2-20-17399/44 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Agle Elmik

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. juuli 2023, Pärnu

Tsiviilasja number

2-20-17399

Tsiviilasi

K.J. u (J. ) hagi I. J. e (J. ) vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja omanikukannete muutmiseks

tahtevalduste asendamiseks

I. J. e (J. ) hagi K.J. u (J. ) vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja omanikukannete muutmiseks

tahtevalduste asendamiseks

Tsiviilasja hind

K.J. u hagi hind 3500 eurot

I. J. e hagi hind 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja K.J. (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Siret Saks

Kostja I. J. (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat K. J. Aus

Asja läbivaatamine

16. mai 2023 kohtuistung

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada K.J. u hagi ning I. J. e hagi osaliselt.

2. Lõpetada K.J. u ja I. J. e kaasomand kinnistule registriosa nr XXX selle

müümisega avalikul enampakkumisel.

3. Rahuldada K.J. u taotlus kohtuotsuse korra kindlaksmääramiseks ning määrata,

et avaliku enampakkumise tulemi arvel tuleb täita esmajärjekorras

AS-iga SEB Pank sõlmitud eluasemelaenulepingust nr XXX tulenevad

kohustused, tagastada I. J. ele 20 000 eurot ning üle jääv summa jagada K.J. u ja

I. J. e vahel võrdselt.

4. Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Kindlaksmääratavad

menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

1(10)

kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle

läbivaatamist istungil.

HAGIAVALDUSED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. K.J. (hageja) esitas 25. novembril 2020 Pärnu Maakohtule I. J. e (kostja) vastu hagi

kaasomandi lõpetamiseks ja omanikukannete muutmiseks tahteavalduste asendamiseks ning I.

J. esitas 2. detsembril 2020 Pärnu Maakohtule K.J. u vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks ja

omanikukannete muutmiseks tahteavalduste asendamiseks.

Hageja hagiavaldus

2. Hageja hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulub poole kaasomandisse kinnistu

asukohaga XXX, registriosa nr XXX (kinnistu), mida pooled kasutasid elukaaslastena ühiselt

ja panustasid sellesse. Kinnistu omandamiseks sõlmisid pooled 7. jaanuaril 2016 AS-iga SEB

Pank laenulepingu nr XXX (laenuleping) ning samal kuupäeval müügi- ja asjaõiguslepingud.

Kinnistusraamatu kohaselt kuulub pooltele kinnisasi võrdsetes ½ suurustes mõttelistes osades.

Praeguseks on poolte kooselu lõppenud ja kaasomand tuleb lõpetada. Hagejal ei ole võimalik

kinnistu ainuomanikuks saada.

Hageja lõplikuks taotluseks menetluses jäi jagada kaasomand selliselt, et müüa kinnistu

enampakkumisel, müügitulemist täita AS-i SEB Pank ees võetud laenukohustusest

(laenuleping nr XXX) tulenevad nõuded, tagastada kostjale 20 000 eurot ja ülejäänud raha

jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele. Alternatiivselt palub hageja jätta kinnistu kostja

ainuomandisse 42 160,80 euro suuruse hüvitise eest ja vabastada hageja laenukohustusest (dtl

1337). Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kostja hagiavaldus

3. Kostja hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt tuleb kaasomand lõpetada poolte kooselu

lõppemise tõttu. Kinnistu on kostja ja poolte ühiste laste kodu. Hageja kolis kinnistult asuvast

elamust välja. Kinnisasja omandamiseks sõlmisid pooled 7. jaanuaril 2016 AS-iga SEB Pank

laenulepingu nr XXX ning samal kuupäeval müügi- ja asjaõiguslepingud. Kinnistusraamatu

kohaselt kuulub pooltele kinnisasi võrdsetes ½ suurustes mõttelistes osades. Kostja tasus

müügilepingu kohaselt kinnisasja kaasomandisse omandamise eest 20 000 eurot ning

igakuiseid laenumakseid suuremas ulatuses kui hageja. Samuti tasus kostja notaritasu

kinnisasjaomandamiseks ja kindlustusmakseid (sh laenukindlustusmakseid) (dtl 1014).

Lisaks panustas kostja kinnistul asuva elamu renoveerimisse, korrastamisse ja korrashoidu 27

900,29 eurot materjalide ostmiseks ja 2150 töötundi. Hageja kinnistusse ei panustanud ega

kandnud kaasomandiga seonduvaid kulusid, vaid hoopis kahjustas seda – hageja viis ära

kinnistult maaga ühendatud laste kiige selliselt, et jättis kostjale kohustuse taastada kiige

asukoha alune pind ja eemaldada maapinnalt kiige kinnituseks paigaldatud ankrupoldid (dtl

1016). Kostja kinnistule tehtud panus on kokku 44 402,09 eurot. Kinnistu turuväärtus on 141

000 eurot ja laenujääk hagi esitamise seisuga on 45 678,40 eurot.

Kostja palub jagada kinnistu selliselt, et jätta kinnistu kostja ainuomandisse kohustusega

maksta hagejale hüvitis omandi kaotuse eest 10 583,75 eurot ning asendada hageja

tahtevaldused kinnistusraamatu omanikukannete muutmiseks. Hageja arvestas hüvitise

suuruse järgmiselt. Poolte vahel jagatavaks kinnisasja väärtuseks (141 000 – 20 000 – 45

2(10)

678,40 – 44 402,09) on 30 919,51 eurot. Kuivõrd kostja on tasunud laenumakseid enam kui

hageja (16 784,92 – 5745,11 = 11 039,81 ehk 65,77% kogu tasutud laenusummast), on

hagejale jääva hüvitise suuruseks 10 583,75 eurot (30 919,51 x 34,23% = 10 583,75 eurot).

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja on pidanud kandma kinnistu säilimiseks ja korrashoiuks vajalikke kulusid, kuna hageja

kolis kinnistul asuvast elamust välja ja kostja viibib enamus ajast Norra Kuningriigis (dtl

1015-1016). Kostjal on hageja vastu ka nõuded tulenevalt sellest, et tasus kaasomandis oleval

kinnistul asuva elamu elektri eest ja muru niitmise eest kokku 2513,22 eurot (dtl 1344).

Nimetatud nõuded saab tasaarvestada hageja hüvitise nõudega kostja vastu, mille võrra tuleb

vähendada hagejale kaasomandi kaotuse eest tasutavat hüvitist.

Vastused hagidele

4. Pooled vaidlesid teineteise hagidele vastu ja palusid jätta need rahuldamata.

Hageja ei nõustunud kostja hagis toodud väidetega, et kostja on laenulepingu järgi

laenumakseid rohkem tasunud. Poolte osad laenu tagastamisel tuleb lugeda võrdseks. Elamu

renoveerimise ja muud kulud ei olnud vajalikud, on tehtud ilma kokkuleppeta ja on

tõendamata. Kinnistu turuväärtus ületab 141 000 eurot. Kostja nõuded, mis on tekkinud kolm

aastat enne hagi esitamist (ehk varem kui 2. detsembril 2017) on aegunud.

Kostja ei nõustunud hageja hagis toodud väidetega, et pooled on laenulepingust tulenevaid

makseid tasunud võrdselt. Kostja ei ole nõus kinnistu müümisega enampakkumisel, välja

arvatud juhul, kui enampakkumine toimub hageja ja kostja vahel (dtl 974 ja 1453).

Menetluse käik

5. Maakohus võttis hagid 15. jaanuari 2021 määrusega menetlusse ja liitis need. Tsiviilasja

numbriks jäi 2-20-17399. Hageja ja kostja vastused hagidele saabusid kohtusse vastavalt 29.

jaanuaril ja 2. veebruaril 2021.

Asjas toimus 21. septembril 2021 eelistung, kus pooled arutasid kompromissi ja kohus

selgitas tõendamiskoormist. Kostja kinnitas eelistungil, et 30 000 euro suuruse hüvitise

maksmine hagejale kaasomandi kaotuse eest ei ole kostjale jõukohane (dtl 1008).

5. novembril 2021 esitas kostja seisukoha, milles leidis, et kaasomandi jagamisel tuleb võtta

arvesse poolte rahalise panuse suurust. Kuivõrd kostja on kinnistu väärtust tõstnud olulises

mahus, tuleb hagejal kaasomanikuna hüvitada kostja panus ½ ulatuses ehk siis tasaarvestada

kaasomandi ½ osa väärtus kostja panusega ja omandi kaotuse hüvitamiseks on kostja nõus

hagejale tasuma hüvitist võrdeliselt hageja panuse suurusega (dtl 1016).

16. juuni 2022 määrusega jättis kohus rahuldamata kostja taotluse hageja arvelduskonto

väljavõtete väljanõudmiseks ajavahemiku 1. jaanuarist kuni 30. septembri 2020 eest ning

rahuldas hageja taotluse määrata kinnisasja väärtuse hindamiseks ekspertiis (dtl 1220).

31. augustil 2022 esitas riiklikult tunnustatud ekspert kohtule ekspertiisiakti, mille kohaselt oli

kinnistu turuväärtus ekspertiisi läbiviimise seisuga (31. august 2022) 173 000 eurot (dtl 1232-

1293). Pooled nõustusid nimetatuga (dtl 1301-1305).

3(10)

6. oktoobril 2022 tegi kohus pooltele selgituskirja ja kompromissiettepaneku, milles märkis

mh, et kohtu esialgsel hinnangul on võimalik asjas kohaldada ka seltsingu kohta käivaid

sätteid ja selgitas panustega seonduvalt tõendamiskoormist (dtl 1307-1310).

16. mai 2023 toimus asjas eelistung, kus kohus mh selgitas, et ei saa jätta kinnistut ühe

kaasomaniku ainuomandisse hüvitise vastu, mida viimane pole võimeline kandma (dtl 1447).

OTSUSE PÕHJENDUSED

6. Maakohus, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ning

menetlusdokumentidega, leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud viisil.

Menetluskulud jäävad poolte endi kanda.

7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt

on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks

esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus

otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

8. Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise

tahe ei ilmnenud tema avaldustest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4

ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:



pooled on kinnistu asukohaga XXX, registriosa nr XXX võrdsetes ½ suurustes

mõttelistes osades kinnistu kaasomanikud (dtl 23);



kinnistu omandamiseks sõlmisid pooled 7. jaanuaril 2016 AS-iga SEB Pank

laenulepingu nr XXX (laenuleping) (dtl 8-13) ning samal kuupäeval müügi- ja

asjaõiguslepingud (sh hüpoteegi seadmise lepingu) (dtl 14-22);



kostja tasus müügilepingu kohaselt kinnisasja kaasomandisse omandamise eest kokku

20 000 eurot (dtl 3, 16, 54);



kinnistu turuväärtus on 31. augusti 2022 seisuga 173 000 eurot (dtl 1230-1293);



pooled kasutasid kinnistul asuvat elamut ühtse eluasemena ja neil on ühised lapsed

ning praeguseks on kooselu lõppenud ja hageja elamust lastega välja kolinud (dtl 3 ja

54).



pooled ei jõudnud kohtuväliselt kaasomandi lõpetamise tingimustes kokkuleppele.

9. Nii hageja hagis kui kostja hagis on kohtumenetluses esitanud nõuded kinnistu kaasomandi

lõpetamiseks ja jagamiseks.

10. Kohus märgib, et juhtis poolte tähelepanu menetluses sellele, et kohtupraktika kohaselt

saab abieluvälise kooselu ajal soetatud suurema väärtusega vara (sh kinnistu) jagamiseks

kohalda analoogia korras seltsingu sätteid. Kumbki pool menetluses seltsingulepingu sätetele

ei tuginenud ega toonud esile asjaolusid, mis viitaksid seltsingulepingu olemasolule.

Seltsingulepingu olemasolu peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama pool, kes

sellele tugineb.

Kohtu hinnangul viitavad vaidlustamata asjaolud üksnes sellele, et kooselu ajal ostetud

kinnistu omandati asjaõiguse üldreeglite järgi kaasomandisse ning täiendavaid kokkuleppeid,

millega pooled soovisid olla seotud, vara suhtes ei sõlmitud.

4(10)

Eeltoodut arvestades leiab kohus, et poolte vahel ei olnud kinnistu soetamisel

seltsingulepingulist suhet ja vaidlusalune kinnistu tuleb jagada kaasomandi sätete alusel.

11. Poolte vahel on vaidlus kaasomandi jagamiseks eelkõige:

1) kinnistu kaasomandi lõpetamise viisi osas;

2) omandiõiguse kaotuse eest määratava hüvitise suuruse osas ning kostja majandusliku

võimekuse osas omandada kinnistu hüvitise eest enda ainuomandisse;

3) kostja tasaarvestusavalduste osas (kostja poolt väidetavalt enamtasutud pangalaen, kostja

tehtud väidetavad kulutused kinnistule jne).

Kostja nõue kaasomandi jagamiseks

12. Esmalt käsitleb kohus kaasomandi lõpetamise viise. Kostja palub jagada kinnistu selliselt,

et jätta kinnistu kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale hüvitis omandi kaotuse

eest. Kostja palus seejuures tasaarvestada poolte nõuded ja selle tulemusel määrata, et kostjal

tuleb hagejale omandi kaotuse eest ja poolte vastastikuste nõuete tasaarvestamise tulemusel

maksta hüvitis 10 583,75 eurot.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on 9. mai 2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 p-s 19

märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks.

Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu 10. mai 2017 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, mille

p-s 10 on kollegium rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi

lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta

kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike

huvidele. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel viisil lõpetama, kaasomandi

lõpetamata jätmine on erandlik.

AÕS § 77 lg 2 järgi, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige

vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega,

lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on

kohtu diskretsiooniotsus.

Riigikohus on 10. mai 2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 p-s 13 märkinud, et kohus saab

lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on

asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma.

Enne asja kaasomaniku ainuomandisse jätmist peab kohus välja selgitama hüvitise määra,

mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest tasuma

(Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 25). Kostja on kinnitanud, et ta

on nõus teisele poolele tema osa ka rahas välja maksma, kusjuures maksimaalseks hüvitise

suuruseks oleks 15 000 eurot (dtl 1313). Vaidlust ei ole, et kostja elab kinnistul asuvas elamus

ja see on tema kodu. Ühtlasi viibivad seal aeg-ajalt ka poolte ühised lapsed (dtl 1453, 1742).

Seega tuleb asuda seisukohale, et iseenesest kostja huvi saada kinnistu ainuomanikuks ja

säilitada oma kodu kaalub üldjuhul üles hageja huvi asi avalikul enampakkumisel võõrandada

ning on viis, mis võiks vastata kõige paremini kaasomanike huvidele.

5(10)

13. Selleks, et hinnata, kas kostja hagi rahuldamine on võimalik, tuleb esmalt välja selgitada,

kas ja kui suures ulatuses peaks kostja hagejale hüvitist maksma ning kas hüvitise maksmine

on kooskõlas kostja vastava nõusoleku ja majandusliku võimekusega.

14. Pooled on üksmeelel, et kinnistu väärtus on 173 000 eurot ja selles, et kinnistu

kaasomandi lõpetamisel tuleb kostjale tagastada 20 000 eurot, mille viimane tasus

müügilepingu täitmiseks. Kostja esitas kohtule kinnituse selle kohta, et AS SEB Pank on nõus

vabastama hageja laenulepingust tulenevast kohustusest panga ees, kui kostja saab kinnistu

ainuomanikuks (dtl 1730). Hagides on pooled märkinud laenulepingu jäägiks 45 678,40 eurot,

seisuga (17. november ja 20. november 2020) (dtl 54).

15. Kostja on menetluses tuginenud sellele, et hagejale omandiõiguse kaotamise eest

makstavast hüvitisest tuleb maha arvata (nõuded tasaarvestada) kostja poolt kinnistu

renoveerimisse, korrashoidu ja materjalide ostmiseks tehtud kulud 44 402,09 eurot ja

enamtasutud laenulepingu maksed 11 039,81 eurot (või arvestada neid kostja poolt tehtud

panusena kinnistule) (dtl 55, 979-980, 1014, 1344). Samuti on kostja menetluses viidanud

sellele, et on kinnistuga seonduvalt teinud kulusid enda kaasomandi osa ületavas osas lume

lükkamisele, muru niitmisele, prügiveole, elektrienergiale (dtl 980-981,1344) ning tasunud

kindlustusmakseid, notaritasu, laenukindlustusmakseid (dtl 1014, 1344) ning kõrvaldanud

kinnistult teisaldatud laste kiigest jäänud kahjustuse 335,91 eurot (dtl 1345). Ka need nõuded

tuleb kostja hinnangul vähemalt osaliselt (2513,22 euro ulatuses) tasaarvestada hagejale

makstava hüvitise nõudega. Kostja on kulutuste hüvitamise nõuete alusena tuginenud AÕS §

75 lg-le 1.

VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on

õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 198 sätestab,

et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tasaarvestuse esitamiseks ei pea

kostja esitama vastuhagi. Piisab sellest, kui kostja esitab hagejale kohtumenetluse ajal

tasaarvestuse avalduse (vt Riigikohtu 28. novembri 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-06, p

16; 27. aprilli 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-11, p 11).

16. Iseenesest on kohtu hinnangul võimalik menetluslikult tasaarvestada kostja väidetavaid

nõudeid hageja vastu hagejale kaasomandi jagamisel omandi kaotuse eest väljamõistetava

võimaliku hüvitise nõudega. Samas isegi, kui arvestada kostja hagis esitatud arvestuskäiku

hagejale omandi kaotuse eest hüvitamisele kuuluva rahasumma osas ja menetluses

tasaarvestamiseks esitatud kostja nõudeid AÕS § 75 lg 1 järgi, ületaks hagejale omandi

kaotuse eest makstava hüvitise suurus siiski märkimisväärselt 15 000 eurot (vt allpool).

Seetõttu ei saa kohus kaasomandit lõpetada ja jagada kostja taotletud viisil. Kostja on olnud

menetluses nõus hüvitisena maksma maksimaalselt 15 000 eurot. Kinnistu väärtus on oluliselt

suurem, kui hageja hagis märkis (141 000 eurot). Isegi kui võtta hüvitise väljamõistmise

aluseks kostja väljapakutud arvutuskäik ja asendada kinnistu turuväärtus ekspertiisiaktis

tuvastatuga (173 000 eurot) ning tasaarvestada kostja väidetav 44 402,09 euro suurune

kulutuste nõude, siis oleks hagejale väljamõistetava hüvitise suurus juba vähemalt 21 537,35

eurot (=173 000 – 20 000 – 45 678,40 – 44 402,09 x 34,23%).

17. Seejuures märgib kohus kostja 44 402,09 euro suuruse nõudega seoses järgmist.

6(10)

AÕS § 75 sätestab reegli kulutuste kandmise ja kahju katmise kohta, mis toimub kaasomanike

poolt vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Kaasomanik peab kandma kulutusi vastavalt

tema osale kaasomandis. Kostja on menetluses väitnud, et panustas oma vahenditest kinnistul

asuva elamu renoveerimisse, korrastamisse ja korrashoidu nii materjalide ostu (27 900,29

eurot) kui ka töise panusega 2150 tunni ulatuses (16 501,80 eurot), s.o kokku 44 402,09 eurot,

mis tuleb tasaarvestada hagejale omandi kaotuse eest masktava hüvitisega (dtl 54-55).

18. Kohtu arvates on kostja esiteks hagis jätnud tähelepanuta selle, et AÕS § 75 lg 1 järgi

kuuluvad kaasomanike poolt kulutused hüvitamisele vastavalt nende kaasomandi suurusele.

Arvestades, et kinnistu kuulub pooltele võrdsetes osades, siis võiks hageja poolt eelnimetatud

kuludest (kokku 44 402,09 eurost) kandmisele kuuluda maksimaalselt pool ehk 22 201,05

eurot. Ka kostja ise on pärast märkinud, et hagejal tuleb hüvitada vaid ½ väidetavalt tehtud

kuludest (dtl 1452).

Teiseks ei olnud esiletoodud asjaoludel pooltel kokkulepet eelnimetatud kulutuste tegemiseks

AÕS § 72 lg 1 mõttes ja need on tõendamata (TsMS § 230 lg 1). Kohus saab aru nii, et

eelnimetud kulud on kostja teinud seoses oma 7. juuni 2021 menetlusdokumendis loetletud

töödega – kostja paigaldas aastate jooksul kinnistul asuvale elamule valvesüsteemi,

välisvalgustuse, elamusse köögimööbli ja tehnika, ehitas terrassi, haljastas majaümbruse ning

paigaldas aia koos postide ja väravatega jne (dtl 979). Kohtu hinnangul ei ole tegemist

kinnistu säilimise ja korrashoiuga seonduvate töödega AÕS § 75 lg 1 mõttes ega kaasomandi

säilitamiseks vajalike toimingutega AÕS § 72 lg 4 mõttes.

Järelikult ei kuulu eelnimetatud kulud asjaõigusseaduse järgi hüvitamisele juba ainuüksi

põhjusel, et nende tegemiseks olnuks vajalik hageja nõusolek.

Kostja kulutas väidetavalt materjalide ostmiseks hagi kohaselt 27 900,29 eurot (kostja 30. mai

2023 menetlusdokumendis märgitud 24 811,17 eurot (dtl 1452)) ja 2150 töötundi. Materjalide

ostmise kohta esitas kostja tabeli ja arvelduskonto väljavõtted (dtl 1464-1622).

Kohus nõustub hagejaga, et nimetatud dokumendid ei tõenda kostja panust kaasomandi

esemesse. Juhul kui kostja tegi kaasomandi eseme suhtes kulutusi, tuli kostjal TsMS § 230

kohaselt tõendada see, mis oli konkreetne kulu ja kuhu konkreetne ese või materjal

kaasomandi esemes paigaldati. Praegusel juhul ei ole kohtul tõendeid kogumis hinnates

võimalik seostada väidetavalt tehtud kulusid kostja poolt loetletud tehtud töödega. Nt ei ole

kohtul võimalik 25. mail 2017 Raimo Borni käest 80 eurot eest ostetud põrandakütte toru või

6. oktoobril 2017 ostetud 28 eurost segumaterjali seostada kohtule esitatud arvete alusel (dtl

1554, 1567) või arvelduskonto väljavõte alusel (dtl 93-488) konkreetselt kinnistul või

kinnistul asuva asuval elamul kostja poolt väidetavalt tehtud kulutustega.

19. Ühtlasi märgib kohus, et esitatud arvetest on üksnes väike osa väljastatud kostjale kaupade

või teenuste eest tasumiseks (dtl 1486, 1513, 1516, 1524, 1527, 1536, 1539, 1554, 1556,

1566, 1571, 1576, 1579, 1581, 1584-1585, 1589-1592, 1594-1596, 1602). Ülejäänud arvetelt

ei nähtu, kellele see väljastati või see on väljastatud kellelegi teisele kui kostjale (vt dtl 1477-

1485, 1488-1512, 1514-1515, 1518-1523, 1525-1526, 1528-1535, 1537-1538, 1540-1553,

1555, 1557-1565, 1567-1570, 1572-1575, 1577-1578, 1580, 1582-1583, 1586-1588, 1593,

1597-1601, 1603-1622). Kohtul ei ole võimalik järeldada, kui palju ja kelle eest kostja

kulutusi tegelikult tegi. Seejuures on osa väidetavalt ostetud asjadest vallasasjad, nagu nt

jõuluehted (dtl 1511), mis on seltsingu puudumisel omandatud kaasomandi üldreeglite järgi ja

kuuluvad kostjale ja hageja poolt hüvitamisele ei kuulu (dtl 1484, 1501, 1502, 1506, 1507,

7(10)

1511, 1540, 1542-1544, 1580). Seega oleks kostja kulutuste hüvitamise nõue eeltoodust

tulenevalt osaliselt põhjendamatu isegi juhul, kui eeltoodu kulutused oleks tõendatud.

Töise panuse tõestamiseks on kostja esitanud üksnes enda poolt koostatud ajatabeli tabeli (dtl

90-92), mille alusel ei ole võimalik tuvastada kinnistule väidetavalt tehtud töist panust. See, et

kostja on oma arvelduskontolt välja võtnud sularaha ei tõenda seda, et selle eest on tasutud

kinnistul väidetavalt töötanud töölistele. Nimetatut oleks saanud tõendada tööliste väidetava

ülekuulamisega, millist taotlust kostja menetluses ei esitanud.

Kokkuvõtlikult leiab kohus, et kostja ei saa nõuda väidetavalt tehtud kulutuste hüvitamist

AÕS § 75 lg 1 ega § 72 lg 4 järgi ja kulutused on tõendamata. Esitatud arved ega

arvelduskonto väljavõtted ei tõenda seda, et kinnistule tehti kulutusi kokku 44 402,09 eurot.

20. Arvestades kinnisasja väärtust (173 000 eurot) ja seda, et kohus tuvastas, et kostjal pole 44

402,09 euro suurust kulutuste nõuet, mida hageja omandi kaotuse eest saadava hüvitise

nõudega tasaarvestada, on ilmne, et hagejale väljamõistetava hüvitise maksmine ei ole

kooskõlas kostja vastava nõusoleku ja majandusliku võimekusega. Hagejale väljamõistetava

hüvitise suuruseks kaasomandi kaotuse eest jääks 63 660,80 eurot (=173 000 – 45 678,40 / 2),

kuivõrd poolte osad kaasomandist on võrdsed ja kostjale jääks ühine laenukohustus. Kui

nimetatud summast maha arvata poolte kokkuleppe kohaselt 20 000 eurot (kostja poolt

kinnistu müügilepingu järgi tasutu), oleks hagejale omandi kaotuse eest määratav lõplik

summa 43 660,80 eurot. Kuna kostja kinnitas, et on võimeline hüvitist hagejale omandi

kaotuse eest maksma maksimaalselt 15 000 eurot, tuleb praegusel juhul jätta kaasomand

jagamata kostja taotletud viisil.

Kohus märgib, et kostja viitas menetluses veel ka sellele, et on teinud kaasomandile kulutusi

tasudes hagejast suuremas määras laenumakseid, kindlustusmakseid, notaritasu,

laenukindlustusmakseid, muru niitmine jne. Konkreetselt tugines kostja oma 11. mai 2023

menetlusdokumendis sellele, et tal on kinnistu alalhoidmisest tulenev kulutuste hüvitamise

nõue kokku 2177,31 eurot (laenukaitse kindlustuse ja elamu kindlustuse eest ½ suuruses osas,

elektri eest ¼ suuruses osas ja muru niitmise eest täies ulatuses) ja kahju hüvitamise nõue

335,91 eurot. Arvestades, et nimetatud kulutused pole märkimisväärselt suured (kokku

2513,22 eurot, dtl 1334-1345), ei mõjutaks need oluliselt hagejale väljamõistetava hüvitise

suurust (vt määruse p 18) isegi nende tõendatuse korral. Väljamõistetav hüvitis väheneks 43

660,80 eurolt 41 147,58 euroni.

Kuna kohus hagejale omandi kaotuse eest hüvitist välja ei mõista, sest kostja pole võimeline

seda tasuma, ning kostja pole hageja vastu raha väljamõistmiseks nõudeid esitanud, siis

menetlusökonoomia kaalutlustel kohus 2513,22 euro suuruse nõude põhjendatust ei hinda.

Kohtu lõppjäreldus, et kinnistut ei saa jagada kostja taotletud viisil kostja majanduslikust

võimekusest tulenevalt, see ei muudaks.

Põhjendamatu on kostja arvestuskäik, mille kohaselt tuleks hagejale omandi kaotuse eest

määratav summa arvestada selliselt, et esmalt lahutada kinnistu väärtusest pangalaen ja kostja

tasaarvestatavad nõuded ja saadud summast määrata hagejale omandi kaotuse eest summa

tulenevalt tema laenumaksete (panuse) suurusest (vt määruse p 3). Menetluses ei ole esile

toodud asjaolusid, mille alusel saaks kaasomandi jagamisel kõrvale kalduda poolte võrdusest.

Kohus ei kohalda praeguses asjas seltsingu sätteid (vt ka määruse p 10). Kui hageja tasus

kostjast enam laenumakseid, saanuks ta selle alusel esitada nõude tasaarvestamiseks või

8(10)

rahasumma väljamõistmiseks kostja vastu, mitte käsitada seda enamtehtud panusena

kinnistusse, mille arvel kostja osa kinnistust vähenes.

21. Lisaks tuleb nõustuda hagejaga, et laenukohustuse saaks kohus jagada kohtupraktika

kohaselt üksnes poolte sisesuhtes (hoolimata panga kinnituses, et kostja saab laenu enda

nimele vormistada), mistõttu jääks hageja ikkagi panga ees kostjaga solidaarselt vastutavaks.

Kohus ei saa kohtulahendiga kohustada menetlusse mittekaasatud võlausaldajat tegema

laenulepinguga seonduvalt tahtevaldusi.

Praegusel juhul on hageja avaldanud soovi selleks, et ta vabaneks laenulepingust tulenevast

vastutusest võlausaldaja eest, sest praegu on tema laenuvõimekus vähenenud kuni 2036.

aastani (dtl 1741). Kohtupraktika kohaselt tuleks kaasomandi jagamisel eelistada ühiste

kohustuste jagamise asemel nende täitmist, sest siis saab võlausaldaja nõue rahuldatud ja

kaasomanikud vabanevad solidaarkohustusest (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas

nr 2-17-11516, p 39).

Seetõttu tuleb jätta kaasomand jagamata kostja taotletud viisil ka põhjusel, et see riivab

ülemäära hageja õigusi ja kohustusi ega ole kohtupraktika kohaselt eelistatuim kaasomandi

jagamise viis.

22. Seega kaaludes poolte huve ja lähtudes kohtupraktikat, ei saa kohus kinnistut jagada

kostja taotletud viisil kahel põhjusel. Esiteks seetõttu, et hagejale omandi kaotuse eest

määratav summa ületaks märkimisväärselt summat, mida kostja nõustus hagejale hüvitama.

Teiseks põhjusel, et hageja ei soovi jääda kinnistu ostmiseks võetud laenulepinguga seotuks.

Hageja nõue kaasomandi jagamiseks

23. Järgnevalt kontrollib kohus, kas kaasomand on võimalik jagada hageja taotletud viisil.

24. Hageja taotles kinnistu jagamist selliselt, et müüa kinnistu enampakkumisel,

müügitulemist täita AS-i SEB Pank ees võetud laenukohustusest (laenuleping nr XXX)

tulenevad nõuded, tagastada kostjale 20 000 eurot ja ülejäänud raha jagada vastavalt

kaasomandi osa suurusele. Sisuliselt on hageja taotlenud kaasomandi jagamist koos

kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramisega.

25. Kohtu arvates on kinnistu enampakkumisel jagamine poolte huve kaaludes kõige

mõistlikum ja õiglasem viis kaasomandi kinnistu lõpetamiseks.

Praegusel juhul on hageja soovinud vabaneda laenukohustusest, et olla tulevikus

laenuvõimeline. Kuigi kinnistul asuv elamu on asjaolude kohaselt kostja elukoht, siis viibib ta

enda kinnitusel tegelikult suure osa ajast Norra Kuningriigis ja see ei ole poolte ühiste laste

alaline elukoht (dtl 974). Järelikult on kinnistu avalikul enampakkumisel müümine hageja

huvides ja see ei kahjusta oluliselt kostja ega poolte ühiste laste huve.

26. Kohtupraktika kohaselt tuleks kaasomandi jagamisel eelistada ühiste kohustuste jagamise

asemel nende täitmist, sest siis saab võlausaldaja nõue rahuldatud ja kaasomanikud vabanevad

solidaarkohustusest. Lähtudes kohtupraktikast on põhjendatud määrata kohtuotsuse täitmise

kord kindlaks selliselt, et kinnistu avalikul enampakkumisel saadud rahast täidetakse esmalt

ühine laenukohustus panga ees.

9(10)

27. Pooled on olnud menetluses üksmeelel, et kostjale tuleb tagastada kinnistu müügilepingu

alusel tasutud 20 000 eurot, mistõttu kohus selle nõude alusele ja ulatusele hinnangut ei anna.

Kohus lähtub seetõttu hageja taotlusest tagastada kostjale kaasomandi lõpetamisel 20 000

eurot, pärast laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste täitmist.

28. Kohus ei või otsuses teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud (TsMS § 439).

Kohus saab aru nii, et kostja on taotlenud menetluses üksnes enda väidetavate nõuete

tasaarvestamist hagejale omandi kaotuse eest väljamõistetava hüvitisega, mida kohus juba

eelnevalt käsitles. Kuna hagejal ei ole kohustust kostjale tasuda mistahes rahasummat, siis ei

ole võimalik kostja mistahes tagasinõuet menetluses tasaarvestada. Rahasummade

väljamõistmist ei ole kostja hagejalt taotlenud.

29. Ülaltoodud põhjendustel tuleb poolte kaasomand kinnistule lõpetada ja kinnistu jagada

poolte vahel hageja taotletud viisil. Hageja alternatiivnõuet kinnistu jagamiseks kohus seetõttu

ei käsitle.

30. Eelneva tulemusena rahuldab kohus hageja hagi kaasomandi jagamiseks ning kostja hagi

osaliselt (kostja põhinõue jääb rahuldamata kinnisasja jagamise viisi osas).

Menetluskulud

31. Kuivõrd kaasomandi jagamine toimub mõlema poole huvides, on põhjendatud jätta

maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi poolte enda kanda (vt Riigikohtu 27.

septembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Kindlaksmääratavad menetluskulud

puuduvad. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud

kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Agle Elmik

Kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu otsuse RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata kostja taotlus täiendava tõendi vastuvõtmiseks ja jätta

apellatsioonkaebusele lisatud Pärnu Maakohtu 13.09.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-21-14005

vastu võtmata.

2. Jätta Pärnu Maakohtu 13.07.2023 otsus muutmata.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda.

5. Määrata hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus

919,20 eurot ning mõista I. J. elt välja K.J. u kasuks menetluskulude hüvitis 919,20 eurot.

6. Kohustada I. J. t tasuma K.J. ule menetluskulude hüvitise 919,20 eurot tasumisega

viivitamisel viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras

ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni hüvitise täieliku tasumiseni.

10(10)