3-22-2330/16 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

04.05.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-22-2330

Haldusasi

K. K. ja P. K. kaebus Saaremaa Vallavalitsuse 16.05.2022

ehitusloa nr 2212271/15615 ja 27.09.2022 korralduse nr 2-

3/1506 (vaideotsus) tühistamiseks.

Menetlusosalised

Kaebajad – K. K. ja P.K.

Vastustaja – Saaremaa vald, esindaja Kaire Müür

Kolmas isik – K. V.

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 05.06.2023 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saaremaa Vallavalitsus väljastas 16.05.2022 ehitusloa nr 2212271/15615 Pidula külas

Pidumäe kinnistul (katastritunnus 30101:004:0401) asuva tall-tõllakuuri (ehitisregistri kood

120852005) ümberehitamiseks. Pidumäe kinnistu kuulub võrdsetes osades K. V. (end. P.), P.

K. ja K. K. kaasomandisse. Kinnistu kasutamiseks ei ole sõlmitud kasutuskorda

ega kaasomanike kokkulepet, mis oleks kantud kinnistusraamatusse. Ehitusloa taotlus

(ehitusprojekt) on kooskõlastatud Pidumäe kinnistu ühe kaasomaniku, s.o K. V. poolt.

2(8)

2. K. K. ja P. K. (teised kaasomanikud) esitasid 18.05.2022 vallale vaide 16.05.2022 väljastatud

ehitusloa nr 2212271/15615 kehtetuks tunnistamiseks, kuna tall-tõllakuuri ehitusloa menetlusse

ei ole neid kaasatud ja nad ei ole projektilahendusega nõus.

Saaremaa Vallavalitsus jättis 27.09.2022 vaideotsusega nr 2-3/1506 vaide rahuldamata.

Vallavalitsus möönis, et on rikkunud ärakuulamisõigust. Samas leidis vallavalitsus, et vaide

esitajad on saanud oma vastuväited esitada vaidemenetluse raames (vallavalitsuse välja pakutud

arutelul vaide esitajad ei soovinud osaleda) ning nad ei ole seejuures piisavalt põhistanud,

kuidas ehitusluba riivab nende subjektiivseid õigusi. Seega jõudis vallavalitsus lõppkokkuvõttes

järeldusele, et ärakuulamisõiguse rikkumine enne haldusakti andmist ei mõjutanud

lõpptulemust.

3. P. K. ja K. K. esitasid 01.11.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saaremaa Vallavalitsuse

16.05.2022 ehitusloa nr 2212271/15615 ja 27.09.2022 korralduse nr 2-3/1506 (vaideotsus)

tühistamiseks. Kohus soovitas menetlusosalistel vaidlus kohtuväliselt lahendada, kuid

kompromissi ei saavutatud. Kaebajate 29.12.2022 kompromissettepanek ei olnud sisult

kompromiss, vaid ühepoolne nõudmine vastustajale. Kohus võttis kaebuse 05.01.2023

määrusega menetlusse.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Kaebaja palub vaidlustatud haldusaktid tühistada kokkuvõtlikult alltoodud põhjendustel

(täiendavad seisukohad 18.04.2023 ja 01.05.2023).

1) Vastustaja ei ole täitnud ehitusseadustiku (EhS) § 42 lõikes 6 sätestatud nõuet kaasata

menetlusse kinnisasja omanikud. On ilmselge, et ehitusloa väljastamise menetlusse kaasamata

jätmine rikub omaniku õigust otsustada oma asja kasutamise ja käsutamise üle, sh tulevikus.

2) On ilmselge, et hoone teise korruse väljaehitamine (sh suure hulga katusealuste ruumidega)

on iseloomulik majutusasutusele, mille rajamiseks kaasomanike kokkulepe puudub. See on

oluliselt erinev kasutus hoone praegusest kasutusest. Kui üks kaasomanikest soovib kinnistul

asuva hoone ümber ehitada majutusasutuseks, on ilmselge, et ka teistele omanikele tekib sellest

kohustusi, mille ulatust nad käesoleval ajal ei suuda ette näha (asjaõigusseaduse (AÕS) § 75

lg 1). Kaasomanike vahelise kokkuleppe puudumisel kohaldatakse selliste kulutuste kandmisel

seadust. Tekkida võib olukord, kus kolmas isik asub ehitusõigust realiseerima ja kaebajatele

nende omandiõigusele vastavas osas arveid esitama, samal ajal kui kaebajatel puudub mis tahes

võimalus oma omandiõigust realiseerida. Sellise olukorra tekkides ei oleks kaebajatel võimalust

ka omandiõiguse rikkumise puhul riiklikku järelevalvet kaasata, sest ehitusõiguse puhul on

järelevalve teostajaks sama asutus, mis ebaseadusliku ehitusloa väljastas.

3) Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 67 lõike 4 p 1 kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks

tunnistamisel tugineda usaldusele. Kaebajad ei tea, miks neid ei kaasatud menetlusse, kuid ei

välista, et kolmas isik ei andnud haldusorganile piisavalt teavet või eksitas otsustajat. Seega ei

saa vastustaja tugineda kolmanda isiku usaldusele, et õigusvastane haldusakt jääb kehtima.

Vaideotsusest ei nähtu, et kolmas isik oleks vaidemenetlusse kaasatud või oma seisukoha

andnud, mistõttu on võimalik, et vallavalitsus on rikkunud ka kolmanda isiku menetlusõigusi.

4) Vastustajal puudub avalik huvi, mis õigustaks kaebajate omandiõiguse sedavõrd ulatuslikku

rikkumist ning ühe kaasomaniku soovide eelistamist teistele omanikele (kellele kuulub ühises

asjas enamus). Menetlusse kaasamise korral oleksid nad keeldunud esitatud projekti

kooskõlastamast ja ehitusloa väljaandmine ei ole ilma omaniku nõusolekuta võimalik. On

ilmselge, et ehitusloa väljastamine omaniku kinnistule riivab omaniku subjektiivset õigust oma

asja vallata, kasutada ja käsutada.

3(8)

AÕS § 72 lõike 4 kohaselt saaks kaasomanikul teiste nõusolekuta olla üksnes õigus teha asja

säilitamiseks vajalikke toiminguid, nt katusekatte vahetus, millega kaebajad on nõustunud.

Selliseks tegevuseks ei ole aga vaja ehitusluba ega ehitusteatist. On mõistetamatu, miks

vastustaja aitab kaasa kaebajate õiguste rikkumisele, väljastades ehitusloa muinsuskaitsealusele

ehitise

ulatuslikuks

ümberehitamiseks,

ilma

omanikke

menetlusse

kaasamata.

Muinsuskaitsealuse ehitise ümberehitamine võib endaga kaasa tuua mitte üksnes kohustusi

vaid ka vastutust. Kaebajate õiguste rikkumist ei ole võimalik tagantjärele vaidemenetluses

kõrvaldada. Vaidemenetluses on vallavalitsus üksnes oma rikkumist õigustanud.

5) Kaebajad on juba vaide esitamisel juhtinud tähelepanu puudustele ehitusprojektis. Lisaks

sellele, et puudub kaasomanike kooskõlastus, ei saa sellisele projektile väljastada ehitusluba,

kuna pole selge, kuidas hakkab toimuma veevarustus ja kanalisatsioon ning kuhu on seda üldse

võimalik rajada. Samuti pole selge küttelahendus, kuivõrd projektis on kavandatud 2800 m3

köetavat ruumi. Tegemist on ehitisega, mille mõõtmed on 36 m (pikkus) x 10,5 m (laius) x 9,5

m ( kõrgus). Projektis on kavandatud kaks korrust. Näiteks esimesel korrusel on ette nähtud 2

saali (113 m2 ja 64,6 m2), 3 wc-d, millest 1 invatualett, suur köögiplokk koos abiruumidega

(nõudepesu, tehnilised ruumid, suur duširuum. II korrusel on 5 nn töötuba, kabinet, 2 suurt (10

m2) wc ja duširuumi, puhkeruum 26,1 m2, 2 abiruumi 18 m2, abiruum 11,2 m2. Kõik toad on

vintskappidega. On ilmselge, et selline hulk sanitaarruume ei ole planeeritud ilma eesmärgita

neid kasutada. Nende ruumide eesmärgipäraseks kasutamiseks on vajalik vee- ja

kanalisatsioonilahendus, mida aga pole ja mille kohta vastustaja on öelnud, et see lahendatakse

kasutusloa menetluse staadiumis. Ilma vee- ja kanalisatsioonilahenduseta ei saa sellisele

hoonele ehitusluba väljastada, kuivõrd pole võimalik tagada, et ehitist on tulevikus võimalik

otstarbekohaselt kasutada.

Määruse nr 97 § 8 sätestatud nõuete kohaselt peaks eelprojekt sisaldama põhimõtteliselt nii

kütte kui vee- ja kanalisatsioonilahendust. Eelprojekt peab andma piisavat, arusaadavat ja õiget

teavet kavandatava ehitise ja selle vastavuse kohta õigusaktides sätestatud nõuetele (§ 8 lg 4).

Juba eelprojekti staadiumis tuleb ja peab olema võimalik hinnata kavandatud lahenduste

vastavust mh keskkonnanõuetele. Projektis on asendiplaanil kajastatud 9 küttepuurkaevu, mis

on paigutatud nii, et reoveetorud jooksevad kaitsetsoonidest läbi. On selge, et selline lahendus

keskkonnanõuetega kooskõlas olla ei saa ning ei vasta keskkonnaministri 31.07.2019

määrusele nr 31, mis sätestab nõuded kanalisatsiooniehitiste planeerimisele ja kasutamisele, sh

sätestab selliste ehitiste minimaalsed kujad. Lisaks asub kavandatav ehitis kaitsmata

põhjaveega piirkonnas.

Isegi kui tegemist ei oleks majutusasutusega, nähtub projektist, et hoonesse on kavandatud

suure hulga inimeste viibimine üheaegselt ja seetõttu ei ole võimalik projekti käsitleda selliselt,

et kui jälgime tuleohutusnõudeid, siis arvestame 35 inimesega ning kui tegemist on vee- ja

kanalisatsiooniga, siis ei pea sellise isikute hulgaga arvestama ja ei pea seda osa üldse

lahendama. Eelprojekt ei vasta muu hulgas määruse nr 97 § 8 p-des 7-10 esitatud nõuetele.

6) Kui projekti oleks kaebajatele tutvustatud, oleks kaebajatel olnud võimalus juhtida

tähelepanu projekti puudustele ja nõuda puuduste kõrvaldamist. Sellisel kujul ei saanud

projektile anda ehitusluba, kuna selle projekti järgi rekonstrueeritud hoonet pole taotletud viisil

võimalik kasutada, eeskätt vee- ja kanalisatsiooni ja küttelahenduse puudumise tõttu. Hetkel

selles hoones vesi ja kanalisatsioon puuduvad ning hoone on mitteköetav. Ehitusprojekt ei vasta

ehitusprojektile kehtestatud nõuetele ja selle menetlemisel on tehtud oluline menetlusviga,

jättes ehitise omanikud menetlusse kaasamata.

5. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata (täiendavad seisukohad 21.04.2023).

4(8)

1) Ehitusloa esmane taotlus (nr 2111271/25473) esitati ehitisregistrile 17.07.2021. Taotlejaks

oli arhitektuuribüroo ja ehitusprojekt oli allkirjastatud ühe kaasomaniku K. V. poolt.

Ehitusprojekt saadeti mitmel korral märkuste parandamiseks tagasi. Viimane versioon

ehitusprojektist koos parandustega esitati täiendustega tagasi ehitisregistrile 06.05.2022.

Ehitusluba väljastati 16.05.2022. Kuna viimane versioon projektist esitati 06.05.2022, siis on

ehitisregistri eripärast tulenevalt nähtav avalikus vaates vaid viimane kuupäev. Kaebuse

esitajatel on võimalik ehitisregistrisse sisse logides näha nimetatud ehitusloa menetluse käiku.

2) Vastustajale jääb arusaamatuks, milliseid kohustusi või koormisi ehitusloa realiseerimine

kaebuse esitajatele kaasa võiks tuua. Ehitusluba on taotletud ühe kaasomaniku kooskõlastusel

(nõusolekul/tellimisel) ning tema soovib seda ka realiseerida, soovides vaid, et teised

kaasomanikud annaksid kooskõlastuse. Ehitusloal on märge, et „Ehitustööde läbiviimisel ei

tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi“. Vaatamata sellele, et kohus on juhtinud

tähelepanu, et kaasomanikud jätkaksid omavahelisi läbirääkimisi asja kohtuväliseks

lahendamiseks, ei ole osapooled omavahelisi erimeelsusi suutnud lahendada. Kolmas isik on

seda olnud valmis tegema, kuid kaebuse esitajad ei ole olnud nõus. Samuti ei ole kaebuse

esitajad vastustajaga ühendust võtnud peale kohtumääruse saamist, et leida lahendusi. Kaebuse

esitajad on senini keeldunud kokkusaamistest ja nende kompromiss on vaid see, kui ehitusluba

kehtetuks tunnistataks. Vastustaja hinnangul on taoline käitumine pahatahtlik.

3) Ehitusloa menetluse käigus täpsustati ehitusloa taotlejalt hoone kasutusotstarvet ning taotleja

kinnitas oma vastuses, et hoone jääb elamu abihooneks. Kui omanik/ud soovib/vad seda

kasutada elamu abihoonena, siis vastustaja ei saa seda keelata. Kui aga tulevikus soovitakse

hoonet kasutada mõnel muul otstarbel, on vaja esitada kasutusteatis kasutusotstarbe

muutmiseks või kui kasutusotstarbest tulenevalt on vaja viia ehitis kooskõlla kasutusotstarbe

vastavate nõuetega on tegemist ehitise ümberehitamisega, mille teostamiseks on vajalik

mitteelamu puhul esitada ehitusloa taotlus.

4) Ilma kaasomanike kooskõlastuseta ei saa ehitustegevusega alustada. Vastustaja hinnangul ei

ole olnud ehitusprojektis puudusi, mis oleks takistanud ehitusloa väljastamist, st ehitusprojekt

vastas ehitusprojekt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded

ehitusprojektile“. Eelprojektis antakse tehnovõrkude põhimõttelised lahendused. Hoone sisesed

tehnovõrgud lahendatakse põhiprojektiga, ehitusloa taotlemisel põhiprojekti ei ole nõutud.

Tehnovõrkude põhiprojekte ei lahendata kasutusloa staadiumis. Kui tellitakse põhiprojektid,

siis lahendatakse see ikka enne ehitamist, kuid vastustajale kasutusloa taotlemisel esitatakse

ehitusprojektid, mille alusel ehitis ehitati (EhS § 48 lg 4).

Ehitusprojekti seletuskirjas on kirjas, et vee ja kanalisatsiooni välisvõrkudele ja omapuhastile

koostatakse eraldi projekt ja esitatakse ehitusteatis. Seega ei lahendata neid käesoleva

projektiga. Lisaks on ehitusloal selgitatud, et: „Väljastatud ehitusluba ei ole kinnistut

teenindava

reoveesüsteemi

rajamistööde

aluseks.

Kinnistut

teenindava

kanalisatsioonisüsteemi rajamine toimub eraldi ehitisregistri menetluse raames eraldi projekti

alusel, selleks tuleb esitatud eraldi ehitusteatis koos asjakohaste dokumentidega (mh. vajalikud

kooskõlastused). Kuna hoone kasutamiseks on vajalik veevarustuse ning

kanalisatsioonisüsteemide olemasolu, peab hoonet teenindava reoveesüsteemi kasutusteatis

koos sinna juurde kuuluvate dokumentidega olema esitatud hiljemalt koos hoone kasutusloa

taotlusega. Kanalisatsioonitorustik ei tohi paikneda kaevu hooldus- või sanitaarkaitsealal.“

Kui otsustatakse kanalisatsioonisüsteem rajada omapuhastiga, siis imbsüsteemi kuja ulatumisel

mõnele teisele kinnistule on vajalik vastava kinnistu omaniku nõusolek. Samas ei ole välistatud,

et otsustatakse kinnise mahuti kasuks. Kinnistu reoveesüsteemi ehitamiseks seni ehitusteatist

esitatud ei ole. Imbsüsteem ja puuraugud lahendatakse eraldi taotluste alusel, nende

asendiplaaniline täpne lahendus selgub vastava eriala pädeva isiku poolt koostatud

5(8)

ehitusprojekti alusel eraldi menetluses. Ehitusloas on juhitud ka tähelepanu väliste

tehnovõrkude lahenduse muutmise vajadusele. Kuigi riigimaanteel on kaitsetsoon 30 m, ei

tähenda see, et sinna midagi ehitada ei tohiks.

Hoone kasutusloa taotlemise ajaks peavad hoonet teenindavad tehnovõrgud olema saanud kas

ehitusloa või ehitusteatis kantud ehitisregistrisse sh nõuetekohaselt valmis ehitatud ning

ehitamise dokumendid esitatud hiljemalt koos hoone kasutusloa taotlusega. Kaebuse esitajate

poolt välja toodud tähelepanekuid ei saa lugeda projekti puudusteks, mis oleks takistanud

ehitusloa väljastamist. On tavapärane, et hoone välistele tehnovõrkudele, mida EhS lisa 1 järgi

saab käsitleda eraldi rajatisena, esitatakse pärast hoone ehitusloa väljastamist eraldi rajatise

ehitusloa taotlus või ehitusteatis.

5)

Muinsuskaitse

eritingimuste

täitmist

või

sellest

kõrvalekaldumist

kontrollib

Muinsuskaitseamet. Muinsuskaitseamet on ka ehitusprojekti kooskõlastanud. Vastustajal

puudub vajadus kahelda Muinsuskaitseameti kooskõlastuses.

6) Vastab tõele, et kui vahetada vaid katusekate, siis on tegemist ehitise osa asendamisega

samaväärsega, mille teostamiseks ei ole vaja esitada ehitusteatist ega ehitusloa taotlust, tegevus

on vajalik kooskõlastada Muinsuskaitseametiga. Katuslagi on ilmselt seni soojustamata, kui aga

soovitakse ühtlasi katus ka soojustada, on tegemist piirdekonstruktsiooni muutmisega, mis

vajab ehitusprojekti ja ehitusteatise esitamist vastustajale. Ehitusluba annab loa ehitada

vastavalt ehitusprojektile, samas ei saa ka välistada, et ehitatakse selle alusel vaid

katusekonstruktsioon, kui muudeks tegevusteks ei suuda kaasomanikud omavahel kokku

leppida ja puudub kaasomanike nõusolek. Kolmandal isikul ja ehitusloa realiseerimisest

huvitatud isikul pole õigust ehitada ilma kaebajate kui kaasomanike nõusolekuta, vaatamata

sellele, et ehitusluba väljastati. Ehitusloa väljastamine ja ehitamine on õiguslikult erinevad

tegevused.

7) Vastustaja ei eita, et ei ole ehitusloa menetlusse kaasanud kaebuse esitajaid ning on rikkunud

sellega menetlusnorme, kuid ehitusloa taotluse juures oleva ehitusprojekti oli kooskõlastanud

üks kaasomanik (kolmas isik). Ei vasta tõele, et vastustaja on kaebuse esitajate menetlusse

kaasamata jätmist sellega põhjendanud. Vastustaja ei ole teostanud lihtsat kontrolli kinnistu

omanike osas, st on jätnud kontrollimata, kas kinnistul on veel (kaas)omanikke ning seetõttu

on aktsepteerinud vaid ühe kaasomaniku kooskõlastust. Mis puudutab väidet, et vastustaja on

pidanud piisavaks kaasomanike ärakuulamist vaidemenetluses, siis kaebajad on ka ise jaatanud,

et on saanud põhimõtteliselt esitada oma seisukohad ja vastuväited, kuid neile ei ole nende

hinnangul tähelepanu pööratud ja ei ole arvestatud. Argumendid, mida kaebajad esitasid, ei

olnud nii veenvad, et oleks andnud aluse ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks. Lisaks on

vastustaja teinud kaebajatele korduvaid ettepanekuid arutada teemat kokkusaamistel, et leida

osapooli rahuldav tulemus, kuid kaebajad on järjepidevalt kokkusaamistest keeldunud.

Antud juhul tuli vastustajal ärakuulamisõiguse rikkumise tõttu vaide menetluses välja selgitada,

kas see võis mõjutada lõpptulemust. Vastustaja jõudis järeldusele, et isegi juhul, kui ehitusluba

kehtetuks tunnistada, on võimalik esitada uus ehitusloa taotlus ning kaalutletud otsusena on

võimalik väljastada uus ehitusluba. Vastustaja hinnangul ei ole kaebajad selgitanud, kuidas

vaidlusalune ehitusluba riivab nende subjektiivseid õigusi niivõrd, et haldusakt tuleb tühistada.

Kaebajate viited asjaõigusseadusest tulenevatele õigustele vaidluse lahendamisel asjakohased

pole. Antud juhul ei ole tegemist ei võõrandamise, koormamise ega ka majandusliku otstarbe

muutmisega. Kokkuvõttes oleks täna soovitud ehitustegevuse jaoks (millele ehitusluba taotleti)

piisanud ehitusteatisest ja projektist, kuid kuna esitati ehitusloa taotlus ja see võeti menetlusse,

ei hakanud menetleja liigselt koormama taotlejat uue teatise esitamise nõudega.

6(8)

6. Kolmas isik leidis, et kaebajate väide, et nad ei olnud teadlikud eelnevalt ehitusprojektist ei

vasta tõele. Paljude aastate vältel on sellest räägitud ja vähemalt septembrist 2021. a, kui tehti

taotlus Muinsuskaitseametile katuse vahetuseks toetuse saamiseks. Ehitusprojektis on järgitud

Muinsuskaitseameti poolt kooskõlastatud muinsuskaitse eritingimusi. Kolmas isik tellis tall-

tõllakuuri renoveerimise projekti, mis oleks edaspidisteks töödeks aluseks, milleks võiks

tulevikus seda hoonet kasutada. Vaidluses on palju otsitud põhjusi, kuna kaebajad ei ole olnud

huvitatud kinnistul olevate hoonete ja kogu kinnistu korrashoiust ja hoonete renoveerimisest

viimase kahekümne aasta jooksul. Kolmas isik ei ole esitanud kaasomanikele ühtegi nõuet ega

arvet kinnistul olevate hoonete renoveerimisel ja korras hoidmisel. Kolmas isik on mitu korda

püüdnud kohtuväliselt teiste kaasomanikega erimeelsusi lahendada, aga seni tulemusteta, kuna

kaebajad seda ei ole soovinud.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et kaebajate väide omandiõiguse rikkumisest ei ole põhjendatud ning pole alust

järeldada, et menetlusliku õiguse rikkumine haldusakti andmisel oleks viinud vale otsuse

tegemiseni. Kaebajad ei pakkunud vaidemenetluses ega kohtumenetluses kompromissina välja

omapoolset lahendust, vaid soovisid üksnes ehitusloa tühistamist. Vastustaja on märkinud, et

samadel asjaoludel antaks ka tühistamise korral uuesti ehitusluba. Ehitusluba on

materaalõigusega kooskõlas ning projekt pädevate haldusorganite poolt kooskõlastatud.

8. EhS § 42 lg-st 6 tuleneb, et kui ehitusloa taotlust ei ole esitanud kinnisasja omanik, kaasab

pädev asutus selle isiku menetlusse. Kinnisasja omanik on sellisel juhul kolmas isik HMS § 11

lg 1 p 3 mõttes. Kinnisasja omaniku kaasamise nõue on imperatiivne – seda ei otsusta

haldusorgan kaalutlusõiguse alusel ning seadus ei näe ette ka sellest erandite tegemist (vt

Tallinna Ringkonnakohtu 26.10.2018 otsus nr 3-17-591, p 11). Antud juhul ei ole vaidlust, et

kuigi kaebajad on Pidumäe kinnisasja kaasomanikud, siis vastustaja neid ehitusloa menetlusse

ei kaasanud. Seega ei saanud kaebajad esitada enne ehitusloa andmist ka omapoolset arvamust

ja vastuväiteid, st neile ei olnud tagatud ärakuulamisõigust (HMS § 40 lg 1). Tähtsust ei ole

sellel, kas vastustaja jättis kaebajad ehitusloa menetlusse kaasamata ja ära kuulamata tahtlikult

või hooletusest, kuna vormilt ja sisult õiguspärase ehitusloa andmise eest vastutas kohalik

omavalitsus. Uurimisprintsiipi arvestades pidi vastustaja enne ehitusloa andmist muu hulgas

kindlaks tegema konkreetse kinnisasja kõik (kaas)omanikud, et saaks sisuliselt kontrollida

ehitusprojekti kooskõla ka nende õigustega (vrd ka Riigikohtu 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-

03, p 36). Isikul on õigus eeldada, et haldusorgan järgib menetlusnõudeid ning kaasab ta tema

õigusi puudutava haldusakti menetlusse.

Vastustaja on vaideotsuses ja kohtumenetluses tunnistanud menetlusnormide rikkumist

(kaebajate menetlusse kaasamata jätmist) ning seega ei ole praegusel juhul vaidlust selles, et

ehitusluba on formaalselt õigusvastane (HMS § 40 lg 1; § 54).

9. Ekslik on vaideotsuses vastustaja viide HMS 67 lg-le 2 ja kolmanda isiku usalduse kaitsele

haldusakti kehtima jäämise osas. Kuivõrd kaebajad on esitanud tähtaegselt vaide haldusorganile

ja seejärel ka kaebuse halduskohtule (st ehitusloa õiguspärasuse üle on käimas vaidlus), ei ole

kolmandal isikul võimalik tugineda ehitusloa kehtima jäämise osas usalduse kaitsele (eriti

olukorras, kus teised kaasomanikud on jäetud haldusmenetlusse kaasamata).

10. Küll aga on asjakohane vastustaja viide HMS §-le 58, mille kohaselt haldusakti kehtetuks

tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et

haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja

otsustamist.

7(8)

Kohus leiab, et sellise olukorraga on tegemist ka praegusel juhul ning põhjendab oma

seisukohta alljärgnevalt.

10.1 Esmalt on oluline tähele panna, et ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi

eraõiguslikke suhteid (vrd Riigikohtu 18.12.2014 otsus nr 3-3-1-57-14, p 11). Ehitusluba annab

õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38

lg 1). Seega hindab pädev asutus loamenetluses eelkõige ehitusprojekti vastavust üldistele

ehitisele ja ehitamisele esitatavatele nõuetele. Ehitusloa menetlusse peab küll kaasama

kinnisasja (kaas)omanikud (EhS § 42 lg 6), kuid samas nende nõusolek ei ole ehitusloa

väljastamise eeltingimus (EhS § 44). Pädeval haldusorganil tuleb kaaluda, kas ehitise või

ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv

negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega

leevendada (EhS § 44 p 4). EhS § 44 p 4 ei anna kohaliku omavalitsuse üksusele õiguslikku

alust keelduda ehitusteatise ja -projekti aktsepteerimisest või ehitusloa andmisest üksnes

põhjusel, et puudub AÕS § 72 lg 1 kohane kaasomanike vaheline kokkulepe. Kaasomanike

omavahelised suhted kaasomandi valdamisel ja kasutamisel on eraõiguslikud. Kokkuleppe

küsimus omab tähtsust ehitamisel ehk kaasomandi kasutamisel, mitte aga selle üle otsustamisel,

kas ehitusteatist ja -projekti aktsepteerida või ehitusluba väljastada. Ehitusloa andmine ei

asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud ehitamiseks (vt ka Riigikohtu

18.12.2019 otsus nr 3-17-1859, p 20). Kolmandal isikul ja ehitusloa realiseerimisest huvitatud

isikul pole seega õigust ehitada ilma kaebajate kui kaasomanike nõusolekuta, vaatamata sellele,

et ehitusluba väljastati. Eelnevat arvestades ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohased

kaebajate viited asjaõigusseadusest tulenevatele õigustele.

10.2. Püsiva negatiivse üleliia koormava mõjuna, mida ei saa leevendada, ei tule käsitada AÕS

§ 72 lg 1 tähenduses kaasomanike vahelise kokkuleppe puudumist. Tegemist peab olema isiku

subjektiivsetele õigustele kaasneva sisulise mõjuga (vt Tallinna Ringkonnakohtu 30.04.2021

otsus nr 3-20-913, p 23). Pelgalt sellest, et kaebajate kooskõlastuseta on väljastatud ehitusluba,

ei saa automaatselt tuletada omandiõiguse rikkumist (arvestades mh, et ilma kõigi kaasomanike

nõusolekuta ehitusloa alusel ehitamist alustada ei saa). Ka ei saa ehitusluba vaidlustada

abstraktselt ning tühistamiskaebuse eelduseks ei saa olla üksnes väide, et ehitusloa aluseks olev

eelprojekt ei ole nõuetekohane, vaid kaevatav ehitusluba peab rikkuma kaebajate subjektiivseid

õigusi või ehitusloast peavad tulenema negatiivsed mõjutused nende kinnisasjale. Kohtu

hinnangul ei ole kaebajad ära näidanud ehitusloast tulenevat subjektiivsete õiguste rikkumist.

Kaebajad leiavad esiteks, et vaidlustatud ehitusluba annab nende arvates õiguse ehitada

olemasolev abihoone ümber majutusasutuseks ning ehitusloa realiseerimine võib kaebajatele

kaasa tuua kohustusi. Kuigi ei saa välistada, et kolmas isik soovib ehitada abihoonet ümber

majutusasutuseks, tuleb arvestada, et vaidlusalune ehitusluba selleks kolmandale isikule õigust

ei anna ning ehitada ilma kaasomanike (kaebajate) nõusolekuta ei saa. Hoone kasutamise

otstarbe muutmine toimub kasutusloa/kasutusteatise alusel vastavalt EhS §-le 47 või §-le 50 (nt

Riigikohtu otsus nr 3-3-1-60-07, p 16). Nii on ka vastustaja kaebajatele õigesti selgitanud, et

kui tulevikus soovitakse praegust abihoonet kasutada mõnel muul otstarbel, tuleb esitada

kasutusteatis kasutusotstarbe muutmiseks ning kui muul otstarbel kasutamine eeldab EhS

mõistes ümberehitustöid, on lisaks vaja esitada ka ehitusloa taotlus. Eeltoodut arvestades on

praeguses vaidluses asjakohatud kaebajate väited, mis puudutavad abihoone kasutusotstarbe

muutmist ja sellega kaasneda võivaid tagajärgi.

Lisaks on kaebajad seisukohal, et ehitusluba on väljastatud ehitusprojekti alusel, mis ei vasta

majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (määrus nr

97) nõuetele – eelkõige pole kaebajate hinnangul ehitusprojekti põhjal selge, kuidas hakkab

toimuma veevarustus ja kanalisatsioon (sh kuhu saab selle rajada) ning küttelahendus.

8(8)

Siinkohal tuleb tähele panna, et ehitusluba on antud eelprojekti staadiumis, mis on lubatav

(määrus nr 97 § 13 lg 1) ning mida hiljem põhiprojekti ja tööprojekti staadiumites saab

täiendada (määruse § 8 lg 1). Ehitusprojekti insener-tehnilised lahendused täpsustatakse

vastavalt määrusele nr 97 lõplikult tööprojekti staadiumis (§ 10), mille alusel ehitamine vahetult

toimub ning mis esitatakse pädevale asutusele ka kasutusloa menetluses. Praegusel juhul nähtub

ehitusloa aluseks olnud eelprojekti seletuskirjast, et projektis on kirjeldatud küttesüsteemi ning

vee- ja kanalisatsiooni põhimõttelised lahendused (vt p-d 7 ja 9). Vastustaja on selgitanud, et

hoonesisesed tehnovõrgud lahendatakse põhiprojektiga ning vee ja kanalisatsiooni

välisvõrkudele ning omapuhastile koostatakse eraldi projekt ja esitatakse ehitusteatis (st neid ei

lahendata vaidlusaluse ehitusloa aluseks oleva projektiga). Seega on kaebajad ekslikult aru

saanud, et kütte, vee- ja kanalisatsiooni küsimused lahendatakse kasutusloa staadiumis. Ka

ehitusloale on kantud märge: „Väljastatud ehitusluba ei ole kinnistut teenindava

reoveesüsteemi rajamistööde aluseks. Kinnistut teenindava kanalisatsioonisüsteemi rajamine

toimub eraldi ehitisregistri menetluse raames eraldi projekti alusel, selleks tuleb esitatud

eraldi ehitusteatis koos asjakohaste dokumentidega (mh. vajalikud kooskõlastused). Kuna

hoone kasutamiseks on vajalik veevarustuse ning kanalisatsioonisüsteemide olemasolu, peab

hoonet teenindava reoveesüsteemi kasutusteatis koos sinna juurde kuuluvate dokumentidega

olema esitatud hiljemalt koos hoone kasutusloa taotlusega. Kanalisatsioonitorustik ei tohi

paikneda kaevu hooldus- või sanitaarkaitsealal.“ Ka on vastustaja selgitanud, et võimalik

imbsüsteem ja puuraugud lahendatakse eraldi taotluste alusel, sh nende asendiplaaniline täpne

lahendus saab selguda pädeva isiku poolt koostatud ehitusprojekti alusel eraldi menetluses.

Vastustajal ei olnud keelatud ehitusluba sellise eelprojekti alusel väljastada. Kaebajate poolt

eelprojektile esitatud etteheiteid ei ole alust käsitada ehitusprojekti puudustena, mille tõttu

pidanuks keelduma ehitusloa väljastamisest. Kaebajate õigusi ei saa rikkuda see, et hoone

välistele tehnovõrkudele esitatakse eraldi ehitisteatis/taotletakse ehitusluba. Kõikidesse

edaspidi toimuvatesse kaebajate kaasomandis oleva kinnistuga seotud menetlustesse tuleb

kaasata ka kaebajad.

Kohus nõustub vastustajaga (21.04.2023 seisukoht), et väliste tehnovõrkude osas ei esine

olukorda, kus oleks ilmne nende projekteerimise ja väljaehitamise võimatus (mh põhjusel, et

võrk võiks ulatuda kaitsevööndisse või vajada naaberkinnistu omanike nõusolekuid).

11. Kokkuvõttes leiab kohus, et vaidemenetluses ja kohtumenetluses esitatud kaebajate väited

ei anna alust järeldada, et kui kaebajad olnuks menetlusse kaasatud ja enne ehitusloa

väljastamist ära kuulatud, siis vastustaja poleks ehitusluba andnud. Kohus rõhutab veelkord, et

ilma kaebajate nõusolekuta ei saa nende kaasomandisse kuuluval kinnistul kehtivale ehitusloale

vaatamata kaasomandis ehitist ümberehitada. Lahendamatute vastuolude korral on kohane

vastustaja osundus, et sellises olukorras saaks kaasomanike vaidluse lahendada kaasomandi

lõpetamisega. Halduskohus ei lahenda tsiviilõigusest tõusetunud vaidlusi ning see polnud ka

haldusorgani ülesanne ehitusloa taotluse lahendamisel.

Eeltoodut arvestades jätab kohus tühistamiskaebuse rahuldamata.

12. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebajate

menetluskulud jäävad viidatud sättest tulenevalt nende endi kanda. Vastustaja ja kolmas isik

pole menetluskulude väljamõistmise taotlust ega kuludokumente esitanud, mistõttu jäävad ka

vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)