2-19-9509/194 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu

Määruse tegemise aeg ja koht

12.06.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-9509

Kohtuasi

Tallinn, Põhja pst 23 korteriühistu avaldus Alegrar OÜ

vastu kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja endise

olukorra taastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.06.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Alegrar OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Põhja pst 23 korteriühistu (registrikood

80488004),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Kristo Kallas

Puudutatud isikud:

Alegrar OÜ (registrikood 11419156), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Deivi Vaht

AA (isikukood xxxxxxxxxx)

BB (isikuukood xxxxxxxxx)

CC (isikukood xxxxxxxxxx)

DD (end. B, isikukood xxxxxxxxxx)

4Seina Haldus OÜ (registrikood 11398773)

EE (isikukood xxxxxxxxxx)

OSAÜHING STUUDIO REIN LAUR (registrikood

10421079)

Atamania OÜ (registrikood 12434413)

Dutch-Translator OÜ (registrikood 11894348)

Baltic Discount Trade OÜ (registrikood 12365480)

Northwind OÜ (registrikood 11866276)

Alpha Capman OÜ (registrikood 11641110)

FF (isikukood xxxxxxxxxx)

2-19-9509

Krausen Baltic OÜ (registrikood 10724377)

Netlux Logistics OÜ (registrikood 12451995)

GG (isikukood xxxxxxxxxx)

UA (isikukood xxxxxxxxxx)

HH (isikukood xxxxxxxxxx)

II (isikukood xxxxxxxxxx)

JJ (isikukood xxxxxxxxx)

KK (isikukood xxxxxxxxxx)

Oy Websmart Ab (registrikood 2138274-9)

LL (isikukood xxxxxxxxxx)

QualityLife OÜ (registrikood 11304039)

MM (isikukood xxxxxxxxx)

NN (isikukood xxxxxxxxxx)

OO (isikukood xxxxxxxxxx)

Aparent OÜ (registrikood 14268031)

PP (isikukood xxxxxxxxxx);

osaühing ATERTON (registrikood 10553094)

Bio Life OÜ (registrikood 12694723)

RR (isikukood xxxxxxxxxx)

SS (isikukood xxxxxxxxxx)

TT (isikukood xxxxxxxxxx)

UU (isikukood xxxxxxxxxx)

VV (isikukood xxxxxxxxx)

WW (isikukood xxxxxxxxxx)

IA (isikukood xxxxxxxxx)

KB (isikukood (xxxxxxxxxx)

Ortensia OÜ (registrikood 14304904)

MC (isikukood xxxxxxxxxx)

UD (isikukood xxxxxxxxxx)

KE (isikukood xxxxxxxxxx)

ME (isikukood xxxxxxxxxx)

WOLVERINE CAPITAL OÜ (registrikood 11160534)

Feel@Home Estonia OÜ (registrikood 12624941)

OE (isikukood xxxxxxxxxx)

2-19-9509

MF (isikukood xxxxxxxxxx)

Geoloogia24 OÜ (registrikood 14217743)

MG (isikukood xxxxxxxxxx)

TE (isikukood xxxxxxxxxx)

Black Mountains Consulting OÜ (registrikood 16151818)

OÜ Big Alfa (registrikood 10705865)

Companies House OÜ (registrikood 16165648)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 28.06.2022 määrus muutmata, välja arvatud resolutsiooni

p 3 osas, millises ulatuses on maakohtu määrus jõustunud.

2. Jätta Alegrar OÜ määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Alegrar OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Põhja pst 23 korteriühistu (avaldaja) esitas 21.06.2019 Harju Maakohtule avalduse

(täpsustatud 02.07.2019) Alegrar OÜ (puudutatud isik I, Alegrar) vastu kaasomandi rikkumise

lõpetamiseks ja endise olukorra taastamiseks. Avaldaja palus kohustada Alegrari taastama

Põhja pst 23-xx korteriomandi ümberehitustele eelnenud olukord selliselt, et kõrvaldada

muudatused, mis ei vasta AS Nord Projekt 18.05.1998 tööle nr 97191, OÜ Variax tööle nr 763-

98 ega OÜ TLN TIB tööle nr K-208 ning viia korteriomand nr xx neile projektidele vastavaks,

sh:

-

eemaldada korteriomandi nr xx kohale ehitatud vahesein (avalduse lisas 12 oleval

projekti lehel SK – 4 vahesein tähistusega „SS – 2“), mis hõlmab korteriomandi nr xx

2-19-9509

katuse (lae) pealse ja aatriumi vahelae vahelise osa, s.o I korruse põrandast arvestatuna

kõrgusvahemikus 3,27–4,76 m, selliselt, et aatriumist vaadatuna II korruse asukohas

olevad kolm akent oleks korteriomandist nr xx eraldatud ja aatriumist nähtavad;

-

taastada korteriomandi nr xx akende esisel alal (s.o hoone idaküljel) lammutatud

korteriomandi nr xx katus (lagi) (avalduse lisas 12 oleval projekti lehel SK – 4

helesinise katkendjoonega ja „X“-ga tähistatud osa) selliselt, et korteriomandi katuse

(lae) kõrgus oleks kogu korteriomandi ulatuses, s.o pindalaga 50,5 m2, ühtlaselt 3,27 m,

mõõdetuna hoone I korruse põrandast kuni kõrguspunktini korteriomandi nr xx

välimisel (ülemisel) küljel;

-

ühendada korteriomandisse nr xx rajatud veeühendused lahti veetorudest, mis asuvad

väljaspool korteriomandit nr xx, ning eemaldada korteriomandist nr xx väljaulatuvad

projektile mittevastavad torud ja seadmed;

-

ühendada

korteriomandisse

nr

xx

rajatud

kanalisatsiooniühendused

lahti

kanalisatsioonitorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xx, ning eemaldada

korteriomandist nr xx väljaulatuvad torud ja seadmed;

-

eemaldada korteriomandisse nr xx paigaldatud radiaator (või radiaatorid, kui neid on

mitu), ning paigaldada tagasi ehitusloa aluseks olnud projekti järgsed radiaatorid.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub Alegrarile Põhja pst 23 korteriomand, mille ese on 505/21574

mõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum nr xx, üldpinnaga 50,50 m². Alegrarile

kuuluv korteriomand asub Põhja pst 23 hoone I korruse aatriumis (nn kesklöövis). Alegrar on

oma korteriomandis ja selle ümber teinud ehitustöid, sh eraldanud aatriumist hoone aknad;

ehitanud ümber tehnosüsteeme (elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja küttesüsteemid); lammutanud

osa korteriomandi laest ning tõstnud seda kõrgemale, suurendades seeläbi oma eriomandit

kaasomandi arvelt. Korteriomandi nr xx lae tõstmise tulemusena on varem aatriumisse paistnud

aknad sellest seinaga eraldatud ning Alegrarile kuuluv mitteeluruum on saanud lisaruumi

kaasomandi arvelt.

1.2. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) muinsuskaitseosakonna 20.02.2019 ja

21.02.2019 vastuste kohaselt on nad andnud küll loa Põhja pst 23-xx korteriomandis

väikesemahuliste tööde tegemiseks, kuid see ei anna omanikule õigust ehitada teiste

kaasomanikega kooskõlastamata. Alegraril ei ole kaasomanike nõusolekut kirjeldatud

ehitustegevuseks. Avaldaja pöördus 19.03.2019 ja 09.04.2019 Alegrari poole nõudega lõpetada

õigusvastane ehitustegevus, kuid Alegrar jätkas ehitustöödega.

1.3. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja

kokkuleppel. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 14 lg-st 1 tuleneb, et

korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku

erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. KrtS § 38 lg 1

kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on

vaja korteriomanike kokkulepet. Sellist kokkulepet Alegraril kaasomanikega sõlmitud ei ole.

Seega tuleb lähtuda seaduses toodud kaasomandi normistikust. Mingil juhul ei saa teiste

kaasomanike huve ja õigusi arvestavaks pidada kaasomandis oleva ruumi hõivamist, võttes

teistelt kaasomanikelt ära võimaluse saada sellest kaasomandiosast hüvesid ja seda kasutada.

Kuigi tegemist on hoone keskel välisseinas ja Alegrari eriomandis oleva ruumi kohal asuvate

akende esise ruumi hõivamisega, mida kaasomanikud füüsiliselt tajutavana ei kasuta, omab see

esteetilist väärtust ja toob ka aatriumisse valgust. Akende kinniehitamine riivab neid hüvesid,

rikkudes kaasomanike õigust kasutada kaasomandi eset.

2-19-9509

1.4. Teadaolevalt kavandab Alegrar enda erikasutuses oleva ruumi ühendamist ka hoone

tehnosüsteemidega või on seda juba teinud. Mis tahes tehnosüsteemidega tehtavad muutused ja

ümberehitused puudutavad samuti kõiki kaasomanikke, ning ka need tegevused eeldavad

kokkuleppeid nii kaasomanikega kui ka projekti ja ehitusteatise esitamist. Kohtupraktikas on

korduvalt rõhutatud, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu

ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud), kuuluvad korteriomanike

kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt nt RKTKo

27.03.2015, 3-2-1-155-14 p 12 ja selles viidatud lahendid). Nii on ka hoone vee- ja

elektrisüsteemid kaasomandi osa ja mistahes neis tehtavateks muudatusteks peab olema

kaasomanike kokkulepe.

1.5. Seega puuduvad Alegrari alustatud ehitustegevuseks mistahes õiguslikud alused, mistõttu

tuleb Alegraril ebaseaduslikule ehitustegevusele eelnev olukord taastada. Kui Alegrar omandas

korteriomandi nr xx, puudus sellel vee- ja kanalisatsiooniühendus ning selle elektrivarustus oli

puudulik. Tegemist ei olnud eluruumiga ega muu analoogse ruumiga, mis võinuks tekitada

õigustatud ootuse, et seda saab kasutada elamispinnana või majutusteenuse pakkumiseks.

Alegrar ei saa lähtuda ka võrdsuse põhimõttest ega viidata sellele, et teistel korteriomanikel on

juurdepääs tehnosüsteemidele, võimalus kasutada vett ja kanalisatsiooni, elektrit ja

küttesüsteeme. Võrdselt tuleb kohelda neid, kel on selleks võrdsed alused ja eeldused. Alegrari

omandis olev ruum ei sarnane teiste hoones asuvate ruumidega.

1.6. Alegrari korteriomand nr xx on projektijärgselt konverentsiruum, millel olid

kommunikatsioonidest eelnevalt olemas keskküte ning elektrivarustus, mis hõlmas

laevalgustust ja pistikuid. Ruum oli ühendatud elektrikilpi ühe kaitsme taha, mis asub

sissepääsukoridoris ja millest ruum on ilmselt ümberehituse käigus lahti ühendatud. Ühtegi

projekti ega joonist kommunikatsioonide (elekter, vesi, kanalisatsioon ja küte) ehitamiseks või

ümberehitamiseks ei ole Alegrar korteriühistu juhatusele ega üldkoosolekule esitanud.

Avaldajal puudub info selle kohta, kuidas ja kuhu on ühendatud väidetavalt väljaehitatud vee-

ja kanalisatsiooniühendused. Avaldaja on 24.04.2019 toimunud ülevaatusel koos hoone

elektrikäidu juhiga tuvastanud Alegrari omavoliliselt tehtud ümberehitustööd. Aktist nähtuvad

puudused ja kõrvalekalded. Ruumi korteriks ümberehitamiseks on vajalikud suuremahulised

elektrisüsteemi ümberehitustööd, koostada projekt, kooskõlastada see teiste omanikega, võtta

ehitusluba ning seejärel vastavalt projektile rajada ühendus hoone üldisesse elektrisüsteemi,

paigaldada elektrikilp, mõõtja, taotleda kasutusluba jms.

Puudutatud isiku I seisukoht

2. Alegrar palus jätta avaldus rahuldamata.

2.1. Alegrari ja OÜ Ilmarise Kvartal (Põhja pst 23 hoone arendaja) vahel 09.01.2018 sõlmitud

müügilepingus avaldas müüja, et ta on teadlik ostja kavatsusest liita lepingu ese veevarustuse

ja kanalisatsiooni tehnovõrkudega ning kinnitab, tal puuduvad vastuväited nimetatud

tegevustele. Kui avaldajal ka oleks õigus esitada ühiskommunikatsioone (elektri- vee-

kanalisatsiooni- ja küttesüsteeme) puudutav nõue, tuleb avaldajal välja tuua, milles seisnevad

nendesse süsteemidesse Alegrari tehtud olulised muudatused. Sellest tulenevalt jääb

ebaselgeks, milliseks ühiskommunikatsioone puudutavaks tegevuseks oli puudutatud isikul

vaja kaasomanike enamuse nõusolekut. Vee- ja kanalisatsioonitrassid läbivad ka Alegrari

eriomandit. Nendega ühendamiseks tehti sisselõiked olemasolevatesse torustikesse.

2.2. Avaldaja ei ole tõendanud, et ehitusplaanide vms tehnilise dokumentatsiooni kohaselt pidi

Alegrari

korteriomandi

kõrgus

olema

3,27

m

I

korruse

põrandast

arvates.

2-19-9509

Rekonstrueerimisprojektis ei ole märgitud korteriomandi nr xx ruumi kõrgust, samuti ei olnud

korteriomandi 09.01.2018 müügilepingu sõlmimise ajaks hoone tehnilisi andmeid ega projekte

ehitisregistrisse kantud. OÜ Ilmarise Kvartal kinnitas müügilepingus Põhja pst 23 hoone

tehniliste andmete kohta, et ehitisregistri kohaselt on ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks

registrisse kantud 07.12.1998 ning lepingu esemeks olevate ehitise reaalosade kohta muid

andmeid ei nähtu. Avaldaja viide AS Nord Projekt, OÜ Variax ja OÜ TLN TIB töödele ei ole

seega asjakohane.

2.3. Alegrarile teadaolevalt puudub hoonel isegi kasutusluba, seega ei saa AS TLN TIB

mõõdistamisjoonisele tuginedes väita, et Alegrar on väljunud ehitusprojekti järgsest ruumi

kõrgusest kaasomandi osa arvelt.

2.4. Hoone I korruse aknad jäid Alegrarile kuuluva eriomandi piiridesse. Kuna Alegrari

eriomandi kõrgus ei ole määratletud, ei pea ta ka jätma enda eriomandi piiresse jäävaid aknaid

elamu aatriumi poolt nähtavaks. Alegrari korteriomandis ulatus vahelagi akende keskosani ning

akent oli võimalik avada vaid 10 cm ulatuses. Selle tõttu ei olnud Alegraril võimalik akende

puhastamine ega korrashoidmine. Aknad oli katkised, ei sulgunud korralikult, mille tulemusena

tuli ruumi müra ja tolmu ning väljus soojus; ruumi tuulutamine oli praktiliselt võimatu. Samuti

ei oleks tulekahju korral üldkoridoris olnud võimalik kasutada aknaid varuväljapääsuks.

Seetõttu tõstis Alegrar vahelage II korruse kohal oleva koridori laeni, et tagada akende avamine.

Ülejäänud osa vahelaest jäi endisele kõrgusele.

2.5. EksInvest OÜ renoveerimistööde ülevaate p-s 3.1 on kirjas, et hoone paekivist otsasein oli

seest kaetud kipsplaadiga. Peale kipsplaatide ja karkassi eemaldamist tuli nähtavale, et müüris

puuduvad osaliselt paekivid, vuugid olid amortiseerunud, sein oli puhastamata jms ning vajas

restaureerimist. Alegrar edastas ehitusprojekti enne ehitama asumist majahalduri kaudu ühistu

liikmetele tutvumiseks ning on korduvalt palunud lisada projekti arutamine korteriomanike

üldkoosoleku päevakorda.

Teiste puudutatud isikute seisukoht

3. Kirjaliku

seisukoha

esitanud

puudutatud

isikud

nõustuvad

avalduses

esitatud

seisukohtadega. Korteriühistu juhatusele on antud volitus Alegrari ehitustegevust puudutavate

küsimustega tegelemiseks. Puudutatud isikud ei ole andnud Alegrarile nõusolekut

ümberehituseks ega kaasomandis oleva hoone osa hõivamiseks. Kõik Alegrari tehtud

ümberehitused on omavolilised. Alegrar ei saa tugineda ka sellele, et kui teistes

korteriomandites on vee- jm ühendused olemas, siis on õigus nendele kommunikatsioonidele

ka Alegraril. Kõik hoones asuvad ruumid ei ole mõeldud elamiseks või majutamiseks ning igas

ruumis ei pea olema vee- ja kanalisatsiooniühendust vms. Alegrar ostis korteriomandi nr xx

teadmisega, et sellel puudub ühendus vee ja kanalisatsiooniga.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus rahuldas 28.06.2022 määrusega avalduse osaliselt ning kohustas Alegrari

taastama korteriomandile nr xx tehtud ümberehitustele eelnenud olukord selliselt, et kõrvaldada

muudatused, mis ei vasta AS Nord Projekt 18.05.1998 tööle nr 97191, OÜ Variax tööle nr 763-

98 ega OÜ TLN TIB tööle nr K-208 ning viia korteriomand nr xx nimetatud projektidele

vastavaks, sealhulgas eemaldama korteriomandi kohale ehitatud vahesein, taastama

korteriomandi nr xx lammutatud katus (lagi) ning ühendama lahti korteriomandisse nr xx

rajatud vee- ja kanalisatsiooniühendused. Maakohus jättis avalduse rahuldamata osas, milles

avaldaja palus kohustada Alegrari eemaldama korteriomandisse nr xx paigaldatud radiaator(id)

2-19-9509

ning paigaldama tagasi ehitusloa aluseks olnud projektijärgsed radiaatorid. Menetluskulud jättis

maakohus Alegrari kanda. Menetluskulude rahalist suurust kohus kindlaks ei määranud.

4.1. Avaldaja nõude alus saab olla AÕS § 89, mille kohaselt omanikul on õigus nõuda

omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse

kaotusega. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus korteriomanik on rikkunud teise

korteriomaniku omandiõigust, mis ei ole seotud valduse kaotusega, võib viimasel olla

korteriomaniku vastu endise olukorra taastamise nõue mh AÕS § 89 alusel (vt RKTKm

30.01.2019, 2-17-11887, p 13). KrtS § 30 lg 4 annab korteriühistule nõudeõiguse eriomandi ja

kaasomandi eseme seaduse, korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt

kasutamiseks. Samuti tuleb praeguse vaidluse lahendamisel lähtuda AÕS § 72 lg-test 1 ja 5

ning § 74 lg-st 1. KrtS § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel

kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi.

Eriomandi ese on KrtS § 4 lg 1 järgi ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum. Seega on

eriomandi ulatuse muutmine igasugune algsetest eriomandi ruumilistest piiridest väljumine,

sh kõrguse osas. Avalduse kohaselt on puudutatud isik I ehitanud enda korteriomandi

kõrgemaks kaasomandi osa arvel. Seega eeldab kaasomandi osa hõivamine eelduslikult KrtS

§ 9 mõttes kõigi korteriomanike nõusolekut.

4.2. Avaldaja on esitanud fotod, millelt ilmneb, et korteriomandi nr xx lae ja katuse kõrgust on

muudetud. Nimelt nähtub esitatud fotodelt, et varasemalt avanesid välisseinas olevad aknad

aatriumi, kuid nüüdseks on Alegrar akende ette jääva osa kinni ehitanud. Alegrar ei ole

kõnealust ehitustegevust ka eitanud. Seega on Alegrar oma eriomandi ulatust muutnud ning

võtnud juurde lisaruumi kaasomandi arvelt. Alegrari vastuväide, et tema eriomandi osa kõrgus

ei olnud määratletud ega tulene ühestki dokumendist, on põhjendamatu. Enne ehitustegevust

tehtud fotodelt nähtub, et Alegrarile kuuluv mitteeluruum oli piiritletud seinte ja laega ning

hoone aatriumisse avanevad aknad ei kuulunud vastava eriomandi piiresse.

4.3. Esitatud asjaoludest ja tõenditest nähtuvalt on Põhja pst 23 hoone rekonstrueerimiseks

koostatud AS Nord Projekt projekti (18.05.1998 töö nr 97191) ja eriosade projektide alusel

07.12.1998 ehitusluba nr 22248. Projekti joonise „Lõige A-A“ järgi on hoone aatriumi

kesklöövis vahetult nõupidamisruumi kohal aatriumist nähtavad kolm akent. Joonisel ei ole

kesklöövis asuva ruumi kõrgust märgitud, kuid kõrvalasuvate ruumide kõrguse järgi on

tuvastatav, et korteriomandi nr xx ruumi kõrgus on ca 3 m. AS TLN TIB töö nr K-208 „Põhja

pst 23 Tallinn mõõdistamisjoonised“ jooniselt nr 6 „Lõige 1-1“ nähtub, et kesklöövis asuva

ruumi kõrgus on 3,27 m. Seega tuleb pidada korteriomandi nr xx kõrguseks 3,27 m.

4.4. See, kas Põhja pst 23 hoonele on väljastatud kasutusluba, ei oma praeguses vaidluses

tähtsust. Ümberehitustööde tegemiseks pidi Alegrar küsima teiste korteriomanike nõusolekut.

Alegrar ei ole tõendanud, et teised korteriomanikud on sellise nõusoleku andnud. Asjaolud, et

Alegrarile kuuluvas mitteeluruumis ei olnud enne ehitustööde tegemist väidetavalt võimalik

aknaid täielikult avada ning avaldaja ei ole korraldanud üldkoosolekut, kus Alegrar oleks

saanud oma projekti tutvustada, ei anna Alegrarile õigust teha ümberehitustöid teiste

korteriomanike nõusolekuta. Alegrar oleks saanud teiste korteriomanike nõusoleku andmisest

keeldumise korral seda kohtu kaudu nõuda.

4.5. Alegrar on kinnitanud, et ta on endale kuuluva mitteeluruumi ühendanud vee- ja

kanalisatsioonisüsteemiga. AS Nord Projekt 18.05.1998 töö nr 97191 joonisel nr 2 „I korruse

plaan“ ei ole ruumis nr xx-1 märgitud WC, duši, veekraanide, külmiku, pliidi vms leppemärke,

mis viitaksid eluruumi tunnuste olemasolule. Seega ei olnud Alegrarile kuuluva mitteeluruumi

puhul ette nähtud selle ühendamist hoone ühise vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga.

2-19-9509

Korteriomandi nr xx müügilepingus avaldatud OÜ Ilmarise Kvartal kinnitus, et ta on teadlik

ostja kavatsusest liita lepingu ese vee- ja kanalisatsioonitorustikega ning kinnitab, tal puuduvad

vastuväited nendele tegevustele, ei asenda teiste korteriomanike nõusolekut. Alegrar oli

korteriomandi nr xx ostmisel teadlik, et tegemist on koosolekute pidamiseks mõeldud

mitteeluruumiga, millel puudub ühendus tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Seega

ei saanud Alegraril olla õigustatud ootust, et tal on teiste kaasomanike nõusolekuta õigus teha

ümberehitusi kommunikatsioonide väljaehitamiseks. Alegrar on ühendanud vee- ja

kanalisatsioonisüsteemi täiendavaid torusid, s.o teinud ehitustöid, mis puudutavad kaasomandi

eset. Selliseks tegevuseks oli vajalik enamuse või kõigi kaasomanike nõusolek (Vt RKTKo

24.10.2018, 2-17-7999 p 25).

4.6. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid, millest ilmneks, et Alegrar on teinud hoone ühises

küttesüsteemis muudatusi, mille kõrvaldamist on avaldajal õigus nõuda. Seega tuleb avaldus

radiaatoreid puudutavas osas jätta rahuldamata.

4.7. Menetluskulud tuleb jätta Alegrari kanda, kuna menetlus on tingitud tema õigusvastasest

tegevusest.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

5. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu 28.06.2022 määruse

tühistada.

5.1. Põhja pst 23 hoones ei ole eriomandid loodud korteriomanike kokkuleppega, vaid kinnistu

endise omaniku 07.08.2009 kinnistamisavaldusega. AS Nord Projekt 18.05.1998 töö nr 97191

ei ole eriomandi ruumilise piiritlemise aluseks ning selle alusel ei ole väljastatud ka ehitise

kasutusluba. Maakohus ei põhjendanud, miks ei oma kasutusloa puudumine praeguses asjas

tähendust. Rekonstrueerimisprojektis ei ole märgitud korteriomandi nr xx kõrgust.

Korteriomandi omandamise ajaks ei olnud projekte ega hoone tehnilisi andmeid

ehitisregistrisse kantud. Mõõdistusjoonis ei oma asjas tähendust, kuna korteriomand ei ole selle

alusel loodud. Avaldaja ei ole tõendanud, et AS Nord Projekt töö ja mõõdistamisjoonised

oleksid kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) §-s 5 nimetatud

kinnistamisavalduse algdokumendiks.

5.2. Isegi juhul, kui leiab tuvastamist, et Alegrar on teinud ehitustöid väljaspool oma

korteriomandi eset, ei ole see endise olukorra taastamise aluseks. Alegrar ei saanud tema

eriomandi piiresse jäävaid aknaid avada ning nende hooldamine oli võimatu. Akende

avamiseks tuli tõsta korteriomandi lage II korruse kohal oleva koridori laeni. Lisaks nähtub

EksInvest OÜ koostatud renoveerimistööde ülevaatest, et pärast seinalt kipsplaatide

eemaldamist ilmnes, et paekivist sein vajab restaureerimist.

5.3. Lae tõstmisega ei ole Alegrar muutnud eriomandi osa KrtS § 9 tähenduses. Selle

ümberehituse tulemusena ei muutunud Alegrari eriomandi osa suurus. Korteriomandi nr xx lagi

ei ole ega saa olla ühises kasutuses.

5.4. Maakohus ei selgitanud, et Alegraril on võimalik oma õigusi kaitsta avalduse esitamisega

teiste korteriomanike vastu, milles Alegrar nõuab tahteavalduste andmist kokkuleppe

sõlmimiseks, mille kohaselt on teatud kaasomandi eseme osad Alegrari ainukasutuses või mis

on suunatud teatud kasutusviisi seaduses sätestatust laiemale lubamisele.

2-19-9509

5.5. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei pea avaldaja nõudeid hea usu põhimõttega

vastuolus olevaks. AÕS § 74 lg 1 kohaldamiseks tuleb teha kindlaks, kas muudetud on

kaasomandi osa funktsionaalset olemust ning kas selline kasutusviis on kaasomandi osa

kasutuse ja valdamise oluline muutus. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja

kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Alegrari poolt kaasomandi

eseme osa kasutamine ei takista teistel korteriomanikel ühise asja kasutamist. Riigikohtu

praktika kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra

taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel, kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74

lg 1 mõttes oluliselt muutnud (nt RKTKo 14.11.2018, 2-12-24747, p 28). Alegrar ei ole

kaasomandi osa oluliselt muutnud. Vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga liitumine ei ole praegusel

juhul asja oluline muutmine ning selleks polnud ka vaja kaasomanike kokkulepet ega

nõusolekut. Maakohtu viide Riigikohtu lahendile asjas nr 2-17-7999 ei ole asjakohane, sest

kõnealuses lahendis toimus loodud korteriomandi ühendamine ühiskommunikatsioonidega läbi

teise korteriomandi, milleks selle omanik ei olnud nõusolekut andnud.

5.6. Maakohus jättis tähelepanuta, et kõik Põhja pst 23 korteriomandid on mitteeluruumid.

Sellest tulenevalt on väär kohtu järeldus, et Alegrarile kuuluva korteriomandi ühendamist

hoone ühise vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga ei ole ette nähtud. Maakohus ei ole käsitlenud

seda, mille alusel on teised korteriomandid ühendatud vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga või

milline on nende kasutamise kokkulepe. Maakohus ei ole otsuse tegemisel arvestanud, et KrtS

ei tee vahet elu- ja mitteeluruumil. Väär on seega maakohtu väide, et Alegrar oli korteriomandi

nr xx ostmisel teadlik, et tegemist on koosolekute pidamiseks mõeldud mitteeluruumiga, millel

puudub ühendus tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga.

5.7. Asja endisel kujul taastamise nõue ei ole olemuslikult ei valduse ega omandi rikkumise

lõpetamisele tuginev nõue maakohtu viidatud sätete mõttes. Riigikohtu lahendi nr 2-17-7999

kohaselt võivad veetorud, mis on vajalikud üksnes ühe korteri piires vee laialiviimiseks ning

mis on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks,

kuuluda korteriomandi eseme reaalosa hulka KOS § 2 järgi ning korteriomandi eriomandi

eseme hulka KrtS § 4 järgi. Seega ei pruugi avaldus veetorusid puudutavas osas olla esitatud

kõigi korteriomanike õiguste kaitseks nende kaasomandi mõtteliste osade majandamisest

tulenevalt. Kui vaidlusalused veetorud kuuluvad korteriomandi eriomandi eseme hulka, ei ole

korteriühistul õigust pöörduda nende torude kahjustamisest tulenevalt oma nimel kohtusse.

5.8. Alegrari korteriomandi ühendamine vee- ja kanalisatsioonitorustikuga ei kahjusta teiste

korteriomanike õigusi rohkem kui teiste korteriomanike omandi tavakasutusest tekkivad mõjud

ja seega on korteriomanikud kohustatud seda taluma.

6. Avaldaja palus jätta määruskaebus rahuldamata.

6.1. Praeguses asjas ei ole tähtsust sellel, et Põhja pst 23 korteriomandid moodustati endise

omaniku

kinnistamisavaldusega,

mitte

korteriomanike

kokkuleppega.

Omandades

korteriomandi nr xx, pidi Alegrar lähtuma selle olemasolevast ruumikujust ja suurusest,

sh kõrgusest. Alegrar pole väitnud, et korteriomandi omandamisel olid selle mõõdud

teistsugused kui nähtub AS Nord Projekt või OÜ TLN TIB töödest.

6.2. Alegrari väited ei anna alust ruumide ümberehitamiseks. Kui Alegrar ei saanud oma

korteriomandis aknaid avada, oleks ta võinud paigaldada uued aknad, mille alumist osa on

võimalik avada, kuid jättes aknaruudustiku muutmata (arvestades muinsuskaitselisi nõudeid).

Samuti oleks saanud paekivist seina renoveerida ilma kaasomandi arvelt lisaruumi hõivamata.

2-19-9509

Alegrar pole ka tõendanud, et seina renoveerimine oli vältimatult vajalik hoone säilimise

huvides.

6.3. Alegrari etteheide selgitamiskohustuse rikkumise kohta on alusetu. Alegrari esindaja poolt

31.05.2022 kohtuistungil avaldatust järeldub, et ta oli teadlik sellest, et vajaduse korral tuleb

Alegraril esitada kohtule avaldus teiste korteriomanike nõusoleku saamiseks.

6.4. Põhja pst 23 hoone on endine hotell, kus praegusel ajal pakutakse korteriomandites

valdavalt lühiajalist majutust. Alegrarile kuuluva korteriomandi esemeks on endine

konverentsiruum, millel puudus ühendus vee ja kanalisatsiooniga. Nende tehnovõrkude

väljaehitamine ja ühendamine Alegrari korteriomandiga tähendavad ilmselgelt olulist

muudatust, mida ei saa teha ilma teiste korteriomanike nõusolekuta. Avaldajale pole teada,

kuidas on Alegrar ühendused välja ehitanud ja kuidas ta tasub vee ja kanalisatsiooni kasutamise

eest.

7. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning edastas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus

§-iga 659 jätta muutmata. Määruskaebus jääb rahuldamata.

9. Vaidluse all ei ole asjaolu, et Alegrar on teinud Põhja pst 23 hoones ümberehitusi, millega

on osaliselt lammutanud hoone esimese korruse kesklöövis paikneva mitteeluruumiks oleva

korteriomandi nr xx lae ning tõstnud seda lammutatud osas selliselt, et hoone idapoolses seinas

paikneva kolme akna ülaosa, mis varasemalt oli aatriumist vaadeldav, on aatriumist eraldatud

vaheseina ja laega. Vaidlust ei ole ka selles, et Alegrar on ühendanud korteriomandi nr xx hoone

vee- ja kanalisatsioonitorustikega. Varasemalt, sh ajal, mil Alegrar korteriomandi nr xx

omandas, sellised ühendused puudusid.

10. Avaldaja taotles Alegrari kohustamist taastama Põhja pst 23-xx korteriomandile tehtud

ümberehitustele eelnenud olukord, sealhulgas eemaldama nimetatud korteriomandi kohale

ehitatud vahesein, taastama korteriomandi lammutatud lagi, ühendama lahti korteriomandisse

nr xx rajatud vee- ja kanalisatsiooniühendused ning eemaldama korterist väljaulatuvad torud ja

seadmed, eemaldama korterisse paigaldatud radiaator(id) ja paigaldama tagasi ehitusloa aluseks

olnud projekti järgsed radiaatorid. Maakohus jättis avalduse radiaatorite eemaldamist

puudutavas osas rahuldamata. Vaatamata sellele, et Alegrar taotleb määruskaebuses maakohtu

28.06.2022 määruse tühistamist tervikuna, ei ole avaldaja määruskaebusest sisust nähtuvalt

soovinud maakohtu määrust vaidlustada osas, milles avaldus jäi rahuldamata (resolutsiooni

p 3). Seega on määrus resolutsiooni p 3 osas jõustunud (TsMS § 456 lg 2 p 1 koostoimes § 463

lg-ga 2) ja ringkonnakohus ei analüüsi maakohtu määruse põhjendatust radiaatorite

eemaldamise nõuet puudutavas osas.

11. Tallinna Ringkonnakohus leidis praeguses asjas 26.03.2020 tehtud määruses, et avaldus on

käsitatav kaasomandi rikkumise lõpetamise ning endise olukorra taastamise nõudena AÕS § 89

tähenduses. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 89 kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike

vahelistes suhetes. Olukorras, kus korteriomanik on rikkunud teise korteriomaniku

omandiõigust, mis ei ole seotud valduse kaotusega, võib viimasel olla korteriomaniku vastu

2-19-9509

endise olukorra taastamise nõue mh AÕS § 89 alusel (vt RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887,

p 13). AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel.

Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja

tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus

nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi

kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu

põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 74 lg-st 1

tulenevalt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle

majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Ehitusliku või

muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike

kokkulepet (KrtS § 38 lg 1; vt ka RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 25). Kaasomanikul on õigus

nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KrtS § 31 lg 1 p 1

(KOS § 11 lg 1 p 1) alusel, kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt

muutnud (vt RKTKo 14.11.2018, 2-12-24747, p 28 ja RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887, p 18).

Muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei

puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lg 1 p 2 kohaselt taluma (KrtS § 38

lg 2). Viidatud sätte kohaselt on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad

KrtS § 31 lg 1 p-s 1 nimetatud piiridesse, s.o ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid.

KrtS § 30 lg 4 annab korteriühistule nõudeõiguse eriomandi ja kaasomandi eseme seaduse,

korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt kasutamiseks.

12. Olemasolevate eriomandite ulatust võib muuta asjassepuutuvate korteriomanike

omavahelisel kokkuleppel (KrtS § 9). Eriomandi esemeks on KrtS § 4 lg 1 kohaselt ruumiliselt

piiritletud eluruum või mitteeluruum. Ringkonnakohus jääb 26.03.2020 määruses avaldatud

seisukoha juurde, et eriomandi ulatuse muutmine on igasugune algsetest eriomandi ruumilistest

piiridest väljumine, sh kõrguse osas. Avalduse kohaselt on Alegrar ehitanud enda korteriomandi

kõrgemaks kaasomandi osa arvel. Seega on KrtS § 9 mõttes asjassepuutuvad kõik

korteriomanikud ning kaasomandi osa hõivamine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut.

12.1. Avaldaja taotles Alegrari kohustamist kõrvaldama (ehituslikud) muudatused, mis ei vasta

AS Nord Projekt 18.05.1998 tööle nr 97191, OÜ Variax tööle nr 763-98 ega OÜ TLN TIB tööle

nr K-208. Maakohus tuvastas, et Põhja pst 23 hoone on rekonstrueeritud vastavalt 07.12.1998

antud ehitusloale nr 22248 ja ehitusloa taotlusega (II kd, tl 97–97 pöördel) esitatud AS Nord

Projekt 18.05.1998 tööle nr 97191. Rekonstrueerimisprojekti joonise „Lõige A-A“ (I kd, tl 72–

73) järgi on hoone aatriumi kesklöövis vahetult nõupidamisruumi (praegune korteriomand

nr xx) kohal aatriumist vaadeldavad kolm kaarakent. Viidatud joonisel ole kesklöövis asuva

ruumi kõrgust märgitud, kuid kõrvalasuvate ruumide kõrguse põhjal järeldas maakohus, et

korteriomandi nr xx lae kõrgus on ca 3 m. AS TLN TIB töö nr K-208 „Põhja pst 23 Tallinn

mõõdistamisjoonised“ joonise nr 6 „Lõige 1-1“ (I kd, tl 86 pöördel) kohaselt on kesklöövis

asuva ruumi kõrgus 3,27 m.

12.2. Alegrar on määruskaebuses välja toonud, et AS Nord Projekt 18.05.1998 töö nr 97191 ei

ole eriomandi eseme ruumilise piiritlemise aluseks ning selles ei ole märgitud korteriomandi

nr xx kõrgust. Rekonstrueerimisprojekti alusel ei ole väljastatud ehitisele kasutusluba.

Mõõdistusjoonis ei oma määruskaebuse esitaja arvates asjas tähendust, kuna selle alusel ei ole

korteriomand loodud.

12.3. KOS § 5 lg 3 kohaselt tuli korteriomandite registriosade avamiseks kinnistamisavalduses

märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused. KOS § 5 lg 3 p 1

järgi lisati kinnistamisavaldusele riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa

2-19-9509

andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või

ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi

reaalosaks olevad ruumid. KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada

ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks

jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on

piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid

(hoonejaotusplaan). KrtS eelnõu seletuskirjas (lk 25–26) on märgitud, et kui tegemist on alles

ehitatava hoonega, siis on hoonejaotusplaani koostamise aluseks projekt, mille realiseerimiseks

on antud ehitusluba. Tulenevalt ehitusloa tähendusest võib korteriomandi loomine projekti

alusel toimuda ainult senikaua, kuni ehitist saab lugeda ehitusstaadiumis olevaks ehk kuni

kasutusloa andmiseni. Kui hoonejaotusplaan koostatakse pärast hoone valmimist, siis tuleb

selle aluseks võtta hoone plaan, mis on koostatud hoone tegelike parameetrite mõõdistamise

alusel.

12.4. Eelnevast järeldub, et nii KOS kui ka KrtS järgi tuleb kinnistamisavaldusele lisada kas

korteriomanditeks jagatava hoone plaan või ehitatava hoone ehitusprojekt. Korteriomandite

moodustamine ei eelda hoonel kasutusloa olemasolu. Kasutusloa väljastamisega kinnitab

kohalik omavalitsus, et ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele ja ehitusloale ning ehitist

on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt (ehitusseadustiku (EhS) § 50 lg 1 ja

§ 54 lg 1). Kasutusloaga määratakse ehitise kasutamise otstarve või muudetakse seda (EhS § 50

lg 3). Kasutusloa ülesanne ei ole reguleerida kaas- ja korteriomanike vahelisi omandisuhteid.

Seega sellest, et korteriomanditeks jagatud hoonele ei ole ehitisregistrist nähtuvalt väljastatud

kasutusluba või aktsepteeritud kasutusteatist, ei saa teha järeldust, et korteriomandite

ruumilised piirid on siduvalt määratlemata.

12.5. Kinnistusraamatu väljavõttest korteriomandi nr xx kohta nähtub, et korteriomand on

loodud 07.08.2009 kinnistamisavalduse alusel (I kd, tl 11). OÜ TLN TIB töö nr K-208

mõõdistusjooniste (I kd, tl 82–86 pöördel) kohaselt on mõõdistused tehtud 2009. a veebruaris

ning plaane on muudetud 14.05.2014. Arvestades, et joonisele „Lõige 1-1“, millelt nähtub

nõupidamisruumi kõrgus, ei ole tehtud märget muudatuste tegemise kohta, võib eeldada, et

kinnistamisavalduse juurde lisatud hoone plaan lähtus samadest mõõdistustulemustest. Seega

oli 1998. a projekti alusel tehtud ehitustööde järel ja 07.08.2009 kinnistamisavalduse esitamise

ajal nõupidamisruumi (praeguse korteriomandi nr xx) lae kõrgus 3,27 m. Asjas ei ole esitatud

väiteid ega tõendeid selle kohta, et kinnistamisavalduse esitamise ja vaidlusaluste ehitustööde

vahele jääva aja jooksul oleks korteriomandi nr xx lae kõrgust muudetud. Järelikult oli lae

kõrgus enne Alegrari tehtud ehitustöid ka faktiliselt 3,27 m. Nimetatud ulatuses oli

korteriomand nr xx kõrguse osas KrtS § 4 lg 1 mõttes ruumiliselt piiritletud. Korteriomandi

ruumilise piiritlemise puhul ei oma tähtsust see, kas Alegrari korteriomandi lage on võimalik

teistel korteriomanikel mingil viisil kasutada.

12.6. Ehitades korteriomandi nr xx lae osaliselt kõrgemaks kui 3,27 m, väljus Alegrar

eriomandi algsetest ruumilistest piiridest. Oma korteriomandi lae tõstmisega on Alegrar

hõivanud osa kaasomandi osast. Sellist tegevust ei saa pidada kaasomandis oleva ruumi

tavakasutuseks hoolimata sellest, et tegemist on tühja ruumiga hoone aatriumis. Alegrar on

ehitustegevusega kaasomandi osa majanduslikku otstarvet AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt

muutnud. Selliseks tegevuseks pidi Alegraril olema teiste kaasomanike nõusolek. Alegrar ei ole

väitnud, et teised kaasomanikud oleks temale andnud nõusoleku kaasomandi arvel ehitamiseks

või teiste korteriomanike nõusolek oleks kohtulahendiga asendatud. Ringkonnakohus viitas

nõusolekute saamise nõude esitamise võimalusele oma 26.03.2020 määruse p-s 13 (vt ka

RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 28). Samuti nähtub maakohtu 31.05.2022 istungi

protokollist, et Alegrari esindaja oli teadlik võimalusest esitada kohtule avaldus teiste

2-19-9509

korteriomanike nõusolekute saamiseks (III kd, tl 3), mistõttu on põhjendamatu määruskaebuse

etteheide, et maakohus ei selgitanud sellise avalduse esitamise võimalust. Asjaolu, et Alegrar

ei saanud väidetavalt tema korteriomandi piiresse jäävaid aknaid avada ega hooldada, ei olnud

aluseks jätta praegune avaldus rahuldamata.

12.7. Eelneva põhjal on maakohus avalduse lae osalist tõstmist ja aknaid aatriumist eraldava

vaheseina ehitamist puudutavas osas õigesti rahuldanud.

13. Teiseks on avaldaja tuginenud sellele, et Alegrar on ilma kaasomanike nõusolekuta

ühendanud oma korteriomandi hoone ühiste vee- ja kanalisatsioonitorustikega. Alegrar on

ühenduste loomist ka ise kinnitanud (16.06.2020 menetlusdokumendi p 8).

13.1. Riigikohus on asjas nr 2-17-7999 tehtud lahendi p-s 13.4 selgitanud, et maja

ühiskommunikatsioonid (mh vee- ja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult

kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (KrtS § 4 lg-d 3 ja 4).

Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi

eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu (KrtS § 4 lg 1). Puuduvad tõendid selle kohta ning

ringkonnakohus ei pea korteriomandite asetust arvestades ka usutavaks, et osas, milles Alegrar

ühendas oma korterist lähtuvad vee- ka kanalisatsioonitorud ühiste torustikega, oleks torustik

olnud vajalik vaid ühe korteriomandi piires vee laialiviimiseks ning oleks kaasomandit

kahjustamata võimalik eemaldada.

13.2. KrtS seletuskirja (lk 67) järgi ei ole mitte igasugune ehitustegevus, sh ehitusluba nõudev

ehitustegevus hoones ehituslik ümberkorraldus KrtS § 38 tähenduses. Ehitustööde mahust

olulisem on küsimus, kas muudetakse mõne hoone osa funktsiooni või hoone välist kuju. Sellest

tulenevalt on kindlasti ehituslikuks ümberkorralduseks hoonele ühe korruse lisamine või ka

pööningu nn väljaehitamine, st selle senise funktsiooni muutmine. Samuti on põhimõtteliselt

ehituslikuks ümberkorralduseks mõne senise tehnosüsteemi asendamine täiesti teistsugusega

(näiteks ahjukütte asendamine keskküttega), kuid sellise muudatuse puhul tuleb arvestada ka

§-ga 39 (kaasomandi eseme ajakohastamine). Riigikohus on leidnud, et korterist vee- ja

kanalisatsioonitorude läbiviimine uutesse korteritesse veeühenduse tagamiseks on ehituslik või

muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldus, mille

tegemiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe (RKTKo 24.10.2018, nr 2-17-7999, p 23).

13.3. Korteriomandi nr xx ühendamine hoone ühiste vee- ja kanalisatsioonitorustikega on

ehituslik ümberkorraldus, mis ei ole vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks ega

ajakohastamiseks. Praegusel juhul ei ole tegemist uue korteriomandi loomisega, küll aga on

loodud vee- ja kanalisatsiooniühendus korteriomandile, millel see varasemalt puudus. Selle

ühenduse loomine eeldab kaasomandi osaks olevate vee- ja kanalisatsioonitorustike

ümberehitamist. Selline tegevus on tavakasutusest suurema mõjuga ning on käsitatav

kaasomandis oleva asja majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 mõttes.

Seetõttu on ringkonnakohtu hinnangul tegemist Riigikohtu lahendis nr 2-17-7999 kirjeldatule

sarnaneva olukorraga. Korteriomand nr xx on mitteeluruum ning ka 1998. a ehitusprojektis ei

nähtud ette sellele veeühenduse loomist (puuduvad tingmärgid köögi, pesu- ja tualettruumi vms

kohta, mis eeldavad veeühendust). Seega asjaolu, et teistel Põhja pst 23 mitteeluruumidest

korteriomanditel on olemas veeühendus, ei anna Alegrarile õigust luua seda oma

korteriomandile ilma teiste korteriomanike nõusolekuta. Alegrar ei ole väitnud, et tal oleks

korteriomandi nr xx ühendamiseks hoone ühise vee- ja kanalisatsioonitorustikuga teiste

korteriomanike nõusolek.

2-19-9509

13.4. Eelnevast järeldub, et maakohus on ka vee- ja kanalisatsiooniühendust puudutavas osas

avalduse õigesti rahuldanud.

14. Maakohus on TsMS § 445 lg 2 ja § 477 lg 1 alusel otsustanud jätta jõusse Harju Maakohtu

12.07.2019 määrusega kohaldatud ja Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 määrusega

muudetud ulatuses esialgse õiguskaitse abinõud, millega kohustati Alegrari peatama kuni

kohtulahendi jõustumiseni kaasomanike nõusolekuta tehtav ehitustegevus, keelati Alegraril

teiste kaasomanike nõusolekuta ehitatud tehnosüsteemide (vesi ja kanalisatsioon) ühendamine

hoone tehnovõrkudega ja nende kasutamine ning kanti korteriomandi nr xx kinnistusraamatu

registriosa kolmandasse jakku märkus „kinnisasja suhtes on käimas kohtuvaidlus, tsiviilasi

2-19-9509“. Ka selles osas ei muuda ringkonnakohus maakohtu määrust.

15. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite

või tõendi.

Maakohus jättis menetluskulud Alegrari kanda, kuna menetlus oli tingitud tema õigusvastasest

tegevusest. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus õigesti TsMS § 172 lg-t 1 ega

ületanud diskretsiooni piire. Ehkki radiaatoreid puudutavas osas on avaldus jäetud rahuldamata,

ei ole see nõue eraldiseisvalt tekitanud Alegrarile märkimisväärseid menetluskulusid. Seega ei

ole põhjendatud muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. Kuna määruskaebus ei kuulu rahuldamisele, jäävad selle esitamisest tingitud menetluskulud

TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja, s.o Alegrari kanda.

17. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, ei tee

seda ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 I lause).

18. TsMS § 696 lg 3 võimaldab esitada määruskaebuse praeguse määruse peale.

(allkirjastatud digitaalselt)