2-23-3070/14 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Moonika Tähtväli

Määruse tegemise aeg ja koht

28.06.2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-3070

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine, kirjalik menetlus

Tsiviilasi

R R ja E R avaldus Tallinn, Xxx tn 2 korteriühistu

vastu Tallinn, Xxx tn 2 korteriühistu 29.01.2023

hääletusprotokolli otsuste 2 ja 4 kehtetuks

tunnistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: R R (xxx)

Avaldaja: E R (xxx)

Avaldajate esindaja L N

Puudutatud isik: Tallinn, Xxx tn 2 korteriühistu (xxx),

esindaja M R

RESOLUTSIOON:

1. Rahuldada R R ja E R avaldus ja tunnistada Tallinn, Xxx tn 2 korteriühistu 29.01.2023

hääletusprotokolli otsused 2 ja 4 kehtetuks.

2. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Kohtumääruse peale määruskaebuse

esitamisel tasutakse riigilõivu 70 eurot.

Avalduse asjaolud

1. 23.02.2023 avalduses, mida täpsustati 09.03.2023, paluvad R R ja E R tunnistada kehtetuks

Tallinn, Xxx tn 2 korteriühistu 29.01.2023 hääletusprotokolli otsused nr 1, 2 ja 4. Otsusega nr

1 otsustati tõsta remondifondi makse alates 1. veebruarist 2023 1,8 eurole/m², otsusega nr 2

otsustati lõpetada trepikoja remont oma jõududega ja otsusega nr 4 kehtestati tunnitariif 25

eurot töödes mitteosalevatele korteriomanikele korteriühistule makstava kompensatsiooni

arvestamisel.

2. Avaldajate taotluse alusel Harju Maakohus 15.06.2023 määrusega lõpetas tsiviilasja nr 2-23-

3070 menetluse osaliselt, so avaldajate nõudes tunnistada kehtetuks Tallinn, Xxx tn 2

korteriühistu 29.01.2023 hääletusprotokolli otsus nr 1, millega otsustati tõsta remondifondi

makse alates 1. veebruarist 2023 1,8 eurole/m².

3. 22.01.2023 edastas korteriühistu juhatus e-posti teel otsuse eelnõu nimetatud küsimustes.

Avaldajad esitasid vastuväited otsustele, mis on kantud protokolli.

4. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) ei luba panna korteriomanike otsusega

korteriomanikule kohustust teha korterelamu remondi- või hooldustöid. Vastavate

teadmisteta tööde teostamine toob kaasa lisakulusid puuduste kõrvaldamise näol. Oma

jõududega tööde tegemine ei taga tehtud tööde kvaliteeti ning toob endaga kaasa lisakulutusi,

mis kokkuvõttes muudavad tööde hinna kallimaks võrreldes sellega, kui töö oleks tellitud

asjatundjatelt. Ka ei ole oma jõududega tehtud tööde puhul võimalik esitada tööde puuduste

kõrvaldamise nõuet kui õiguskaitsevahendit. Kaasomaniku õigus nõuda teistelt

kaasomanikelt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist kõigi kaasomanike huvides, ei

loo õiguslikku alust nõuda kaasomandis oleva asja korrashoiuks vajalike tööde tegemist

kaasomanike endi poolt. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab

eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi

piires asuva kaasomandi eseme seisukorda. Puudutatud isiku esile toodud kohustus hoiduda

kahjustamisest ei oma antud asjas mingit tähtsust, sest avaldajad ei ole kaasomandi eset

kahjustanud. Alalhoiu kohustus ei tähenda aga seda, et korteriomanik on kohustatud seda

kohustust isiklikult oma tööga täitma.

5. Kuna korteriomanikku ei saa kohustada tegema tööd, siis ei saa teda kohustada ka tasuma

teiste korteriomanike poolt tehtud töö eest. Kuna trepikoja remondi lõpetamise kohta ei ole

välja toodud vajalikku töötundide arvu, siis puudub alus arvestuseks, kui palju peavad tasuma

töödes mitteosalevad korteriomanikud. Ka ei ole otsuses põhjendatud tööhinna 25 eurot tund

suurust, kuna ei ole esitatud töövõtjate hinnapakkumisi remonttööde kohta, kus oleks

näidatud tegemisele kuuluvate tööde tunnitasud. Tasu korteriomanike poolt tehtud töö eest on

õigus saada korteriomanikel mitte korteriühistul, seega puudub korteriühistul õigus nõuda

töödes mitte osalenud korteriomanikelt tasu maksmist. Puudutatud isik ei ole oma vastuses

põhjendanud, kuidas on trepikoja remont vabatahtlik, kui mitteosalejad peavad selle eest

tasuma.

6. Ülaltoodu alusel paluvad avaldajad tunnistada kehtetuks otsused 2 ja 4 ning jätta

menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isiku seisukoht

7. Kuna trepikoda, korstnalõõr ja aed koos väravaga kuulub kõigile korteriomanikele mõttelise

osana, siis on nende korrashoiu kohustus kõigil korteriomanikel. Samuti peavad

korteriomanikud hoiduma tegevusest, mis kahjustab teisi korteriomanikke. Käesoleval juhul

avaldajad ise ei arvesta teiste korteriomanike õigustatud huvidega, vaid enda huvidega.

Selline avaldajate käitumine on vastuolus KrtS § 12 lg 2 sätestatuga.

8. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-139-16 p. 17 rõhutanud, et üldkoosoleku otsuse tühisuse

tuvastamist või selle kehtetuks tunnistamist saab nõuda eelkõige formaalsetele rikkumistele

tuginedes (näiteks põhjusel, et üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti koosoleku

kokkukutsumise korda). Kuivõrd avaldajad ei ole tuginenud formaalsetele rikkumistele, et

oleks rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda, siis on avaldajate nõue alusetu. Otsuse nr

1, 2 ja 4 vastuvõtmiseks oli piisav kvoorum KrtS § 20 lg 2 mõttes, siis puudub alus otsuse nr

1, 2 ja 4 kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd otsuse poolt anti vajalikul hulgal poolthääli.

9. Avaldajatel ei ole kohustust osaleda remondi tegemisel oma jõududega, kui nad seda ei soovi.

Kuna korteriomanike õigustatud huviks on teha vajalikud remonditööd võimalikult hea

hinnaga ja odavalt, siis on igati mõistlik, et vajaminevad tööd tehakse võimalusel oma

jõududega. Kui ühed korteriomanikud teevad vajalikud tööd oma jõududega oma ajast, siis

on mõistlik, et need korteriomanikud, kes ei soovi selles osaleda, tasuvad teistele

korteriomanikele tehtud tööde eest läbi KÜ.

Kohtumääruse põhjendused

10. Esitatud avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja

korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 29 lg 2 järgi hagita menetluses.

11. Kohus, tutvunud menetlusosaliste esitatud seisukohtade ja tõenditega, on seisukohal, et

avaldajate avaldus tuleb rahuldada.

12. Vaidlust pole, et avaldajad on Tallinn, Xxx tn 2 korteriühistu liikmed.

13. Praegusel juhul on korteriomanikud võtnud vastu otsuse KrtS § 21 järgi ilma koosolekut

kokku kutsumata (kirjalikul hääletusel). KrtS § 21 lg 1 sätestab, et korteriomanikel on õigus

vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 2 esimene

lause sätestab, et korteriühistu juhatus saadab sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud otsuse eelnõu

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille

jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis.

14. Kohus tuvastas, et 22.01.2023 on edastatud avaldajate e-postile eelnõu otsuste

vastuvõtmiseks. Hääletusele on pandud mh järgmised küsimused: lõpetada trepikoja remont

oma jõududega ja kehtestada tunnitariif 25 eurot töödes mitteosalevatele korteriomanikele.

Avaldajad esitasid eelnõule vastuväited, mis on kantud protokolli. Vaidlustatud 29.01.2023

otsusega nr 2 otsustati lõpetada trepikoja remont oma jõududega ja otsusega nr 4 kehtestati

tunnitariif 25 eurot töödes mitteosalevatele korteriomanikele korteriühistule makstava

kompensatsiooni arvestamisel.

15. Vaidlustatud otsuse protokollist nähtub, et trepikoja remondi lõpetamiseks vajalikud tööd on

järgmised:



Kipsitööd, karbiku ehitus, peamise veetoru asukoha vahetus keldrikorrusel.



Käsipuude eemaldamine, puhastus ja värvimine ja paigaldus.



Käsipuude metallpiirete puhastamine ja värvimine.



Eeskodade (xxx ja Xxx tn) ja vahekorruse rõdu seinte ja lagede värvimine.



Trepikoja seinte ja lagede pahteldamine, tugevuskruntimine, lihvimine, kruntvärviga

katmine, värvimine struktuurvärviga.



Põrandapinna katmine kaitsepapiga värvimise ajaks.



Trepikoja akende värvimine,



Ehitusaegne ja -järgne koristamine.

16. Kohus nõustub avaldajatega, et KrtS-st ei tulene võimalust panna korteriomanike otsusega

korteriomanikule kohustust teha korterelamu remondi- või hooldustöid, mistõttu tuleb otsus

nr 2 tunnistada kehtetuks. Kohus leiab, et lisaks on nimetatud otsus üldsõnaline, kuna

otsusest ei tulene, millised on konkreetsed trepikoja remonditööd, mida on võimalik lõpetada

korteriomanike poolt ja mida keskmine inimene oleks võimeline omal jõul teostama. Kui

trepikoja remontööde all kuulub ka peamise veetoru asukoha vahetus keldrikorrusel, siis

kohtu hinnangul võib-olla tegemist tööga, mis võib vajada eriteadmistega isiku oskuseid.

Kohus nõustub, et oma jõududega tööde tegemine ei taga tehtud tööde kvaliteeti ning võib

kaasa tuua lisakulutusi, mis kokkuvõttes muudavad tööde hinna kallimaks võrreldes sellega,

kui töö oleks tellitud spetsialistidelt. Ka ei ole oma jõududega tehtud tööde puhul võimalik

esitada tööde puuduste kõrvaldamise nõuet s.t nendel puudub garantii.

17. Vaidlustatud otsuse nr 4 kohaselt kehtestati tunnitariif 25 eurot töödes mitteosalevatele

korteriomanikele. Avaldajad leiavad, et seadus ei võimalda kohustada tasuma teiste

korteriomanike poolt tehtud tööd.

18. KrtS § 40 lg 3 järgi, korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole

nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Kohus leiab, et nimetatud otsus on vastuolus seadusega ja tuleb tunnistada kehtetuks. KrtS §

§ 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava,

mille kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3). KrtS § 40 lg 1 järgi teevad

korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa

suurusele. Seega korteriühistu poolt selliste maksete nõudmise aluseks saaks olla kehtiv

majanduskava, mis praegusel juhul puudub.

19. Menetluskulud

19.1.

TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi.

19.2.

Kuna kohus rahuldab avalduse, samas avaldajad loobusid osaliselt avaldusest, siis leiab

kohus, et põhjendatud on jätta menetluskulud poolte endi kanda.

19.3.

TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Moonika Tähtväli

kohtunik