2-22-15838/14 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Gea Lepik

Määruse tegemise aeg ja koht 17.08.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-15838

Kohtuasi

X hagi Y ja C vastu solidaarselt põhivõla 3000 euro ja

viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 05.07.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Apellant (hageja) X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Igor Sumarok

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta X 04.08.2023 apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 05.07.2023 otsuse peale

Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse võtmata.

2. Jätta

apellatsiooniastme

menetluskulud

X

kanda.

Y-l

ja

C-l

ei

ole

apellatsioonimenetluses tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

2-22-15838

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 21.10.2022 Harju Maakohtule C (kostja I) ja Y (kostja II) vastu hagi

(täiendatud 20.11.2022), milles palus mõista kostjatelt enda kasuks solidaarselt välja põhivõla

3000 eurot ja alates 07.10.2022 kuni põhivõla tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1

II lauses sätestatud määras viivise. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt oli hageja huvitatud Tallinnas XXX asuva korteriomandi

(korteriomand) ostmisest. Maakler näitas hagejale korteriomandit ning pakkus eellepingu

sõlmimist, sest ei olnud selge, kas korteriomand müüakse möbleeritult või möbleerimata.

Maakler valmistas ette ja saatis 06.07.2022 hagejale ja kostjatele broneerimislepingu ning

täpsustas kirjas, et korteriomandi kokkulepitud hind on 195 000 eurot ning broneerimislepingus

kajastatud 3000 eurot läheb tehingu hinna sisse. Hageja ja kostjad sõlmisid 06.07.2022

lihtkirjalikus vormis broneerimislepingu (leping), mille esemeks oli korteriomandi müük.

Hageja tasus lepingu alusel 3000 eurot. Tehing tuli teha lepingu p 1 järgi hiljemalt 05.08.2022

ning tehingu tegemiseks broneeriti notari juures aeg.

Notari jurist teatas 18.07.2022, et tehingut ei toimu, kuna korteriomandile on seatud keelumärge

ja puudub teave selle kustutamise kohta. Pärast seda läksid kohtutäitur ja maakler puhkusele.

04.08.2022 avaldas kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes info selle kohta, et ta müüb avalikul

elektroonilisel enampakkumisel kostjale II kuuluvat korteriomandi ½ mõttelist osa

(enampakkumine algas 25.08.2022 ja lõppes 01.09.2022). Pärast enampakkumise lõppu võttis

maakler hagejaga ühendust ning hageja kinnitas oma jätkuvat huvi korteriomandi vastu. Notar

koostas müügi- ja asjaõiguslepingu projekti, mille p 3.1 järgi oli korteriomandi müügihind

195 000 eurot ning p 3.2. järgi oli ostuhinnast 3000 eurot tasutud enne lepingu sõlmimist müüja

palvel maaklerile vahendustasuna ja müüja luges sellega ostuhinna selles ulatuses tasutuks.

Enne notariaalse lepingu sõlmimist teatas hageja, et ta ei soovi tehingut teha. Hageja nõudis

kostjatelt korduvalt 3000 euro tagastamist, viidates lepingu tühisusele, kuid kostjad keeldusid.

Kostjad pakkusid hagejale 500 euro tagastamist.

1.2. Kuigi lepingu pealkirjaks oli broneerimisleping, oli tegemist müügilepingu eellepinguga,

st kokkuleppega, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus

kokkulepitud tingimustel. Pooled olid müügilepingu tingimustes kokku leppinud, asusid

eellepingu alusel põhilepingut ette valmistama ja leppisid tehingu tegemiseks kokku notari aja.

Pooltele oli selge, et müügileping sõlmitakse teatud aja jooksul. Notari koostatud müügi- ja

asjaõiguslepingu projekti arvestades oli 3000 eurot osaks müügihinnast. Kuna see tuli tasuda

maaklerile, ei saanud see olla samal ajal ka broneerimistasu – hageja tasutud summa ei saa olla

kajastatud kahes erinevas lepingus. 3000 eurot oli makstud müügilepingu tagatisena ja osana

müügihinnast, mitte selleks, et müüja ei müüks korteriomandit teatud aja jooksul kolmandatele

isikutele.

Korteriomandi müügilepingu eelleping pidi asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja

võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi olema sõlmitud notariaalses vormis. Kohustusliku

vorminõude järgimata jätmise tõttu on leping tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1

järgi tühine ning selle alusel saadu tuleb TsÜS § 84 lg 1 järgi koosmõjus VÕS § 1028 lg-ga 1

tagastada.

2-22-15838

1.3. Kuna hageja esitas kostjatele broneerimistasu tagastamise nõude 06.10.2022 ja kostjad ei

ole seda tagastanud, on hagejal VÕS § 113 lg 1 alusel koosmõjus tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) §-ga 367 õigus nõuda kostjatelt alates 07.10.2022 kuni broneerimistasu

tagastamiseni viivise tasumist.

Kostja vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

Kostjate vastuväidete kohaselt leppisid pooled lepingu p-s 1 kokku, et alates lepingu

allkirjastamisest kuni 05.08.2022 ei paku kostjad korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi

selle võõrandamiseks kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid läbirääkimisi. Lepingu p 2 järgi

pidi hageja maksma selle eest broneerimistasu 3000 eurot.

Arvestades lepingu pealkirja, läbivat sõnakasutust, sisu ja eesmärki, oli selgelt tegemist

broneerimislepinguga. Lepingus ei ole lepitud kokku korteriomandi ostmise või müümise

kohustuses või omandi üleandmise kohustuses. Pikaajalise töökogemusega maakler, kes

valmistas lepingu ette, on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige ja ta on tunnistatud 2011

parimaks maakleriks, mistõttu on talle teada broneerimislepingu ja eellepingu erinevused ning

eellepingu notariaalne vorminõue.

Kostjad ei ole palunud lisada notariaalse lepingu projekti tingimust, et broneerimistasu kuulub

müügihinna hulka. Kui see ka nii oleks, oleks pooltel õigus leppida kokku selliselt, et

broneerimistasu arvatakse müügihinnast maha.

Lepingu p 5 järgi pidid kostjad tagastama broneerimistasu hagejale üksnes siis, kui kostjad

rikuvad lepingut. Kostjad ei ole lepingut rikkunud. Kostjad ei pakkunud korteriomandit

kolmandatele isikutele senikaua, kuni hageja teatas, et ta ei ole korteriomandi ostmisest

huvitatud, ning täitsid ka teisi lepingus sisalduvaid kohustusi. Hageja loobus 19.09.2022,

s.o üks päev enne tehingu tegemist ilma põhjuseta tehingu tegemisest.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 05.07.2023 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda

ning mõistis hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulude hüvitise 648 eurot.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud:

-

pooled sõlmisid 06.07.2022 lihtkirjalikus vormis broneerimislepingu nr TT060722/01;

lepingu p 1 järgi kohustusid kostjad alates lepingu allkirjastamisest kuni 05.08.2022

mitte pakkuma korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmima selle võõrandamiseks

kokkuleppeid, samuti pidama sellealaseid läbirääkimisi. Samuti kohustusid kostjad

korraldama

broneerimistähtaja

jooksul

kõikides

müügikanalites

kinnisasja

müügikuulutustesse märke „Broneeritud“ ning andma maaklerile juhise mitte jätkata

kinnisasja müügiks pakkumisega või näitamisega teistele huvilistele; lepingu p 2 järgi

tuli korteriomandi broneerimise eest tasuda broneerimistasu 3000 eurot;

-

lepingu valmistas ette maakler TT, kes on pikaajalise töökogemusega Eesti

Kinnisvaramaaklerite Koja liige, sh aastal 2011 on ta tunnistatud parimaks maakleriks;

-

hageja tasus 07.07.2022 kostjatele 3000 eurot, selgitusega „broneerimisleping

nr TT060722/01“;

-

pooled ei sõlminud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingut;

2-22-15838

-

kostjad ei nõustunud 3000 eurot tagastama.

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja toonud esile ega tõendanud selliseid

asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu eellepingu VÕS § 33

lg 1 tähenduses koosmõjus VÕS § 208 lg-ga 1. Kuna tegemist ei ole eellepinguga, ei ole raha

üleandmise alus ära langenud.

Eellepingu sisuks on kohustus sõlmida põhileping. Müügi eellepinguga võetakse kohustus

sõlmida müügileping ning müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha

võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). Poolte

vahel 06.07.2022 sõlmitud lepingus ei ole kohustust sõlmida müügileping, millega kostjad

oleksid võtnud kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk sõlmida

asjaõigusleping. Eellepingust peab selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu

kohustuse võtnud. 06.07.2022 sõlmitud lepingust ei nähtu ostuhinda ega muid olulisi tingimusi,

sh seda, millistel tingimustel võtsid pooled endale põhilepingu sõlmimise ja võõrandamise

kohustuse. Asjaolu, et notariaalse lepingu projektis on arvatud 3000 eurot müügihinna sisse, ei

tõenda eellepingu sõlmimist.

3.3. Poolte leping vastab broneerimislepingu tingimustele ja broneerimislepingule ei tule

seadusest kohustuslikku vorminõuet.

Kuigi broneerimislepingut ei ole võlaõigusseaduses eraldi lepinguliigina reguleeritud, on

kohtupraktikas peetud seda võimalikuks ja eristatud müügilepingu eellepingust. Kinnisasja

broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks

kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest

(RKTKo 19.06.2007, 3-2-1-70-07, p 14). Broneerimislepingule on omane, et ostjale ostmise

kohustust ja müüjale müümise kohustust broneerimiselepingust ei teki. Poolte kohustuste

hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus – kui see ületab ainuüksi broneerimise eest

mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu

sõlmimata jäämisel, viitab see sellele, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või

juba müügilepinguga (RKTKo 08.05.2006, 3-2-1-32-06, p 16).

Poolte 06.07.2022 lepingust nähtuvalt oli poolte tahteks see, et kostjad ei võõranda kinnisasja

teatud ajal kolmandatele isikutele. Lepingu eesmärgiks oli kostjate kohustus jätta teatud

ajaperioodi vältel hageja kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu maksti üksnes kinnisasja

broneerimise eest. Lepingu ettevalmistanud maakler pidi olema teadlik, et võlaõiguslik leping

tuleb vormistada notariaalses vormis, ning mis on broneerimislepingu ja võlaõigusliku

müügilepingu erinevus. Lepinguvabadus annab pooltele võimaluse kokku leppida, et

broneerimistasu läheb müügihinnast maha. 3000 eurot on mõistlik summa broneerimise eest.

Kui leping oleks olnud suunatud korteriomandi omandamisele, oleksid pooled leppinud kokku

suurema summa. Hageja tahe oli korteriomand broneerida, sest ta märkis maksekorraldusele,

et tegemist on broneerimislepingu alusel makstava tasuga. Kostjad ei ole broneerimislepinguga

võetud kohustusi rikkunud ega pea tagastama 3000 eurot.

3.4. Kuna 3000 euro tagastamiseks ei ole alust ja hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, ei ole

alust rahuldada ka hageja viivisenõuet.

3.5. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Hagejalt tuleb kostjate kasuks

välja mõista menetluskulude hüvitis 648 eurot (lepingulise esindaja kulu 4,5 tunni eest

tunnihinnaga 144 eurot (sh käibemaks)).

2-22-15838

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada, või saata asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt eksis maakohus lepingu tõlgendamisel ja

kvalifitseeris selle valesti. Maakohus jättis seda tehes hindamata olulised tõendid ja andis

asjaoludele väära hinnangu.

Maakohus asus vääralt seisukohale, et notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu projektis

kajastatud 3000 euro arvestamine müügihinna sisse ei tõenda eellepingu sõlmimist. Pooled

leppisid broneerimislepingut sõlmides kokku, et 3000 eurot läheb tehingu hinna sisse, mida

kinnitab maakleri 06.07.2022 e-kiri, ning maakler, kes tegeles tehingu ettevalmistamisega,

teatas notarile tehingu tingimused.

Maakohus asus vääralt seisukohale, et 3000 eurot oli mõistlik broneerimistasu. Arvestades

broneeritud notari aega, kavatseti tehing teha 14 päeva möödudes, ning selle aja eest on

3000 euro suurune broneerimistasu ebamõistlik. Kostjad ei tõendanud, et selline tasu on

mõistlik või kinnisvara turul tavaline.

Hagejal ei olnud vaja broneerimislepingut sõlmida, sest juba 07.07.2022 leppisid pooled kokku

tehingu tegemise aja notari juures. Broneerimislepingu sõlmimine oli formaalsus selleks, et

tagada maaklerile tasu enne müügilepingu sõlmimist. Kostjad ei ole väitnud, et maakler kandis

raha neile üle. Raha maaklerile kandmine viitab sellele, et tegemist oli müügihinna osaga.

Maksekorraldusele märgitud selgitus ei tõenda, et hageja tahe oli suunatud broneerimislepingu

sõlmimisele. Lepingu p 2 järgi tuli märkida lepingu number.

Maakleri kogemus ei anna alust pidada lepingut broneerimislepinguks.

4.2. Juhul, kui tegemist on kehtiva broneerimislepinguga, on kostjad seda rikkunud ja peavad

lepingu p 5 alusel tagastama hagejale broneerimistasu. Lepingu p 1 järgi kohustusid kostjad

hoiduma korteriomandi pakkumisest kolmandatele isikutele kuni 05.08.2022, kuid 04.08.2022

kuulutas kohtutäitur kostja II tegevusetuse tõttu välja kostjale II kuuluva mõttelise osa

enampakkumise. Seega pakuti korteriomandi mõttelist osa piiramata arvule inimestele ja see

võõrandati kolmandatele isikutele (notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu projekti märgiti

müüjaks kostja I ja kolmandad isikud). Maakohus on jätnud need asjaolud analüüsimata.

4.3. Lisaks võib hageja nõuda kostjatelt 3000 euro tagastamist kahjuhüvitisena VÕS § 115 lg 1

alusel. Juhul, kui enampakkumisega ei oleks müügitehingu ettevalmistusi häiritud, oleksid

pooled sõlminud müügi- ja asjaõiguslepingu ja hageja ei oleks kaotanud 3000 eurot, sest see

oleks arvatud müügihinna sisse.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia

kaalutlustel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 2¹ alusel koosmõjus TsMS § 405

lg-ga 1 menetlusse võtmata. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist

kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada

kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt

2-22-15838

arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda,

et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.

6. Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat,

mis vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole, menetleb kohus hagi TsMS § 405

lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes

tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus).

Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja 3000 eurot ja viivise. Hagi esitamise aja

seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis 9 eurot 86 senti ja sellele järgneva aasta eest hagi

esitamise ajal kehtinud viivisemäära alusel arvestatav viivis on 240 eurot, s.o TsMS § 133

tähenduses kokku 249 eurot 86 senti. Seega ei ületa hageja põhinõue 3500 eurot ega põhinõue

koos viivisega 7000 eurot, mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 mõttes.

7. Sellises kohtuasjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 2¹ järgi

menetlusse juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu

otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

lahendit.

Maakohus ei ole otsuses TsMS § 442 lg 10 kohaselt märkinud, et annab loa otsuse

edasikaebamiseks. Asjaolu, et maakohus lisas otsusele TsMS § 442 lg 6 järgi lahendi peale

edasikaebamise korda ja tähtaega puudutava selgituse, ei ole edasikaebamiseks loa andmine

TsMS § 637 lg 2¹ tähenduses, nagu on korduvalt leidnud ka Riigikohus.

8. Arvestades tsiviilasja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse väiteid,

ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes ka selgelt ebaõigesti kohaldanud

materiaalõiguse normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks tuua kaasa

ebaõige otsuse.

8.1. Kolleegiumi hinnangul asus maakohus põhjendatult seisukohale, et poolte vahel

06.07.2022 sõlmitud lepingut saab pidada broneerimislepinguks, mitte korteriomandi

müügilepingu eellepinguks, ning hageja makstud 3000 eurot broneerimistasuks, mida ei tule

kostjatel hagejale tagastada. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis annaksid

alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Riigikohtu praktika kohaselt võivad ühes lepingudokumendis sisalduda iseenesest nii

broneerimis- kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Neid kokkuleppeid saab eristada selle

järgi, et kinnisasja müügi eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus

ostjale, broneerimislepingu sisuks aga müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija

kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest.

Seejuures on tegemist müügi eellepinguga juhul, kui pooled on saavutanud kokkuleppe kõigis

olulistes kinnisasja müügilepingu tingimustes ning väljendatud on ostja kavatsus kinnisasi osta

ning müüja kavatsus see müüa (vt RKTKo 29.11.2017, 2-16-8456, p-d 11–12; 19.06.2007,

3-2-1-70-07, p 14).

Siinsel juhul ei nähtu lepingu tekstist, et pooled oleksid väljendanud kavatsust korteriomandit

kokkulepitud tingimustel osta ja müüa, samuti ei nähtu sellest, et pooled oleksid saavutanud

kokkuleppe müügitingimustes. Lepingu p-st 1 nähtub selgelt kostjate kohustus jätta kinnisasi

kolmandatele isikutele müügiks pakkumata ja võõrandamata. Seega on selgelt tegemist

broneerimislepinguga ning lepingu sisu vastab lepingu pealkirjale (broneerimisleping).

2-22-15838

Seda, et pooled olid saavutanud kokkuleppe müügitingimustes ja väljendanud kavatsust

korteriomand vastavalt osta või müüa, ei saa järeldada hageja viidatud maakleri 06.07.2022

e-kirjast, milles maakler märkis, et broneerimislepingu alusel tasutav 3000 eurot läheb tehingu

hinna sisse, ega hiljem notari koostatud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu projektist,

mille p 3.2 kohaselt kavatseti lugeda broneerimislepingu alusel tasutud 3000 eurot müügihinna

tasumiseks. Asjaolust, et müüja on müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise korral nõus lugema

broneerimistasu arvel osa müügihinnast tasutuks, ei saa järeldada, et pooled on leppinud sellega

kokku kõigis olulistes müügitingimustes ja avaldanud selgelt kavatsust sõlmida müügileping.

Sisuliselt saab sellist kokkulepet pidada müüjapoolseks soodustuseks, kui pooled sõlmivad

müügi- ja asjaõiguslepingu, kuid see ei tähenda kokkulepet müügi tingimustes ega kavatsust

müügileping sõlmida.

Ka sellest, kui pärast broneerimislepingu sõlmimist lepivad pooled kokku korteriomandi

müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juures aja, ei saa järeldada, et enne seda sõlmitud

leping oli müügi eelleping, mitte broneerimisleping. Lepingust ei nähtu ühtki tingimust, mis

viitaks sellele, et eellepingu sisuks olevates tingimustes oli kokkulepe saavutatud, ning ainuüksi

notari aja kokkuleppimisest ei saa kohus seda järeldada. Hageja ei ole toonud esile ega

tõendanud, millistes tingimustes olid pooled broneerimislepingu sõlmimise ajal lisaks lepingus

märgitule kokkuleppe saavutanud ning mil viisil oli see kokkulepe saavutatud.

Samuti ei ole broneerimistasu suurust arvestades alust arvata, et tasu ei olnud (kogu ulatuses)

mõeldud tasuna korteriomandi broneerimise eest. Arvestades seda, et lepingu p 1 järgi

kohustusid kostjad hoiduma korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja

võõrandamisest ühe kuu jooksul (06.07.2022–05.08.2022) ning broneerimistasu suurus oli

1,5% müügihinnast (3000 eurot = 1,5% 195 000 eurost), ei saa seda pidada korteriomandi

kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest hoidumise eest ebamõistlikult suureks

tasuks.

Ka see, et broneerimistasu tuli kostjate korraldusel tasuda maaklerile, ei anna alust arvata, et

tegemist võiks olla korteriomandi müügi eellepinguga, mitte broneerimislepinguga. Arvestades

kostjate ja maakleri vahelist lepingulist suhet, sh kostjate võimalikke rahalisi kohustusi

maakleri ees (sh maakleri tasu maksmise kohustust), võisid pooled leppida kokku, et hageja

tasub broneerimistasu kostjate asemel maaklerile. VÕS § 80 järgi võib lepingu sõlmida

kolmanda isiku kasuks. Seejuures ei ole tähtsust sellel, millised olid kostjate ja maakleri

vahelised lepingulised suhted, sest hageja makstud tasu saab pidada kostjatele makstud

broneerimistasu maksmise kohustuse täitmiseks.

Iseenesest on õige hageja arusaam, et hageja maksekorraldusele märgitud selgitus ei tõenda, et

hageja tahe oli suunatud broneerimislepingu sõlmimisele, ning maakleri kogemus ei anna alust

pidada lepingut broneerimislepinguks, kuid ainuüksi need väited ei annaks alust asuda

lõppjäreldusena maakohtust erinevale seisukohale.

Seega ei ole ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse väiteid arvestades alust asuda maakohtust

erinevale järeldusele ega hagi rahuldada.

8.2. Kolleegiumi hinnangul ei saaks ringkonnakohus maakohtu otsust tühistada ja hagi

rahuldada ka apellatsioonkaebuse ülejäänud väidete alusel, sest tegemist on väidete, asjaolude

ja vaidlusesemega, mida hageja ei ole maakohtus esitanud.

2-22-15838

Hageja on alles apellatsioonkaebuses toonud esile, et kostjad rikkusid lepingut, mistõttu peavad

nad lepingu p 5 alusel hagejale 3000 eurot tagastama või hüvitama vastavas ulatuses lepingu

rikkumise tõttu kahju. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist hagi muutmisega TsMS § 376

lg 1 tähenduses, mis tähendaks sisuliselt uue vaidluseseme lahendamist ja selle aluseks olevate

asjaolude tuvastamist. Arvestades TsMS § 652 lg-s 3 sätestatud uute asjaolude ja tõendite

esitamise piiranguid, ei oleks aga sellises mahus uue vaidluse avamine apellatsioonimenetluses

põhjendatud. Hageja ei ole toonud esile, et ta ei saanud apellatsioonkaebuses esitatud uusi

asjaolusid ja väiteid esitada juba maakohtus. Sellest tulenevalt ei oleks ringkonnakohtul

apellatsioonimenetluse piire arvestades alust tuvastada ka hageja uut vaidluseset puudutavaid

uusi asjaolusid.

Kuigi maakohtul lasus TsMS § 392 järgi kohustus selgitada eelmenetluses välja asja

lahendamiseks tähtsad asjaolud, ei saa praegusel juhul järeldada, et hagejal jäid

apellatsioonkaebuses esitatud uued asjaolud ja uus vaidlusese maakohtu menetluses

selgitamiskohustuse rikkumise tõttu esile toomata ja tõendamata. Hagimenetluses määravad

pooled TsMS § 4 lg 2 järgi ise vaidluse eseme ja menetluse käigu ning kohus menetleb hagi

TsMS § 5 lg 1 järgi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Seejuures on

pooltel TsMS § 5 lg 2 järgi võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole

esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Ka Riigikohus on

korduvalt juhtinud tähelepanu sellele, et hagimenetlus on oma olemuselt võistlev menetlus,

milles lähtutakse poolte esitatust (vt RKTKo 21.10.2020, 2-17-18305, p 14, 20.02.2019, 2-16-

12587, p 10; 20.06.2011, 3-2-1-57-11, p 40).

Siinsel juhul nõudis hageja maakohtus tühise lepingu alusel kostjatele makstud 3000 euro

tagastamist ning tõi nõude alusena esile lepingu tühisust puudutavad asjaolud, st selle, miks

saab pidada poolte 06.07.2022 sõlmitud lepingut müügilepingu eellepinguks. Hageja ei ole

üheski maakohtule esitatud menetlusdokumendis toonud esile, et kostjad rikkusid lepingut, sh

ka mitte pärast seda, kui kostjad tõid vastuses esile, et hagejal võiks olla lepingu p 5 alusel

nõudeõigus, kui kostjad oleksid lepingut rikkunud. Seega on hageja taotlenud maakohtus

kostjatelt 3000 euro väljamõistmist tuginedes üksnes sellele, et ta on tasunud kostjatele

3000 eurot õigusliku aluseta, kuna poolte vahel 06.07.2022 sõlmitud leping oli tühine. Ainuüksi

sellest, et hageja väitis, et kohtutäitur avaldas 04.08.2022 Ametlikes Teadaannetes

korteriomandi ½ mõttelise osa enampakkumise kuulutuse, ei pidanud maakohus järeldama, et

hageja võib seda pidada kostjate poolseks broneerimislepingu rikkumiseks, ega sellest

tulenevalt selgitama hagejatele vajadust vaidluseset muuta ja esitada täiendavaid asjaolusid

nõude rahuldamiseks lepingu rikkumisest tuleneval alusel. Hagejal oli kohtumenetluses

õigusteadmistega lepinguline esindaja, mistõttu ei saaks maakohtult nõuda sedavõrd

ulatuslikku selgitamiskohustuse täitmist ega heita maakohtule ette selle täitmata jätmist.

8.3. Eeltoodut arvestades ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul kohaldanud selgelt ebaõigesti

materiaalõigust ega rikkunud selgelt menetlusõiguse normi, mistõttu jätab kolleegium

apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 2¹ järgi menetlusse võtmata.

9. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse kulud

TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse

võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil vastustajale

apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.

2-22-15838

10. Lisaks on apellandil apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus

nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud

riigilõiv (420 eurot).

11. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle

esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada.

Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal

ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab

teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole

esitatud.

(allkirjastatud digitaalselt)