2-21-19196/102 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(10)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

04.aprill 2023

Tsiviilasja number

2-21-19196

Tsiviilasi

Osaühing FELDBERG hagi PROVIDEKS OÜ, X, Y vastu

kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks

PROVIDEKS OÜ vastuhagi osaühing FELDBERG vastu

kinnisasja kaasomandi osaliseks lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27.09.2022.a otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

3500 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

PROVIDEKS OÜ 31.10.2022.a apellatsioonkaebus

(täpsustatud 21.11.2022.a)

Hageja (vastuhagis kostja/apellatsioonimenetluses vastustaja):

osaühing FELDBERG (registrikood 10785893, aadress Kiikri

tn 2/1-14, 10159 Tallinn), lepinguline esindaja Hannes Kink

(e-post:XXX)

Kostja I (vastuhagis hageja/apellatsioonimenetluses apellant):

PROVIDEKS OÜ (registrikood 10613034, aadress Nurga tn 4-

1, 74113 Maardu), seaduslik esindaja LP, lepinguline esindaja

Irina Bušujeva (e-post:XXX)

Kostja II (apellatsioonimenetluses kaasvastustaja): X

(isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja III (apellatsioonimenetluses kaasvastustaja): Y

(isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja II ja kostja III lepinguline esindaja vandeadvokaat

Andres Past (e-post:XXX)

Menetluse liik

Istungimenetlus, istung 09.03.2023

RESOLUTSIOON:

2(10)

1. Harju Maakohtu 27.09.2022 otsus jätta muutmata.

2. PROVIDEKS OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise

kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise

taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUE

1. Osaühing FELDBERG esitas 07.12.2021 Harju Maakohtule hagi PROVIDEKS OÜ, X, Y

vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks. Hageja taotles algselt kaasomandi lõpetamist

eelistatult selliselt, et kostjad annavad neile kuuluvad mõttelised osad üle hagejale, nii et

kõnealune kinnisasi tervikuna jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjatele omandi

ilmajäämise eest õiglase hüvitise, alternatiivselt lõpetada kaasomand kaasomanikevahelisel

enampakkumisel. Seejärel esitas hageja alternatiivselt nõude lõpetada kaasomand avalikul

enampakkumisel.

2. 18.03.2022 menetlusdokumendis esitas hageja hagi täienduse, milles märkis, et kaasomandi

võimalikult kiire lõpetamise huvides loobub hageja esialgse hagiavalduse p.-s 20.1. esitatud

nõudest jäta ainuomand hagejale hüvitise vastu. Samuti loobub hageja esialgse hagiavalduse

p.-s 20.2. esitatud alternatiivsest kinnisasja jagamise viisist (kaasomandi jagamine kohtutäituri

poolt korraldataval kaasomanike vahelisel enampakkumisel).

3. Ehkki kõnealuse kinnistu registriosa IV jakku on kantud kolm hüpoteeki1, on hageja

seisukohal, et tulenevalt AÕS § 76 lõikest 1 ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus

kaasomandi eset koormavatest õigustest, mistõttu ei saa hüpoteekide olemasolu takistada

kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel. Hageja leiab, et on

põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur, kellel

ühtlasi on professionaalne kogemus enampakkumiste läbiviimisel. Hageja peab vajalikuks, et

kohus määraks ka enampakkumise tingimused alghinna ja tagatisraha osas vältimaks

kaasomandi lõpetamise takerdumist hilisematesse vaidlustesse.

4. Kuna hageja esmalt laiendas ja seejärel kitsendas hagi, esitas ta selguse huvides haginõude

resolutsiooni tervikuna, paludes kohtul: 1. lõpetada kinnistu registriosa numbriga 11634902,

katastritunnusega 44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu kaasomand, müües kinnistu

(tervikuna) avalikul enampakkumisel, ning seejuures: 1.1. kohustada Y (isikukood

XXXXXXXXXXX) ja X (isikukood XXXXXXXXXXX) tasuma avalikul enampakkumisel

müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku AS

Citadele banka kasuks kantud hüpoteegiga (13 000 eurot) tagatud laenu (registrikood

40103303559); 1.2. kohustada OÜ-d FELDBERG (registrikood 10785893) tasuma avalikul

enampakkumisel müügist saadud raha arvelt viivitamatult kinnistu registriosa numbriga

11634902 IV jakku Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekidega (60 000 eurot ja

590 000 eurot) tagatud laenud; 1.3. määrata avaliku enampakkumise läbiviimise korraks

täitemenetluse seadustikus, eeskätt selle 2. ja 3. jaos toodud regulatsioon, arvestades

käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtuotsuse eripära, sealhulgas: 1.3.1. määrata avaliku

enampakkumise alghinnaks 303 000 eurot; 1.3.2. määrata avaliku enampakkumise

3(10)

pakkumiste sammuks 1000 eurot; 1.3.3. määrata avalikul enampakkumisel osalejatele

tagatisrahaks 5 % enampakkumise alghinnast, kuid mitte vähem kui 10 000 eurot; 1.4.

määrata olukorra, kus parima pakkumise teinud enampakkumisest osavõtja ei tasu ostuhinda

enampakkumise tingimustes ettenähtud ajaks, lahendamiseks järgmine kord: panna asi

kordusenampakkumisele hinda alandamata; jätta enampakkumise ostuhinna tasumise

kohustuse täitmata jätnud enampakkumisel osalejale tagatisraha tagastamata, arvata sellest

maha enampakkumise korraldamise kulud ning jagada jääk proportsionaalselt kaasomanike

vahel vastavalt kaasomanike osa suurusele; keelata ostuhinna tasumise kohustuse täitmata

jätnud enampakkumisel osalejal osaleda kordusenampakkumisel; 1.5. määrata avalikul

enampakkumisel müügist saadud raha väljamaksmine kaasomanikele selliselt, et esmalt peab

kohtutäitur müügist saadud rahast igale kaasomanikule proportsionaalselt väljamaksmisele

kuuluva summa arvelt kinni proportsionaalse osa avaliku enampakkumisega seotud

täitekuludest,

seejärel

tasub

kohtutäitur

igale

kaasomanikule

proportsionaalselt

väljamaksmisele kuuluva summa arvelt võlausaldajatele vastava kaasomaniku kaasomandi

osa koormava (te) hüpoteegiga (hüpoteekidega) tagatud kohustused ning seejärel jagab

kohtutäitur järelejäänud summa kaasomanike vahel proportsionaalselt. Hageja palus jätta kõik

menetluskulud kostjate kanda ning määrata kostjatelt väljamõistetud menetluskuludele viivis

VÕS § 113 lõikest 1 tulenevas määras.

KOSTJATE SEISUKOHAD HAGI OSAS

5. Kostja I 24.03.2022 menetlusdokumendis märgitakse, et kostja I ei sea kahtluse alla hageja

õigust nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid see ei tähenda veel, et kaasomandi lõpetamine peab

toimuma hageja nõutud viisil, mis pealegi nii muutunud, laienenud kui ka kitsenenud on.

6. Kostja I leiab siiski, et kaasomandi eseme müük enampakkumisel on kasulik vaid hagejale

ja kahjulik vähemusosanikele. Isegi eseme müügi korral alghinnaga, saaks hageja tagasi

aastataguse ostuhinna, kuid kostja vaid tühise osa investeeringutest. Seega poleks kaasomandi

eseme müük enampakkumisel õiglane kaasomandi lõpetamise viis. Õiglane oleks lõpetada

kaasomand hageja osa üleandmisega kostjale I õiglase hüvitise vastu, hageja hüpoteekide

kustutamise ning kostjate II ja III kaasomandi ja hüpoteegi säilimisega.

7. Kaasomandi lõpetamise eesmärk peaks olema eelkõige praeguste kaasomanike, mitte ainult

enamusomaniku, seda enam potentsiaalsete ostjate varaliste huvide rahuldamine. Neil

kaasomanikel, kes kaasomandit jätkata soovivad, tuleks võimaldada nende omand säilitada.

Oma omandiosast peaks loobuma see kaasomanik, kes kaasomandiga ei nõustu, seda

loomulikult õiglase hüvitise vastu. Hagejale I jääb sügavalt arusaamatuks, miks tuleks

eelistada kaasomandi lõpetamise viisina enampakkumist ja sellega paratamatult kaasnevaid

täitekulusid suurendada.

8. Vaidlust pole selles, et kõnealuse kinnistu registriosa IV jakku on kantud kolm hüpoteeki ja

tulenevalt AÕS § 76 lõikest 1 ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset

koormavatest õigustest. Hüpoteekide olemasolu iseenesest ei takistaks tõepoolest kaasomandi

lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel. Oluline on aga teadvustada, et antud juhul

mõjutavad hageja seatud suured hüpoteegid kaasomandi lõpetamise viisi valikut, koguni

niivõrd, et hüpoteekide olemasolu võimaldaks kaasomandi lõpetamise nõude hoopis

rahuldamata jätta.

9. Antud juhul hageja kaasomandi lõpetamisel kaasomandiosale seatud hüpoteekidega ei

arvesta, enda kohustustest hüpoteegipidaja ees kaasomanikele teavet ei anna ja kaasomanikele

õiglast hüvitist maksta ei taha. Sellises olukorras pole müük enampakkumisel õiglane ega

kõikide kaasomanike võrdset kohtlemist ning hea usu põhimõtet arvestav kaasomandi

lõpetamise viis. Kostja I nõustub hageja loobumisega kaasomandi lõpetamise nõudest jätta

4(10)

ainuomand hagejale hüvitise vastu ja alternatiivsest kinnisasja jagamise viisist kaasomanike

enampakkumisel, kuid vaidleb vastu hageja uuele nõudele lõpetada kaasomand eseme

müügiga avalikul enampakkumisel, kuna see pole õiglane vähemusosalusega kaasomanikest

kostjate suhtes, kes sooviksid kaasosanikena jätkata.

10. Kostjad II ja III esitasid 28.03.2022 menetlusdokumendi, milles märkisid, et kui

menetlusosalised ei lõpeta kaasomandit omavahelisel kokkuleppel, on edasise menetluse

aluseks käesolevas tsiviilasjas hageja 18.03.2022.a. esitatud hagiavaldus, so vaidlusaluse

kaasomandi lõpetamine kinnistu müümisel kohtutäituri poolt läbiviidava avaliku

enampakkumise teel. Kostjad II ja III on sellisel juhul, kui osapooled ei lõpeta kaasomandit

omavahelisel kokkuleppel, nõus kaasomandi lõpetamisega avalikul enampakkumisel. Kostjad

II ja III ei nõustu aga hageja poolt näidatud kinnistu alghinnaga 303 000 EUR avaliku

enampakkumise käigus.

11. Kostjate II ja III hinnangul tagab kohtumenetluses kaasomandi lõpetamisel kinnistule

kaasomandi kaotavatele kaasomanikele turuväärtuses hüvitise saamise ainult selline olukord,

kui kaasomand võõrandatakse avalikul enampakkumisel turuväärtusele väga lähedase

alghinnana. Turuväärtusest oluliselt väiksema alghinnaga avalikul enampakkumisel

võidaksegi vaidlusalune kinnistu võõrandada/omandada turuväärtusest oluliselt väiksema

alghinnaga. Viimati nimetatud olukord ei ole aga müügi tulemusel omandi kaotavate

kaasomanike huvides vaid on kinnistu võimalikult odavalt omandava isiku huvides.

12. Kostjad II ja III ei nõustu hagiavalduse 18.03.2022 resolutsioonis esitatud nõudega jätta

menetluskulud kostjate, sh kostjate II ja III kanda. Kostjad II ja III ei ole andnud hagejale

põhjust hagiga kaasomandi lõpetamiseks kohtusse pöörduda. Tuleb ka tähele panna, et

kostjate II ja III esialgses 29.12.2021 hagivastuses ei nõustunud kostjad II ja III hageja

pakutud esialgse nõudega kaasomandi lõpetamiseks kaasomanike vahelisel enampakkumisel

või alternatiivselt selliselt, et hageja omandab kinnistu ning tasub kostjatele nende omandi

kaotuse eest hüvitist vastavalt nende osale ja lähtudes asjaolust, et kinnistu hind on 303 000

EUR. Kostjad II ja III esialgses hagivastuses viitasid, et kaasomandi lõpetamiseks on parim

viis kinnistu müümine avalikul enampakkumisel. Peale kostjate II ja III esialgse hagivastuse

saamist ning peale hageja ning kostjate II ja III läbirääkimisi muutiski hageja hagiavalduse

eset.

VASTUHAGI ASJAOLUD JA NÕUE

13. Kostja I PROVIDEKS OÜ esitas 31.03.2022 Harju Maakohtule vastuhagi OÜ Feldberg

vastu ja kõrvaldas 04.05.2022 vastuhagi puudused. Kostja palub 1. lõpetada Feldberg OÜ (reg

nr. 10785893) kaasomand kinnistule registriosa numbriga 11634902, katastritunnus

44603:003:0196, asukohaga Avar 8, Maardu talle kuuluva (17766/20618) mõttelise

kaasomandi osa üleandmisega Provideks OÜ-le (reg. nr. 10613034). 2. Välja mõista

Provideks OÜ-lt Feldberg OÜ kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 261

087,30 eurot. 3. Kohtuotsuse täitmise viisina kohustada Provideks OÜ-d välja mõistetud

hüvitise arvelt tasuma kinnistu registriosa numbriga 11634902 IV jakku Estateguru

tagatisagent OÜ kasuks kantud hüpoteekidega (60 000 eurot ja 590 000 eurot) tagatud laenu

jäägi – kuni 172 000.- eurot ja Feldberg OÜ-d kustutama hüpoteegid, misjärel Provideks OÜ

tasub Feldberg OÜ-le ülejäänud osa hüvitisest. 4. Tuvastada, et Feldberg OÜ-l on kohustus

anda nõusolek kinnistu, asukohaga Avar 8, Maardu (17766/20618) mõttelise osa omaniku

kande ja registriosa numbriga 11634902 IV jaos Estateguru tagatisagent OÜ kasuks kantud

hüpoteekide (60 000 eurot ja 590 000 eurot) kustutamiseks. Asendada vastavad

tahteavaldused kohtuotsusega. 5. Kohustada Feldberg OÜ-d kinnistu vabastama ja üle andma

Provideks

OÜ-le

kohtuotsuse

jõustumise

päevale

järgneval

päeval,

kinnisasja

5(10)

mittevabastamisel tõsta ta kinnistult välja. 6. Jätta menetluskulud Feldberg OÜ kanda ning

määrata väljamõistetud menetluskuludele viivis VÕS § 113 lõikest 1 tulenevas määras.

14. Vastuhageja leiab, et antud juhul ei ole vastukostja nõutav kaasomandi lõpetamise viis

vähemusomanike suhtes õiglane ega hea usu põhimõtet järgiv. Nii vastuhageja, kui kostjad II

ja III on kaasomandi esemesse märkimisväärselt investeerinud, nende kasutuses olevad

ruumid renoveerinud ja tegelevad seal aastaid ettevõtlusega. Vastukostja on oma kaasomandi

osa omandanud alles aasta tagasi ega ole sellesse investeerinud. Vähemusomanikele pakutud

ja ka enampakkumise järel mõistlikult eeldatavad hüvitised on võrreldes tehtud

investeeringutega

tühised.

Provideks

OÜ

omandas

2485/20618

kaasomandiosa

omandireformi käigus 01.08.2006 ja on sellest ajast seda aktiivselt kasutanud EAS’i toetustel

toidutööstuse valdkonnas: remontinud ruumid ja renoveerinud elektrisüsteemi, hankinud

inventari ja eriseadmed, liitunud elektrileviga, paigaldanud uued elektrikilbid, aknad,

veetrassid ja põrandad. Tulemas on uued investeeringud EL struktuuridest. 30.12.2021 hinnati

vastuhageja omandiosa turuväärtuseks 159 000 eurot, mis moodustab üle poole kogu

kaasomandi eseme hinnatud turuväärtusest. Seega on vastuhageja kinnisasja väärtust

märkimisväärselt tõstnud ja oleks äärmiselt ebaõiglane ning hea usu põhimõtet eirav ta sellest

tühise hüvitise eest ilma jätta. Vastukostja arvestuslik hüvitis – 36 519,30 eurot on üle nelja

korra väiksem vastuhageja omandiosa hinnatud väärtusest.

15. Feldberg OÜ omandas talle kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa alles 09.03.2021

osaühingult Binom Trade (reg kood 10726028), kuid ei ole ruume kasutusse võtnud, nendesse

investeerinud ega neid isegi remontinud. Küll on vastukostja koormanud kaasomandi osa

kahe hüpoteegiga: summas 60 000,00 ja 590 000,00 eurot Estateguru tagatisagent OÜ (reg.

kood 12766368) (käesoleval ajal Estateguru Capital OÜ, reg kood. 16125910) kasuks.

Estateguru Tagatisagent OÜ kinnituskirja kohaselt on Estateguru Tagatisagent OÜ kasuks

koormavate hüpoteekidega tagatud võlajääk 172 000 eurot.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE

16. Hageja esitas 06.06.2022 vastuse vastuhagile. Hageja (vastukostja) ei võta vastuhagi

õigeks ega tunnista vastuhagis esitatud nõuet. Antud juhul ei ole vastuhageja nõutav

kaasomandi lõpetamise viis ei õiglane ega ka hea usu põhimõtet järgiv. Just sellel põhjusel

loobus vastukostja 18.03.2022 esialgses hagiavalduses esitatud nõudest kaasomandi

lõpetamise viisina teistele kaasomanikele hüvitise maksmisest, taotledes terve kinnisasja

müüki avalikul enampakkumisel, mis on vastukostja arvates kõigi kaasomanike suhtes kõige

õiglasem viis.

17. Õiglane ei saa olla Feldberg OÜ-e kuuluva 17766/20618 kaasomandiosa vastuhagejale

võõrandamine hinnaga 261 087,30 eurot, mis on olulisel määral väiksem kui omandamisel

selle eest makstud hind, vastuhageja poolt kompromissina pakutud hind või selle siis reaalne

turuhind. Kuigi vastuhageja ja vastukostja pidasid läbirääkimisi Feldberg OÜ-le kuuluva

17766/20618 kaasomandiosa võõrandamiseks vastuhagejale hinnaga 330 000.- eurot ning

selleks oli olemas ka vastukostja põhimõtteline valmisolek, ei õnnestunud pooltel siiski

kokkulepet saavutada. Läbirääkimiste ebaõnnestumise peamiseks põhjuseks oli läbirääkimiste

kestel ilmnenud asjaolu, et kuivõrd vastuhagejal oli võimalik tasuda vaid 100 000.- eurot ning

kaasomandi mõttelise osa väljaostmiseks tema enda poolt pakutud hinnaga 330 000.- eurot

puudusid tal reaalselt rahalised vahendid, mistõttu soovis 230 000.- euro tasumist vastukostja

jaoks tagamata kujul edasi lükata, kuid ka kohe omandit saada. Oluline on märkida, et

vastuhagi p.-s 8 kinnitab kostja I, et need rahalised vahendid puuduvad ka praegu ning on

vähetõenäoline, et need tulevikus tekivad.

6(10)

18. 28.06.2022 menetlusdokumendis leidis hageja, et kostja I soovitud kinnisasja kaasomandi

lõpetamise viis on vähem õiglane ja vähem hea usu põhimõtetega kooskõlas olev viis, kui

hageja soovitud kinnisasja kaasomandi lõpetamine enampakkumisel, sest hageja taotletud

müük avalikul enampakkumisel võimaldab kinnisasja omandada kõigil kaasomanikel, tagades

samal ajal omandist ilma jäävatele kaasomanikele kõige õiglasema, st kinnisasja turuhinna

tasemel hüvitise. Kinnisasi tervikuna on eelduslikult ka oluliselt väärtuslikum kui kaasomandi

osade aritmeetiline summa. Kostja I vastuhagis taotletud kinnisasja kaasomandi lõpetamise

viis hõlmab, nagu öeldud, vaid hagejat ja kostjat I, ning tugineb praeguseks aegunud

statistiliste andmete põhjal määratud, mitte tegelikul, st. turutasemel hinnal. Lisaks eeltoodule

kuid mis ei ole mitte vähem tähtis, jätaks vastuhagis taotletav kaasomandi lõpetamise viis

kostjad II ja III täielikult kõrvale, sh. ilma nende tegelikust võimalustest oma õigusi teostada.

Hagejale on kostja II ning kostja III hiljuti avaldanud, et nad ei pea eelistatuks kostjaga I

kaasomandit edaspidi tulevikus jagada ja sooviksid ka ise osaleda võimalikul kaasomandi

lõpetamise enampakkumisel.

MAAKOHTU OTSUS

19. Maakohus rahuldas hagi, jättis vastuhagi rahuldamata, menetluskulud poolte kanda.

20. Asjas esitatud tõenditest ei nähtu kostja I suutlikkust maksta hagejale välja täielik rahaline

hüvitis hageja omandiõiguse kaotamise eest. Ainuüksi seetõttu ei ole võimalik kaasomandit

kostja taotletud viisil osaliselt lõpetada ega vastuhagi rahuldada. Kohus ei pea õigeks lubada

sellise olukorra teket, kus hageja peaks tema kasuks väljamõistetud rahalise hüvitise

saamiseks algatama kostja I vastu uue menetluse.

21. Lisaks eeltoodule leiab kohus poolte huve kaaludes, et kostja I vastuhagis pakutud

kaasomandi osaline lõpetamine ei ole sobiv ega õiglane ka seetõttu, et sellise lahenduse vastu

on kõik teised kaasomanikud. Kostjate II ja III esindaja selgitas kohtuistungil, et kuigi

vastuhagi kostjaid II ja III otseselt ei puuduta, ei pea kostjad II ja III vastuhagi rahuldamist

õiglaseks ja leiavad, et see ei ole kostjate II ja III huvides. Muuhulgas leidsid kostjad II ja III,

et „Avalik enampakkumine on kõige ausam moodus kaasaomandi lõpetamiseks“ ja

väljendasid ka enda huvi sellel osalemiseks. Arvestades tuvastatud asjaolusid ning kaaludes

poolte huve vastavalt kehtivatele seadustele ja kohtupraktikale, on kohus seisukohal, et

kaasomand on võimalik lõpetada üksnes hageja poolt taotletud viisil, mille kohaselt

kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Kuna kohus ei pea

võimalikuks rahuldada vastuhagi, on kaasomandi lõpetamine kinnistu müügiga ainus

võimalik kaasomandi lõpetamise viis ja kohtul ei ole alust kaasomandi lõpetamisest keelduda.

Kõik kaasomanikud peale kostja I on sellisel viisil kaasomandi lõpetamise poolt ning kohtu

hinnangul õiglane ja mõistlik lõpetada kaasomand selle müügiga avalikul enampakkumisel.

22. Tõele ei vasta kostja I väide, nagu poleks hageja andnud teistele kaasomanikele teavet

enda kohustustest hüpoteegi pidaja ees. Hageja on esitanud kohtule tõendid oma

hüpoteekidega tagatud kohustuste suuruse kohta. 28.03.2022 ja 20.09.2022 Estateguru

Tagatisagent OÜ poolt antud kinnituskirjade kohaselt on hagejale kuuluvat kinnisasja osa

Estateguru Tagatisagent OÜ kasuks koormavate hüpoteekidega tagatud võlajäägi suuruseks

172 000 eurot. Kohus loeb nimetatud kinnistuskirjadega tuvastatuks, et kohustuste suurus,

mille tagatiseks on hageja kaasomandiosale seatud hüpoteegid, on 172 000 eurot. Arvestades

kinnisasja kui terviku väärtust summas 303 000 eurot või isegi lähtudes kostja I poolt esitatud

kinnisvara hindamisaktist väärtusega 291 000 eurot, ei ole kahtlust, et avaliku

enampakkumise tulemist hagejale proportsionaalselt kuuluv osa (mis on 86,17%) katab

täielikult hageja hüpoteekidega tagatud kohustused summas 172 000 eurot. Eeltoodut

arvestades ei nõustu kohus kostja I väitega, nagu poleks antud juhul kinnisasja müük

enampakkumisel õiglane ning hea usu põhimõtet arvestav kaasomandi lõpetamise viis. Kuigi

7(10)

kostja I hüpoteekidega seotud etteheited olid suunatud hagejale, mitte kostjatele II ja III,

nõustub kohus hagejaga ka selles, et arvestades kostjate II ja III kuuluvatele mõttelistele

osadele AS Citadele banka kasuks seatud hüpoteegi suurust 13 000 eurot, ei mõjuta see

olulisel määral kinnisasja kui terviku enampakkumisel kujunevat hinda.

23. Kohus peab hageja poolt taotletud tingimusi kohtuotsuse täitmisse ja viisi suhtes üldiselt

põhjendatuks, kuid peab vajalikuks teha neisse väiksed täpsustused. Kohus märgib, et hageja

poolt taotletud kohtuotsuse täitmise viisi ja korraga nõustusid üldjoontes ka kostjad II ja III.

Kostjad II ja III ei nõustunud aga hageja poolt näidatud kinnistu alghinnaga 303 000 eurot

avaliku enampakkumise käigus. Kohtuistungil jäi hageja selle juurde, et enampakkumise

alghind tuleks määrata, kuid hageja oli valmis muutma selle suurust. Kohus leiab, et alghinna

määramine on iseenesest

põhjendatud,

kuid vältimaks

võimalust,

et

muutuvate

kinnisvarahindade tingimustes hakkaks (liialt kõrge) alghind takistama enampakkumise

läbiviimist, peab kohus vajalikuks määrata enampakkumise alghinna piisava varuga ehk

ligikaudu 20% praegusest eeldatavast turuhinnast madalamana. Seega määrab kohus kinnistu

enampakkumise alghinnaks 240 000 eurot. Samuti peab kohus vajalikuks kohtuotsuse

resolutsioonis kindlaks määrata hageja poolt tasumisele kuuluvate hüpoteekidega tagatud

laenu suuruse summas 172 000 eurot. Kohus ei pea vajalikuks kohtuotsuse resolutsioonis

viidata spetsiifiliselt täitemenetluse seadustiku 2. ja 3. jaole, nagu hageja oli taotlenud. Muus

osas ei pea kohus vajalikuks hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise viisi ja korda muuta.

Nagu mainitud, toetasid ka hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise tingimisi ka kostjad II

ja III. Kostja I ei pidanud neid tingimusi küll vajalikuks, aga ei esitanud ka selgelt

motiveeritud vastuväiteid hageja taotletud kohtuotsuse täitmise tingimustele, mistõttu kohus

leiab, et need tingimused ka hageja huve ei kahjusta.

KOSTJA I APELLATSIOONKAEBUS

24. Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kokkuvõtvalt on maakohus jätnud

rahuldamata vastuhagi üksnes põhjusel, mille kohaselt ei ole apellant tõendanud piisavate

rahaliste vahendite olemasolu, et tasuda vastustajale 1 hüvitise.

25. Apellant rõhutab, et esiteks, selline kohtu seisukoht oli üllatuslik. Apellant esimese astme

kohtusse esitatud taotluses soovis ja palus võimaldada kanda kogu hüvitise summa

kohtudeposiiti. Oma 28.06.2022 menetlusdokumendi punktis 11 apellant selgitas, et tasub

hüvitise kohe ja soovis saada kinnistu ilma koormatisteta. Nimelt, apellant pakkus juba

28.06.2022 kanda raha kohtudeposiiti ning see kogusummas 250 747.21 eurot. Apellant

samuti taotles, et kohus määraks sellise täitmise viisi ja korra, et vastustaja 1 saaks hüvitise

kohtudeposiidist kas peale või paralleelselt hüpoteekide kustutamisega. Jääb arusaamatuks

kohtu järeldus apellandil rahasumma puudumise kohta.

26. Apellant märgibki järgnevalt, et kohtu arusaam, mille kohaselt tuleb (seejuures kohtule

sobival/teadaoleval viisil) tõendada kohtumenetluses kaasomandi osa eest (õiglase) hüvitise

maksmiseks piisavate rahaliste vahendite olemasolu, ei põhine ühelgi apellandile teadaolevale

materiaalõiguslikul aktil (sh AÕS kaasomandi jagamise regulatsioonil).

27. Veelgi enam, maakohus on rahuldanud hagiavalduse viisil, millega on määranud

enampakkumise alghinna olulises määras alla selle turuväärtuse. Apellant rõhutas samuti, et ei

pea usaldusväärseks Estateguru tagatisagent OÜ tõendit vastustaja 1 tagatud laenujäägi kohta.

Estateguru tagatisagent OÜ näol pole tegemist litsentseeritud krediidiasutusega ning puudub

alus lugeda tõendatuks hüpoteegiga tagatud vastustaja 1 laenu jäägi summaks viidatud tõendis

sisalduvat numbrit.

8(10)

28. Kohus ei arvestanud apellandi omandi endale jätmise erihuvidega. Apellant selgitas ja

esitas tõendid, et on kaasomandi esemesse märkimisväärselt investeerinud, apellandi

kasutuses olevad ruumid renoveerinud ja tema tegeleb seal aastaid (u al 1990) ettevõtlusega.

Vastustaja 1 aga on oma kaasomandi osa omandanud alles aasta tagasi ega ole sellesse

investeerinud. Enampakkumise järel mõistlikult eeldatavad hüvitised on võrreldes apellandi

poolt tehtud investeeringutega tühised.

29. Õiglane oleks lõpetada vastustaja 1 kaasomand tema osa üleandmisega apellandile õiglase

hüvitise vastu, seatud hüpoteekide samaaegse kustutamisega. Kirjeldatud kaasomandi

lõpetamise viis rahuldaks kõigi kaasomanike huve: Feldberg OÜ vabaneks talle soovimatust

kaasomandist; Feldberg OÜ ei peaks enam taluma teiste kaasomanike rahulolematust hüvitise

suuruse üle, mõistliku hüvitise saaks hoopis Feldberg OÜ ise; Vastustajate 2 ja 3 kaasomandi

osa, nende käsutuses olevate ruumide kasutuskord, tehtud investeeringud ja seatud hüpoteek

säiliks muutumatuna; Provideks OÜ säilitaks ettevõtlustegevuse.

VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE

30. Hageja ja kostjad I ja II vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see

rahuldamata ning menetluskulud jätta kostja I kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

31. Ringkonnakohus,

tutvunud

apellatsioonkaebuse

ja

asja

materjaliga,

leiab,

et

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Otsus tuleb jätta

muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu

põhjendustega ja TsMS § 654 lg- st 6 tulenevalt neid ei korda. Vastuseks

apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmise.

32. Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus kaasomandi lõpetamise viisi suhtes. Hageja

soovis kinnistu kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja

saadud raha jagatakse kaasomanike vahel võrdeliselt nende kaasomandiosa suurusega. Kostja

I soovis lõpetada hageja kaasomand vaidlusalusele kinnistule hageja kaasomandi mõttelise

kaasomandi osa üleandmisega kostjale I ning 28.06.2022 vastuhagi täpsustuse kohaselt välja

mõista kostjalt I hageja kasuks hüvitisena kaasomandi osa võõrandamise eest 250 747,21

eurot.

Kuna kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes,

tuli kohtul AÕS § 77 lg 2 järgi hageja ja kostja I nõuete alusel otsustada, millisel viisil

kaasomand lõpetada.

33. Riigikohus on avaldanud seisukoha, et põhimõtteliselt on maakohtu valik kaasomandis

oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme

kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia

ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning

kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt ka Riigikohtu

26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Seega tuli maakohtul vaidlust

lahendades tuvastada, millisel viisil kaasomandi lõpetamine koormab kaasomanikke kõige

vähem. Käesolevas asjas avaldas hageja, et soovib kinnisasja endale, kostja I avaldas, et

soovib hageja kaasomandiosa kinnistust endale.

34. Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja

endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi kaasomanike

vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike vaheline enampakkumine võimaldab eseme

omandamisest huvitatud kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme

9(10)

omandamisse enam rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse

(vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24).

35. Käesoleval juhul ei esitanud mitte ükski kaasomanikest nõuet kaasomandi lõpetamiseks

selliselt, et toimuks kaasomanike vaheline enampakkumine. Seega leidis maakohus

ringkonnakohtu arvates põhjendatult, et mõistlikuks kaasomandi lõpetamise viisiks on panna

kinnistu avalikule enampakkumisele. Eriti arvestades seda, et kostja I nõude järgi ei oleks

kaasomand lõppenud, kaasomand oleks lõppenud kostja taotletud viisi järgi vaid hageja ja

kostja I vahel. Samas nähtub asjast, et kõik menetlusosalised on huvitatud kinnistust, sest ka

kostja II ja III avaldasid, et nad soovivad osaleda kinnistu müügi enampakkumisel.

36. Õige on küll kostja I väide, et kuna ta on tema kasutuses olnud hooneosa renoveerinud,

siis võib tal olla võrreldes hagejaga kaalukam huvi kinnistu omandi säilimise vastu, kuid

käesolevas asjas tuvastas maakohus, et kostja I ei tõendanud selliste rahaliste vahendite

olemasolu, mis võimaldaks tal hagejale mõistlikus suuruses hüvitist kaasomandiosa kaotuse

eest tasuda. Apellatsioonkaebuses on kostja I leidnud, et maakohtu poolt tuvastatu ei põhine

faktilistel asjaoludel, kuid ka ringkonnakohtus ei esitanud kostja I tõendeid, et tal on reaalne

võimalus vastavalt hageja kaasomandiosa suurusele hüvitist tasuda. Kostja I pangakonto

väljavõte seda ei tõenda, sest hageja ja kostja I vahel on vaidlus hüvitise suuruse osas. Asja

materjalidest nähtuvalt pidasid pooled kompromissläbirääkimisi, mille kohaselt tasub kostja I

hagejale kaasomandi osa kaotuse eest 330 000 eurot (II kd, tlk 68), kompromissleping jäi

sõlmimata, kuna kostja I ei suutnud tagada nimetatud summa tasumist hagejale. Kostja I oli

hagejale lõpliku seisukoha järgi nõus tasuma hagejale hüvitise 250 747,21 eurot (II kd, tlk 130

pöördel) arvestusega, et kinnistu koguväärtus on 291 000 eurot (II kd, tlk 133jj). Kinnistu

sellise turuväärtusega hageja maakohtus ei nõustunud. Ringkonnakohtus esitasid hageja ja

kostja I uued vaidlusaluse kinnistu hindamisaktid, millest nähtub, et hageja esitatud

hindamisakti järgi on kinnistu turuväärtus 370 000 eurot ja kostja I esitatud hindamisakti järgi

248 000 eurot. Seega on esitatud hindamisaktide järgi kinnistu turuväärtus märkimisväärse

erinevusega. Hageja tõi esile, et kostja I esitatud hindamisaktis pole arvestatud kinnistu

arendamise potensiaaliga. Kuna kinnistu müük enampakkumisega selgitab välja kinnistu

tegeliku väärtuse, ei ole alust maakohtu lahendit kaasomandi lõpetamise viisi valiku osas

tühistada.

37. Asjaolu, et kostja I võib olla tema kasutuses olnud kaasomandiosa renoveerimise tõttu

panustanud kaasomandisse rohkem kui teised kaasomanikud, võib anda aluse esitada nõue

tehtud kulutuste hüvitamiseks, kuid kaasomandi osaliseks lõpetamiseks kostja I taotletud

viisil, see eeltoodu tõttu alust ei anna.

38. Apellatsioonkaebuse väide, et kaasomandi lõpetamisel puudub kohustus tõendada

kaasomandi osa eest hüvitise maksmiseks piisavate rahaliste olemasolu ei ole ringkonnakohtu

arvates põhjendatud. Riigikohus on avaldanud seisukoha, et kaasomandi osast ilmajäävale

kaasomanikule tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. See

tähendab ühtlasi seda, et makstav hüvitis peab omandi kaotuse hüvitamiseks olema mitte

üksnes õiglases suuruses vaid ka koheselt omandi kaotajale kättesaadav (vt ka Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 9. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Seisukohast, et

makstav hüvitis peab olema omandi kaotajale koheselt kättesaadav tulenebki vaidluse korral

kohustus tõendada hüvitise maksmise suutlikkus. Maakohtus ega ka ringkonnakohtus ei ole

kostja I tõendanud, et tal on suutlikkus tasuda hagejale õiglases suuruses hüvitis kaasomandi

kaotuse eest.

39. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, et hageja taotletud viisil kaasomandi

lõpetamine ei ole õiglane, kuna hageja esitatud tõend laenujäägi kohta, mida tagavad hageja

kaasomandiosale seatud hüpoteegid, ei ole usaldusväärne. Ringkonnakohus leiab, et kostja I

10(10)

väide on esitatud hilinenult, kuna asja materjalidest nähtuvalt ei vaidlustanud kostja I

maakohtus lõpptulemusena hageja esitatud laenuandja/hüpoteegipidaja esitatud tõendit.

40. Apellatsioonkaebuses heidab kostja I maakohtule ette enampakkumise alghinna

määramist oluliselt madalama kinnistu turuväärtusest. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud

etteheide on põhjendamatu. Kostja I esitas ringkonnakohtule kinnistu hindamisakti millest

nähtub selle turuväärtus 248 000 eurot. Maakohus määras enampakkumise alghinnaks

240 000 eurot. Kuna hageja ja kostja I vahel on vaidlus kinnistu turuväärtuse osas on

põhjendatud määrata enampakkumise alghinnaks asjas esitatud hindamisaktidest nähtuva

madalaima turuväärtuse lähedane hind.

Menetluskulude jaotus

41. Kuigi apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, tuleb arvestada sellega, et kaasomand

lõpetatakse eelduslikult kõigi menetlusosaliste huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa

lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi hageja soovitud viisil. Seega on põhjendatud ja

õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt ka Riigikohtu

lahend 3-2-1-70-10, p 14).

/allkirjastatud digitaalselt/