2-21-14339/51 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Ele Liiv ja Reena Nieländer

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. aprill 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-14339

Kohtuasi

Gold Viking OÜ hagi X ja Y vastu kinnisasja

omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste

asendamiseks, valduse vabastamiseks, kasutuseelise ja

kahjuhüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 9. detsembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Gold Viking OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

252 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

Gold

Viking

OÜ

(registrikood

12351696), lepinguline esindaja vandeadvokaat Daniil

Savitski

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 10. märtsi 2023. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 9. detsembri 2021. a otsus muutmata.

2. Jätta Gold Viking OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Gold Viking OÜ kanda.

4. Määrata X ja Y hüvitatavate kulude suuruseks 2700 eurot ja mõista see välja Gold

Viking OÜ-lt.

5. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Gold Viking OÜ-l tasuda

kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike

1 teises lauses ettenähtud määras.

2-21-14339

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1.1. Gold Viking OÜ (hageja) esitas 13. septembril 2021 Harju Maakohtule hagi X (kostja I) ja

Y (kostja II) vastu kinnisasja omanikukande muutmise, vajalike tahteavalduste asendamiseks,

valduse vabastamiseks, kasutuseelise ja kahjuhüvitise saamiseks.

Hageja palub kohustada ühisomanikest kostjaid andma nõusoleku kinnisasja asukohaga XXX,

1896/3792 mõttelise osa ja eriomandi eseme nr 2, (registriosa nr XXXXXXXXX),

omanikukande muutmiseks kinnistusraamatus, ning kostjate kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks ja hageja kinnistu omanikuna sisse kandmiseks, ning asendada vastavad kostjate

tahteavaldused kohtuotsusega. Juhul, kui omaniku muudatuskande tegemise hetkel ei ole

võimalik IV jakku kehtiva kande 1 alla Coop Pank AS kasuks kantud hüpoteegi kustutamine,

mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja kinnisasja väärtuse vähenemisest tingitud

hüvitis 128 700 eurot. Hageja palub tasaarvestada eelnimetatud kinnisasja väärtuse vähenemise

eest väljamõistetud hüvitis müügilepingu tagasitäitmise käigus kostjatele hageja poolt

tagastamisele kuuluvast summast. Lisaks palub hageja mõista kostjatelt hageja kasuks välja

kinnisasja valdus, sissenõutavaks muutunud kasutuseeliste hüvitis 19 000 eurot ning

edasiulatuvalt alates hagi esitamisest kuni otsese valduse tagastamiseni hüvitis 1500 eurot kuus.

Hageja palub tasaarvestada väljamõistetav hüvitis Tallinna notari Erki Põdra ametialasel kontol

deposiidis oleva 50 000 euroga, mis tuleb müügilepingu tagasitäitmise käigus kostjatele

tagastada, ning asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldused eelmainitud notari deposiidist

väljamakse tegemiseks hagejale võrdeliselt väljamõistetud hüvitisega.

1.2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 13. märtsil 2020 lepingu, mille alusel

hageja kohustus püstitama kinnistule elamu ning ehitama välja eluruumi ja korteriomandi.

Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu esemeks oli XXX asuv korteriomand, mille

eriomandi esemeks on eluruum nr 2. 2. aprillil 2020 sõlmisid hageja, kostjad ja Coop Pank AS

asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks ja hüpoteegiga koormamiseks. Võlaõigusliku ja

asjaõigusliku lepingu sõlmimise tulemusena said kostjad korteriomandi ühisomanikeks ning

kohustusid tasuma hagejale korteri eest 179 000 eurot. Kostjad tasusid hagejale 7000 eurot enne

võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasusid kostjad otse hageja pangakontole ja 73

000 eurot hoiustasid kostjad Tallinna notari Erki Põdra ametialasele kontole, millest 19 402

eurot kanti üle hageja kontole, 3 598 eurot kanti üle RESTIL OÜ kontole (vahendustasu) ja 50

000 eurot jäi notari deposiidikontole. Pooled leppisid kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot

kantakse poolte ühise avalduse alusel hageja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis

ehitatud ja sellele on väljastatud kasutusluba (asjaõiguslepingu p 2.9.3). Asjaõiguslepingus

kokkulepitu alusel kanti kinnistusraamatusse Coop Pank AS-i kasuks hüpoteek suurusega 128

700 eurot.

2-21-14339

1.3. 2020. aasta teises pooles hakkasid kostjad hagejat tahtlikult ja süsteemselt takistama

korteriomandi ehitustööde lõpetamisel ja kasutusloa taotlemisel. Esimese avalduse Jõelähtme

Vallavalitsusele esitasid kostjad 8. oktoobril 2020, paludes valda jätta kasutusloa väljastamata.

Teise avalduse vallavalitsusele esitasid kostjad 18. oktoobril 2020. Võlaõiguslepingu ja

asjaõiguslepingu p 2.1 kohaselt pidi kasutusloa taotlema hageja. Seega vaidlesid kostjad nende

nimel tehtud kasutusloa väljastamise taotlusele vastu. Kostjate avaldustes väljatoodud

puudused ei vastanud tegelikkusele. Reaalselt oli korteriomandil kasutusloa taotlemise

seisukohast teostamata vaid ventilatsiooni mõõdistused ja paigaldamata suitsuandurid. Samal

ajal kui kostjad esitasid kaebusi vallavalitsusele, takistasid nad hageja töölistel korteriomandile

ligipääsu, välistades sellega ehitustööde lõpetamise.

1.4. Hageja koostas 9. märtsil 2021. a notariaalse avalduse müügilepingust taganemiseks.

Taganemisavalduses andis hageja täiendava tähtaja, kasutusloa taotlemise takistamine

lõpetamiseks, et hagejal oleks võimalik saada korteriomandile kasutusluba ning notari

deposiidist kätte viimane osa ostuhinnast. 28. aprillil 2021 esitasid kostjad Jõelähtme

Vallavalitsusele uue pretensiooni. Hageja arupärimisele vastas vallavalitsus, et olukorras, kus

loa taotleja vaidleb ise oma taotlusele vastu, ei saa Jõelähtme Vallavalitsus omaniku tahte

vastaselt kasutusluba väljastada. Hageja luges ennast alates 07.05.2021 võlaõiguslepingust

taganenuks ja edastas kostjatele vastavasisulise teate.

1.5. 20.05.2021 esitasid kostjad hinna alandamise avalduse, teavitades hagejat, et alandavad

korteriomandi ostuhinda 62 961,60 euro võrra. Kõnealune avaldus on esitatud pärast hageja

poolt lepingust taganemist ning on seega toimetu.

1.6. Kuna hageja on lepingust taganenud, ei ole kostjatel õiguslikku alust korteriomandi

valdamiseks. Kostjad on koormanud kinnisasja hüpoteegiga 128 700 eurot Coop Pank AS-i

kasuks. Hageja esitab tingimusliku nõude korteriomandi väärtuse vähenemise hüvitamiseks,

mis võimaldaks hagejal korteriomandi omand ja valdus tagasi nõuda ka juhul, kui kostjad

mingil põhjusel takistavad hüpoteegi kustutamist. Korteriomandile seatud hüpoteek vähendab

korteriomandi väärtust 128 700 euro võrra. Kui hageja on sunnitud hüpoteegi ja sellega

kaasneva riski koos korteriomandiga kostjatelt üle võtma, on hädavajalik võimaldada hagejal

vastav hüvitisenõue tasaarvestada kostjatele tagastamise kuuluva summaga.

1.7. Kostjad on saanud korteriomandi kasutamisest kasutuseelise, mis kuulub võlaõigusseaduse

(VÕS) § 189 lg 1 kohaselt hagejale hüvitamisele. Hageja nõuab kostjatelt korteriomandi

kasutamise igakuist hüvitist 1500 eurot. Korteriomandi valdus anti kostjatele üle 24.08.2020,

seega on kostjad hagi esitamise hetkeks korteriomandit ca 13 kuud vallanud, täpsemalt 12 kuud

ja 20 päeva. Hagi esitamise seisuga on kogunenud hüvitise suuruseks 19 000 eurot.

1.8. Tagasitäitmise korral kohustub hageja tagastama kostjatele 129 000 eurot ning võimaldama

neile notari deposiidis oleva 50 000 euro tagasikandmise. Juhul kui korteriomandit koormavat

hüpoteeki ei saa hiljemalt tagasitäitmise tehingu hetkel kustutada, tasaarvestatakse kostjatele

tagastatavast 129 000 eurost 128 700 eurot korteriomandi väärtuse vähenemise hüvitamiseks.

Ilmselgelt ei piisa sellest summast kasutuseelise hüvitise tasaarvestamiseks. Seetõttu palub

hageja tasaarvestada väljamõistetav kasutuseelise hüvitis notari deposiidis oleva 50 000 euroga.

1.9. 15. novembri 2021. a menetlusdokumendis tõi hageja täiendavalt esile, et 21. oktoobril

2020 tulid kinnistule hageja palgatud töölised, kes soovisid paigaldada tuletõrjeveemahutit.

Kostja II keelas neil kinnistul vastavate tööde teostamise, sh neid ähvardades. Kasutusloa

protsess takerdus just selle tõttu, et kostjad olid kinnistu omanikena ise kasutusloa

väljastamisele vastu. Vallavalitsuse vastusest selgub, et kasutusloa menetlus ei ole koht

pretensioonis väljatoodud puuduste üle vaidlemiseks, k.a väidetavalt puudu olevate

dokumentide üle.

2-21-14339

1.10. 13.03.2020 sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus ei leppinud pooled kokku, millised

dokumendid peab hageja vallale esitama. Võlaõigusliku lepingu p 2.1 ütleb üldsõnaliselt, et

hageja kohustub hankima kasutusloa. Ka 2. aprillil2020 sõlmitud asjaõiguslepingus ei

täpsustata vajalike dokumentide koosseisu. Asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 täpsustatakse vaid, et

notari deposiidis olev 50 000 eurot kantakse hagejale üle, kui kasutuluba on väljastatud ja

pooled seda kinnitavad.

1.11. Tõsi on, et 2021 jaanuaris fikseeriti kasutusloa taotluse dokumentides mõningaid puudusi.

Välja toodud puudused olid lihtsasti kõrvaldatavad ja suures osas põhjustatud kostjate

tegevusest. Näiteks nõudis Päästeamet fotosid tuletõrjeveemahutist, mida hagejal ei olnud, kuna

kostja keelas töölistel selle paigaldamise. Vald selgitas , et kasutusluba ei väljastata, kuna

omanikud ise vaidlesid selle väljastamisele vastu. Viimase katse kasutusloa saamiseks tegi

hageja 2021. a aprillis pärast tingimusliku taganemisavalduse saatmist kostjatele. Vald ei teinud

seekord esitatud dokumentide kohta märkusi, kuid ei väljastanud kasutusluba põhjusel, et

kostjad vaidlesid sellele vastu.

1.12. Kasutusloa saamise takistamine ei ole ainuke viis, kuidas välistada hagejale 50 000 euro

ülekandmine. Lisaks pretensioonide kirjutamisele võivad kostjad iga hetk vallavalitsust

teavitada, et nad on hagejalt kasutusloa taotlemise volitused tagasi võtnud. Hageja on

veendunud, et isegi kui hoonele oleks kasutusluba väljastatud, keelduksid kostjad vastava

avalduse kirjutamisest notarile põhjendusega, et hoone ei ole vastavalt lepingule valmis

ehitatud. Seega on pahatahtliku käitumise korral kostjatel sisuliselt lõputult võimalusi vältimaks

hagejale ostuhinna täielikku tasumist. Võttes arvesse kostjate senist käitumist, oli hagejal

ainuke võimalus oma õiguste kaitseks pooltevahelised suhted lepingust taganemisega lõpetada.

Kostja vastuväited

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostjate vastuväited

on järgmised:

1) Võlaõigusliku lepingu p 2.1 kohaselt kohustus hageja püstitama paarismaja vastavalt

ehitusprojektile, lõpetama ehitustööd hiljemalt 30. juuniks 2020 ning hankima kasutusloa

hiljemalt 31. augustiks 2020. Võlaõigusliku lepingu p 2.3 kohaselt sisaldas korteriomandi

ostuhind mh tasu lepingu eseme dokumentatsiooni, sh kasutusloa hankimise eest.

Võlaõigusliku lepingu p-des 2.6-2.7 (samuti p-s 2.10) leppisid pooled kokku ehitustööde

lõpetamise, teostatud tööde ülevaatamise ning tuvastatud puuduste olemasolul järgnevad

tegevused.

2) Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 kokku, et ostuhinnast 50 000 eurot tuleb kostjatele

üle kanda pärast notarile avalduse esitamist, milles kinnitatakse, et lepingu ese on valmis

ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. Kostjad ei takistanud hagejal korteriomandi

ehitustööde lõpetamist ja kasutusloa taotlemist.

3) 24. augusti 2020. a seisuga puudusid müüjal ehitustegevuse aluseks olevad dokumendid.

Seega puudus kostjatel võimalus tuvastada ehitustööde vastavus projektdokumentatsioonile.

Pooled allkirjastasid XXX objekti ülevaatuse akti, milles kostjad fikseerisid tuvastatud

puudused. 9. septembril 2020 palus kostja II hagejal esitada XXX paarismaja põhiprojekti,

teostusjoonised, ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid ning muud

ehitise püstitamiseks vajalikud alusdokumendid. 1. oktoobril 2020 teatas hageja esindaja, et

lõplik dokumentatsioon valmib koos maja valmimisel ja kasutusloa saamisel. Kostjatele

müüdud paarismaja püstitati puuduliku projektdokumentatsiooni alusel ning dokumentatsioon

oli puudulik veel ka seisuga 1. oktoober2020. 4) Kostjad teavitasid 15.12.2020 Jõelähtme

Vallavalitsust ehitise puudustest, välistamaks olukorda, kus kohalik omavalitsus väljastab

kasutusloa hoonele, millel puudub nõuetekohane projektdokumentatsioon ja ei ole võimalik

2-21-14339

tuvastada, kas valmisehitatud paarismaja vastab ehitusloa saanud projektdokumentidele või

mitte.

5) 7. jaanuaril 2021 fikseeris Jõelähtme Vallavalitsus ehitisregistris järgmised XXX ehitisele

kasutusloa väljastamist takistavad puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2)

esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas

esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põrandaaluse täide kohta

dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10.01.2021 on

Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud järgmised ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa

väljastamist takistavad puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna

teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod

kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto

pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest mittepõlevast materjalist plaadist.

6) Kostjad kaasasid ehituseksperdi ÜL. Tuvastatud puudused on ehitusekspert fikseerinud 12.

aprillil2021 vormistatud ehitise erakorralises auditis.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 9. detsembri 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda ning määras kindlaks kostjatele hüvitatavate menetluskulude suuruse.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

Pooled sõlmisid 13.03.2020 võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel hageja kohustus

püstitama kinnistule asukohaga XXX paarismaja (kostjate osas eriomandi esemena eluruum

nr 2) hiljemalt 30.06.2020;

- Müügilepingu p-s 2.1 lepiti kokku , et hageja kohustub hankima lepingu esemele kasutusloa

hiljemalt 31.08.2020.

- 2. aprillil 2020 sõlmisid hageja, kostjad ja Coop Pank AS asjaõiguslepingu omandi

üleandmiseks ja hüpoteegiga koormamiseks.

- Võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu sõlmimisega omandasid kostjad paarismaja 4-toalise

ühisomandisse korteriomandi ning kohustusid tasuma hagejale kokku 179 000 eurot. 7000 eurot

tasusid kostjad hagejale enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasusid kostjad otse

hageja pangakontole ja 73 000 eurot hoiustasid notar Erki Põdra kontole, millest 19 402 eurot

kanti üle hageja kontole, 3598 eurot kanti üle RESTIL OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000

eurot jäi notari deposiidikontole.

- Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse

poolte ühise avalduse alusel hageja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud

ja paarismajale on väljastatud kasutusluba.

- Hageja esitas 9. märtsi 2021 kostjatele notariaalse avalduse müügilepingust taganemiseks,

heites kostjale ette korteriomandi ehitustööde lõpetamise ja kasutusloa taotlemise tahtlikku ja

süsteemset takistamist.

Poolte vahel on vaidlus, kas hageja taganes õiguspäraselt lepingust VÕS § 116 lg 1 järgi. Kõik

hageja nõuded põhinevad eeldusel, et müügilepingust taganemine on kehtiv (mh VÕS § 189 lg

1 alusel esitatud tagasitäitmise nõue, valduse tagastamise nõue ja rahalised nõuded).

3.2. Kuna 2. detsembri 2021. a kohtuistungil kinnitasid mõlemad pooled, et praeguses

menetluses ei peaks käsitlema ehituspuudusi. Seetõttu kohus seda tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 436 lg 4 kohaselt ei tee.

2-21-14339

3.3. Kostjatel on kohustus tasuda hagejale korteriomandi tasumata ostuhinna osa 50 000 eurot,

kuid seda tingimusel, et korteriomand on täielikult valmis ja sellele on antud kasutusluba.

Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot tasutakse

poolte ühise avalduse alusel hagejale siis, kui korteriomand on täielikult valmis ja paarismajale

on väljastatud kasutusluba. Nii võlaõigusliku lepingu kui ka asjaõiguslepingu punkti 2.1.

kohaselt oli kasutusloa hankimise kohustus hagejal ning hageja oli kohustatud hankima

korteriomandile kasutusloa hiljemalt 31. augustiks 2020. Kostjad on volitasid hagejat

kasutusluba taotlema, kuid korteriomandile ei ole siiani kasutusluba väljastatud.

3.4. Kuna praegusel juhul on pooled kokku leppinud kohustuste täitmise järjekorras nii, et

ostuhind tuleb tasuda alles pärast korteriomandile kasutusloa saamist, saab hageja nõuda

kostjatelt ostuhinna tasumist üksnes pärast kasutusloa hankimise kohustuse täitmist. Kuigi

kostjatel on õigus keelduda oma kohustuse täitmisest seni, kuni hageja pole täitnud oma

kohustust, kehtib see üksnes eeldusel, et kostjate tegevus pole olnud pahatahtlik ega kantud

soovist oma kohustust hageja ees täitmata jätta. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja

võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata

võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt

vastuvõtmatu. Võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada

sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda

tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab (VÕS § 101 lg

3). Seega VÕS §-st 101 lg 3 tuleneb üldine keeld tugineda vastaspoole rikkumisele, kui see oli

täitmisest keelduda sooviva poole enda põhjustatud või tulenes temast muul viisil (nt ei võtnud

ta alusetult täitmist vastu ja sattus seeläbi vastuvõtuviivitusse).

3.5. Puuduvad tõendid, mis kinnitaks kostjate hea usu põhimõtte vastast käitumist XXX

korteriomandile kasutusloa saamise takistamisel. Kostjad XXX korteriomanikena on

ehitusseadustiku (EhS) kohaselt kasutusloa menetluses menetlusosalised (EhS § 54 lg 5). Neil

on kohaliku omavalitsuse poolt kasutusloa menetlusse kaasatud isikutena õigus esitada selles

menetluses oma seisukohti. Kasutusloa menetlusse kaasatud isikutel on õigus esitada ka

kriitilisi seisukohti ja tuua välja võimalikke puudusi, mis kasutusloa andmist takistavad.

Kasutusloa menetlus saab lõppeda kasutusloa andmisega üksnes eeldusel, et asjassepuutuv

ehitis on ehitatud nõuetekohaselt ning on kasutatav otstarbe kohaselt EhS § 50 lg 1 kohaselt

antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale, ning ehitist on võimalik

kasutada nõuete ja otstarbe kohaselt. EhS § 53 kohaselt kontrollib pädev asutus kasutusloa

taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. EhS § 54 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui ehitis

vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale.

3.6. Asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjate kasutusloa menetluses esitatud seisukohad

olid pahatahtlikud või kantud soovist jätta hagejale ostuhinna tasumise kohustus täitmata.

8. oktoobri 2020. a avalduses Jõelähtme Vallavalitsusele on kostjad argumenteeritult

selgitanud korteriomandi puudusi, mh ka nõutava dokumentatsiooni puudumist. Kostjad

märgivad nimetatud avalduses, et soovivad elada kvaliteetselt ehitatud majas, ning et

kasutusluba ei tuleks väljastada enne kõigi rikkumiste kõrvaldamist ja lepingu eseme

päraldiseks olevate dokumentide üleandmist. Ka 18. oktoobri 2020. a avalduses Jõelähtme

Vallavalitsusele

on

avaldajad

viidanud

mitmetele

korteriomandi

ehituslikele

ja

ehitusdokumentatsiooniga seotud puudustele ning leidnud, et enne kasutusloa saamist tuleb

rikkumised kõrvaldada ja korteriomand lõpuni ehitada. Sarnased avaldused on kostjad saatnud

Jõelähtme Vallavalitsusele ka 28. aprillil 2021 ja 10. juunil 2021. 28. aprilli 2021. a avalduses

viitasid kostjad põhjendatult Jõelähtme valla ja Päästeameti poolt leitud puudustele. Võtmata

seisukohta kõikide kostjate viidatud ehituspuuduste olemasolu kohta, on kostjate poolt

vallavalitsusele kasutusloa menetluse käigus esitatud avaldused õiguspärased ning kooskõlas

EhS § 50 lg 1 ja § 54 lg 1 tuleneva nõudega, et kasutusloa saamiseks peab ehitis vastama

2-21-14339

õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale ning olema

nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt kasutatav.

3.7. Seda, kas ja millises ulatuses on avaldajate poolt kasutusloa menetluses esitatud etteheited

põhjendatud, otsustab kasutusloa andmiseks pädeva asutusena kohalik omavalitsus. Kui

kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi,

võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist (EhS § 54 lg

7). Jõelähtme Vallavalitsus fikseeris 7. jaanuaril 2021 ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa

väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2)

esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas

samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põranda aluse täide

kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10. jaanuaril

2021 fikseeris Päästeameti Põhja Päästekeskus ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa

väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna

teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod

kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto

pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist (I kd, tl 172-

173). Kostjate etteheited XXX kasutusloa menetluses ei olnud paljasõnalised ning ka kohalik

omavalitsus ja Päästeamet on tuvastanud kasutusloa andmist takistavaid puudusi.

3.8. Eksitav on hageja arusaam, nagu oleks kostjate tegevus suunatud üksnes kasutusloa

väljastamise takistamisele. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on poolte vahel vaidlus

ehituspuuduste üle ning kostjate etteheited XXX mittenõuetekohase ehituskvaliteedi ja

puuduva dokumentatsiooni kohta on olnud valdavalt suunatud just hagejale. Ka ehitusekspert

ÜL on seadnud kahtluse alla kasutusloa andmise võimalikkuse.

3.9. Maakohus ei tuvastanud kostjate poolt hageja pahatahtlikku takistamist kasutusloa

saamiseks vajalikke tööde teostamisel või Päästeametil ja ametiasutustel XXX korteris vajalike

kontrollimiste teostamisel. Hageja 21.10.2020 vaegtööde akt on koostatud kostjate osavõtuta.

Kostjad nõustusid tuletõrjeveemahuti paigaldamisega Päästeametiga kooskõlastatud kohas.

Tõendid kinnitavad poolte erimeelsusi ühe konkreetse töö tegemisel, kuid nendest ei järeldu, et

kostjad oleks põhimõtteliselt takistanud kasutusloa väljastamiseks vajalikke tööde teostamist

ning et just seetõttu on kasutusluba siiani väljastamata.

3.10. EhS § 51 lg 1 kohaselt on kasutusloa andmise pädevus kohalikul omavalitsusel

(15.11.2021 menetlusdokumendis nõustub ka hageja, et EhS § 51 lg 1 kohaselt on kõnealusel

juhul kasutusloa väljastamise pädevus Jõelähtme Vallavalitsusel). EhS § 54 lg 7 kohaselt , kui

kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi,

võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist.

3.11. Isegi, kui kostjad oleksid esitanud Jõelähtme vallale pahatahtlikke või põhjendamatuid

märkusi, ei saaks see iseenesest tingida kasutusloa väljastamata jätmist, vaid sellisel juhul tuleks

Jõelähtme vallal ebaõigete märkuste arvestamata jätmist põhjendada. Kohalikul omavalitsusel

puudub seaduslik alus keelduda kasutusloa väljastamisest põhjusel, et menetlusse kaasatud

isikud vaidlevad kasutusloa väljastamisele vastu. EhS 55 on ammendavalt loetletud kasutusloa

andmisest keeldumise alused ning nende aluste seas ei sisaldu võimalust jätta kasutusluba

andmata seetõttu, et menetlusse kaasatud kinnisasja omanikud esitavad kasutusloa

väljastamisele vastuväiteid. Kui kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud (EhS § 54 lg 1),

on kohalikul omavalitsusel EhS § 54 lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba 30 päeva jooksul

taotluse esitamisest arvates. Eelnevat arvestades on põhimõtteliselt väär hageja seisukoht, et

praegusel juhul oleks kasutusluba võinud jääda väljastamata „kostjate aktiivse vastutegevuse

tõttu.“ Kui seadusest tulenevad eeldused kasutusloa väljastamiseks on täitmata , ei ole see

rikkumine etteheidetav kostjatele, vaid hagejale, kes oli vastavalt poolte kokkuleppele vastutav

2-21-14339

XXX korteriomandi nõuetekohase ehitamise (sh nõuetekohase ehitusdokumentatsiooni

olemasolu) ja kasutusloa hankimise eest.

3.12. Asjaolu, et Jõelähtme Vallavalitsus pole väljastanud XXX korteriomandile kasutusluba,

pole objektiivselt ja EhS sätteid arvestades põhjustatud kostjatest (VÕS § 101 lg 3). Kostjad ei

vastuta Jõelähtme valla tegevuse(tuse) eest kasutusloa menetluses. Kui Jõelähtme vallale

pädeva asutusena esitatakse kasutusloa taotlus, on Jõelähtme vallal EhS § 53-55 alusel kohustus

otsustada kasutusloa andmine, sellest keeldumine või taotluse läbi vaatamata jätmine.

Maakohtu hinnangul ei ole vallavalitsusel õiguslikku alust panna kasutusloa taotlust lihtsalt n-

ö ootele põhjendusega, et „kaks osapoolt on omavahel võlaõigusliku lepingu alusel tülli

pööranud“ (vt I kd, tl 87). Jõelähtme valla selline tegevusetus ei ole ette heidetav kostjatele ega

anna hagejale alust müügilepingust taganeda. Kui kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud

(EhS § 54 lg 1), on kohalikul omavalitsusel EhS § 54 lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba

30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Kasutusloa väljastamise eelduste täidetust

peab kontrollima kohalik omavalitsus haldusmenetluses (EhS § 53), mitte lükkama vastutust

kasutusloa väljastamise eest pooltele endile või kohtule.

3.13. Kostjatel on õigus keelduda hagejale 50 000 euro suuruse osa ostuhinnast tasumisest kuni

hageja ei ole täitnud enda kohustust XXX korteriomandile kasutusoa saamiseks, sest

asjaõiguslepingu punkti 2.9.3 kohaselt on poolte nimetatud kohustuste näol tegemist

vastastikuste lahutamatult seotud kohustustega. VÕS § 118 lg 2 on sätestatud, et

lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine on tühine, kui võlgnik keeldub õigustatult

kohustuse täitmisest. Maakohus on eelnevalt tuvastatud asjaolusid arvestades seisukohal, et

hageja ei ole kostjatega sõlmitud müügilepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud. Hageja

taganemisavaldus oli toimetu ning seetõttu on alusetud ka hageja taganemisavaldusel

põhinevad nõuded kostjate vastu (mh VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud tagasitäitmise nõue,

valduse tagastamise nõue ja kasutuseeliste nõue).

3.14. Maakohus tühistas TsMS § 386 lg 4 alusel Harju Maakohtu 20. septembri 2021. a

määrusega praeguses asjas kohaldatud hagi tagamise abinõud.

3.15. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jättis maakohus menetluskulud hageja kanda.

Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määras maakohus menetluskulud

kindlaks menetluskulude nimekirja ja tsiviilasja materjalide põhjal. Kostjad palusid määrata

kostjate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2 808 eurot (õigusabikulud). Kostjatele on

õigusabi osutatud tunnihinnaga 130 eurot/h (lisandub käibemaks). Kostjate esindaja tööde

nimekiri on tervikuna põhjendatud ja vajalik. Maakohus rahuldas kostjate taotluse hagejalt

menetluskulude väljamõistmiseks täies ulatuses.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi menetluse jätkamiseks tagasi

maakohtule. Menetluskulud jätta kostja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses

määras viivisega.

4.1. Maakohus on ekslikult tuginenud VÕS § 111 lg-le 1 ja VÕS § 118 lg-le 2, mille tõttu jõudis

põhjendamatult seisukohale, et hageja lepingust taganemine oli toimetu. Viidatud sätetele

tuginemine on hageja hinnangul asjakohatu, kuna kostjatele etteheidetav rikkumine ei

seisnenud otseselt ostuhinna tasumisest keeldumises, vaid hagejal omapoolsete kohustuse

täitmise takistamises.

4.2. Kuigi EhS § 54 lg 5 kohaselt kaasab pädev asutus menetlusse taotluses märgitud kinnisasja

omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ei ole viidatud sätte kohaldamine kõnealuses

2-21-14339

olukorras asjakohane. Kuna kostjad on lepingus hagejat volitanud enda nimel korteriomandile

kasutusluba taotlema, osalevad kostjad kasutusloa menetluses hageja kaudu ja neid ei pea

menetlusse eraldi kaasama. Muidu tekib olukord, kus kinnistu omanikud osalevad kasutusloa

menetluses topelt (isiklikult ja läbi esindaja). Siiski ei saa kostjate eraldi kasutusloa menetlusse

kaasamist pidada kuigi suureks rikkumiseks menetleja poolt.

4.3. Kostjad andsid vallavalitsusele mitmel korral kirjaliku käsu jätta kasutusluba väljastamata.

8. oktoobri 2020. a avalduses vallavalitsusele toovad kostjad välja suurel hulgal väidetavaid

ehituspuudusi. Avalduse kohaselt: „Ehitaja/Müüja peab kasutusloa saamiseni kõrvaldama

tehtud rikkumisi. Palume Jõelähtme Vallavalitsust mitte väljastada kasutusluba ehitusjärgus

olevale paarismajale asukohaga XXX kuni kõigi ehitustööde lõpuleviimiseni, rikkumiste

kõrvaldamiseni, lepingu eseme päraldisteks olevate dokumentide üleandmise ning

võlaõiguslepingu p 4.2 kohaselt lepingu eseme valduse üleandmise vormistamiseni.“

Vallavalitsusel ei ole võimalik iseseisvalt hinnata, kas ja millal on kõik avalduses väljatoodud

etteheited kõrvaldatud. Seega paluvad kostjad korteriomanikena sellele kasutusluba mitte

väljastada enne, kui nad ise kinnitavad, et kõik on korras.

4.4. 18. oktoobri 2020. a avalduses vallavalitsusele toovad kostjad välja kõikvõimalikke

väidetavaid ehituspuudusi ning kordavad oma palvet kasutusluba mitte väljastada.

4.5. Maakohus jättis ekslikult kohaldamata haldusmenetluse seadustiku (HMS) § 43 lg 1 p-i 2,

jõudes ebaõigele järeldusele, et kostjatel ei olnud reaalset võimalust kasutusloa menetluse

takistamiseks, isegi juhul kui nad oleks pahatahtlikult käitunud. Selliselt on maakohus teinud

oma järeldused valede eelduste põhjal.

4.6. Vallavalitsus selgitas oma 28. mai 2021. a kirjas, et pidevate vastuväidete esitamise tõttu

on kostjad sisuliselt olukorras, kus nad vaidlevad haldusmenetluses iseendale vastu.

Vallavalitsus palus kostjatel teatada, kas nad on kasutusloa menetluses võtnud hagejalt volituse

neid esindada tagasi ja/või kas neil on kavatsus kasutusloa menetlusest loobuda. Eelnevale

arupärimisele jätsid kostjad vastamata ja ei ole seda senini teinud.

4.7. Hageja hinnangul viitavad kõik tõendid ja kostjate käitumine kogumis soovile jätta

hagejale deposiidis olev 50 000 eurot tasumata – muud mõistlikku seletust kostjate käitumisele

ei ole.

4.8. Maakohus rikkus õigusliku ärakuulamise põhimõtet, kuna vastupidiselt hageja poolt

esiletoodule ja poolte vahel kohtuistungil kokkulepitule, on otsuses käsitletud ehituspuudusi

sisuliselt, jättes nende kohta hageja seisukoha küsimata. See on vastuolus TsMS § 436 lg 4

sätestatuga. Maakohus rikkus ka selgitamiskohustust, jättes menetlusosalistele selgitamata, et

ehituspuuduste käsitlemine on lahendi tegemise seisukohast oluline. Samas puuduste olemasolu

ja nende võimalik sisu ei kuulu menetluse eseme hulka.

Vastustajate seisukoht

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata

ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

7. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud

asjaoludest, mis on kajastatud käesoleva otsuse p-s 3.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

põhjendustega ega korda neid.

8. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

2-21-14339

9. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled peamiselt selle üle, kas kostjad on ehitusloa taotlemise

menetluses oma taotluse HMS § 43 lg 1 p 2 mõttes tagasi võtnud.

9.1. 28. mai 2021. a kirjas kostjatele avaldab Jõelähtme Vallavalitsus, et „meile teadaolevalt

pole Teie oma volitust lepingupartnerilt tagasi võtnud“ ning palub vallavalitsust teavitada „kas

olete kasutusloa menetluses võtnud oma võlaõiguslikult lepingupartnerilt volituse Teid

esindada loamenetluses tagasi“. Pooltel ei ole vaidlust, et kostjad sellele kirjale ei vastanud.

9.2. Kolleegium leiab, et vallavalitsuse 28. mai 2021. a kirjale vastamata jätmine ei olnud

kaudne tahteavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 4 mõttes, millest oleks

saanud järeldada kostjate tahet kasutusloa taotlemiseks antud volitust tagasi võtta. Kuigi TsÜS

§ 126 lg 1 järgi oleks kostjad saanud volituse tagasi võtta ka avaldusega vallavalitsusele, saab

tegevusetust pidada tahteavalduseks üksnes TsÜS § 68 lg 4 toodud piiratud juhtumitel.

9.3. Kostjad ei ole oma erinevates avaldustes vallavalitsusele teinud otsest tahteavaldust (TsÜS

§ 68 lg 2) kasutusloa taotlemiseks antud volituse tagasi võtmiseks.

9.4. 8. oktoobri 2020. a avalduses vallavalitsusele avaldavad kostjad: „Ehitaja/Müüja peab

kasutusloa saamiseni kõrvaldama tehtud rikkumised. Palume Jõelähtme Vallavalitsust mitte

väljastada kasutusluba pooleli ehitatud paarismajale asukohaga XXX kuni kõikide ehitustööde

lõpule viimiseni, rikkumiste kõrvaldamiseni, lepingu eseme päraldisteks olevad dokumentide

üleandmise ning võlaõiguslepingu p-le 4.2 kohaselt lepingu eseme valduse ülemineku

vormistamiseni.“

9.5. Asjakohane ei ole hageja loogika, et kuna vallavalitsusel ei olnud võimalik iseseisvalt

hinnata, kas ja millal avalduses väljatoodud puudused kõrvaldatakse, tuleb järeldada, et kostjad

soovisid kasutusloa väljastamise peatada senikauaks, kuni nad on ise vastava kinnituse andnud.

Kostjate 08.10.2020 avaldusest võib küll aru saada, et kostjad sisutavad kasutusloa väljastamise

eeldusi üsna laialt. Näiteks eeldasid kostjad, et kasutusluba saab väljastada siis, kui ehitis vastab

töövõtulepingu tingimustele. Kui vallavalitsus tuvastas, et kostjad on mõne kasutusloa

väljastamise eelduse küsimuses eksimuses, oleks vallavalitsus saanud seda kostjatele selgitada.

Kuid vallavalitsusel ei olnud alust järeldada, et kostjad soovivad kasutusloa välja andmise

peatada või sellest loobuda.

9.6. Tõele ei vasta hageja väide, et kostjad on vallavalitsusele avaldanud, et nad „Korteriomandi

omanikena kasutusluba ei soovi“. Kostjate avalduste selline sisustamine ei vasta nende

avalduste sõnastusele. Kostjad on järjepidevalt avaldanud, et nad ei soovi kasutusluba seni, kuni

kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud. Ühestki avaldusest ei nähtu kostjate seisukohta,

et kostjate arvates on kasutusloa väljastamise eeldused täidetud alles siis, kui kostjad ise seda

vallavalitsusele kinnitavad.

10. Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et maakohus eksitas pooli sellega, et lubas puudusi

sisuliselt mitte hinnata, kuid rajas otsuse muuhulgas asjaolule, et ehitisel võisid olla kostjate

väidetud puudused. Maakohus ei asunud otsuses hindama, kas ehitisel olid või võisid

tõenäoliselt olla sellised puudused, mida kostjad väitsid sellel olevat. Maakohus viitas kaudse

argumendina üksnes sellele, et kostjate esile toodud puudused ei olnud sellise iseloomuga, et

mõistlik kõrvalseisja saaks kohe aru, et need on esitatud ainult vaidlemise pärast.

11. See maakohtu kaudne argumentatsioon ei olnud kolleegiumi hinnangul vajalik ega

asjakohane, kuid see ei vähenda maakohtu põhiargumentatsiooni veenvust. Hageja on

tuginenud sellele, et kostjate tegevus oli hea usu põhimõtte (VÕS § 6 lg 1) vastane. Maakohus

leidis põhjendatult ja veenvalt, et hageja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ega tõendanud.

Üldise tõendamiskoormise reegli (TsMS § 230 lg 1) järgi ei pidanud kostjad täiendavalt

tõendama, et nende väited ehitise puuduste kohta ei ole sellised, et isegi väidete sisu

kontrollimata võiks kõrvalseisja leida, et väited on kiuslikud.

2-21-14339

11.1. Et hageja ei olnud esile toonud ega tõendanud, et kostjate tegevus oli hea usu põhimõtte

vastane, ei olnud menetlusökonoomia eesmärgi kohane (TsMS § 2, § 238 lg 3 p 2) püüda

hinnata kostjate psühholoogilist profiili ja kaugemat eesmärki. Samas on mõlemad pooled

püüdnud selle kohta väiteid esitada (hageja väitel „muud mõistlikku seletust nende käitumisele

lihtsalt ei ole“).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes

TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste

menetluskulude jaotuse.

12.1. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb menetluskulud määrata TsMS §-de 174 ja 175

sätete järgi rahaliselt kindlaks kostjate esitatud menetluskulude nimekirja alusel.

12.2. Kostjad taotlesid 2700 euro hüvitamist, mis on tasu 15 tunni min õigusteenuse eest

tasumääraga 150 eurot/t (lisandub käibemaks 30 eurot/t). Kostjate taotluse kohaselt kulus

esindajal apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks 7t 30 min, hageja taotlustele vastuste

koostamiseks 2t 45 min, apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks 3t 15 min, istungiks

ettevalmistamiseks 2t 30 min, menetluskulu nimekirja koostamiseks 15 min ning istungil

osalemiseks 2t. Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate esindaja ajakulu õigusteenusele mõistlik

ja põhjendatud ning esindaja tunnitasumäär vastab õigusteenuse keskmisele turuhinnale.

12.3. Vastavalt kostjate taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib ringkonnakohus otsuse

resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab hageja tasuma seadusjärgses

määras viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Ele Liiv, Reena Nieländer