2-19-6710/111 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

09.06.2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-6710

Tsiviilasi

X avaldus Haapsalu linnas Mihkli tn 8 asuva hoone

endise olukorra taastamiseks

Vaidlustatud määrus

Pärnu Maakohtu 24.01.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): X, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Merilin Ojasaar

Puudutatud isikud (vastustajad): Y ja C, ühine lepinguline

esindaja vandeadvokaat Raul Talts

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 19.05.2023, millel osalesid avaldaja ja

puudutatud isikud ning nende lepingulised esindajad

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 24.01.2022 määrus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks

samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

2. Määruskaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust Riigikohtule.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. X (avaldaja) esitas 03.05.2019 Pärnu Maakohtule avalduse Y ja C (puudutatud isikud) vastu

Haapsalu linnas Mihkli tn 8 asuva hoone (edaspidi: elamu) endise olukorra taastamise nõudes.

Avaldaja täpsustas oma nõudeid 23.05.2019 ning taotles korteriteks jaotatud elamus järgmiste

ümberehituste likvideerimist ja endise olukorra taastamist (edaspidi: muudatused):

(1) korterite nr 1 ja 2 vaheline sein;

(2) katuse kalded ja konstruktsioon;

(3) terrassiuks varasema akna asemel;

(4) trepikoja ukse kõrval asuv aken;

(5) välimine fassaadisoojustus ja fassaadilaudise tasapind.

Elamus oli kolm korterit. Avaldaja korter nr 3 asub elamu teisel korrusel ning korterid nr 1 ja 2

esimesel. Praeguseks on puudutatud isikud ühendanud neile kuuluvad kaks korterit, mh

eemaldades korterite vahelise seina, mis avaldaja hinnangul oli kandev sein.

Muudatused (1)–(5) on olulised ja nende tegemiseks oli vajalik kõigi korteriomanike kui kaas-

omanike nõusolek. Avaldaja väitel tegid puudutatud isikud või nende eriõiguseellased

2 (7)

muudatused ilma tema nõusolekuta, samuti pole ta muudatusi heaks kiitnud. Ilma avaldaja

poolthääleta ei olnud võimalik vastu võtta korteriomanike otsuseid. Muudatused ei olnud

vajalikud, vaid kahjustasid elamut. Muudatused kahjustavad avaldaja õigusi järgmiselt: teise

korruse põrand ja ahi on vajunud, rajatud katus ei pea vett, teise korruse aknast vaade on piiratud

ja selle juurde kuhjub lumi, kahjustati elamu esteetilist välimust ja rikuti ehitusnorme.

2. Puudutatud isikud vaidlesid avaldusele vastu. Kõik muudatused on tehtud korteriomanike

otsuste alusel. Korteriomanike koosolekud toimusid 24. ja 25.05.2017 ning 16.06.2017, lisaks

vahetati e-kirju ja sõnumeid. Muudatused ei ole olulised ega vajanud kõigi kaasomanike

nõusolekut, neid võis teha enamuse otsuse alusel. Muudatused on saanud vajalikud koos-

kõlastused ja load halduskorras. Ükski muudatus ei riku avaldaja õigusi ega ole põhjustanud

talle kahju. Muudatuste kaupa esitasid puudutatud isikud mh järgmised vastuväited:

(1) korterite nr 1 ja 2 vaheline sein ei olnud kandev sein ja pole seetõttu kaasomandi ese;

lisaks oli avaldaja nõus korterite ühendamisega, st ka seina lammutamisega;

võimalikud vajumised teisel korrusel ei saa olla tingitud seina lammutamisest, vaid

neid võis põhjustada uue ahju ehitamine avaldaja korteris;

(2) katusetööd tehti nõuetekohaselt ja kui ka on puudusi, siis saab need garantiikorras

parandada; katuse osaline renoveerimine oli kokku lepitud ja ka vajalik, sest varasemal

katusel olid puudused;

(3) terrassiuks rajati küll akna asemel, aga ajalooliselt on samas kohas varem olnud uks,

mis nähtub ukse juures olevast konstruktsioonist, ja Muinsuskaitseamet on ukse

paigaldamise heaks kiitnud;

(4) trepikoja ukse kõrval asuv aken ja ka eelnimetatud terrassiuks avanevad ruumidesse,

mis on puudutatud isikute eriomandi reaalosa, ega mõjuta seega avaldaja õigusi;

(5) välimine fassaadisoojustus ja fassaadilaudis paigaldati enne seda, kui puudutatud

isikud ostsid korteritele nr 1 ja 2 vastavad korteriomandid, st nad ei vastuta selle

muudatuse eest; avaldaja on ise kirjutanud, et tema taastas kogu fassaadi – sel juhul on

avaldaja ise pannud toime nüüd puudutatud isikutele ette heidetava rikkumise.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus jättis avalduse rahuldamata 24.01.2022 määrusega (vaidlustatud määrus).

Menetluskulud jäid TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda ja kohus otsustas määrata need

rahaliselt kindlaks edaspidi.

3.1. Maakohus tuvastas, et kinnisasi, millel asub elamu, kuulub menetlusosalistele mõttelistes

osades, aga enne 01.01.2018 kuulusid neile korteriomandid. Elamu aadressiga korteriühistu

registreeriti 12.01.2018.

3.2. Maakohus tuvastas, et puudutatud isikud tegid (või korraldasid) muudatused (1), (2) ja (4)

2017. a sügisel või hiljemalt selle aasta lõpuks, muudatus (3) tehti sama aasta aprillis, aga

muudatus (5) pärineb aastatest 2008–2009 ja selle korraldas puudutatud isikute eriõiguseellane

(esimese korruse korteriomandite varasem omanik). Vaidluse lahendamisel kohaldas maakohus

muudatuste tegemise ajal kehtinud sätteid, st eelkõige AÕS ja KOS norme. Avaldaja nõuete

esmane õiguslik alus on AÕS § 89 koostoimes § 74 lg-ga 1 ja § 72 lg-ga 5 (endise olukorra

taastamise nõue). Nõude alternatiivne õiguslik alus on VÕS § 136 lg 5 (kahju hüvitamine).

3.3. Muudatuse (1) osas leidis maakohus, et korterite nr 1 ja 2 vaheline sein on kaasomandi

ese, sest elamu kõik seinad on korteriomanike kaasomandis – seda nii praegu kehtiva KrtS § 4

lg-te 1, 3 ja 4 kui ka varem kehtinud KOS § 1 lg-te 1 ja 2 ning § 2 lg 1 järgi. Puuduvad tõendid,

et kõnealune sein oli kandev. Niisiis on seina lammutamine käsitatav omandi tavakasutusena

KOS § 11 lg 1 p 1 tähenduses, mida korteriomanikud võivad kooskõlas KOS § 12 lg-ga 2

otsustada häälteenamusega. Lisaks on avaldaja andnud nõusoleku seina lammutamiseks

16.06.2017 koosolekul, kus otsustati moodustada kaasomandis olevate esimese korruse

3 (7)

korteriomandite baasil üks korteriomand. Tõendid ei kinnita avaldaja väidet, et vaheseina

lammutamine oleks rikkunud tema õigusi, sh põhjustanud teise korruse põranda või ahju

vajumist. Kokkuvõttes on avaldajal kohustus muudatust (1) taluda (AÕS § 89 ls 3).

3.4. Muudatusena (2) ette heidetud katusetöödega ei kaasnenud kaasomandis oleva asja olulist

muutmist AÕS § 74 lg 1 tähenduses. Kõnealune töö hõlmas ainult elamu ühte osa ja oli omandi

tavakasutus, mille korteriomanikud võisid otsustada häälteenamusega (KOS § 11 lg 1 p 1, § 12

lg 2). Maakohus nõustus avaldajaga, et tõenditest ei nähtu avaldaja nõusolek muudatuse (2)

tegemiseks, aga eeltoodud kaalutlustel polnud see nõutav. Pealegi oli katusetöö vajalik (KOS

§ 15 lg 2, AÕS § 72 lg 4). Eksperdi arvamusest nähtub, et katuse kallet muudeti 5°-lt 10°-le,

aga see oli vajalik varem koostatud auditis märgitud ebatiheda ühenduse tehniliselt korrektseks

lahendamiseks ja katusetalade ebapiisava toetuse pikkuse kõrvaldamiseks. Teostatud katusetöö

ei riku avaldaja kui kaasomaniku õigusi. Teise korruse aknast vaate piiratus ei ole tõendatud ja

lumi koguneks ka teistsuguse katusekonstruktsiooni korral. Kohtuistungil avaldatu järgi ei

tugine avaldaja enam sellele, et uus katus lasi vett läbi. Halduskorras ei ole puudutatud isikutelt

nõutud katuse ümbertegemist. Senises kohtupraktikas on samuti leitud, et kui juurdeehitus

sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saa nõuda lammutamist ainuüksi karistusena omavolilise

käitumise eest (RKTKo 16.04.2003, 3-2-1-31-03, p 19).

3.5. Muudatused (3) ja (4), st terrassiukse paigaldamine ja akna vahetamine on samuti omandi

tavakasutus, mille korteriomanikud võisid otsustada häälteenamusega (KOS § 11 lg 1 p 1, § 12

lg 2). Need muudatused tehti elamu välisseina osas, mis puutub kokku ainult puudutatud isikute

korteriomandite eriomandi osaga, ühtlasi on puudutatud isikute ainukasutuses terrass, millele

asjaomane uks avaneb. Sellegi poolest on iga välissein kaasomandi osa, kuid muudatused

polnud olulised, sest elamut ega selle majanduslikku otstarvet ei muudetud oluliselt.

Muinsuskaitseamet andis 04.01.2018 loa paigaldada senise akna asemele terrassiuks. Ekspert

leidis, et aknaava servades oleva kahe tenderposti vahelise seina osa eemaldamine ei mõjuta

välisseina stabiilsust ja kandevõimet. Tõendamata on avaldaja väide, et akna vahetusega rikuti

elamu muinsuskaitselist väärtust. Nii ei riku kõnealused muudatused avaldaja õigusi.

3.6. Muudatuse (5) taastamisena nõuab avaldaja, et eemaldataks elamu esimesele korrusele

paigaldatud välimine fassaadisoojustus ning paigaldataks esimese korruse fassaadilaudis teise

korruse fassaadilaudisega samale tasapinnale, sh tuleb viia esimese korruse lääne- ja lõunakülje

aknad tagasi fassaadiga ühte tasapinda. Kuigi fassaaditööd tegi puudutatud isikute korterite

varasem omanik, siis on kohtupraktika järgi võimalik nõuda muudatuse kõrvaldamist just

puudutatud isikutelt kui praegustelt omanikelt (RKTKo 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12).

Tööde teostamise ajal (kuni 14.11.2009) kehtinud KOS § 16 lg 1 kohaselt oli vaja korteri-

omanike kokkulepet ehituslikust vm kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorralduse tegemiseks. Küll aga polnud kokkulepe vajalik, kui asjakohase

toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra.

Maakohus leidis, et fassaaditööd ei vajanud avaldaja nõusolekut. Samuti ei riku fassaad

praegusel kujul avaldaja õiguseid, ta peab seda taluma ja endise olukorra taastamine oleks

puudutatud isikute suhtes ebaproportsionaalselt koormav.

3.7. Avaldaja nõudeid ei saa rahuldada ka VÕS § 136 lg 5 alusel. Avaldaja ei tõendanud ega

selgitanud, milline kahju tal täpselt tekkis ja kuidas on see omistatav puudutatud isikutele. Esile

on toomata põhjuslik seos võimaliku kahju ja puudutatud isikute tegevuse vahel. Võttes

arvesse, et muudatuste (1)–(5) tegemiseks olid olemas nõusolekud või otsuseid sai langetada

kaasomanike häälteenamusega ning puuduvad tõendid, et tehtud ümberehitused tekitaks

hoonele või teistele kaasomanikele kahju, puudub alus kohustada puudutatud isikuid taastama

elamu endine olukord avalduses nimetatud tööde osas ka VÕS § 136 alusel.

4 (7)

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS

4. Avaldaja esitas 10.02.2022 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja

uue määrusega avalduse rahuldada. Teise võimalusena taotleb avaldaja asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks saatmist. Menetluskulud palub avaldaja panna puudutatud isikute kanda.

Avaldaja leiab jätkuvalt, et muudatused (1)–(5) olid kõik olulised ja vajasid korteriomanike

kokkulepet, st ka avaldaja nõusolekut, mida ta ei ole andnud.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikutele tähtaja sellele

vastamiseks. Puudutatud isikud vaidlesid kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei

rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik

saabus 07.03.2022.

6. Ringkonnakohus rahuldas 18.03.2022 määrusega avaldaja taotluse ja kohustas eksperti TS

esitama kohtule maakohtu 21.01.2020 määruse alusel läbi viidud ekspertiisi raames elamust

tehtud 148 fotot ja viis videoklippi, millele ekspert viitab 31.08.2020 ekspertiisiakti lk 4 p-s 1.7.

Vastavalt menetlusosaliste taotlustele eraldas kohus 24.03.2023 määrusega eksperdi esitatust

need failid, mille toimikusse lisamist peeti vajalikuks, ja võttis need toimikusse digitaalsete

salvestistena kohtu infosüsteemis (TsMS § 56 lg 3 ls 2). Ühtlasi korrastas kohus sama

määrusega tsiviilasja toimiku ja esitas menetlusosalistele selgitusi.

7. Ringkonnakohus kuulas menetlusosalised isiklikult ära 19.05.2023.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse ja saadab asja uueks läbivaatamiseks

samale maakohtule eelmenetluse staadiumis (TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg 1 p 3).

Määruskaebus rahuldatakse.

9. Vaidlusaluste muudatuste (1)–(5) tegemise aja tuvastas maakohus õigesti ja seda pole ka

vaidlustatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et muudatused (1)–(4) tegid või

korraldasid puudutatud isikud ja muudatuse (5) nende eriõiguseellane. Õige on maakohtu

arusaam, et avaldaja vastusest 03.03.2017 sõnumile (I kd tl 165) ei saa järeldada nagu oleks

tema teinud muudatusena (5) käsitletava fassaaditöö. Maakohus tuvastas, et kinnisasi, millel

asub elamu, kuulub menetlusosalistele mõttelistes osades, aga enne 01.01.2018 kuulusid neile

korteriomandid. Tegelikult ja vaidlustamata asjaoludel on menetlusosalised jätkuvalt korteri-

omanikud: avaldajale kuulub korterile nr 3 vastav korteriomand alates 14.02.2000 ja

puudutatud isikutele (kaasomanikena) korteritele nr 1 ja 2 vastavad korteriomandid alates

23.09.2016 (I kd tl 14–19). Avaldaja korteriomandile vastab mõttelise osa suurus 293/1001 ja

puudutatud isikutele kuulub kahe korteriomandina kokku kinnistust ülejäänud 708/1001.

Eeltoodud asjaoludel kohaldas maakohus asjakohaselt muudatuste tegemise ajal kehtinud

seadust, eelkõige KOS ja AÕS sätteid.

10. Korteriomanikul (kui kinnistu ühel kaasomanikul) on õigus nõuda teiselt korteriomanikult

endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel, kui viimane on kaas-

omandiosa (või selle majanduslikku otstarvet) ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta oluliselt

muutnud AÕS § 74 lg 1 tähenduses (vt nt RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887, p 18 ja seal

viidatud varasem praktika). Kui muudatus ei ole oluline, st jääb korteriomanditeks jagatud

kinnistu tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, siis on AÕS § 72 lg 1 ls 2 järgi piisav

kaasomanike häälteenamusega tehtud otsus (RKTKm 04.05.2022, 2-19-12055, p 14.3). Nende

kahe variandi üle otsustab kohus igas olukorras konkreetsete asjaolude alusel (RKTKo

03.04.2019, 2-17-16823, p 11). Korteriomanditeks jaotatud kinnistu puhul tuleb lisaks järgida

KOS §-de 17 ja 19 norme. Kummalgi juhul pole siiski oluline, kas muudatus on saanud

asjakohased load ja kooskõlastused halduskorras, sest neil ei saa olla kaasomanike vahelises

suhtes avaldaja omandiõigust piiravat toimet (vrd nt RKTKo 05.11.2012, 3-2-1-101-12, p 18).

5 (7)

11. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige

hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega ka olukorras, kus korteriomaniku

tegevus on käsitatav tavakasutusena KOS § 11 lg 1 p 1 tähenduses ja ühise asja kasutamiseks

piisab kaasomanike enamuse otsusest, ei tohi ühise asja kasutamine rikkuda teiste, sh

vähemuses olevate kaasomanike õigusi (RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887, p 15). Sarnaselt ei

saa kõigi kaasomanike nõusolekust järeldada, et kaasomanik oli nõus oma õiguste

kahjustamisega (nt nõusolekust esimese korruse seina eemaldamiseks ei saa järeldada

nõusolekut, et teise korruse ehituskvaliteet halveneb). Nii võib avaldajal olla kas kahju

hüvitamise nõue VÕS § 136 lg 5 järgi või KOS § 11 lg 1 p-st 1, § 12 lg-st 3, AÕS § 72 lg-st 5,

aga kestva rikkumise puhul ka KrtS § 30 lg-st 2 ja AÕS §-st 89 tulenev kahju tekitamise

lõpetamise või sellest hoidumise nõue juhul, kui lubatud ümberehitust ei tehtud nõuetekohaselt

(vt RKTKo 14.11.2018, 2-12-24747, p 30 ja seal viidatud varasem praktika).

12. Kaasomanikul on AÕS § 72 lg 4 alusel õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid

teiste kaasomanike nõusolekuta. Samasuguse õiguse annab kaasomandi eseme säilitamise

vajaduse puhul korteriomanikule KOS § 15 lg 2. Käesoleval juhul tuginevad puudutatud isikud

vähemalt muudatuste (2) ja (5) osas väitele, et need olid elamu säilitamiseks vajalikud.

Maakohus tuvastas, et muudatus (2) oli vajalik ning viitas ka selles kontekstis AÕS § 72 lg-le 4

ja KOS § 15 lg-le 2, kuid ei otsustanud üheselt, kas need sätted võimaldavad jätta avalduse

kõnealuses osas rahuldamata. Ülejäänud muudatuste osas maakohus nende vajalikkust piisava

selgusega ei hinnanud.

13. Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadus-

järgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub

VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka VÕS-s võlasuhte kohta sätestatu. Muu

hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 ls 1 järgne õigus nõuda teistelt

kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides.

Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 ls 2, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise

suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest (RKTKo 13.2.2012, 3-2-1-116-11, p 23). Neis sätetes (koostoimes VÕS §-ga 6)

sätestatud hea usu põhimõttest võib tuleneda korteriomaniku talumiskohustus teatavate

muudatuste suhtes, mis tema õigusi oluliselt ei kahjusta.

14. Eelnevast tuleneb kokkuvõtvalt, et avaldaja nõuete lahendamisel tuleb kontrollida järgmist:

(i) kas puudutatud isikud on teinud muudatused (1)–(4) ja kas nad vastutavad enne nende

omanikuks saamist tehtud muudatuse (5) eest;

(ii) kas muudatused on olulised AÕS § 74 lg 1 tähenduses;

(a)

kui jah, kas on olemas kõigi korteriomanike nõusolek muudatuse tegemiseks;

(b)

kui ei, kas on olemas vastav korteriomanike enamuse otsus;

(iii) kas muudatus kahjustas avaldaja vara või õigusi viisil ja määral, mis võib anda alust

nõuda kahju hüvitamist või selle tekitamisest hoidumist;

(iv) kas avaldaja nõue on välistatud muudatuse vajalikkusest või hea usu põhimõttest

tuleneva talumiskohustuse tõttu.

15. Maakohus järgis põhimõtteliselt õigesti eeltoodud skeemi. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega osas, et elamu kõik seinad (nii sise- kui välisseinad) on korteri-

omanike kaasomandis (vt nt RKTKo 21.10.2015, 3-2-1-107-15, p 13). Samuti on õige

maakohtu käsitlus, et puudutatud isikutelt muudatuse (5) taastamise nõudmist ei takista tõsiasi,

et selle tegi nende eriõiguseellane. Kokkuvõtvalt on eelmises punktis sõnastatud kriteerium (i)

täidetud. Olles tuvastanud, et muudatused ei vajanud avaldaja nõusolekut (selle kohta vt

pikemalt järgnevas), hindas maakohus asjakohaselt kriteeriumit (iii). Ringkonnakohtul ei ole

ka selles osas maakohtu järeldustele sisulisi etteheiteid. Õige on maakohtu sedastus, et kahju

hüvitamise eeldused on piisavalt esile toomata ja seda järeldust avaldaja kaebuses ei vaidlusta.

6 (7)

16. Siiski ei nähtu vaidlustatud määrusest, et maakohus eristanuks kriteeriumi (ii) rakendamisel

korteriomanike enamuse otsuse tingimusi, mis tulenevad AÕS § 72 lg 1 ls-st 3 (häälte arv

sõltub omandi osa suurusest) ja KOS § 19 lg 1 ls-st 1 (igal korteriomanikul üks hääl). Kui

kinnisasjal on moodustatud kaks korteriomandit, siis eeldab korteriomanike otsus mõlema

korteriomaniku nõusolekut (RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13, p 26). Kuigi käesoleval juhul

on korteriomandeid kolm, siis jagunevad avaldaja ja puudutatud isikute (aga ka nende

õiguseellaste) kui korteriomanike hääled võrdselt, st kummalgi on üks hääl KOS § 19 lg 1 järgi.

Viidatud säte on ringkonnakohtu hinnangul erinorm AÕS § 72 lg 1 suhtes. Seetõttu said korteri-

omanikud teha KOS-i kohaldamisalasse jäävaid otsuseid ainult kõigi nõusolekul (üksmeelselt).

17. Maakohus tuvastas õigesti, et avaldaja pole andnud nõusolekut muudatuste (2)–(5)

tegemiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohu käsitlusega muudatuse (1) osas, nagu oleks

avaldaja andnud nõusoleku korterite nr 1 ja 2 vahelise seina lammutamiseks 16.06.2017

koosolekul. Protokolli (I kd tl 47) p 3 kajastab üksnes nõustumist esimese korruse korteri-

omandite baasil ühe uue korteriomandi moodustamisega. Sellest ei saa järelda nõustumist seinte

eemaldamisega. Kokkuvõttes pole tuvastatav avaldaja nõusolek ühegi vaidlusaluse

muudatusega. Eelmises p-s 16 tehtud järelduse kohaselt ei ole muudatuste kohta tehtud

korteriomanike ega ka enamuse otsuseid, sest paratamatult tuli nii enamuse kui ka kõigi

häältega lahendatavad küsimused lahendada üksmeelselt. Järelikult ei saa seni esitatu põhjal

jätta avaldust rahuldamata maakohtu keskse põhjendusega, et avaldaja nõusolek polnud vajalik.

18. Avalduse saaks jätta rahuldamata ka olukorras, kus esineks eespool kriteeriumina (iv)

nimetatud talumiskohustus. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu hinnanguga, et muudatuse (2)

vajalikkus on tõendatud. Enne katusetöid koostatud AK arvamusest (hoone osalise ehitisauditi

aruanne, II kd tl 23–27) nähtub üksnes, et elamu katus vajas parandamist ja senised tehnilised

lahendused polnud korrektsed. Öeldust ei saa järeldada, et katust (sh selle kallet ja

konstruktsiooni tuli muuta just nii, nagu seda 2008–2009. a tehti). Eksperdi TS vastus kohtu

küsimusele nr 3 (ekspertarvamuse p 4.3, II kd tl 79p) on äärmiselt lakooniline ega võimalda

teha sisulisi järeldusi muudatuse vajalikkuse kohta. Ekspert sedastab, et olemas olnud kaldega

katusele ei oleks saanud paigaldada Ruukki Classik katusekatet, aga ei põhjenda, miks tuli

paigaldada just see kate ja kas AK tuvastatud vigu oleks saanud kõrvaldada muul, sh avaldaja

õigusi vähem riivaval viisil. Ka ülejäänud muudatuste osas pole tõendatud nende vajalikkus

AÕS § 72 lg 4 ja KOS § 15 lg 2 tähenduses.

19. Muudatused (1)–(5) pole sedavõrd väheolulised, et avaldaja peaks neid taluma tulenevalt

hea usu põhimõttest. Elamu seintes ja konstruktsioonides muudatuste tegemine on pigem

oluline ning mõjutab nii elamu püsivust kui välimust. Käesolevas asjas ei ole üheselt selge, kas

muudatuse (1) ese oli kandev või mittekandev sein, mistõttu ei saa ka seda pidada avaldaja

suhtes väheoluliseks. Teised muudatused mõjutavad elamu välisilmet, mille osas on igal

korteri- ja kaasomanikul äratuntav huvi. Neil kaalutlustel ei võimalda kriteerium (iv) jääta

avaldust rahuldamata.

20. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest (AÕS § 72 lg 5 ls 2) tuleneda kohustus mitte

kahjustada korteriomanike ühistust ja kaasomandis olevat kinnisasja, mille väljendusena võib

ta olla kohustatud hääletama vajalike muudatuste poolt ehk nõustuma valitsemiseks vajalike

kokkulepetega. Asjaomane tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5

ja TMS § 184 lg 1 ls 1 alusel (vt sarnaselt korteriühistu ja äriühingute liikmete kohta RKTKo

24.10.2018, 2-17-7999, p-d 27–28; RKTKo 07.11.2018, 2-17-9986, p 12 ja neis viidatud

varasem praktika). Ringkonnakohtu hinnangul on sama põhimõte rakendatav olukorras, kus

muudatused on tehtud enne korteriühistu loomist – nii nagu see on käesoleval juhul. Niisiis on

puudutatud isikutel õigus nõuda avaldajalt nõusolekut muudatustele (1)–(5) ja selle asendamist

kohtulahendiga. Puudutatud isikud avaldasid pärast kohtu selgitusi, et nad soovivad vastavate

tahteavalduste andmist nõuda. Ringkonnakohus märgib, et samad selgitused oleks pidanud

andma menetlusosalistele maakohus, kuid jättis selle kohustuse täitmata.

7 (7)

21. Vastuavaldust ei saa esimest korda esitada alles ringkonnakohtus, sest TsMS § 9 lg 3 järgi

peab selle enne läbi vaatama maakohus kui vahetult madalama astme kohus. Samas ei saa asja

õigesti ja ammendavalt lahendada ilma puudutatud isikutele vastuavalduse esitamise võimalust

andmata. Nimelt oleneb iga muudatuse (1)–(5) osas endise olukorra taastamise nõude edukus

vastuavalduse esitamise korral vastusest küsimusele, kas avaldajal on kohustus muudatusega

nõustuda. Neil kaalutlustel tuleb vaidlustatud määrus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis (vrd sarnase olukorra kohta

hagimenetluses RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 15.4). Maakohus peab andma puudutatud

isikutele võimaluse esitada vastuavaldus ja lahendama selle koos avaldaja nõuetega.

22. Avaldaja taotles esimese võimalusena avalduse rahuldamist ja teise võimalusena asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Ringkonnakohus saab rahuldada teise

võimalusena esitatud taotluse, mis tähendab ühtlasi kaebuse rahuldamist (vt sarnaselt nt

RKTKo 24.05.2023, 2-21-1504). Menetlusosaliste ülejäänud väiteid pole vaja käsitleda ega

vaidluse muid asjaolusid tuvastada, sest ringkonnakohtu määrus poleks selles osas maakohtule

asja uuel läbivaatamisel siduv (vt nt RKTKo 23.05.2012, 3-2-1-55-12, p 16).

23. Ringkonnakohtu hinnangul on menetlusosalistel jätkuvalt otstarbekas püüda leida

vaidlusele lahendus kokkuleppel. Pikk ja kulukas kohtuvaidlus ei paranda elamu seisukorda,

vaid pigem kahjustab naabrite suhteid ja takistab korteriühistu majandamist. Menetlusosalistel

tasub otsida kompromissi erinevatel alustel, aga eelkõige võiksid need olla kantud soovist ja

mõttest, et elamu kasutamine jätkub põhimõtteliselt praegusel viisil. Kummalgi poolel ei

tarvitse olla mõtet seada esiplaanile lootust saada hüvitist kohtumenetluse kulude eest, sest

TsMS § 172 lg 1 võimaldab (vaidluse sisu ja kulgu arvesse võttes) jätta kõik menetluskulud iga

osalise enda kanda, olenemata asja lahendamise tulemusest.

24. Käesolev määrus ei ole menetlust lõpetav lahend TsMS § 173 lg 1 tähenduses, mistõttu

menetluskulude jaotust selles ei märgita. Maakohus otsustab menetluskulude jaotuse asja uuel

läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3 ls 2). Kui praegu lahendatava määruskaebuse esitamisel

tasutud riigilõiv ei jää menetluskuluna puudutatud isikute kanda, siis on avaldajal õigus esitada

selle tagastamise taotlus (TsMS § 150 lg 1 p 5).

25. Ringkonnakohtu määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui

see on seaduse järgi lubatud (TsMS § 696 lg 1 ls 1). Käesoleva määrusega ringkonnakohus

tühistab hagita menetluses tehtud lõpplahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks tagasi

maakohtule, mistõttu ei saa määruse peale kaevata (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)