2-20-19293/64 · Tartu Maakohus Võru kohtumaja Põlvas

1 (15)

2-20-19293

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kristiina Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.06.2023. a, Võru kohtumaja Põlva maja

Tsiviilasja number

2-20-19293

Tsiviilasi

K. V. e hagi A. P. i vastu kinnistu kaasomandi

lõpetamise, võlgnevuse ja kulutuste hüvitamise nõudes

Hagihind

39 196,17 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: K. V. (isikukood XXX)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat K. A. (e-post

XXX);

Kostja: A. P. (isikukood XXX)

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat T. P. (e-post:

XXX)

Kohtuistungi aeg

28.03.2023. a, edasi kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada K. V. e hagi A. P. i vastu osaliselt.

2. Lõpetada K. V. e ja A. P. i kaasomand kinnistule, registriosa numbriga XXX,

asukohaga XXX, ning jätta kinnistu K. V. e ainuomandisse, kohustusega maksta A.

P. ile temale kuuluv ½ mõttelist osa kaasomandist välja rahas summas 46 500,00

eurot.

3. Mõista K. V. elt A. P. i kasuks välja hüvitis summas 46 500,00 eurot.

4. Kohustada A. P. it andma nõusolek kinnistusraamatus kinnistu registriosa nr

XXXteises jaos tema omandiõiguse kohta tehtud kande kustutamiseks ja K. V. e

registriosa nr XXXteise jakku kinnistu ainuomanikuna sissekandmiseks. Jõustunud

käesolev kohtuotsus asendab neid A. P. i nõusolekuid.

5. Mõista A. P. ilt K. V. e kasuks välja võlgnevus summas 15 499,14 eurot.

6. Jätta rahuldamata K. V. e nõue A. P. i vastu kulutuste hüvitise väljamõistmiseks

summas 16 697,03 eurot.

7. Tasaarvestada resolutsiooni p 3 A. P. i nõue K. V. e vastu summas 46 500,00

eurot resolutsiooni p 5 K. V. e nõudega A. P. i vastu summas 15 499,14 eurot.

Lugeda, et tasaarvestuse tulemusena on K. V. e nõue A. P. i vastu summas 15 499,14

2 (15)

eurot lõppenud ja A. P. il on K. V. e vastu hüvitise nõue summas 31 000,86 eurot.

8. Jätta kinnisasja hindamise ekspertiisi kulud summas 837,60 eurot poolte kanda

võrdsetes osades ja kõik muud poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda.

9. Mõista K. V. elt riigituludesse välja ekspertiisi kulud summas 418,80 eurot.

10. K. V. el tuleb temalt riigituludesse mõistetud summa ära maksta 15 päeva jooksul

alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest. Kohus lisab kohtuotsusele makseinfo

koondlehe, kus on kirjas makse tegemiseks vajalikud rekvisiidid.

11. Riigituludesse välja mõistetud nõude tasumisega viivitamise korral tuleb K. V. el

tasuda

käesoleva

kohtuotsuse

jõustumisest

alates

kuni

täitmiseni

viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

12. Toimetada kohtuotsus pooltele kätte.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele saab esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD

1. Hageja nõue ja põhjendused

1.1.

K. V. esitas 31.12.2020. a kohtusse hagiavalduse A. P. i vastu kinnistu kaasomandi

lõpetamise, võlgnevuse ja kulutuste hüvitamise nõudes.

Hageja taotleb, et kohus lõpetaks poolte kaasomand kinnistule registriosa numbriga XXX,

asukohaga XXX, jättes kinnistu hageja ainuomandisse, kohustusega maksta kostjale tema osa

välja rahas summas 29 760 eurot. Hageja taotleb ka, et kohus kohustaks kostjat andma

kinnistusraamatus kinnistu omanikukannete muutmiseks vajalikud tahteavaldused.

Lisaks taotleb hageja, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse ja kulutuste

hüvitise. Hagiavalduses taotles hageja kostjalt tema kasuks võlgnevuse väljamõistmist

summas 12 376,54 eurot ja kulutuste hüvitise väljamõistmist summas 10 514,67 eurot.

Menetluse käigus suurendas hageja kolmel korral (25.04.2021. a, 06.12.2021. a ja

13.02.2023.a menetlusdokumentides) oma võlgnevuse ja kulutuste hüvitamise nõuet ning

taotleb, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse summas 15 499,14 eurot ja

kulutuste hüvitise summas 16 697,03 eurot.

1.2.

Hagi asjaolude kohaselt on kinnistu registriosa numbriga XXX, asukohaga XXX,

poolte kaasomandis võrdsetes mõttelistes osades. Hagejale kuulub ½ mõttelist osa

kaasomandist ja kostjale ½ mõttelist osa kaasomandist.

Pooled ostsid kinnistu 29.08.2014. a sõlmitud müügilepinguga, hinnaga 57 000 eurot.

Kinnistu ostuhinna tasumiseks sõlmisid pooled 27.08.2014. a AS-iga SEB Pank laenulepingu,

mille alusel anti pooltele laenu 51 000 eurot ja pooled võtsid solidaarse kohustuse tagastada

laen koos intressiga maksegraafiku alusel igakuiste osamaksetena lõpptähtajaga 01.08.2034.a.

Laenulepingust tulenevate poolte kohustuste täitmise tagamiseks seati ostetud kinnistu

mõttelistele osadele AS-i SEB Pank kasuks hüpoteek summas 66 300 eurot.

3 (15)

Hageja koos oma lastega ja kostja asusid 2014. aasta septembris ostetud kinnistul asuvas

majas elama. Kostja elas majas kuni jaanuarini 2021. Hageja koos oma lastega kasutab

kinnistul asuvat maja elukohana käesoleva ajani.

Hageja soovib kinnistu kaasomandi lõpetamist põhjusel, et senisel viisil kaasomandi

jätkamine (s.o elamu ühine kasutamine) ei ole võimalik ning kooskõlas hageja huvidega.

Hageja taotleb kinnistu kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja

ta hüvitab kostjale tema osa rahas.

Algselt leidis hageja, et kinnistu väärtuse määramisel on põhjendatud lähtuda kinnistu

ostuhinnast, mis oli 57 000 eurot.

Kostja taotlusel määras kohus kinnistu väärtuse hindamiseks ekspertiisi. Ekspert esitas

eksperdiarvamuses hinnangu kinnistu turuväärtuse kohta seisuga 25.11.2022. a, hinnates selle

seisuga kinnistu väärtuseks 93 000 eurot.

Hageja leiab, et kaasomandi lõpetamisel ei ole põhjendatud aluseks võtta eksperdi arvamust

kinnistu väärtuse kohta 25.11.2022. a seisuga.

Ekspert on ekspertiisiaktis välja toonud, et kohtumenetluse aegsel perioodil s.o. aastal 2021

pööras keskmine kinnisvaratehingu hind kiirele kasvule, mida toetas laiapõhjaline

kinnisvarahindade tõus. Eluhoonetega hoonestatud kinnistute müügi osas oli 2022. aasta

vältel tempokas hinnakasv, mis leidis aset kuni aasta keskpaigani. Edasine hinnatõus on

asunud järsult aeglustuma. Likviidsuse halvenemise tõttu jätkab eeskätt 2023. aasta I pooles

järelturul pakkumiste arv kahjumis, mis tugevdab survet hinnatasemetele. Eksperdi

põhjendustest tulenevalt on ekspert võtnud võrreldavate tehingutena arvesse tehingud

perioodist, kui kinnisvarahinnad on olnud kõige kõrgemad, mis tähendab seda, et eksperdi

poolt võrdlusmeetodil leitud hind on ka juba arvamuse esitamise seisuga madalam, kui see on

olnud 2022 esimese poole hindade põhjal. Kui eksperdi hinnangul on Põlva maakonnas

perioodil jaanuar kuni detsember 2022 tõusnud keskmised pakkumishinnad 36 %, siis leiab

hageja, et kinnistu põhjendatud hind on samuti 36 % madalam eksperdi hinnatust s.o. 93 000

eurot – 36 % = 59 520 eurot.

Eeltoodut arvestades on hageja hinnangul põhjendatud lähtuda kinnistu hinnast 59 520 eurot,

millest ½ summas 29 760 eurot kuulub hageja poolt kostjale hüvitamisele kostja omandi osa

eest.

1.3. Hageja on ainuisikuliselt täitnud 27.08.2014. a AS-iga SEB Pank sõlmitud laenulepingust

tulenevat solidaarkohustust ja tasunud igakuiselt laenu põhiosa- ja intressimakseid. Lisaks on

hageja tasunud laenulepingu tagatiseks oleva kinnistu kindlustusmakseid. Hageja leiab, et tal

on õigus kostjalt kui solidaarvõlgnikult pool tasutud laenu ja kindlustusmaksetest tagasi

nõuda.

Hageja on tasunud perioodil september 2014 kuni jaanuar 2023 laenu põhiosa-, intressi- ja

kindlustusmakseid kokku summas 31 319,70 eurot alljärgnevalt:

-

laenu põhiosa makseid kokku summas 20 716,94 eurot;

-

intressimakseid kokku summas 8291,42 eurot;

-

kindlustusmakseid kokku summas 2311,34 eurot.

Kostja tasus 2022. aastal laenulepingu järgi intresse summas 321,43 eurot.

Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostjalt kui solidaarvõlgnikult tagasi tasutud laenu

põhiosa-, intressi- ja kindlustusmaksetest pool, millest on maha arvestatud pool kostja poolt

tasutud intressimaksest, s.o 15 499,14 eurot (31 319,70/2=15 659,85–160,72). Hageja taotleb,

et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja võla summas 15 499,14 eurot.

4 (15)

1.3.

Lisaks sellele, et hageja on tasunud laenu- ja kindlustusmakseid, on hageja teinud

kulutusi poolte kaasomandis oleva kinnistu säilitamiseks ja parendamiseks.

Ajavahemikus 01.09.2014-01.08.2019 töötas kostja kaugsõidu autojuhina ja viibis pidevalt

nädalate viisi väljaspool Eestit. Hageja ja tema lapsed on elanud majas aastaringselt ja

hoolitsenud igapäevaselt kinnistu säilimise eest. Hageja ja tema laste igapäevane panus

kinnistu säilimisse seisneb maja kütmises, koristamises, aiatööde teostamises (kasvuhoone,

muru niitmine, õunte korjamine ja mahlaks tegemine) jne.

Hageja on tasunud poolte kaasomandis oleva kinnistu elektri, vee, prügiveoteenuse, suitsu- ja

vingugaasianduri valveteenuse ning korstnapühkimisteenuse eest. Hageja on hankinud maja

kütmiseks vajalikud küttepuud ja on teinud kulutusi kinnistu hooldus- ja remonditöödele.

Hageja on teinud perioodil september 2014 kuni jaanuar 2023 kulutusi kokku summas

33 394,06 eurot alljärgnevalt:

- elekter kokku summas 9478,01 eurot;

- vesi kokku summas 2479,96 eurot;

- prügi kokku summas 58,68 eurot;

- küttepuud kokku summas 3352,30 eurot;

- korstnapühkimine kokku summas 240 eurot;

- suitsuanduri ja vingugaasianduri (valve)teenus kokku summas 190,97 eurot;

- muud hooldus- ja remonttööd kokku summas 17 594,13 eurot.

Kulud hooldus- ja remonttöödele sisaldavad endas kulutusi ehitusmaterjalide ostmiseks,

vanade ehitusjäätmete utiliseerimiseks ja teenuste eest tasumiseks, sh Janus Jaaskale 2019.

aastal makstud tasu summas 3750 eurot maja II korruse ehitustööde eest (II korruse

puhastamine vanast soojustusest, soojustusmaterjali panek, laeluuk ja selle paigaldus, põranda

katmine soojustusmaterjaliga ja põrandalaudade panemine, II korruse lae katmine

iluplaatidega, II korruse seinte katmine, sh koridori katmine kipsplaatidega, laeplaatide

panemine pööningule), J. ja J. P. 2019. aastal makstud tasu summas 3340 eurot maja II

korruse ehitustööde eest (II korruse põranda katmine soojustusmaterjaliga ja põrandalaudade

panemine, II korruse lagi, roovitus katusealuse tugevdamiseks, vaheseinte ja garderoobi

ehitus), A. S. 2019. aastal makstud tasu elektrikutööde eest summas 1300 eurot ja Maverick

OÜ-le 2021. aastal makstud tasu summas 2808 eurot elamu dokumentatsiooni korrastamise

eest.

Hageja taotleb, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja hüvitise summas, mis on hageja

poolt tehtud kulutustest pool, s.o 16 697,03 eurot (33 394,06/2).

Hageja leiab, et tema poolt tehtud kulutused on käsitletavad nii asja säilitamise kui ka

parendamisega seotud kulutusena. Hageja on seisukohal, et kuivõrd tema poolt tehtud

kulutused on taolised, mis ühest küljest on vajalikud asja säilitamiseks kui ka taolised, millega

on kinnistut parendatud ja mis seetõttu mõjutab kinnistu väärtust, kuuluvad mõlemad

kulutused kostja kui kaasomaniku poolt hüvitamisele pooles ulatuses. Hageja leiab, et nende

kulutuste, mis ei ole käsitletavad asja säilitamiseks vajalike kulutustena, hüvitamist on tal

kostjalt kui kaasomanikult nõuda alusetu rikastumise või käsundita asjaajamise sätete alusel.

1.4.

Juhul, kui kohus rahuldab hageja kaasomandi lõpetamise nõude hageja taotletud viisil,

s.o et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja hageja kohustub hüvitama kostjale tema osa

rahas, palub hageja tasaarvestada kostja kaasomandi lõpetamise tõttu tekkiva hüvitise nõude

hageja vastu hageja võlgnevuse ja kulutuste hüvitamise nõudega kostja vastu.

1.5.

Hageja kostja vastuväidetega ei nõustunud ja jäi esitatud nõuete juurde.

Hageja ei nõustunud kostja vastuväidetega kinnistu kaasomandi lõpetamisele hageja taotletud

viisil. Kostja ei ole esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks teistsugusel viisil, mistõttu

5 (15)

saab kohus kaasomandi lõpetamisel lähtuda üksnes hageja nõudest ja lõpetada kaasomandi

hageja taotletud viisil jättes kinnistu hageja ainuomandisse, kohustusega maksta kostjale tema

osa välja rahas.

Hageja ei nõustunud ka kostja vastuväidetega hageja võlgnevuse ja kulutuste hüvitamise

nõudele.

Hageja leiab, et ekslik ja tõendamata on kostja väide, et hageja ja kostja on enne

kaasomandisse kuuluva kinnistu soetamist suuliselt kokku leppinud, et hageja tasub kostja osa

laenust, samuti muud majaga seotud kohustused. Eluliselt ei ole ka usutav, et hageja võtab

endale kohustuse maksta ainuisikuliselt kinni kinnistu soetamiseks võetud pangalaen ja täita

kõik kinnistuga seotud kohustused, kuid kinnistu omanik pooles ulatuses on kostja. Asjaolu,

et poolte vahel ei ole kokkulepet, et pangalaen oleks ainult hageja kanda kinnitab ka see, et

kuigi kostja ei ole tasunud laenu põhiosa- ega intressimakseid, kajastub iga-aastaselt tema

tuludeklaratsioonil pool makstud intresside summast.

Kostja on viidanud, et hageja pidi tasuma pangalaenu põhjusel, et hageja elas varasemalt viis

aastat kostja juures aadressil Uus 9-86, Põlva ning hageja õpingute tõttu andis kostja talle

igakuiselt toetamiseks sularaha ja kandis korteriga seotud kulud. Hageja ei vaidlusta asjaolu,

et ta elas eelviidatud aadressil, kuid seal elamine ei ole vähimalgi määral seotud aastal 2014

võetud pangalaenu tasumisega. Ekslik on kostja väide justkui oleks hageja olnud kostja

ülalpeetav. Hagejal on pidev tööstaaž aastast 2006. Sellest ajast arvates on hageja omanud

igakuiselt kindlat sissetulekut, samal ajal õppinud ning saanud heade õpitulemuste eest ka

stipendiumi. Kostja ei ole pidanud hagejat ega tema lapsi ülal pidama.

Kuivõrd poolte vahel ei ole suulist ega ka kirjalikku kokkulepet selle kohta, et hageja peaks

ainuisikuliselt vastutama laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest, tuleb lähtuda

sellest, et kostja on solidaarvõlgnik ja hagejal on õigus kostja eest täidetud kohustused temalt

tagasi nõuda.

Hageja on esitanud üksikasjalikult asja säilitamiseks ja parendamiseks tehtud kulutuste

koosseisu ja esitanud kulutuste kohta tõendid. Hageja leiab, et kostja ei ole esitanud

vastuväited, mis annaks alust hageja kulutuste hüvitamise nõuet jätta rahuldamata. Kostja on

vaielnud hageja kulutuste hüvitamise nõudele vastu põhjusel, et tema arvates on hoopis temal

õigus nõuda kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamist. Samas ei ole kostja hageja vastu

vastavat nõuet esitanud. Hageja poolt kaasomandis olevale kinnistuse kulutuste tegemine oli

kostja huvides, sest kulutused mõjutavad kinnistu, sh kostjale kuuluva osa väärtust.

2. Kostja seisukoht ja vastuväited

2.1. Kostja, A. P. , hagi ei tunnistanud, vaidles hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata.

2.2. Kostja teatas, et on iseenesest nõus kinnistu kaasomandi lõpetamisega, kuid seda mitte

hageja pakutud viisil.

Kostja avaldas, et soovib kinnistu kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb kostja

ainuomandisse ja kostja hüvitab hagejale tema osa rahas või alternatiivselt viisil, et kinnistu

müüakse maha ja saadud raha jagatakse kaasomanike vahel. Vastuhagi aga kaasomandi

lõpetamiseks soovitud viisidel kostja ei esitanud.

Kostja ei nõustunud hageja hinnanguga, et kinnistu väärtus on 57 000 eurot, mis oli 2014.

aastal kinnistu ostuhind. Kostja taotles, et kohus määraks ekspertiisi kinnistu väärtuse

kindlakstegemiseks.

Kohus rahuldas kostja taotluse ja määras poolte kaasomandis oleva kinnistu väärtuse

kindlakstegemiseks ekspertiisi. Kohus määras ekspertiisi teostajaks kinnisvara hindamise alal

6 (15)

riiklikult tunnustatud eksperdi, K. K.. Ekspert K. K. esitas 12.01.2023. a kohtule

eksperdiarvamuse, mille kohaselt on XXX asuva kinnisasja harilik väärtus 25.11.2022. a

seisuga ca 93 000 eurot. Kostja leiab, et kaasomandi lõpetamisel on põhjendatud aluseks

võtta eksperdiarvamus kinnistu väärtuse kohta.

2.3. Kostja ei nõustu hageja võlgnevuse nõudega.

Iseenesest ei vaidlustanud kostja seda, et hageja on tasunud 27.08.2014. a AS-iga SEB Pank

sõlmitud

laenulepingu

alusel

laenu

põhiosa-

ja

intressimakseid

ning

kinnistu

kindlustusmakseid, mis on poolte solidaarkohustus. Kostja on aga seisukohal, et hagejal ei ole

õigust temalt tasutud makseid tagasi nõuda. Kostja tugineb siinkohal pooltevahelisele

suulisele kokkuleppele.

Nimelt, kostja väitel sõlmisid pooled enne maja soetamist kokku, et maja ostes maksab hageja

ka kostja osa laenust. Lisaks pidi kokkuleppe kohaselt hageja tasuma ka arved vee ning elektri

eest, sest majja tulid elama ka hageja alaealised lapsed. Vastastikuse usalduse alusel sõlmitud

suulise kokkuleppe kohaselt pidi hageja tasuma laenusumma ja kindlustused, sest hageja oli

varasemalt elanud viis aastat koos oma lastega kostja juures, kahetoalises korteris asukohaga

XXX. Sel perioodil tasus kostja ainuisikuliselt kommunaalmakseid ja teisi korteriga

seonduvaid kulusid kostja. Kuna hageja õppis sel perioodil kõrgkoolis, andis kostja tema

toetamiseks ka igakuiselt sularaha. Kostja oli juba sel perioodil kaugsõiduautojuht. Kodus

olles ostis kostja toidu- ja majapidamistarbed ning samasugune käitumismuster jätkus ka

Põllu tänava elamusse kolides. Lisaks on kostja hagejale vastu tulnud ja lubanud kasutada

hagejal igapäevaselt oma sõiduvahendeid, et hageja hoiaks raha kokku ja tal oleks võimalik

laenumakseid tasuda. Poolte vahel suulise kokkuleppe olemasolu kinnitab asjaolu, et hageja ei

ole varasemalt esitanud kostjale ühtegi arvet selle kohta, et kostja peaks tasuma laenu- või

kindlustusmakseid.

Kostja leiab, et tekkinud on olukord, kus hageja on kasutanud ära vastastikust usaldust. Poolte

vahel oli suuline kokkuleppe, mille kohaselt tasub hageja laenusumma ja kindlustusmaksed,

kuid hageja pöördus võlgnevuse nõudele viidates kostja vastu kohtusse. Kostja on seisukohal,

et selline hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega.

2.4. Kostja ei nõustu ka hageja kulutuste hüvitamise nõudega.

Kostja on seisukohal, et hageja poolt välja toodud kulutusi ei saa käsitleda kinnistu

säilitamiseks vajalike kulutustena, mille hüvitamist hageja kostjalt kui kaasomanikult saaks

nõuda. Hageja on esitanud kulutuste kohta hulgaliselt tõendeid, kuid on jätnud tõendamata, et

need kulutused on olnud vajalikud ja põhjendatud kinnisasja säilitamiseks. Hageja ei ole ka

tõendanud, et ta on teinud kulutusi, millega seoses on kinnisasja väärtus suurenenud.

Kostja leiab ka, et hageja kulutuste hüvitamise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja hea usu põhimõtte vastast käitumist näitab näiteks asjaolu, et hageja on esitanud

kulutuste hüvitamiseks nõudeid, mis on seotud kinnisasja teise korruse juurdeehitusega.

Hageja otsustas maja teise korruse juurdeehituse ainuisikuliselt, ilma kostja kui

kaasomanikuga konsulteerimata ja kostjalt nõusolekut saamata. Eksperdiarvamusest nähtub,

et hoone laiendamiseks ja teise korruse väljaehitamiseks ei ole väljastatud ka ehitusluba, mis

arvestades poolte kaasomandis oleva ehitise alust pinda on nõutav. Seega on hageja teostanud

juurdeehituse omavoliliselt ja ebaseaduslikult. Lisaks oli maja teise korruse juurdeehituse

eesmärk luua eluruumid hagejale ja tema lastele. Kostja leiab, et olukorras, kus hageja

isiklikust kasust ajendatuna ja kostjaga kooskõlastamata teostas maja juurdeehituse, on hea

usu põhimõttega vastuolus hageja nõue kostjalt ehitusega seotud kulutuste hüvitamiseks.

Tõsi on see, et kostja viibis töö tõttu enamuse ajast kodunt, kinnisasjast eemal. Hageja kasutas

ja käsutas sel ajal omal soovil ja äranägemisel kinnisasja tervikuna ainuisikuliselt oma

7 (15)

lastega. Alates 2021. aastast ei ole kostja kaasomandis oleval kinnistul asuvat elamut saanud

kasutada. Hageja koos oma lastega on hõivanud kogu elumaja ja kostjat sinna ei lubata.

Hageja on otseselt takistanud kostjal kaasomandi osa kaaskasutust. Seega on alusetu hageja

nõue kostja vastu elektri, vee, teiste kommunaalkulude ja parenduste hüvitamiseks. Kõik

parendused ja maksed on olnud hageja ja tema laste heaks.

Kostja väitel on hoopis tema panustanud kaasomandi säilitamisse ja teinud kulutusi kinnistu

väärtuse tõstmiseks. Kostja on teinud majas erinevaid remonttöid, kaasanud ehitusse pottsepa,

soetanud vajalikud tööriistad ja tehnika, teostanud remonttöid kõrvalhoones ning puukuuris,

lisaks teostanud aia töid ja ehitanud kasvuhoone. Kokku on kostja panustanud kaasomandi

säilitamiseks ja väärtuse tõstmiseks vähemalt 28 108,09 euro ulatuses. Hageja, hõivates

kaasomandis oleva kinnisasja ja takistades kostjal asja kaaskasutust, on saanud

kasutuseeliseid. Seega on kostjal õigus nõuda hagejalt kulutuste ja kasutuseeliste hüvitamist.

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohus leiab, et K. V. e hagi A. P. i vastu kinnistu kaasomandi lõpetamise, võlgnevuse

ja kulutuste hüvitamise nõudes kuulub rahuldamisele osaliselt.

3.1.

Kohus tegi poolte esitatu alusel kindlaks alljärgnevad asjas tähtsust omavad asjaolud:

• Hageja K. V. e ja A. P. i kaasomandis on kinnistu registriosa numbriga XXX,

asukohaga XXX (edaspidi kinnistu). Hagejale kuulub ½ mõttelist osa kinnistu

kaasomandist ja kostjale ½ mõttelist osa kaasaomandist. Kinnistu sihtotstarve on

100% elamumaa ja kinnistul asub elumaja ning kõrvalhooned.

• Pooled ostsid kinnistu 29.08.2014. a sõlmitud müügilepinguga, hinnaga 57 000 eurot.

Asjaõiguslepingu alusel kanti pooled kinnistusraamatusse kinnistu kaasomanikena

sisse 03.09.2014. a.

• 27.08.2014. a sõlmisid pooled AS-iga SEB Pank laenulepingu, mille alusel anti

pooltele laenu 51 000 eurot. Pooled laenusaajatena võtsid lepinguga ühiselt kohustuse

tagastada laen koos intressiga igakuiste osamaksetena maksegraafiku alusel

lõpptähtajaga 01.08.2034. a.

• 03.09.2014. a kanti kinnistusraamatusse laenuandja AS-i SEB Pank kasuks hüpoteek

summas 66300 eurot poolte kinnistu kaasomandi osadele.

• Kinnistu ostuhinnast (57 000 eurot) oli enne müügilepingu sõlmimist kostja poolt

tasutud 6000 eurot ja ostuhind ülejäänud osas summas 51 000 eurot tasuti müüjale

poolte ühiselt võetud laenu arvelt.

• Pooled ja hageja lapsed asusid kinnistul asuvas elamus elama 2018. aasta septembris.

Kostja alates 2021. aasta jaanuarist kinnistut eluasemena ei kasuta. Hageja koos

lastega elab jätkuvalt kinnistul ka käesoleval ajal.

Hageja on pöördunud käesolevas tsiviilasjas kohtusse hagiga kostja vastu kinnistu

kaasomandi lõpetamise nõudes, tasutud laenu põhiosa-, intressi- ja kinnistu kindlustusmaksete

tagasinõudes ning kinnistule tehtud kulutuste hüvitamise nõudes.

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.

Kohus käsitleb esmalt hageja kaasomandi lõpetamise nõuet ja seejärel võla ning lukutuste

hüvitamise nõudeid.

I. 8 (15)

3.2.

Hageja taotleb, et kohus lõpetaks poolte kaasomandi kinnistule, jättes kinnistu hageja

ainuomandisse, kohustusega maksta kostjale tema osa välja rahas.

Hageja nõude õiguslikuks aluseks saab olla asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2, mis näeb ette,

et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes,

otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele

või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja

nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning

saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Riigikohus on oma praktikas (vt nt RKTKo 04.09.2019. a nr 2-17-9749, p 11-13) avaldanud

seisukohta, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama

kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis.

Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Kui

alternatiivselt on taotletud mitut kaasomandi lõpetamise viisi, peab kohus valima viisi, mis

vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Üldjuhul ei saa kaasomandit jätta lõpetamata.

See on see võimalik vaid juhul, kui ükski kaasomandi lõpetamise viis ei oleks õiglane.

Antud juhul ei vaidle kostja vastu kinnistu kaasomandi lõpetamisele, kuid kostja ei ole nõus

hageja taotletud kaasomandi lõpetamisega viisiga selliselt, et kinnistu jääb hageja

ainuomandisse. Kostja on avaldanud, et soovib kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb

tema ainuomandisse või alternatiivselt kinnistu enampakkumisel müümisega. Kohus on

menetluse käigus korduvalt kostjale selgitanud, et kui ta soovib kinnistu kaasomandi

lõpetamist teistsugusel viisil, kui on taotletud hagis, siis tuleb tal esitada vastava nõudega

vastuhagi. Kostja vastuhagi aga ei esitanud. Lähtudes siinkohal ka eespool viidatud

Riigikohtu suunistest, saab kohus lõpetada poolte kaasomandi üksnes hageja taotletud viisil.

Kohus leiab, et ei esine selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid alust jätta kaasomandit

lõpetamata ja kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud.

Hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on AÕS § 77 lg 2 järgi lubatav. Kohtule

esitatust nähtuvalt kostja enam alates 2021. aasta jaanuarist kaasomandis olevat kinnisasja

eluasemena ei kasuta ja kinnistul elab hageja koos oma lastega. Arvestades asjaolusid vastab

eeldatavalt poolte huvidele selline kaasomandi lõpetamise viis, kus kinnistu jääb hageja

ainuomandisse ja hageja maksab kostjale tema osa välja rahas.

Kohus leiab, et kaasomandi lõpetamist hageja taotletud viisil ei takista ka see, et poolte

kaasomandi osadele on kantud kinnistusraamatusse hüpoteek laenuandja kasuks. Tulenevalt

AÕS §-st 54 jäävad kaasomandi lõpetamisel kinnistusraamatusse kantud hüpoteegipidaja

õigused kehtima. Kinnistusraamatu kannete muutmiseks on aga vaja hüpoteegipidaja

nõusolekut.

3.3.

Poolte vahel on vaidlus selle üle, kui suur peaks olema hageja poolt kostjale omandi

kaotuse eest makstav hüvitis.

Riigikohus on avaldanud seisukohta (vt nt RKTKo 25.10.2017. a nr 2-14-18828, p 23), et

põhimõtteliselt ei ole õige jätta kaasomandis olevat kinnisasja ühe kaasomaniku

ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline

maksma.

Kohus on eelviidatud Riigikohtu seisukohta hagejale selgitanud ja hageja avaldas, et kuigi on

vaidlus hüvitise suuruse üle, ei soovi ta kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata jätmist,

vaid palub õiglane hüvitis määrata kohtul, arvestades hageja seisukohti.

Riigikohus on oma praktikas leidnud (vt nt RKTKo 09.02.2006. a nr 3-2-1-168-05), et

kaasomanikule tema osa eest hüvitise määramisel tuleb hinnata üldjuhul kaasomandis oleva

9 (15)

asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise

osa suuruse alusel. Oluline on, et hüvitise suurus määratakse võimalikult täpselt omandi

kaotamise aja seisuga.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik

väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle

kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Antud asjas on poolte vahel vaidlus kaasomandis oleva kinnistu väärtuse üle.

Hageja leidis algselt, et kinnistu väärtus on selle ostuhind 2014. aastal, mis oli 57 000 eurot.

Kostja sellega ei nõustunud ja kostja taotlusel määras kohus ekspertiisi kinnistu hariliku

väärtuse kindlakstegemiseks. Kohus määras ekspertiisi teostajaks K. K. , kes on riiklikult

tunnustatud ekspert kinnisvara hindamise alal.

Ekspert esitas 12.01.2023. a kohtule kirjaliku eksperdiarvamuse (II kd tl 83-145). Eksperdi

arvamuse kohaselt on kinnistu väärtus asja ülevaatamise aja, s.o 25.11.2022. a seisuga ca

93 000 eurot.

Kostja on seisukohal, et kinnisasja väärtuse hindamisel tuleb aluseks võtta eksperdi arvamus.

Hageja leiab, et eksperdi arvamust ei saa aluseks võtta, sest eksperdiarvamusest nähtuvalt oli

2022. aasta vältel tempokas hinnakasv, mis leidis aset kuni aasta keskpaigani. Edasiselt on

hinnakasv asunud järsult aeglustuma ja likviidsuse halvenemise tõttu jätkab eeskätt 2023.

aasta I pooles järelturul pakkumiste arv kahjumis, mis tugevdab survet hinnatasemetele.

Hageja toob välja, et eksperdi põhjendustest tulenevalt on ekspert võtnud võrreldavate

tehingutena arvesse tehingud perioodist, kui kinnisvarahinnad on olnud kõige kõrgemad.

Arvestades eksperdiarvamuses toodut, et Põlva maakonnas perioodil jaanuar kuni detsember

2022 tõusid keskmised pakkumishinnad 36 %, siis leiab hageja, et kinnistu põhjendatud hind

on 36 % madalam eksperdi hinnatust s.o. 93 000 eurot – 36 % = 59 520 eurot. Hageja

taotlebki, et kohus lähtuks kostjale makstava hüvitise määramisel kinnistu väärtusest summas

59 520 eurot.

Kohus nõustub siinkohal kostjaga ja leiab, et poolte kaasomandi lõpetamisel saab kinnistu

väärtuse hindamisel aluseks võtta ekspert K. K. arvamuse.

Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-st 1 peavad pooled tõendama

oma väiteid ja vastuväiteid kinnistu väärtuse kohta. Antud juhul on kohus kostja taotlusel

küsinud kinnistu väärtuse kohta eksperdi arvamust ja ekspert on oma arvamuse esitanud.

Hageja küll eksperdi arvamusega ei nõustu, kuid samas ei ole hageja esitanud omalt poolt

tõendeid, mis eksperdi hinnangu kinnistu väärtusele ümber lükkaks. TsMS § 232 lg 2 kohaselt

ei ole ühelgi tõendil, sh eksperdi arvamusel kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kuid

kohtu hinnangul ei anna hageja poolt välja toodud asjaolud lugeda eksperdi arvamust

ebaõigeks või ebausaldusväärseks.

Ekspert on eksperdiarvamuses (II kd tl 83-145) andnud hinnangu kinnistu väärtusele selle

ülevaatamise aja, s.o 25.11.2022. a seisuga. Kohus leiab, et hageja poolt välja toodud asjaolud

ei anna alust järeldada, et eksperdi hinnatud kinnistu väärtus, s.o keskmine kohalik

müügihind, on võrreldes 25.11.2022. a seisuga oluliselt muutunud, langenud. Ekspert on

eksperdiarvamuses tõesti välja toonud, et alates 2021. aastast on toimunud kinnisvaraturul

hüppeline hinnakasv, mis kestis kuni 2022. aasta keskpaigani ning alates sellest ajast on

hakanud taanduma. Eksperdi prognooside kohaselt jätkab 2023. aasta I pooles järelturu

pakkumiste arv kuhjumist, mis tugevdab survet hinnatasemele, viies potensiaalse nominaalse

hinnalanguseni eeskätt kõrgehinnaliste varade puhul. Eksperdi esitatud prognoosidest ei saa

järeldada, et võrreldes 2022. aasta II poole seisuga (hindamise aja seisuga) eluaseme

kinnistute

turuhinnad

oluliselt

langeks

(sh

36%

nagu

hageja

seda

järeldab).

10 (15)

Eksperdiarvamusest nähtub, et ekspert on poolte kinnistu hindamiseks läbi viinud põhjaliku

turuanalüüsi ja võrdlusmeetodit kasutades on hinnanud 25.11.2022. a seisuga kinnistu

harilikuks väärtuseks 93 000 eurot. Sealjuures on ekspert märkinud, et selline hinnang on

kehtiv kuni 6 kuud ja hindamistulemuse täpsus on +-10%. Seega on ekspert hinnangut andes

prognoosinud ka võimalikke hinnamuutusi ette kuni 6 kuud. Kohus leiab, et eksperdi hinnang

on kohane tõend tõendamaks kinnistu väärtust käesoleva hetke seisuga ning kohus leiab, et

põhjendatud ei ole hageja seisukoht, et kinnistu väärtus tuleb lugeda eksperdi hinnatust 36%

madalamaks.

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kinnistu on nende kaasomandis võrdsetes mõttelistes

osades, s.o kummalegi kuulub ½ mõttelist osa kaasomandist. Arvestades, et kinnistu

väärtuseks on 93 000 eurot, siis õiglane hüvitis kostjale omandi kaotuse eest on sellest

väärtusest pool ehk 46 500 eurot.

3.4.

Eeltoodut arvestades leiab kohus, et põhjendatud on lõpetada poolte kaasomand

kinnistule hageja taotletud viisil. Kohus rahuldab hageja nõude ja lõpetab poolte kaasomandi

selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja hageja maksab kostjale tema 1/2 mõttelise

osa eest 46 500 eurot. Kohus mõistab nimetatud summa hagejalt kostja kasuks välja.

3.5.

Kohus leiab, et põhjendatud on ka hageja nõue kohustada kostjat andma kaasomandi

lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused.

Tulenevalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1 on selleks, et kustutada

kinnistusraamatust kostja kohta tehtud omanikukanne ja kanda sisse ainuomanikuna hageja,

vajalik kostja nõusolek. TsÜS § 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla

sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv

kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

Eeltoodu alusel rahuldab kohus hageja nõude ja kohustab kostjat andma nõusoleku

kinnistusraamatusse tema omandiõiguse kohta tehtud kande kustutamiseks ja hageja

ainuomanikuna sissekandmiseks. Jõustunud kohtuotsus asendab kostja nõusolekut nimetatud

kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

II.

3.5. Kohus leiab, et põhjendatud on samuti hageja võlanõue kostja vastu summas 15 499,14

eurot.

Hageja on esitanud tõendina pangakonto väljavõtted (I kd tl 18-25 ja 176-177; II kd tl 17-19

ja tl 156-160), mis tõendavad, et ta on perioodil september 2014 kuni jaanuar 2023. a tasunud

27.08.2014. a AS-iga SEB Pank sõlmitud laenulepingu alusel laenu põhiosa- ja

intressimakseid kokku summas 29 008,36 eurot ja kinnistu kindlustusmakseid kokku summas

31 319,70 eurot.

Kostja ei ole hageja poolt vastavate maksete tegemist vaidlustanud ja vaidlust ei ole ka selle

üle, et laenu põhiosa-, intressi- ja kindlustusmakseid makstes täitis hageja poolte solidaarset

kohustust. Laenulepingu (I kd tl 15-17) kohaselt on pooled saanud laenu ühiselt ja

laenuandjal õigus nõuda lepinguliste kohustuste täitmist mõlemalt. Samuti on laenulepingu

p.s 17.1 ette nähtud laenusaajate ühine kohustus tagatisvara kindlustada. Lepinguga ei ole

poolte kui laenusaajate kohustused osadeks jagatavad.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 65 lg 1 kohaselt, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse

solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist

täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Sama sätte lõike 2 järgi tekib

solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib

võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel,

11 (15)

ning lõike 3 järgi tekib solidaarkohustus samuti siis, kui kohustus on jagamatu. VÕS § 65 lg 4

sätestab ka, et kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis eeldatakse,

et nad on solidaarvõlgnikud.

Kohus leiab, et arvestades asjaolusid on pooled 27.08.2014. a AS-iga SEB Pank sõlmitud

laenulepingu suhtes VÕS § 65 mõttes solidaarvõlgnikud ja laenulepingust tuleneva laenu

põhiosa- ja intressi maksmise kohustus, samuti tagatisvara kindlustamise kohustus on poolte

solidaarne kohustus.

VÕS § 69 lg 1 näeb ette, et omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud kohustuse täitma

võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. VÕS § 69

lg 2 kohaselt läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikule üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike

vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas.

Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kui

solidaarvõlgnikult tagasi laenulepingu alusel täidetud kohustused pooles osas.

Kohus leiab, et kostja vastuväited ei anna alust jätta hageja nõuet rahuldamata.

Kostja tugineb oma vastuväidetes sellele, et poolte vahel oli enne kinnistu soetamist sõlmitud

kokkulepe, et laenu- ja kindlustusmakseid hakkab maksma hageja. Hageja vastava

kokkuleppe olemasolu ei tunnista ning kohus leiab, et kostja väited kokkuleppe sõlmimise

kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja on esitanud tõendina väljavõtte kostja e-

kirjadest (I kd tl 48). Tõendist nähtub, et 07.12.2020. a on kostja kellelegi (kirja saaja ei ole

tuvastatav) saatnud vastuse seoses XXX korteri üürimise vahendamisega. 13.01.2021. a

kirjaga on edastanud kostja 07.12.2020. a kirja hagejale ja pärib hagejalt aru korteri

väljaüürimise kohta. Nimetatud tõenditest ei ole sõnagi poolte laenu- või kindlustusmaksete

kohustuste täitmisest ning nendest ei saa tuletada poolte tahteavaldusi või kokkulepet

vastavate kohustuste täitmise kohta.

Kuna kostja ei ole tõendanud, et pooled oleksid kokku leppinud teisiti, siis on hagejal õigus

nõuda kostjalt kui solidaarvõlgnikult tagasi makstud laenu põhiosa-, intressi- ja

kindlustusmaksed pooles osas. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja on täitnud vastavaid

kohustusi kokku summas 31 319,70 eurot, millest pool on 15 659,85 eurot. Hageja on nõude

esitamisel arvesse võtnud, et kostja tasus 2022. aastal laenulepingu järgi intresse summas

321,43 eurot ja hageja on oma nõudest pool kostja poolt tasutud summast (s.o hagejale kui

solidaarvõlgnikule langev osa) maha arvestanud (15 659,85-160,71=15 499,14).

Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja võla nõue kostja vastu summas 15 499,14 eurot on

põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja võla

summas 15 499,14 eurot.

III.

3.6. Kohus leiab, et asjaoludega õiguslikult põhjendatud ei ole hageja nõue kostja vastu

kulutuste hüvitamiseks summas 16 697,03 eurot.

Hageja väitel on ta tasunud poolte kaasomandis oleva kinnistu elektri, vee, prügiveoteenuse,

suitsu- ja vingugaasianduri valveteenuse ning korstnapühkimisteenuse eest, hankinud maja

kütmiseks vajalikud küttepuud ja on teinud kulutusi kinnistu hooldus- ja remonditöödele.

Hageja väitel on ta perioodil september 2014 kuni jaanuar 2023 teinud kulutusi kokku

summas 33 394,06 eurot ja hageja taotleb kostjalt kui kaasomanikult vastavate kulutuste

hüvitamist pooles osas.

AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel.

12 (15)

AÕS § 72 lg 4 näeb ette, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke

toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja

säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

TsÜS § 63 p 1 järgi on esemele tehtud kulutused: 1) vajalikud, kui nendega säilitatakse eset

või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest; 2) kasulikud, kui nendega eset oluliselt

parendatakse; 3) toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust

või ilu.

Eeltoodud sätteid arvestades on hageja kulutuste hüvitamise nõude eelduseks see, et tehtud

kulutused on olnud vajalikud kaasomandis oleva asja säilitamiseks. Tulenevalt AÕS § 72 lg-st

1 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ja kui üks kaasomanikest teeb

teise kaasomaniku nõusolekuta asjale mingeid muid kulutusi (kasulikke või toreduslikke), siis

nende kulutuste hüvitamist ei ole õigust teiselt kaasomanikult nõuda.

Kohus leiab, et hageja ei ole tõenditega põhistanud, et ta on teinud 33 394,06 euro ulatuses

poolte kaasomandis oleva kinnistu säilitamiseks vajalikke kulutusi.

Hageja on esitanud loetelu kulutustest ja hulgaliselt tõendeid kulutuste tegemise kohta

(pangakonto väljavõtted, maksekviitungid jne), kuid nõude alusena ei ole hageja üldse

esitanud asjaolusid ega põhjendanud, kuidas need kulud on seotud poolte kaasomandis oleva

kinnistu säilitamisega. Kohus on menetluse käigus sellele ka korduvalt tähelepanu pööranud,

et hageja peab esitama asjaolud, millele ta oma nõudes tugineb, kuid hageja seda ei ole teinud.

Hageja on esitanud tõendid kulude kandmise kohta ja iseenesest ei ole kostja ka hageja

väidetud kulutuste tegemist vaidlustanud. Vaidluse all on aga see, kas hagejal on õigus nõuda

kostjalt kulutuste hüvitamist.

Hageja poolt nõutavad kulud võib jagada kahte ossa, esiteks kulutuseks elektrile, veele,

prügiveole, küttepuudele, suitsu- ja vingugaasi anduri valveteenusele ning teiseks kulutused

kinnistul tehtud hooldus ja remonditöödele.

Kohus leiab, et hageja ei ole põhjendanud, et tema poolt tehtud kulutuseks elektrile, veele,

prügiveole, küttepuudele, suitsu- ja vingugaasi anduri valveteenusele oleks kuidagi seotud

kinnisasja säilitamisega. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et pooled ja hageja lapsed

asusid kinnistul asuvasse majja elama 2014. aasta septembris. Kostja oli kaugsõidu autojuht ja

oli sageli kodust ära. Alates 2021. aasta jaanuarist kostja enam kinnistut eluasemena ei kasuta

ja kinnistul elab hageja koos oma lastega. Neid asjaolusid arvestades võib järeldada, et hageja

on teinud kulutusi põhiliselt enda ja oma laste igapäevaste eluvajaduste tarbeks ja on tasunud

enda ja laste tarbitud teenuste eest. Kui ka kostja on kasutanud osaliselt kinnisasja, siis

vastavas osas võivad kulutused olla ka temale kasulikud, kuid kostja ei ole kuidagi

põhjendanud, et kulutused oleksid olnud vajalikud kinnisasja säilitamiseks.

Kinnistu hoolduse ja remondiga seotud kulude kohta on hageja esitanud hulgaliselt tõendeid

kulude kandmise kohta, sh remonditarvete ja muude kaupade, teenuste ostmise kohta. Hageja

ei ole aga üldse põhjendanud, mida nende ostetud ehistustarvete või kaupadega on tehtud või

kuidas neid kinnistu säilitamiseks kasutatud. Hageja poolt esitatud kulutuste loetelust võib

siiski aru saada, et osa remonttööde kulutusi puudutavad poolte kaasomandis oleva kinnistu

maja II korruse väljaehitust.

Iseenesest ei ole kostja vaidlustanud, et hageja on oma kuludega teostanud maja II korruse

väljaehituse. Arvestades asjaolusid leiab kohus aga, et vastavaid kulutusi ei saa käsitleda

vajalike kulutustena asja säilitamiseks, mille hüvitamist on õigus kaasomanikult nõuda.

Hageja ei ole tõendanud, et maja II korruse ehitustööd oleks olnud kooskõlastatud kostja kui

kaasomanikuga või oleks pooled selles kokku leppinud. Kostja vastava nõusoleku või

kokkuleppe olemasolu ei tunnista.

13 (15)

Ekspert K. K. on kohtule esitatud eksperdiarvamuses (II kd tl 83-145) välja toonud, et

riiklikus ehitisregistris on maja ehitusalane suletud netopind 108,2 m2 , aga ekspert tuvastas,

et suletud netopinnas ei sisaldu hoone teise korruse ruumid. Riikliku ehitisregistri maapealsete

korruste arv ei vasta tegelikkusele, sest hoonel on tegelikult ka teine korrus. Ekspert tuvastas,

et hoone laiendamiseks ei ole ehitusluba väljastatud ja puuduvad tegelikkusele vastavad

hoone plaanid.

Kohus leiab, et eeltoodust saab teha järelduse, et hageja on ilma kostja kui kaasomaniku

kooskõlastuseta teostanud ebaseaduslikult maja teise korruse väljaehituse. Hageja ei ole

põhjendanud, et maja teise korruse ehitus oleks olnud kinnisasja säilitamiseks vajalik.

Mõistlikult võttes ei saa ka sellist juurdeehitust käsitleda asja säilitamiseks vajaliku

toiminguna. Neid asjaolusid arvestades nõustub kohus kostjaga, et hageja nõue kostjalt kui

kaasomanikult omavoliliselt tehtud juurdeehituse kulude hüvitamiseks ei ole kooskõlas hea

usu põhimõttega ega ole põhjendatud.

Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et hagejal ei ole põhistanud, et ta on teinud kulutusi

poolte kaasomandis oleva kinnistu säilitamiseks ja AÕS § 72 lg 4 alusel ei ole hagejal õigust

kostjalt kulutuste hüvitamist nõuda.

3.7. Kohus leiab, et hageja kulutuste hüvitamise nõuet ei saa rahuldada ka käsundita

asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel.

VÕS § 1018 lg 1 näeb ette, et kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku

(soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda

tegu tegema, on käsundita asjaajajal sama seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja

kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab

soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral

jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada

või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline.

Vastavalt VÕS § 1018 lg-le 2 ei ole tegemist käsundita asjaajamisega, kui isikul puudub tahe

tegutseda teise isiku kasuks.

VÕS § 1023 lg 1 kohaselt võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle

asjaajamisel tehtud kulutused.

Antud asjas ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et kinnisasi on poolte kaasomandis ja

hagejal ei olnud kulutuste tegemiseks lepingust või seadusest tulenevat kohustust. Seega saab

lugeda, et täidetud on VÕS § 1018 lg 1 järgi käsundita asjaajamise eeldusena see, et hageja

ajas vähemalt osaliselt võõrast asja ja tal puudus selleks õigus või kohustus. Kohus leiab aga,

et täidetud ei ole VÕS § 1018 lg-s 2 sätestatud eeldus, s.o tahe tegutseda teise isiku kasuks

ehk soov soodustada teist isikut. Poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja koos oma lastega on

alates 2014. aasta septembrist kasutanud poolte kaasomandis olevat kinnistut eluasemena.

Kostja kasutas kinnistut eluasemena kuni 2021. aasta jaanuarini ja enne seal elades viibis ta

tihti töö tõttu kodunt eemal. Neid asjaolusid arvestades ei saa teha järeldust, et hageja tegi

kulutusi kinnistul elamiseks vajalikele teenustele ja remonditöödele, sh maja teise korruse

väljaehitusele, sooviga sellega soodustada kostjat. Seega ei ole tegemist õigustatud käsundita

asjaajamisega ning hageja kulutuste hüvitamise nõue sel alusel ei ole põhjendatud.

VÕS § 1042 lg 1 näeb ette, et teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib

nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on

seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud

ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes.

Riigikohus on oma praktikas (vt nt RKTKo 29.09.2011. a nr 3-2-1-66-11) avaldanud

seisukohta, et VÕS § 1042 lg 1 kohaselt tuleb hinnata, kas isik, kelle esemele on teine isik

14 (15)

õigusliku aluseta kulutusi tegi, on viimase arvel rikastunud (kas tehtud kulutuste tõttu on

hageja vara väärtus vähenenud ja kostja vara väärtus vastavalt suurenenud). Hinnates eseme

omaniku enda kavatsusi eseme suhtes, millele kulutusi tehti, võib eeldada, et eseme omanik

oleks ka ise need kulutused teinud siis, kui need on põhjendatud. Kui esemele tehtud

kulutused ei ole aga majanduslikult põhjendatud, võib eeldada, et ka omanik ise poleks neid

teinud.

Arvestades eespool toodud seadusesätteid, samuti viidatud Riigikohtu suuniseid, on kohus

seisukohal, et hageja kulutuste hüvitamise nõue ei ole põhjendatud ka alusetu rikastumise

sätete alusel.

Hageja ei ole nõude alusena põhjendanud, et ta oleks tehtud kulutustega kostjat rikastanud.

Hageja on tasunud kinnistul tema enda ja tema laste poolt tarbitud teenuste eest. Hageja ei ole

ka tõendanud, et tehtud kulutustega, sh maja teise korruse väljaehituseks tehtud kulutustega,

oleks suurenenud kaasomandis oleva kinnistu väärtus.

Ekspert K. K. on kohtule esitatud eksperdiarvamuses (II kd tl 83-145) hinnanud kinnistu

harilikuks väärtuseks 25.11.2022. a seisuga 93 000 eurot (+-10%). Ekspert on välja toonud, et

maja teise korruse ruumide ehitamiseks ei ole väljastatud ehitusluba ja teise korruse ruumid ei

kajastu riiklikus ehitisregistris hoone suletud netopinnas. Kuna teise korruse väljaehitus on

seadustamata, siis ei ole ekspert seda hindamisel arvesse võtnud ja kinnisasja väärtuse

hindamisel on lähtunud riiklikus ehitisregistris kajastuvatest andmetest elamu suletud

netopinna kohta. Kohus leiab, et eksperdi arvamus kinnitab seda, et maja teise korruse

väljaehitusega ei ole kinnisasja väärtust suurendatud. Tegemist on ebaseadusliku ehitusega,

mida asja väärtuse hindamisel ei saa arvesse võtta.

IV.

3.8. Kõike eeltoodut arvestades rahuldab kohus hagi osaliselt.

Kohus rahuldab hageja nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks. Kohus otsustab lõpetada

poolte kaasomandi kinnistule hageja taotletud viisil selliselt, et kinnistu jääb hageja

ainuomandisse ja hageja maksab kostjale tema 1/2 mõttelise osa eest 46 500 eurot. Kohus

mõistab hagejalt kostja kasuks välja 46 500 eurot. Samuti kohustab kohus kostjat andma

nõusolek kinnistusraamatusse kinnistu registriossa tema omandiõiguse kohta tehtud kande

kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna sissekandmiseks.

Kohus rahuldab ka hageja võlanõude ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse

summas 15 499,14 eurot.

Hageja nõude kostjalt kulutuste hüvitise väljamõistmiseks summas 16 697,03 eurot jätab

kohus rahuldamata.

TsMS § 445 lg 1 kohaselt tasaarvestab kohus otsuse resolutsioonis poole nõuded rahuldatud

osas.

Kohus tasaarvestab kostja hüvitise nõude hageja vastu summas 46 500 eurot hageja

võlgnevuse nõudega kostja vastu summas 15 499,14 eurot. Tasaarvestuse tulemusena

lõppevad poolte nõuded kattuvas ulatuses ehk hageja nõue kostja vastu summas 15 499,14

eurot lõppeb ja kostjal on hageja vastu hüvitise nõue summas 31 000,86 eurot.

Menetluskulude jaotus

4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel.

TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

15 (15)

TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega

või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus rahuldab hagi osaliselt. Kohus rahuldab hageja mittevaralised nõuded kaasomandi

lõpetamiseks ja kostja kohustamiseks andma kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikud

tahteavaldused. Rahalistest nõuetest rahuldab kohus hageja võlanõude summas 15 499,14

eurot ja jätab rahuldamata hageja kulutuste hüvitamise nõude summas 16 697,03 eurot.

Arvestades hagihinda rahuldab kohus hagi ca 50% ulatuses.

Käesolevas tsiviilasjas on teadaolevateks menetluskuludeks hagilt tasutud riigilõiv, poolte

lepinguliste esindajate kulud ja kinnisasja hindamise ekspertiisi kulud.

Arvestades menetluse asjaolusid ja nõuete rahuldamise ulatust leiab kohus, et õiglane on jätta

ekspertiisi kulud poolte kanda võrdsetes osades ja kõik muud poolte menetluskulud jätta

poolte endi kanda.

5. Kohus määras 13.01.2023. a määrusega käesolevas asjas riiklikult tunnustatud ekspert K.

K. le kinnisasja hindamise ekspertiisi eest tasu ja kulude suuruseks 837,60 eurot. Vastavalt

menetluskulude jaotusele jäävad ekspertiisi kulud poolte kanda võrdsetes osades, s.o hageja

kanda 418,80 eurot ja kostja kanda 418,80 eurot.

Kostja tasus 23.08.2022. a kohtu kontole ette ekspertiisikulud summas 418,80 eurot. Hageja

vaatamata kohtu nõudele ekspertiisikulu katteks ettemaksu ei teinud. Ekspertiisikulud

summas 837,60 eurot on 418,80 euro ulatuses välja makstud kostja poolt tasutud ettemaksu

arvelt ja 418,80 euro ulatuses riigieelarvest.

TsMS § 179 lg 1 alusel mõistab kohus hagejalt riigituludesse välja ekspertiisikulud summas

418,80 eurot.

Kohus lisab otsusele makseinfo koondlehe, kus on kirjas makse tegemiseks vajalikud

rekvisiidid.

TsMS § 179 lg 5 kohaselt peab hageja lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul.

Kui hageja nõuet nimetatud tähtaja jooksul ei täida võidakse saata lahend hagejalt summa

sissenõudmiseks sundtäitmisele.

Vastavalt TsMS § 179 lg-le 9 märgib kohus otsuses, et nõude tasumisega viivitamise korral

tuleb hagejal tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristiina Kask

Kohtunik