2-21-4092/52 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Üllar Roostoja, Margit Vutt, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 9. mai 2023

Tsiviilasja number

2-21-4092

Tsiviilasi

Tatyana

Kashenkova

avaldus

Narva

linn,

XXXXXXX

korteriühistu

vastu

trahvinõude

tühisuse tuvastamiseks

Narva linn, XXXXXXX korteriühistu avaldus

Tatyana Kashenkova vastu trahvi väljamõistmiseks

või alternatiivselt kahju hüvitamiseks, viivise

saamiseks

ja

tahteavalduse

andmiseks

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Narva linn, XXXXXXX korteriühistu määruskaebus

Tatyana Kashenkova vastumääruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja:

Tatyana

Kashenkova

(isikukood

XXXXXXXXXXXX), esindaja riigi õigusabi korras

vandeadvokaat Henn Koduvere

Puudutatud isik: Narva linn, XXXXXXX korteriühistu

(registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Marina Suhnjova

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus osas, milles maakohus jättis

rahuldamata Narva linn, XXXXXXX korteriühistu taotluse kohustada Tatyana

Kashenkovat andma Narva linn, XXXXXXX territooriumil olevate ja

korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra

kokkulepe sõlmimiseks tahteavaldus ja asendada vastav tahteavaldus

kohtumäärusega

ning

jättis

menetluskulud

Narva

linn,

XXXXXXX

korteriühistu kanda. Saata tsiviilasi tühistatud osas samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Jätta Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määruse resolutsioon

ülejäänud osas muutmata, muutes osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt, vastumääruskaebus jätta läbi vaatamata.

3. Rahuldada Tatyana Kashenkova taotlus vastumääruskaebuse esitamisel tasutud

riigilõivu tagastamiseks.

4. Tagastada Tatyana Kashenkovale vastumääruskaebuse esitamisel tasutud

riigilõiv

eurot

Õigusteenindus

advokaadibüroo

OÜ

pangakontole

nr EE172200221001153366

selgitusega

"riigilõivu

tagastamine,

tsiviilasi

nr 2-21-4092".

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada resolutsiooni p-de 1 ja 2 osas Riigikohtule määruskaebus

15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

Määruse resolutsiooni p 3 ja 4 peale ei saa määruskaebust esitada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tatyana Kashenkova (avaldaja) esitas 16. märtsil 2021 A. Kashenkovi, T. Bassova,

E. Bassovi ja Narva linn, XXXXXXX korteriühistu (korteriühistu) vastu hagi. Avaldaja esitas

31. mail 2021 üksnes korteriühistu vastu muudetud avalduse, milles märkis oma lõplikuks

taotluseks tuvastada korteriühistu avaldaja korteri nr X 2020. a novembri kommunaalmaksete

teatisel 1491/1451 oleva 57 euro suuruse trahvinõude tühisus ning jätta menetluskulud

korteriühistu kanda.

Avaldaja ja A. Kashenkov abiellusid XXXXX. Pere elas Narvas XXXXXXXXXXXXXX

korteris nr X (korteri nr X) alates 2013. a märtsist. Abikaasad elasid kuni 2017. a maini koos.

Abikaasade abielusuhted lõppesid hiljemalt mais 2017. Abikaasade vahel kehtis kuni 14.

aprillini 2020 varaühisuse varasuhe, mis lõpetati 14. aprilli 2020. a abieluvaralepinguga.

Korteriühistu ja A. Kashenkov allkirjastasid 19. veebruaril 2014 parkimiskoha kasutamise

õiguse lepingu (leping nr 1). Korteriühistu andis lepingu nr 1 alusel kasutajale

kindlaksmääratud parkimiskoha kasutamise õiguse (parkimiskoht).

A. Kashenkov teatas 3. septembril 2020 avaldajale, et ta sõlmis avaldaja teadmata

parkimiskoha kasutamise õigusest loobumise või selle õiguse üleandmise tehingu. Avaldaja

saatis 3. septembril 2020 korteriühistu juhatuse liikmele e-kirja, milles palus esitada

parkimiskohast loobumise või selle üleandmise dokument juhul, kui selline tehing on

sõlmitud. Korteriühistu juhatuse liige väitis 9. septembril 2020, et korteri nr X omanik

A. Kashenkov esitas 2018. a aprillis taotluse parkimiskohast loobumiseks ning sai samal kuul

sularaha 500 eurot. Vastusele oli lisatud T. Bassova avaldus ja A. Kashenkovi kinnitus

sularaha vastuvõtmise kohta.

Avaldaja ostis 13. oktoobril 2020 sõiduauto ja hakkas seda parkima lepingu nr 1 järgsel

parkimiskohal. Avaldaja saatis 18. oktoobril 2020 korteriühistu juhatusele teate, mille

kohaselt on avaldaja auto pargitud korterile nr X lepingu nr 1 alusel määratud parkimiskohal.

Korteriühistu nõudis 19. oktoobri 2020. a e-kirjas, et avaldaja vabastaks parkimiskoha.

Avaldaja selgitas 19. oktoobri 2020. a e-kirjas korteriühistule, et avaldaja ja A. Kashenkov,

olles korteri nr X kaasomanikud, ostsid parkimiskoha kasutamise õiguse ühise raha eest ning

korteriühistul ei olnud õigust avaldaja nõusolekuta müüa parkimiskoha kasutamise õigust.

Korteriühistu saatis 17. novembril 2020 avaldajale kirja, milles luges avaldaja poolt sõiduauto

omavolilise parkimise T. Bassova õiguste rikkumiseks, ebaseaduslikuks ja -ausaks.

Korteriühistu hoiatas, et kui avaldaja ei reageeri korteriühistu parkimiskoha vabastamise

nõudele, määrab korteriühistu avaldajale 24. oktoobrist 2020 trahvi 1 euro 50 senti päevas

lepingu nr 1 punkti 4.6 ja perekonnaseaduse (PKS) § 18 esimese osa kohaselt ning paneb

korteri nr X kohtulikus korras võõrandamise küsimuse korteriomanike hääletusele.

Korteriühistu märkis korteri nr X 2020. a novembrikuu kommunaalmaksete teatisel 491/1451

avaldajale trahvinõude 57 eurot. Korteriühistu selgitas 23. novembri 2020. a e-kirjas, et trahv

1 euro 50 senti päevas (alates 24. oktoobrist 2020) määratakse kooskõlas lepingu p-ga 4.6 ja

PKS § 18 lg-ga 1. Teatiselt 1491/1451 ega korteriühistu 23. novembri 2020. a e-kirjast ei

nähtu, millisest lepingust trahvi määramisel lähtuti. Korteriühistu 17. novembri 2020. a kirjast

nähtub, et lähtuti lepingust nr 1. Lepingu nr 1 p 4.6 näeb ette, et parkimiskoha kasutaja on

kohustatud kandma materiaalset ja administratiivset vastutust ebaseadusliku tegevuse eest

parkla territooriumil. Lepingu nr 1 p 4.6 ei anna aga õigust avaldajale trahvi määrata. See

õigus ei tulene ka PKS § 18 lg-st 1.

Korteriühistu soovis avaldajat trahvida selle eest, et avaldaja parkis oma auto lepingu nr 1

järgsele parkimiskohale. Avaldaja ei sõlminud lepingut nr 1 ega andnud selle sõlmimiseks ka

nõusolekut. Kuna lepingu nr 1 sõlmis avaldaja abikaasa ja abikaasadel oli lepingu nr 1

sõlmimise ajal varaühisuse varasuhe, on lepingust nr 1 tulenevad õigused abikaasade

ühisvara. A. Kashenkovil ei olnud võimalik käsutada lepingust nr 1 tulenevaid õigusi üksi.

Korteriühistu teadis, et avaldaja ja A. Kashenkov olid lepingu nr 1 sõlmimise ajal korteri nr X

ühisomanikud, kuivõrd see nähtus kinnistusraamatust. Isegi kui A. Kashenkov sõlmis

2018. a-l tehingu parkimiskohast loobumise või selle kasutusõiguse üleandmise kohta, ei ole

see avaldaja suhtes siduv. Avaldaja ei andnud A. Kashenkovile nõusolekut parkimiskoha osas

tehinguid teha. A. Kashenkovil ei olnud õigust ühisvara üksi valitseda. A. Kashenkovi poolt

nimetatud tehingute tegemine toimus pärast seda, kui avaldaja ja A. Kashenkovi abielusuhted

olid lõppenud ning nad elasid lahus. A. Kashenkov ei teinud nimetatud tehingut perekonna

vajaduste katmiseks. Leping nr 1 kehtib seega avaldaja suhtes. Avaldaja poolt lepingus nr 1

nimetatud parkimiskohale auto parkimine ei ole lepingu nr 1 rikkumine.

Juhul kui leping nr 1 ei kehti avaldaja suhtes, ei saa avaldajalt lepingu nr 1 alusel midagi

nõuda. Lepingust tulenevaid nõudeid saab esitada üksnes lepingupoolte suhtes.

2. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Leping nr 1 on lõpetatud, kuna korteri nr X omanikud taganesid sellest. Alates

27. aprillist 2018 sõlmiti parkimiskoha kasutamiseks korteri nr 1 omanikega leping (leping

nr 2). Avaldaja teadis, et leping nr 1 lõpetati 2018. a aprillis. Avaldaja oli sellega nõus.

Parkimiskoht asub korter nr X akende all. Korteri nr X kasutajad ei parkinud alates 2018. a

aprillist oma autot parkimiskohale. Avaldaja nägi, et teine isik pargib oma auto

parkimiskohale. Avaldaja ei vaidlustanud lepingu nr 1 lõppemist 2 aasta 6 kuu jooksul.

Avaldaja tekitas oma käitumisega puudutatud isikule mulje, et avaldaja on lepingu nr 1

lõpetamisega nõus. Lepingul nr 1 on A. Kashenkovi allkiri. Avaldaja nõustus lepingu nr 1

sõlmimisega vaikimisi ja oma käitumisega. Korteriühistul oli seega põhjendatud alus arvata,

et avaldaja oli 2018. a lepingu nr 1 lõpetamisega nõus samuti vaikimisi ja oma käitumisega.

Leping nr 1 ei ole kaasomandiga seotud. See on võlaõiguslik leping. Selle sõlmimisel ja

lõpetamisel tuleb PKS § 29 lg 1 järgi eeldada avaldaja nõusolekut. A. Kashenkov oli lepingus

nr 1 perekonna esindaja. Abieluvaralepingus nimetatakse avaldajat ja A. Kashenkovi

abikaasadeks. Abielusuhted ei lõppenud seega 2017. a mais. Avaldaja ei tõendanud, et

A. Kashenkovil ei olnud esindusõigust ning et sellest on korteriühistule teatatud. Abikaasad

lõpetasid lepingu nr 1 selleks, et saada raha korteriühistu ees tekkinud võla tasumiseks.

Abieluvaralepingus ei ole andmeid lepingust nr 1 tulenevate õiguste jagamise kohta. Sellest

järeldub, et abikaasad olid abieluvaralepingu sõlmimisel veendunud, et leping nr 1 on

lõpetatud ja sellest tulenevaid õigusi ei ole vaja jagada.

Kui avaldaja väidab, et leping nr 1 kehtib, oleks avaldaja saanud teostada lepingust nr 1

tulenevat parkimiskoha kasutusõigust A. Kashenkoviga ühiselt. Lepingu nr 1 pool peab olema

sõiduauto omanik. Avaldaja ei tõendanud, et ta on parkimiskohale pargitud sõidukite omanik.

Korter nr X omanik E. Bassov teatas oktoobris 2020 korteriühistule, et avaldajale tuttav mees

pargib omavoliliselt parkimiskohale kahte autot selleks, et takistada E. Bassovil parkimiskoha

kasutamist. Korteriühistu teatas 17. novembril 2020 avaldajale tema ebaseadusliku käitumise

tagajärgedest, sh trahvidest. Trahv määrati vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 188 lg-le 3,

mille kohaselt ei mõjuta lepingust taganemine kokkulepet lepingust tulenevate vaidluste

lahendamise kohta, samuti muid lepingutingimusi lepingupoolte õiguste ja kohustuste kohta

pärast lepingust taganemist. Lepingu nr 1 pool pidi pärast taganemisest maksma trahvi

ebaseadusliku tegevuse eest parkla territooriumil. Trahvi summa 57 eurot kujunes järgmiselt:

1 eurot 50 senti päevas ajavahemiku 24. oktoober 2020 kuni 30. november 2020 eest.

3. Korteriühistu esitas 18. oktoobril 2021 avaldaja vastu vastuavalduse, milles palus

mõista avaldajalt korteriühistu kasuks välja trahv 57 eurot ja viivis trahvisumma tasumisega

viivitamise eest alates 1. jaanuarist 2021 kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras või alternatiivselt kahjuhüvitis 70 eurot ja viivis kahju hüvitamisega

viivitamise eest alates 18. oktoobrist 2021 kuni kahju hüvitamiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras. Korteriühistu palus lisaks kohustada avaldajat andma tahteavaldus

Narva linn, XXXXXXX territooriumil olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate

parkimiskohtade kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks ja asendada avaldaja vastav

tahteavaldus kohtumäärusega.

Korteriühistu leiab vastuavalduses, et leping nr 1 lõpetati õiguspäraselt. Avaldaja oli lepingu

nr 1 lõpetamisega nõus ja sellest teadlik. Korteriühistu sõlmis alates 27. aprillist 2018 korteri

nr 1 omanikuga lepingu nr 2. Korteri nr 1 omanik teatas oktoobris 2020 korteriühistule, et

avaldajale tuttav mees pargib vaidlusalusele parkimiskohale autot. Poolte vahel toimus

septembris-oktoobris kirjavahetus, kuid avaldaja ei lõpetanud ebaseaduslikku käitumist.

Korteriühistu hoiatas 17. novembril 2020 avaldajat trahvi nõudmise eest. Korteriühistu esitas

novembri 2020. a teatises nr 1491/1451 avaldajale trahvinõude 57 eurot. Trahv määrati VÕS

§ 188 lg 3 alusel. Avaldaja peab seega maksma trahvi 57 eurot.

Kui kohus ei nõustu, et korteriühistul on õigus nõuda avaldajalt trahvi maksmist, nõuab

korteriühistu avaldajalt kahju hüvitamist. Avaldaja rikkus kohustust hoiduda kaasomandi eset

kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest

tekkivad mõjud. Avaldaja rikkus, parkides oma autot teisele korteriomanikule eraldunud

parkimiskohale, teise korteriomaniku parkimiskoha kasutusõigust ning häiris sellega oluliselt

teise korteriomaniku korteriomandi teostamist. Avaldaja vastutab rikkumise eest. Avaldajal

oli võimalik pärast esimest sellekohast palvet rikkumine lõpetada, kuid avaldaja hõivas

parkimiskoha 38-l päeval. Korteriühistule tekkis otsene kahju, sest korteriühistu oli sunnitud

pöörduma asja lahendamiseks juristi poole ja maksma juristi koostatud 17. novembri 2020. a

pöördumise eest 70 eurot. Kui avaldaja ei oleks parkimiskohale pikema aja jooksul oma autot

parkinud, ei oleks korteriühistul olnud vaja õigusabikulusid kanda.

Narva linn, XXXXXXX korteriomanikud sõlmivad maja territooriumil olevate ja

korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra kokkulepet

(kasutuskorra kokkulepe). Kasutuskorra kokkuleppele kirjutas alla 90% korteriomanikst.

Korteriühistu juhatus saatis avaldajale kasutuskorra kokkuleppe veebruaris ja mais 2021.

Avaldaja

ei

soovi

seda

sõlmida.

Korteriühistu

on

täitnud

korteriomandi-

ja

korteriühistuseaduse (KrtS) §-s 9 sätestatud tingimused avaldaja vastu tahteavalduse

andmiseks kohustamise nõude esitamiseks.

4. Avaldaja palus jätta vastuavaldus rahuldamata.

Korteriühistu ei esitanud trahvi määramise otsust. Korteriühistu kommunaalmaksete teade ei

ole trahvi määramise otsus. Teatel puudub korteriühistu esindaja allkiri ning sellel ei ole

märgitud, kes ja mis alusel on selle koostanud. Trahvi pole seega määratud.

Kuna parkimiskoha kasutamisega seonduv ei olnud korteriühistu pädevuses, ei olnud

korteriühistul õigus nõuda avaldajalt trahvi parkimiskoha kasutamisest tulenevalt. Lepingu

nr 1 punktid 4.6 ja 4.7 ega PKS § 18 lg 1 ei anna alust avaldajale trahvi määrata. Leping nr 1

kehtib. Korteriühistu ei saa seega nõuda avaldajalt lepingust nr 1 tulenevate õiguste

teostamise eest trahvi. Olukorras, kus leping nr 1 alates aprillist 2018 ei kehtiks, poleks

avaldaja poolt 2020. a sügisel aset leidnud parkimise osas tegemist lepingust nr 1 tuleneva

vaidlusega. VÕS § 188 lg 3 ei ole kohaldatav, kuna leping nr 1 ei reguleerinud avaldajalt

2020. a parkimise eest trahvi nõudmist.

Kui kohus tühistab või jätab rahuldamata korteriühistu trahvinõude, puudub korteriühistul

alus nõuda avaldajalt kulutuste hüvitamist, mida korteriühistu tegi õigusalase konsultatsiooni

saamiseks trahvinõude sissenõudmisel või esitamisel. Kui parkimiskoha kasutamisega

seonduv ei olnud korteriühistu pädevuses, ei olnud korteriühistul tarvidust ega õigust teha

kulutusi parkimiskoha kasutamise vaidluse tõttu. Kui parkimiskoha kasutamisega seonduv oli

korteriühistu pädevuses, ei olnud juristi poole pöördumine põhjendatud. Hea usu ja

mõistlikkuse põhimõttega ei ole kooskõlas, kui korteriühistu hakkaks korteriomanikuga

peetavas kohtueelses vaidluses tellima õigusteenust ja sellega seonduvaid kulusid

eriarvamusel olevalt ühistu liikmelt sisse nõudma. Korteriühistu ei esitanud juristi poolt

koostatud selgitusi eesti keeles.

Korteriühistu soovib kohtu kaudu kohustada avaldajat andma tahteavaldust parkimiskohtade

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks. Kasutuskorra kokkuleppele on hetkel alla kirjutanud

üksnes 81% korteriomanikest. Üksnes avaldaja kohustamine kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimiseks ei ole seega põhjendatud, kuna vaja on kõigi korteriomanike nõusolekut.

Korteriühistu esitas kohtule venekeelse kasutuskorra kokkuleppe ja selle tõlke eesti keelde.

Need ei lange kokku. Korteriühistu saatis avaldajale 6. veebruaril 2021 kasutuskorra

kokkuleppe teksti. See ei ole kohtule esitatud kasutuskorra kokkuleppega identne.

Avaldaja ei soovi kasutuskorra kokkulepet sõlmida. Kasutuskorra kokkuleppes puudub

avaldajal nimelise parkimiskoha kasutamise õigus, kuigi avaldajal on see lepingust nr 1

tulenevalt olemas. Korteriomanikul, kes ei saa nimelise parkimiskoha õigust, ei ole huvi

kasutuskorra kokkulepet sõlmida, kuna sellega piiratakse tema õigusi talle hüvitist maksmata.

Kasutuskorra kokkuleppe p 3.2, mis näeb ette, et kasutajal on õigus kasutada kinnitatud

parkimiskohta temale kuuluva transpordivahendi parkimise eesmärgil, ei ole põhjendatud.

Sõidukeid kasutatakse ka kasutuslepingute alusel. Kasutuskorra kokkuleppe p 3.3, mis näeb

ette, et määratud parklakohtade erikasutusõigust saab teostada kasutaja isiklikult või tema

pere liikmed või korteri rentnikud, ei ole põhjendatud. Pere mõistest ei tarvitseta ühtmoodi

aru saada. Parkimiskohta kasutama õigustatud isikuteks saaksid olla need, kes elavad korteris,

mille juurde on parklakoha kasutusõigus määratud. Kasutuskorra kokkuleppe p 3.4, mis näeb

ette, et füüsilisest isikust kasutaja surma korral läheb kasutusõigus üle tema pärijatele, ei ole

põhjendatud. Avaldaja ei ole nõus, et määratud parklakohtadel võivad parkima hakata isikud,

kes ei ela majas. Pärimisega seotud vaidluste lahendamine ei ole korteriomanike huvides.

Kasutuskorra kokkuleppe p 3.5, mis näeb ette, et kasutaja võib talle kuuluva parkimiskoha

erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule ilma ülejäänud korteriomanike

nõusolekuta, ei ole põhjendatud. See võimaldab anda parklakoha kasutamise õiguse üle

isikutele, kes ei ela elamus ja ka juriidilistele isikutele, kellel ei ole majas korteri

kasutusõigust. Kasutuskorra kokkuleppe p-des 3.5. ja 5.4. on märgitud, et maja

korteriomanikel on parkimiskoha erikasutusõiguse saamise eesõigus vastavalt kokkuleppele

lisatud vabade parkimiskohtade asendusjärjekorra kinnitamise protokollile. Kasutuskorra

kokkuleppest ei selgu, kuidas tekib vabanenud parklakohtade saajate järjekord. Kasutuskorra

kokkuleppe p 8.1 näeb ette, et korra p-des 2 ja 4 sätestatud kohustuste mittetäitmisel või

mittekohasel täitmisel kasutaja poolt, on korteriühistul õigus rakendada mh rikkuja

korteriomandi sundvõõrandamise mehhanismi. See ei ole proportsionaalne.

MAAKOHTU MÄÄRUS

5. Viru Maakohus rahuldas 16. juuni 2022. a määrusega avalduse ja tuvastas

korteriühistu 2020. a novembri avaldaja korteri nr X kommunaalmaksete teatisel oleva 57-

eurose trahvinõude tühisuse. Maakohus jättis vastuavalduse rahuldamata, avaldaja

9. juuli 2021. a ja 16. novembri 2021. a tõendite kogumise ning tunnistajate ärakuulamise

taotlused ja 2. novembri 2021. a vastuväite kohtu tegevusele läbi vaatamata ning

menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks ning otsustab korteriühistult menetluskulude ja riigi õigusabi osutamise

kulude riigituludesse väljamõistmise eraldi määrusega pärast määruse jõustumist.

Määruse põhjenduste kohaselt tugineb korteriühistu trahvi määramisel lepingu nr 1 p-le 4.6

ja PKS § 18 lg-le 1. Lepingu nr 1 p 4.6 näeb ette, et parkimiskoha kasutaja on kohustatud

kandma materiaalset ja administratiivset vastutust ebaseadusliku tegevuse eest parkla

territooriumil. Lepingu p 4.6 ei näe ette õigust määrata avaldajale trahvi. PKS § 18 lg 1 ei

sätesta õigust määrata trahvi.

Kuna avaldaja ja A. Kashenkovi abielu ajal kehtis varaühisuse varasuhe, olid lepingust nr 1

tulenevad õigused abikaasade ühisomandis. A. Kashenkovil ei olnud PKS § 26 lg 1 järgi

võimalik käsutada oma osa lepingust nr 1 tulenevatest õigustest. A. Kashenkovi poolt 2018.

aastal tehingu tegemist ei saa pidada perekonna igapäevaste vajaduste rahuldamiseks tehtud

tehinguks, kuna avaldaja ja A. Kashenkovi abielusuhted lõppesid hiljemalt 2017. aasta mais

ning A. Kashenkov elas sellest ajast avaldajast lahus ega elanud XXXXXXXXXXXXXX

elamus.

Ühisvara jagamise lepingu p-dest 3.2.4 ja 3.5 nähtub, et selle lepinguga ei jagatud abikaasade

kogu ühisvara ning et pärast lepingu sõlmimist ei oma abikaasad üksteise suhtes pretensioone

üksnes seoses lepinguga jagatud varaga. Kuna leping nr 1 on seotud korteriga nr X ja ühisvara

jagamise lepinguga määrati korter nr X avaldaja ainuomandisse, saab ühisvara jagamise

lepingu alusel järeldada, et lepingust nr 1 tulenevad õigused läksid avaldaja ainuomandisse.

Isegi kui A. Kashenkov sõlmis 2018. a parkimiskohast loobumiseks või selle kasutusõiguse

üleandmiseks tehingu, ei ole see tehing avaldaja suhtes siduv. Avaldaja ei andnud

A. Kashenkovile nõusolekut parkimiskoha osas tehinguid teha. A. Kashenkovil ei olnud

õigust ühisvara üksi valitseda. Kõnealuse tehingu tegi A. Kashenkov pärast seda, kui tema ja

avaldaja abielusuhted olid lõppenud ning abikaasad ei elanud samas elamus. Ei saanud

eeldada, et A. Kashenkov tegi tehingu perekonna vajaduste katmiseks.

Leping nr 1 kehtib avaldaja suhtes. Auto parkimine lepingus nr 1 nimetatud parkimiskohale

ei ole lepingu nr 1 rikkumine. Lepingust nr 1 tuleneva õiguse kasutamise eest trahvi

nõudmiseks puudub alus. Trahvinõue on tühine.

Korteriühistul puudub õiguslik alus nõuda avaldajalt kulutuste hüvitamist, mida korteriühistu

tegi õigusalase konsultatsiooni saamiseks trahvinõude sissenõudmisel või esitamisel.

Kuna uus kasutuskorra kokkulepe jätaks avaldaja õigusliku aluseta ja kohase hüvitiseta

temale lepingu nr 1 alusel kuuluvast parkimisõigusest ilma, on avaldajal õigustatud huvi, et

uut kasutuskorra kokkulepet ei sõlmitaks. Isegi kui korteriühistu peaks kohtumenetluse teel

saama avaldajalt soovitud tahteavalduse, ei muudaks see kasutuskorra kokkulepet kehtivaks,

kuna kasutuskorra kokkulepe saab jõustuda üksnes juhul, kui sellele on alla kirjutanud kõik

korteriühistu liikmed. Peale avaldaja ei ole kaksteist korteriomanikku kasutuskorra

kokkuleppele alla kirjutanud. Avaldaja poolt kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest

keeldumine on põhjendatud.

Avalduse rahuldamise ja vastuavalduse rahuldamata jätmise tõttu jättis kohus menetluskulud

korteriühistu kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Korteriühistu palub maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuses tühistada

määruse resolutsiooni punktid 3 kuni 7 ja 9 ning teha uus määrus, millega:

▪ jätta rahuldamata taotlus tuvastada korteriühistu 2020. a novembri avaldaja korteri nr

X kommunaalmaksete teatisel oleva 57-eurose trahvinõude tühisus;

▪ mõista avaldajalt korteriühistu kasuks välja trahv 57 eurot ning viivis trahvisummalt

alates 1. jaanuarist 2021. a kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras või alternatiivselt kahju 70 eurot ning viivis kahjult alates

18. oktoobrist 2021 kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras;

▪ kohustada avaldajat andma tahteavaldus Narva linn, XXXXXXX territooriumil

olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra

kokkulepe sõlmimiseks ning asendada avaldaja vastav tahteavaldus kohtumäärusega;

▪ jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda ning mõista

avaldajalt korteriühistu kasuks välja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras kuni kulude tasumiseni.

Alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maakohus rikkus TsMS § 232 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8. Maakohus jättis tähelepanuta ja

hindamata korteriühistu tõendid, eiras korteriühistu väiteid. Maakohus ei hinnanud tõendeid

igakülgselt ja objektiivselt. Tegemist oli võrdõiguslikkuse printsiibi rikkumisega. Maakohus

rikkus uurimispõhimõtet, lähenes asjale formaalselt ega tahtnud asjaoludest aru saada.

Korteriühistule ei edastatud 24. mai 2022. a kohtuistungi protokolli.

Maakohus tuvastas lepingu nr 1 kehtivuse perekonnaseaduse alusel. See viis vale järelduseni,

et leping nr 1 kehtib. Tegelikult tuleks kohaldada KrtS § 15 lõiget 3 ning selle alusel tuvastada,

et leping nr 1 ei kehti. Arvestada tuleks A. Kashenkovi kirjalike vastustega, millega on

tõendatud, et avaldaja oli lepingu nr 1 lõpetamisest 2018. a-l teadlik ega vaidlustanud seda

kahe ja poole aasta jooksul. Maakohus jättis tähelepanuta ja lahendamata avaldaja ja

korteriühistu taotluse kuulata kohtuistungil A. Kashenkov tunnistajana üle.

Maakohus kordas määruses avaldaja väidet trahvi määramise kohta ega arvestanud

korteriühistu vastuväidetega. Korteriühistu määras avaldajale trahvi lepingu nr 1 sätte alusel,

mis nägi ette, et nõuete täitmata jätmise korral on korteriühistul õigus määrata kasutajale trahv

1 euro 50 senti iga viivitatud päeva eest. Trahvi nõudmise õigus tuleneb lepingu nr 1 punkti 4

lõpuosast, mis näeb kõigi kohustuste täitmata jätmise eest, sh parkimiskoha vabastamata

jätmise eest ette trahvi. Isegi kui leping nr 1 on lõpetatud, saab juhinduda VÕS § 188 lg-st 3.

Lepingu pool pidi pärast lepingust nr 1 taganemist maksma trahvi ebaseadusliku tegevuse

eest. Korteriühistu eksis 17. novembri 2020. a hoiatuses lepingu nr 1 punkti numbriga.

Hoiatus ei olnud ka trahvi määramise otsus, vaid hoiatus. Trahvi määramisel novembris 2020

parandas ja täpsustas korteriühistu trahvi määramise aluseid ning lähtus lepingu nr 1 p-st 4 ja

VÕS § 188 lg-st 3. Trahvi määramise alustest teatati avaldajale 27. mai 2021. a ja

18. juuni 2021. a menetlusdokumentides.

Maakohus ei hinnanud 17. novembri 2020. a hoiatuse sisu õigesti. See esitati eestikeelse

tõlketa. Maakohtus lähtus üksnes hoiatuse resolutsiooni p-st 1, mille kohaselt trahv määrati

lepingu nr 1 p 4.6 ja PKS § 18 p 1 alusel. Maakohus ei analüüsinud hoiatust tervikuna.

Avaldaja teadis, et leping nr 1 on lõpetatud. Korteri nr 1 omanik kasutas parkimiskohta, mis

asus avaldaja akende all, 2018. aastast. Avaldaja ei vaielnud sellele vastu. Kui parkimiskohta

ei kasuta pikema aja jooksul, pidi avaldaja lepingu nr 1 kehtivuse korral sellest korteriühistule

lepingu nr 1 p 4.2. järgi teatama. Avaldaja ei teinud seda, sest avaldaja teadis, et leping nr 1

ei kehti. Maakohus jättis arvestamata avaldaja pahauskse ja ebaseadusliku käitumise, mis

seisnes selles, et avaldaja parkis 2020. a parkimiskohale oma autot eesmärgiga takistada

korteri nr 1 omanikul parkimiskoha kasutamist.

Ühisvara jagamise lepingust ei tulene, et lepingust nr 1 tulenevad õigused läksid avaldaja

ainuomandisse. Ühisavara jagamise lepingu üks pool A. Kashenkov kinnitas, et leping nr 1

oli abieluvaralepingu sõlmimise ajal lõpetatud. Parkimiskoha kasutusõigust ei kantud

korteriomandi nr X kinnistusregistriossa.

Korteri nr X omanikud ei määranud endale esindajat ega teatanud sellest korteriühistule.

A. Kashenkovi poolt lepingu nr 1 lõpetamine kehtib seega ka avaldaja suhtes. Lepingu nr 1

sõlmis samuti ainult A. Kashenkov. Avaldaja nõustus lepingu nr 1 lõpetamisega oma tegevuse

kaudu. Ta ei vaielnud lepingu nr 1 lõpetamisele vastu. Pooltevahelisest praktikast tulenes, et

A. Kashenkovi suhtles korteriühistuga, sh maksis arveid, ja avaldaja oli sellega nõus.

Kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks avaldajalt trahvi välja mõista, tuleb rahuldada

korteriühistu kahju hüvitamise nõue. Avaldaja hõivas parkimiskoha, mille kasutamisõigus oli

alates 2018. a-st teisel korteriomanikul. Korteriühistu palus septembris-oktoobris 2020

avaldajal ebaseaduslik käitumine lõpetada. Kuna avaldaja teatas, et kavatseb kohtusse

pöörduda, pöördus korteriühistu juristi poole. Jurist koostas 17. novembri 2020. a selgituse

avaldaja käitumise tagajärgedest, sh trahvidest. Õigusabikulu on 70 eurot. See on

korteriühistu kahju.

Maakohus ei kohaldanud avaldaja tahteavalduse andmiseks kohustamise taotluse

läbivaatamisel KrtS § 13 lõikeid 1 ja 2, § 9 ega § 14 lõiget 1. Korteriühistu esitas tahteavalduse

andmise kohustamise nõude korteriomanike nimel KrtS § 12 lg 1 alusel. Korteriühistu saab

KrtS § 9 lg 1 ja 2 järgi nõuda avaldajalt parkimiskorra muudatuse tegemiseks vajalike

tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid

arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Kasutuskorra muutmine ei sõltu korteriomanike või

korteriühistu poolt olemasolevatest ehk varem sõlmitud lepingutest või kokkuleppest, sest

tegemist on varasema korra muutmisega. Asja lahendamisel tuleks hinnata olemasoleva

kasutuskorra vastuolu hea usu põhimõttega ning korteriomanike huvide tasakaalu. Seejuures

tuleks arvestada korteriomanike otsuseid. Avaldaja hõivas teisele korteriomanikule kuulunud

parkimiskoha. Kujunenud olukord on hea usu põhimõttega vastuolus. Sellest tulenevalt

koostati parkimiskorra muudatused. Nõude esitamise ajal oli kasutuskorra kokkuleppe poolt

73 häält, s.o üle poole. Maakohus ignoreeris teiste korteriomanike tahteavaldusi ja leidis

põhjendamatult, et avaldaja huvid kaaluvad üles teiste korteriomanike huvid. Kasutuskorra

kokkuleppe alusel ei ole avaldajal küll nimelist parkimiskohta, kuid avaldajale säilib võimalus

parkida oma auto maja hoovis. Avaldaja õiguste kaitsmisest tuleks keelduda, kuna avaldaja

käitus teise korteriomaniku parkimiskoha hõivamisega õigusvastaselt ja tekitas kahju.

Avaldaja ei soovinud kasutuskorra kokkulepet vabatahtlikult sõlmida, vaid nõudis sellele

juriidilise ekspertiisi tegemist. Avaldaja soovib enda korteri müüa ja Tallinna kolida.

Avaldaja ei ole parkimiskohast enam huvitatud.

Seadusest ei tulene, et kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks tahteavalduse andmiseks

kohustamiseks tuleb esitada avaldus kõigi korteriomanike vastu, kes ei nõustunud

kasutuskorra kokkuleppele alla kirjutama.

7. Avaldaja palub jätta korteriühistu määruskaebus rahuldamata ja menetluskulud

korteriühistu kanda.

Korteriühistul ei olnud õigus nõuda avaldajalt lepingu nr 1 p-de 4.6, 4.7 ega PKS § 18 lg 1

alusel trahvi maksmist. Lepingus nr 1 on üks lõik, mis räägib korteriühistu õigusest määrata

parkimiskoha kasutajale trahv. See lõik on nummerdamata, kuid järgneb lepingu nr 1 punktile

4.7 ja haakub sisuliselt lepingu nr 1 punktiga 4.7. Korteriühistul oleks lepingu p 4.7. alusel

võimalik avaldajat trahvida, kui korteriühistu oleks lepingu nr 1 üles öelnud ja kui

parkimiskoha kasutaja ei oleks vabastanud parkimiskohta kolme päeva jooksul. Need

eeldused ei ole täidetud. Kui leping nr 1 kehtib avaldaja suhtes, ei ole avaldajalt parkimiskoha

kasutamise eest trahvi nõudmine põhjendatud. Kui leping nr 1 ei kehti 2018. a aprillist, ei

oleks korteriühistul 2020. a sügisel toimunud sündmuste põhjal alust avaldajalt lepingu nr 1

alusel trahvi nõuda.

Avaldaja ja A. Kashenkov olid kuni 16. aprillini 2020 kantud korteri nr X ühisomanikena

kinnistusraamatusse. A. Kashenkov ei saanud KrtS § 15 lg-st 1 tulenevalt lepingut nr 1

üksinda lõpetada. KrtS § 15 lg 3 kohaldub korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes

tehtud tehingute puhul, mitte vastupidi.

Avaldaja esitas korteriühistu 17. novembri 2020. a kirja avalduse lisana ning märkis avalduses

kirja resolutsiooni ehk kokkuvõtva hoiatuse tõlke. Kui korteriühistu soovis tugineda

17. novembri 2020. a kirjale, oleks korteriühistu pidanud esitama kirja või vastava osa tõlke.

Lepingu nr 1 p 4.2 ei näe ette kohustust korteriühistule teatada, kui parkimiskohta pikema aja

jooksul ei kasutata.

A. Kashenkovi ütlused ei oma tähtsust. Need ei ole ka usaldusväärsed. Avaldaja ja A.

Kashenkovi vahelised suhted on pingelised. Õige on A. Kashenkovi 29. oktoobri 2021. a

kirjas sisalduv kinnitus, et A. Kashenkov tegutses lepingu nr 1 väidetaval lõpetamisel

omapead ehk ei pidanud avaldajaga nõu ega teatanud avaldajale parkimiskoha müümise

kavatsusest.

Korteriühistu viited abieluvaralepingule ei puutu asjasse. Maakohtu seisukoht on selles osas

õige. Asjaolu, et abieluvaralepingus ei ole parkimislepingut mainitud, ei mõjuta lepingu nr 1

kehtivust.

Kui kohus rahuldab trahvinõude, puudub alus alternatiivse nõude rahuldamiseks. Kui kohus

tühistab või jätab trahvinõude rahuldamata, puudub korteriühistul alus nõuda avaldajalt

hüvitist kulude eest, mida korteriühistu tegi trahvinõude esitamiseks. Kuna korteriühistu ei

esitanud juristi koostatud 17. novembri 2020. a kirja eesti keeles, ei ole võimalik hinnata

õigusabi asjassepuutuvust.

Maakohus leidis õigesti, et avaldaja kohustamine kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks

vajalike tahteavalduste andmiseks ei ole põhjendatud. Avaldaja jääb selles osas varasemate

vastuväidete juurde.

8. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale vastumääruskaebuse, milles palub tühistada

maakohutu määruse resolutsiooni p 8, lahendada riigi õigusabi tasu taotlused viivituseta ja

jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus oleks riigi õigusabi seaduse § 22 lg 7 järgi

pidanud riigi õigusabi tasu ja kulud kindlaks määrama hiljemalt maakohtu menetluse lõpus.

Kui riigi õigusabi osutanud advokaat peab tasu ja kulude hüvitise saamiseks ära ootama pärast

sisulise lahendi jõustumist tehtava tasu ja kulude hüvitamise määruse, on riivatud advokaadi

õigus saada oma töö eest tasu, samuti tema laste õigus saada temalt ülalpidamist. Riivega

kahjustatakse põhiseaduses sätestatud omandi puutumatuse põhiõigust. TsMS § 177 lg 1 p 2

ei kohaldu riigi õigusabi tasu ja kulude hüvitise kindlaksmääramisel.

9. Korteriühistu palus jätta avaldaja vastumääruskaebuse rahuldamata. Korteriühistu

vaidlustas oma määruskaebuses menetluskulude jaotuse. Kuni lõpplahendi jõustumiseni ei

ole seega selge, kes peab avaldaja lepingulise esindaja kulud hüvitama.

10. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ning saatis need tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis

rahuldamata korteriühistu taotluse kohustada avaldajat andma Narva linn, XXXXXXX

territooriumil olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade

kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks tahteavaldus ja asendada vastav tahteavaldus

kohtumäärusega, samuti osas, milles kohus jättis menetluskulud korteriühistu kanda.

Tsiviilasi tuleb tühistatud osas saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel maakohtu määruse resolutsiooni

muus osas muutmata, kuid muudab osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Korteriühistu

määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Avaldaja vastumääruskaebus jääb TsMS § 664 lg 2

alusel läbi vaatamata.

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriühistul ei ole lepingu nr 1 p 4.6 ega

PKS § 18 lg 1 alusel õigust avaldajale trahvi määrata. Ringkonnakohus järgib

TsMS § 654 lg 6 ja § 659 alusel selles osas maakohtu määruse põhjendusi ega pea vajalikuks

neid korrata. Ringkonnakohus leiab, et korteriühistul ei ole ka lepingu nr 1 p-le 4.7 järgneva

lõigu ega VÕS § 188 lg 3 alusel õigust avaldajale trahvi määrata.

12.1. Leppetrahv on VÕS § 158 lg 1 järgi lepingus ettenähtud lepingut rikkunud

lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

Leppetrahvi saab nõuda ennekõike, kui poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv

leppetrahvikokkulepe) ja võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100)

(vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3‑2‑1‑36‑17, p 11).

12.1.1. Korteriühistu väidete kohaselt nõuab korteriühistu avaldajalt trahvi, kuna avaldaja

korduvalt parkis 2020. a-l või lubas parkida avaldajale kuuluva korteri nr X akende all asuvale

parkimiskohale autot ja rikkus sellega lepingust nr 2 tulenevat korteri nr 1 omaniku

ainukasutusõigust parkimiskohale.

Maatükk, millel kortermaja asub, oli korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 2 ja on alates

1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 4 lg 4 järgi korteriomandi kaasomandi osa ese.

Korteriomanikul oli KOS § 10 lg 2 ja on KrtS § 30 lg 1 p 2 ja lg 3 järgi õigus kasutada

kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Korteriomanikul on seega seadusest tulenev õigus

kasutada maatükki, millel kortermaja asub, selle otstarbe kohaselt. Kui kaasomandis olevat

maatükki kasutatakse parkimiseks, võib korteriomanik kasutada maatükki parkimiseks.

Enne KrtS-i jõustumist oli korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade

kindlaksmääramine käsitletav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Parkimiskohti

sai asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõigetest 3 ja 5 tulenevalt kindlaks määrata üksnes kõigi

korteriomanike kokkuleppel, mitte häälteenamusega (vt Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 14. novembri 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

87-16, p 14). Alates 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is on eriregulatsioon kaasomandi osa

eseme kasutamise kokkuleppel reguleerimise kohta. KrtS § 13 lg 1 näeb ette, et

korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid saab KrtS-is sätestatust erinevalt

korraldada, kui seadus seda ei välista, korteriomanike kokkuleppel. Korteriomanike

kokkuleppega võib KrtS § 14 lg 1 järgi anda osa kaasomandi esemest igakordse

korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi

eseme osa otstarbega. Korteriomanike, sh erikasutusõiguse kokkulepe eeldab kõigi

korteriomanike vastavasisulist tahteavaldust (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus

tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 11). Korteriühistu ei saanud seega enne KrtS-i jõustumist ega saa

ka praegu sõlmida korteriomanikega kahepoolseid kokkuleppeid, mis välistavad vastava

kokkuleppe osaliseks mitteolevate korteriomanike õiguse kasutada kortermaja juurde

kuuluval maatükil asuvat parklat parkimiseks.

Korteriühistu ei tuginenud sellele, et korteriomanikud oleksid kõigi korteriomanike

nõusolekul põhineva kokkuleppe alusel reguleerinud korterelamu juurde kuuluval maatükil

asuvate parkimiskohtade korteriomanike poolt kasutamist. Korteriühistu väidetest tulenevalt

saab järeldada, et avaldaja korteri nr X akende all asuva parkimiskoha kasutusõigust jagati

nii, et korteriühistu sõlmis korteriomanikuga selle kasutamiseks lepingu (lepingud nr 1 ja

nr 2). Sellised lepingud ei saa võtta korteriomanikult aga seadusest tulenevat õigust kasutada

talle kuuluva korteriomandi kaasomandi osa eset seaduses sätestatud viisil. Korteriühistu

poolt korteri nr 1 omanikuga lepingu nr 2 sõlmimine ei kitsendanud seega avaldaja õigust

parkimiskohal parkida. Avaldajal oli seega sõltumata sellest, kas leping nr 1 oli või ei olnud

lõppenud, seadusest tulenev õigus parkimiskohta kasutada ning korteriühistul ei ole õigust

avaldajat selle eest trahvida.

Asja materjalide pinnalt ei ole võimalik ka järeldada, et avaldaja oleks auto parkimiskohale

parkimisega teinud midagi sellist, mille toime teistele korteriomanikele oleks ületanud

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud KrtS § 31 lg 1 p 1 mõttes. Parkimiskoha kasutamine

sõiduauto parkimiseks ei ületa omandi tavapärasest kasutamisest tekkivat mõju teistele

korteriomanikele. Auto korteriomanike ühiskasutuses olevale ja vabale parkimiskohale

parkimist ei saa pidada ka hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ega korteriomanike

õigustatud huvisid eiravaks käitumiseks KrtS § 12 lg 2 mõttes.

12.1.2. Korteriühistu nõuab avaldajalt leppetrahvi lepingu nr 1 alusel, mis korteriühistu enda

kinnitusel lõppes 2018. a-l lepingust taganemisega. Võlasuhe lõppeb VÕS § 186 lg 1

p-de 5 ja 6 järgi lepingust taganemise või ülesütlemisega. Kui lepingupool võib vastavalt

seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine VÕS § 188 lg 2

järgi mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta

lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Püsiva kohustuse või

korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvuslepingu), saab VÕS § 195 lg 3 ning

§ 196 lg-te 1 ja 2 alusel üksnes üles öelda. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või

lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine VÕS § 195 lg 2 järgi mõlemad

lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni

tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Kuna nii lepingust taganemine kui ka lepingu

ülesütlemine vabastavad lepingupoole lepingust tulenevate kohustuste edasisest täitmisest, ei

ole võimalik nõuda pärast lepingust taganemist või selle ülesütlemist toime pandud lepingust

tuleneva kohustuse rikkumise eest leppetrahvi. See tähendab, et kui leping nr 1 lõppes

2018. a-l, nagu korteriühistu väidab, ei ole võimalik lugeda 2020. a-l tehtud toiminguid

lepingu nr 1 rikkumiseks ja nõuda selle eest lepingu nr 1 alusel leppetrahvi. Sellist õigust ei

tulene korteriühistule ka VÕS § 188 lg-st 3.

12.2. Maakohus rahuldas avalduse seega põhjendatult ja jättis vastuavalduse avaldajalt

leppetrahvi väljanõudmise osas õigesti rahuldamata.

13. Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et korteriühistul ei ole õigust nõuda

avaldajalt kahjuhüvitist 70 eurot. Kahju hüvitamist saab VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg 4 järgi

nõuda ennekõike juhul, kui võlgnik rikub kohustust, võlausaldajale tekib kahju ning

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Ringkonnakohus tuvastas ülal, et avaldaja ei

rikkunud 2020. a-l auto parkimiskohale parkimisega oma kohustusi. VÕS § 115 lõikes 1

sätestatud kahju hüvitamise nõude esmane eeldus ei ole seega täidetud.

14. Ringkonnakohus selgitas ülal, et olukorras, kus korteriomanikud soovivad reguleerida

parkimiskorraldust nii, et osadel korteriomanikel oleks ainuõigus mingil osal parklast parkida,

on vajalik sõlmida korteriomanike kokkulepe. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus

kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda

kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt

KrtS § 9 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41,

p 11). Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse andmist saab seega

ennekõike nõuda üks korteriomanik teiselt või teistelt korteriomanikelt. Kui korteriomanike

kokkulepet sisaldava korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist

häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, võib KrtS

§ 9 lg 6 ja 3 järgi korteriomanikult tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 ja § 9 lg 2 alusel

nõuda ka korteriühistu. Arvestades vastuavalduse esitamisel kasutuskorra kokkuleppele

allakirjutanute hulka, võib korteriomanike kokkulepet sisaldava korteriomanike üldkoosoleku

otsuse poolt olla antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub

üle poole kaasomandi osadest, ning korteriühistul võis olla õigus esitada avaldus avaldaja

kohustamiseks kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmiseks.

14.1. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks

rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva

olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega

ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab

KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja

soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (vt nt Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus

tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15). Arvestades, et KrtS-is sätestatud korteriomandi

erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra

regulatsiooni suhtes (vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41,

p 10), on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka

põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev

tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi

kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra,

pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka

vähemuse huvisid (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 11;

23. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12).

14.2. Erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise avalduse lahendab

kohus hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1). Hagita menetluse osalised kaasab kohus

TsMS § 198 lg 3 järgi omal algatusel. Korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul

kuuluvad menetlusosaliste hulka TsMS § 614 lg 1 järgi asjassepuutuvad korteriomanikud ja

korteriühistu. Erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise avalduse

lahendamisel on puudutatud isikuteks seega ennekõike need korteriomanikud, kes ei ole

kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kohus ei saa jätta erikasutusõiguse määramiseks vajalike

tahteavalduste saamise avaldust rahuldamata üksnes põhjuselt, et avaldaja ei esitanud

avaldust kõigi asjast puudtatud korteriomanike vastu. Kohus peab nimetatud avalduse

esitamisel kaasama kõik asjast puudutatud korteriomanikud, sh korteriomanikud, kes ei soovi

anda erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavaldusi. Kui kohus seda ei tee, ei ole kohtul

võimalik teha põhistatud kaalutlusotsust selle kohta, kas muudatusega võidakse ülemääraselt

kahjustada mõne korteriomaniku õigustatud huve ning kas avaldajat on ikkagi põhjendatud

kohustada

taotletud

tahteavaldust

andma.

Tahteavalduse

andmisest

keeldunud

korteriomanike kaasamine võimaldab korteriomanike lepitada ja suunata neid kokkuleppele.

See on TsMS § 615 lõikest 1 tulenevalt üks kohtu kohustustest.

Maakohus jättis korteriühistu käsitletava taotluse lahendamisel asjast puudutatud

korteriomanikud menetlusse kaasamata. Maakohus rikkus sellega oluliselt ülalnimetatud

menetlusnorme, mis võis tuua kaasa ebaõige määruse tegemise.

14.3. Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka erikasutusõiguse määramiseks vajalike

tahteavalduste saamise menetluses hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille

kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti nende

hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse

tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid, samuti nõudma vajaduse

korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel. Kohtu asjaolude

selgitamise ja tõendite kogumise kohustus hagita asjades on sätestatud TsMS § 5 lg-s 3 ning

§ 477 lg-tes 5 ja 7.

KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust – olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea

usu põhimõttega – tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. Kui üks

korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu,

peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See tähendab, et kui teise

korteriomaniku vastuväited ei ole heauksed, siis võibki olla tegemist KrtS § 9 lg 2 p-s 1

sätestatud juhtumiga, kus tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Sellise

olukorraga, kus korteriomaniku vastuvaidlemine erikasutusõiguse määramisele ei pruugi olla

heauskne, võib olla tegemist nt siis, kui vastuväite esitanud korteriomanikul on ka endal

võimalik avaldusega sarnast erikasutusõigust taotleda ja avaldaja on sellega nõus. Seejuures

erikasutusõiguse määramist ei takista iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi

erikasutusõigust saada. Hea usu põhimõttega võib olla vastuolus või teiste korteriomanike

huve ülemäära kahjustav aga näiteks see, kui erikasutusõigust taotlev korteriomanik ei

kohustuks sellega teistele korteriomanikele midagi vastu andma olukorras, kus teistel

korteriomanikel puudub võimalus neile kuuluvale kaasomandi mõttelisele osale vastavat

erikasutusõigust saada. Samas olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik

avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve

ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest

välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi

korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Kohus võib pakkuda avaldajale (praegusel juhul

korteriühistule) välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu arvates mõistlikud. Juhul kui

avaldaja on mõne alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused

või jätab valiku tegemise kohtu otsustada, peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni

alternatiivsetest võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena

kõne alla. Kohus peab eelnimetatut menetlusosalistele selgitama ning võimaldama esitada

selle kohta seisukoha (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43,

p-d 12 – 13, 15).

Maakohus leidis, et avaldajat ei saa kohustada andma tahteavaldust kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimiseks, kuna see ei ole avaldaja huvides. Maakohus ei selgitanud piisavalt välja ega

kaalunud teiste korteriomanike huvisid. Maakohus ei selgitanud uurimispõhimõttest lähtudes

välja, kas leidub mõni alternatiivne parkimisalade kasutamise korras kokkuleppimise

võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke (sh avaldajat) ebamõistlikult kahjustav.

Maakohtu määrus ei vasta sellest tulenevalt TsMS § 465 lg 2 p-le 8 ning § 463 lg-s 2 ja § 442

lg-s 8 sätestatule.

14.4. Ringkonnakohus tühistab seega maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis

rahuldamata korteriühistu avalduse kohustada avaldajat kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimiseks vajalikku tahteavaldust andma. Kuna maakohus jättis selle taotluse lahendamisel

puudutatud menetlusosalised kaasamata ja olulised asjaolud välja selgitamata, saadab

ringkonnakohus avalduse selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel ennekõike hinnata, kas korteriühistul on

KrtS § 13 lg 2 ning § 9 lg-te 6 ja 3 järgi õigus avaldaja vastu vastavat nõuet esitada, kaasata

menetlusse kõik puudutatud korteriomanikud ning selgitada välja, kas KrtS § 13 lg-s 2 ja § 9

lg-s 2 sätestatud eeldused avaldaja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks on täidetud.

15. Ringkonnakohus selgitab lisaks, et kaasomandiosade kasutust ja korteriomanikele

seaduses

sätestatust

erinevate

kohustuste

panemist

saab

reguleerida

selliste

korteriomanikevaheliste kokkulepetega, millega muudetakse korteriomandite osaks oleva

eriomandi sisu. Kohus ei saa ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega

korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada

üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke. Kokkulepe, millega on

võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega

mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse

puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning kokkuleppega nõustunud

korteriomanikel tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise.

Seejuures peab kokkuleppega nõustunud korteriomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus

olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3).

Ülalkirjeldatud viisil tekkiv kokkulepe omab korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes

tähendus üksnes juhul, kui see on kinnistusraamatus kajastatud eriomandi sisuna.

Asjaomaseid kinnistusraamatu kandeid ei saa teha kohtumääruse alusel, vaid kanne tehakse

korteriomaniku esitatava kinnistamisavalduse alusel ja kande saab teha üksnes juhul, kui

avaldusele lisatakse kõikide puudutatud korteriomanike nõusolekud kande tegemiseks.

Sellekohaste nõusolekute andmist saab avaldaja samuti puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda

(vt Riigikohtu 7. aprill 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 15).

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltoodut menetlusosalistele selgitada ning anda

korteriühistule võimalus täpsustada, kas korteriühistu soovib, et kohus kohustaks avaldajat

andma tahteavaldust, mis on vajalik korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna

kinnistusraamatusse kandmiseks.

16. Maakohtu määruse peale võib TsMS § 660 lg 1 järgi määrusega puudutatud

menetlusosaline esitada määruskaebuse ringkonnakohtule üksnes juhul, kui määruskaebuse

esitamine on seaduse järgi lubatud. Maakohtu menetlust lõpetava määruse peale hagita

menetluses võib TsMS § 660 lg 3 alusel esitada määruskaebuse isik, kelle õigust on

määrusega kitsendatud, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Hagita menetluses tehtud muu

määruse peale võib edasi kaevata üksnes seadusega sätestatud juhul. Tsiviilkohtumenetluse

seadustikust, sh TsMS §-st 178 ei tulene määruskaebuse esitamise õigust määruse peale,

milles kohus märgib TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel, et määrab menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist. Avaldaja vastumääruskaebus tuleb jätta TsMS § 664

lg 2 alusel seega läbivaatamata.

Ringkonnakohus märgib, et määras 6. detsembri 2022 määrusega avaldaja esindaja 9. märtsi

2022. a ja 24. mai 2022. a taotluste alusel kindlaks avaldaja esindaja riigi õigusabi tasu ja

kulude suuruse.

17. Kuna ringkonnakohus saadab asja osaliselt tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks,

määrab menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 alusel kindlaks maakohus.

18. Avaldaja

palus

vastumääruskaebuse

rahuldamise

korral

tagastada

vastumääruskaebuse eest tasutud riigilõiv lõivu maksja kontole. Ringkonnakohus jättis

vastumääruskaebuse läbivaatamata, kuna avaldajal ei olnud määruskaebuse esitamise õigust.

Ringkonnakohus tagastab TsMS § 150 lg 1 p 3 alusel avaldajale vastumääruskaebuse eest

tasutud riigilõivu 50 eurot, kandes selle lõivu maksja (Õigusteenindus advokaadibüroo OÜ)

pangakontole.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Margit Vutt

Indrek Parrest