3-21-2744/89 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.07.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-21-2744

Haldusasi

Saareaare

OÜ

kaebus

Saaremaa

Vallavalitsuse

22.07.2021 kasutusloa väljastamisest keeldumise otsuse

nr 2112931/00024 tühistamiseks ja kasutusloa taotluse

rahuldamiseks

kohustamiseks

või

alternatiivselt

kasutusloa

taotluse

uueks

läbivaatamiseks

kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Saareaare OÜ, seaduslik esindaja TK

Vastustaja – Saaremaa vald, esindaja KM

Kaasatud haldusorgan – Keskkonnaamet, esindaja LV

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 14.04.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Saareaare OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Saareaare OÜ 08.04.2022 menetlusdokumendi lisad

(dtl 612‒619) ja 27.06.2023 menetlusdokumendi lisa (dtl 935).

2. Jätta Saareaare OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

14.04.2022 otsus haldusasjas nr 3-21-2744 muutmata.

3. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 07.08.2023, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-21-2744

2(12)

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saareaare OÜ-le kuulub mereäärne Saadu kinnistu Tirbi külas Saaremaal. Kinnistul

kehtib Pihtla Vallavolikogu 24.03.2016 otsusega nr 16 kehtestatud detailplaneering (DP),

millega muudeti maakasutuse sihtotstarbeks elamumaa ja planeeriti kinnistule üksikelamu ning

kuni 2 abihoone rajamine. 06.09.2018 väljastati kinnistule ehitusluba nr 1812271/21690 elamu

püstitamiseks.

2. Saareaare OÜ esitas 06.06.2021 kasutusloa taotluse, mis jäeti Saaremaa Vallavalitsuse

22.07.2021 otsusega nr 2112931/00024 ehitusseadustiku (EhS) § 55 p-de 3 ja 10 alusel

rahuldamata. Otsuse kohaselt on hoone ehitusloa järgse asukohaga võrreldes nihutatud 7 m

lääne poole, ulatudes osaliselt Läänemere ehituskeeluvööndisse. Ehitamine ei ole toimunud

ehitusloa kohaselt, kuna hoone ehitamise aluseks olnud asendiplaan nägi ette hoone rajamise

teise asukohta. Tegemist ei ole väikese kõrvalekaldega DP-st. Tegelikule teostusjoonisele

vastava asendiplaaniga projektile ei oleks omavalitsus saanud ehitusluba väljastada.

Kasutusloa taotluse juurde esitatud ehitusprojekti asendiplaanil on ehitis näidatud selle

ehitusprojekti järgses asukohas olevana. Geodeetilise teostusmõõdistuse põhjal on tuvastatav,

et esitatud ehitusprojekti asendiplaan ei vasta tegelikkusele. Seega on esitatud kasutusloa

taotluses

valeandmeid.

01.02.2021

kooskõlastuse

puhul

on

tegemist

geodeetilise

teostusmõõdistuse vormilise korrektsuse kohta antud kooskõlastusega. Kuna elamu kasutusloa

taotlus esitati alles 29.03.2021, ei ole elamu asendit looduses saadud 01.02.2021 vallavalitsuse

poolt kasutusloa menetluse väliselt kooskõlastada.

Keskkonnaamet on 2014. a-l andnud ehitusprojekti aluseks olnud DP lahendusele nõusoleku

ehituskeeluvööndi

vähendamiseks,

mis

kehtis

ainult

sellele

konkreetsele

planeeringulahendusele. DP põhijoonisel on tõesti leppemärgina „soovituslik hoonestusala“,

kuid hoonestusala määramine on üks DP ülesannetest ja hoonestusalale võib rajada

ehitusõigusega lubatud hooneid. Soovituslik saab olla hoone asukoht hoonestusala sees, aga

mitte hoonestusala. Samuti on ehituskeeluvööndi vähendamise otsus tehtud, arvestades

planeeritud hoonestusala.

3. Saareaare OÜ esitas 23.08.2021 kasutusloa väljastamata jätmise otsusele vaide, mille

Saaremaa Vallavalitsus jättis 19.10.2021 vaideotsusega nr 2-3/1635 rahuldamata.

4. Saareaare OÜ esitas 24.11.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saaremaa

Vallavalitsuse 22.07.2021 kasutusloa väljastamisest keeldumise otsuse nr 2112931/00024

tühistamiseks ja kasutusloa taotluse rahuldamiseks kohustamiseks või alternatiivselt kasutusloa

taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks.

3-21-2744

3(12)

Kasutusloa väljastamisest keeldumine on õigusvastane ja selle põhjendused otsitud. Kui hoone

on valmis ja ehitusteatise- või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, ei saa uue ehitusloa

või veel enam DP nõudmist pidada vajalikuks ega õiguspäraseks.

Ehitise kasutamine määratud otstarbel on ohutu ega too kaasa kolmandate isikute ega avaliku

huvi ülemäärast riivet. Kõrvalekalde ehitusloast tingis põlispuude säilitamise vajadus.

Ehituskeeluvööndi piiri ei ole ületatud. Terrassi vähene ulatumine ehituskeeluvööndisse ei saa

kaasa tuua kasutusloa andmisest keeldumist. Ehituskeeluvööndi kindlakstegemisel on määrav,

milline veepiir aluseks võtta, sest see võib olla ajas muutuv. Keskkonnaamet loeb hoone asumist

ranna ehituskeeluvööndis nn mõõtemääramatuseks, sest selle täpset asukohta ei ole looduses

võimalik mõõta GPS-ga täpsemalt kui ca ±5 m. Seega ei saa ehituskeeluvööndi ületamine 1,5‒

2 m võrra mõõtemääramatuse tõttu tuua kaasa kasutusloa väljastamisest keeldumist. Hoone

asub ka väljaspool üleujutusala ja emaputke kasvuala ja on seega kooskõlas ehituskeeluvööndi

kehtestamise eesmärgile.

Hoone asub olulisel määral hoonestusalal. Tegemist on hajaasustusega ja hoonestusala DP-s on

soovituslik, mitte kohustuslik. Vastustaja on 2021. a jaanuaris hoone paiknemise

kooskõlastanud ega nõudnud ehitamise peatamist. Sellega on vastustaja ehitusluba muutnud või

vähemalt võis kaebaja sellest nii aru saada.

Vaatamata mitmete dokumentide esitamisele ja kohtu tõendite kogumisele ei ole õnnestunud

välja selgitada, kus hoone pidi paiknema. Seega ei saa seda meelevaldselt kasutada kaebaja

vastu ja väita, et kõrvalekalle on oluline. Elamu koordinaate on ehitisregistris 01.04.2022

muudetud ja paranduskannet tuleb käsitada ehitusluba muutva haldusaktina.

Õigusaktid ei keela isikul elamu väljaüürimist kasu saamise eesmärgil, kui üürnik kasutab seda

elamiseks. Üürilepingu sõlmimisel ei ole tegemist majutusteenusega. Järelikult on hoone

sihtotstarve formuleeritud õigesti.

Kuni vastustaja ei ole veenvalt tõendanud, et ehitise audit on ebaõige, tuleb seda käsitada

õigena.

Eeltoodud põhjustel on vastustaja diskretsioon redutseerunud nullini, mistõttu tuleb teha

definitiivne ettekirjutus kasutusloa väljastamiseks.

5. Saaremaa vald palus jätta kaebus rahuldamata.

Kasutusloa andmisest keelduti põhjustel, et ehitis ei vasta ehitusloale ja taotluses esitati

valeandmeid (EhS § 55 p-d 3 ja 10). Kasutusloa juurde esitati projekt, milles näidati hoonet

ehitusloajärgses asukohas. Tegelikkuses asub hoone kohas, mis lükati ehitusloa menetluses

tagasi. Kaebajale oli teada, et ehitusloa menetluse käigus lükkas vastustaja hoone praeguse

asukohavaliku tagasi, kuid kaebaja ehitas siiski tagasilükatud lahenduse alusel edasi. Valla

geoinfospetsialistile on esitatud geodeetiline teostusmõõdistus vormilise korrektsuse

hindamiseks, kuid kaebaja ei ole vastustajale esitanud üheselt mõistetavat infot, et hoone

asukoht on muutunud.

Hoone asukoht ei vasta hoonestusala tingimustele. Hoone asukoht väljaspool hoonestusala on

geoinfospetsialisti poolt kantud illustreerivale lisale (kasutusloa väljastamisest keeldumise

eelnõu lisa, kaebuse lisa 5). Hoone asub hoonestusalast väljas ca 7 m ja 1,5‒2 m

ehituskeeluvööndis. Kaebaja esitatud lisa 6 ei ole vaidluses asjakohane, kuna see puudutab teist

maaüksust ja kaebaja kinnistu osas on läbi viidud täppismõõdistus. Kui planeeringu eesmärk on

ehitusõiguse määramine, tuleb määrata ka hoonestusala. Ehitusõigus on lahutamatult seotud

hoonestusalaga. Hoonestusala oma definitsiooni kohaselt ei saa olla soovituslik.

3-21-2744

4(12)

Vastustaja on lähtunud DP põhijoonisele kantud ehituskeeluvööndi piirist. Vastava piiri õigsuse

üle oleks pidanud kaebaja vaidlema DP menetluse käigus. Kui kanda kaardile tegelik veepiir,

asuks ehituskeeluvöönd veelgi rohkem sisemaal ehk hoone asuks veel suuremas osas

ehituskeeluvööndis. Ehituskeeluvööndi vähendamine kehtib ainult selle DP lahenduse kohta,

mis Keskkonnaametile otsuse tegemiseks esitati. Ehituskeeluvööndi tõttu ei saa väljastada ka

DP-d täpsustavaid projekteerimistingimusi. DP-s hoonestusala määramisel on arvestatud

haljastuse säilitamise vajadusega.

Ehitisregistrisse tehtud märkuse kohaselt on vastuolu konstruktiivse projekti ja valmisehitatu

vahel. Märkust ei saadetud lahendamiseks, kuna selgus, et asendiplaaniliste probleemide tõttu

ei saa kasutusluba välja anda. Eeltoodust tulenevalt jäi menetluses tõendamata ehitise ohutus,

kuna ei ole usutav, et üksnes visuaalse vaatluse pinnalt saaks kinnitada küllaltki suure sildega

kandekonstruktsiooni kandevõimet. Nende puuduste kõrvaldamine ei olnud enam otstarbekas.

Ehitise ohtlikkus või ka ohutus jäi tõendamata.

Kaebaja on taotlenud kasutusluba üksikelamule ja vastustaja jaoks on üllatav teave, et kaebaja

soovib kasutada puhkemaja väljaüürimiseks. Sellisel juhul on hoone vastuolus DP-ga.

Kaebajale on antud suunised, kuidas edasi toimida. Ennekõike on hoonet võimalik seadustada

uue DP koostamise kaudu. Sealjuures ei takista menetlemist ka koostamisel olev üldplaneering.

Vastustaja ei ole nõudnud hoone lammutamist ega pea seda ka täna vajalikuks.

6. Keskkonnaamet selgitas vastuses, et Saadu DP osas lähtus Keskkonnaamet põhijoonisel

kujutatud soovitusliku hoonestusala, tee, puurkaevu ja teiste tehnorajatiste paiknemisest ja

samuti joonisele graafiliselt kantud taotletavast ehituskeeluvööndi piirist. Kaalumisel ei lähtuta

sõnalisest kirjeldusest ja samuti ei ole määrav hoonestusala täpne kaugus rannajoonest, kuna

see võib rannajoone nihkumisel muutuda. Saadu kinnistul hinnati, et soovitud asukohta

ehitamine ei kahjusta oluliselt emaputke kasvukohta, samuti on hoonestus kooskõlas ranna

eripäradega. Ehitatud hoone on ehitatud osaliselt ehituskeeluvööndisse ega vasta seega DP-s

toodud keskkonnatingimustele. Keskkonnaamet on kaalunud ehitamise võimalikkust DP-s

kavandatud alal, mitte sellest väljaspool. Nõusolek ehituskeeluvööndi vähendamiseks kehtib

konkreetsele DP lahendusele. Eksimus ei ole aga niivõrd põhimõtteline, et sellega oleks

kaasnenud kehtestatud planeeringuga võrreldes oluliselt negatiivsem mõju ranna kaitse

eesmärkidele. Keskkonnaamet ei kooskõlasta ehituskeeluvööndi vähendamist puudutavalt

ehitus- ega kasutuslube, vaid selline otsust tehakse planeeringumenetluses.

Olulise mõjuga võib olla elamu suurus (360 m2) ja selle kasutusotstarve võimaliku ärimaana

ning turismiteenuse pakkumise eesmärgil. Neid asjaolusid oleks Keskkonnaamet arvestanud

ehituskeeluvööndi vähendamise otsust andes, sest sellega seoses muutub kinnistul suure

tõenäosusega kasutuskoormus ja seega ka inimmõju. Ehituskeeluvööndi vähendamise nõusolek

ja otsus olid ajendatud soovist, et kinnistule rajatakse üksikelamu. Kui andmed ehitisregistris

on ekslikud, siis ei ole muudatuse mõju eeldatavalt oluline.

Kaebuse lisana toodud 18.01.2021 kiri ei ole asjakohane, sest vaidlusaluse hoone asukoht on

täpselt teada.

7. Tallinna Halduskohus jättis 14.04.2022 otsusega kaebaja taotluse tõendi kogumiseks ja

vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata, jättis kaebuse rahuldamata ning menetlusosaliste

menetluskulud nende endi kanda.

Tõendatud on, et ehitusprojektis ettenähtud ja ehitusloaga lubatud hoone ehitisealune suurus on

260 m2, mitte 360 m2, nagu on ehitusloa osas ekslikult kantud ehitisregistrisse. Hoone mahu üle

selles osas poolte vahel vaidlus puudub.

3-21-2744

5(12)

Vastustaja on otsuses möönnud, et DP põhijoonisel on märgitud „soovituslik“ hoonestusala.

Toodud leppemärk ei anna kaebajale siiski vaba voli ehitada hoonestusalast väljapoole ega

vastuolus ehitusloas tooduga. DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 3

kohaselt on DP ülesandeks piiritleda krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib

rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Sellest saab järeldada, et muudele krundi osadele

ei või hooneid ehitada. Ka DP seletuskirjast ega DP kehtestamise otsusest ei nähtu, et

hoonestusala oleks soovitud reguleerida üksnes soovituslikuna. DP seletuskirjas on toodud, et

hoonestusala kohavalikul on arvestatud Pihtla valla ehitusmäärusest tulenevate piirangutega,

Kasti lahest tulenevate piirangutega ja samuti olemasoleva haljastusega (lk 5). Hoonestus ja

juurdepääsutee on planeeritud alale, kus puittaimestikku on minimaalselt (lk 8). Hoonestusala

ja Kasti lahte eraldavad olemasolev kõrghaljastus ja reljeef. Hooned (eluhoone ja kaks

abihoonet) on planeeritud Vanamõisa-Laheküla tee äärde ja olemasolevast Kasti lahest ja

emaputke kasvukohast kaugele (lk 10). Kavandatud hooned on lahendatud teekaitsevööndisse,

et tagada looduskaitse all oleva emaputke kasvukoha säilimist (lk 12). Eeltoodu näitab, et

hoonestusala on hoolikalt kaalutud ja tegemist ei ole üksnes soovitusliku alaga.

Asjas on sisuline vaidlus selle üle, et hoone ehitamisel ei ole järgitud ehitusloa järgset hoone

asukohta ja hoone jääb ka DP hoonestusalast väljaspoole. Ehitusloa saanud ehitusprojekti

asendiplaani kohaselt asub hoone hoonestusala sees. Teostusjoonisel toodud hoone

koordinaadid on ligilähedased algses ehitusloa taotluses toodud koordinaatidele, kus ehitis asus

osaliselt hoonestusalast väljas. Teostusjoonisest nähtub, et ehitis on liikunud võrreldes algse

ehitusprojektiga (kus ehitis oli juba väljaspool hoonestusala) veel enam lääne poole ehk

hoonestusalast välja. Maa-ameti kaardirakendusest nähtuvalt asub hoone teostusjooniselt

nähtuvate koordinaatide asukohas. Hoone tegelik asukoht (teostusjoonise järgne) on

ehitusprojekti asendiplaaniga võrreldes umbkaudu 7 m lääne pool. Seega ei asu ehitis

ehitusloaga ettenähtud asukohas, vaid on nihutatud ca 7 m võrra mere poole. Sama järeldus

nähtub ka kasutusloa väljastamise keeldumise eelnõu illustreerivast lisast, kus on sinise

punktiirjoonega märgitud ära hoonestusala ja selle peale kantud teostusjoonise koordinaadid.

Asjakohane ei ole kaebuse lisa 6 mõõtemääramatuse kohta, kuna see kiri on esitatud teise

kinnistu kohta ja kaasatud haldusorgan on selgitanud, et vaidlusalusel kinnistul on tehtud

täppismõõtmine.

Tähelepanuta tuleb jätta kaebaja väited, et ta ei ole aru saanud, kuhu võis hoone ehitada või

millise projekti alusel ehitusluba väljastati. Kaebaja on kaebuses ise möönnud, et hoone ei ole

ehitatud ehitusloale vastavalt ja see on ehitatud väljapoole hoonestusala. Nii projektid, mille

osaks on asendiplaanid, sh projekt, mille alusel väljastati ehitusluba, kui ka teostusjoonis on

koostatud kaebaja poolt või tellimisel. Kui kaebajale ei olnud selge, kuhu ja millise projekti

alusel ta tohib ehitada, ei tohtinud kaebaja ka ehitustöödega alustada.

Ametniku kooskõlastus joonisele geoinfo õigsuse küsimuses ei tähenda, et haldusorgan on

heaks kiitnud ehitise asukoha muutmise või kooskõlastust saaks käsitada ehitusloa muutmisena

(s.o uue haldusaktina). Ehitusloa muutmiseks tuleb läbida korrakohane haldusmenetlus ja

geodeedi e-kirjast ega vallavalitsuse ametniku vastusest ei saa järeldada tahet sellist

haldusmenetlust läbi viia.

Vastustaja ei ole haldusmenetlusse kaasanud Keskkonnaametit ega küsinud tema seisukohta.

Ehituskeeluvööndi vähendamiseks on ette nähtud eraldi menetluskord. Looduskaitseseaduse

(LKS) § 40 lg 4 sätestab, et ehituskeeluvööndi vähendamiseks esitab kohalik omavalitsus

Keskkonnaametile taotluse ja planeeringu, sh ehituskeeluvööndi vähendamine toimub

planeeringu jõustumisel. Seega ei saa planeeringu muudatuse ja looduskaitselise piirangu

heakskiitmine toimuda n-ö möödaminnes kasutusloa menetluses. Lisaks tuleb arvestada

planeerimismenetluse avalikkust.

3-21-2744

6(12)

Tegemist ei ole väikese kõrvalekaldega DP-st ja ehitusloast. Üldjuhul tuleb eeldada, et

kasutusloa saab üksnes hoone, mis on kooskõlas planeeringu, projekteerimistingimuste ja

ehitusloaga. Kohtupraktikas on erandlikult mööndud, et arvestades hoone suurust ja

ehitustegevuse kulukust, ei oleks sisuliselt eesmärgipärane, sh oleks isikule endale ülemäära

koormav, kui mistahes väiksemate kõrvalekallete korral jääks kasutusluba andmata. Eeltoodu

ei tähenda aga, et kasutusloa menetluse eesmärk oleks kõrvalekallete seadustamine. Samuti ei

tulene hoone valmimise faktist, et vastustaja peab valminud hoonet sõltumata õigusvastasusest

aktsepteerima. Selline järeldus ei ole kooskõlas seadusandja tahtega EhS-i kehtestamisel.

Sellises olukorras lasub põhjendamiskohustus, kas tegemist on väikese või mahuka

kõrvalekaldega, mis on selle sisuks ja miks see ei riiva teisi isikuid, isikul, kes on ehitades

ehitusloast kõrvale kaldunud.

Võrreldes ehitusloa saanud projekti ja vastustaja illustreerivat lisa hoone tegeliku asukoha

kohta, nähtub, et majakarbi kese (s.o V-tähe ühenduskoht, idapoolseim osa) on sisuliselt

nihutatud asukohta hoonestusalal, mis pidi ehitusloa saanud projekti kohaselt jääma tühjaks (s.o

asub mõlema haara vahel). Hoone kumbki „tiib“ või haar põhjas ja lõunas aga asuvad väljaspool

hoonestusala. Seega kattub hoone tegelik asukoht minimaalselt sellega, mis oli ehitusloa

andmise aluseks. Võttes aluseks esimese korruse plaani ja võrreldes seda illustreeriva lisaga,

nähtub sellest, et hoonestusalast jääb välja terrass suurusega 108,7 m2, samuti kahe sõiduki

varjualune pindala suurusega üle 70 m2. Seega asub hoone kogupindalast 180 m2 ehk ca 70%

väljaspool ette nähtud hoonestusala. Kuigi esimesel korrusel asuvad väljaspool hoonestusala

justkui üksnes terrass ja parkimiskohad, nähtub teise korruse plaanist, et kogu terrassi kohal on

rõdu ja lisaks ühe toa osa ja parkimiskohtade peal asuvad veel kolm tuba. Sellist kõrvalekallet

ei saa pidada väikesemahuliseks ega kasutusloa menetluse raames kõrvaldatavaks. Tegemist ei

ole üksnes vormiliste või menetluslike puudustega, vaid oluliste sisuliste kõrvalekalletega.

Läbida tuleb asjakohased menetlused, sh vajadusel ka planeerimismenetlus, et viia toimunud

ehitustegevus haldusaktidega kooskõlla. Kaebajal puudub õigustatud ootus, et ehitusluba eirates

ehitatut saab igal juhul terves ulatuses seadustada.

Vaidlustatud haldusakti õiguspärasust ei mõjuta vaideotsuse õiguspärasus ega seal toodud

suuniste ammendavus, samuti ehitisregistris 01.04.2022 tehtud paranduskanne, kuivõrd

haldusakti õiguspärasust hinnatakse haldusakti andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2).

Asjas on välistatud, mh tühistamisnõude rahuldamise korral, definitiivse ettekirjutuse tegemine,

s.o et kohus kohustaks vastustajat kasutusluba andma. Vastustaja on selgitanud, et ehitise

ohutust ei ole täies ulatuses kontrollitud. Märkuste lehe kohaselt on küsimus vahelae

kandevõimes. Viimati, 15.06.2021 on esitatud märkused: 1) esitatud konstruktiivne projekt ei

kattu esitatud fotodega. Kui projekti on ehituse ajal täiendatud, tuleb esitada täiendatud projekt

allkirjaga; 2) arhitektuurse projekti asendiplaan ei vasta tegelikult valmisehitatule. Esitada tuleb

ehituse ajal muudetud projekt. Neid märkuseid ei ole kaebajale edastatud, sest vastustaja jõudis

järeldusele, et hoone ei asu DP-kohaselt planeeritud hoonestusalal. Kohus kontrollib

haldusorgani tegevuse õiguspärasust ning ei asu vastustaja asemel kasutusluba väljastama ega

väljastamise eelduseid kontrollima, kui vastavaid toiminguid ei ole läbi viidud. Seetõttu ei asu

kohus kohtumenetluses kontrollima, kas hoone on piisavalt ohutu ning kas esitatud audit ja

projektid on kasutusloa väljastamiseks piisavad.

Definitiivse ettekirjutuste tegemist välistab ka see, et kaebaja on avaldanud, et soovib kinnistul

pidada puhkemaja. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistule on antud ehitusõigus elamu tarbeks.

Lühiajaline väljaüürimine on oluliselt teistsuguse koormusega nii keskkonnale kui ka

naabruskonnale. Tegemist ei olnud asjaoluga, mis oli vastustajale haldusakti andmise ajal teada,

vaid uue asjaoluga, mida tuleb arvestada edaspidiste haldusmenetluste läbiviimisel.

3-21-2744

7(12)

Vaidlustatud haldusakt on õiguspärane ja tühistamisnõue tuleb jätta rahuldamata.

Tühistamisnõude rahuldamata jätmise tõttu tuleb rahuldamata jätta ka kohustamisnõue.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. Saareaare OÜ palub 16.05.2022 apellatsioonkaebuses (ja 27.06.2023 täienduses)

tühistada Tallinna Halduskohtu 14.04.2022 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada

kaebus ja jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Kaebaja sai hoone osas tehtud ehitisregistri paranduskandest teada alles vastustaja 04.04.2022

menetlusdokumendist. Paranduskanne omab asja lahendamisel olulist tähendust, sest kui

ehitusluba on muudetud, tuleb lähtuda muudetud ehitusloast. Halduskohus on otsuses

paranduskandele kaudselt viidanud. Halduskohus oleks pidanud esmalt tuvastama, millist

hoonet oli lubatud ehitada ja seejärel hindama, kas kõrvalekalle on lubatav või mitte. Menetluse

kestel on halduskohus ja pooled lähtunud kaebusele lisatud ehitusloast, kuid vastutaja

04.04.2022 menetlusdokumendist ilmnes, et vastustaja on ehitusluba 01.04.2022 muutnud.

Halduskohus pidi lähtuma muudetud haldusaktist ka siis, kui selle muutmise fakt sai kohtule

teatavaks vahetult enne kohtuotsuse tegemist. Muudetud ehitusloas ette nähtud ja hoone

tegelike koordinaatide erinevus on marginaalne ning ei saa olla aluseks kasutusloa andmisest

keeldumisele. Vastustaja halduspraktika võimaldab kasutuslubade andmist ka oluliselt

suuremate kõrvalekallete puhul. Keskkonnaamet leidis, et muudatus uut Keskkonnaameti

poolset lubavat haldusakti ei vaja. Kohustamisnõude lahendamisel tuli kohtul lähtuda muudetud

ehitusloast. Halduskohtu vastupidine seisukoht põhineb menetlusnormi ebaõigel tõlgendamisel.

Kaebaja esitas hoone ohutuse tõendamiseks ehitise auditi, mille õigsuse vaidlustamiseks ei ole

vastustaja tõendeid esitanud ega nende kogumist taotlenud. Ehitise auditi õigsust tuleb eeldada

ja halduskohus pidi lugema hoone ohutuks.

Üldteada on, et Eestis arvestatakse ning tasutakse hoonete ja ruumide üüri, sõltumata nende

liigist ja kasutusotstarbest, igakuiselt. Seega ei saa igakuisest üüri arvestusest teha järeldust, et

kasutusloa saamise järgselt asub kaebaja kasutama hoonet ühel või teisel viisil.

Ka esialgse ehitusloa alusel pidi vastustaja kasutusloa väljastama. DP algatamise korralduse lisa

2 kohaselt pidi planeeringu plaan olema koostatud .dwg formaadis. Vastustaja ei ole seda

esitanud ja seda ei ole avaldatud ka veebilehel. Seepärast ei saa tuvastada seda, mis oli täpne

soovituslik hoonestusala. DP kohaselt oli hoonestusala ette nähtud soovituslikuna. DP tekstiosa

ei väida, et plaanile kantud märge hoonestusala soovituslikkuse kohta on õigusliku tähenduseta.

DP kehtestamise otsuse järgi ei olnud DP eesmärgiks hoonestusala määramine. Ka asjaolu, et

DP-ga lubatud kolm hoonet on ehitusloas asendatud ühe suurema hoonega, viitab sellele, et DP

andis üksnes üldise suunise.

Kuigi 23.03.2022 menetlusdokumendis väitis vastustaja, et ehitusloa väljaandmisel lähtuti

ehitusprojekti versioonist vers03, siis halduskohus lisas toimikusse projekti, mis on tähistatud

kui vers04.

Vastustaja ei teatanud kaebajale, et ei saa kooskõlastustaotlusest aru või et kaebaja peab esitama

selle juurde dokumente või täiendava kooskõlastamise või haldusakti väljaandmise taotluse.

Kuna haldusakti saab anda ka suulises ja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

(haldusmenetluse seaduse (HMS) § 55 lg-d 2 ja 3), oli vaidlusaluse kooskõlastusega ehitusloa

tingimus muudetud või vähemalt võis kaebaja nii aru saada.

Halduskohus ei ole analüüsinud, kas hoone rajamine vastavalt ehitusloale oleks olnud võimalik

põlispuid kahjustamata.

3-21-2744

8(12)

Vastustaja on pärast kaebaja suhtes negatiivse otsuse tegemist pidanud võimalikuks lahendada

samas külas teise isiku sarnane küsimus kasutusloaga, kuigi isik ehitas suvemaja

rekonstrueerimise asemel hoopis uue hoone ja erinevasse kohta. Samuti aktsepteerib vastustaja

ajutise kasutusloa väljastamist, kui ehitis ei vasta ohutusnõuetele. Seega oleks ka kaebajale

tulnud kasutusluba väljastada.

Riigikohus on leidnud, et terrassi ulatumine ehituskeeluvööndisse u 3,5 m ulatuses vastuolus

ehitusloaga ei takista kasutusloa väljastamist (Riigikohtu lahend nr 3-18-2244, p 19) ja keelama

ei pea juba valmisehitatud tuuliku kasutamist ka siis, kui see asub 200 m ettenähtud asukohast

eemal (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-15-16, p III).

Halduskohtu seisukoht, et kõrvalekallete korral on kasutusloa andmine erandlik, on ebaõige.

Hoone ei vasta kunagi täpselt projektile, sest vastasel juhul ei oleks vaja teha teostusjooniseid

ja muid ehitamist dokumenteerivaid dokumente. Küsimus on vaid selles, kui olulised või

ebaolulised on kõrvalekalded. Aga ka siis, kui jaatada, et mõnel juhul on tegemist erandliku

olukorraga, ei anna see haldusorganile õigust tegutseda meelevaldselt, vaid erandi tegemise üle

tuleb otsustada kaalutlusreegleid arvestades. Vastutaja ei väida, et ta oleks erandi tegemist

kaalunud ja halduskohus ei ole leidnud, et erandi tegemine oleks õiguslikult välistatud.

Halduskohus on valikuliselt ja üllatavalt võetud koordinaatide põhjal arvestanud välja, et hoone

on 70% väljaspool ettenähtud hoonestusala. Selline seisukoht on vastuolus EhS § 27 lg 4 p-

dega 2 ja 3. Halduskohus pidi lähtuma hoonealuse pinna võrdlusest, kuid sellist analüüsi ei ole

kohus teinud. Hoonestusala skeemilt on ka eriteadmisi omamata näha, et hoone ei asu 70%

väljaspool soovituslikku ehitusala.

Kui ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik alalise kasutusloa andmine, on kaebaja ja

avalikkuse huvide tasakaalu tagamiseks võimalik teha ettekirjutus ajutise kasutusloa

väljastamiseks või kasutusloa väljastamise uueks otsustamiseks.

Praeguse kohtuasja tuumaks olevaid õigusküsimusi on Riigikohus käsitlenud 09.06.2023

otsuses nr 3-20-2247. Selles otsuses leidis Riigikohus, et detailplaneeringu menetlust ei tohi

kasutada valminud ehitise seadustamiseks (p 22), vaid täielikult valmis ehitatud ehitise

seadustamist saab kohalik omavalitsus kaaluda näiteks kasutusloa menetluses, eriti siis, kui ei

rikuta naabrite õigusi (p 26). Seda on apellant läbivalt taotlenud. Põhimõtteliselt on hoone

seadustamine võimalik läbi viia projekteerimistingimuste väljastamise kaudu (p 25). Vastustaja

ei ole kohtus selgitanud, et ta oleks kaalunud ülalviidatud võimalusi ning miks neid ei peetud

sobivateks.

9. Saaremaa vald palub 17.06.2022 vastuses (ja 02.07.2023 täienduses) jätta

apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.

Apellatsioonkaebuse p-des 4.1 ja 4.2 viidatud tõendid ei saa olla seotud paranduskandega, kuna

paranduskandega muudeti vaid ehitusalust pinda, mitte koordinaate. Kasutusloa väljastamisest

ei keeldutud ehitise auditi (ehitise ohutuse tõendamatus) puudulikkuse tõttu, vaid eelkõige

seetõttu, et ehitis ei asu ehitusloa kohases asukohas hoonestusalal. Seega, isegi kui hoone ohutus

on tõendatud, ei saa kasutusluba (ka ajutist) väljastada.

Tegemist on olulise kõrvalekaldega ehitusloast. EhS § 38 annab õiguse ehitada ehitist, mis

vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitatud ehitis ei ole ehitusprojektile

vastav asendiplaani osas. See pidi kaebajale olema teada juba ehitusloa menetluses, mil lükati

korduvalt tagasi praegu valmisehitatud lahendus.

3-21-2744

9(12)

Ehitusluba kui haldusakti ei muudeta registri paranduskandega. Paranduskande tegemise

eesmärk oli ehitisealuse pinna täpsustamine vastavalt ehitusprojektile. Ehitisregistris on näha

ka märkus paranduskande tegijalt.

Ehitisregistris on näha, et 03.12.2020 on tehtud aadressiandmete muutmiskanne ADS-i

infosüsteemist. Selle avamisel on näha ka hoone koordinaadid, kus on märge „Geomeetria

moodustusviis – kaardistatud“. See tähendab, et Maa-amet teostab ülelende ja kaardistatakse

olemasolevad ehitised ning koordinaadid antakse selle järgi, mis on looduses. Juba 03.12.2020

kaardistamise tulemusel on ehitise koordinaadid muutunud võrreldes ehitusloa koordinaatidega.

Viimane aadressiandmete muutmiskanne ADS-i infosüsteemist on tehtud 04.03.2022, selle

avamisel on vasakul menüüs „Asukoht“, mille avamisel avaneb aken „Hoone – Üksikelamu –

Saare maakond, Saaremaa vald, Tirbi küla, Saadu“. Klikkides sõnal „Hoone“ ja seejärel „Vaata

koordinaate“, avanevad need koordinaadid, mis on ka vastustaja poolt tehtud registri

paranduskandel ja automaatselt hõlmatud ehitisregistri eripärast tulenevalt, mitte seetõttu, et

vastustaja oleks neid muutnud. Kui võrrelda ehitusloa saanud koordinaate ja hoone tegelikke

(ka paranduskandel olevaid) koordinaate, siis on näha, et hoone ei asu ehitusprojekti kohases

asukohas, vaid suurusjärgus 7 m lääne pool, ulatudes osaliselt Läänemere ehituskeeluvööndisse.

Paranduskande vajadus tekkis, kuna kaebajale ei olnud arusaadav, et ehitise ehitisealune pind

on sinna ekslikult sisestatud ehitusloa taotleja poolt ja vajas kooskõlla viimist ehitusloa saanud

ehitusprojekti arvandmetega. Fakti, et ehitis ei asu ehitusloaga lubatud asukohas, näitab ka

ehitisregister. Paranduskande puhul ei ole tegemist uue ehitusloaga ja halduskohus ei saanud

seega lähtuda nn uuest ehitusloast.

Hoone ohutus või ohtlikkus on lõplikult tõendamata, sest kasutusloa menetlus lõppes muul

põhjusel. Hoone ohutuse küsimuse saab lahendada siis, kui esitatakse uus kasutusloa taotlus.

Asjaolu, et DP algatamise korralduse lisa 2 kohaselt pidi planeeringu plaan olema esitatud ka

.dwg formaadis, ei muuda olematuks fakti, et elamu ei ole ehitatud hoonestusala sisse.

Planeeringule oli lisatud pdf-fail, kus on selgelt näha ka hoonestusala. Kaebajale oli

ehitusprojekti kaudu üheselt teada, kus hoonestusala asub. Vastutaja ei ole kordagi asunud

seisukohale, et hoonestusala on soovituslik.

Nii ehitisregistrist kui ka vastustaja poolt varasemalt esitatud dokumentidest on selgelt näha, et

ehitusluba anti versioonile 4. Kaebaja pidi ehitama hakates aru saama, millisele projekti

versioonile ehitusluba anti. Hoonel on vaid üks ehitusluba. Ehitusloale vastav ehitusprojekt on

samuti ainus. Ehitusprojektis olev hoone asukoht on koordinaatide kaudu üheselt määratud,

seetõttu jääb arusaamatuks ehitusloa ebaselgus kaebajale.

Põlispuudega on arvestatud juba planeeringumenetluse käigus.

Kaebaja viidatud juhtumi, kus samas külas uue hoone ehitamisel on lõpptulemusena väljastatud

kasutusluba, ning praeguse vaidluse asjaolud ei ole võrreldavad. Kaebaja viidatud juhtumil, kus

väljastati ajutine kasutusluba, ei olnud tegemist ohutusnõuete täitmata jätmisega ja vallavalitsus

ei pidanud kasutusloa menetluses auditit vajalikuks. Kaebaja viidatud Riigikohtu lahendid nr 3-

18-2244 ja 3-3-1-15-16 ei ole asjakohased, sest kaebaja on ehitanud ehitusloast mööda sellise

lahenduse alusel, mis lükati ehitusloa menetluses tagasi. Mis puudutab erandi tegemist

kasutusloa andmisel ehitusloast kõrvalekaldumisel, siis valmisehitatud lahendus lükati tagasi

ehitusloa menetluses, mida taotleja tol korral ka aktsepteeris, esitades detailplaneeringule

vastava lahenduse. Antud olukorras ei pea vastustaja võimalikuks ehitusloas tehtud otsustele

vastupidiste otsuste tegemist, andes kasutusloa ehitisele, mille detailplaneeringule vastavust

ehitusloa menetluses ei jaatatud.

3-21-2744

10(12)

Apellant on mõistnud valesti Riigikohtu 09.06.2023 otsust nr 3-20-2247. Kui ehitamine on

toimunud vastuolus detailplaneeringuga, ei tohi asja lahendada läbi detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise

või

projekteerimistingimuste

väljastamise,

vaid

koostada

tuleb

uus

detailplaneering. Otsuse p-s 25 on selgitatud, et projekteerimistingimustega ei saa legaliseerida

juba toimunud ehitustegevust. Detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste

andmine oleks praegusel juhul vastuolus EhS § 27 lg-ga 3, mis sätestab, et

projekteerimistingimustega ei saa täiendada üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut. Juhul

kui projekteerimistingimustega täpsustatakse tingimusi, mida detailplaneering üldplaneeringus

ei muutnud, oleks see ehk võimalik, ent praegusel juhul muudeti üldplaneeringut muuhulgas

hoonestusala määramisega ja ehituskeeluvööndi vähendamisega, mistõttu ei ole hoonestusala

võimalik muuta projekteerimistingimustega.

10. Keskkonnaamet palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Nõusolek ehituskeeluvööndi vähendamiseks kehtib Saadu kinnistu detailplaneeringu

lahendusele. Ehitusloa vastavust detailplaneeringule ning valminud ehitise vastavust ehitusloale

hindab kohalik omavalitsus. Ehituskeeluvööndi vähendamist puudutavalt Keskkonnaamet

ehituslube ja kasutuslube ei kooskõlasta. Keskkonnaamet leidis oma 14.03.2022 täiendavates

selgitustes, et juhul, kui ehitatud hoone ei ületa detailplaneeringuga lubatud ehitusalust pindala,

ei ole muudatuse mõju ranna kaitse-eesmärkidele eeldatavalt oluline ja rajatud hoonet saab

põhimõtteliselt lugeda Keskkonnaameti 15.07.2014 antud nõusolekuga kooskõlas olevaks.

Keskkonnaamet ei andnud sellega hinnangut valminud ehitise vastavusele ehitusloale.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde apellandi 08.04.2022 menetlusdokumendi

lisad (dtl 612‒619) ja 27.06.2023 menetlusdokumendi lisa (dtl 935) asja õigemaks

lahendamiseks (HKMS § 198 lg 3). Tõendid on asjakohased, vastustajal on olnud võimalus

esitada nende suhtes oma seisukohad ja tõendite vastuvõtmine ei põhjusta haldusasja venimist.

Halduskohus ei ole 08.04.2022 tõendite vastuvõtmise või nendest keeldumise kohta

menetluslikku otsust teinud, kuid kohtuotsuse p-s 10 on ehitisregistri 01.04.2022 kandele siiski

viidatud. Selguse huvides võtab ringkonnakohus need tõendid haldusasja materjalide juurde.

Apellandi 05.07.2023 täiendavad seisukohad jätab ringkonnakohus tähelepanuta, sest need on

esitatud pärast ringkonnakohtu 15.06.2023 määruses määratud tähtaega.

12. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks ei

ole alust. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

13. 01.04.2022 ehitisregistri paranduskandega ei muudetud ehitusluba, vaid kõrvaldati

registrikande ebatäpsus ehitisealuse pinna osas (260,9 m2 algse 360,9 m2 asemel). Vastustaja

on selles osas esitanud vastuses apellatsioonkaebusele ammendavad selgitused (vt

apellatsioonkaebuse vastuse lisad, väljavõtted ehitisregistrist). Paranduskandega ei ole

muudetud hoone lubatud koordinaate, mis nähtub ka paranduskande selgitusest: Ehitusloa

taotluses

esitati

ekslikult

ehitisealuseks

pinnaks

360,9

ruutmeetrit,

käesoleva

registriparanduskandega korrigeeriti ehitisealune pind selliseks, nagu see on ehitusloa saanud

ehitusprojektis. Koordinaatide muudatused tulenevad ehitisregistri eripärast ja tuginevad Maa-

ameti teostatud ülelendude andmetele ning juba 03.12.2020 kaardistamise tulemusena on

registrisse kantud automaatselt hoone looduses asuvad koordinaadid, mis erinevad

detailplaneeringuga ja ehitusloaga lubatust. Tegemist on ehitise tegelike koordinaatidega, mitte

koordinaatidega, mis oleks alates 01.04.2022 olnud kuidagi aktsepteeritud vastustaja poolt.

Ammugi ei saa registrikande muudatust lugeda uueks ehitusloaks. Kui võrrelda ehitusloa

saanud ehitusprojekti hoone koordinaate ja hoone tegelikke (ka paranduskandel olevaid)

3-21-2744

11(12)

koordinaate (dtl 721), on näha, et hoone ei asu ehitusprojekti kohases asukohas. Hoone on

ehitusloa järgse asukohaga võrreldes suurusjärgus 7 meetrit lääne pool, ulatudes osaliselt

Läänemere ehituskeeluvööndisse. Kaebaja ei ole esitanud asjas tõendeid, et vastustaja

illustreerivalt jooniselt (dtl 27) nähtuv, sh see, et hoone ulatub osaliselt ehituskeeluvööndisse,

oleks vale. Vastustaja on selgitanud, et nimetatud joonis on saadud detailplaneeringu

asendiplaani, ehitusprojekti asendiplaani ja ehitise geodeetilise teostusmõõdistuse alusel ning

joonise peal on erinevate kaardikihtide kombineerimisel näha krundi kõik asjakohased

parameetrid. Hoone kuju, hoonestusala ja koordinaatide erinevus nähtub selgelt ka apellandi

enda esitatud tõendilt (dtl 619).

14. Detailplaneeringus kindlaks määratud hoonestusala ei ole soovituslik, mida võib, kuid ei

pea järgima. Apellandi vastupidine väide ei tugine detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud

PlanS § 9 lg 2 p-le 3 ega kehtiva PlanS § 6 p-le 5. Sõna „soovituslik“ hoonestusala tingmärgis

on detailplaneeringu kaardile (dtl 77) märgitud ekslikult. Soovituslik võib olla hoone asukoht

hoonestusala sees, kuid mitte hoonestusala ise. Sisulist tähtsust ei oma asjaolu, millises

formaadis pidi olema koostatud detailplaneeringu plaan. Asjas ei ole esitatud tõendeid sellest,

justkui kaebaja või arhitekt ei oleks mõistnud, kus asub detailplaneeringu hoonestusala.

Planeeringule oli lisatud pdf fail, kust nähtub ka hoonestusala (dtl 77). Ehitusloa saanud

ehitusprojektis olid antud ka hoone nurgapunktide koordinaadid, mis asuvad hoonestusala sees.

Ehitusloa saanud ehitusprojekt järgis detailplaneeringuga kindlaks määratud hoonestusala, kuid

tegelikult püstitati hoone alale, mis osaliselt väljus lubatud hoonestusalast. Ringkonnakohus

nõustub selles küsimuses halduskohtu otsuse põhjenduste p-s 6 esitatud seisukohtadega neid

kordamata (HKMS § 201 lg 4).

15. Tõsiseltvõetavad ei ole kaebaja väited sellest, et ta ei saanud aru, millisele ehitusprojektile

anti ehitusluba. Ehitisregistrist nähtuvalt anti ehitusluba ehitusprojekti versioonile 4 ja seda on

kohtumenetluses kinnitanud ka vastustaja. Kui kaebajale jäi midagi arusaamatuks, oleks ta

pidanud küsima vallalt selgitusi, mitte asuma õigusvastaselt ehitama. Valla geoinfospetsialisti

poolt hoone teostusjoonise kooskõlastamist 01.02.2021 (dtl 57) ei saa tõlgendada ehitusloa

muudatusena või millegi muuna, mis omaks õiguslikku tähendust kasutusloa menetluses.

Vastustaja väitel on tegemist vaid geoinfospetsialisti hinnanguga teostusjoonise formaalsele

nõuetele vastavusele.

16. Õiguslikku tähendust ei oma ka apellandi väited sellest, et hoonestusalast väljapoole

ehitamise tingis vajadus säilitada põlispuid. Vastustaja hinnangul arvestati puudega juba

planeeringumenetluses ning vastupidine ei ole tõendatud. Kui ehitama asudes selgus siiski, et

ehitamisele jäävad ette puud, mille säilimist apellant soovib, oleks hoonestusala muutmiseks

tulnud muuta detailplaneeringut (vt hoonestusala muutmise kohta projekteerimistingimuste

kaudu ka allpool), mitte lihtsalt ehitada väljapoole hoonestusala.

17. Riigikohus on oma praktikas selgitanud korduvalt kasutusloa andmisega seonduvat, viimati

09.06.2023 otsuses nr 3-20-2247, kus oli vaidluse all samuti ehitise seadustamise võimalused

olukorras, kus ehitis oli ehitatud vastuolus detailplaneeringu ja ehitusloaga. Riigikohus selgitas

selle otsuse p-s 26, et täielikult valmis ehitatud ehitise seadustamist saab kohalik omavalitsus

kaaluda kasutusloa menetluses. Iga kõrvalekalle ehitusloast, detailplaneeringust või

projekteerimistingimustest ei too vältimatult kaasa kasutusloa andmisest keeldumist. Selline

tagajärg ei oleks mõnelgi juhul proportsionaalne (nt määrus nr 3-17-1398, p-d 15‒16).

Seejuures ei tohi kasutusloa andmine kaasa tuua naabrite õiguste ülemäärast riivet või rikkumist

(otsus nr 3-15-873, p 21). Ringkonnakohus jagab aga halduskohtu seisukohta, et praegusel

juhul ei saa ehitise kõrvalekallet detailplaneeringust ja ehitusloast pidada ebaoluliseks.

Halduskohus on otsuse põhjenduste p-s 10 kõrvutanud ehitusloa saanud projekti (dtl 315) ja

vastustaja illustreerivat lisa hoone tegeliku asukoha kohta (dtl 27) ning leidnud, et hoone

3-21-2744

12(12)

kogupindalast asub 180 m2 ehk ca 70% väljapool ettenähtud hoonestusala. Ehkki apellant on

apellatsioonkaebuses sellele vastu vaielnud, ei ole ta esitanud ometi arvutusi ega tõendeid selle

seisukoha ümberlükkamiseks. Kui halduskohtu arvutus ei ole ka päris täpne, nähtub dtl 27

asuvalt illustreerivalt jooniselt siiski selgelt, et nii terrass kui autode varjualune asuvad pea

tervikuna väljapool hoonestusala ja osaliselt ehituskeeluvööndis. Seejuures ei ole asjakohane

apellandi viide EhS § 27 lg 4 p-le 2, sest halduskohus ei hinnanud hoone asumist väljapool

hoonestusala mitte projekteerimistingimuste andmise võimalikkuse kontekstis, vaid seda, kas

detailplaneeringu ja ehitusloaga vastuolus ehitamist saab pidada ebaoluliseks või mitte

kasutusloa andmise kontekstis. Praegusel juhul on ringkonnakohtu hinnangul määrav see, et

hoone on ehitatud olulises ulatuses väljapoole hoonestusala ja ulatub osaliselt

ehituskeeluvööndisse. Sellist kõrvalekallet ei saa seadustada kasutusloa menetluses, vaid seda

tuleb teha detailplaneeringuga. Ka Riigikohus on 09.06.2023 otsuses nr 3-20-2247 sarnasele

olukorrale hinnangut andes selgitanud, et olukorra lahenduseks saab olla vaid

1) muudatusprojekti ja seega ka ehitise viimine kooskõlla seni kehtinud detailplaneeringuga; 2)

uue detailplaneeringu kehtestamine või 3) seni kehtinud detailplaneeringu muutmine (p 22).

Ainuüksi asjaolust, et naabrid pole 2014. a-l kehtestatud Saadu detailplaneeringule vastu

vaielnud ja Keskkonnaamet on selle kooskõlastanud, ei saa selle detailplaneeringu ja

ehitusloaga vastuolus valmis ehitatud hoone puhul järeldada naabrite õiguste ja loodusväärtuste

riive puudumist. Ka neid tuleb planeeringumenetluses uuesti kaaluda.

18. Vastustaja on õigesti selgitanud, miks ei saa tekkinud olukorda lahendada

detailplaneeringut

täpsustavate

projekteerimistingimuste

väljastamise

kaudu.

Saadu

detailplaneeringuga muudeti üldplaneeringut ja ehituskeeluvööndit vähendati 200 meetrilt 120

meetrini hoonestusala piiritlemiseks. EhS § 27 lg 3 kohaselt ei anta projekteerimistingimusi

üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks. Teisisõnu tähendab see praeguse

vaidluse puhul, et projekteerimistingimustega ei saa täiendavalt vähendada juba

detailplaneeringuga vähendatud ehituskeeluvööndit ja nihutada sinna hoonestusala. Seda on

vastustaja ametnik apellandile 28.07.2021 e-kirjas (dtl 935) ka selgitanud. Ehituskeeluvööndi

vähendamiseks on olemas teistsugune menetluskord läbi planeerimismenetluse. Isegi kui

tegemist

ei

oleks

ehituskeeluvööndisse

ehitamisega,

on

tõendamata,

et

hoonestusala suurendamine või nihutamine jääks lubatud 10% ulatusse (EhS § 27 lg 4 p 2).

19. Kuna kasutusloa andmisest keelduti EhS § 55 p 3 alusel (p 10 alusel keeldumist

kohtumenetluses enam käsitletud ei ole), ei ole vastustaja hoone ohutuse osas seisukohta

kujundanud. Seetõttu tuleb praeguses kohtumenetluses jätta väited hoone ohutusest või

ohtlikkusest tähelepanuta. Pärast uue detailplaneeringu kehtestamist või olemasoleva muutmist

toimuvas kasutusloa menetluses tuleb vastustajal hinnata ka ehitise ohutust.

20. Apellandi viidetest kasutusloa andmise kohta mõnele teisele ehitisele ei saa järeldada

praeguses asjas vaidlustatud kasutusloa andmisest keeldumise õigusvastasust. Iga kasutusloa

andmise taotlus lahendatakse individuaalselt kõiki asjakohaseid kaalutlusi arvesse võttes ja ka

valla võimalik väärpraktika ei loo kaebajale õiguspärast ootust saada õigusvastase ehitamise

korral ehitisele kasutusluba.

21. Eelnevast tulenevalt jääb Saareaare OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu

otsus muutmata (HKMS § 200 p 1). Apellandi ja vastustaja apellatsiooniastme menetluskulud

jäävad HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)