3-23-288/6

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Tristan Ploom Otsuse tegemise aeg ja koht 19.05.2023, Tallinn Haldusasja number 3-23-288 Haldusasi Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi Aktsiaseltsi kaebus Tallinna linna kohustamiseks Menetlusosalised Kaebajad: Bonava Eesti OÜ, Kadaka Aiandi Aktsiaselts, volitatud esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Inge Lumiste, Uve Jürgens Asja läbivaatamise viis Kirjalik menetlus, digitoimik RESOLUTSIOON 1. Jätta kaebus rahuldamata. 2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 19.06.2023. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Tallinna linn (vastustaja) kehtestas 01.11.2006 korraldusega nr 2188-k Mustamäe linnaosas Kadaka tee 1, 1a, 1b, 3, A.H. Tammsaare tee 120, 122 ja Mustamäe tee 62, 64, 78, 80, 82, 84, 1

üle kinnistute valdus. Omandi üleandmist lihtkirjaliku aktiga teha ei saanud, kuid kuna valdus kuulub omanikule (AÕS § 68), siis valduse üleandmisega hakati omandi üleandmist ette valmistama. On ilmne, et pooled ei soovinud halduslepinguga luua olukorda, kus tänavarajatiste valdus läheb linnale, kuid omand jääb alatiseks Kadaka Aiandi Aktsiaseltsile ja hoolduskohustus alatiseks Bonava Eesti OÜ-le. Vastustaja kinnitas 12.11.2021 üleandmise- vastuvõtmise aktidega, et ei esine takistusi kinnisasjade omandi ülevõtmiseks. Vastustaja tahet omandada maa tõendab ka Tallinna Linnavalitsuse 06.10.2021 korraldus nr 1047 „Aiandi tänav T3 kinnisasjale isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ja kinnisasja omandamine“ (korraldus nr 1047), mille p 2 kohaselt on vastustaja teinud otsuse omandada Aiandi tänav T3 kinnisasi. Kuna Aiandi tänav T3 kinnistu oli suurem kui halduslepingu lisas 7 märgitud II etapi väljaehitamise kohustust puudutav ala, siis seati Aiandi tänav T3 kinnistule esialgu II etapi ulatuses isiklik kasutusõigus vastustaja kasuks. See kasutusõigus seati tähtajaga kuni vastustaja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. Korraldusest nr 1047 nähtub, et vastustaja tahe on olnud Aiandi tänava moodustavate kinnisasjade omandamine. Aiandi tänav T3 ning Aiandi tn kinnisasjad moodustavad halduslepingu lisa 7 kohaselt Aiandi tänava. Seega sai Aiandi tänava moodustavate kinnisasjade vastustajale üleandmise kohustus tuleneda üksnes halduslepingust. 8. Kinnisasjadel asuvate rajatiste omandi üleandmine saab toimuda ainult koos maa omandamisega. TsÜS § 53 lg 1 sätestab, et asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Sama paragrahvi lg 2 täpsustab, et asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis. TsÜS § 54 lg 1 täpsustab veelgi, et kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Käesolevas asjas on seega üleandmise ja vastuvõtmise kohustuse täitmisel määravaks, kas kinnisasjadel asuvad rajatised on nende kinnisasjade oluliseks osaks. 9. TsÜS kommentaarid TsÜS § 54 lg 1 osas selgitavad, et ehitis on kinnisasja oluline osa, kui selle kinnisasjast eraldamisel kahjustuks ehitis või kinnisasi ise. Puudub vaidlus selles, et kinnisasjadel asuvat sõiduteed ei ole võimalik kinnisasjadest, millel see sõidutee asub, eraldada (ja näiteks ümber tõsta) ilma, et vähemalt see sõidutee kui ehitis hävineks. Eraldi regulatsioon on TsÜS § 54 lg 2 seotud õiguse teostamise vahendina püstitatud ehitistega, näiteks tehnovõrgu kui rajatisega, kuid seda vaid juhul, kui see on rajatud asjaõiguse alusel. Järelikult on rajatised kinnisasjade oluliseks osaks ja ei saa TsÜS § 53 lg 2 alusel kuuluda erinevate isikute omandisse. Seega on rajatis üle antav ja vastustaja poolt vastu võetav ainult koos kinnisasjaga, millel see asub. Kuna vastustaja on vastuses nõustunud, et tal on halduslepingust tulenev kohustus rajatised, sh Aiandi tänav üle võtta, siis on vastustajal kohustus üle võtta ka kinnisasjad, millel Aiandi tänav asub. Asjaolu, et vastustaja peab tegema omandiõiguse ülemineku vormistamiseks täiendavad toimingud (vähemalt sõlmima notariaalse asjaõiguslepingu), ei vabasta teda kohustusest võtta üle rajatised koos kinnisasjaga. Halduslepingus ja muudes lepingutes kasutatud sõnastust „üle andmise“ saab TsÜS § 53 lg-st 2 ja TsÜS § 54 lg-st tulenevalt mõista omandi üleandmisena (ja vastustaja poolse kohustusena omand vastu võtta). 10. Halduslepingule näeb seadus ette kirjaliku vormi (HMS § 99 lg 3). Kuna kinnisasja omandi üleandmise kohustuse võib isikule panna ka haldusaktiga (HMS § 51 lg 1), ning halduslepingu võib sõlmida haldusakti asemel (HMS § 98 lg 1) kirjalikus vormis (HMS § 99 lg 3), siis ei ole sellisel halduslepingul notariaalset vorminõuet. Samuti ei näe HMS § 63 lg 2 ette, et vorminõude rikkumine oleks haldusakti tühisuse aluseks. 3

TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Vastava sätte kommentaaridest (p 3.1.2.3) tuleneb, et vorminõude rikkumine ei too kaasa tehingu tühisust, kui see poleks kooskõlas hea usu põhimõttega. Halduslepingu valmistas ette vastustaja. Mõlemad pooled (eriti kaebajad) on täitnud heas usus halduslepingu lisas 6 sisalduvat kokkulepet (mis kandus edasi ehitusloasse, kohtulikku kompromissi jne) 2,5 aastat. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus pooled on vorminõude vastast kokkulepet täitnud ja hiljem üks pool vorminõude rikkumisele tuginedes kokkuleppe tühisusele tugineb, pidanud hea usu põhimõtte rikkumiseks ja lugenud kokkuleppe kehtivaks. Seega ei saa vorminõude võimalikku rikkumist pidada põhjuseks, miks lugeda kinnistute omandiga seotud kokkulepped tühiseks. 11. Vastustaja ei ole halduslepingus seadnud kinnisasjade võõrandamise tingimuseks asjaolu, et need ei tohi olla koormatud reaalservituutidega. Sellist nõuet ei tulene õigusaktidest. Seetõttu on vastustaja seatud täiendav tingimus reaalservituutide kustutamise kohta alusetu. Vastustajale pidi halduslepingu sõlmimisel olema teada, et kinnisasjad on koormatud reaalservituutidega, sest need olid 2009.a kantud kinnistusraamatusse. Halduslepingu lisad 6 ja 7 sõlmiti 2019.a. Seda, et teeservituudid ei takista vastustajal kinnisasjade omandi ülevõtmist, kinnitab Tallinna Linnavalitsuse 06.10.2021 korralduse nr 1047 p 2.6. Selle kohaselt võib teeservituut jääda vastustaja poolt omandatavat kinnisasja koormama. Vastustaja ei saa vabaneda talle halduslepingust tulenevast kohustusest kinnistute omandi vastuvõtmiseks väitega, et teeservituutide kustutamisega kaasneks talle halduskoormus. Haldusmenetluse läbiviimine on vastustajale seadusest tulenev ülesanne. Teeservituutide kustutamine ei ole vajalik, sest see ei takista tee avalikku kasutusse määramist ega tee kasutamist ja hooldamist. 12. Vastustaja ettepanek seada kinnisasjadele vastustaja kasuks tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus kinnisasjadel asuva sõidutee avaliku kasutuse tagamiseks kuni reaalservituutide lõpetamiseni ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. 01.07.2015 jõustunud EhS § 94 lg 2 järgi pidi kohaliku omavalitsuse üksusel olema selleks, et erateed avalikult kasutatavaks määrata, õigus kasutada teealust maad tulenevalt piiratud asjaõigusest. 01.07.2018 jõustus EhS § 94 lg 2 muudatus, mille järgi tuleb kohaliku omavalitsuse üksusel otsustada eratee avalikes huvides omandamine või sellele sundvalduses seadmine. Seega hetkel kehtiv EhS ei näe ette võimalust, et kohalik omavalitsus võiks määrata sellise eratee avalikuks kasutamiseks, mille kasutamise õiguse ta on saanud piiratud asjaõiguse alusel. EhS § 94 lg 2 kohaselt saab avalikuks kasutamiseks määrata tee üksnes pärast seda, kui riik või kohaliku omavalitsuse üksus on eratee avalikes huvides omandanud või seadnud sellele sundvalduse (RKHKm nr 3- 19-2255/16, p-d 11.2 - 11.3). 13. Halduskohus palus 10.03.2023 määruses vastustajal kohtule kinnitada, et asjaolu, et kinnisasju koormavad reaalservituudid, on ainus põhjus keelduda kinnisasjade omandamisest. Kohus selgitas, et kui ta leiab, et reaalservituudid ei takista kinnisasjade omandamist, on täidetud alused definitiivse ettekirjutuse tegemiseks. Vastustaja väitel viiks kohustamiskaebuse rahuldamine definitiivsel kujul kohtu poolt kaalutlusõiguse teostamiseni, mis oleks vastuolus HKMS § 158 lg-s 3 sätestatud keeluga. Ometi pole vastustaja välja toonud, milliseid asjaolusid tal tuleks täiendavalt kaaluda, kui kohus leiab, et vastustajal on halduslepingust tulenev kohustus kinnisasjade omandi ülevõtmiseks. Vastustajal puudub alus keelduda kinnisasjade omandamisest, kuna kinnistuid koormavad reaalservituudid. Seega puuduvad takistused definitiivse ettekirjutuse tegemiseks. 14. Kaebajad täpsustavad kohustamisnõuet selliselt, et kohus kohustaks vastustajat tegema vajalikud toimingud kinnistute omandi vastuvõtmiseks, see tähendab sõlmima 4

asjaõiguslepingu. Samuti paluvad kaebajad, et kohus määraks HKMS § 168 lg 1 alusel otsuse resolutsioonis kindlaks, et vastustajal tuleb need toimingud teha 60 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. VASTUSTAJA SEISUKOHT 15. Kaebus tuleb jätta rahuldamata, sest kohustamisnõude eeldused ei ole täidetud. Vastustajal ei ole seadusest ega lepingust tulenevat kohustus omandada kinnisasjad. 16. Halduslepingus on ette nähtud kaebajate kohustus anda lepingu alusel ehitatud rajatised vastustajale üle. Kuid ei ole kokku lepitud, et vastustaja on kohustatud kinnisasjad omandama. Halduslepingu sisu on määratletud seadusega ning halduslepingut saab sõlmida vaid seaduses sisalduva volitusnormi alusel (haldusmenetluse seaduse § 97 lg 1, halduskoostöö seaduse § 3 lg 2). Haldusleping sõlmiti sel ajal kehtinud ehitusseadustiku § 13 alusel, mis sätestas, et kohalik omavalitsus võib DP koostamise taotlejaga või ehitusloa taotlejaga kokku leppida, et viimati nimetatud tagavad kohaliku omavalitsuse asemel DP-kohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise. Haldusleping sisaldab kokkuleppeid avalikuks kasutamiseks ettenähtud rajatiste ehitamiseks ja nende üle andmiseks vastustajale. Halduslepingu esemeks ei ole asjaõiguslikud kokkulepped kinnisasjade võõrandamiseks või koormamiseks. Selliseid kokkuleppeid ei saa halduslepingus sisalduda, kuna need ületavad seadusega halduslepingu sõlmimiseks antud volitusi. Isegi juhul, kui haldusleping oleks eelnimetatud (ja seadusega ettenähtud notariaalses vormis sõlmitud) kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppeid sisaldanud, ei oleks need käsitatavad halduslepingu osana. 17. Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud (asjaõigusseaduse § 119 lg 1). Vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (Riigikohtu 08.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 15; Riigikohtu 29.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8456, p 11). Vastustaja ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud tehingut, millega võttis kohustuse omandada kinnisasju. 18. Samuti ei tekita 26.07.2019 antud ehitusluba vastustajale vastavat õiguslikku kohustust. Ehitusluba on haldusakt, millega antakse õigus ehitada ehitis ja mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (ehitusseadustiku, EhS, § 38 lg 1). Ehitusloa kõrvaltingimusena on võimalik sätestada ehitusega seotud tähtaegu ja lisatingimusi ehitamiseks (EhS § 42 lg 3). Ehitusloaga ei anna haldusorgani siduvat tahteavaldust kinnisasja omandamiseks. 19. Ebaõige on kaebajate arvamus, et alates 1. juulist 2018, mil jõustus ehitusseadustiku § 94 lg 2 muudatus, ei saa kohalik omavalitsusüksus erateed avalikuks kasutamiseks määrata piiratud asjaõiguse seadmisega, vaid seda saab teha üksnes pärast seda, kui kohalik omavalitsusüksus on eratee omandanud või seadnud sellele sundvalduse 20. Vastustaja kohustust omandada kinnisasjad ei tulene seadusest. Elamurajoonis elatavatele inimestele on tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt teeservituutidega. Servituudi seadmise lepingu kohaselt on õigustatud isikul õigus kasutada kinnisasju juurdepääsuks jalgsi ja iga liiki sõidukitega ööpäevaringselt piiramatu arv kordi. Vastustajal on kaalutlusõigus, kas ja millistel tingimustel ta kinnisasjad omandab. Kadaka Aiandi Aktsiaselts on koormanud mõlemad kinnistud kokku 1526 teeservituudiga. Vastustaja 5

on kaebajatele korduvalt selgitanud, et on valmis omandama kinnisasjad tingimusel, et kinnistut koormavad servituudid lõpetatakse enne kinnistu võõrandamist ning on teinud ettepaneku isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Isikliku kasutusõiguse seadmisel vastustaja kasuks on võimalik kokku leppida tingimused rajatiste omamiseks, kasutamiseks, remontimiseks, majandamiseks jms. Isikliku kasutusõiguse seadmisega on võimalik rajatiste omand vastustajale üle anda. Vastustaja poolt kinnisasjade omandamisel ei kaota teeservituudid tähendust. Teeservituudid piiravad vastustaja omandiõigust ja võivad piirata ka tee avalikku kasutust. 21. Lisaks suureneb vastustaja halduskoormus. Iga õigustatud isiku suhtes tuleb läbi viia kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses ette nähtud haldusmenetlus (sh pidada läbirääkimisi servituudi väärtuse hüvituse suuruse osas) ning nõusoleku olemasolul lõpetatakse servituudileping ja kustutatakse servituut. Vaid nende isikute puhul, kes nõusolekut ei anna, saab kohaldada sundkustutamist. Selle menetluse kuludeks on ainuüksi riigilõivu ja notari tasu puhul ca 30 000 eurot. Kadaka Aiandi Aktsiaselts seadis teeservituudid ärihuvides (selleks et võõrandada kortereid). Vastustaja ei pea õigeks, et servituutide lõpetamise ja kinnistusraamatust kustutamise kulu ja menetluskoormust peaks kandma vastustaja. Kadaka Aiandi Aktsiaselts ei saanud kinnisasjade koormamisel servituutidega eeldada, et vastustaja on nõus omandama kinnisasju koos omandiõigust ja tee avalikku kasutust piiravate teeservituutidega. Teised arendajad on seadnud teeservituudid tingimusel, et servituudid on tähtajalised ning lõpevad, kui servituudiga koormatud kinnistu omanikuks saab kohalik omavalitsus. Sellisel juhul ei ole servituudi kustutamiseks vajalik õigustatud kinnistu omaniku nõusolek (kinnistusraamatu seaduse § 494 lg 3 ja § 495). Selliselt olid servituudid seatud näiteks Kaaruti tänava kinnisasjale, mille vastustaja on tänaseks omandanud. 22. Halduskohtul on volitus kohustada haldusorganit tegema toimingut (HKMS § 5 lg 1 p 2). Toiming on haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata tsiviilõigussuhtes (haldusmenetluse seaduse § 106 lg 1). Kinnisasja omandamine on vaieldamatult tegevus, mida haldusorgan teeb tsiviilõigussuhtes. Seetõttu ei saa halduskohus kohustada vastustajat andma kinnisasja omandamisele suunatud tsiviilõiguslikku tahteavaldust. Isegi, kui tõlgendada kaebajate nõuet selliselt, et kaebajad taotlevad ettekirjutust mitte kinnisasjade omandamiseks, vaid seda puudutava haldusotsustuse tegemiseks, tuleb kohustamiskaebus jätta rahuldamata, kuna Tallinna linnal ei ole seadusest ega lepingust tulenevat kohustust kinnisasjade omandamiseks. Kuna vastustajal on õigus vabalt ise otsustada, kas ja millisel viisil on vajalik ja võimalik kinnisasjadel tagada avalik kasutus, ei saa halduskohus teha definitiivset kohustamisotsust. See viiks kaalutlusõiguse teostamiseni kohtu poolt ja oleks vastuolus HKMS § 158 lg 3 lauses 3 sätestatud keeluga. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kohus ei saa astuda haldusorgani asemele ega sisuliselt hinnata kaalumisel asjassepuutuvaid asjaolusid (nt halduskolleegiumi 28. aprilli 2014 otsus asjas nr 3-3-1-52-13, p 33 ja 25. septembri 2008 otsus asjas nr 3-3-1-15- 08, p 8, alap 1). KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED 23. Kaebus tuleb jätta rahuldamata. 6

seletuskiri (lk 44, www.riigikogu.ee): EhS § 94 lõiget 2 muudetakse, kuna puudub vajadus eraldi reguleerida piiratud asjaõiguse seadmist. Eratee avalikuks kasutamiseks määramine käib KAHOSes reguleeritud sundvalduse seadmise teel ja sellega seatakse kinnisasjale avalik-õiguslik kitsendus. Eeltoodu ei tähenda aga, et vastustaja ei või kasutada isiklikku kasutusõigust kui piiratud asjaõigust selleks, et määrata kinnisasjal asuv eratee avalikuks kasutamiseks. Samale seisukohale asus Riigikohus 13.10.2020 määruses asjas nr 3-19-2255 ( p 11.3). 30. Järelikult ei ole kohustamiskaebuse rahuldamise eeldused täidetud. 31. Vastustajal on lepinguvabadusest tulenevalt õigus otsustada, et ta omandab kinnisasjad siis, kui kinnisasju koormavad reaalservituudid on lõpetatud (vastustaja põhjendus kinnisasjade omandamisest keeldumisel). Kohus ei anna kohustamiskaebust lahendades hinnangut, kas vastustaja poolt seatud tingimus on põhjendatud. Samuti ei hinda kohus muid kaebaja ja vastustaja väiteid, sest need ei oma tähendust asja lahendamisel. 32. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom 8