3-23-191/23 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse avalikult teatavakstegemine 20. juuni 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-23-191

Haldusasi

X. X.

kaebus Transpordiameti 22.03.2023

8-3/21-359/28819-9 kirjas väljenduva otsuse tühistamise, 3

Jõhvi-Tartu-Valga tee kinnistu omandamiseks kohustamise ja

kahju hüvitamise nõuetes.

Kohtuasja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 06.06.2023.

Menetlusosalised

Kaebaja: X. X.

Esindajad: v.adv Kelli Ristal, v. adv Raul Keba

Vastustaja: Transpordiamet

Esindaja: Eveli Altunbas, Sülvi Seppel-Hüvonen

Vastustaja: majandus- ja taristuminister Esindaja:

Ave Henberg

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

SELGITUSED: Menetlusosalisel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule

hiljemalt 20. juulil 2023 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14

päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui

menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule

esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg

5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

1.1.

Kaebaja isa omandas 2003. aastal Tartus Xxxxxxxxxx xxx XXx(hilisema aadressiga Xxxxxxx

xx XX) asuva 81 997 m2 suuruse kinnistu (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, edaspidi ka

„jagamiseelne Xxxxxxx xx XX kinnistu“). Alates 20.06.2014 olid selle kinnistu kaasomanikeks

võrdsetes osades kaebaja isa ja kaebaja ning alates 25.06.2020 oli kinnistu kaebaja

ainuomandis.

1.2.

Tartu Linnavolikogu 11.03.2013 otsusega algatati Xxxxxxx xx XX krundi detailplaneering.

Sel ajal kehtis Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna

üldplaneering1, mille kohaselt jäi kogu jagamiseelne Xxxxxxx xx XX kinnistu väikeelamute maa

juhtotstarbega alale.

1.3.

Xxxxxxx xx XX detailplaneering (edaspidi ka „ Xxxxxxx xx XX DP“) kehtestati Tartu

Linnavolikogu 18.02.2021 otsusega2. Detailplaneeringus on ette nähtud jagamiseelse Xxxxxxx

xx XX kinnistu jagamine valdavalt väikeelamumaa kruntideks ja mõnede muu otstarbega

kruntide moodustamine, viimaste hulgas on ka umbes 1,7 ha suurune teemaa krunt

(detailplaneeringu põhijoonisel pos. 58), kuhu on joonisel kantud märkus „perspektiivne Jõhvi-

Tartu-Valga maantee“ ning kaks kaitseotstarbelise metsamaa krunti (detailplaneeringu

põhijoonisel pos. 52 ja pos. 53). Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise ajal kehtis juba Tartu

Linnavolikogu 14.09.2017 otsusega nr. 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneering 2030+3, mille

kohaselt jääb üks osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust tänava maa-alale, ülejäänu

väikeelamumaale.

1.4.

Vastuseks kaebaja küsimusele teatas Transpordiamet kaebajale saadetud 31.08.2021

kirjas (dtl. 39), et Tartu põhjapoolse ümbersõidu rajamiseks vajalike maade omandamine

eeldatavasti 2022. aasta sügisel, ent [jagamiseelse] Xxxxxxx xx XX kinnistust vajaliku äralõike

omandamine on kokkuleppel ka varem, eeldusel, et kaebaja võõrandatava osa maast välja

mõõdab.

1.5.

Kaebaja esitas 08.11.2021 Transpordiametile avalduse (dtl. 736), soovides sisuliselt, et

riik omandaks jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust osa, mis vastab DP joonisel näidatud

teemaa (pos. 58) ja kaitseotstarbelise metsa (pos. 52 ja 53) kruntidele. Kaebaja taotlusel jagati

jagamiseelne Xxxxxxx xx XX kinnistu 2021. aasta lõpus neljaks ning moodustati järgmised

kinnistud: Xxxxxxx xx XXa (katastritunnus 79301:001:1079, DP joonisel pos. 52), Xxxxxxx xx XXb

(katastritunnus 79301:001:1080, DP joonisel pos. 53), 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee (katastritunnus

79301:001:1081, DP põhijoonisel pos. 58, edaspidi ka „3JTV tee kinnistu“) ning Xxxxxxx xx XX

(katastritunnus 79301:001:1078, mis hõlmab ülejäänud osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX

kinnistust).

1.6.

Transpordiamet teatas kaebajale 23.11.2021. aasta kirjas (dtl. 86) menetluse

algatamisest maa omandamiseks avalikes huvides, tehes pakkumuse omandada Tartu

põhjapoolse ümbersõidu ehitamise tarbeks Xxxxxxx xx XXa, Xxxxxxx xx XXb ja 3JTV tee

kinnistutele vastavad maatükid hinnaga 37 eurot/m2. Kaebaja esitas Transpordiametile samal

1 2005. aasta üldplaneeringu materjalid: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/VOLM2005100600125.

2 Detailplaneeringu materjalid: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/DP-10-006.

3 2017. aasta üldplaneeringu materjalid: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-14-003.

päeval kinnituse pakkumusega nõustumise kohta (dtl. 89). Järgnevalt koostas Transpordiamet

eelnimetatud maa riigile omandamist käsitleva majandus- ja taristuministri käskkirja eelnõu

(dtl. 124). Minister käskkirja ei allkirjastanud ning edaspidi otsustasid vastustajad loobuda

Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistute omandamisest ning tellida omandatava maa uue hindamise

Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ-lt. Viimane koostas 09.12.2022 eksperthinnangu (dtl. 299),

mille kohaselt on 3JTV tee kinnistu hüvitusväärtuseks 556 690 eurot ning Xxxxxxx xx XXa ja

Xxxxxxx xx XXb kinnistute elamumaana realiseerimata jätmisest tingitud väärtuse

vähenemisega seotud otsese varalise kahju suuruseks 177 834 eurot.

1.7.

Transpordiamet teatas kaebajale 29.12.2022 kirjas (dtl. 340) maa riigile omandamise

menetluse peatamisest, põhjendades seda sellega, et Vabariigi Valitsuse 01.12.2022

korraldusega nr 335 kinnitatud uues riigiteede teehoiukavas ei ole Tartu põhjapoolse

ümbersõidu rajamist ette nähtud ning puuduvad eelarvelised vahendeid selle projekti

realiseerimiseks, sh 3JTV tee kinnistu omandamiseks.

1.8.

Transpordiamet saatis kaebajale 22.03.2023 kirja nr 8-3/21-359/28819-9 (dtl. 540),

milles teatas 3JTV tee kinnistu omandamise menetluse lõpetamisest, selgitades, et Tartu

põhjapoolse ümbersõidu projekt on jagatud sisuliselt kaheks eraldi osaks: lääne pool Emajõge

asuvaks Vorbuse sõlmeks ja ida pool jõge asuvaks Vahi sõlmeks, millest esimene on vajalik

rajada koos Tallinn-Tartu maantee TartuKardla lõiguga, ent 3JTV tee kinnistut hõlmava Vahi

sõlme ehitust ei ole ette näha. Kirjas selgitatakse samuti, et kaebajal on õigus saada kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi „KAHOS“) § 17 lõigete 1 ja 2 alusel

asjaajamiskulude eest hüvitist 843,00 eurot.

2. Kaebaja esitas 26.01.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse (dtl. 2), milles esitatud nõudeid

muutis 21.04.2023 avalduses (dtl. 560, vt ka 24.04.2023 kohtumäärus, dtl. 714). Muudetud kaebusega

taotleb kaebaja esimese võimalusena Transpordiameti 22.03.2023 kirjas sisalduva 3JTV tee kinnistu

omandamise menetluse lõpetamist käsitleva otsuse tühistamist, Eesti Vabariigi kohustamist 3JTV tee

kinnistu omandamiseks hinnaga 734 524 eurot, millele lisandub KAHOS § 15 lg 3 kohane

motivatsioonitasu ja täiendav tasu asjaajamisega kaasnevate kulude eest ja Eesti Vabariigilt hüvitise

välja mõistmist õigusvastase viivitamisega tekitatud 664,66 euro suuruse varalise kahju eest ning teise

võimalusena (kui eelnimetatud kohustamisnõuet ei rahuldata), Eesti Vabariigilt Transpordiameti

22.03.2023 otsusega tekitatud otsese varalise kahju eest 756 374,90 euro suuruse hüvitise välja

mõistmist.

2.1.

Kaebaja on seisukohal, et 3JTV tee kinnistu omandamise menetluse lõpetamine on

õigusvastane, kuna vastustajad on seeläbi kuritarvitanud kaebaja usaldust, rikkunud

vastuolulise käitumise keeldu ning kohelnud kaebajat ebavõrdselt nendega, kelle kinnistud

Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamise eesmärgil omandatakse. Kaebaja märgib, et juba

Xxxxxxx xx XX DP algatamise staadiumis esitas toonane Maanteeamet selge nõudmise, et osa

jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust planeeritaks transpordimaaks, millest tingituna venis

DP algatamine kuus aastat. Kaebaja märgib, et tema isa ja tema on riigi sooviga leppinud,

teades, et riik tee-ehituseks vajaliku osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust omandab,

mistõttu tekkis riigil Xxxxxxx xx XX DP kehtestamisega kohustus 3JTV tee kinnistu omandada,

kuna see krunt sai moodustatud üksnes Transpordiameti nõudmise tõttu ja seepärast jäi

kaebaja ilma võimalusest arendada seda elamumaana. Kaebaja on seisukohal, et 3JTV tee

kinnistu on faktiliselt sundvõõrandatud, kuna sellele on riigi initsiatiivil ja nõudmisel seatud

piirangud, mis välistavad kaebajal selle kinnistu mõistlikul viisil enda huvides kasutamise,

pidades eeskätt silmas, et kaebaja soovis kogu jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut kasutada

vastavalt üldplaneeringus ette nähtud väikeelamumaa juhtotstarbele.

2.2.

Kaebaja on seisukohal, et riigi väidetav rahapuudus või tee-ehituse projektide

realiseerimise järjekorra muutmine ei ole piisav põhjus maa omandamise menetluse

lõpetamiseks.

2.3.

Kaebaja hinnangul on vastustajad erinevaid perspektiivse Tartu põhjapoolse

ümbersõidu trassile jäävate kinnisasjade omanikke kohelnud ebavõrdselt. Seejuures peab

kaebaja põhjendamatuks vastustajate argumenti, et n-ö Vorbuse sõlme rajamine on olulisem,

pidades silmas, et 2022. aastal kehtestatud teehoiukavas ei ole ette nähtud ka Vorbuse sõlme

ehitamist ja rahastamist, ometi on vastustajad omandanud selleks kinnistuid. Kaebaja viitab

sellele, et Transpordiamet esitas 06.01.2023 vähemalt 19 maaomanikule kirja teatega, et riik

vajab nende kinnistuid Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamiseks ning et maa omandamise

menetlusega alustatakse esimesel võimalusel. Konkreetselt toob kaebaja esile riigi soovi

omandada Jõe kinnistu (katastritunnusega 83101:003:0449), mis asub 3JTV tee kinnistust otse

üle jõe ning mis saab olla vajalik üksnes selleks, et ehitada sild, üle mille kulgev tee peab

jätkuma 3JTV tee kinnistul. Teiseks toob kaebaja esile Käo kinnistu (katastritunnusega

83101:003:0399), mille omanik esitas sarnaselt kaebajale taotluse kinnistu omandamiseks

kiirendatud korras ja mille omandamise otsustas majandus- ja taristuminister 09.05.2022

käskkirjaga. Kaebaja osutab ka sellele, et kuigi uues teehoiukavas ei ole ette nähtud

tugimaanteede 43, 46, 62 ja 81 rahastamist, on riik käesoleval aastal siiski kuuel korral

omandanud kinnistuid nimetatud tugimaanteede rekonstrueerimiseks.

2.4.

Viidates Riigikohtu seisukohale kohtuasjas 3-3-1-17-02 leiab kaebaja, et hea

haldustavaga on vastuolus see, kui haldusorgan hoiab isikut teadmises, et ta kavatseb

haldusmenetluse lõpptulemusena langetada otsuse, mis on isikute soovidele vastav, kuid

langetab hoopis otsuse, mis ei vasta isikute tahtele. Kaebaja leiab, et järgnevalt loetletud

asjaoludest on tal tekkinud õiguspärane ootus sellele, et riik viib 3JTV tee kinnistu omandamise

menetluse lõpuni mõistliku aja jooksul: a) Maanteeamet käskis Xxxxxxx xx XX DP koostamisel

arvestada Tartu põhjapoolse ümbersõidu lahendusega; b) Transpordiamet kinnitas 31.08.2021

kirjas, et maa omandamise protsess algab pärast Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti

valmimist;

c)

Transpordiamet

tellis

asjaomase

eelprojekti,

tellis

eksperthinnangu

jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust tee jaoks tehtava äralõike turuväärtuse selgitamiseks

ning tegi kaebajale 23.11.2021 pakkumuse äralõike omandamiseks; d) Transpordiamet esitas

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile 09.12.2021 taotluse riigitee avalikuks

kasutamiseks vajaliku kinnisasja osa omandamiseks; e) Transpordiamet andis 22.12.2021

korraldusega nr 1.1-3/21/551 projekteerimistingimused Tartu põhjapoolse ümbersõidu

ehitamise ehitusprojekti koostamiseks; f) Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium palus

16.02.2022 Transpordiametil omandamise otsuse eelnõu täiendada (dtl. 136); g)

Transpordiamet

oma

14.04.2022

kirjas

(dtl.

611)

ning

Majandus-

ja

Kommunikatsiooniministeerium oma 04.05.2022 kirjas (dtl. 613) kinnitasid kaebajale, et

omandamise menetlust jätkatakse ning kaebajale esitatakse uus pakkumus pärast uue

hindamisaruande valmimist; h) Transpordiameti tellimusel koostas Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti

OÜ 09.12.2022 teise eksperthinnangu.

2.5.

Kaebaja leiab, et eeltoodust tulenevalt on riigil kohustus 3JTV tee kinnistu omandada

ilma, et vastustajatel oleks jäänud selle üle otsustamiseks kaalutlusõigust, mistõttu palub

kaebaja teha vastustajale kohtuotsusega ettekirjutuse kindla sisuga otsuse tegemiseks. Kaebaja

märgib seejuures, et kõik vajalikud toimingud maa riigile omandamise otsustamiseks on

menetluse käigus tehtud, eelkõige on tellitud nõuetekohane hinnang maa omandamisel

kaebajale makstava tasu kindlaks määramiseks. Kaebaja osutab sellele, et tellis ka ise täiendava

hindamise (dtl. 950) mille tulemus jääb Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ 09.12.2022

ekspertarvamuses näidatuga samasse suurusjärku.

2.6.

Kaebaja palub mõista vastustajatelt välja 664,66 euro suurune hüvitis maa omandamise

viivitamisega tekitatud otsese varalise kahju eest, mis vastab kaebaja poolt aastatel 2016—

2023 3JTV tee kinnistule vastava maa eest tasutud maamaksule (dtl. 408—421; dtl. 707).

Kaebaja põhjendab hüvitamisnõuet sellega, et riigi põhjendamatu viivituse tõttu maa

omandamisel on kaebaja pidanud tasuma maamaksu maa eest, mille kasutamiseks tal

võimalust ei olnud.

2.7.

Kohustamisnõude rahuldamata jätmise korral taotleb kaebaja teise võimalusena

hüvitise välja mõistmist 756 374,90 euro suuruse varalise kahju eest. Asjaomane kahju seisneb

esiteks 26 282,60 euro ulatuses õigusabi, nõustamise ja kinnisvara hindamisega seotud

kulutustes, mille on teinud kaebaja (dtl. 424—435) või kaebajaga kokkuleppel OÜ Green Life

Capital (dtl. 436; dtl 437— 443) seoses maa riigile omandamise menetlusega ning mis

muutuvad tarbetuks juhul, kui riik 3JTV tee kinnistut ei omanda. Teiseks nõuab kaebaja hüvitise

välja mõistmist 3JTV tee kinnistu ning samuti Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute

turuväärtuse vähenemise eest. Sisuliselt leiab kaebaja, et riigi huvides ja initsiatiivil seatud

kasutuspiirangute tõttu ei ole kaebajal võimalik eelnimetatud kinnistuid arendada soovitud

eesmärgil ehk elamumaana, mistõttu on nende väärtus vähenenud, sest nimelt riigi soovi tõttu

rajada Tartu põhjapoolne ümbersõit, kaotas kaebaja jagamiseelsel Xxxxxxx xx XX kinnistul

27,4% ulatuses võimaluse kinnistule määrata elamumaa sihtotstarve ja saada elamute

ehitusõigus. Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistute väärtuse vähenemisega seoses tugineb kaebaja

Transpordiameti tellimusel Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt 09.12.2022 koostatud

eksperthinnangule (dtl. 299), kus leiti, et olgugi, et need kinnistud jäävad kaebaja omandisse,

on nende kinnistute (kogupindala 5445 m2) väärtus piirangutest tingituna vähenenud 177 834

euro võrra. 3JTV tee kinnistu väärtuse vähenemisega seoses leiab kaebaja, tuginedes riiklikult

tunnustatud ekspertide R. Lubi ja E. Elbrechti arvamusele (dtl. 659) ja eelnimetatud 09.12.2022

eksperthinnangu koostanud G. Laanemetsa arvamusele (dtl. 706), et Xxxxxxx xx XXa ja 13b

hüvitisväärtuse arvutamise metoodikast saab lähtuda ka 3JTV tee kinnistu puhul ning seega on

selle kinnistu elamumaana arendamise võimaluse (ehitusõiguse) kaotamise tõttu selle väärtus

vähenenud 552 258,30 euro võrra, mis vastab selle kinnistu väärtusele, kui seda saaks arendada

elamumaana samasugustel tingimustel, nagu on 09.12.2022 eksperthinnangus käsitletud

Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistute puhul (556 690 eurot), millest on maha arvatud 3JTV tee

kinnistu tegelik väärtus, mis vastab maa maksustamishinnale (4431,70 eurot). Kaebaja selgitas

kohtuistungil, et juhul kui riik selliselt kinnisasjade väärtuse hüvitab ning siiski tulevikus soovib

3JTV tee kinnistut tee ehitamiseks omandada, saab ta selle omandada transpordimaa

sihtotstarbega maa hinnaga.

3.1.

Transpordiamet (edaspidi ka „TRAM“) vaidleb kaebusele vastu, leides eelkõige, et kuna

01.12.2022 kinnitatud riigiteede teehoiukavas ei ole Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamist

ette nähtud, ei ole 3JTV tee kinnistu omandamine hetkel vajalik ega KAHOS § 4 lg 1 kohaselt

lubatavgi. TRAM rõhutab, et kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlus ei pea lõppema

tingimata omandamisega, vaid menetlus võidakse lõpetada, kui omandamise alus ära langeb.

3.2.

TRAM märgib, et käesoleval ajal kehtivas üldplaneeringus on Tartu põhjapoolse

ümbersõidu trassi asukoht kindlaks määratud, ent ei kõnealust üldplaneeringut ega Xxxxxxx xx

XX DP-d ei ole kehtestanud riik, vaid kohalik omavalitsus vastava planeerimismenetluse

tulemusena. Seejuures märgib TRAM, et DP eesmärk ei olnud asjaomase ümbersõidu rajamine,

vaid see oli üksnes asjaoluks, millega tuli DP koostamisel arvestada, mistõttu ei saanud ka

kaebaja maa omandamise kohustus tekkida DP kehtestamisest.

3.3.

TRAM hinnangul on kaebaja taotletud kindla sisuga otsuse tegemiseks kohustava

kohtuotsuse tegemine välistatud, kuna sellisel juhul peaks kohus asuma teostama

kaalutlusõigust pädevate asutuste asemel, mis ei ole kohtu pädevuses.

3.4.

Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-12-2486 leiab TRAM, et faktilise

sundvõõrandamisega on tegemist juhul, kui kinnisasjale kehtestatud piirangu jätavad omaniku

täielikult või peaaegu täielikult ilma omandiõiguse teostamise võimalusest, ent antud juhul see

nii ei ole. Samuti märgib TRAM, et omandiõigust võib piirata ka planeeringutega, nagu

käesoleval juhul, kusjuures kaebaja oli Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise ajal teadlik

üldplaneeringust tulenevatest avalik-õiguslikest kitsendustest, mis hõlmasid teatud osa

jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust. Samuti osutab TRAM sellele, et kaebaja on saanud

pärast Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut suures osas

arendada ja sellelt tulu teenida, mistõttu ei saa väita, et detailplaneeringu kehtestamine tõi

kaasa olukorra, kus kaebaja jäi täielikult või peaaegu täielikult ilma omandiõiguse teostamise

võimalusest.

3.5.

TRAM ei nõustu kaebaja väitega võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta,

selgitades, et Tartu põhjapoolse ümbersõidu projekt on jagatud kaheks eraldi osaks: lääne pool

Emajõge asuvaks Vorbuse sõlmeks ja ida pool jõge asuvaks Vahi sõlmeks, kusjuures Vorbuse

sõlm on vajalik rajada koos Tallinn-Tartu maantee Tartu-Kardla lõiguga, samas kui Vahi sõlm

Tallinn-Tartu maantee toimivust ei mõjuta. TRAM selgitab, et riik on omandamas või

omandanud kinnistuid, mis on vajalikud just Vorbuse sõlme välja ehitamiseks. Seoses kaebaja

osundatud Jõe kinnistuga selgitab TRAM, et sinna ei ole kavandatud mitte ainult sild, vaid ka

maantee muldkeha, kraavid ja jalakäijatele ühendus kavandatavalt kergliiklusteelt Emajõe ääres

kulgeva Jänese matkarajani. Käo kinnistu osas selgitab TRAM et selle asukoht jääb ette Tiksoja

liiklussõlme rajamisele, viimane on aga oluline liiklussõlm, mille rajamist on liiklusohutuse

kaalutlustel kaalutud muuhulgas ka eraldiseisvalt juhul, kui KardlaTartu lõik või Tartu

põhjapoolne ümbersõit ei lähe realiseerimisse. Mis puudutab kaebaja osundatud tugimaanteid

43, 46, 62 ja 81, siis nende puhul on TRAM selgituse kohaselt eranditult tegemist

rekonstrueerimise objektidega, mis eristuvad oma olemuselt uute teede ehitamise objektidest.

3.6.

TRAM hinnangul ei saa põhjendatuks pidada kaebaja poolt haldusmenetluses tehtud

õigusabi- ja nõustamiskulusid ega nende eest hüvitise nõudmist, kusjuures igal juhul on

välistatud hüvitise välja mõistmine kulude eest, mida ei ole kandnud kaebaja, vaid Green Life

Capital OÜ. TRAM leiab, et kaebajal on KAHOS § 17 lg 1 ja 2 alustel õigus saada 843 euro

suurune hüvitis seoses asjaajamisega.

3.7.

TRAM ei nõustu, et kaebaja on kandnud kahju seoses kinnistu väärtuse vähenemisega,

kuna ta omandas ehitusõiguseta kinnistu, detailplaneeringu tulemusena sai aga valdavale osale

jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust ehitusõiguse ehk võimaluse kasutada seda oma

huvides. TRAM rõhutab, et juba enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist nägi kehtiv üldplaneering

ette tee praeguse 3JTV tee kinnistu asukohta, mistõttu ei olnud kaebajal võimalik nimetatud

maad juba enne detailplaneeringust tulenevat kitsendust kasutada elamumaana ja seetõttu ei

ole kaebajal õigust nõuda hüvitist selle eest, et detailplaneeringuga ei määratud elamumaaks

kogu jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut. TRAM leiab, et kui detailplaneeringu koostamisel

poleks ta transpordimaad kavandanud, siis poleks saanud kehtestada ka detailplaneeringut

ning siis ei oleks saanud tekkida kehtivat detailplaneeringut ega ka kinnistu tänast väärtust,

kuna detailplaneering ja sellest lähtuvalt tänane kinnistu väärtus tekkiski asjaolust, et lepiti

kokku, et osa kinnisasjast muutub transpordimaaks, sest detailplaneering peab olema

kooskõlas alas kehtiva üldplaneeringu ja avaliku huviga.

4.1.

Majandus- ja taristuminister (edaspidi ka „minister“) vaidleb kaebusele vastu, leides

esiteks, et kaebaja omandas 2014. a ehitusõiguseta kinnisasja, mille osas kehtestati

detailplaneering alles 2021. aastal ning seega puudus kaebajal igasugune kaitstud ootus oma

soovidele vastava detailplaneeringu saamiseks, samuti oli kaebaja juba kinnisasja omandades

teadlik võimaliku tee kavandamisest. Minister leiab samuti, et kuna pärast kinnisasja

omandamise menetluse algust muutunud asjaolude tõttu puudub riigil vajadus vaidlusaluse

kinnisasja järele ning puudub ka sisulise sundvõõrandamise olukord, oli kinnisasja omandamise

menetluse lõpetamine õiguspärane. Minister märgib, et teede ja raudteede rajamise projektid

on pikaajalised ning nende mahud või prioriteedid võivad projekti ettevalmistuste jooksul

muutuda, samas õigusnormid ei sätesta, millisel hetkel peab riik hakkama vajalikke kinnisasju

omandama.

4.2.

Minister on seisukohal, et KAHOS § 4 lg 3 alusel võib isik nõuda kinnisasja omandamist,

kui omandiõiguse riive on väga suur ja kinnisasja ei ole võimalik kasutada senisel sihtotstarbel,

samas ei saa riik hakata valimatult omandama avalik-õiguslike kitsendustega kinnisasju, sest

erinevad avalikõiguslikud kitsendused ja piirangud koormavad enamikke kinnisasju Eestis.

Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-12-2486 leiab minister, et sundvõõrandamist ei kujuta

endast juhtum, kus kehtestati detailplaneering, millega 15% kinnisasjast jäeti avalikus kasutuses

transpordimaaks ehk olukord, mis sarnaneb käesolevas asjas vaidluse all olevaga. Samuti viitab

vastustaja kohtuasjas 3-16-245 tehtud kohtuotsusele, kus leiti, et isegi kui isik omandab koos

kehtiva ehitusõigust andva detailplaneeringuga kinnisasja, kuid selle realiseerimine muutub

hiljem keskkonnaasjaolude tõttu võimatuks või pikeneb aastaid, ei ole tarvis isikule sellist kahju

hüvitada.

4.3.

Minister rõhutab, et siis kui kaebaja jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu omandas, ei

kehtinud ühtegi ehitusõigust võimaldavat detailplaneeringut, vaid oli üksnes algatatud Xxxxxxx

xx XX DP, mille algatamise otsuses oli märgitud nii potentsiaalne arendusala kui ka võimalik

transpordimaa vajadus. Ministri arvates pidi kaebaja jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu

omandamisel arvestama, et tal ei ole mingit õiguspärast ootust ega kindlust, et ta saab seda

100% ulatuses elamuarenduseks kasutada. Samuti märgib minister, et kellelgi ei ole õiguspärast

ootust teatud kindlatele tingimustele vastava detailplaneeringu kehtestamiseks enne, kui

vastav planeering on kehtestatud, mis tähendab, et isegi kui DP menetluse algatamise ajal

kehtinud üldplaneering nägi ette väikeelamute maa juhtotstarbe, ei saa sellest järeldada, et

menetluses olev detailplaneering määrab kogu planeeritavale alale elamumaa sihtotstarbe.

4.4.

Minister selgitab, et kui vaadata jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut tervikuna, siis on

ilmselge, et transpordimaa koridori kajastamisega ei ole toimunud kaebaja kinnisasja sisulist

sundvõõrandamist, vaid tegemist on proportsionaalse omandiõiguse kitsendusega ning suures

ulatuses sai kaebaja oma omandiõigust kasutada ja käsutada tulusalt.

4.5.

Nagu TRAMgi, leiab ka minister, et kindla sisuga otsuse tegemiseks kohustamine

kohtuotsusega ei ole võimalik, kuna otsus avalikes huvides maa omandamise kohta on

kaalutlusotsus, mida ei saa kohus teha pädeva haldusorgani asemel.

4.6.

Minister ei pea põhjendatuks ka hüvitamisnõuet, kuna kaebaja poolt haldusmenetluse

käigus kulude kandmine ei olnud põhjendatud ning muu isiku kantud kulude kaebajale

hüvitamiseks puudub igal juhul alus. Minister ei pea põhjendatuks tasutud maamaksu

hüvitamise nõuet, kuna vastava maksu tasumine on maa omaniku kohustus.

4.7.

Mis puudutab nõuet hüvitada 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute

väärtuse vähenemisest tingitud kahju, siis leiab minister, et sellise kahju hüvitamine on

välistatud, kuna riik ei ole õigusvastaselt käitunud. Minister selgitab, kuna kaebaja kinnisasja

pole ei sisulist ega formaalset (sund)võõrandatud, ei saa ühelgi juhul lähtuda tasust, mida

kaebaja oleks sundvõõrandamise korral saanud. Minister leiab ka, et 09.12.2022

hindamisaruande lõpus olev Tartu Linnavalitsuse lakooniline hinnang, et ilma riigiteeta oleks

75% jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust olnud kasutatav elamuarendusalana, on antud ilma

igasuguse sisulise analüüsita, samas kui Tartu põhjapoolse ümbersõidu vastu on huvi eeskätt

kohalikul omavalitsusel, mistõttu olukorras, kus riik ei oleks hakanud seda plaanima, oleks Tartu

linn suure tõenäosusega ise viidatud piirkonnas asunud mõnele uuele juurdepääsulahendusele

mõtlema ning see ei oleks ikka kaebajale toonud maksimaalset hoonestusvõimalust.

KOHTU PÕHJENDUSED

5. Kaebus tuleb rahuldamata jätta, kuna kehtivatest planeeringutest ja eelkõige Xxxxxxx xx XX DP-

st tulenevad avalikes huvides kehtestatud kitsendused ei ole sedavõrd ulatuslikud, et neid saaks

käsitada kaebaja omandis oleva maa faktilise sundvõõrandamisena. Seetõttu ei ole riigil kohustust

piirangute esemeks olevat maad õiglase ja kohese tasu eest omandada. Samuti ei ole vastustajad oma

tegevusega tekitanud kaebajas õiguspärast ootust 3JTV tee kinnistu omandamise suhtes ega kohelnud

kaebajat ebavõrdselt teiste temaga samaväärses olukorras olevate isikutega. Isegi kui tõdeda, et

kaebaja omandis oleva maa väärtus on võrreldes ajaga, mil kaebaja selle omandas, avalikes huvides

kehtestatud piirangute tõttu vähenenud, ei ole see tingitud vastustajate õigusvastasest tegevusest,

mistõttu on välistatud kahju hüvitamine riigivastutuse seaduse (edaspidi „RVastS“) § 7 lg 1 alusel.

Samuti ei ole antud juhul tegemist vastustajate õiguspärase ent kaebaja omandiõigust erakordselt

piirava tegevusega, mis annaks aluse nõuda kahju hüvitamist RVastS § 16 alusel. Välistatud on ka

usalduskahju hüvitamine haldusmenetluse seaduse (HMS) § 67 lg 3 alusel, kuna vastustajad ei ole

andnud ühtki sellist haldusakti ega teinud ühtki sellist toimingut, mis oleks kaebajale andnud mõne

õiguse, mille kehtima jäämist usaldades oleks kaebaja teinud kulutusi või võtnud vastu oma vara

väärtust vähendavaid otsuseid. Kehtivas Xxxxxxx xx XX DP-s 3JTV tee kinnistule, aga ka Xxxxxxx xx XXa

ja Xxxxxxx xx XXb kinnistutele määratud sihtotstarbest tingitud omandiõiguse kitsendused, mille

eesmärk on reserveerida avalikes huvides tuleviku tarbeks võimalus rajada 3JTV tee kinnistule

riigimaantee, on sellised, mida kaebaja on kohustatud tasuta taluma vähemalt seni, kuni need ei piira

tal nende maatükkide valdamist ega kasutamist sellisel otstarbel, nagu ta sai neid kasutada enne

Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist.

6. Küsimus sellest, kas kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlus, mille alustamisest

teatas TRAM kaebajale 23.11.2021 kirjas (dtl. 44), oli kaebaja või haldusorgani initsiatiivil alustatud

menetlus, nagu ka see, kas TRAM 22.03.2023 kirjas väljendatud otsuse näol on tegemist haldusakti või

toiminguga, on käesoleva vaidluse seisukohast teisejärgulised. Oluline on eeskätt küsimus, kas kaebajal

on subjektiivne õigus nõuda, et riik temalt Xxxxxxx xx XX DP kohaselt riigimaantee rajamiseks ette

nähtud maatükid omandaks. Sellele küsimusele tuleb vastata eitavalt.

7. KAHOS § 4 lõikes 3 on sätestatud, et „kinnisasja omanik võib taotleda talle kuuluva kinnisasja

omandamist riigi […] poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei

võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele.“ Nimetatud sätet tuleb mõista selliselt,

et riigipoolne omandamise kohustus ja sellele vastav maaomaniku nõudeõigus tekib juhul, kui

avalikõiguslik kitsendus välistab täielikult või takistab oluliselt kinnisasja kasutamise jätkamist viisil,

nagu seda kinnisasja kasutati enne vastava kitsenduse kehtestamist. Iseenesest ei ole poolte vahel

vaidlust selles, et Xxxxxxx xx XX DP-st tulenevalt 3JTV tee kinnistule määratud sihtotstarve on käsitatav

avalikõigusliku kitsendusena eelnimetatud sätte tähenduses. Vaidlust ei saa olla ka selles, et vähemalt

praegusele 3JTV tee kinnistule teemaa sihtotstarbe määramine on toimunud üksnes avalikes huvides

ega teeni kuidagi kaebaja huve. Küll aga on kaebaja oma argumentatsioonis lähtunud põhimõtteliselt

väärast eeldusest, et maa kasutamine „vastavalt senisele sihtotstarbele“ KAHOS § 4 lg 3 tähenduses

tähendab praeguste 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XX kinnisasjade esemeks olevate

maatükkide kasutamist elamumaana.

8. Ajal, mil kaebaja jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu omanikuks sai, kehtis 2005. aastal

kehtestatud üldplaneering, mille kohaselt paiknes see kinnistu tervikuna väikeelamumaa

juhtotstarbega maa-alal. Kinnistu paiknes detailplaneeringu kohustusega alal ehk alal, kus maale

ehitusõiguse määramiseks tuli koostada detailplaneering. Vaidlust ei ole selles, et enne Xxxxxxx xx XX

DP kehtestamist ei kehtinud ühtki detailplaneeringut ega muud akti, millest oleks tulenenud

jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu ükskõik millisele osale mistahes ehitusõigus. Jagamiseelse Xxxxxxx

xx XX kinnistu sihtotstarbeks oli „sihtotstarbeta maa“. See tähendab, et kuni Xxxxxxx xx XX DP

kehtestamiseni tähendas jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu senisele sihtotstarbele vastav

kasutusvõimalus

selliseid

kasutusvõimalusi,

mis

olid

üldplaneeringu

kohaselt

elamumaa

juhtfunktsiooniga alale jääval ehitusõiguse ja sihtotstarbeta maatükil. Sellisele sihtotstarbele vastav

kasutus ei ole välistatud ka praegu.

9. Vastustajad leiavad õigesti, et üldplaneeringus näidatud juhtotstarve ei ole samaväärne maa

sihtotstarbega. Teatav juhtotstarve üldplaneeringus ei tähenda seda, et vastavale alale jääv kinnistu

peab täielikult või maksimaalselt suures ulatuses saama sellele juhtotstarbele võimalikult lähedase

sihtotstarbe. Üldplaneeringu kohaselt teatud juhtotstarbega maatükkide kruntideks jagamine ja

kruntide ehitusõiguse määramine toimub detailplaneeringu kohustusega aladel detailplaneeringuga.

See, et detailplaneering kui madalama taseme planeerimisdokument peab olema kooskõlas

üldplaneeringuga, ei tähenda siiski, et üldplaneeringus teatava juhtotstarbega alale jääva kinnisasja

omanikul tekiks õigus nõuda tulevikus sellise detailplaneeringu kehtestamist, mis annab talle

üldplaneeringust tulenevat juhtotstarvet arvestades kõige soodsama või meelepärasema tulemuse.

Kõik planeeringud, sealhulgas detailplaneering, on alati teatav kompromiss planeeringualale jäävate

maatükkide omanike, planeeringualal toimuvast reaalselt või potentsiaalselt mõjutatud teiste

maaomanike ning avalike huvide vahel. Sellest tulenevalt peab üldplaneeringus määratud

juhtfunktsiooni kohaselt elamuehituseks kavandatud alale jääva kinnisasja omanik arvestama

võimalusega, et ta ei pruugi detailplaneeringu menetluse tulemusena saada elamuehitust võimaldavat

ehitusõigust maksimaalses võimalikus ulatuses.

10. Eelnevast tulenevalt ei ole KAHOS § 4 lõikes 3 kasutatud sõnastusega „senisel sihtotstarbel“

viidatud üldplaneeringust tulenevalt juhtotstarbele, vaid silmas ongi peetud konkreetsele maatükile

omistatud sihtotstarvet. Maatükile sihtotstarbe määramise alused on sätestatud maakatastri seaduse

§ 18 lõikes 1, mille punktist 2 tulenevalt määratakse detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

katastriüksuse sihtotstarve detailplaneeringu alusel. Seejuures lisati viimati viidatud säte seadusesse

koos KAHOSi kehtestamisega. Eeltoodust järeldub, et KAHOS § 4 lõige 3 annab maaomanikule õiguse

nõuda riigilt maa omandamist juhul, kui riigi huvides seatud omandiõiguse kitsendused takistavad

maaomanikul maa kasutamist sellel otstarbel, mis vastas maa sihtotstarbele enne nende kitsenduste

kehtima hakkamist. Käesoleval juhul tulenevad asjaomased riigi huvides seatud omandikitsendused

Xxxxxxx xx XX DP-st. Enne selle detailplaneeringu kehtestamist oli kogu jagamiseelse Xxxxxxx xx XX

kinnistu näol tegemist ehitusõiguseta ja sihtotstarbeta maaga. Sellise maa kasutamine „vastavalt

senisele sihtotstarbele“ tähendab seega maatüki mistahes faktilist kasutamist viisil, mida enne Xxxxxxx

xx XX määratud sihtotstarve võimaldas. Vastavad kasutusvõimalused tegelikult Xxxxxxx xx XX DP

kehtestamisega ei ahenenud – kaebajal on jätkuvalt võimalik ka 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx

XXb kinnistuid kasutada samamoodi nagu ta sai neid kasutada enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist. On

tõsi, et need kasutusvõimalused pole eriti avarad, ent need ei olnud seda ka enne eelnimetatud

detailplaneeringu kehtestamist. Võimalust jagada praegustele 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx

XXb kinnistutele vastavat maad elamukruntideks ja kasutada neid elamute ehitamiseks, ei olnud

kaebajal ei enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist ega ole ka pärast seda. KAHOS § 4 lõikes 3 kasutatud

sõnastust „vastavalt senisele sihtotstarbele“ ei saa mõista selliselt, et see hõlmab üldplaneeringus ette

nähtud juhtotstarbele vastava kõige soodsama kasutusvõimaluse potentsiaali ära kasutamist.

11. Käesoleva vaidluse aluseks olevad asjaolud erinevad ka kõigi poolte poolt korduvalt viidatud

olukorrast Pärnus Rääma tn 19 kinnistul, mida käsitleti kohtuasjades 3-04-249 ja 3-12-2486 tehtud

kohtuotsustes. Eelviidatud kohtuotsustes käsitletud juhul kaotas maa omanik avalikes huvides

kehtestatud detailplaneeringu lahenduse tõttu võimaluse kasutada teatud osa oma maatükist selle

senisel sihtotstarbel tootmismaana ehk sihtotstarbel, mis oli tema kinnistu esemeks olevale

katastriüksusele õigusaktides sätestatud alusel eelnevalt määratud. Käesoleval juhul aga oli

jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu sihtotstarbeks määratud „sihtotstarbeta maa“.

12. Teiseks ei saa eelviidatud Pärnu olukorda käesoleva asjaga võrrelda ka seetõttu, et haldusasjas

3-04-249 tehtud kohtuotsuses tuvastas ringkonnakohus maa omandamise kohustuse tulenevalt toona

kehtinud planeerimisseaduse §-st 30, milles oli selline kohustus ette nähtud juhul kui kehtestatud

detailplaneeringuga või üldplaneeringuga nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul

otstarbel või piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine

võimatuks. KAHOS § 4 lõikes 3 on vastav maa omandamise kohustus sõnastatud märksa kitsamalt.

Haldusasjas 3-12-2486 tehtud kohtuotsuses, kus Riigikohus tegelikult maa omandamise kohustust

otseselt ei käsitlenud (vt. kohtuasjas 3-12-2486 tehtud Riigikohtu otsuse punkt 34), märkis Riigikohus

siiski oma varasemale kohtupraktikale ja Euroopa Inimõiguste Kohtu praktikale tuginedes, et faktilise

sundvõõrandamisega on tegemist, kui vaatamata omandiõiguse formaalsele säilimisele asetatakse

omanik avaliku võimu meetmest tingitud intensiivse riive tõttu tema enda tahte vastaselt uude

olukorda, kus tal pole oma vara suhtes enam võimalik omaniku õigusi mõistlikul viisil enda huvides

teostada (vt. kohtuasjas 3-12-2486 tehtud Riigikohtu otsuse punkt 21). Seega rõhutas Riigikohus ka

seal, et omandiõiguse riive tõttu peab omanik olema sattunud enda tahte vastaselt uude (ehk

varasemaga võrreldes teistsugusesse) olukorda. Samas märkis Riigikohus eelviidatud kohtuotsuse

punktides 27 ja 28, et detailplaneeringuga võib üldistes huvides seada omandiõigust kitsendavaid

kasutustingimusi ning juhul kui need jäävad üldise talumiskohustuse raamidesse, ei tule neid hüvitada.

Erinevalt eelviidatud Riigikohtu lahendist käsitletud olukorrast ei tekitanud Xxxxxxx xx XX DP

kehtestamine käesoleval juhul kaebaja jaoks praeguste 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb

kinnistute kasutusvõimaluste osas uut olukorda, kuna kaebaja saab neid maatükke omanikuna

kasutada samamoodi nagu ta sai neid kui sihtotstarbeta maad kasutada enne selle Xxxxxxx xx XX DP

kehtestamist. Teisalt sarnaneb käesolevas asjas vaidluse all olev olukord Riigikohtu eelviidatud lahendis

käsitletuga selle poolest, et käesoleval juhul võimaldas Xxxxxxx xx XX DP lahendus kaebajal

jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu selgelt ülekaalukat osa kasutada oma parimates huvides ehk

arendada seda elamumaana. Jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu suurus oli umbes 8,2 ha, Xxxxxxx xx

XX DP-ga nähti ette selle kruntideks jagamine selliselt, et umbes 5,9 ha suurusele osale sellest maast

on võimalik rajada väikeelamukvartal ehk rajada sinna elamud koos otseselt nende elamute jaoks

tarviliku taristuga. Nagu juba eespool märgitud, ei saanud kaebaja ka 2005. aastal kehtestatud

üldplaneeringust järeldada, et ta saab jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu hoonestada suuremas

ulatuses, kui see lõpuks 2021. aastal kehtestatud Xxxxxxx xx XX DP-s ette nähti.

13. Seega, isegi olenemata sellest, et Xxxxxxx xx XX DP kehtestamine ei kitsendanud varasemaga

võrreldes kaebaja jaoks maa kasutamise võimalusi (vaid tegelikult avardas neid, andes võimaluse

kasutada teatud osa maast elamuehituseks, millist võimalust kaebajal enne DP kehtestamist ei olnud),

tuleb tõdeda, et Xxxxxxx xx XX DP-s ette nähtud lahendus, mis näeb 2005. aasta üldplaneeringus ette

nähtud juhtotstarbest lähtuva sihtotstarbe 5,9 hektari suurusel osal 8,2-st, on käsitatav põhiseaduse §

32 lõike 2 teisest lausest tuleneva omaniku talumiskohustuse piiresse jääva lahendusena. Eeltoodu

tõttu ei ole tegemist kaebaja omandi sundvõõrandamisega ning riigil ei ole KAHOS alusel kohustust

kaebaja maad omandada. Seega ei ole kaebajal õigust ka riigilt maa omandamist nõuda. Maa

omandamise kohustus võib tekkida juhul, kui riik edaspidi faktiliselt asub täiendavalt kaebaja

omandiõiguse teostamist piirama, eelkõige kavandatud teed ehitama. Juhul kui riik tulevikus aga Tartu

põhjapoolse ümbersõidu rajamise plaanist sootuks loobub, on mõeldav kaebaja taotlusel menetluse

algatamine uue detailplaneeringu koostamiseks või olemasoleva Xxxxxxx xx XX DP muutmiseks

selliselt, et hoonestusõigus antaks ka praeguste 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute

esemeks olevatele maatükkidele.

14. Nõustuda ei saa ka kaebaja seisukohaga, et riigi tegevus on tekitanud kaebajas õiguspärase

ootuse, et riik maa omandab. Seadusega kaitstav õiguspärane ootus tähendab seda, et avalik võim ei

või sõnamurdlikult käitudes võtta isikult ära mõnd eelnevalt talle õigusaktiga antud subjektiivset õigust,

mille kehtima jäämist usaldades on isik oma tegevuse korraldanud ja oma valikud teinud. Käesoleval

juhul ei tulene ühestki õiguse üld- ega üksikaktist ega vastustajate toimingust eraldivõetuna ega

omavahelises koosmõjus kaebajale antud õiguslikult siduvat lubadust Xxxxxxx xx XX DP kohaselt Tartu

põhjapoolse ümbersõidu rajamiseks reserveeritud maatükkide omandamiseks. Selles, et

detailplaneeringu lahendus, milles nähakse praegusele 3JTV tee kinnistule ette teema sihtotstarve,

lähtus varasema Maanteeameti ja praeguse Transpordiameti soovist, ei saa olla mõistlikku vaidlust.

Kaebaja huvides selline sihtotstarve ei olnud, küll aga võib eeldada, et kaebaja huvides oli

detailplaneeringu kehtestamine ning kompromissina pidi kaebaja seega leppima detailplaneeringus

teatava osa ette nägemisega teemaaks, saades seevastu sama kompromissi n-ö teise poolena

ehitusõiguse valdavale osale jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust. Maanteeameti (ja/või TRAMi)

poolt planeeringudiskretsiooni teostavale organile ehk kohalikule omavalitsusele esitatud soov või

nõudmine, et detailplaneeringu koostamisel ja kehtestamisel arvestataks Tartu põhjapoolse

ümbersõidu rajamise vajadust, ei ole aga erinevalt kaebuses märgitust käsitatav kaebaja omandiõiguse

piiramisena. Riigiteede võrgu arendamise eest vastutav haldusorgan peabki teede ehitamise

tagamiseks

esitama

selliseid

soove

ja

nõudmisi

planeerimismenetlustes

ning

vastavat

planeerimisdiskretsiooni teostav organ ehk antud juhul kohalik omavalitsus peab planeerimisotsuste

tegemisel leidma tasakaalu selliste soovide-nõudmiste ja neile vastu rääkivate teiste isikute (nt

maaomanike) huvide vahel. Igal juhul ei saa Maanteeameti või TRAM poolt planeerimismenetluses

riigitee rajamise perspektiiviga arvestamist puudutava nõudmise esitamist koosmõjus sellega, et

kaebaja detailplaneeringu menetluse käigus sellele vastu ei vaielnud, käsitada kokkuleppe ega

riigipoolse siduva lubadusena 3JTV tee kinnistu (ja/või ka Xxxxxxx 13a ja 13b kinnistud) õiglase ja

kohese hüvitise eest kohe pärast Xxxxxxx DP kehtestamist omandada.

15. Õiguspärast ootust selle vastu, et riik maatüki omandab, et saanud kaebajal tekkida ka sellest,

et TRAM selgitas kaebajale 31.08.2021 kirjas maa omandamise võimalusi, tellis omandatava maa

hindamise ja tegi 23.11.2021 kirjas pakkumuse maa omandamiseks. Iseenesest ei ole poolte vahel

vaidlust selles, et pärast Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist oli riigil soov jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX

kinnistust riigimaantee ehitamiseks vajalik tükk omandada. Siinkohal ei saa nõustuda kaebaja väitega,

nagu oleks ta riigi poolt antud maa omandamise lubadust arvestades kasutanud oma maad moel, mis

vähendas selle väärtust. Kui pidada kaebaja-poolseks maa kasutamist puudutavaks valikuks

kehtestatud detailplaneeringu lahendusega nõustumist, siis väärib kordamist, et enne Xxxxxxx xx XX

DP kehtestamist ei andnud vastustajad ühtki haldusakti ega teinud ühtki toimingut, mis andnuks

kaebajale subjektiivse õiguse või põhjendatud lootuse sellele, et riik teatava osa tema maast kohese ja

õiglase tasu eest hüvitab. Transpordiameti 31.08.2021 ja 23.11.2022 kirjadest võis kaebaja tõepoolest

mõista, et riik soovib maad omandada (ja vaidlust ei ole selles, et sooviski), ent neis kirjades esitatule

tuginedes ei ole kaebaja oma elukorralduses ega Xxxxxxx xx XX kinnistu kasutamisega seoses enam

mingisuguseid muudatusi teinud. Seega ei saa kaebaja väita, et ta kasutas Xxxxxxx xx XX kinnistut

teataval moel üksnes ja ainult seetõttu, et ta uskus riigi lubadust avalikes huvides vajalik osa kinnistust

kohe omandada.

16. Mis puudutab TRAM 23.11.2022 kirjas tehtud pakkumist, siis seda ning sellele kaebaja poolt

antud nõustumist ei saa käsitada siduva kokkuleppena maa omandamise kohta. Nimelt tuleneb KAHOS

§ 3 lõikest 1, et kui omandatava kinnistu väärtus on suurem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk, on

kinnisasja avalikes huvides otsustamise pädevus ministril. Käesoleval juhul ei saa vaidlust olla selles, et

Xxxxxxx 13 DP-s Tartu põhjapoolse ümbersõidu välja ehitamiseks ette nähtud ala (olenemata sellest,

kas lugeda selle hulka üksnes praegune 3JTV tee kinnistu või ka Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistud) väärtus

oleks igal juhul eelnimetatud lävendist kordades suurem. Selles olukorras ei saanud lõplikku otsust maa

omandamise kohta teha kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse läbiviijaks olnud

Transpordiamet. KAHOS § 27 lõiget 1, kus on sätestatud, et „[k]ui kinnisasja omanik nõustub menetluse

läbiviija pakkumusega, esitab ta nõusoleku, mille alusel kinnisasja omandamise otsustaja otsustab

kinnisasja omandamise raha eest või selle vahetamise teise kinnisasjaga“, tuleb mõista selliselt, et

minister ei saanuks otsustada kinnisasja omandamist kokkuleppel muudel tingimustel kui need, mille

Transpordiamet ja kaebaja omavaheliste pakkumuse ja nõustumise vahetamise teel olid kokku

leppinud. See ei tähenda aga, ent minister pidanuks igal juhul otsustama maa omandamise. Vastupidi,

ministrile KAHOS § 3 lõikest 1 tulenev otsustuspädevus hõlmab muuhulgas maa omandamise

lubatavuse, otstarbekuse ning menetluse läbiviija poolt läbi viidud menetluse õiguspärasuse

hindamist. Vastasel juhul muutuks ministri pädevust ette nägev säte sisutuks. Seega asjaolust, et TRAM

alustas menetlust ja tegi kaebajale pakkumuse, millega kaebaja nõustus, ei tekkinud kaebajal õigust

nõuda, et riik tema kinnistu omandaks. Niisamuti ei saanud sellist õiguspärast ootust tekitada kaebuses

osutatud asjaolud, nagu TRAM poolt Tartu põhjapoolse ümbersõidu projekti tellimine, 23.11.2021

kirjas osutatud maatüki väärtuse hindamise läbi viimine või ka pärast seda, kui minister TRAM-i ja

kaebaja vahelise kokkuleppe alusel maad omandama nõus ei olnud, uue hindamise läbi viimine. KAHOS

menetlus on üles ehitatud selliselt, et maa omandamise otsustamiseks pädeval organil ehk antud juhul

ministril on õigus otsustada, kas maa omandada või mitte, siis kui kõik omandamise otsustamiseks

vajalikud toimingud on tehtud. Kohustus otsustada maa omandamine, saab tuleneda üksnes KAHOS §

4 lõikest 3, ent nagu eespool selgitatud, siis käesoleval juhul sellist kohustust ei olnud.

17. Mis puudutab kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse lõpetamisel TRAM

22.03.2023 kirjas 8-3/21-359/28819-9 esitatud põhjust ehk seda, et kaebaja kinnistule lähiajal

asjaomase tee rajamist ette näha ei ole, siis selline põhjendus on iseenesest juba alustatud maa

avalikes huvides omandamise menetluse lõpetamiseks piisav. Õige ei ole siiski vastustajate seisukoht,

nagu oleks käesoleval juhul kõnealuse maa omandamine muutunud lubamatuks. KAHOS ei välista tee-

ehituseks vajalike maatükkide omandamist ka aastaid enne seda, kui reaalselt teed ehitama asutakse,

kui omandamise lubatavuse aluseks olevad asjaolud on võimalik tuvastada. Teisalt aga ei ole sellises

ennaktempos maade omandamiseks riigil ka kohustust. Juba eespool esitatud põhjustel oleks riigil

kohustus maa omandada juhul, kui kitsendustest tulenevalt oleks kaebajal välistatud või oluliselt

takistatud oma maa kasutamine senisel otstarbel, millega antud juhul tegemist ei olnud. Pelgalt see,

et kaebaja maale on kehtiva detailplaneeringuga määratud teemaa sihtotstarve ning see on sisuliselt

reserveeritud perspektiivse tee ehitamiseks, mis välistab selle kasutamise näiteks hoonete

püstitamiseks, ei too kaasa riigi jaoks kohustust tee rajamiseks seda maad kohe omandada. Riik võib

viivitada maa omandamisega seni, kuni asjaomane tee-ehitus algab või kui selle algamine on selgelt

ette nähtav. Seejuures ei saa põhjendatuks pidada kaebaja hirmu, et riik võib tulevikus, kui tee rajamine

reaalselt ette nähtav on, soovida omandada tee-ehituseks vajalikku maad transpordimaa hinnaga.

Omandatava maa hindamisel tuleb igal juhul arvesse võtta ka maa arendamispotentsiaali ja sellega

seotud võimalikku saamata jäävat tulu, mis maa senisel omanikul maatüki riigile võõrandamise korral

lõplikult saamata jääb (KAHOS §-d 13 ja 14).

18. Nõustuda ei saa ka kaebaja väidetega võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta. Nimetatud

põhimõttest tuleneva ebavõrdse kohtlemise keeld keelab kahe samaväärses olukorras oleva isiku

põhjendamatult erineva kohtlemise. Kaebajat ei ole põhjust käsitada isikuna, kes on samaväärses

olukorras kõigi teistega, kelle kinnistud jäävad perspektiivse Tartu põhjapoole ümbersõidu trassile.

TRAM on kohtule 18.05.2023 esitatud seletuse punktides 2.8 jj (dtl. 727 jj, vt ka joonised dtl. 747—

748) veenvalt ja piisavalt selgitanud, et kaebaja poolt osutatud maatükid, mille omandamiseks riik

menetlusi jätkab või mille on riik omandanud, paiknevad kaebaja kinnistuga võrreldes teisel pool

Emajõge. TRAM on loogiliselt selgitanud, et Emajõest lääne poole jääv n-ö Vorbuse sõlm ehitatakse

välja esimeses järjekorras koos TEN-T põhivõrku kuuluva Tartu-Tallinn maantee Tartu-Kardla lõiguga.

Isegi kui poolte vastandlikke seisukohti arvestades võiks küsida, kas TEN-T põhivõrgu prioriteetsusest

tulenevalt on Tartu-Tallinn maantee osade ehitamise raames vajalik kohe välja ehitada ükskõik kas

näiteks TRAM-i viidatud Tiksoja sõlm või muuhulgas perspektiivse Tartu põhjapoolse ümbersõidu osaks

saav Vorbuse sõlm, ei ole ühelgi juhul meelevaldne ega ilmselgelt ebamõistlik riigi otsus kasutada

piiratud eelarvevahendeid selliselt, et esmalt ehitatakse välja Emajõest lääne poole jääva Tartu-Tallinn

maantee teatava osaga loogiliselt ühendatud teelõigud, jättes teisele poole jõge jääva tee ehitamise

ootele. Samamoodi on loogiline, et TEN-T põhivõrku kuuluva Tartu-Tallinna maantee projekteerimisel,

planeerimisel ja sõlmede ehitamisel võetakse arvesse perspektiivi ühendada need tulevikus ehitatava

silla kaudu teisele poole jõge ehk muuhulgas kaebaja kinnistule rajatava TartuJõhvi-Valga maantee

pikendusega selliselt, et moodustuks terviklik Tartu põhjapoolne ümbersõit ehk võimalus sõita nii

Tallinna kui ka Võru või Valga poolt tulles Tartust Jõhvi poole ilma Tartu linna läbimata. See, et vastustaja

ehitab Emajõest lääne poole jäävad teed ja sõlmed valmis nii, et peab silmas ka perspektiivset tee

pikendamist teisele poole jõge, ei too kaasa kohustust kohe omandada teisele poole jõge jäävad

maatükid, mis selle perspektiivse tee rajamiseks vajalikuks osutuvad. Teedevõrgu ehitamisel on

lahendus, kus ehitatakse valmis sõlmed (ristmikud, kogujateed) nii, et need arvestavad tulevikus

tõenäoliselt rajatava täiendava teega, igati mõistlik. Samamoodi on seda ka teeehituseks vajalike

maade omandamisel maaomanike eristamine sõltuvalt sellest, kummale poole jõge maatükk jääb.

Tegemist on maaomanikke objektiivset üksteisest eristava kriteeriumiga, mistõttu ei saa kaebaja, kelle

maale lähiaastatel tee ehitamist ette näha ei ole, nõuda enda maatüki omandamist argumendiga, et

teisele poole jõge, kuhu riik plaanib tee varem ehitada, on selleks vajalik maa omandatud või

omandamisel. Samamoodi ei ole asjassepuutuv kaebaja väide, et riik on jätkanud tugimaanteede

rekonstrueerimiseks vajalike maatükkide omandamist, kuigi kõnealuste teede ehitamist uues

teehoiukavas ette nähtud ei ole. Iseenesest ei saa küsimust olla selles, et kaebaja maatükkide

omandamiseks vajalik raha oleks riigil tahtmise korral võimalik ükskõik kas teehoiuks ja teede

ehitamiseks ja rekonstrueerimiseks ette nähtud vahenditest leida, jättes tegemata mingisugused muud

kulud ning kulutades vajaliku summa kaebaja maatükkide omandamiseks. Sõltumata teehoiukavas

sätestatust ei ole kaebajal aga õigust nõuda, et riik tema maatükid praegu omandaks. Otsus omandada

maad nende ehitus- või rekonstrueerimisprojektide jaoks, mida reaalselt lähiajal ellu viima asutakse,

on mõistlik ja vastustajate avara kaalutlusõiguse piiresse jääv otsus, mis ei riku kaebaja õigust võrdsele

kohtlemisele.

19. Vastustajatel on õigus selles, et riik ei pea omandama tee-ehituseks perspektiivis vajalikke

maatükke kohe, kui planeerimisdokumendis vastav tee ette nähakse. Põhjendatult on vastustajad

osutanud ka sellele, et taristuobjektide planeerimine ja välja ehitamine on pikaajaline protsess ning

selle realiseerimise võimalused sõltuvad suuresti selleks vajalike rahaliste vahendite olemasolust ja

nende vahendite kasutamiseks seatud poliitilistest prioriteetidest. Tõtt-öelda ei olegi küsimus selles,

kas riigil on piisavalt raha kaebaja kinnistu omandamiseks. Sellise summa leidmise võimalikkuses ei ole

mõistlikku põhjust kahelda. Asi on aga selles, et sedalaadi olukordades on avalikul võimul väga ulatuslik

kaalutlusruum otsustamaks, milleks olemasolevaid ja siiski piiratud mahuga vahendeid kasutada.

Argumendiga, et raha ei ole, ei saaks õigustada seadusest tuleneva kohustuse täitmisest keeldumist,

näiteks keelduda maa omandamisest, kui omanikul on KAHOS § 4 lõikest 3 tulenevalt õigust maa

avalikes huvides omandamist nõuda. Seevastu kui vastav selge kohustus puudub, nagu käesoleval

juhul, ei saa maaomanik nõuda, et riik leiaks eelarvevahendid maatüki omandamiseks ega vaidlustada

maa omandamisest keeldumist argumendiga, et muude riigi poolt sarnasel eesmärgil tehtavate

kulutuste otstarbekus on kaheldav. Siinkohal tuleb silmas pidada ka seda, et riigieelarve vahendite

kasutamise prioriteedid võivad muutuda sõltuvalt nii üldisest majandusolukorrast, kui ka näiteks

demokraatliku otsustusprotsessi tulemusena muutunud avaliku võimu eesmärkidest. Demokraatlikus

ühiskonnas oleks mõeldamatu, et teatud ajal tehtud poliitiline otsus kasutada teatav hulk avalikku raha

mingi teataval eesmärgil, ei võiks olla ümber vaadatav näiteks põhjusel, et avalik huvi (mida väljendab

näiteks valimistulemus) muutub. Sellistes olukordades kaitseb erahuve ja peab era- ja avalike huvide

tasakaalustamise tagama just õiguspärase ootuse kaitse kontseptsioon. Õiguspärase ootuse

põhimõttest ei tulene aga ühelgi juhul, et riik ei võiks oma eesmärke muuta ja varem määratletud

eesmärgi saavutamisele suunatud menetlusi lõpetada. See põhimõte kaitseb isikut selle eest, et avalik

võim võtab asja eest teist taga ära isikult mõne sellise õiguse, mille isik on kehtiva õiguse kohaselt juba

saanud ning mille teostamiseks ja mille kehtima jäämist usaldades on ta oma elu teatud moel

korraldanud ja teatud valikud teinud. Üksnes sellest, et TRAM avaldas soovi kaebaja maatüki

omandamiseks, alustas sellekohast menetlust ja tegi menetlustoiminguid – nõudmata seejuures

kaebajalt ühegi konkreetse toimingu tegemist – ei saa järeldada, et kaebaja sai õiguse sellele, et riik

maatüki omandab. Maa omandamise menetluse lõpetamine ei saanud seega õiguspärast ootust

rikkuda.

20. Vastupidiselt kaebaja väitele ei ole riik kuritarvitanud kaebaja usaldust ega käitunud

sõnamurdlikult. Riigipoolne ümber mõtlemine enne lõpliku otsuse tegemist ei ole käsitatav lubamatu

sõnamurdliku käitumisena. Sõnamurdlikkusega võib tegemist olla juhul, kui avaliku võimu kandja on

suhetes eraisikuga nõudnud viimaselt teatud toimingute või valikute tegemist, andes selgelt mõista, et

ta teeb isiku jaoks soodsa otsuse ning seejärel loobub sellise otsuse tegemisest mingisugustel sellistel

põhjustel, millega isik mõistlikult oma valikute tegemisel arvestada ei saanud. Käesoleval juhul sellise

olukorraga tegemist ei ole. Eelkõige ei ole riik andnud kaebajale Xxxxxxx xx XX DP menetluse ajal

siduvat lubadust selle kohta, et pärast DP kehtestamist perspektiivse Tartu põhjapoolse ümbersõidu

tarbeks planeeritud maatükid kohe omandatakse. Nagu juba eespool selgitatud, pidi kaebaja

detailplaneeringu menetluses arvestama võimalusega, et erinevate avalike- ja erahuvide kaalumise

tulemusena kehtestab kohalik omavalitsus detailplaneeringu, mis ei võimalda kogu jagamiseelset

Xxxxxxx xx XX kinnistut elamukruntideks (ja elamukvartali toimimiseks vahetult vajalikeks muudeks

kruntideks) jagada.

21. Kaebaja nõue mõista vastustajalt välja hüvitis, mis vastab kaebaja poolt tasutud maamaksu

summadele, on põhjendamatu. Esiteks on põhjendamatu kaebaja väide, et riik on maa omandamisega

õigusvastaselt viivitanud. Eelpool toodud põhjustel ei ole riigil tekkinud kohustust kaebajalt maad

omandada. Vastustajad on ka õigesti märkinud, et maamaksu tasumise kohustus on maa omanikul.

Maa sihtotstarbest või maa kasutamisele seatud kitsendustest tulenevalt erineb maa maksustamishind

ja sellest tulenevalt ka omaniku poolt tasumisele kuuluva maamaksu suurus. Lisaks sellele tuleb tähele

panna, et kaebaja on taotlenud aastatel 2016—2023 tasutud maamaksu väljamõistmist. Tuleb tähele

panna, et avalik-õiguslikust kitsendusest maa kasutamisel saab rääkida alates Xxxxxxx xx XX DP

kehtestamisest 21.02.2021. Ühelgi juhul poleks alust lugeda kaebaja kahjuks enne seda tasutud

maamaksu. Nagu juba eespool märgitud, ei saa õigeks pidada kaebaja väidet, et riik asus tema

omandiõigust piirama juba Xxxxxxx xx XX DP menetluse käigus oma soove ja nõudmisi esitades. Kuna

aga ka DP kehtestamine ja sellest tingitud piirang kaebaja kinnisomandi teostamisel ei ole samaväärne

faktilise sundvõõrandamisega, et tekkinud riigil KAHOS § 4 lg 3 alusel kohustust kaebaja maatükke

omandada ka pärast Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist. Seetõttu ei ole õige väita, et kaebaja on

põhjendamatult pidanud tasuma maamaksu.

22. Põhjendamatu on ka kaebaja poolt alternatiivselt esitatud hüvitamisnõue. Esiteks, mis

puudutab kaebaja poolt menetluse käigus tehtud kulutusi õigusabile ja kinnisvaraga seotud teenustele,

siis neid ei saa käsitada kulutustena, mille kaebaja tegi seetõttu, et usaldas vastustaja(te) lubadust maa

omandada. Nagu eespool märgitud, ei saanud kaebajal sellist seadusega kaitstavat usaldust tekkida.

Lisaks sellele tuleneb KAHOS § 2 lõikest 3, et kõik avalikes huvides kinnisasja omandamisega seotud

kulud kannab omandaja. Isik, kelle maatüki omandamiseks on KAHOS alusel menetlust alustatud, võib

oma huvide realiseerimiseks, omandajaga peetavatel läbirääkimistel parema tulemuse saavutamiseks

jms eesmärkidel kasutada õigusabi, kinnisvara-alast nõustamist, tellida hinnanguid jne, ent ta peab

seejuures arvestama riskiga, et menetlus ei lõpe maa omandamisega. Võimalusega, et

haldusmenetluse tulemusena soovitud sisuga haldusakti ei anta ning meelepärase otsuse saamiseks

tehtud kulutused tarbetuks osutuvad, peab isik haldusmenetluses arvestama. Selliste kulude

hüvitamist saaks nõuda juhul, kui soovitud sisuga haldusakt jääb õigusvastaselt andmata, samuti juhul

kui haldusakti andmata jätmine on küll iseenesest õiguspärane, ent kui vastavad kulutused on tingitud

haldusorgani selgelt eksitavast käitumisest või viimase poolt isikule esitatud nõudmistest. Antud juhul

see nii ei ole. Kaebaja ei ole ära näidanud, et vastustajad oleks 23.11.2021 algatatud menetluse raames

või ka enne seda esitanud kaebajale mingisuguseid nõudmisi, mille rahuldamiseks pidi kaebaja

väidetava kahju tekkimist tõendavatel arvetel kajastatud teenuseid soetama.

23. Muuhulgas ei ole vastustajad nõudnud kaebajalt jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu jagamist

ja sellega seotud kulutuste kandmist. Transpordiameti 31.08.2021 kirjas ei anta kaebajale siduvat

lubadust tee rajamiseks vajalik maatükk omandada ega nõuta temalt selleks kinnisasja jagamist. Kirjas

on pelgalt selgitatud, et seaduse kohaselt on vastava maatüki omandamine võimalik planeeritust

kiiremini, kui maa omanik on vastava maatüki välja mõõtnud. Kaebaja ei saanud seda kirja mõista nii,

et jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu jagamise korral riik igal juhul jagamise tulemusena tekkinud

maatüki omandab. Lisaks sellele ei saa tähelepanuta jätta, et jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu

jagamine ei toimunud üksnes maa riigile võõrandamise eesmärgil. Vähemalt samavõrd oli vastavate

maakorraldustoimingute tegemine ka kaebaja huvides selleks, et ta saaks asuda realiseerima oma

majandushuve seoses Xxxxxxx xx XX DP kohaselt ette nähtud elamukvartali arendamisega. Vaidlust ei

ole selles, et kaebaja on jagamise järgselt tekkinud Xxxxxxx xx XX kinnistu võõrandanud, ent ettevõtja,

kes kaebajalt selle omandas, ei omandanud 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa j Xxxxxxx xx XXb kinnistuid, millest

võib järeldada, et tal puudus oma ärihuvide realiseerimiseks soov ja vajadus nende maatükkide

omandamiseks. Sellest omakorda saab järeldada, et kaebajal õnnestus kokkulepitud tingimustel

jagamise järgselt tekkinud elamuarendusala võõrandada muuhulgas seetõttu, et ta oli jagamiseelse

Xxxxxxx xx XX kinnistu vastavalt ära jaganud.

24. Ühelgi juhul ei saaks hüvitamisele kuuluvaks kahjuks olla kulutused, mille on teinud OÜ Green

Life Capital. Kaebaja on osutanud sellele, et nimetatud äriühinguga sõlmitud kokkuleppe kohaselt peab

kaebaja need kulud äriühingule hüvitama. See väide ei ole aga täpne, kuna vastav hüvitamiskohustus

on lepingu (dtl. 436) punkti 5 kohaselt seotud tingimusega, milleks on Xxxxxxx xx XX äralõike

omandamise võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu sõlmimine, milline tingimus ei ole saabunud. Igal

juhul ei ole tõendatud, et kaebaja oleks vastavad kulutused teinud, seega pole kaebajale OÜ Green Life

Capital poolt tasutud summadele vastavat kahju tekkinud.

25. Alternatiivse hüvitamisnõude põhjendus, mille kohaselt on praeguse 3JTV tee, Xxxxxxx nt 13a

ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute väärtus vähenenud, lähtub tegelikult samast väärast eeldusest, millest

kohustamisnõuegi. Nimelt leiab kaebaja ekslikult, et nende kinnistute esemeks oleval maal on olnud

elamumaa väärtus. Kuna ehitusõigust pole sellel maal olnud, ei ole sellel olnud ka elamumaa väärtust

ning ei Xxxxxxx xx XX DP kehtestamisega ega riigi poolt maa omandamise menetluse lõpetamisega ei

ole selle maa väärtus seega vähenenud. Siinkohal tuleb korrata, et kinnisasja väärtuse vähenemisest

rääkides tuleb rääkida kogu jagamiseelsest Xxxxxxx 13 kinnistust tervikuna. Isegi kui asuda seisukohale,

et praeguse 3JTV tee, Xxxxxxx 13a ja Xxxxxxx 13b kinnistute koosseisus oleva maa väärtus on

detailplaneeringust tulenevast kasutusotstarbest tingituna väiksem kui see oli enne detailplaneeringu

kehtestamist, mil tegemist oli ehitusõiguseta sihtotstarbeta maaga, siis tuleb samas tõdeda, et

jagamise järgsel Xxxxxxx xx XX kinnistul ehk ligi 5,9 ha suurusel alal jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX

kinnistust on Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise tulemusena maa väärtus oluliselt suurenenud. Nagu

eespool juba märgitud, on detailplaneering, nagu igasugune ruumilise planeerimise otsus, sisuliselt

erinevate huvide ja võimaluste kaalumise tulemusena pädeva organi ehk antud juhul kohaliku

omavalitsuse poolt heaks kiidetud kompromisslahendus. Kahtlust ei saa olla selles, et tervikuna on

jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu väärtus Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise tagajärjel suurenenud,

mitte vähenenud. Samas ei ole kaebajal kunagi olnud õigust nõuda jagamiseelse Xxxxxxx xx XX

kinnistule sellise detailplaneeringu kehtestamist, mis näeks ette mahukama ehitusõiguse, kui see, mis

2021. aastal kehtestatud detailplaneeringuga ette nähti. Kaebaja leiab ekslikult, et 2005. aastal

kehtestatud ja seejuures enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist kehtetuks muutunud üldplaneeringust

tulenevalt oli kogu jagamiseelse Xxxxxxx xx XX väärtus (proportsionaalselt) selline, nagu see on pärast

detailplaneeringu kehtestamist sellel osal, kuhu on planeeritud elamukvartal.

26. Alternatiivse hüvitamisnõude rahuldamiseks puudub ka seadusest tulenev alus. Esiteks kuulub

RVastS § 7 lg 1 kohaselt hüvitamisele avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega tekitatud kahju.

Sel alusel hüvitamisnõude rahuldamine ei ole võimalik, kuna igal juhul puudub kaebaja väidetava kahju

tekkimisega põhjuslikus seoses olev vastustajate õigusvastane tegevus: selleks ei saa eeskätt olla ei

vastustajate poolsete nõudmiste või soovide esitamine Xxxxxxx xx XX DP menetluse käigus, selleks ei

saa olla Xxxxxxx xx XX DP kehtestamine ning selleks ei saa olla ka 3JTV (ja/või Xxxxxxx 13a ja 13b)

kinnistute omandamisest keeldumine.

27. Teiseks näeb RVastS § 16 ette isiku õiguse nõuda õiguspärase ent tema põhiõigusi või vabadusi

erakordselt piirava haldusakti või halduse toiminguga tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases

ulatuses. Asjaolu, et riik kaebaja maad ei omanda, ei piira kaebaja põhiõigusi (eeskätt omandiõigust)

erakordselt eelviidatud sätte tähenduses. Selle eest, et Xxxxxxx xx XX DP-s on 3JTV tee kinnistul ette

nähtud transpordimaa sihtotstarve, ei saa kaebaja nõuda hüvitise välja mõistmist vastustajatelt, kuna

detailplaneeringu on planeerimisdiskretsiooni teostamisel ja kõigi huve kaaludes kehtestanud kohalik

omavalitsus. Omandiõiguse erakordsest piiramisest ei saa rääkida ka seetõttu, et samast

detailplaneeringust, millega sisulisel reserveeriti teatud osa maast perspektiivse riigimaantee

ehitamiseks, tulenes kaebajale õigus ülejäänud osal jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust arendada

välja elamukvartal. Seda õigust kaebajal eelnevalt ei olnud, kuna tegemist on detailplaneeringu

koostamise kohustusega alaga, kus ehitusõigus määratakse kindlaks detailplaneeringuga. Olukord, kus

21%-le terviklikust ehitusõiguseta maatükist määratakse detailplaneeringuga avalikust huvist lähtuv

teemaa sihtotstarve, ent riik ei soostu asjaomast maad kaebajalt omandama enne kui tee-ehitus

reaalselt selle maa kasutamist takistama hakkab, ei ole olukord, kus saaks rääkida õiguspärasest, ent

kaebaja õigusi erakordselt piiravast haldusaktist või toimingust, millega tekkinud kahju tuleb hüvitada.

28. Viimaks on isikul haldusmenetluse seaduse § 67 lõikest 3 tulenevalt õigus nõuda talle tekitatud

usalduskahju hüvitamist. Ka seda alust käesoleval juhul ei esine, kuna juba eeltoodud põhjustel ei ole

vastustajad andnud selliseid haldusakte või teinud selliseid toiminguid, millest kaebajal oleks saanud

tekkida usaldus selle vastu, et oleks asjaomase tee ehitamiseks vajaliku maatüki käesolevaks ajaks

omandanud. Muuhulgas ei saa juba eespool toodud põhjustel asuda seisukohale, et vastustajat

usaldades tegi kaebaja maa omandamise menetluse käigus kulutusi, mis maa omandamata jätmise

tõttu tarbetuks muutusid. Vastustajad on õigesti selgitanud, et kaebajal on KAHOS § 17 alusel õigus

saada hüvitist asjaajamisega seotud kulutuste eest selles paragrahvis sätestatud ulatuses. Selle hüvitise

maksmisest ei ole vastustajad aga keeldunud. Kaebaja ei ole ka vastustajat usaldades oma maad

kasutanud mingil kindlal ja talle hiljem kahjulikuks osutunud viisil.

29. Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle

kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustajad ei

ole endi kasuks menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad kõigi menetlusosaliste kulud

menetlusosaliste endi kanda.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/