2-23-264/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 22. märts 2023 Tsiviilasja number 2-23-264 Tsiviilasi Viktoria Matikainen ja Mari Zelekson määruskaebus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. jaanuari 2023. a kandemäärusele nr 6622023 Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. jaanuari 2023. a kandemäärus nr 6622023 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Viktoria Matikaineni ja Mari Zeleksoni määruskaebus Kohtuistungi toimumise aeg kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindaja Määruskaebuse esitajad (avaldajad): Viktoria Matikainen (isikukood XXXXXXXXXXX), Mari Zelekson (isikukood XXXXXXXXXXX), ühine esindaja Tallinna notar Alla Ševtšuk

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viktoria Matikaineni ja Mari Zeleksoni määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. jaanuari 2023. a kandemäärus nr 6622023 muutmata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud kulud avaldajate kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1.

24. oktoobril 2022 esitasid Mari Zelekson ja Viktoria Matikainen (avaldajad) Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, millega soovivad seoses tähtaja möödumisega kustutada kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXX kolmandast jaost eelmärge hoonestusõiguse sissekandmise tagamiseks Maie Kurakova (isikukood XXXXXXXXXXX) kasuks 1/2 osas ja Mari Zeleksoni (isikukood XXXXXXXXXXX) kasuks 1/2 osas. M. Kurakoval on õigus nõuda ehitiste teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist kõigi ehitiste kaasomanike kasuks ühe aasta jooksul maa kinnistusraamatusse kandmisest arvates. Kinnistusosakonna kohtunikuabi leidis, et eelmärke kustutamisel on M. Kurakova puudutatud isikuks kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1 ja lg 2 p 6 järgi ning seetõttu peab eelmärke kustutamiseks esitama M. Kurakova nõusoleku. Puudutatud isiku nõusolek peab KRS § 34¹ lg

5 ja 5¹ järgi olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Kuivõrd puudusi ei kõrvaldatud, rahuldas kohtunikuabi 3. jaanuari 2023 kandemäärusega nr 6622023 kinnistamisavalduse osaliselt, jättes rahuldamata hoonestusõiguse eelmärke kustutamise taotluse M. Kurakova osas.

MÄÄRUSKAEBUS 2. Avaldajad esitasid 4. jaanuaril 2023 määruskaebuse, millega paluvad teha kinnistusraamatusse kanne vastavalt 24. oktoobri 2022. a kinnistamisavaldusele. Avaldajad märgivad, et iseenesest on õige kohtunikuabi viide KRS § 34¹ lg-le 1, mis sätestab puudutatud isiku nõusoleku vajaduse. Registriosa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku kantud eelmärke järgi on M. Kurakoval õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ühe aasta jooksul maa kinnistusraamatusse kandmisest arvates. Kinnistusraamatust nähtuvalt on maa kinnistusraamatusse kantud 9. augustil 2021.

Seega lõppes M. Kurakova õigus nõuda ehitiste teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist 9. augustil 2022, õigus oli lõppenud ka kinnistamisavalduse esitamise kuupäevaks 24. oktoober 2022. M. Kurakova ei ole taotlenud hoonestusõiguse seadmist. KRS § 65 lg 1 sätestab, et kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi alusel. Kuivõrd kandes toodud tähtaeg nõuda hoonestusõiguse seadmist on möödunud ning isik, kelle kasuks on kanne tehtud, ei ole õigeaegselt kasutanud nimetatud õigust, on õigus lõppenud, siis ei ole eelmärkes toodud õigust M.

Kurakoval võimalik teostada. Avaldajad leiavad, et kui õiguse lõppemise tähtaja möödumisel on igal juhul vajalik lõppenud õiguse omaja nõusolekut kande kustutamiseks või on tuleb hageda lõppenud õiguse kustutamiseks tahteavaldust asendavat kohtumäärust, siis kaotab õiguse lõpptähtaja märkimine kinnistusraamatu kandes igasuguse tähenduse, mis ei ole kindlasti seadusandja tahe. Selline tõlgendus koormaks alusetult kinnistusraamatut ning raskendaks kinnisasjade käivet. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, seega tähtaja saabumisel on nõue lõppenud ning seoses nõude lõppemisega on eelmärge kaotanud õigusliku tähenduse.

Nõuet, millel kanne põhineb, enam ei eksisteeri ja selle tekkimine on välistatud. Seetõttu on välistatud eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek. Avaldaja palub saata tsiviilasi kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

3. Kohtunikuabi jäi kandemääruses nr 6622023 toodud seisukohtade juurde ning põhjendas seisukohta täiendavalt 1. veebruaril 2023 jõustuvate kinnistusraamatuseaduse muudatustega, mille järgi ei ole kande kustutamiseks õigustatud isiku nõusolek vajalik, kui kinnistusraamatusse on kantud vastav märkus.

4. Tartu Maakohtu kohtunik ei pidanud määruskaebust põhjendatuks ja esitas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 5. Ringkonnakohus leiab, et kinnistusosakonna määrus tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p

1 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. 6. Kohtunikuabi on õigesti leidnud, et eelmärke kustutamiseks tuleb esitada märkega õigustatud isiku nõusolek KRS § 34¹ lg 1 ja lg 2 p 6 järgi hoolimata asjaolust, et kandes märgitud tähtaeg on möödunud. KRS § 35 lg 1 p 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada nõutavad nõusolekud. Kinnistusraamatu kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on KRS § 34¹ lg 1 järgi vajalik selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tegemist on kinnistusraamatuõiguse ühe keskse põhimõttega, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (Riigikohtu 31. jaanuari 2007. a otsus 3-2-1-144-06, p 10). Eelmärke kustutamisel on KRS § 34¹ lg 2 p 6 kohaselt puudutatud isikuteks märke järgi õigustatud isikud. Kuna registriossa nr XXXXXXXX on M. Kurakova kasuks kantud eelmärge hoonestusõiguse seadmise tagamiseks, on eelmärke kustutamiseks vajalik M. Kurakova nõusolek. KRS § 34¹ käsitleb formaalset kandest puudutatust. Asjaolu, et kandest nähtuv tähtaeg on saabunud, ei anna kinnisasja omanikule alust ühepoolse kinnitamisavaldusega eelmärke kustutamiseks. Seadus ei näe ette kande kustutamist tähtaja möödumisel ilma puudutatud isiku nõusolekuta, välja arvatud juhul kui kinnistusraamatusse on kantud märkus vastavalt KRS §

494 ja § 495. 7. KRS § 495 reguleerib kande kustutamist tähtaja saabumisel. Kuni 31. jaanuarini 2023 kehtinud KRS § 495 sätestas, et sama seaduse § 494 sätteid rakendatakse vastavalt ka õiguse suhtes, mis kustub õigustatud isiku jõudmisel teatud vanuseni või mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. KRS § 494 lg 3 ja § 495 koosmõjust tuleneb, et eelmärke kustutamiseks ei ole puudutatud isiku nõusolek vajalik, kui kinnistusraamatusse on kantud märkus, et kande kustutamiseks piisab tähtaja saabumisest. Registriossa nr XXXXXXXX ei ole vastavat märkust eelmärke juurde kantud, seetõttu ei ole kinnisasja omanikul õigus taotleda kande kustutamist ilma õigustatud isiku nõusolekuta. KRS § 495 muudatus jõustus 1. veebruaril 2023. Muudatuse põhjustas praktikas tekkinud küsimus, kas KRS §-s 495 juhul tähtaja möödumisel on tarvis õigustatud isiku nõusolekut või piisab kinnisasja omaniku avaldusest. KRS § 495 otseselt nõusoleku vajalikkust ei reguleerinud. Seetõttu täiendati KRS § 495 teise lausega, mille kohaselt kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik, kui kinnistusraamatusse on kantud vastav märkus. Märkuse kandmise nõue tuleneb KRS § 494 lg-st 3, millele KRS § 495 viitab. Tulenevalt eeltoodust oli kinnistamisavalduse esitamise ajal kehtinud kinnistusraamatuseaduse redaktsiooni puhul vajalik eelmärkega õigustatud isiku nõusolek eelmärke kustutamiseks. Kuna kandes ei sisaldu märkus, et kande kustutamiseks piisab tähtaja saabumisest, siis oleks nõusolek vaja esitada ka kehtiva KRS § 495 redaktsiooni korral. 8. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa käesoleval juhul kohaldada KRS § 65 lõiget 1, kuna kinnistusosakonnale ei ole esitatud kohtulahendit, millega oleks kanne tunnistatud täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks. Eelmärge lõpeb koos tagatava nõudega ning kinnistusraamatust nähtuv kanne on ebaõige õiguse lõppemise tõttu seoses tähtaja möödumisega. Kuivõrd kinnistusraamatu kandes puudub märkus, et kinnisasja omanik saab kande kustutada tähtaja saabumisel, on puudutatud isiku nõusolek vajalik kande kustutamiseks ka kande õigusliku tähenduse kaotamisel. 9. Kuna määruskaebus jäetakse rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Kuna menetluses puuduvad teised menetlusosalised, siis kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Üllar Roostoja Kersti Kerstna-Vaks Indrek Parrest