2-21-6609/94 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Reena

Nieländer

Otsuse tegemise aeg ja koht

09.05.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-6609

Kohtuasi

X hagi Q, C ja W vastu ühisomandi lõpetamiseks

Q, C ja W vastuhagi X vastu ühisomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 12.01.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister

Kostjad/vastuhagejad (vastustajad) Q üldõigusjärglased H

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

ja

F

(isikukood

XXXXXXXXXXX), Z (isikukood XXXXXXXXXXX)

ja W (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Olavi Järve

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 7. veebruari 2023. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Pärnu Maakohtu 12.01.2022 otsus X kasuks väljamõistetud hüvitise

suuruse osas (resolutsiooni p 2.3) ja osas, millega maakohus ei seadnud omandi

üleminekut sõltuvusse X-le hüvitise maksmisest. Täiendada kohtuotsuse

resolutsiooni hagi tagamise abinõu tühistamise osas. Muus osas jätta maakohtu

otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse

põhjendusi.

3. Asendada Q kohtuotsuses tema üldõigusjärglastega H ja F ja täiendada kohtuotsust

selliselt, et XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) ½ mõtteline osa jääb Q

ainuomandi asemel H ja F ühisomandisse ning neil on Q asemel solidaarne kohustus

maksta hüvitist.

2-21-6609

4. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:

4.1. Jätta hagi rahuldamata ja rahuldada osaliselt vastuhagi alternatiivne nõue.

4.2. Lõpetada X, H, F, C ja W ühisomand XXXXX kinnistu (registriosa nr

XXXXXXX) ½ mõttelisele osale järgmiselt:

4.2.1. jätta XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) ½ mõtteline osa H ja

F ühisomandisse;

4.2.2. kohustada X, C ja W andma nõusolek kinnistusraamatus XXXXX

kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) ½ mõttelise osa teise jakku tehtud

omanikukannete muutmiseks selliselt, et X, C ja W kohta tehtud

ühisomanikukanded kustutatakse ning kinnistu ½ mõttelise osa

ühisomanikena kantakse kinnistusraamatu teise jakku H ja F.

Kohtuotsus asendab C ja W tahteavaldusi. Kohtuotsus asendab X

tahteavaldust alates p-s 4.2.3 nimetatud hüvitise tasumisest.

4.2.3. kohustada H ja F tasuma X-le omandiõiguse kaotamise eest solidaarselt

hüvitist 18 321 eurot 43 senti;

4.2.4. kohustada H ja F tasuma C-le omandiõiguse kaotamise eest solidaarselt

hüvitist 1357 eurot 14 senti;

4.2.5. kohustada H ja F tasuma W-le omandiõiguse kaotamise eest solidaarselt

hüvitist 2714 eurot 29 senti.

5. Jätta apellatsioonimenetluse kulud poolte enda kanda.

6. Tühistada Pärnu Maakohtu 30.04.2021 määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõu, millega kanti Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr

XXXXXXX kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale X kasuks järgneva

sisuga märkus: „Pärnu Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-21-6609 X hagi Q, C

ja W vastu ühisomandi lõpetamise nõudes.“

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 27.04.2021 Pärnu Maakohtule Q (kostja I), C (kostja II) ja W (kostja III)

vastu hagi (täiendatud 30.04.2021 ja 24.06.2021), milles palus lõpetada hagejale ja kostjatele

kuuluva XXXXX kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX) ½ mõttelise osa (kinnisasja mõtteline

osa) ühisomandi ja kogu kinnisasja kaasomandi.

1.1. Hageja palus lõpetada kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandi järgmistel alternatiivsetel

viisidel:

2-21-6609

-

jagada kinnistu mõtteline osa kaasomandi mõttelisteks osadeks selliselt, et hagejale jääb

9/14, kostjale I 2/14, kostjale II 1/14 ja kostjale III 2/14 mõttelist osa, ning kohustada

kostjaid andma kinnistusraamatus vastavate muudatuste tegemiseks nõusolek selliselt,

et kohtuotsus asendab vastavaid tahteavaldusi;

-

jätta kinnistu mõtteline osa hageja ainuomandisse, mõista hagejalt kostjate kasuks välja

hüvitis vastavalt esimeses alternatiivis nimetatud proportsioonile (kostja I kasuks 2717

eurot, kostja II kasuks 1349 eurot ja kostja III kasuks 2717 eurot), ning kohustada

kostjaid andma kinnistusraamatus vastavate muudatuste tegemiseks nõusolek selliselt,

et kohtuotsus asendab vastavaid tahteavaldusi, ja lugeda tahteavaldused antuks alates

hüvitise tasumisest;

-

müüa kinnisasja ½ mõtteline osa ühisomanike vahelisel enampakkumisel kohtu

määratud kohtutäituri vahendusel alghinnaga 19 000 eurot, kohustada ühisomanikke

hüvitama enampakkumise korraldamisega seotud täitemenetluse kulud vastavalt

esimeses alternatiivis nimetatud proportsioonile, kohustada enampakkumise võitjat

tasuma enampakkumise kaotanud ühisomanikele hüvitist vastavalt esimeses

alternatiivis nimetatud proportsioonile parimast pakkumisest (ostuhinnast) ning

kohustada enampakkumise kaotanud ühisomanikke andma kinnistusraamatus vastavate

muudatuste tegemiseks nõusolek selliselt, et kohtuotsus asendab vastavaid

tahteavaldusi, ja lugeda alates hüvitise tasumisest tahteavaldused antuks.

1.2. Hageja palus lõpetada kogu kinnisasja kaasomandi järgmistel alternatiivsetel viisidel:

-

jätta kinnisasi hageja ainuomandisse ja mõista hagejalt kostja I kasuks välja hüvitis

21 660 eurot, kostja II kasuks 1520 eurot ja kostja III kasuks 2660 eurot ning kohustada

kostjaid andma kinnistusraamatus vastavate muudatuste tegemiseks nõusolek selliselt,

et kohtuotsus asendab vastavaid tahteavaldusi, ja lugeda tahteavaldused antuks alates

hüvitise tasumisest;

-

müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel kohtu määratud kohtutäituri

vahendusel

alghinnaga

eurot,

kohustada

kaasomanikke

hüvitama

enampakkumise korraldamisega seotud täitemenetluse kulud vastavalt järgmisele

proportsioonile: kostja I 16/28, kostja II 1/28, kostja III 2/28 ja hageja 9/28, kohustada

enampakkumise võitjat tasuma enampakkumise kaotanud kaasomanikele hüvitist

vastavalt eelnimetatud proportsioonile parimast pakkumisest (ostuhinnast) ning

kohustada enampakkumise kaotanud kaasomanikke andma kinnistusraamatus vastavate

muudatuste tegemiseks nõusolek selliselt, et kohtuotsus asendab vastavaid

tahteavaldusi, ja lugeda alates hüvitise tasumisest tahteavaldused antuks.

1.3. Hageja palus tagada hagi ja seada kinnisasja ½ mõttelisele osale kinnistusraamatu

kolmandasse jakku omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks hageja kasuks eelmärke ning

kanda koos eelmärkega kinnistusraamatusse märkus, mille abil teha käimasolev kohtuvaidlus

nähtavaks.

1.4. Hageja palus jätta menetluskulud poolte enda kanda või võimalusel kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt on Pärnumaal XXX asuv kinnisasi kaasomandis: ½ mõttelist osa on

kostja I ainuomandis ning ½ mõttelist on poolte ühisomandis. Pooled said ½ mõttelise osa

ühisomanikeks D surma järel kinnisasja ½ mõttelise osa pärimise teel. Lisaks on hageja ostnud

pärijate pärandiosasid. Kostja I pärandiosa on 2/14, kostja II pärandiosa 1/14, kostja III

pärandiosa 2/14 ja hageja pärandiosa 9/14 ning vastavalt sellele proportsioonile tuleb ka

pärandvara jagada. Arvestades poolte pärandiosi ning seda, et kostjale I kuulub lisaks

½ mõttelist osa kinnisasjast, tuleb kogu kinnisasi jagada poolte vahel järgmiselt: kostjale I

16/28, kostjale II 1/28, kostjale III 2/28 ja hagejale 9/28.

2-21-6609

Hageja eesmärk on lõpetada kinnisasja kaasomand, milleks tuleb esmalt lõpetada kinnisasja

½ mõttelise osa ühisomand ning seejärel kogu kinnisasja kaasomand. See on vajalik, kuna

kinnisasja ühised omanikud ei suuda kinnisasja ühiselt majandada. Kostjad ei olnud

kohtuväliselt nõus ühisomandit lõpetama.

Kaasomandis oleva kinnisasja väärtus on 38 000 eurot.

Hageja soovib saada hüvitise vastu kinnisasja enda ainuomandisse. Hageja on kinnisasjaga

tihedalt emotsionaalselt seotud. Kinnisasi oli hageja lapsepõlve suvekodu. Hageja veetis seal

lapsepõlves koos emaga (Ä) kõik suved, samuti veetis seal kuni 2006 oma suved hageja tütar

(R) koos vanaemaga. Kõik kostja I õed veetsid seal peredega oma suved. Hageja soovib

kinnisasjal asuvad lagunevad hooned renoveerida. Ka pärijad, kelle pärandiosad hageja ostis,

soovivad, et hageja saaks kinnisasja ainuomanikuks ja teeks hooned korda. Hageja maksab

võrdselt teistega maamaksu ja on huvitatud, et kinnisasi oleks hooldatud ega kaotaks oma

väärtust ning seda saaks mõistlikult kasutada.

Kui ka kostjad soovivad kinnisasja enda ainuomandisse, tuleb ühisomanikele tagada võrdne

võimalus omandada kinnisasja ½ mõtteline osa ja müüa see kaasomanike vahelisel

enampakkumisel. Ühisomanikel on võrdsed huvid kinnisasja mõttelise osa omandamise vastu.

Hageja sai ühisomandi omanikuks nii pärimise kui ka pärandiosade ostmise teel, kostjad

omandasid ühisomandi pärimise või kinke teel. Kinnisasja müük ühisomanike vahelisel

enampakkumisel tagab õiglase hüvitise.

3. Pärnu Maakohus võttis 30.04.2021 määrusega hagi kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandi

lõpetamiseks menetlusse, kuid jättis samal kuupäeval tehtud teise määrusega kinnisasja

kaasomandi lõpetamise nõude tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel

menetlusse võtmata, sest enne pärandvaraks oleva ühisomandi jagamist ei ole võimalik

lahendada kaasomandi lõpetamise nõuet. Ühtlasi rahuldas maakohus kolmanda samal päeva

tehtud määrusega osaliselt hagi tagamise taotluse ja lasi kanda kinnistusraamatusse märkuse

käimasoleva kohtuvaidluse kohta.

Kostjate vastuväited

4. Kostjad nõustusid kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandi lõpetamisega, kuid vaidlesid vastu

hageja taotletud ühisomandi lõpetamise viisidele ning palusid jätta hagi rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole hagejal kinnisasjaga väidetud emotsionaalset sidet. Hageja

ostis pärandvara ühisuse osasid kokku selleks, et omandada soodsalt kostja I kodu. Hageja on

küll lapsena käinud kinnisasjal koos oma kasuemaga, kuid täiskasvanuna ei ole ta seal olulisel

määral viibinud. Samuti ei ole hageja kinnisasja hooldanud ega sellesse midagi panustanud.

Hageja ei ole ühisomandi lõpetamise nõuet esitades käitunud heas usus. Hageja ei saa eeldada,

et ta saab kostja I kodu endale. Hagi rahuldamisel jääks kostja I kodust ilma ja tema lapsed ei

saaks tulevikus vanematekodu elukoha ega maakoduna kasutada. Samuti kaotaksid kostjad II

ja III suvekodu.

Kinnisasja ühisomanike vaheline enampakkumine tuleb kõne alla vaid juhul, kui ühelgi

ühisomanikul ei ole ülekaalukat huvi kinnisasja omandi säilimise vastu. Praegusel juhul on

kostjatel, eelkõige kostjal I ülekaalukas huvi.

2-21-6609

Kinnisasja ½ mõttelise osa hageja ainuomandisse jätmise korral ei oleks tagatud õigusrahu, sest

edaspidi tuleks ka kaasomand lõpetada.

Kostjate vastuhagi

5. Kostjad esitasid 3.06.2021 vastuhagi (täiendatud 16.08.2021), milles palusid kinnisasja

½ mõttelise osa ühisomandi lõpetada järgmistel alternatiivsetel viisidel:

-

jagada kinnisasja ½ mõttelist osa kaasomandi mõttelisteks osadeks selliselt, et kostjale I

jääb 5/14, kostjale II 4/14 ja kostjale III 5/14 mõtteline osa, kohustada hagejat andma

kinnistusraamatus vastavate muudatuste tegemiseks nõusolek selliselt, et kohtuotsus

asendab vastavaid tahteavaldusi, mõista igalt kostjalt hageja kasuks välja 3/14 mõttelise

osa kaotamise eest hüvitis, s.o 4071 eurot 40 senti ning lugeda alates hüvitise tasumisest

tahteavaldused antuks;

-

jätta kinnisasja ½ mõtteline osa kostja I ainuomandisse, mõista kostjalt I hageja kasuks

välja hüvitis 12 214 eurot 20 senti, kostja II kasuks 1357 eurot 13 senti ja kostja III

kasuks 2714 eurot 24 senti, kohustada hagejat, kostjat II ja kostjat III andma

kinnistusraamatus vastavate muudatuste tegemiseks nõusolek selliselt, et kohtuotsus

asendab vastavaid tahteavaldusi, ja lugeda alates hüvitise tasumisest tahteavaldused

antuks.

5.1. Vastuhagi põhjenduste kohaselt tuleb kaas- ja ühisomand lõpetada omanike huve kõige

vähem koormaval viisil.

Kaasomanike huve riivab kõige vähem see, et kinnisasi jääb kostjate omandisse ja hagejale

makstakse hüvitist. Kostjad on sugulastena ühisel meelel ja soovivad jätkata kinnisasja ühist

majandamist ja kasutamist. Kostjatele kuulub kolme peale suurem osa kinnisasjast (19/28).

Kostjatel, eelkõige kostjal I, on kinnisasjaga tugev emotsionaalne ja ajalooline perekondlik

seos. Kinnisasi on olnud kostja I elukoht ning kostjad II ja III on veetnud kinnisasjal oma

lapsepõlve. Kostja III on kasutanud kinnisasja tihti puhkamiseks, sh kalastamiseks.

Kostjal I on kinnisasjaga suurim emotsionaalne sidue. Kostja I pere on pikka aega kasutanud

kinnisasja oma koduna ja seda hooldanud. Kinnisasjal elas kostja I ema, kes suri 1972. Kostja

I kolis 1980 kinnisasjale elama, elas seal alaliselt kuni 2000 ning pärast seda igal aastal kevadest

kuni sügiskülmadeni. Kostja I on teinud kinnisasjale kulutusi ja selle väärtust tõstnud. Praegu

käib kostja I kinnisasjal vastavalt sellele, kuidas tal tervis lubab. Kostja I poeg F käib kinnisasja

hooldamas ning kasvatab seal aiasaadusi. Tõenäoliselt jäävad tulevikus kinnisasja kasutama

kostja I pojad H ja F. Kostjale I kuulub ka suurim osa kinnisasjast ning kinnisasja jätmine

kostjale I tagab parimal viisil õigusrahu, sest sellega on välistatud edaspidised vaidlused, kuna

kostjale I kuulub ka teine pool kinnisasja mõttelisest osast. Kostjad II ja III on nõus andma

nõusoleku kinnisasja ainuomandi jätmiseks kostjale I.

Hageja vastuväited

6. Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud poolte enda

või kostjate kanda.

Hageja vastuväidete kohaselt ei ole kostjatel, sh kostjal I ülekaalukat huvi. Keegi ei ole

kinnisasjal mitukümmend aastat alaliselt elanud, seda on kasutatud suvilana. Kinnisasjal

paiknevad hooned on hooldamata ja lagunenud.

2-21-6609

Hageja ei nõustu hüvitise vastu enda väljaarvamisega ühisomanike ringist. Tuleb arvestada, et

hagejale kuulub suurim osalus ühisomandist ning kostja III on kolmanda ringi pärija, kelle

seotus kinnisasjaga on olematu.

Maakohtu otsus ja põhjendused

7. Pärnu Maakohus jättis 12. jaanuari 2022. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt

vastuhagi alternatiivse nõude. Maakohus lõpetas kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandi, jättis

kinnisasja ½ mõttelise osa kostja I ainuomandisse ning kohustas hagejat, kostjat II ja kostjat III

andma kinnistusraamatus vastavate muudatuste tegemiseks nõusoleku, märkides, et kohtuotsus

asendab ühisomanike tahteavaldusi. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja hüvitise

12 214 eurot 20 senti, kostja II kasuks 1357 eurot 13 senti ja kostja III kasuks 2714 eurot

24 senti. Maakohus jättis menetluskulud poolte enda kanda.

7.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

pooled on Pärnu maakonnas XXX asuva kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX) ½

mõttelise osa ühisomanikud ja said ühisomanikeks pärimise teel;

-

kostja I pärandiosa suurus on 2/14, kostja II pärandiosa suurus on 1/14, kostja III

pärandiosa suurus on 2/14 ja hageja pärandiosa suurus on 9/14;

-

kinnisasja turuväärtus on 38 000 eurot ja selle ½ mõttelise osa turuväärtus 19 000 eurot;

-

kostja I elas kinnisasjal alaliselt vähemalt ajavahemikul 1988–2000 ning ta on ka pärast

2000 viibinud suviti pikemat aega seal; teised menetlusosalised on lapsepõlves veetnud

suviti seal aega.

7.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomand

menetlusosaliste huve ning õigluse põhimõtet arvestades asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2

alusel koosmõjus AÕS § 70 lg-ga 6 lõpetada vastuhagis alternatiivselt taotletud viisil, s.o jätta

see kostja I ainuomandisse kohustusega tasuda teistele ühisomanikele nende omandiosa eest

rahalist hüvitist. Selline ühisomandi jagamise viis koormab ühisomanikke kõige vähem.

7.2.1. Riigikohtu praktika kohaselt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi

lõpetamist ja kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on

taotletud hagis või vastuhagis. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning

üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui

hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Kaasomand tuleb

lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise

viisi valikul kaaluma poolte huve vastavalt esile toodud asjaoludele ning lähtuma õiglusest.

Seega tuleb kohtul siinses asjas kaaluda, kas lõpetada ühisomand hageja või kostjate taotletud

viisil.

Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad

jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemalt üldjuhul mõistlik panna

asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike

(ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud

kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam

rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. Olukorras, kus ei saa tuvastada,

et ühel ühisomanikest oleks ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu, ning

mõlemad ühisomanikest soovivad kinnisasja endale, tagab kõige õiglasema lahenduse see, kui

kinnisasi jääb selle ühisomaniku ainuomandisse, kes on nõus omavahelisel enampakkumisel

maksma teisele ühisomanikule suuremat hüvitist. Seega tuleb kohtul siinses asjas esmalt

2-21-6609

tuvastada, kas kellelgi ühisomanikest on võrreldes teiste ühisomanikega ülekaalukam huvi

kinnisasja omandi säilimise vastu.

7.2.2. Asjas on tõendatud, et kostjal I on ülekaalukas huvi kinnisasja ½ mõttelise osa omandi

säilimise vastu – kinnisasjal oli kostja I sünnikodu, kostja I on seal alaliselt elanud ning veetnud

hiljem seal suviti pikemaid perioode, samuti kuulub talle lisaks ½ kinnisasja mõttelist osa.

Kõik kostjad on leidnud, et kostjal I on kõige suurem huvi kinnisasja omandi säilimise vastu.

Kohtule esitatud asjaolude kohaselt oli kinnisasi kostja I sünnikodu ning hiljem tema kodu.

Tunnistaja Ü ütluste kohaselt asus tunnistaja 1988 aastast elama MMM talus ja siis elas kostja

I juba abikaasaga XXXXX talus; ta pidi seal aastaringselt elama, sest tal olid ju loomad – ta

pidas jäneseid, kaks siga oli ja lambaid; umbes 2000. aasta paiku, kui kostja I abikaasa suri, ei

elanud kostja I enam seal püsivalt, ta ei julgenud sinna enam pimedateks öödeks jääda. Kohtul

ei ole alust kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses, tunnistaja ütlused on kooskõlas

menetlusosaliste poolt kohtule avaldatuga ning ei ole vasturääkivad. Kohtule esitatud

majapidamise arvestuskaardist nähtub, et kostja I on elanud seal vähemalt alates 1990. aastast

ning pidanud 1996. aastal ka loomi. Nimetatud tõend on kooskõlas ka tunnistaja Õ ütlustega,

mille kohaselt on XXXXX talus loomi peetud; täpset aastat ei oska öelda, millal peeti loomi

aasta ringi või ajutiselt suvel. Loomi pidasid ka teised pereliikmed – õde S ja õde D; aastaid ei

oska öelda, millal loomapidamine lõppes. Kostja I kinnisasjal elamist kinnitavad ka 23.05.1999

kuupäevaga arve ning Eesti Energia 24.10.2003 kuupäevaga kiri ja võrguühenduse fikseerimise

kokkulepe. Seega on tunnistaja Ü ütlustega ning kohtule esitatud muude tõenditega tõendatud,

et kostja I elas alaliselt kinnisasjal vähemalt 1988–2000. Samuti on põhistatud ja tõendatud, et

kostja I on ka pärast 2000 aastat suviti pikemat aega viibinud kinnisasjal. Ka teised

menetlusosalised on lapsepõlves veetnud suviti seal aega, kuid üksnes kostja I peab kinnisasja

enda kodukohaks, tal on tugev emotsionaalne side selle kohaga ning tema pojad käivad ka

käesoleval ajal kinnisasja hooldamas ning seal aiasaadusi kasvatamas.

7.2.3. Kinnisasja ½ mõttelise osa jätmine kostja I ainuomandisse vastab kõige paremini

ühisomanike huvidele ning vastab õigluse ja hea usu põhimõttele. Arvestada tuleb ka seda, et

jagades kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandi kaasomandiks või jättes ühisomandis oleva

kinnisasja ½ mõttelise osa hageja ainuomandisse, järgneks siinsel vaidlusele järgmine vaidlus

kaasomandi lõpetamiseks. Seetõttu koormab kohtu määratud jagamise viis ühisomanikke kõige

vähem. Kostja I kinnitas kohtule ka seda, et ta ei tee teistele ühisomanikele takistusi kinnisasjal

suvitamiseks.

7.2.4. Eeltoodut arvestades kohustab kohus hagejat ning kostjaid II ja III andma nõusolek

kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandi lõpetamiseks ja selle jätmiseks kostja I omandisse ning

vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks. Hageja ning kostjate II ja III tahteavaldused

kinnistusraamatu kande tegemiseks tuleb kohtuotsusega asendada.

7.3. Riigikohtu praktika kohaselt tuleks eset ühele kaasomanikule jättes temalt samal ajal

hüvitis teise kasuks (täitedokumendina) välja mõista eelkõige siis, kui eseme omandamist

soovinud kaasomanik on ise nõudnud asja endale hüvitise väljamõistmise vastu või vähemasti

nõustunud temalt raha väljamõistmisega. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega

ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus

teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Kostja I nõustus maksma teistele

ühisomanikele nende omandiosa eest mõistlikku hüvitist kohtu määratud suuruses.

Kuna kinnisasja ½ mõtteline osa jääb kostja I ainuomandisse, tuleb hagejale maksta omandi

kaotuse eest vastavalt tema pärandiosale ja ½ kinnisasja väärtusele õiglase hüvitisena

2-21-6609

12 214 eurot 29 senti (19 000 / 14 x 9), kostjale II 1357 eurot 14 sendi (19 000 / 14 x 1) ning

kostjale III 2714 eurot 28 senti (19 000 / 14 x 2).

7.4. Kuna nii hageja kui ka kostjad on nõustunud ühisomandi lõpetamisega ja vaidlus on

lahendatud mõlema poole huvides, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 alusel poolte

enda kanda.

Apellatsioonkaebus

8. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue

otsuse, millega lõpetada ühisomand mõnel hagis taotletud alternatiivsel viisil. Alternatiivselt

palus hageja muuta kostjalt I väljamõistetud hüvitise suurust ning seada kinnistusraamatus

kande tegemine sõltuvusse hüvitise maksmisest.

8.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt jättis maakohus vääralt kinnisasja ½ mõttelise osa

kostja I ainuomandisse.

Maakohus asus kaalutlusõiguse piire rikkudes vääralt seisukohale, et kostjal I oli ülekaalukas

huvi omandi säilimise vastu. Ka juhul, kui kaasomanikule võib olla koormav kodust lahkuda,

ei anna ainuüksi see alust jätta kaasomandit lõpetamata. Maakohus jättis arvestamata, et ka

hagejal on kinnisasjaga emotsionaalne side, ning juhindus vääralt sellest, et kostja I elas

kinnisasjal. Maakohus jättis hindamata tõendid, mis kinnitasid, et kostja I ei ela ega käi

kinnisasjal. Kostja I soovis jätta kinnisasja oma poegadele ja nii ongi läinud. Kostja I suri

21.01.2022 ning tema poegadel ei ole pärijatena ülekaalukamat huvi võrreldes teiste

ühisomanikega.

Maakohus jättis analüüsimata hageja nõude jätta kinnisasja ½ mõtteline osa ühisomanike

kaasomandisse. Selline lahendus andnuks

kõigile ühisomanikele kogu kinnisasja

omandamiseks võrdsed võimalused. Praegu on hageja jäänud ebaõiglaselt ilma võimalusest

nõuda kinnisasja kui terviku jagamist kaasomanike vahel.

Maakohus võttis vaidlust lahendades vääralt arvesse asjaolu, et kinnisasja teine pool mõttelist

osa kuulus kostjale I. Jättes kaasomandi lõpetamise nõude menetlusse võtmata, kasutas kohus

hageja vastu ebaõiglaselt ja ebaõigesti seda argumenti olukorras, kus hageja oli soovinud

lahendada vaidluse ühtse menetlusena. Selliselt on maakohus tulevalt hageja õiguslikust

positsioonist

(ühisomanik,

mitte

kaasomanik)

kohelnud

hagejat

ebavõrdselt

ja

diskrimineerivalt. Maakohtu seisukoht loob pretsedendi, mille kohaselt ei saa kinnisasja

mõttelise osa pärijad kunagi osaleda kinnisasja kui terviku jagamisel. See ei oleks kooskõlas

hea usu põhimõtte ega kehtiva õigusega. Kohtul ei ole alust eeldada uut vaidlust ega arvestada

seda asjaolu hageja kahjuks.

Hageja taotletud ühisomandi lõpetamise viis ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna

enamusel ühisomanikel oli suur huvi asja endale saada, siis oleks kohus pidanud jätma

kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomanike kaasomandisse või panema ühisomanike vahelisele

enampakkumisele. Enampakkumine võimaldab ühisomanikel endil otsustada, kes on nõus

enam rahaliselt omandamisse panustama ja toob paremini välja kinnisasja väärtuse. Maakohus

selgitas pooltele, et kinnisasja ½ mõtteline osa tuleks pigem müüda enampakkumisel, kuid asus

otsuses üllatuslikult teistsugusele seisukohale.

8.2. Juhul, kui kohus ei lõpeta kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandit hageja taotletud viisil,

tuleb muuta kostjalt I (tema pärijatelt) väljamõistetavat hüvitise suurust, sest kohtuasja

2-21-6609

menetlemise ajal on kinnisasja hind oluliselt muutunud ja väljamõistetud hüvitised on

ebaõiglased. 11.02.2022 seisuga on kinnisasja hind 57 000 eurot ja selles tulenevalt on hagejal

õigus saada hüvitist 18 321 eurot 43 senti (28 500/14×9), kostjal II 2035 eurot 71 senti

(28 500/14×1) ja kostjal III 4071 eurot 43 senti (28 500/14×2).

8.3. Lisaks jättis maakohus põhjendamatult omandi ülemineku sõltuvusse seadmata omandit

kaotavatele ühisomanikele hüvitise maksmisest.

Vastustajate seisukoht

9. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Kostjad tõid mh esile, et sõltumata kostja I surmast tuleb vaidlust lahendades lähtuda kostja I

ülekaalukast huvist. Samas on ka kostja I pärijatel ülekaalukas huvi kinnisasja omandamise

vastu, sest neil on kinnisasjaga emotsionaalne side. Kinnisasi on olnud aastakümneid pärijate

vanemate-, vanavanemate- suve- ja lapsepõlvekodu. Kinnisasjal elas nende vanaema ning

pärijad elasid oma vanematega üle jõe ja käisid vanaema külastamas ja aitamas. Vanaema suri

1972, keegi tema õdedest-vendadest ei soovinud kohta endale ning seda asus hooldama pärijate

ema (kostja I). Pärijate vanemad asusid 1981 kinnisasjale elama ning pidasid seal loomi ja

põldu. Pärijad käisid vanematel abis ja aitasid talu eest hoolt kanda. Pärijate isa suri 2000 ning

pärast seda kolis ema (kostja I) talveks linna, kuid elas vaidlusalusel kinnisasjal kevadest

sügiseni. Pärija I käis kinnisasjal suviti igal nädalavahetusel, talvel harvem. Pärija II tegi põldu,

hooldas loomi ja käis seal nädalavahetustel ja suvepuhkuste ajal. Praegu on pärijal II kinnisasjal

aiamaa, ta käib seal regulaarselt kastmas, veedab seal kõik nädalavahetused ja suvepuhkused,

sh ööbib seal. Kinnisasi on pärijate pere ühine suvekodu, mida külastavad pärijate lapsed ja

lapselapsed.

Menetluse edasine käik

10. Tallinna Ringkonnakohus peatas 21.03.2022 määrusega kostja I surma tõttu tsiviilasja

menetluse ja uuendas 16.06.2022 määrusega menetluse ning asendas kostja I tema

üldõigusjärglastega H (vanem poeg, pärija) ja F (noorem poeg, pärija).

11. Tallinna Ringkonnakohus võttis 07.02.2023 kohtuistungil uue tõendina vastu

eksperthinnangu kinnisasja väärtuse kohta ja jättis 11.04.2023 määrusega rahuldamata kostjate

ja hageja täiendavad tunnistajate ülekuulamise ja poolte vande all ülekuulamise taotlused.

12. Kostjad esitasid ringkonnakohtu 11.04.2023 määruse peale vastuväite.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse alternatiivne taotlus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2

järgi rahuldada ja maakohtu otsus tuleb tühistada hageja kasuks väljamõistetud hüvitise suuruse

osas ja osas, millega maakohus ei seadnud omandi üleminekut sõltuvusse hagejale hüvitise

maksmisest. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega mõistab hageja kasuks

välja hüvitise 18 321 eurot 43 senti eurot ja seab omandi ülemineku sõltuvusse hüvitise

maksmisest. Lisaks täiendab ringkonnakohus kohtuotsuse resolutsiooni hagi tagamise abinõu

tühistamise osas. Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse

resolutsiooni tühistada, kuid TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb osaliselt muuta ja täiendada

kohtuotsuse põhjendusi. Lisaks tuleb kostja I asendada kohtuotsuses tema pärijatega ja

täiendada kohtuotsust selliselt, et kinnisasja ½ mõtteline osa jääb kostja I ainuomandi asemel

2-21-6609

tema pärijate ühisomandisse ning neil on kostja I asemel solidaarne kohustus maksta teistele

ühisomanikele hüvitist. Kuigi ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse, ei anna see

alust muuta TsMS § 173 lg 3 I lause järgi menetluskulude jaotust.

14. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust

ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja

vaidlustas maakohtu otsuse kogu ulatuses. Kostjad, sh kostjad II ja III ei ole maakohtu otsust

vaidlustanud.

15. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses eelkõige selle üle, millisel viisil on asjaolusid

arvestades õiglane ja põhjendatud lõpetada neile kuuluv kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomand,

sh selle üle, kas lisaks kostjale I on tema surma järel ka tema pärijatel samaväärne ülekaalukas

huvi kinnisasja ½ mõttelise osa omandi vastu. Juhul, kui kinnisasja ½ mõttelise osa omand on

põhjendatud jätta kostja I pärijatele, on hageja alternatiivselt palunud suurendada omandi

kaotamise eest makstavat hüvitist ning kostjad ei ole sellele nõudele vastuväiteid esitanud.

Samuti on hageja palunud seada omandi üleandmise sõltuvusse hüvitise maksmisest. Ka selle

nõude kohta ei ole kostjad sisulisi vastuväiteid esitanud, kuid on märkinud, et hageja ei ole

maakohtule sellist taotlust esitanud.

16. Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus on jätnud osa asjas tähtsaid asjaolusid vaidlust

lahendades tuvastamata. Ringkonnakohus saab selle vea parandada ja tuvastab nii maakohtus

tuvastamata kui ka pärast maakohtu menetlust muutunud asjaolud järgmiselt:

-

XXXXX kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX) omanikena kanti 12.01.2001

kinnistusraamatusse ½ mõttelise osa omanikuna kostja I ja ½ mõttelise osa omanikuna

D (I kd, tl 9–10);

-

D surma järel 21.06.2011 pärisid talle kuulunud kinnisasja ½ mõttelise osa võrdsetes

osades tema õed ja vend (sh kostja I, Õ, U, S, A ja Ä) ning õepoeg (T), neist igaühe

kaaspärija mõttelise osa suurus oli 1/7 (I kd, tl 13);

-

Ä surma järel 27.09.2011 päris talle kuulunud kaaspärija mõttelise osa (1/7) hageja (I

kd, tl 16);

-

U surma järel 09.11.2014 pärisid talle kuulunud kaaspärija mõttelise osa (1/7) võrdsetes

osades tema tütred – kostja II ja B (kummagi osa 1/14) (I kd, tl 19–24);

-

S surma järel 20.02.2015 päris talle kuulunud kaaspärja mõttelise osa (1/7) G (I kd, tl

19–24);

-

16.10.2020 sõlmis hageja D pärandvara ühisuse mõtteliste osade müügilepingu, mille

alusel hageja omandas Õ-lt, A-lt ja G-lt nende kaaspärjate mõttelised osad D pärandvara

ühisusest (kokku 3/7 hinnaga 3000 eurot) ja B-lt tema kaaspärja mõttelise osa D

pärandvara ühisusest (1/14 hinnaga 1350 eurot) (I kd, tl 19–24);

-

kostja I surma järel 21.01.2022 pärisid nii talle kuulunud kinnisasja ½ mõttelise osa kui

ka talle kuulunud kaaspärija mõttelise osa (1/7) võrdsetes osades tema pojad H ja F

(kummagi osa ¼ + 1/14) (II kd, tl 63);

-

kinnisasja väärtus oli 26.07.2020 seisuga 38 000 eurot (I kd, tl 33–51) ja 11.02.2022

seisuga 57 000 eurot (II kd, tl 30–46).

17. Edasi märgib kolleegium, et arvestades tuvastatud asjaolusid ja kohtule esitatud ühisomandi

lõpetamise nõudeid, saab nii hagis kui ka vastuhagis sisalduvaid nõudeid pidada pärandvara

jagamise nõueteks PärS § 152 lg 1 tähenduses, mitte pelgalt ühisomandi lõpetamise nõudeks

AÕS § 76 alusel (koosmõjus AÕS § 70 lg-ga 6). Sellest tulenevalt kvalifitseeris maakohus

poolte nõuded ekslikult ja lahendas sellest tulenevalt ka vaidluse ekslikult üksnes AÕS § 77

2-21-6609

lg 2 alusel. Ringkonnakohus parandab selle eksimuse ning selgitab nõuete lahendamise aluseks

olevat õigust järgmiselt.

17.1. Kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat (kaaspärijad), kuulub pärandvara neile

PärS § 147 I lause järgi ühiselt (pärandvara ühisus), seejuures võib kaaspärija PärS § 148 lg 1

lause järgi käsutada talle kuuluvat mõttelist osa pärandvara ühisusest, kuid osa omandajale

lähevad PärS § 148 lg 2 järgi üle üksnes kaaspärija varalised õigused ja kohustused, eelkõige

õigus nõuda seda osa pärandvarast, mille pärandvara jagamisel oleks saanud kaaspärija. Samas,

kaaspärija surma korral lähevad PärS § 4 ja § 130 lg 1 järgi üle kõik pärandaja õigused ja

kohustused, v.a need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis

seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna.

Riigikohus on leidnud, et kaaspärijatele kuulub pärandaja üldõigusjärglastena pärandvara kui

terviklik varakogum. Kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat, kuuluvad pärandvara hulgas

olevad asjad kaaspärijate ühisomandisse AÕS § 70 lg 4 tähenduses, kuid igale kaaspärijale

kuulub mõtteline osa pärandvara ühisusest nagu kaasomanikule AÕS § 70 lg 3 tähenduses.

(RKTKm 08.06.2022, 2-22-1754, p-d 8–9).

Siinsel juhul kuulub kinnisasja ½ mõttelist osa ülaltoodut arvestades hageja ja kostjate

ühisomandisse ning hageja ja kostjad on D pärandvara ühisuse mõtteliste osade kaasomanikud.

D pärandvara ühisus jaguneb poolte vahel järgmisteks mõttelisteks osadeks: kostja I poegadele

kuulub ühiselt 2/14 (kummalegi 1/14), kostjale II 1/14, kostjale III 2/14 ja hagejale 9/14.

Kostja I sai D pärandvara ühisuse mõttelise osa omanikuks otse tema järel pärimise teel ning

tema järel on omakorda selle pärinud tema pojad. Kostja II on sarnaselt kostja I poegadega

pärinud selle oma emalt. Kostja III omandamise viis ei ole kohtule teada, kuid ilmselt on ta

omandanud mõttelise osa T-lt, sest hageja väitel on ta III ringi pärija. Hageja on saanud D

pärandvara ühisuse mõttelise osa omanikuks osaliselt oma ema järel pärimise (2/14) ja osaliselt

D kaaspärijatelt ja nende pärijatelt pärandvara ühisuse mõttelise osa ostmise teel (7/14). Seega

on kõik pärandvara ühisuse mõttelise osa omanikud vähemalt osaliselt saanud oma osaluse

pärimise teel, kuid erinevalt teistest on hageja suurema osa omandanud müügilepingu alusel,

s.o pärandvara ühisuse mõttelise osa käsutamise teel. Hagejale kuulub D pärandvara ühisuses

suurim mõtteline osa (9/14, s.o ca 64%), kuid tema pärimise teel omandatud mõtteline osa oli

võrdne kostjale I kuulunud ja kostjale III kuuluva mõttelise osaga (2/14).

17.2. Juhul, kui ei esine PärS §-s 155 sätestatud pärandvara jagamise piiranguid, võib iga

kaaspärija nõuda PärS § 152 lg 1 järgi pärandvara jagamist, mille käigus määratakse kindlaks,

millised pärandi hulka kuuluvad asjad või nende osad, samuti õigused ja kohustused jäävad

igale kaaspärijale. Pärandvara jagatakse pärijate vahel PärS § 152 lg 2 järgi vastavalt nende

pärandiosale, lähtudes üldjuhul pärandvara hulka kuuluvate esemete harilikust väärtusest

jagamise hetkel. Seejuures võivad kaaspärijad jagada pärandvara PärS § 152 lg 4 järgi

kokkuleppel või vaidluse korral pärija nõudel kohtus.

PärS § 152 lg 3 järgi kohaldatakse pärandvara jagamisele kaasomandis oleva asja jagamise

sätteid, kui pärimisseadusest ei tulene teisiti. Kui asja jagamise viisi osas ei saavutata

kokkulepet, otsustab AÕS § 77 lg 2 järgi kohus, kas jagada asi omanike vahel reaalosades, anda

asi ühele või mitmele omanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele omanikele välja nende

osad rahas, või müüa asi avalikul või omanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha

jagada omanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on leidnud, et viidatud sätte

alusel ühise omandi lõpetamise viiside vahel valiku tegemisel peab kohus kaaluma

kaasomanike huve ja tegema otsuse, arvestades kõigi nende huve võimalikult suures ulatuses,

2-21-6609

ning lähtudes õiglusest (hea usu põhimõttest), nagu osundas õigesti ka maakohus. Seega on

tegemist kaalutlusotsusega, millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui alama

astme kohus on valikut tehes ületanud kaalumispiire või jätnud valikut tehes olulised asjaolud

kaalumata.

Eeltoodu kehtib põhimõtteliselt ka pärandvara jagamisel. Samas näeb PärS § 159 lisaks ette

pärandavara hulka kuuluvate esemete jaotamise puhuks eripõhimõtted. Pärandvara jagamisel

on üldiseks põhimõtteks PärS § 159 lg 1 järgi see, et pärandvara hulka kuuluvaid esemeid

jaotades arvestatakse iga kaaspärija erivajadusi ja -huve ning kaaspärijate enamiku soove,

samuti testamendist või pärimislepingust tulenevat testaatori viimset tahet. Seejuures ei või

kogumisse kuuluvaid asju pärandvara jagamisel üldjuhul üksteisest PärS § 159 lg 5 järgi

eraldada, kui kas või üks pärija on eraldamisele vastu. Pärimisseaduses on täpsustatud ka seda,

millal tuleks jätta pärandvara hulka kuuluv ese ühe kaaspärija ainuomandisse. PärS § 159 lg 2

näeb ette, et pärandvara hulka kuuluv ese, mida ei saa jagada reaalosadeks või mille pärijate

kaasomandisse jätmine ei võimaldaks eset otstarbekalt kasutada, antakse ühele pärijale. Juhul,

kui pärandvara jagamisel osutub ühele pärijale jääva vara väärtus suuremaks tema pärandiosast,

on pärija PärS § 159 lg 4 järgi kohustatud maksma teistele pärijatele rahalist hüvitist.

Ülaltoodud põhimõtted sisaldusid ka enne 01.01.2009 kehtinud pärimisseaduses (vt 01.01.1997

jõustunud pärimisseaduse § 151). Muudatus võrreldes varasema seadusega sisaldub üksnes

kehtiva PärS § 159 lg 3 sõnastuses. Enne 01.01.2009 kehtinud PärS § 151 lg 3 nägi ette, et kui

pärijad ei jõua kokkuleppele, kellele asi lg 2 järgi anda, otsustab pärija nõudel kohus vastavalt

asjaoludele, kas anda asi kellelegi pärijatest või müüa see avalikul või pärijate vahelisel

enampakkumisel ja saadud raha jagada pärijate vahel võrdeliselt nende pärandiosa suurusega.

Kehtiva PärS § 159 lg 3 näeb aga ette, et kui pärijad ei jõua kokkuleppele, kellele ese anda,

müüakse see avalikul või pärijate vahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagatakse pärijate

vahel võrdeliselt nende pärandiosa suurusega. Sätet grammatiliselt tõlgendades võiks järeldada,

et olukorras, kus pärijad ei saavuta pärandvara jagamisel mõne eseme osas kokkulepet, tuleks

pärijate ühisomand lõpetada igal juhul enampakkumise teel. Selline tõlgendus ei vastaks aga

pärimisseaduse mõttele ja eesmärgile ega ka seadusandja tahtele. Pärimisseaduse eelnõu

(56 SE) seletuskirja kohaselt peeti viimati nimetatud sättega vajalikuks laiendada pärijate

omavaheliste vaidluste lahendamise võimalusi ilma kohtuprotsessita, sätestades, et kui pärijad

ei jõua kokkuleppele, kellele ese anda, müüakse see avalikul või pärijate vahelisel

enampakkumisel ja saadud raha jagatakse pärijate vahel võrdeliselt nende pärandiosa

suurusega. Sellest järeldab kolleegium, et seadusandja tahteks oli nimetatud sätet muutes

laiendada pärandvara jagamise kohtuvälise jagamise viise, mitte piirata pärandvara jagamisel

kohtule AÕS § 77 lg-st 2 ja PärS § 159 lg-st 1 tulenevat kaalutlusõigust pärandvara hulka

kuuluvate esemete jagamise viiside vahel valikut tehes olukorras, kus kaaspärijad ei jõua

kokkuleppele, kelle omandisse ese jätta. Ühtlasi ei oleks selline kohtu kaalutlusõiguse piirang

kooskõlas AÕS § 77 lg-st 2 ja PärS § 159 lg-st 1 tuleneva huvide kaalumise põhimõttega ega

võimaldaks jagada pärandvara sarnaselt kaasomandi lõpetamisele vastavalt asjaoludele kõige

õiglasemal viisil. Seega tuleb kolleegiumi hinnangul tõlgendada PärS § 159 lg-t 3 selliselt, et

see ei sätesta kohtule erisusi võrreldes AÕS § 77 lg-st 2 tulenevaga, st kohus võib kaaspärijate

ühisomandi lõpetada mh avaliku või pärijate vahelise enampakkumise teel, kui see on kõiki

asjaolusid, sh PärS § 159 lg-s 1 sätestatu kohaselt ka kaaspärijate erivajadusi ja -huve ning

kaaspärijate enamiku soove arvestades õiglane.

Siinsel juhul ei vaidle pooled selle üle, et nad on D pärandvara mõtteliste osade kaasomanikud

ning sellest tulenevalt on nende ühisomandis D-le kuulunud kinnisasja ½ mõtteline osa. Seega

on nii hagejal kui ka kostjatel õigus nõuda kohtult pärandvara, sh kinnisasja ½ mõttelise osa

jagamist vastavalt AÕS § 77 lg-s 2 ning PärS §-des 152–161 sätestatule.

2-21-6609

18. Kuigi maakohus lahendas vaidluse ekslikult üksnes asjaõigusseaduses sätestatud

kaasomandi lõpetamise sätete ja nende alusel kujunenud Riigikohtu praktika alusel, jättes

arvestamata ülaltoodud pärimisseaduse sätted, ei anna see ringkonnakohtule alust maakohtu

otsust ühisomandi lõpetamise viisi valiku osas tühistada. Küll aga tuleb täiendada kohtuotsuse

põhjendusi.

18.1. Kolleegiumi hinnangul järeldas maakohus asjas esitatud ja tõendatud asjaolusid

arvestades põhjendatult, et kostjal I oli ülekaalukas huvi omandi säilimise vastu ning kõigi

ühisomanike huve arvestades oli õiglane jätta kinnisasja ½ mõtteline osa kostja I

ainuomandisse. Maakohus ei ole seda järeldades väljunud kaalumispiiridest. Küll aga on õige

hageja etteheide, et maakohus on jätnud poolte huve kaaludes osad hageja väited arvestamata

ning hageja esitatud tõendid hindamata. Samuti ei ole maakohus kaalutlusõigust teostades

arvestanud pärimisseaduses sätestatud erisusi. Seetõttu täiendab ringkonnakohus kohtuotsuse

põhjendusi vastavalt apellatsioonkaebuse väidetele järgmiselt.

18.1.1. Esmalt märgib kolleegium, et maakohus ei ole kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandit

lõpetades kohelnud hagejad ebavõrdselt ega diskrimineerivalt.

Kuigi hageja soovis ühe kohtuvaidlusega lõpetada nii pärandvara hulka kuuluva kinnisasja

½ mõttelise osa ühisomandi kui ka kogu kinnisasja kaasomandi, võttis maakohus menetlusse

üksnes ühisomandi lõpetamise nõude. Hageja ei ole vaidlustanud maakohtu määrust, millega

maakohus jättis hageja kaasomandi lõpetamise nõude menetlusse võtmata ja see on jõustunud.

18.1.2. Sellest, et maakohus jättis kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõude menetlusse võtmata

ega rahuldanud hagi ega lõpetanud ühisomandit ühelgi hageja alternatiivselt taotletud viisil, ei

saa järeldada, et maakohus oleks ühisomandi lõpetamise nõuet lahendades kohelnud hagejat

ebavõrdselt või diskrimineerivalt. Sõltumata kaasomandi lõpetamise nõude menetlemisest või

menetlusse võtmisest keeldumisest, pidi maakohus igal juhul lahendama esmalt kinnisasja

½ mõttelise osa ühisomandi lõpetamise küsimuse, millega nõustus iseenesest ka hageja.

Kaasomandi lõpetamiseks saanuks kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomanikud esitada ühiselt

hagi, aga praegusel juhul ei ole ühisomanikud selles üksmeelel. Seetõttu tuli esmalt lahendada

kaasomandi ½ mõttelise osa ühisomandi lõpetamine ja alles seejärel oli vastavalt ühisomandi

lõpetamise tulemusele võimalik selle ½ mõttelise osa omanikul taotleda vajadusel kaasomandi

lõpetamist. Samas, kuna hageja lõppeesmärgiks oli kogu kinnisasja ühise omandi lõpetamine

ning alternatiivselt pidasid seda silmas ka kostjad, tuli maakohtul kinnisasja ½ mõttelise osa

ühisomandit lõpetades arvestada mh poolte huve kogu kinnisasja omandamise vastu ning

maakohus sai vaidlust lahendades pidada silmas seda, mil viisil oleks lõppastmes õiglane

lõpetada kogu kinnisasja ühine omand.

Eeltoodut arvestades ei ole maakohus kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandit lõpetades

väljunud kaalumispiiridest, kui arvestas lõpetamise viisi valides mh asjaolu, et teine pool

kinnisasjast kuulus kostjale I. Nagu ülal märgitud, peab kohus AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud ühise

omandi lõpetamise viiside vahel valides tegema õiglase otsuse, arvestades kõigi omanike huve

võimalikult suures ulatuses. Mh tuleb pärandvara jagamisel PärS § 159 lg 1 järgi arvestada ka

iga kaaspärija erihuve. Kuna kostja I oli juba teise ½ mõttelise osa omanik, siis oli tal kahtlemata

erihuvi ka pärandvara ühisusse kuuluva ½ mõttelise osa omandamise vastu ja maakohus ei

saanud jätta seda koosmõjus muude asjaoludega arvestamata.

Mõistetavalt võib kinnisasja ½ mõttelise osa igal kaaspärijal (ühisomanikul) olla huvi kogu

kinnisasja omandamise vastu, kuid see ei tähenda seda, et kohus peaks sellise huvi korral teisi

asjaolusid ja teiste kaasomanike huve arvestamata jagama ühisomandi igal juhul kaasomandi

2-21-6609

mõttelisteks osadeks või müüma ühisomandis oleva kinnisasja ½ mõttelise osa

enampakkumisel ega võiks jätta kinnisasja ½ mõttelist osa teise kaaspärija omandisse, kui tema

huvid on kaalukamad. Küll aga tuleb kohtul kaaluda, kas ühisomaniku huvi kogu kinnisasja

omandamise vastu võiks üles kaaluda teiste ühisomanike huvid kinnisasja ½ mõttelise osa

omandamise või muul viisil jagamise vastu.

Ülaltoodut arvestades ei ole õige hageja arusaam, et maakohtu lahend loob pretsedendi, mille

kohaselt ei saa kinnisasja mõttelise osa pärijad kunagi osaleda kinnisasja kui terviku jagamisel.

Kuna kohus otsustab ühisomandi lõpetamise üle kaalutlusõiguse alusel, sõltub igas asjas

ühisomandi lõpetamise viisi valik konkreetsetest asjaoludest ning ei ole välistatud, et

ühisomand esemele lõpetatakse muul viisil kui eseme ühe kaaspärija ainuomandisse jätmisega,

sh ei ole välistatud, et kohus jätab poolte huve ja asjaolusid kaaludes ühisomandi kaaspärijate

kaasomandisse või otsustab selle enampakkumisel müüa. Mõlemal juhul on kõigil kaaspärijatel

võimalus omandada kaasomandi lõpetamisel kogu kinnisasi, kuid see sõltub omakorda

kaasomanike huvidest ja konkreetsetest asjaoludest, kas ja kelle ainuomandisse jääb jagatav

ese. Samas möönab kolleegium, et olukorras, kus ½ mõttelist osa kinnisasjast kuulub

kaaspärijatele ning ½ mõttelist osa ühele kaaspärijatest, kes on valmis maksma teistele

kaaspärijatele omandi kaotamise eest hüvitist, tuleks üldjuhul eelistada ka kaaspärijatele

kuuluva mõttelise osa jätmist selle kaasomaniku omandisse, kui ei esine erilisi asjaolusid, mille

tõttu saaks muud jagamise viisi pidada põhjendatuks ja õiglaseks.

Viimaks märgib kolleegium, et ka juhul, kui maakohus oleks jätnud kinnisasja ½ mõttelise osa

poolte kaasomandisse vastavalt nende mõttelistele osadele pärandvara ühisuses või otsustanud

müüa selle enampakkumisel, nagu taotles hageja, ei oleks see tähendanud seda, et hagejal oleks

olnud kindel võimalus saada kogu kinnisasja omanikuks. Ringkonnakohus märgib, et nii

pärandvara ühisusse kuuluva kui ka kaasomandis oleva asja jagamisel peab kohus kõiki

asjaolusid kaaludes valmima sellise kaasomandi lõpetamise viisi, mis vastab kõige paremini

kaasomanike huvidele ja tagab õiglase lahenduse. Seega ei ole kolleegiumil alust arvata, et

maakohus oleks kuidagi põhjendamatult kahjustanud hageja huve, kui otsustas esmalt lõpetada

üksnes kinnisasja ½ mõttelise osa ühisomandi (pärandvara ühisuse), arvestades mh ka kogu

kinnisasja ühise omandi lõpetamise perspektiive.

18.1.3. Kuigi maakohus ei ole otsuses analüüsinud hageja esitatud alternatiivseid nõudeid ega

põhjendanud, miks ei tee maakohus valikut nende kasuks, saab maakohtu põhjendusest

järeldada, et maakohus tegi valiku kinnisasja ½ mõttelise osa kostja I ainuomandisse jätmise

kohta kostja I ülekaaluka huvi tõttu. Seejuures leidis maakohus, et hageja alternatiivsed nõuded

ei ole põhjendatud ka seetõttu, et need ei vasta maksimaalselt kaaspärijate huvidele ning tooksid

kaasa uue vaidluse kaasomanike vahel.

Iseenesest on õige hageja väide, et tema taotletud ühisomandi lõpetamise viisid ei ole vastuolus

hea usu põhimõttega. Samuti võib kaaspärijate võrdväärsete huvide korral olla kõige õiglasem

lahendus ühisomandi jagamine kaasomandi mõttelisteks osadeks või ühisomandis oleva eseme

müümine enampakkumisel ning saadud raha jagamine kaaspärijate vahel, mida kinnitab ka

hageja viidatud Riigikohtu praktika. Neid jagamise viise ei saa aga pidada õiglaseks, kui

asjaolude ja poolte huvide kaalumise tulemusena selgub, et ühel kaaspärijal on teistest

kaalukam huvi omandi säilimise vastu või tuleb pärandvara hulka kuuluv ese jätta eseme ühe

kaaspärija omandisse, kuna kaasomandisse jätmine ei võimaldaks eset otstarbekalt kasutada.

Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et pärandvara jagamisel tuleb PärS § 159 lg 1 järgi

arvestada iga kaaspärja erivajadusi ja -huve ning kaaspärijate enamiku soove ning kui

pärandvara hulka kuuluva eseme jätmine kaasomandisse ei võimaldaks eset otstarbekalt

2-21-6609

kasutada, antakse see PärS § 159 lg 2 järgi ühele pärijale. Seega ei saa kehtiva õiguse alusel

järeldada, et pärandvara jagades tuleks eelistada ühe kaaspärija soovi jagamise viisi osas või

pidada igal juhul põhjendatuks müüa ese enampakkumisel. Kohus võib jätta pärandvara hulka

kuuluva eseme ühe kaaspärija ainuomandisse mh põhjusel, et eset oleks võimalik otstarbekalt

kasutada. Arvestades seda, et kaasomand on komplitseeritud omandivorm, mille puhul tuleb

selle esemeks olevat asja vallata ja kasutada kõigi kaasomanike kokkuleppel või enamuse

otsuse alusel, mis raskendab asja kasutut ja mõistlikku majandamist (mida väitis ka hageja

praegusel juhul), ei ole välistatud, et kohus võib jätta kinnisasja ½ mõttelise osa ühe kaaspärija

ainuomandisse, et tagada selgus kinnisasja omandisuhetes ja hoida ära kaasomandist tingitud

raskused asja valdamisel ja kasutamisel. Seejuures võib olla otstarbekas eelistada lahendust,

mille kohaselt saab kinnisasja ½ mõttelise osa omanik ka teise mõttelise osa omanikuks.

Seda arvestades ei saanud maakohus jätta jagamise viisi üle otsustades tähelepanuta mh asjaolu,

et kinnisasja otstarbekas kasutamine oleks erinevate kaasomanike puhul raskendatud ning

valides ühisomandi lõpetamise viiside üle, tuli maakohtul arvestada ka seda, et nii kinnisasja

½ mõttelise osa kaasomanditeks jagamise kui ka selle enampakkumisel müümise korral

järgneks (suure tõenäosusega) kaasomanike vahel uus vaidlus kogu kinnisasja omandi

saamiseks.

18.1.4. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus eksinud, kui asus seisukohale, et kostja I

huvid kaalusid üles teiste ühisomanike huvid, kuna kinnisasi oli aastaid kostja I kodu ning

suvekodu. Õige on küll hageja väide, et maakohus ei ole otsuses arvestanud kõiki hageja väiteid

ja hinnanud kõiki hageja esitatud tõendeid, kuid need ei anna alust teha maakohtust erinevat

järeldust.

Pooled ei vaidle selle üle, et XXXXX kinnisasi oli D ning tema venna ja õdede, sh kostja I

sünni- ja lapsepõlvekodu, mida kinnitavad ka Õ ja A kirjalikud selgitused (I kd, tl 103–104), Õ

tunnistajana antud ütlused (II kd, tl 2) ning kostja I istungil antud selgitused (II kd, tl 3 pöördel–

4). Kinnisasjal elas nende ema, kes suri 1972. Õ selgituse kohaselt pidi pärast seda jääma talu

kõigile lastele puhkamise ja kooskäimise kohaks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I õed (v.a

hageja ema Ä) kasutasidki kinnisasja suviti kuni 2006 ja kasvatasid seal aiasaadusi. Seda

kinnitas ka kostja I istungil. Hageja väitel käis ka tema lapsepõlves koos emaga suviti

kinnisasjal, samuti on seal käinud tema tütar, mida kinnitavad Õ ja A kirjalikud selgitused, kuid

istungil ei osanud Õ täpsemaid asjaolusid selgitada ning väitis, et ei mäleta, kas hageja tütar on

seal käinud. Seda, et kostja I õed ja vend või hageja oleksid kasutanud kinnisasja pärast 2006,

ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Hageja selgitas istungil, et tema ema ja tütar viibisid suviti

kinnisasjal alates 2000, kuid siis muutus olemine ebamugavaks, nad ei saanud pärast 2003 enam

majja ja siis ehitati sauna juurde mingi onn, mis võis asuda Hendriku kinnisasjal (II kd, tl 4).

Kostja I istungil avaldatu kohaselt ei tulnud nad kollasesse majja sellest ajast, kui tuli Eesti

valitsus ja hakati omanikele maid tagasi andma. Õ ja A kirjalikud selgitused kinnitavad, et 90-

ndatel aastatel hakkas kostja I teisi talust välja tõrjuma, samuti ei andnud kostja I nõusolekut

selleks, et talu jääks Õle. Kostja I istungil avaldatu kohaselt tuli Jüri ja ütles, et vennaarm on

lõppenud. Seda, millistel asjaoludel kanti XXXXX kinnisasja kaasomanikena võrdsetes

mõttelistes osades omanikena 12.01.2001 kinnistusraamatusse kostja I ja D, ei ole pooled

kohtule selgitanud. Ilmselt pidid olema sel ajal kinnisasjaga enim seotud just kostja I ja D. Õ

istungil antud ütluste kohaselt pidasid kinnisasjal loomi kostja I, D ja S, hageja kasutas seda

puhkamiseks. Ka see annab alust järeldada, et kinnisasjaga olid enim seotud kostja I ja D, aga

lisaks ka S. Seega kinnitavad asjas esitatud tõendid, et hageja on küll ilmselt käinud suviti

kinnisasjal, sh lapsepõlves, samuti on kostja I õed kasutanud kinnisasja aiasaaduste

kasvatamiseks, kuid kinnisasja kasutasid suviti maamajanduslikel eesmärkidel enim kostja I, D

ja S, kes pidasid lisaks ka loomi. Samuti on kinnisasi kinnistatud võrdsetes mõttelistes osades

2-21-6609

2001 kostja I ja D nimele, mis samuti kinnitab seda, et neil pidi olema sellega suurem seotus.

Kostja I suuremat seotust kinnitavad ka maakohtu hinnatud kirjalikud tõendid.

Lisaks väidavad kostjad, et kostja I elas ajavahemikul 1980–2000 kinnisasjal, mida kinnitavad

ka Ü tunnistajana antud ütlused (II kd, tl 3). Kuigi hageja eitab seda, ei kummuta Õ ja N

tunnistajana antud ütlused (II kd, tl 2–2 pöördel) Ü ütlusi. Õ väitis küll, et kostja I ei ole 1980–

2000 alaliselt kinnisasjal elanud, kuid tunnistaja elas ise samal ajal Pärnus ning ta ei selgitanud,

millistel asjaoludel ta seda teab. Lisaks väitis ta alguses, et kinnisasjal ei ole keegi elanud 10–

20 aastat, mis ei hõlma ajavahemikku 1980–2000. Kirjalikus selgituses märkis ta aga, et keegi

ei ole aastaringselt kinnisasjal elanud. Seega ei ole Õ ütlused ajas järjepidevad ning neid ei saa

pidada usaldusväärseks. Tunnistaja N teadis aga anda ütlusi üksnes aja kohta pärast 2009. Seega

ei ole kolleegiumil alust arvata, et kostja I ei oleks elanud kinnisasjal 1980–2000. Ka kostja I

kinnitas istungil, et elas kuni 2000 kinnisasjal. Tunnistaja Ü ütlustega on tõendatud ka see, et

alates 2000 kostja I enam kinnisasjal püsivalt ei elanud – ta kasutas seda üksnes suviti ja

talvekuudel seal ei ööbinud. Seda, et kostja I käis pärast 2009 kinnisasjal, kinnitavad mh ka N

ütlused.

Ülaltoodut arvestades tuvastas maakohus lõppjäreldusena õigesti, et kinnisasjal oli kostja I

sünnikodu, kostja I oli seal alaliselt elanud ning veetnud hiljem seal suviti pikemaid perioode,

st kinnisasi oli aastaid tema kasutuses, mistõttu oli kostjal I ülekaalukas huvi (ja erihuvi)

kinnisasja omandamise vastu. Ühelgi teisel ühisomanikul, sh hagejal, ei ole samasugust ega

samaväärset huvi. Kuigi hageja on samuti kinnisasjal lapsepõlves suviti viibinud ning tunneb

end kinnisasjaga emotsionaalselt seotult, oli kostja I huvi selgelt hageja huvist oluliselt

kaalukam, sest kinnisasi on olnud aastaid kostja I kodu ning kuni viimase ajani kasutas kostja I

seda suvekoduna. Seevastu ei ole hageja juba ca 20 aastat enam kinnisasja sisuliselt ka

puhkamiseks kasutanud.

Praeguses asjas ei ole asjakohane hageja viide Riigikohtu praktikale, mille kohaselt ei anna

kaasomandi lõpetamata jätmiseks alust asjaolu, et kaasomanikule võib olla emotsionaalselt

koormav oma pikaaegsest kodust lahkuda (RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 13), sest viidatud

lahend puudutas olukorda, kus kinnisasi tuli müüa enampakkumisel seetõttu, et kummalgi

kaasomanikul ei olnud võimalik tasuda teisele omandi kaotuse eest õiglast hüvitist. Siinsel juhul

on tegemist pärandvara jagamisega, kostjad nõudsid kinnisasja ½ mõttelise osa jätmist kostja I

ainuomandisse hüvitise eest ning kinnitasid, et kostja I on nõus hüvitist maksma.

18.1.5. Lisaks eeltoodule tuli maakohtul poolte huve kaaludes arvestada ka seda, et kostjale I

kuulus teine ½ mõttelist osa kinnisasjast, mistõttu oli kostjal I PärS § 159 lg 1 tähenduses

erihuvi vaidlusaluse mõttelise osa omandamise vastu. Seejuures tuli ühisomandi lõpetamise

viisi valides arvestada ka hageja kaalukat huvi ühisomandis oleva mõttelise osa ainuomandi

vastu, sest hagejale kuulub pärandvara ühisuses kõige suurem mõtteline osa (ca 64%) ning tal

oli huvi kogu kinnisasja omandamise vastu. Praegusel juhul kaalus aga kostja I erihuvi selgelt

üles hageja huvi, sest kogu kinnisasja arvestades kuulus kostjale I suurim osa ning kostjal oli

kinnisasjaga suurem majanduslik ja emotsionaalne seotus.

Mh tuleb poolte huve kaaludes arvestada ka seda, et erinevalt kostjatest, on hageja omandanud

oma osa nii pärimise teel kui ka pärandvara ühisuse mõtteliste osade ostmise teel, sh oli hageja

pärimise teel omandatud osa võrdväärne kostja I osaga. See, et hageja ostis teistelt kaaspärijatelt

ja nende pärijatelt D pärandvara ühisuse mõttelisi osi, ei ole vastuolus hea usu põhimõttega,

kuid ringkonnakohtu hinnangul on sellise ühisomaniku positsioon pärandvara jagamisel

üldjuhul nõrgem, mida kinnitab nt see, et PärS § 148 lg 3 järgi ei ole osa omandajal

otsustusõigust pärandvara hulka kuuluvate kaaspärijale erilise mälestusväärtusega esemete

2-21-6609

jagamisel ning talle lähevad PärS § 148 lg 2 järgi üle üksnes pärandaja varalised õigused ja

kohustused. Seega saab kohus pärandvara jagamisel kaaspärijate huve kaaludes arvestada mh

ka seda, kas osalus on omandatud pärimise teel või müügilepingu alusel. Siinsel juhul on hageja

pärinud kostjaga I võrdse suurusega mõttelise osa D pärandvara ühisusest oma emalt ning

omandanud suurima mõttelise osa müügilepingute alusel eesmärgiga saada kogu kinnisasja

omanikuks, samas kui kostja I päris D järel oma mõttelise osa ning oli samal ajal ka ise teise ½

mõttelise osa kaasomanik. Ringkonnakohtu hinnangul oli seda arvestades kostja I huvi

kinnisasja omandamise vastu selgelt kaalukam hageja huvist.

18.1.6. Maakohtul tuli vaidlust lahendades arvestada PärS § 159 lg 1 järgi ka kaaspärijate

enamiku soovi. Arvestades seda, et D ainuke kaaspärija oli kostja I (kõik teised olid omandanud

pärandvara ühisuse mõttelise osa omakorda pärimise vm teel), saab tema soovile anda

kaalukama tähenduse kui teiste ühisomanike soovile. Samas tuleb arvestada sedagi, et kõik

kolm kostjad nõustusid kinnisasja ½ mõttelise osa jätma kostja I ainuomandisse ning üksnes

hageja oli sellele vastu, samas kui kõik kostjad olid kõigile hageja taotletud alternatiivsetele

viisidele vastu ning soovisid hageja ühisomanike hulgast igal juhul välistada. Seega valis

maakohus sellise ühisomandi lõpetamise viisi, mis oli enamiku ühisomanike sooviga kooskõlas

ja vastas kõige suuremas ulatuses kõigi ühisomanike huvidele. Seda järeldust ei muuda vääraks

ka asjaolu, et hagejale kuulus suurim mõtteline osa D pärandvara ühisusest, ega see, et hagejale

oma osaluse võõrandanud isikud müüsid oma osaluse hagejale sooviga, et kinnisasi saaks

heaperemehelikult hooldatud ning hooned korda tehtud. Kuna endised kaaspärijad

(ühisomanikud) on oma mõttelise osa võõrandanud, ei ole enam tähtsust nende soovil – oluline

on praeguste ühisomanike enamuse soov. Samas, ka juhul, kui arvestada asjas tõendatud Õ ja

A soovi (I kd, tl 103–104), millest saab järeldada, et kinnisasja korda tegemise huvides

sooviksid nad kogu kinnisasja jätmist hagejale, et ta kinnisasja korda teeks, ei kaaluks nende

soov üles kostja I erihuvi kogu kinnisasja omandamise vastu ning asjaolu, et kinnisasi on olnud

aastakümneid kostja I kasutuses.

18.1.7. Viimaks märgib kolleegium, et maakohtu otsust ei saa pidada pooltele üllatavaks, nagu

märkis hageja apellatsioonkaebuses. Ka juhul, kui maakohus selgitas pooltele menetluse ajal,

et üldjuhul on Riigikohtu praktikast tulenevalt õiglane müüa vaidluse korral pärandvara hulka

kuuluv ese enampakkumisel, ei tähenda see seda, et maakohus ei võinud asjas esitatud

asjaolusid ja neid kinnitavaid tõendeid hinnates asuda seisukohale, et praegusel juhul see nii ei

ole, kuna kostjal I on ülekaalukas huvi.

18.1.8. Ülaltoodut arvestades asus maakohus lõppjäreldusena õigesti seisukohale, et kinnisasja

½ mõtteline osa tuli jätta kostja I ainuomandisse.

18.2. Kuigi kostja I suri pärast maakohtu otsuse tegemist ja tema asemel astusid menetlusse

tema pärijad (pojad), ei anna see asjaolu kolleegiumi hinnangul alust teha maakohtust erinevat

kaalutlusotsust ühisomandi jagamise viisi kohta.

Ringkonnakohtu hinnangul on ka kostja I poegadel ülekaalukas huvi kinnisasja ½ mõttelise osa

ainuomandi saamise vastu ning kõigi ühisomanike huve arvestades on õiglane jätta kostja I

surma järel kinnisasja ½ mõtteline osa kostja I poegade omandisse.

Ringkonnakohtu hinnangul saab ka kostja I poegade puhul jätkuvalt arvestada seda, et

kinnisasja ½ mõttelist osa kuulub nüüd kostja I asemel ühiselt tema poegadele ning ka neil on

sellest tulenevalt erihuvi D pärandvara hulka kuuluva teise ½ mõttelise osa omandamise vastu,

mida ei kaalu üles hagejale kuuluva pärandvara mõttelise osa suurus ega soov saada ise kogu

kinnisasja omanikuks. Seejuures ei ole asjaolud muutunud ka kaaspärijate enamuse soovi osas,

2-21-6609

st enamik kaasomanikke on seda meelt, et kinnisasja ½ mõtteline osa tuleks jätta kostja I

poegade ainuomandisse.

Kuigi kostja I poegadel ei ole emaga samaväärset seotust kinnisasjaga, st kinnisasi ei ole olnud

kostja I poegade kodu, on kostja I poegadel võrreldes hageja ja teiste ühisomanikega oluliselt

suurem majanduslik ja emotsionaalne seos kinnisasjaga. Asjas tuvastatu kohaselt oli kinnisasi

nende ema sünnikodu, nende ema on seal pikka aega elanud ja kasutanud seda hiljem

suvekoduna. Ringkonnakohtule on usutav, et kostja I pojad on käinud kinnisasjal ema abistamas

ja kasutanud ka ise kinnisasja suvekoduna, mida kinnitab mh hageja poolt omaks võetud

asjaolu, et kostja I nooremal pojal on kinnisasjal ka praegu aiamaa ning ta käib seal kastmas.

Seega on ka kostja I pojad kinnisasja aastaid kasutanud ning neil kinnisasjaga piisavalt tugev

emotsionaalne ja majanduslik seotus. Seevastu on teised ühisomanikud, sh hageja, käinud

kinnisasjal üksnes puhkamas ning hageja ei ole ca 20 aastat enam kinnisasja ka puhkamiseks

kasutanud.

18.3. Ülaltoodut arvestades jättis maakohus õigesti kinnisaasja ½ mõttelise osa kostja I

omandisse ning ringkonnakohtu hinnangul kostja I surma järel põhjendatud jätta see kostja I

pärijate omandisse.

19. Arvestades seda, et ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud jätta kinnisasja ½ mõttelist

osa kostja I poegade omandisse, peavad nad PärS § 159 lg 4 alusel maksma teistele

ühisomanikele omandi kaotamise eest hüvitist vastavalt igaühe pärandiosa suurusele.

Kuigi maakohus ei ole eksinud kostjalt I teiste ühisomanike kasuks omandi kaotamise eest

hüvitist välja mõistes, tuleb maakohtu otsust hüvitise väljamõistmise osas muuta, sest vahepeal

on muutunud kinnisasja väärtus. Hageja esitatud eksperthinnangu kohaselt oli 11.02.2022

seisuga kinnisasja väärtus 57 000 eurot. Seega on hagejal õigus saada hüvitist 18 321 eurot

43 senti (28 500/14×9), kostjal II 2035 eurot 71 senti (28 500/14×1) ja kostjal III 4071 eurot

43 senti (28 500/14×2). Kuna kostjad II ja III ei ole maakohtu otsust hüvitise väljamõistmise

osas vaidlustanud, ei ole ringkonnakohtus apellatsioonipiire arvestades võimalik maakohtu

otsust kostjate kasuks väljamõistetava hüvitise osas muuta, ning muuta tuleb üksnes hageja

kasuks välja mõistetava hüvitise suurust.

20. Lisaks taotles hageja maakohtu otsuse resolutsiooni täiendamist selliselt, et kinnisasja

½ mõttelise osa omandi üleminek oleks seatud sõltuvusse hüvitise maksmisest. Kuigi kostjate

väitel tuleks jätta hageja taotlus rahuldamata, sest hageja ei esitanud sellist taotlust maakohtule,

nähtub poolte esitatud menetlusdokumentidest, et mõlemad pooled on seda siiski taotlenud,

kuid maakohus on jätnud selle tähelepanuta.

Riigikohus on leidnud, et kohus peab eset ühele kaas- või ühisomanikule jättes ja talle

hüvitamise kohustust pannes otsustama, kas hüvitis mõistetakse talt välja või nähakse see ette

eseme omandamise eeldusena. Eset ühele kaas- või ühisomanikule jättes tuleks temalt samal

ajal hüvitis teise kasuks (täitedokumendina) välja mõista eelkõige siis, kui eseme omandamist

soovinud kaas- või ühisomanik on ise nõudnud asja endale hüvitise väljamõistmise vastu või

nõustunud temalt raha väljamõistmisega. Sel juhul tuleks hüvitise sissenõudmine siduda otsuse

resolutsioonis vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisega, vältimaks nii

eseme omandamist hüvitist maksmata kui ka hüvitise sissenõudmist omandi üleminekut

tagamata. Muudel juhtudel tuleks hilisemate komplikatsioonide ja ebaõigluse vältimiseks

eelistada hüvitise väljamõistmist täitmisest keeldumise vastuväitega VÕS § 110 lg 5 mõttes.

Sel juhul saab omandi üleminekuks vajalikele ja kohtulahendiga asendatud hüvitise saamiseks

õigustatud kaas- või ühisomaniku tahteavaldustele tugineda siis, kui hüvitis on välja makstud

2-21-6609

või hoiustatud. Hüvitise väljamõistmiseks sel juhul aga täitemenetlust algatada ei saa, st

täitedokument on vaid ühepoolselt sundtäidetav (RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 26).

Arvestades seda, et praegusel juhul on kostjad nõudnud hüvitise vastu omandi üleandmist

kostjale I, kuid ei ole palunud määrata kindlaks otsuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistlikku

aega TsMS § 445 lg 1 alusel, samuti seda, et kostja I on surnud ja asendatud kohtumenetluses

tema pärijatega, on ringkonnakohtu hinnanul hilisemate komplikatsioonide vältimiseks

mõistlik määrata, et omandi üleandmiseks vajalikud tahteavaldused saab lugeda kohtuotsusega

asendatuks, kui hüvitis on välja makstud. Kuna kostjad II ja III ei ole maakohtu otsust

vaidlustanud ning vaidlesid hageja taotlusele vastu, tuleb maakohtu otsust muuta ka selles

küsimuses üksnes hagejat puudutavalt.

21. Arvestades seda, et ringkonnakohus asendas apellatsioonimenetluses kostja I surma tõttu

kostja I tema pärijatega, tuleb vastavalt muuta ka maakohtu otsuse resolutsiooni ning asendada

ka seal kostja I tema üldõigusjärglastega. Lisaks tuleb kohtuotsuse resolutsiooni täiendada.

Kuna kostja I surma tõttu pärisid kostja I pojad talle kuulunud pärandvara ühisuse mõttelise osa

(1/7) ja see kuulub ema surma järel neile kui ema kaaspärijatele PärS § 147 järgi ühiselt, tuleb

vaidlusalune kinnisasja ½ mõtteline osa jätta kostja I poegade ühisomandisse ning nad

vastutavad pärandvara hulka kuuluva hüvitise maksmise kohustuse eest PärS § 151 lg 2 järgi

solidaarselt.

22. Kuigi ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb asjas tühistatud osas uue

otsuse, ei anna see alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Ringkonnakohtu

hinnangul tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1

alusel poolte enda kanda, sest tegemist on ühisomandi lõpetamise vaidlusega, mis on käesoleval

juhul toimunud kõigi menetlusosaliste huvides.

23. Ringkonnakohus jätab kostjate vastuväite ringkonnakohtu 11.04.2023 tõendite kogumisest

keeldumise määruse peale tähelepanuta. Ringkonnakohus on võtnud taotluste kohta seisukoha

juba määruses. Kostjatel on vajaduse korral õigus esitada vastuväited kassatsioonimenetluses

Riigikohtule (vt RKTKo 31.03.2020, 2-16-14152, p 12.2; RKTKo 06.02.2013, 3-2-1-184-12,

p 26).

24. Viimaks märgib kolleegium, et kuigi maakohus rahuldas 30.04.2021 määrusega hagi

tagamise taotluse ja lasi kanda kinnisasja kohta kinnistusraamatusse märkuse vaidluse kohta

käesolevas tsiviilasjas, ei ole maakohus otsuse resolutsioonis lahendanud hagi tagamise

abinõudega seotud küsimusi, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-t 5. Ringkonnakohus selgitab, et

kui kohus rahuldab hagi otsusega, jätab kohus TsMS § 445 lg 2 järgi kohaldatud hagi tagamise

abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks

ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Kui hagi jääb

rahuldamata, tühistab kohus TsMS § 386 lg 4 järgi hagi tagamise. Arvestades seda, et siinsel

juhul jääb hagi rahuldamata, tuleb maakohtu kohaldatud hagi tagamise abinõu tühistada.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Maris Kuurberg, Reena Nieländer