusosaliste seisukohad

29. Puudutatud isik leidis, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud

avaldaja kanda. Koos kutsega, kus oli formuleeritud koosoleku päevakord, saadeti ka otsuste

eelnõud. Kutse saadeti seaduses ettenähtud ajal. Vaidlustatud otsuse projekt võeti

üldkoosolekul vastu muutmata kujul. Sellele ei tehtud ühtegi parandusettepanekut, ka kohal

viibinud avaldaja enda poolt. Otsuse projekt sisaldas selgitavat osa. Otsuse projektis viidatud

30.10.2020. a ning 18.12.2020. a erakorraliste koosolekute protokollid olid 2020. aastal pärast

koosolekute toimumist korteriühistu liikmetele teadmiseks saadetud. Seega teadsid

korteriühistu liikmed väga hästi, mida otsustatakse 5. päevakorrapunktiga. Neil oli piisavalt

aega, et üle vaadata varasemad protokollid. Mingeid küsimusi otsuse projektis viidatud

varasemate otsuste kohta ei küsitud. Ei küsinud mälu värskendamiseks ka KH. 30.10 ja

18.12.2020. a otsused on endiselt jõus ja realiseeritud. Kohus küll alles menetleb avaldaja soovil

nende otsuste õiguspärasust, kuid pole esialgset õiguskaitset kohaldanud. Korteriühistu liikmed

on tasunud eelmärgitud üldkoosolekute otsustest tulenevaid remondifondi makseid. Isegi

avaldaja ja EH, kelle korteris KH elab, tunnistasid mitu kuud, vastavalt oktoober 2020 kuni mai

2021 ja oktoober 2020 kuni aprill 2021, enda poolt vaidlustatud üldkoosolekute otsuseid

remondifondi maksete omapoolse tasumisega. Avaldaja 19.07.2021. a dokument on vastuväide

ainult korteriühistu juhatuse tegevusele ega ole vastuväide 26.07.2022. a korralise üldkoosoleku

päevakorrapunktile 5 ja sellekohasele otsuseprojektile. 26.07.2021. a üldkoosolekul isiklikult

osalenud avaldaja Boston Invest OÜ seaduslik esindaja KH ei palunud enne üldkoosolekut või

üldkoosoleku toimumise ajal arutada tema 19.07.2021. a vastuväidet või lisada see vastuväitena

üldkoosoleku protokollile. Vastavat taotlust ei esitanud ka ükski teine korteriühistu liige. Kirjast

olid teadlikud kõik korteriühistu liikmed, sest see oli H poolt eelnevalt pandud kõikide ühistu

liikmete postkastidesse. Küll on üldkoosolekul protokollitud et: „KH leiab, et seda otsuse

eelnõud ei saa hääletusele panna“, kuid oma seisukohta ta koosolekul ei põhjendanud ega

seostanud ka 19.07.2021. a vastuväitega. Protokollitud repliiki saab käsitada pigem lihtsa

vastuseisuna avaldaja huvide ja arusaamisega vastuolus olevale otsuse projektile enne

hääletusele asumist.

Menetluse edasine käik

30. Pärnu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

31. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, on seisukohal, et vaidlustatud Pärnu

Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna

määruse tühistamiseks alust. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 2¹ ja §-le 659 jätab ringkonnakohus

2-21-15108

maakohtu määruse resolutsiooni muutmata ning määruskaebuse rahuldamata, kuid täiendab

kohtumääruse põhjendusi vastavalt käesolevale määrusele. Ringkonnakohus nõustub TsMS §

654 lg 6 alusel maakohtu määruses toodud põhjendustega ning sellest tulenevalt põhjendusi ei

korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

32. Ringkonnakohtu hinnangul maakohtule materiaalõiguse väär kohaldamine ette heidetav ei

ole. Maakohus on kehtiva õiguse alusel õigesti järeldanud, et korteriomanike üldkoosoleku

otsuste kehtetust käsitleb korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning selles viidatud ulatuses

tsiviilseadustiku üldosa seadus ja mittetulundusühingute seadus, eelkõige KrtS § 20 lg 4, KrtS

§ 29 lg-d 1 ja 2, TsÜS § 38 lg-d 1 ja 2 ning MTÜS § 20 lg-d 5–7.

33. Nii vaidlustatud otsuse tegemise ajal (26.07.2021. a) kehtinud kui käesolevalt kehtiv KrtS

§ 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise

nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses ning muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku

üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis

sätestatud erisustega. Eeltoodust tulenevalt ei ole maakohus eksinud, kui asus seisukohale, et

asjas kuulub kohaldamisele ka TsÜS § 38 lg 4 teine lause, mis sätestab, et organi liige, kes

otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on

lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.

34. Määruskaebuse väide, et korteriühistu liikme menetlusõigused ja kohustused peavad olema

sätestatud üksnes MTÜS-s ja KrtS-s, on sisuliselt etteheide seonduvalt õigusloomega ja tuleks

adresseerida seadusandjale, mitte õigusemõistmise ja õiguse kohaldamisega tegelevale kohtule.

Määruskaebuse esitaja väide, et korteriomanik ei ole kohustatud eeldama muudes seadustes

tema õigusi kitsendavate sätete olemasolu, on eeltoodust tulenevalt ainetu. Ringkonnakohus

juhib ka tähelepanu, et TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud põhimõte on juriidiliste isikute

organi otsuste kehtetuks tunnistamisega seoses olnud õigusloomes läbivaks ja sellisena

sätestatud mh vaidlusaluse otsuse tegemise ajal ka MTÜS § 24 lg 3 teises lauses.

35. Nõustuda ei saa määruskaebuse väitega, et tegelikult oli avaldaja vastuväide koosolekul

esitatud. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb ainuüksi TsÜS § 38 lg 4 teise lause mõttest endast

selgelt see, et vastuväide tuleb juhul, kui organi liige soovib tugineda juriidilise isiku organi

otsuse kehtetusele, igal juhul lasta dokumenteerida.

36. Ka õigusteoorias on viidatud sättega seoses selgitatud, et kui soovitakse esitada vastuväide

üksnes teatud kindlale otsusele, tuleb sellest vastuväite esitamisel selgelt teada anda.

Vastuväitena on käsitletav organi liikme eraldi tahteavaldus mis tahes sõnastuses, millest

nähtub, et ta ei nõustu otsusega (nt peab otsust seadusega vastuolus olevaks, tühiseks, kehtetuks,

õigusvastaseks jms). Vastuväite eesmärk on tagada õiguskindlus sellega, et anda koosolekul

osalevatele teistele organi liikmetele teada hääletustulemustega mittenõustumisest ning

kavatsusest nimetatud otsus hiljem vaidlustada. Vastuväitena otsusele ei ole käsitletavad enne

otsuse vastuvõtmist esitatud protestid või mittenõustumised. Vastuväitena ei ole käsitletav

otsuse vastu hääletamine. (vt TsÜS kommenteeritud väljaanne 2010, p 3.3.1.).

37. Kohtupraktika kohaselt võib organi liige otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul,

kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (vt nt RKTKm 09.10.2013. a, 3-2-1-95-

13, p 11; RKTKo 05.06.2019. a, 2-16-19017, p 35 ) ning seda põhimõtet on kohaldatud ka

korteriühistu liikme poolt esitatud üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

lahendamisel (vt nt RKTKo 27.03.2013. a, 3-2-1-16-13, p 16).

2-21-15108

38. Eeltoodust tulenevalt ei saa ringkonnakohtu hinnangul TsÜS § 38 lg 4 teises lauses

sätestatud vastuväitena tõlgendada ei avaldaja poolt enne 26.07.2021.a üldkoosolekut

19.07.2021. a esitatud vastuväidet ega ka vahetult enne 26.07.2021. a üldkoosoleku päevakorra

punktis 5 märgitud küsimusega seoses otsustama asumist esitatud avaldust selle kohta, et seda

otsuse eelnõud ei saa hääletusele panna, samuti ka avaldaja poolset vastu hääletamist

vaidlusalusele otsusele. Asjaolule, et koosoleku läbiviija või protokollija on jätnud avaldaja

vastuväite hoopiski protokollimata, määruskaebuses tuginetud ei ole. Arvestades eeltoodut on

maakohus seega õigesti järeldanud ka seda, et kuna vastuväite tuvastamine üldkoosoleku

protokollist võimalik ei ole, ei saa avaldaja vaidlusaluse otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda.

39. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel ka osas,

milles leidis, et 26.07.2021. a üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole selle korda rikutud.

Üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne

koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult

hääletada. Põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne koosolekut anda võimalus tutvuda

dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi

eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel (vt RKTKo 03.03.2021. a, 2-17-

13391, p 37).

40. Praegusel juhul nähtub tsiviilasja materjalidest see, et 26.07.2021. a üldkoosoleku

päevakorraga koos edastati puudutatud isiku liikmetele (sh avaldajale) ka vaidlusaluse otsuse

eelnõu, millest nähtub nii selle küsimuse päevakorda paneku põhjendus, kui hääletamisele tulev

otsustus (tlk 7). Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et

üldkoosoleku päevakorra ja vaidlusaluse otsuse eelnõuga tutvudes pidi iga puudutatud isiku

liige, sh avaldaja, aru saama, millises küsimuses millist otsustust soovitakse. Kuna puudutatud

isiku liikmetele on olnud tagatud võimalus üldkoosolekul informeeritult hääletada, ei ole

vaidlusaluse otsuse tühisus tuvastatav.

41. Määruskaebuse esitaja arvamusega, et olukorras, kus päevakorras on punktiks märgitud

„Ülevaade“, ei eelda sellise päevakorrapunkti sõnastus muu otsuse tegemist, kui „võtta

teadmiseks“, saanuks nõustuda vaid juhul, kui vaidlusaluse otsuse eelnõud ei oleks puudutatud

isiku liikmetele enne üldkoosoleku toimumist saadetudki. Sellisel juhul oleks päevakord

osutunud puudulikuks, mis toonuks kaasa otsuse tühisuse (vt RKTKo 08.04.2008. a, 3-2-1-22-

08, p 11).

42. Määruskaebuse esitaja järeldus, nagu oleks maakohus asunud seisukohale, et vaidlustada ei

saa ebaselge päevakorra alusel tehtud ebaselget otsust, kui korteriomanik ei ole eelnevalt

näidanud juhatusele üles aktiivset huvi eelseisvate otsustega seonduvalt, on meelevaldne.

Vaidlustatud määruse õiguslikest põhjendustest ei ole midagi sellist järeldada võimalik. Samuti

ei ole maakohus asunud seisukohale, et korteriomanik peab kindlasti mäletama, mida

varasematel koosolekutel arutati. Maakohus on hoopis möönnud, et kuigi inimestel ei pruugi

olla meeles poole aasta tagused sündmused, saab praegusel juhul pidada ebatõenäoliseks, et

puudutatud isiku liikmed ei mäletaks, millised üldkoosolekutel vastu võetud otsused on kohtus

vaidlustatud.

43. Määruskaebuse esitaja näib maakohtule ette heitvat ka üldist seisukohta, et korteriomanik

võiks oma omandiga seonduvaga kursis olla. Seoses sellega peab ringkonnakohus vajalikuks

juhtida tähelepanu, et KrtS § 1 lg 1 ja § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt on korteriomand eriomand hoone

reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand

kuulub. Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomandite kaasomandi osa eset

2-21-15108

valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS §-d 30 ja § 31 sätestavad

korteriomanikule nii õigused kui kohustused. Eeltoodu alusel ei ole maakohtu seisukoht olnud

ekslik ka selles, et korteriomandi omanikuks olekuga kaasneb eelduslikult ka huvi olla kursis

enda (korteri)omandiga seonduvaga, eelkõige korteriühistu liikmete poolt vastu võetud

otsustustega.

44. Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette ka erinevaid menetlusõiguse normide

rikkumist, millega ringkonnakohus nõustub osaliselt.

45. Esmalt heidab kaebaja ette, et kohus jättis hindamata avaldaja väite, et KrtS ei näe ette

võimalust üldkoosoleku otsuse uue otsusega kinnitamist. Ringkonnakohus nõustub selle

etteheitega osaliselt ning kõrvaldab maakohtu minetuse määruskaebemenetluses, täiendades

vaidlustatud määruse õiguslikke põhjendusi järgnevalt (p 45.1).

45.1. Kohtule esitatud avalduses on avaldaja väitnud ka seda, et KrtS ei näe ette võimalust

üldkoosoleku otsuse uue otsusega kinnitamist, kuna MTÜS § 24 lg 2 ei kohaldu. Kohus

selgitab, et avaldaja tõlgendus ja arusaam on ekslikud. Nagu kohus eespool viitas, lahendatakse

korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue KrtS § 29 lg-le

2 kohaselt kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses

juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud

erisustega. TsÜS § 38 lg 5 teise lause kohaselt ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kui

organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole eelmises lauses nimetatud

tähtaja jooksul esitatud käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud hagi. Eeltoodust tuleneb kohtu

hinnangul see, et kehtiva õiguse kohaselt on lubatav ka korteriühistu üldkoosoleku otsuse uue

otsusega kinnitamine.

46. Määruskaebuse esitaja etteheide maakohtule seonduvalt asja ammendava arutamise

põhimõtte rikkumisega jääb ringkonnakohtule aga arusaamatuks, arvestades, et 14.09.2022. a

istungi protokollist nähtuvalt on avaldaja vastuseks maakohtu küsimusele seoses

ettepanekutega edasise menetluse osas avaldanud, et tema hinnangul on asja arutatud

ammendavalt ning lõplike seisukohta kohaselt aru saanud, et põhimõtteliselt lahendati

(vaidlusaluse) otsusega juhatuse enda muret, sest juhatus tahtis kindlustunnet, et saab

kohtumenetlustega edasi minna, raha kulutada ja mh avaldaja raha (tlk 122). Vaatamata

eeltoodule on ringkonnakohus seisukohal, et maakohtu poolseid rikkumisi seonduvalt TsMS §

348 lg-s 2 ja § 435 lg-s 1 sisalduva asja ammendava arutamise põhimõttega tuvastada võimalik

ei ole. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on maakohus asjas läbi viinud kolm kohtuistungit ja

selgitanud mh välja vaidlusaluse otsuse eesmärgi.

47. Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette ka seda, et kohus ei ole käsitlenud küsimust

sellest, et vaidlusalusest otsusest ei ole võimalik aru saada, millist tagajärge uue otsusega

saavutada sooviti. Ringkonnakohus nõustub selle etteheitega ja kõrvaldab maakohtu poolse

rikkumise, täiendades vaidlustatud määruse õiguslikke põhjendusi järgnevalt (p 47.1.- 47.5).

47.1. Avaldaja on esitanud ka väite, et vaidlusalusest otsusest ei ole võimalik aru saada, millist

tagajärge uue otsusega saavutada sooviti: kas tegemist oli kinnitusega või uue otsuse

tegemisega, mis pidi kordama varasemaid otsuseid vaidlusaluse otsuse näol ei ole tegemist uue

otsusega. Avaldaja on seisukohal, et tegemist ei ole uue otsusega.

47.2. Kohus on asjas korraldatud ärakuulamise tulemusena seoses vaidlusaluse otsuse eesmärgi

väljaselgitamisega saanud puudutatud isikult järgmised selgitused: kuna kohtuvaidlused on

seotud korteriühistu poolt kantavate õigusabikuludega, pidas juhatus oluliseks korteriühistu

2-21-15108

liikmeid asjast informeerida ja saada läbi üldkoosoleku otsuse liikmetelt ka seisukoht avaldaja

vaidlustatud erakorraliste üldkoosolekute otsuste suhtes (tlk 23); korteriühistu liikmete valdav

enamus andis tagantjärele toetuse eelmise aasta oktoobris ja detsembris toimunud

üldkoosolekute otsustele ja kaudselt ka heakskiidu juhatuse tegevusele (tlk 23 pöördel); juhatus

esitas eelnõu andmaks infot asjade käigust (tlk 120); otsusega kinnitati varasemad otsused,

otsusega ei ole piiratud korteriühistu liikmete õigusi ega pandud neile kohustusi ehk otsus ei

kahjusta korteriühistu tegevust (tlk 120 pöördel); eesmärgiks oli anda täiendav ülevaade

korteriühistu liikmetele, et käimas on kohtuistungid. Vaja on anda ka kindlustunnet

korteriühistu juhatusele, et nad on õigel teel, et tegelevad õige asjaga. See oli ka

majanduspoliitiline sisu. Juhatus vajas kindlustunnet, et minna kohtuasjadega edasi ja seetõttu

palus juhatus korteriühistu seisukohta selles suhtes (tlk 121); täiendav kinnitus oli vajalik, et ei

oleks tunnetatav korteriühistu liikmete ebakindlust kohtuasjade tõttu ja et juhatus teaks kuidas

eluga edasi minna (tlk 121 pöördel).

47.3. Eelnevalt selgitas kohus, et ka korteriühistu puhul on üldkoosoleku varasemate otsuste

kinnitamine õiguslikult võimalik. Kohtupraktikas on selgitatud, et kui otsusest, mis on

sõnastatud kui varasema, tühise otsuse kinnitamine, on võimalik välja lugeda, millist tagajärge

otsusega soovitakse saavutada, on vaatamata selle formaalsele sõnastusele tegemist mitte

lihtsalt esimest otsust kinnitava otsusega, vaid uue samasisulise otsusega, millel on iseseisev

õigusjõud ja mille kehtivus ei sõltu sellest, et esimene otsus osutub tühiseks. Selleks, et teha

kindlaks, kas tegu on otsusega, millel on iseseisev õigusjõud, tuleb vaidlusalust otsust

tõlgendada (vt RKTKo 20.03.2019. a, 2-17-3069, p-d 12, 15).

47.4. Korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete

mitmepoolne tehing (vt nt RKTKo 25.04.2006.a, 3-2-1-38-06, p 10). Üldkoosoleku otsus

kujuneb seega korteriühistu liikmete häälte kui tahteavalduste kogumist ja on suunatud mingi

kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. VÕS § 1 lg 1 kohaselt kohaldatakse võlaõigusseaduse

üldosas sätestatut mh kõigile lepingutele ja muudele mitmepoolsetele tehingutele. Seega

kohalduvad otsuse kui mitmepoolse tehingu tõlgendamisele üldjoontes sarnased põhimõtted

nagu ka lepingu tõlgendamisele ja kesksel kohal on otsuses väljendatud tahte väljaselgitamine.

VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav

lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 kohaselt kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa

kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda

samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse

tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest

ei tulene teisiti.

47.5. Võttes arvesse nii seda, et vaidlusalusest otsusest (tlk 8, 74) ega ka selle eelnõust (tlk 7)

ei ole võimalik välja lugeda, mida selle tagajärjena saavutada soovitakse kui ka puudutatud

isiku poolt kohtule antud selgitusi, on kohus seisukohal, et vaidlusalust otsust ei ole võimalik

tõlgendada uue, iseseisvat edasiulatuvat õigusjõudu omava otsusena. Kuivõrd see ei too

iseenesest kaasa otsuse tühisust ja muid tühisuse aluseid kohus ei tuvasta, jääb avaldaja nõue

puudutatud isiku 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamise osas

rahuldamata.

48. Eeltoodud põhjendusi arvestades jääb avaldaja määruskaebus rahuldamata. Toodust

johtuvalt puudub seaduslik alus maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotuse muutmiseks.

Kuna avaldaja ei ole määruskaebuses esitanud sisulisi vastuväiteid puudutatud isiku

menetluskulude kindlaksmääramisega seoses, jääb vaidlustatud määrus muutmata ka selles

osas.

2-21-15108

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

49. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.

50. Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg 1 ja § 175 lg 1 alusel kindlaks hüvitamisele

kuuluvate menetluskulude suuruse. TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt kui

menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma

teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja

põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hagita menetlustes kohaldatakse esindajakulude

väljamõistmisel üldnormina TsMS § 175, mille järgi tuleb lähtuda esindajakulude vajalikkusest

ja põhjendatusest (vt RKTKm 02.10.2013. a, nr 3-2-1-93-13, p 11).

51. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline

esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva

seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.

52. Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt on temale osutatud õigusabi 3 tunni

ulatuses seoses avaldaja määruskaebuse analüüsi ja sellele vastuse koostamisega, summas 210

eurot (ei sisalda käibemaksu). Kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega.

Puudutatud isik palub avaldajalt tea kasuks välja mõista menetluskulud summas 210 eurot ning

TsMS § 177 lg 4 alusel kindlaks määrata, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

avaldajal puudutatud isikule tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Avaldaja ei ole puudutatud isiku menetluskulude nimekirjale vastuväiteid esitanud.

53. Ringkonnakohtu hinnangul saab määruskaebusega tutvumiseks kui sellele vastuse

koostamisele kulunud aega 3 h pidada mõistlikuks ja põhjendatuks, arvestades

menetlusdokumentide sisu ja mahtu, vaidluse kestust, keerukust ja lepingulise esindaja

kvalifikatsiooni (jurist). Puudutatud isikule õigusabi osutanud lepingulise esindaja ühe

tööühiku (tunni) hind 70 eurot (käibemaksuta) on põhjendatud ja vajalik arvestades asja liiki,

vaidluse kestust, mahtu ja keerukust, sh esitatud menetlusdokumente ning puudutatud isiku

lepingulise esindaja kvalifikatsiooni.

54. Eeltoodust tulenevalt tuleb kindlaks määrata puudutatud isikule avaldaja poolt hüvitatavate

menetluskulude rahaline suurus ning mõista avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja

määruskaebemenetlusega seotud menetluskuludena 210 eurot (käibemaksuta). Arvestades, et

puudutatud isik on esitanud TsMS § 177 lg 4 järgse taotluse, tuleb avaldajal puudutatud isikule

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni

täitmiseni.

Edasikaebeõigus

2-21-15108

55. Käesolev määrus on edasikaevatav tulenevalt TsMS § 617 lg-st 1 ja § 178 lg-st 1 ning TsMS

§ 643 lg 4 alusel koosmõjus TsMS §-iga 659. TsMS § 178 lg 4 kohaselt menetluskulude

kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.

(allkirjastatud digitaalselt)

/kohtunik, kohtunik, kohtunik/