2-20-10663/26 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Janar Jäätma ja Krista

Kirspuu

Määruse tegemise aeg ja koht

25.07.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-10663

Kohtuasi

Tallinna linna hagi osaühingu Dzali vastu kinnisasja

valduse väljaandmiseks, ebaseadusliku valdamisega

tekitatud

kahju

hüvitamiseks

ning

isikliku

kasutusõiguse

ja

eelmärke

kinnistusraamatust

kustutamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.05.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Dzali apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Apellant (kostja) osaühing Dzali (registrikood 10029513),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta osaühingu Dzali 10.06.2021 apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 07.05.2021

otsuse peale tsiviilasjas nr 2-20-10663 Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse

võtmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud osaühingu Dzali kanda. Tallinna linnal ei

ole apellatsioonimenetluses veel tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

2-20-10663

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinna linn (hageja) esitas 23.07.2020 Harju Maakohtule osaühingu Dzali (kostja) vastu

hagi, milles palus mõista kostja ebaseaduslikust valdusest välja Tallinnas Punane tn 70a asuva

kinnisasja ja selle ebaseadusliku valdamise tõttu iga päeva eest hüvitise 26,42 eurot (hagi

esitamise aja seisuga 2589 eurot 16 senti) ning asendada kohtuotsusega kostja tahteavaldus

kinnistusraamatusse kantud tähtajatu isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks välja

menetluskulude hüvitise koos kohustusega tasuda hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud

määras viivist.

1.1. Hagiavalduse kohaselt on hageja omandis Tallinnas Punane tn 70a asuv kinnisasi

(kinnisasi). Hageja ja kostja sõlmisid 18.10.2000 tähtajalise tasulise isikliku kasutusõiguse

seadmise lepingu (leping). Lepingu alusel seati kinnisasjale kostja kasuks isiklik kasutusõigus,

mille esemeks olid kinnisasjal asuvad ajutised ehitised ja parkla. Mh tehti lepingu ja selle

29.04.2011 muutmise lepingu alusel kinnistusraamatusse ka märge, mis tagab isikliku

kasutusõiguse aastatasu suurendamise kokkulepet. Isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020.

Lepingu p 6 järgi pidi kostja isikliku kasutusõiguse lõppemisel tagama ehitiste püstitamise eelse

olukorra ja ehitistega maa-ala heakorrastama ning isikliku kasutusõiguse eseme likvideerima.

Kostja tegi hagejale 05.02.2020 ettepaneku pikendada isikliku kasutusõiguse tähtaega kuni

2030, kuid hageja ei soovinud tähtaega pikendada ning teatas, et on broneerinud aja notari

juures isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks 28.04.2020. Kostja palus

27.04.2020 notari tehinguaja edasilükkamiseks. Hageja palus 30.04.2020 e-kirjas kostjal

kinnisasja valduse hagejale üle anda hiljemalt 22.05.2020. Kostja palus 11.05.2020 pikendada

valduse üleandmise tähtaega kuni 2021. a juunini. Pooled ilmusid 12.05.2020 notari juurde, et

allkirjastada

ühine

avaldus

isikliku

kasutusõiguse

ja

eelmärke

kustutamiseks

kinnistusraamatust, kuid kostja ei nõustunud avaldust allkirjastama. 04.06.2020 andis hageja

kostjale täiendava tähtaja kinnisasja valduse üleandmiseks hiljemalt 30.06.2020 ja teatas, et uus

aeg notariaalse tehingu tõestamiseks on 11.06.2020. Kostja ei ilmunud notari juurde.

30.06.2020 läks hageja kinnisasjale valdust vastu võtma, kuid kostja ei andnud valdust üle.

1.2. Kuna kinnistusraamatusse kantud isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020, on hagejal õigus

nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 66 lg 7 alusel kande kustutamist ja AÕS § 63 lg 8 alusel märke

kustutamist. Kuna kostja ei ole nõustunud kande ja märke kustutamiseks tahteavaldust tegema,

tuleb see tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel asendada kohtuotsusega.

1.3. Kuna isikliku kasutusõiguse tähtaeg lõppes 15.04.2020, on hagejal AÕS § 80 lg 1 alusel

õigus nõuda kinnisasi kostja ebaseaduslikult valdusest enda valdusesse. Hageja on andnud

kostjale lisatähtaja valduse üleandmiseks, kuid kostja ei ole valdust üle andnud ning valduse

üleandmise pikendamise ühe aasta võrra ei ole põhjendatud. Mh on kostja andnud kinnisasja

allkasutusse, mis ei olnud lepingu järgi lubatud.

1.4. Kuna kostja kasutab kinnisasja alates 16.04.2020 hageja nõusolekuta, peab kostja

AÕS § 85 lg 1 alusel koosmõjus võlaõigusseaduse (VÕS) §-dega 1037–1040 hüvitama hagejale

iga valduse rikkumise päeva eest 26 eurot 42 senti, mis võrdub isikliku kasutusõiguse

aastatasuga (9643 eurot 15 senti) jagatuna ebaseadusliku valdamise päevade arvuga.

2-20-10663

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

2.1. Kostja vastuväidete kohaselt keeldus hageja põhjendamatult 22.06.2020 kirjas kostjaga

lepingut pikendamast, kuigi hea usu põhimõttest tulenevalt on hageja oma nõudeõiguse

minetanud ning hagejal on kohustus lepingut pikendada (sõlmida uus isikliku kasutusõiguse

leping kostjaga). Isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamine on kostjale hädavajalik, sest ta ei

saa kinnisasjaga püsivalt ühendatud asju kinnisasjalt ära viia, mistõttu ei ole pikendamisele

alternatiivi. Kinnisasi on kostja ainuke tegutsemiskoht ning selle valduse kaotamisel lõppeb

kostja äritegevus. Enda vara kasutamisel ja käsutamisel peab riik arvestama avaliku õiguse

põhimõtetega, kõigi avalike huvidega, sh keskkonnaväärtustega, samuti puudutatud isikute

õigustega. Hageja kavatseb jätkata kinnisasja kasutusse andmist ning isikliku kasutusõiguse

pikendamine ei too hagejale kaasa kahju. Lepingu sõlmimisest keeldumine võib olla käsitatav

heade kommete vastase tahtliku käitumisena ja sellest tulenevalt kostjale õigusvastaselt kahju

tekitamisena.

Kostja vaidlustas hageja 22.06.2020 kirja halduskohtus (haldusasi nr 3-20-1249) ning palus

haldusasjas tuvastada selle kirja tühisuse, kirja tühistada või tuvastada selle õigusvastasus, ning

kohustada hagejat vaatama uuesti läbi kostja 11.06.2020 taotlust (lükata kinnisasjalt lahkumis-

ja lammutamisnõude täitmine edasi kuni maa-ala õigusliku staatuse selgumiseni tingimusel, et

kostja jätkab kokkulepitud tasu maksmist). Kostja palus peatada tsiviilasjas menetluse kuni

haldusasjas tehtavad kohtulahendi jõustumiseni. Maakohus jättis 30.09.2020 määrusega

taotluse rahuldamata.

2.2. Kostja pidi tasuma hagejale arvete alusel ning on talle edastatud arved tasunud, st tasunud

hagejale isikliku kasutusõiguse tasu ka pärast isikliku kasutusõiguse tähtaja möödumist esitatud

arve alusel. Hageja peab saatma arved kostja õigele e-postiaadressile. Hageja ei ole tõendanud

kahju suurust, st seda, et hageja oleks saanud andja kinnisasja sama suure tasu eest kasutusse.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 07.05.2021 otsusega hagi ning mõistis kinnisasja kostja

ebaseaduslikult

valdusest

hageja

otsesesse

valdusesse,

kohustas

kostjat

andma

kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks vajalikud

tahteavaldused ning mõistis kostjalt hageja kasuks alates 01.07.2020 kuni kinnisasja valduse

vabastamiseni välja hüvitise 26 eurot 42 senti päevas. Maakohus jättis menetluskulud kostja

kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 700 eurot

kooskohustusega tasuda sellelt alates otsuse jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113

lg 1 II lauses sätestatud määras viivist.

3.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

hageja on Tallinnas Punane tn 70a asuva kinnisasja omanik;

-

hageja ja kostja sõlmisid 18.10.2000 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, mille

alusel seati Tallinnas Punane tn 70a asuvale kinnisasjale kostja kasuks isiklik

kasutusõigus, ning 29.04.2011 selle lepingu muutmise lepingu;

-

kinnistusraamatusse (registriosa nr 179301 III jakku) on sisse kantud kostja kasuks

isiklik kasutusõigus ning eelmärge isikliku kasutusõiguse aastatasu muutmise kohta;

-

isikliku kasutusõiguse tasu oli 2020. aastal 9643 eurot 15 senti aastas;

-

isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020 tähtaja möödumisega;

2-20-10663

-

kostja esindaja ilmus 12.05.2020 notar Tiit Sepa juurde, kuid ei allkirjastanud isikliku

kasutusõiguse ja eelmärke kustutamise avaldust; 11.06.2020 ei ilmunud kostja esindaja

kokkulepitud ajal enam notari juurde;

-

kostja valdab kinnisasja.

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb kinnisasi mõista AÕS § 80 lg 1 alusel kostja

valdusest välja mõista.

Hageja on kinnisasja omanik ning kostja ei ole tõendanud, et tal on õiguslik alus hagejale

kuuluvat kinnisasja vallata. Kinnisasja isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020 ja kostja ei ole

toonud esile ühtki väidet, millest nähtuks, et tal on õigus pärast seda kinnisasja vallata.

Hagejale ei saa ette heita, et ta käitus isiklikku kasutusõigust pikendamata jättes pahatahtlikult

või rikkus kostja õigusi, kui ei pikendanud otsustuskorras kostja isiklikku kasutusõigust. Hageja

(kohalik omavalitsus) pidi otsustuste tegemisel järgima õigusakte. Tallinna linnavolikogu

13.06.2013 määrusega nr 32 kinnitatud linnavara kasutusse andmise korra (Kord) §-s 41 on

sätestatud isikud ja juhtumid, kellele ning millal saab ja võib otsustuskorras linnavara kasutusse

anda. Kostja ei ole linna osalusega äriühing, linna asutatud sihtasutus, avalik-õiguslik juriidiline

isik või mittetulundusühing ega ole toonud esile, et tal on avalik huvi kinnisasja kasutamise

vastu. Samuti ei ole kostja toonud esile, et kinnisasja suhtes on korraldatud avalik

enampakkumine, mis on korduvalt nurjunud pakkujate puudumise tõttu. Kinnisasja puhul ei ole

tegemist ka äriruumiga. Seega ei ole täidetud kinnisasja otsustuskorras kasutusse andmise

lubatavuse eeldused. Kostjal ei saanud tekkida õiguslikku ootust, et tema isiklikku

kasutusõigust pikendatakse. See, et kostja kasutas kinnisasja 20 aastat ja lootis, et olukord

jätkub, ei tähenda seda, et kostja ei peaks oma lepingust tulenevaid kohustusi täitma ja

kinnisasja tagastama.

Kostjal ei saa olla ka õiguslikku ootust, et ta võidab tulevikus kinnisasja kasutusse andmise

pakkumise ega pea seetõttu kinnisasja heakorrastama ning seda ehitistest vabastama. Hetkel ei

ole kinnisasja kasutusse andmist otsustatud ega saagi otsustada, kuna kostja ei ole kinnisasja

vabastanud.

Hageja ei pea kostjale kinnisasja kasutamist võimaldama ka põhjusel, et kinnisasi on kostja

ainuke tegevuskoht. See, et kostja sidus oma äriplaani ühe kinnisasjaga, on kostja enda

äritegevusest tulenev risk. Äriplaani koostades pidi kostja mõistma, et ta ei pruugi kinnisasja

igavesti vallata. Hagejal ei ole kohustust kostjaga lepingut pikendada. Ühele juriidilisele isikule

äritegevuse ja tulu teenimise võimaldamine ei ole selline teenus, mida hageja peab kostjale

tagama.

3.3. Kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke

kinnistusraamatust kustutamiseks vajalikud kostja tahteavaldused tuleb TsÜS § 68 lg 5 alusel

kohtuotsusega asendada.

Kuna kostja isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020, on kinnistusraamatusse selle kohta tehtud

kanne kaotanud õigusliku tähenduse ning hagejal on õigus nõuda AÕS § 66 lg 7 alusel selle

kustutamist kinnistusraamatust. Kuna eelmärge tagas isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevat

nõuet ning isiklik kasutusõigus on lõppenud, saab hageja nõuda ka eelmärke kustutamist.

3.4. Kostjalt tuleb hageja kasuks alates 01.07.2020 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni

AÕS § 85 lg 1 ja § 1037 alusel kinnisasja ebaseadusliku kasutamise eest välja mõista hüvitis

26 eurot 42 senti päevas.

2-20-10663

Hageja nõue on hagis toodud asjaoludel põhjendatud. Kostja kasutab hageja kinnisasja alates

16.04.2020 õigusliku aluseta, millega rikub hageja otsest valdust kinnisasjale VÕS § 1037 lg 1

tähenduses. Kostja on rikkumise teel hageja arvel rikastunud. Võõrast asja kasutades saadakse

eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid

(RKTKo 22.10.2014, 3-2-1-65-14, p 16). Rikkumise teel saadu harilikku väärtust tuleb hinnata

VÕS § 1037 lg-te 1 ja 2 järgi rikkumise aja seisuga. Kinnisasja kasutamisel on alati turuväärtus

(üürihind või isikliku kasutusõiguse tasu), mis on üldtuntud asjaolu. Pooled leppisid 29.04.2011

kokku, et hageja maksab isikliku kasutusõiguse tasu 8372 eurot 23 senti aastas ning tasu

suurendatakse iga aasta jaanuaris vastavalt statistikaameti avaldatud tarbijahinnaindeksi

muutuse protsendile eelmise aasta keskmisega võrreldes. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele,

et 2020. aastal oli isikliku kasutusõiguse tasu 9643 eurot 15 senti. Hageja nõutava hüvitise

suuruse saab määrata isikliku kasutusõiguse tasu järgi. Kostja on hageja arvel selle kokku

hoidnud, sest ei ole hagejale isikliku kasutusõiguse tasu maksnud. Kuigi kohtuistungil vahetult

enne eelmenetluse lõpetamist tõi kostja esile uue vastuväite, mille kohaselt ei ole hageja nõude

suurust tõendanud, ei ole kostja väitnud, et hageja nõutav tasu on liiga suur. Kinnisasja

kasutamise harilik väärtus ei saa olla hageja nõutust väiksem. Ilmselt oleks see tegelikult

suurem, sest üldtuntud on asjaolu, et elukallidus, sh üüri- ja muud kasutustasud on võrreldes

2011. aastaga tunduvalt suurenenud.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ühtlasi palus kostja peatada tsiviilasja menetluse kuni

haldusasjas nr 3-20-1249 lõpplahendi jõustumiseni ning võtta asjas tõendina vastu haldusasjas

tehtavad kohtulahendid.

4.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt linnavara kasutusse

andmise korra § 41 p 8 ja 11, TsÜS § 138, VÕS § 6 ja VÕS § 1045 lg 1 p 8 ning asus vääralt

seisukohale, et linnavara otsustuskorras kasutusse andmise eeldused ei olnud täidetud, hageja

käitumine ei olnud pahauskne ning hagejal ei olnud sundi jätkata kostjaga lepingut. Hagejal oli

kohustus sõlmida kostjaga kinnisasja kasutamise jätkamiseks kokkulepe. Pooled vaidlevad

selle kohustuse üle haldusasjas nr 3-20-1249. Kui halduskohus tuvastab, et hagejal oli kohustus

anda kinnisasi kostja kasutusse, on kostjal õigus keelduda kinnisasja valdust tagastamast ning

hagejal ei ole õigust nõuda kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke

kustutamist.

4.2. Maakohus rahuldas põhjendamatult hageja hüvitisenõude VÕS § 1037 alusel.

Kuna hageja väitis kohtuistungil, et ta käsitab oma nõuet lepinguvälise kahju hüvitamise

nõudena, ei saanud maakohus hageja nõuet rahuldada VÕS § 1037 alusel ega lahendada nõuet

sel õiguslikul alusel, seda pooltega arutamata.

Kuna hageja väitis kohtuistungil, et ta nõuab lepinguvälise kahju hüvitamist, pidi hageja

tõendama selle nõude eeldused. Hageja ei ole seda teinud. Kostjale etteheidetava tegevuse ja

hagejal tekkiva kahju vahel ei ole põhjuslikku seost, sest ei ole kindel, mis plaanid olid hagejal

kinnisasjaga. Kui kinnisasi seisaks tühjana, ei teeniks hageja üüritulu. Kostja esitas

kohtuistungil vastuväite, et hageja ei ole kahju suurust tõendanud, ega nõustunud hageja nõude

suurusega. Hageja ei ole kahju suurust tõendanud.

2-20-10663

Ka VÕS § 1037 kohaldamisel ei saanud lähtuda poolte kokkuleppes sisalduvast tasu suurusest,

sest kokkulepe lõppes 15.04.2020. Harilikku väärtust tuli hinnata rikkumise aja seisuga,

s.o alates 01.07.2020.

Menetluse edasine käik

5. Tallinna Ringkonnakohus palus 28.06.2023 kostjal teada anda, kas kostja jääb

apellatsioonkaebuse juurde või soovib sellest osaliselt või täielikult loobuda, kuna haldusasjas

nr 3-20-1249 on jõustunud kohtuotsus, mis kinnitab seda, et hagejal ei olnud kohustust anda

kinnisasja pärast 30.06.2020 otsustuskorras kostja kasutusse.

6. Kostja lepinguline esindaja teatas 10.07.2023, et jääb apellatsioonkaebuse juurde, kuna

apellant ei andnud talle nõusolekut ega korraldust apellatsioonkaebusest loobumiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 1 p 6 järgi menetlusse võtmata, sest sellel

puudub eduvõimalus. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist

kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada

kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt

arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda,

et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.

8. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust

menetlusse, kui apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt

rahuldada. Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab

seda, et apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele

apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (RKTKm 24.04.2013, 3-2-1-35-13,

p 12). Kohus peab apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel apellatsioonkaebuse aluseks

olevate faktiliste asjaolude õigsust eeldades analüüsima, kas on olemas sellele faktikogumile

vastav õigusnorm, mis võiks anda aluse kaebuse rahuldamiseks (RKTKm 03.04.2018,

2-16-18835/64, p 10.1). Seega hindab ringkonnakohus praeguses menetlusetapis üksnes

apellatsioonkaebuse väiteid ega hinda nende kohta asjas esitatud tõendeid.

9. Siinses asjas nõuab hageja kostjalt kinnisasja väljaandmist kostja ebaseaduslikust valdusest,

isikliku kasutusõiguse ja sellega seotud eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks vajalike

tahteavalduste asendamist kohtuotsusega ning valduse rikkumisega saadu hüvitamist.

9.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa apellatsioonkaebus olla selle väidete õigsust eeldades

kinnisasja valduse üleandmist puudutava nõude osas edukas.

9.1.1. Hageja otsese valduse üleandmise nõude rahuldamise aluseks on AÕS § 80 lg 1, mille

kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kostja

ei vaidle apellatsioonkaebuses vastu sellele, et hageja on kinnisasja omanik. Samuti ei vaidle

kostja vastu sellele, et isikliku kasutusõiguse tähtaeg möödus 15.04.2020 ja ta valdab kinnisasja

edasi. Seega esineb alus nõuda kinnisasi kostja valdusest välja.

Valdaja võib AÕS § 83 lg 1 järgi asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus

asja vallata. Selleks, et kohus jätaks hageja nõude AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldamata, pidi kostja

maakohtu menetluses esile tooma ja tõendama asjaolud, mis kinnitavad, et kostjal oli õiguslik

2-20-10663

alus kasutada kinnisasja ka pärast 15.04.2020 (vt ka RKTKo 3-2-1-66-03, p 13). Kostja ei ole

toonud esile selliseid asjaolusid, mille alusel saaks ringkonnakohus järeldada, et kostjal oli

õiguslik alus vallata kinnisasja ka pärast 15.04.2020.

9.1.2. Kostja ei ole väitnud, et pooled sõlmisid lepingu isikliku kasutusõiguse pikendamise

kohta. Samuti ei ole kostja väitnud, et hageja oleks võtnud vastu haldusakti, mille alusel tulnuks

vastav leping sõlmida. Seega lähtub kolleegium sellest, et hageja ei ole haldusmenetluse raames

otsustanud pikendada kostja isikliku kasutusõiguse tähtaega ega sõlminud kostjaga vastavat

lepingut. Sellest tulenevalt ei oleks kostjal ka tema väidete õigsust eeldades õiguslikku alust

kinnisasja vallata AÕS § 83 lg 1 tähenduses.

9.1.3. Kostja väited selle kohta, et hagejal oli linnavara kasutusse andmise korra § 41 järgi

kohustus pikendada otsustuskorras isikliku kasutusõiguse lepingut, ei annaks alust kostja

apellatsioonkaebust rahuldada.

Vaidlus selle üle, kas hageja keeldus haldusmenetluse raames õiguspäraselt kostjaga

otsustuskorras

isikliku

kasutusõiguse

lepingut

pikendamast,

tuleb

lahendada

halduskohtumenetluses. Riigikohus on leidnud, et linnavara käsutamine on avalik-õiguslik

haldustegevus. Linnavara on valdavalt mõeldud avalike ülesannete täitmiseks ning linnavara

kasutusse andmine tuleb otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtudes, arvestades

diskretsioonireegleid, avalikku huvi ja võrdse kohtlemise põhimõtet. Kohalikul omavalitsusel

on põhiseaduse § 154 lg 1 järgi ulatuslik omakorraldusõigus oma vara käsutamise ja kasutamise

küsimuste otsustamisel ning kohtud võivad reeglina kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse

vara käsutamise ja kasutamise õiguspärasust, mitte aga otstarbekust. Seejuures tuleb eristada

linnavara kasutusse andmise otsustamist haldusmenetluse raames (haldusakti andmist) ja

õigustatud isikuga linnavara kasutamiseks eraõigusliku lepingu sõlmimist. Sellise kahe-

etapilise menetluse puhul on eraõigusliku lepingu sõlmimisele eelnenud menetlusest

tõusetunud vaidlused oma iseloomult avalik-õiguslikud ja lahendatakse halduskohtus ning

vaidlused, mis tekivad eraõigusliku lepingu pinnalt, lahendatakse üldkohtus. Haldusakti

kehtivust tuleb hinnata halduskohtumenetluses ning haldusakt ei kaota hoolimata selle

õigusvastasusest ilma haldusakti kehtetuks tunnistamiseta, tühistamiseta või tühisuse

tuvastamiseta õiguslikku kehtivust (vt RKHKo 03.11.2005, 3-3-1-35-05, p-d 7 ja 9;

11.12.2007, 3-3-1-79-07, p 11; RKHKm 15.06.2021, 3-20-1249, p 14; RKTKo 28.03.2016,

3-2-1-178-15, p-d 13, 18.2 ja 20).

Kostja tõi apellatsioonkaebuses esile, et haldusasjas nr 3-20-1249 lahendatakse vaidlust selle

üle, kas hagejal oli avalik-õiguslikest normidest tulenev kohustus anda kinnisasi otsustuskorras

hageja kasutusse, st sisuliselt selle üle, kas hageja keeldus põhjendatult kinnisasja hageja

kasutusse andmist pikendamast ja peab oma otsustuse ümber vaatama. Samas ei ole kostja

väitnud, et halduskohtumenetluse tulemusena oleks hageja haldusakt tagasiulatuvalt kehtetuks

tunnistatud, tühistatud või tuvastatud selle tühisus ning kohustatud hagejat vaatama uuesti läbi

kostja taotlust seada kinnisasjale otsustuskorras kostja kasuks isiklik kasutusõigus. Lisaks

nähtub kohtute infosüsteemist, et Tallinna Halduskohus kontrollis haldusasjas nr 3-20-1249

hageja keeldumise põhjendatust ning leidis 11.02.2022 otsuses, et keeldumine oli põhjendatud,

ja jättis kostja kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 28.03.2023 otsusega

halduskohtu otsuse muutmata ning Riigikohus jättis 27.06.2023 määrusega kassatsioonkaebuse

menetlusse võtmata. Seega ei saa kostjal olla ka avalik-õiguslikest normidest tulenevalt

õiguslikku alust kinnisasja jätkuvalt vallata.

2-20-10663

9.1.4. Kostja esile toodud asjaoludel ei saa järeldada ka seda, et hageja oleks hea usu

põhimõttest tulenevalt minetanud õiguse nõuda kostjalt kinnisasja valduse tagastamist

AÕS § 80 lg 1 alusel.

Iseenesest tuleb õiguste teostamisel toimida TsÜS § 138 lg 1 järgi heas usus ning õiguste

teostamine ei ole TsÜS § 138 lg 2 järgi lubatud selliselt, et selle eesmärgiks on kahju tekitamine

teisele isikule. Siinsel juhul ei ole aga kostja toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada, et

hageja ei toimi kostja vastu nõudeid esitades heas usus. Ainuüksi sellest, et hageja kavatseb

jätkata kinnisasja kasutusse andmist, ei saa järeldada hageja pahauskset käitumist.

Kuigi võlasuhtele tuleb VÕS § 6 lg 2 järgi jätta kohaldamata lepingust või seadusest tulenev,

kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu, ei ole kostja toonud esile selliseid

asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmine

oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. Olukorras, kus kostja soovis kinnisasja

jätkuvalt kasutada, kuid hageja kui kohalik omavalitsus, soovides küll jätkata kinnisasja

kasutusse andmist, keeldus sellest ega sõlminud kostjaga vastavat lepingut, ning kostja ei ole

väitnuid, et halduskohtumenetluses oleks hageja haldusakt tunnistatud kehtetuks, tühistatud või

tuvastatud selle tühisus, ei saa kasutusõiguse tähtaja möödudes kinnisasja valduse

tagasinõudmist pidada hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatuks.

9.2. Kuna hagejal ei olnud kohustust isikliku kasutusõiguse lepingut pikendada, ei saa kostja

apellatsioonkaebus olla edukas ka osas, millega maakohus rahuldas hageja nõude isikliku

kasutusõiguse ja sellega seotud eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks vajalike

tahteavalduste asendamiseks.

9.3. Ka need kostja apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad kostjalt hageja kasuks hüvitise

väljamõistmist, ei annaks väidete tõendatuse korral alust maakohtu otsust tühistada.

9.3.1. Arvestades seda, et hageja nõudis hagis kostjalt valduse rikkumise tõttu hüvitist 26 eurot

42 senti päevas (viidates AÕS § 85 lg-le 1 koosmõjus VÕS §-dega 1037–1040), võis maakohus

lahendada hageja hüvitisenõude alusetu rikastumise sätete alusel ka siis, kui hageja väitis

kohtuistungil, et ta nõuab kahju hüvitamist lepinguvälise kahju hüvitamise sätete alusel.

Tegemist oli õiguslike väidetega ning TsMS 436 lg 7 järgi ei ole kohus nendega seotud. Kohus

kohaldab hagiavalduses esile toodud asjaolusid ja menetluslikku nõuet arvestades ise õigust

ning peab nõude lahendamisel kaaluma kõiki võimalikke materiaalõiguse norme, mis hagi eset

ja esitatud asjaolusid arvestades võivad kohalduda (vt TsMS II komm (2017), § 370, p 3.2;

§ 436, p 3.2.1.3). Menetluslikult on hageja esitanud valduse rikkumise tõttu nõude hüvitise

saamiseks ja sellise nõude on maakohus lahendanud, kohaldades hagis esile toodud asjaoludest

tulenevalt AÕS § 85 lg-t 1 koosmõjus VÕS §-ga 1037.

Eeltoodut ei muuda ka kostja apellatsioonkaebuses viidatud Riigikohtu praktika, mille kohaselt

on hagejal võimalik valida, millisel õiguslikul alusel ta nõude esitab ning kui hageja on selgelt

väljendanud, et ta ei soovi tugineda mõnele võimalikule alternatiivsele nõudealusele, ei saa

kohus seda nõuet hinnata (RKTKo 26.10.2013, 3-2-1-91-16, p 11; 16.05.2011, 3-2-1-34-11,

p 10), sest Riigikohtu praktika ei ole olnud selles küsimuses järjepidev ning viidatud praktika

ei ole kooskõlas õiguskirjanduses avaldatud seisukohtadega (vt TsMS II komm (2017), § 370,

p 3.2; RKTKo 21.12.2016). Samas, ka juhul, kui juhinduda viidatud Riigikohtu praktikast, ei

saaks sellest järeldada, et maakohus pidi hüvitisenõude lahendama lepinguvälise kahju

hüvitamise sätete alusel, sest hageja oli menetluses tuginenud nii alusetu rikastumise kui ka

lepinguvälise kahju hüvitamise sätetele.

2-20-10663

Eeltoodut arvestades ei ole tähtsust ka neil apellatsioonkaebuse väidetel, mis puudutavad seda,

et hageja ei ole toonud esile ega tõendanud lepinguvälise kahju hüvitamise aluseks olevaid

asjaolusid. Kuna maakohus lahendas hageja nõude AÕS § 85 lg 1 alusel koosmõjus

VÕS §-ga 1037, ei ole kahju hüvitamise aluseks olevatel asjaoludel tähtsust.

Kuigi kostja heidab apellatsioonkaebuses maakohtule ette ka hüvitisenõude õigusliku aluse

arutamata jätmist pooltega, ei ole kostja selgitanud, kuidas see võis siinsel juhul endaga kaasa

tuua ebaõige kohtuotsuse. Arvestades seda, et hageja tõi sama õigusliku aluse välja juba

hagiavalduses, oli kostjal võimalik esitada kõik vastuväited sel alusel kvalifitseeritava nõude

kohta juba vastuses hagiavaldusele. Seega ei saanud hüvitisenõude õigusliku aluse pooltega

kohtuistungil arutamata jätmine tuua endaga kaasa kostjale negatiivseid tagajärgi.

9.3.2. Edutud on ka need kostja apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad ebaseadusliku

valduse ajal kinnisasjast saadu (kasutuseelise) harilikku väärtust.

Valdaja vastutab AÕS § 85 lg 1 järgi asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest

vastavalt VÕS §-dele 1037–1040. Kinnisasja valduse rikkumisest saadavaks kasuks saab

TsÜS § 62 lg 1 järgi pidada mh eseme kasutamisest saadavaid eeliseid (kasutuseelised).

VÕS § 1037 lg 1 järgi peab rikkuja hüvitama õigustatud isikule rikkumise teel saadu hariliku

väärtuse, mida hinnatakse VÕS § 1037 lg 3 järgi rikkumise aja seisuga. Seega tuleb kinnisasja

valduse rikkumise korral hüvitada kinnisasja omanikule rikkuja saadud kasutuseelise harilik

väärtus rikkumise aja seisuga. Kinnisasja puhul tähendab see üldjuhul kohalikku keskmist

üürihinda, kuid selleks võib olla ka kohalik keskmine isikliku kasutusõiguse tasu, millest on

maha arvatud kulutused, mida hageja pidi kasu saamiseks tegema (vt ka TsÜS komm (2023),

§ 62, p 3.1; RKTKm 2-19-12055 p 14.1).

Siinses vaidluses arvestas maakohus ülaltoodut ning määras kasutuseelise väärtuse isikliku

kasutusõiguse tasu järgi, leides, et kostja on hageja arvel selle kokku hoidnud, sest ei ole

hagejale isikliku kasutusõiguse tasu maksnud.

Kostja väited, selle kohta, et hageja ei ole kasutuseelise harilikku väärtust rikkumise aja seisuga

tõendanud, ei annaks alust maakohtu otsust muuta, sest maakohus tuvastas isikliku

kasutusõiguse tasu poolte lepingu alusel ning kostja ei esitanud maakohtu menetluses

vastuväiteid lepingust tuleneva tasu suuruse kohta, s.o selle kohta, et 2020. aastal oli isikliku

kasutusõiguse tasu 9643 eurot 15 senti. Seda ei ole kostja teinud ka apellatsioonkaebuses.

Kostja tõi apellatsioonkaebuses esile, et kostja soovis kokkulepitud tingimustel, s.o sellise tasu

eest jätkata kinnisasja kasutamist ka pärast isikliku kasutusõiguse tähtaja möödumist. Kostja

üldsõnaline väide, et kahju suurus on tõendamata, ei annaks alust asuda kasutuseelise hariliku

väärtuse suuruse osas maakohtust erinevale seisukohale.

Maakohtust erinevat kasutuseelise väärtust ei saaks määrata ka kostja neid apellatsioonkaebuse

väiteid arvestades, mis puudutavad kasutuseelise hariliku väärtuse määramise aega. Kuna

maakohus mõistis kostjat hageja kasuks välja kasutuseelise alates 01.07.2020, sai maakohus

juhinduda kasutuseelise suuruse määramisel isikliku kasutusõiguse lepingu alusel 2020. aastal

makstava tasu suurusest. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses toonud esile asjaolusid, millest

saaks järeldada, et maakohus oleks mõistnud temalt hageja kasuks välja suurema hüvitise, kui

oli ebaseadusliku valduse ajal selle kinnisasja tegelik harilik kasutuseelis, sh seda, et võrreldes

isikliku kasutusõiguse lepingu lõppemise ajaga (15.04.2020) oli sarnase kinnisasja isikliku

kasutusõiguse harilik väärtus selles piirkonnas alates 01.07.2020 vähenenud.

2-20-10663

10. Ülalmärgitud põhjendusi arvestades ei saaks kolleegium apellatsioonkaebuses toodud

väidete õigsust eeldades kaebust rahuldada. Seetõttu jätab kolleegium apellatsioonkaebuse

menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel menetlusse võtmata.

11. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral, jäävad apellatsioonimenetluse

kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse

menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil

vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.

12. Lisaks on apellandil apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus

nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud

riigilõiv (750 eurot).

13. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle

esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada.

Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal

ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab

teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole

esitatud.

(allkirjastatud digitaalselt)