2-22-4100/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Imbi Sidok-Toomsalu, Margo Klaar ja Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht 10.05.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-4100

Kohtuasi

TK ja LK avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 03.02.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

TK määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad TK (isikukood XXXXXXXXXXX, avaldaja I)

ja LK (isikukood XXXXXXXXXXX, avaldaja II)

Puudutatud isik I AL (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik II Saue Vallavalitsus (registrikood

77000430)

Puudutatud isik III AU (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik IV UU (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik V HU (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik VI TU (isikukood XXXXXXXXXXX),

seaduslik esindaja (eestkostja) Lääne-Harju vald Lääne-

Harju Vallavalitsuse kaudu

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 03.02.2023 määrus ja saata asi uueks läbivaatamiseks

samale maakohtule.

2. Rahuldada TK määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa määruskaebust esitada.

2-22-4100

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. T ja LK-le (avaldajad) kuulub ühisomanikena Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriossa

nr 13905502, katastritunnusega 72704:001:0426 kantud Tupsi kinnistu ja registriossa nr

13905602, katastritunnusega 72704:001:0427 kantud Moto kinnistu Tuula külas Saue vallas

Harjumaal (edaspidi ka kinnistud). Avaldaja esitas 21.03.2022 Harju Maakohtule avalduse

(täpsustused 04.04.2022, 25.04.2022), milles palus määrata, et kinnistute igakordsel omanikul

on tähtajatu õigus kasutada jalgsi ja sõiduvahenditega ööpäevaringselt Saue vallas Tuula külas

asuval Taari kinnistul (registriosa nr 72704:001:0425) paiknevat juurdepääsuteed (ca 230m

pikkune ja 4m laiune olemasolev tee), mis viib avalikult kasutatavale Kaldamäe teele (nr

7270422), hüvitades selle eest Taari kinnistu igakordsele omanikule kinnistu maamaksu täies

ulatuses. Samuti palus avaldaja kohustada Taari kinnistu omanikku AL (puudutatud isik I)

andma nõusolek, et kanda kinnistusraamatusse märkus juurdepääsuõiguse kohta. Tee

kasutamisele vajaminevad hooldustööd teevad avaldajad oma vahenditega.

2. Avalduse kohaselt toimus 30.12.2011 notariaalne ostu-müügitehing, mille kohaselt müüs

puudutatud isik I temale kuuluvast Taari kinnistust kaks osa avaldajatele ning moodustusid

Tupsi ja Moto kinnistud. Jagamise tulemusena moodustunud kinnistute lähimale avalikule

teele jäänud Kaldamäe teel on olemasolev ligipääs üle Taari kinnistu, kuid selle kasutamiseks

puudub õiguslik alus.

3. Kinnistutel on olemas ka teine juurdepääs avalikule teele läbi neist põhjasuunal asuva

Arulaane tee (nr 7270463), mida mööda on võimalik jõuda Ohtu - Tuula teele (nr 2955730) ja

sealt edasi Keila - Ääsmäe maanteele (nr 11370), kuid Arulaane (ja osaliselt ka Ohtu – Tuula)

tee kasutamiseks puudub samuti õiguslik alus. Tee pikkus on ca 1,8 km ning see läbib 12

eraomanduses olevat kinnistut, mis teeb neile servituudi määramise äärmiselt keeruliseks.

Nimetatud tee läbimiseks ei ole avaldajale senini piiranguid seatud.

4. Juurdepääsu taotlemise põhjuseks on asjaolu, et avaldajad soovivad Moto kinnistule rajada

motokrossiraja, milleks on taotlenud Saue Vallavalitsuselt (puudutatud isik II) ehitusluba.

Väljastatud projekteerimistingimustes on nõue, et avaldajatel tuleb lahendada juurdepääs

kinnistule enne ehitusloa taotluse esitamist kas teeservituudi seadmisega või kohtulahendi

alusel vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 156.

5. Kuna taotletav juurdepääs ületab ka osaliselt Kärbu kinnistut (registriosa nr 13064702),

kaasas maakohus 05.10.2022 määrusega puudutatud isikutena Kärbu kinnistu kaas- ja

ühisomanikud ning kohustas esitama avalduse kohta seisukoht.

Puudutatud isikute seisukohad

6. Puudutatud isik I leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Avaldajatel ei ole olnud takistusi

kinnistutele pääsemisel. Avaldajad on menetluses tunnistanud, et igapäevaselt kasutatakse

liiklemiseks Arulaane teed. Avalduses nimetatud olemasolevat teed Kaldamäe teele, mis on

avaldajate piltidel tähistatud punase joonega, ei ole reaalselt olemas. Osaliselt on tegemist

metsarajaga, mis on kuival või külmal ajal läbitav. Teine osa näidatud lõigust on metsamaa ja

autoga sõitmiseks läbimatu. Metsaraja, mis saab alguse Tupsi kinnistu piirilt ja kulgeb läbi

Taari kinnistu, on avaldajad omavoliliselt täitnud killustikuga, et oleks sõidetav. Selleks, et tee

kulgeks avaldajate taotletud viisil mööda Taari kinnistut, tuleks hävitada 150 m ulatuses metsa,

mis on põhjendamatu.

2-22-4100

7. Keila - Ääsmäe maanteelt Tupsi kinnistuni viiv olemasolev tee on kruusakattega ja Saue

valla poolt hooldatav aastaringselt. Seda teed on avaldajad ka kasutanud. Sama tee oli ka ostu-

müügitehingu ajal kokku lepitud Tupsi kinnistule ligipääsuks. Seda teed on avaldajad

kasutanud ka rasketehnika ja ehitusmaterjalide veoks. Keila - Ääsmäe maanteele viiv tee algab

vahetult Tupsi kinnistu piirilt. Tee ületab küll 12 kinnistut, aga mitmel neist on sama omanik.

Seega on teadmata tegelik isikute arv, kellega avaldajatel tuleks kokkulepe saavutada juba

olemasoleva tee kasutamiseks.

8. Avaldajad varjasid esimeses avalduses kohtule, et tegelikuks eesmärk servituudi seadmisel

on ehitusloa saamine Moto kinnistule krossiraja rajamiseks, jättes kohtule mulje, justkui

rikutaks tema AÕS § 156 lg-st 1 tulenevat õigust.

9. Puudutatud isik II toob välja, et avaldajatele lähim avalikult kasutatav tee on Kaldamäe tee.

Maa-ameti kaardiregistrilt nähtub, et Tupsi kinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt. Samuti ei nähtu kinnistusraamatu kannetest, et kinnistu kasuks oleks seatud

juurdepääsuteeservituut. Kui kinnisasja omanikul puudub juriidiliselt tagatud juurdepääs oma

kinnistule, on selge, et juurdepääsu saamine, kas läbi Taari kinnistu või alternatiivselt läbi

mõne muu naaberkinnistu, on vajalik.

10. Avaldusele lisatud notariaalse lepingu kohaselt on puudutatud isik I jaganud temale

kuulunud kinnistu selliselt, et mh moodustatakse jagatava kinnistu arvelt iseseisvate

kinnistutena Moto ja Tupsi. Vastavalt AÕS § 156 lg-le 2 kui kinnisasja osalise võõrandamise

tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab

selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust

pidada oma kinnisasja kaudu käesoleva paragrahvi lg-s 1 nimetatud tingimustel. Arvestades, et

nii Moto kui Tupsi kinnistud on tekkinud varasemast ühest kinnistust, tuleb juurdepääs

avalikult kasutatavale teele määrata Taari kinnistu kaudu.

11. AU (puudutatud isik III) leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isik III ei ole

nõus teeservituudi seadmisega Kärbu kinnistule. Avaldajate plaani alusel ei saa Kärbu

kinnistule koormatisi seada. Servituuti saab nõuda konkreetsele kinnistu osale. Praeguselt

jooniselt nähtub, et tee, millele soovitakse servituuti seada, ei lähe üle Kärbu kinnistu.

12. Motoringrajal oli viieaastane ajutine kasutusluba ja ligipääsuks kasutati teed üle Tupsi

kinnistu. Avaldajad ei põhjenda, miks nüüd peab hakkama taotlema teeservituute. See on avalik

tee ja maareformi käigus tagastatud maadele seati ligipääsuteede talumiskohustus.

13. Avaldajad väidavad, et avalik tee on halvas seisukorras. See on puudutatud isiku II

probleem, kes nõuab ehitusloa väljastamiseks ligipääsutee selgitamist. Nõude rahuldamine ei

ole õiguslikult ökonoomne. Kohalike elanike ja avaldajate vahel käib aastatepikkune

kohtuvaidlus, kuna motoringrada rikub elanike rahu. Avaldajad ise ei ela alaliselt seal ja neid

müra ei häiri.

14. UU (puudutatud isik IV) ei ole nõus tee ehitusega ja servituudi seadmisega Kärbu

kinnistule, sest sel kinnistul ei ole mingit teed. Tee tuleks alles ehitada, selleks metsa maha

võtta ja selline tegevus ning servituut, kahjustab oluliselt kinnistu väärtust. Avaldajad on kogu

aeg oma kinnistutele pääsemiseks kasutanud olemasolevat korralikku kruusateed, mis tagab

juurdepääsu avalikule teele. Keegi ei ole takistanud selle tee kasutamist. Seega peaks servituuti

nõudma sellele teele, mida juba kasutatakse. Sisuliselt tahab avaldaja oma kinnistule kahte

juurdepääsu avalikule teele. See ei ole eetiline ega seadustega kooskõlas.

15. TU (puudutatud isik VI) eestkostja Lääne-Harju Vallavalitsus leiab, et Maa-ameti

geoportaalist saab välja lugeda, et optimaalsemad variandid kinnistutelt avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu saavutamiseks oleks läbi Arulaane tee ja Ohtu - Tuula tee Keila - Ääsmäe

teele või Taari kinnistu kaudu Kaldamäe teele. Ohtu - Tuula tee on Maa-ameti kaardiregistri

2-22-4100

andmete põhjal osaliselt (ca 1000 meetri ulatuses ca 1800 meetrist) metsatee, mis on

ehitusseadustiku (EhS) § 93 lg 1 alusel kasutatav igaühe poolt. Samuti on tõenäoliselt võimalik

Ohtu - Tuula tee osas ka osapooltel koostöös lahendada juurdepääsu küsimused kokkuleppel

erakinnistute omanikega, sest tegemist on juba olemasoleva teega ja nagu avaldajad on

märkinud ka ajaloolise teega, mida Saue Vallavalitsus korras hoiab. Juurdepääsu tagamine (ja

selle rajamine) Tupsi ja Moto kinnistutelt avalikult kasutavale teele läbi Kärbu kinnistu ei ole

puudutatud isiku VI huvides.

Maakohtu määrus ja põhjendused

16. Harju Maakohus jättis 03.02.2023 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 järgi avaldaja kanda.

17. Vastavalt Riigikohtu juhistele asjas nr 3-2-1-31-17 tuleb maakohtul esmalt analüüsida, kas

avaldajatel puudub juurdepääs enda kinnisasjadele avalikult teelt. Maa-ameti kaardiregistri

andmetest nähtub, et kinnistutest põhjasuunal asub kruuskattega Arulaane tee (nr 7270463; muu

tee), mis külgneb mõlema kinnistuga ning mida avaldajad on enam kui 10 aasta jooksul oma

kinnisasjadele pääsemiseks kasutanud. Viidatud teed mööda on võimalik jõuda Ohtu - Tuula

teele (nr 2955730; metsatee ja avalikult kasutatav EhS § 93 lg 1 järgi) ja sealt edasi Keila -

Ääsmäe teele (nr 11370; riigitee, avalikult kasutatav EhS § 92 lg 5 järgi).

18. Tee ei pea olema riigi (st avalikus omandis) selleks, et seda saaks pidada avalikult

kasutatavaks teeks. Puudub vaidlus, et Arulaane tee on avalikkusele ligipääsetav eramaal asuv

tee ja seega vähemalt hetkel avalikult kasutatav tee EhS § 92 lg-te 5 ja 8 järgi. Seega on kohtu

hinnangul täitmata nõude rahuldamise esimene eeldus – st avaldajate kinnistutel puudub

juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

19. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust asjaolu, et avaldajate kinnistud on tekkinud puudutatud

isiku I kinnistust eraldamise teel, mis justkui peaks puudutatud isikule I panema AÕS § 156 lg

2 kohaselt juurdepääsu võimaldamise kohustuse. AÕS § 156 lg 2 viitab sama sätte lg-le 1, mis

tähendab, et AÕS § 156 lg-s 2 nimetatud kohustus saab tekkida olukorras, kus on täidetud lg-s

1 nimetatud eeldused, mh peab puuduma juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

Määruskaebus

20. Avaldaja I esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning määrata

Taari kinnistule servituut Moto ja Tupsi kinnistute kasuks.

21. Avaldaja juhtis kohtu tähelepanu asjaolule, et kasutataval Ohtu - Tuula teel on palju

erinevaid omanikke, mistõttu selle staatus on segane. Sellest oli tingitud taotlus määrata

servituut Taari kinnistule.

22. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et AÕS § 156 lg 1 kohaselt on avaldajal vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas. Kohus on tuvastanud olemasoleva juurdepääsu

ja asunud seisukohale, et kui on olemas sõidetav tee, on juurdepääs tagatud. Selline seisukoht

on ekslik. Vajalik juurdepääs saab olla kas üle riigi omandis oleva tee või avalikuks kasutuseks

määratud eratee. Praegu ei ole tagatud Tupsi ja Moto kinnistutelt juurdepääs avalikule teele.

Kuna Arulaane tee ja Ohtu - Tuula tee on eravalduses kohustuseta lubada neil liiklust, võivad

teede omanikud keelata oma maal liikumise.

23. Maakohus kaasas puudutatud isiku III–VI ilmselt põhjusel, et üle nendele kuuluva Kärbu

kinnistu läheb olemasolev metsatee Kaldamäe teele ning kohus on kaalunud võimalust jagada

Tupsi ja Moto kinnistutele viiva tee servituuti Kärbuga. Selline lahendus oleks kõige

2-22-4100

ökonoomsem, sest ei vajaks olemasolevas olukorras mingisugust tegevust, kuna tee on olemas.

Avaldaja palub alternatiivse lahendusena kaaluda servituudi määramist Kärbu kinnistule.

Menetlusosaliste seisukohad

24. Puudutatud isik VI leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus leidis õigesti, et

juurdepääs on olemas ja avaldajad on enam kui 10 aasta jooksul oma kinnisasjadele

pääsemiseks kasutanud kinnistutest põhjasuunal asuvat kruuskattega Arulaane teed, mis

külgneb mõlema kinnistuga. Arulaane tee on avalikkusele ligipääsetav eramaal asuv tee ja

vähemalt hetkel avalikult kasutatav tee. Kärbu kinnistu omanik huvides ei ole määrata

juurdepääs läbi tema kinnistu. See ei ole ka mõistlik, kui on võimalus kasutada välja ehitatud

Arulaane ja Ohtu - Tuula teid, et jõuda Keila - Ääsmäe teele. Läbi Kärbu kinnistu tuleks

juurdepääsu alles rajama hakata.

25. Puudutatud isik III leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Tee üle Kärbu kinnistu ei ole

aastaringselt kasutatav. Tegemist on pinnaseteega, mille avaldajad on kasutamisega ära

rikkunud.

26. Puudutatud isik I palub jätta kaebuse rahuldamata. Ohtu - Tuula tee omanike paljusus ei ole

aluseks teise juurdepääsutee võimaldamiseks üle Taari kinnistu. AÕS § 156 mõtteks ei ole, et

kui jagatud kinnistu osal on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on õigus nõuda täiendavalt

teist juurdepääsu üle jagamisel tekkinud teise kinnistu. Väär on väide, et üle Kärbu kinnistu

kulgeb olemasolev metsatee Kaldmäe teele. Arvatavasti peavad avaldajad metsateeks nende

poolt omavoliliselt Taari kinnistul metsasihi koridoris kulgenud endisele metsarajale veetud

kruusa. Tegelikult seda sõiduteena ei kasutata, ka mitte avaldajate poolt.

Menetluse edasine käik

27. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS

§ 667 lg 2 teise lause alusel tühistada ja asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Avaldaja määruskaebus tuleb rahuldada osas, millega taotletakse maakohtu määruse

tühistamist.

29. Avaldajad on esitanud nõude AÕS § 156 lg 1 alusel neile ühisomanikena Saue vallas Tuula

külas asuvatele Tupsi ja Moto kinnistutele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks

üle võõraste kinnisasjade. Vaidluse all ei ole, et seni on avaldajad üle 10 aasta kasutanud

juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele viivat (Keila - Ääsmäe mnt) Arulaane ja Ohtu - Tuula

teid. Kuna Arulaane tee puhul ei ole tegemist avaliku teega, puudub selle tee kasutamiseks

õiguslik alus.

30. Riigikohus on AÕS § 156 lg 1 tõlgendades selgitanud, et selle sätte eesmärk on võimaldada

kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii,

et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omanike huve. Vaidlus kinnisasjale

juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Sel alusel

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja

kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik

võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes

2-22-4100

kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õigust juurdepääsust tuleneva

kitsendusega (RKTKm 15.03.2023, nr 2-19-517, p-d 16, 17).

31. Maakohus jättis avalduse rahuldamata põhjendusel, et juurdepääsu määramise eeldused

AÕS § 156 lg 1 järgi ei ole täidetud. Maakohus rajas selle otsustuse järeldusele, et avaldajatel

on olemas juurdepääs kinnisasjadele avalikult kasutatavalt teelt. Maakohus märkis, et tee ei pea

olema riigi omandis selleks, et seda saaks pidada avalikult kasutatavaks teeks ja et puudub

vaidlus, et Arulaane tee on avalikkusele ligipääsetav eramaal asuv tee ning seega vähemalt

hetkel avalikult kasutatav EhS § 92 lg-te 5 ja 8 järgi. Ringkonnakohus maakohtu käsitusega ei

nõustu.

32. EhS § 92 lg 5 esimese lause kohaselt on avalikult kasutatav tee riigitee, kohalik tee ja

avalikuks kasutamiseks määratud eratee ning seda võib kasutada igaüks õigusaktides sätestatud

piiranguid järgides. Puudub vaidlus, et Maa-ameti kaardiregistri järgi on Arulaane tee eratee.

EhS § 94 lg 1 järgi määrab eratee avalikuks kasutamiseks riik või eratee asukoha järgne kohalik

omavalitsus. Riigikohtu halduskolleegium on leidnud, et eratee muutub avalikult kasutatavaks

teeks siis, kui kohaliku omavalitsuse volikogu seab kinnistule esmalt sundvalduse ja seejärel

teeb otsuse eratee avalikult kasutatavaks määramise kohta (RKHKo 09.11.2016, nr

3-3-1-57-16, p 15). Kuna käesoleval juhul ei ole Saue Vallavalitsus teinud otsust Arulaane tee

avalikult kasutatavaks määramise kohta, ei saa seda teed pidada avalikult kasutatavaks teeks

EhS § 92 lg 5 mõttes. Samuti ei saa Arulaane teed pidada avalikkusele ligipääsetavaks erateeks

EhS § 92 lg 8 mõttes, sest Riigikohtu selgituste kohaselt eeldab nimetatud säte eratee omaniku

poolt ettevõetavat aktiivset tegevust, tähistamaks tema kinnisasjal asuv eratee selliselt, mis

lubab avalikkusel seda kasutada (RKTKo 27.09.2017, nr 2-15-18478, p 12.2). Käesolevas asjas

ei ole sellekohaseid asjaolusid kohtu ette toodud ega tuvastatud.

33. Seega ei külgne avaldajate kinnisasjad avalikult kasutatava teega ja ekslik on maakohtu

seisukoht, nagu oleks avaldajatel võimalik avalikult kasutatavalt teelt oma kinnisasjadele

pääseda võõrast maatükki ületamata. Seega on ekslik ka seisukoht, nagu ei oleks täidetud AÕS

§ 156 lg 1 kohaldamise eelduseks olev juurdepääsu vajadus avalikult teelt üle teise kinnisasja

oma kinnisasjadele. Kuna maakohus jättis avalduse ebaõigesti rahuldamata ning kohus ei ole

asja sisuliselt lahendanud, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

Maakohtul tuleb edasisel menetlemisel kontrollida ülejäänud AÕS § 156 lg 1 kohaldamise

eeldusi ning nende täidetuse korral lahendada vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse

tagamiseks poolte huvide kaalumise teel.

34. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, ei ole

tegemist menetlust lõpetava määrusega ja seega ei saa määruse peale TsMS § 696 lg-st 3

tulenevalt määruskaebust esitada (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p-d 11, 12).

35. Menetluskulude jaotus otsustatakse asjas tehtavas lõpplahendis.

(allkirjastatud digitaalselt)